RG-1986-48
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1985-05-28 |
| Publisert: | RG-1986-48 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 28. mai 1985 i sak nr. 18/84 |
| Parter: | Helga Høiby (advokat Geir Haugen) mot Mona Randem Larsen (advokat Tor Stiklestad). |
| Forfatter: | Lagdommer Odd Hansson med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42 |
Heggen og Frøland herredsrett avsa den 19. desember 1983 odelstakst med slik slutning:
«1. Eiendommen Randem, gnr. 60, bnr. 1 i Eidsberg utlegges Helga Høiby for kr. 1 825 000,- - kronerenmillionåttehundreogtjuefemtusen 0/100 -.
Side:49
2. Helga Høiby dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av odelstaksten å betale til Mona Randem Larsen kr. 9 675,- - kronernitusensekshundreogsyttifem 0/100 - i saksomkostninger.»
Begge parter har i rett tid begjært overtakst.
Mona Randem Larsen har ved sin prosessfullmektig, advokat Tor Stiklestad, den 17. februar 1984 begjært overtakst og for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
«1. Overtaksten fremmes.
2. Mona Randem Larsen tilkjennes saksomkostninger.»
Helga Høiby har ved sin prosessfullmektig, advokat Geir Haugen, den 27. februar 1984 begjært odelsovertakst og for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Saksøkeren tilkjennes sakens omkostninger.» - - -
Saksøkeren, Helga Høiby, har ved sin prosessfullmektig, advokat Geir Haugen, for lagmannsretten bl.a. anført: - - -
Saksøkte, Mona Randem Larsen, har ved sin prosessfullmektig, advokat Tor Stiklestad, for lagmannsretten i det vesentlige anført: - - -
Lagmannsretten legger til grunn at odelsovertaksten skal gjelde eiendommens verdi på taksttidspunktet, dvs. slik den fremtrådte for lagmannsretten under befaringen. Dette innebærer at retten ikke finner grunnlag for å sette ut av betraktning noen av de påkostninger eller forbedringer som Mona Randem Larsen og hennes familie har besørget i tiden frem til overtaksten. Disse påkostninger gjelder spesielt bygningene, herunder ny korntørke med silo, og innebærer at den beskrivelse herredsretten gav som grunnlag for sin takst, trenger til visse tillegg og korreksjoner. Om dette bemerkes at hovedbygningen er ytterligere forbedret, spesielt med hensyn til gulvene og isolasjonen.
I sidebygningen er det sørget for bedre isolering og støydemping mellom leilighetene og montert ny vask og dusjbatteri samt utført vedlikehold i forbindelse med taket og takrennene. De største forbedringene gjelder imidlertid driftsbygningen der det er innredet ny moderne stall for traverhester, bygget korntørke med silo, og fjøset med kjeller er istandsatt og gjort anvendelig for lager. Dessuten er det gamle vognskjulet påkostet slik at det nå er brukbart som redskapshus for eiendommen. Alle disse påkostninger synes å være fornuftige og naturlige ut fra eiendommens tilstand og drift.
Når det gjelder skogen og grustaket er saken noe bedre opplyst for lagmannsretten enn den var for herredsretten. I denne sammenheng vises til rapport av 10/9 1984 fra Institutt for georessurs- og forurensningsforskning, GEFO, ved Norges landbrukshøgskole om sand- og grusressursene på Randem og til uttalelser om Randem skog fra skogkonsulent Sverre Thoresen gitt i brev av 25/6 1984, og i udatert uttalelse fremlagt som bilag nr. 1 til dokument nr. 24 i saken. Thoresen og avdelingsingeniør Kraft, som var ansvarlig for rapporten fra GEFO, har forklart seg for lagmannsretten såvel i rettsmøte som under befaringen.
I GEFO-rapporten, som ifølge vitnet Kraft må anses som en
Side:50
kvalifisert gjetning, konkluderes det bl.a. med at de totalt uttakbare grusmasser er beregnet til 650 000 kbm innenfor eiendommen, mens det innenfor arealet på ca. 25 da. som er godkjent som grustak, vil være mulig å utta tilsammen ca. 150 000 kbm., hvorav ca. 50 000 kbm. var uttatt pr. september i 1984. Med en gunstigere arealavgrensning enn nå av massetaksdriften vil det sannsynligvis være mulig å ta ut ca. 250 000 kbm. innenfor et areal på 25 da.
Om skogen har vitnet Thoresen forklart at det produktive areal nå utgjør ca. 280 da., og at det har en særdeles høy produksjonsevne. Over halvparten av skogen er hogstmoden. Nyttbar stående masse uten bark er anslått til ca. 4500 kbm., og det er svært mye store dimensjoner og stor skurtømmerandel. Ungskogen er under tynningsmoden alder. I uttalelsen har skogkonsulenten forutsatt at den hogstmodne skog avvirkes i løpet av 30 år, og at en deretter kan begynne slutthogsten i den nye skog. Ut fra 1984-priser vil dette kunne gi en jevn nettoinntekt før skatt på kr. 32 000 pr. år.
For øvrig viser lagmannsretten til den beskrivelse av odelsgodset som herredsretten har gitt på side 2 til 5 i odelstaksten.
Ved verdsettelsen har lagmannsretten lagt til grunn odelslovens §49 slik denne er forstått i rettspraksis. For så vidt vises til høyesterettsdom inntatt i Rt-1980-233 flg. Lagmannsretten har således søkt å finne frem til hva en vanlig kjøper på tidspunktet for overtaksten ville kunne gi for Randem på grunnlag av en naturlig og påregnelig bruk av eiendommen, og under forutsetning av at bruken må være forenlig med at eiendommen fortsatt hovedsaklig skal brukes til landbruksformål.
I denne forbindelse har lagmannsretten vurdert spørsmålet om taksten bør bygges opp slik at det gis særskilte verdiansettelser for de enkelte bruksmåter eller elementer av eiendommen og så foretas en summering slik saksøkte har anmodet om. Retten har ikke funnet at en slik fremgangsmåte er tjenlig eller nødvendig for å nå frem til et skjønnsresultat som skal være i samsvar med lovens bestemmelser. Retten tar derfor ikke saksøktes begjæring om en nærmere beløpsspesifikasjon av taksten til følge.
Det har vært uenighet mellom partene om det skal tas hensyn til den aktuelle lånerente ved vurderingen av eiendommens verdi. På dette punkt er lagmannsretten enig med herredsretten i at lånerenten er ett av de momenter som må tas i betraktning når man skal finne frem til hva en vanlig kjøper ville kunne gi for eiendommen. Det antas at dette rentenivå for tiden ligger på mellom 12 % og 14 % p.a. Også den alminnelige prisutvikling - utviklingen av kroneverdien generelt - må antas å virke inn på salgsverdiene av landbrukseiendommer og annen fast eiendom. Denne utvikling har vært mer moderat de siste årene.
Jordveien på ca. 250 da. nyttes til korndyrking. Ifølge fremlagte oppgaver var avlingen i 1984 ca. 19 tonn bygg og 91 tonn havre, tilsammen 110 tonn, hvilket gir ca. 440 kg pr. da. Imidlertid var 1984 generelt sett et meget godt kornår. Gjennomsnittlig avling pr. da. over lengre tid antas å ligge på ca. 400 kg. Av hensyn til avlingene på lengre sikt antar lagmannsretten at det vil være nødvendig å sørge for en forsvarlig drenering også av de vel 100 da. som idag ikke er systematisk grøftet.
Side:51
Om skogen bemerkes at den har en meget høy bonitet og at bestokningsverdien for øyeblikket er unormalt stor. Der er mye skurtømmer av grove dimensjoner slik at det må legges til grunn en relativt høy tømmerpris. I denne sammenheng legger lagmannsretten til grunn uttalelsene fra det sakkyndige vitnet Thoresen. En ny eier vil ha flere alternativer for avvirkningen. Han kan basere seg på en langsiktig drift ved å ta ut det hogstmodne kvantum over en 30- års periode og da kunne oppebære en årlig netto avkastning beregnet til kr. 32 000 pr. år når kroneverdien i 1984 er lagt til grunn. Eller han vil kunne drive ut den hogstmodne skog i et langt større tempo, f.eks. ved å ta ut 3000 kbm. i løpet av et par år. På dette grunnlag har lagmannsretten satt skogverdien noe høyere enn en kapitalisering etter 7 % av den ovenfor nevnte avkastning ville gi.
Lagmannsretten antar at det i odelsløsningssaker som den her foreliggende ved beregning av avkastningsverdiene for jord og skog for tiden bør nyttes en kapitaliseringsrente på 7 %, og har lagt dette til grunn ved sine vurderinger. Det bemerkes at den beregningsmessige avkastningsverdi likevel bare er ett av flere skjønnsmomenter.
Når det gjelder bolighusene på Randem, har lagmannsretten sett på våningshuset som en boverdi knyttet helt ut til virksomheten på gården. Retten er enig med saksøkeren i at Randem må ses som et fullverdig familiebruk.
Sidebygningen er taksert som utleieobjekt ut fra de oppnåelige leieinntekter og antatte utgifter til reparasjoner og vedlikehold. Det kan etter lagmannsrettens oppfatning ikke i denne forbindelse nyttes så lav kapitaliseringsrente som 7 %, slik saksøkeren har gjort i sine beregninger. Med utgangspunkt i gjeldende rentenivå legger lagmannsretten her 12 % til grunn. Det samme gjelder for de tilleggsverdier på uthusbygningen som lagmannsretten har funnet grunnlag for ved den foretatte utleie av hestestall og lager i fjøs og fjøskjeller. For øvrig er driftsbygningen med korntørke og øvrig uthus verdsatt som ledd i gårdsdriften.
Ved verdsettelsen av grustaket legger lagmannsretten til grunn at det er naturlig og påregnelig å drive ut til sammen 250 000 kbm. faste grusmasser, svarende til 325 000 kbm. løs masse. Herav vil det ved årsskiftet 1985-86 etter det opplyste være uttatt ca. 80 000 kbm. Det blir da av de resterende 245 000 kbm. løs masse, eventuelt med fradrag av uttak frem til 14/4 1986, at en ny eier vil kunne oppebære inntektene. Den foreliggende gruskontrakt av 2/5 1983 løper frem til 1/11 1992. I de ca. 7 år som vil gjenstå fra 1/1 1986 vil leieren være forpliktet til å utta tilsammen minst 105 000 kbm. og ha rett til å utta opp til i alt 210 000 kbm. Imidlertid regner retten med at uttakstiden vil bli forlenget inntil den her utnyttbare grus er uttatt. Lagmannsretten har også bygget på at den endrede arrondering av det nåværende grustak som er nødvendig for å få uttatt 250 000 kbm. istedenfor bare 150 000 fast masse blir ordnet. Uttaket av restmassene antas å ville fordele seg over et tidsrom på minimum 8 maksimum 15 år fra 1/1 1986. Ved beregningen av nåverdien på eiers hånd av grusuttaket legger lagmannsretten til grunn en diskonteringsrente svarende til det alminnelige rentenivå på ca. 14 %. For øvrig bemerkes at det her dreier seg om salg av
Side:52
ikke fornybare ressurser, og at pris og markedsforholdene for grus i tiden fremover kan synes noe usikre. Ved vurderingen tas det også hensyn til at grustaket inngår som en del av eiendommen Randem ved overtagelsen, og således omfattes av det en vanlig kjøper må antas å kunne ville gi for hele eiendommen.
Lagmannsretten setter etter en helhetsvurdering av de momenter som er nevnt ovenfor eiendommens verdi til ialt kr. 2 600 000.
Etter resultatet må saksøkeren, Helga Høiby, betale saksøkte, Mona Randem Larsen, sakens omkostninger også ved overtaksten, jfr. skjønnslovens §42. I samsvar med oppgave fra saksøktes prosessfullmektig settes disse til kr. 31 357, hvorav kr. 15 000 er salær og kr. 16 357 er rettsgebyr og utgifter. Hun må også dekke de lovbestemte omkostninger ved overtaksten.
Overtaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av eiendommen Randem, gnr. 60 bnr. 1 i Eidsberg, settes til 2 600 000 - tomillionersekshundretusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Helga Høiby til Mona Randem Larsen 31 357 - trettientusentrehundreogfemtisju - kroner innen 2 - to - uker fra odelsovertaksten er forkynt. Hun betaler også de lovbestemte omkostninger ved odelsovertaksten.