RG-1986-579
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1985-09-20 |
| Publisert: | RG-1986-579 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 20. september 1985 i sak nr. 39/84 |
| Parter: | Ole J. Hartner (advokat Bjørn Dalan) mot Oslo kommune (Kommuneadvokaten i Oslo v/advokat Helge Skaaraas). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Smedsrud med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a |
I odelsløsningssak mellom Ole J. Hartner som saksøker og Oslo kommune som saksøkt avsa Oslo byrett den 25.6.1984 odelstakst med slik slutning:
«1. Odelsløsningstaksten for gnr. 27 bnr. 2286 i Oslo settes til kr. 325 000,- - kronertrehundreogtjuefemtusen 00/100.
2. Innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse betaler saksøkeren Ole J. Hartner til saksøkte, Oslo kommune, kr. 11 500,- - kronerellevetusenfemhundre 00/100 som erstatning for saksomkostninger.»
Oslo kommune har 10.8.1984 begjært odelsovertakst. Begjæringen er rettidig. Ole J. Hartner tok til gjenmæle i tilsvar av 30.8.1984.
Skjønnsforhandling ble holdt 20., 21. og 22.8.1985. Ole J. Hartner møtte sammen med sin prosessfullmektig, h.r.advokat Bjørn Dalan. Hartner avga partsforklaring. Oslo kommune møtte ved sin prosessfullmektig, Kommuneadvokaten v/advokat Helge Skaaraas. Videre møtte for Oslo kommune skogsjef Bjarne Mjaaland, som forklarte seg som vitne. Det ble ført ytterligere 4 vitner. Dokumentasjon ble foretatt slik som rettsboken viser. Befaring av eiendommen ble foretatt 21.8.
Ole J. Hartner har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
«Overskjønnet fremmes.»
Oslo kommune har nedlagt slik endelig påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger.»
Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens takst og det som er sagt nedenfor.
Ved pristakst begjært av daværende eier av Østre Voksen gård, gnr. 27 bnr. 2 i Oslo, Johs. Woxen, fastsatte Oslo prisnemnd den 3.2.1977 med hjemmel i kgl. res. av 25.10.1974 (prisforskriftene for fast eiendom) høyeste lovlige pris for eiendommen til kr. 3,25 pr. m2 .
Den 13.5.1977 inngikk Johs. Woxen og Oslo kommune slik avtale:
«1. Johs. Woxen selger til Oslo kommune ca. 500 dekar skog av gnr. 27 bnr. 2, Østre Voksen.
2. Kjøpesummen er fastsatt ved Oslo prisnemnds takst av 3. februar 1977 til kr. 3,25 pr. m2 inklusive påstående skog.
3. Eiendommen overtas av kommunen og kjøpesummen utbetales
Side:580
den 1. i måneden etter at skjøtet til kommunen er tinglyst.
Eiendommen skal være fri for pengeheftelser ved overtakelsen.
4. Pro & contra-oppgjør over eiendommens utgifter og inntekter gjøres opp pr. overtakelsesdagen.
5. I tillegg til kjøpesummen betaler kommunen alle utgifter til kart- og oppmålingsforretning, tinglysingsgebyr og dokumentavgift.
6. Denne avtale er opprettet i to eksemplarer, ett til hver av partene.»
Den 24.5.1977 fremmet boligrådmannen i Oslo innstilling til bystyret om kjøp av eiendommen på vilkår som bestemt i kjøpekontrakten av 13.5. s.å. I boligrådmannens innstilling heter det bl.a.:
«Skogvesenet har i en årrekke kjøpt tømmer på rot i denne skogen. Ut fra den kjennskap skogvesenet har til skogen gjennom hogst og framdrift av tømmer har skogsjefen gitt denne vurdering:
«Østre Woxen skog er på ca. 500 dekar og strekker seg fra 170 m.o.h. i dalbunnen og opp til 300 m.o.h. ved Strømsdammen. Skogen er velarrondert og har gode driftsforhold med skogsbilvei om Strømsbråten. Den gjennomsnittlige bonitet anslås til 2. Gran er det dominerende treslag, men det er også forekomster av bra furu ved Strømsdammen og vest for Strømsbråten. Omtrent halvparten av arealet er bevokst med plantinger og naturlig oppkommet skog i alderen 1-20 år mens resten er eldre produksjonsskog i alderen 60-120 år. Det gjennomsnittlige hogstkvantum har siden 1964 ligget mellom 200-250 m3 pr. år.»
Beliggenheten og kommunens tilgrensende skoger er vist på vedlagte kart.
Byplankontoret har opplyst at eiendommen i sin helhet ligger i Marka.
Oslo prisnemnd har 3.2.1977 taksert eiendommen med påstående skog til kr. 3,25 pr. m2 . Johs. Woxen er villig til å selge til kommunen for denne prisen. Samlet kjøpesum blir ca. 1 600 000.
Eiendomssjefen finner prisen akseptabel og vil anbefale at eiendommen kjøpes. Jeg legger særlig vekt på at kommunen eier tilgrensende skogarealer og at Johs. Woxens skog har vært drevet sammen med kommunens skoger av skogvesenet i en årrekke. Prisnemnda har for øvrig støttet seg til skogsjefens vurdering og fastsettelse av prisen.
Eiendommen omfatter Strømsdammen og krysses av flere stier og skiløyper. Den er allerede i dag et meget besøkt nærområde og må forventes å bli ytterligere belastet ved utbyggingen av Jerpefaret og Voksen skog. Ikke minst på bakgrunn av dette ser jeg det som viktig at kommunen sikrer seg full eiendomsrett til arealet.
På lang sikt representerer eiendommen dessuten en betydelig tomtereserve for kommunen.»
Innstillingen ble vedtatt av Oslo bystyre den 29.9.1977. Etter avtale mellom kontraktspartene overtok kommunen besittelsen av eiendommen fra 1.10.1978. Den 10.3.1981 utstedte Johs. Woxen skjøte på eiendommen til Oslo kommune for kr. 1 738 750. Skjøtet ble tinglyst 16.3. s.å. - - -
Lagmannsretten bemerker:
Odelseiendommen er, bortsett fra at det er festet bort 2 hyttetomter, en ren skogbrukseiendom.
Side:581
Lagmannsretten legger odelslovens §49 til grunn for taksten. Etter rettspraksis er det omsetningsverdien av eiendommen brukt i landbruksnæring, dvs. her skogbruksnæring eventuelt med tillegg for annen naturlig og påregnelig utnyttelse begrenset slik som paragrafen gir anvisning på, som det skal finnes frem til. Omsetningsverdien er hva en vanlig kjøper vil kunne gi for eiendommen forutsatt slik utnyttelse som nevnt, jfr. Rt-1980-233 og 1982 1673.
Etter rettens oppfatning kan odelslovens §49 ikke tolkes i strid med ordlyden og bestemmelsens naturlige meningsinnhold. Endringene i ekspropriasjonserstatningsloven kan således ikke få slike konsekvenser for tolkingen av §49 som kommunen synes å mene, jfr. hva kommunen for så vidt har anført.
Ved verdsettelsen av skogen bygger retten på dagens tømmerpriser og legger de opplysninger som Oslo kommune har gitt om skogens bonitet og alderssammensetning, til grunn. Tilveksten på den eldre skog er sammenlignet med tilsvarende boniteter og hugstklasser for Landsskogtakseringen for Oslo og Akershus, vestregionen. Man har også tatt hensyn til tilveksten på de yngre årsklasser. Videre legges til grunn at det står drøyt 2 000 m3 hogstmoden skog på eiendommen. Som følge av skjev alderssammensetning vil det når den hogstmodne skogen er avvirket, bli temmelig lenge å vente på inntekter svarende til årstilveksten. Det tas hensyn til dette. Retten legger til grunn at det kan dyrkes juletrær eller mindre skog i kraftledningsgaten, som er på ca. 20 dekar. Både dette areal og det tidligere dyrkingsareal på ca. 8 dekar, kan etter rettens mening utnyttes økonomisk. Det tas også hensyn til at driftsforholdene er meget lette.
Da det ikke er nødvendig med dispensasjon fra generalplanvedtekten for å bygge bolig- og driftsbygning på odelseiendommen, må byggetillatelse kunne påregnes gitt. Retten kan imidlertid ikke se at det etter forholdene vil være regningssvarende å bygge driftsenhet på eiendommen. Det vises i denne forbindelse til at driftsenheten ikke vil kunne fraskilles eiendommen og omsettes særskilt. Etter rettens oppfatning vil muligheten for å bygge en driftsenhet på eiendommen neppe påvirke prisen som en vanlig kjøper vil kunne gi.
Festeavgiften for de 2 hyttetomtene, til sammen kr. 3 000 pr. år, kan tidligst reguleres født xx.xx.1994. Retten finner det sannsynlig at festeavgiftene da vil kunne forhøyes ut over det prisstigningen vil betinge og vurderer verdien til noe mer enn den kapitaliserte verdi av de nåværende festeavgifter.
Fiskeretten i Strømsdammen er vederlagsfritt bortforpaktet til O.F.A. frem til 1.1.1992. Hva som da vil skje, tør retten ikke ha noen formening om. Noen økonomisk verdi av betydning for eiendommen vil fiskeretten neppe få. Den må dog vurderes som et pluss for eiendommen.
Innestående skogavgift medregnes i sin helhet.
Lagmannsretten har gjennomgått og vurdert det fremlagte materiale vedrørende kommunens planer om arealbruken i Oslo. Det bemerkes først at eieren av gnr. 27 bnr. 2286 etter rettens oppfatning ikke kan regne med å få dispensasjon fra generalplanvedtekten for Marka for å utparsellere 2-3 byggetomter på et begrenset område ved
Side:582
Jordbråten, idet det ikke kan sees å foreligge særlige grunner som tilsier at området utparselleres uavhengig av spørsmålet om å foreta en mer omfattende regulering av eiendommen til boligformål.
Lagmannsrettens flertall, lagdommer Smedsrud og skjønnsmennene Johannes Håkenåsen, Anfinn Hansen og Carl Henrik Henriksen er kommet til at en utvidelse av byggesonen vil tvinge seg frem. En justering av markagrensen vil trolig skje forholdsvis raskt, mens mer omfattende utvidelser av byggesonen nok vil la vente på seg. Det synes temmelig klart at odelseiendommen ikke vil bli berørt i første omgang. Etter flertallets oppfatning er det imidlertid etter forholdene og til tross for folks motvilje mot at Marka bebygges, grunn til å regne med at eiendommen på lengre sikt vil bli regulert til boligformål. De vernehensyn som det er pekt på i disposisjonsplanen for Sørkedalen, berører bare en del av eiendommen og vil neppe veie tungt.
Man har vurdert tidsperspektivet og omfanget og finner det påregnelig at det vesentligste av eiendommen vil kunne utnyttes til boligformål i løpet av 20-30, kanskje 40 år. Da mesteparten av eiendommen må påregnes å bli berørt, kommer takseringsregelen i §49 første ledd i.f. til praktisk anvendelse. Spørsmålet blir så hva en vanlig kjøper, som skal bruke eiendommen i skogbruksnæring, vil kunne gi for eiendommen når han kan regne med at han innenfor et tidsperspektiv som nevnt vil kunne selge tomter i et omfang som kan forenes med lovens krav om at eiendommen «hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål». Man antar at «hovudsakleg» her betyr vesentlig mer enn halvparten og bygger, i mangel på ytterligere holdepunkter for forståelsen, på at rundt regnet 1/3 av eiendommen kan vurderes som potensiell tomtegrunn uten at man derved kommer i konflikt med §49. Da en vanlig kjøper trolig vil legge vekt på de usikkerhetsmomenter som tross alt er forbundet med fremtidsutviklingen, finner man å burde neddiskontere nåtidsverdien av tomtearealet sterkere enn om utviklingen kunne ansees som helt sikker. Det tilføyes at dersom eiendommen hadde kunnet bebygges i dag, ville det ha ligget meget store verdier i et råtomtareal som nevnt. Det vises til at eiendommen ligger i et attraktivt område av byen og at den i det store og hele er vestvendt.
Mindretallet, skjønnsmannen Milian Ødegaard, finner som byretten at det ikke er påregnelig at eiendommen vil kunne utnyttes til tomtesalg i overskuelig fremtid. Mindretallet finner derfor ikke grunnlag for å gi tillegg for tomteverdi.
Lagmannsretten, dens flertall, fastsetter løsningssummen etter en helhetsvurdering av de forhold som det er redegjort for. Løsningssummen for gnr. 27 bnr. 2286 settes til kr. 1100 000,-.
Odelsovertaksten er begjært av saksøkte, Oslo kommune, alene. Da kommunen ved overskjønnet har oppnådd en bedre avgjørelse som langt overstiger prisstigningen siden underskjønnet bør Ole J. Hartner betale saksomkostninger til kommunen, jfr. skjønnslovens §54a første ledd, jfr. §54 første ledd. Saksomkostningene settes i samsvar med innlevert omkostningsoppgave til kr. 24 500. I tillegg kommer de lovbestemte utgifter til skjønnsmennene.
Overskjønnet er avsagt under dissens.
Side:583
Slutning:
1. Løsningssummen for gnr. 27 bnr. 2286 i Oslo settes til 1100 000 - enmillionetthundretusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ole J. Hartner 24 500 - tjuefiretusenfemhundre - kroner til Oslo kommune innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne odelsovertakst.
3. Ole J. Hartner betaler de lovbestemte utgifter til skjønnsmenn ved overskjønnet.