RG-1986-76
| Instans: | Gulating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1985-06-03 |
| Publisert: | RG-1986-76 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 3. juni 1985 i sak nr. B 13/1985 |
| Parter: | Stavanger kommune v/ordføreren (kommuneadvokaten i Stavanger v/advokat Tor Plahte) mot Karine Husebø (advokat Anders Rekve). |
| Forfatter: | Lagdommer E. Melander med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Bygningsloven (1965) §20 |
Stavanger formannskap vedtok 20.9.1979 å inngå avtale med Karine Husebø, Hundvåg, om erverv av et areal på ca. 2,5 da. av hennes eiendom, gnr. 7 bnr. 302 på Hundvåg. Resten av denne eiendom - ca. 1 da. - forbeholdt Karine Husebø seg å selge ut som 2 eneboligtomter. Karine Husebø ble ved avtalen gitt adgang til å kreve kjøpesummen fastsatt ved skjønn etter ekspropriasjonsrettslige regler. Ved oppmåling viste det seg at det solgte areal var 2.431 m2 og arealet har fått matrikkelbenevnelsen gnr. 7 bnr. 815.
Side:77
For Stavanger kommune fremsatte kommuneadvokaten 6.10.1983 begjæring om skjønn. Stavanger skjønnsrett for bygningssaker avsa 30.10.1984 skjønn med slik slutning:
«Erstatningen fastsettes slik:
For avståelse av landgrunn kr. 200,- pr. m2 . For avståelse av sjøgrunn til kote v 2 kr. 25,- pr. m2, og for strandlinje kr. 250,- pr. l m.
I saksomkostninger betaler Stavanger kommune til Karine Husebø kr. 6.200,- - sekstusentohundre kroner - innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse.»
Ordlyden av nevnte avtale som ligger til grunn for skjønnet og partenes anførsler for skjønnsretten, fremgår av skjønnet. - Hva angår spørsmålet om offentlige planer vedrørende bnr. 815, foreligger det ingen annen plan enn generalplanen for Stavanger, som inneholder forslag til arealdisponeringsplan og er fastsatt av generalplansjefen 10.12.1975 og er korrigert etter bystyrevedtak av 28.2.1977. Det er opplyst at denne generalplan er «godkjent» av Miljøverndepartementet. Ved generalplanen er en del av bnr. 815 - tilsammen ca. 1.425 m2 utlagt til boligområde. Resten av bnr. 815 - 1.006 m2 - er ved generalplanen utlagt til friområde.
Stavanger kommune har ved begjæring av 27.12.1984 krevd overskjønn. Lagmannsretten har den 9.5.1985 holdt overskjønn med befaring.
Kommunen anfører for lagmannsretten at grunnen, herunder sjøgrunnen, er verdsatt for høyt av skjønnsretten, mens den ikke har noe å bemerke til strandlinjeerstatningen. Når det gjelder landgrunnen, er det kommunens hovedanførsel - som er ny for lagmannsretten - at erstatningsgrunnlaget må bli forskjellig for de ca. 1.425 m2 av bnr. 815 som etter generalplanen er utlagt til boligområde og de 1.006 m2 som er utlagt til friområde. Det erkjennes at de 1.425 m2 er i det vesentlige byggeklart tomteområde som nærmere beskrevet i skjønnet, og det godtas at erstatningen for denne del av bnr. 815 settes til et beløp opp imot kr. 200,- pr. m2 . - Når det gjelder de 1.006 m2 som er utlagt til friområde, anføres det at det må legges til grunn for erstatningsvurderingen at denne del av bnr. 815 ikke er bebyggelig. En vanlig kjøper ville derfor ikke være interessert i å betale samme pris for denne del av bnr. 815 som for en byggeklar tomt. Friområdets byggemodningsegenskaper er således uten betydning for verdien.
I og med at denne delen av bnr. 815 bare kan utnyttes som friområde, er det råtomtverdien som er avgjørende for den pris en kjøper ville gi. Ved flere skjønn - bl.a. overskjønn - er råtomtverdien - iallfall for Hundvågområdet - fastlagt til ca. kr. 65,- pr. m2 . Det riktige vil derfor, etter kommunens oppfatning, være å verdsette de 1.006 m2 etter råtomtverdi til kr. 65,- pr. m2 . Med en erstatning for de 1.425 m2 på kr. 200,- pr. m2, vil gjennomsnittserstatningen for hele bnr. 815 bli ca. kr. 145,- pr. m2 . - Når det gjelder sjøgrunnen utenfor den ca. 13 m lange strandlinje, anfører kommunen at sjøgrunnen bare kan få anvendelse til fritidsformål. Oppfylling med bygging av kai kan ikke være aktuelt. Det anføres at erstatningen bør settes til kr. 10,- pr. m2 .
Side:78
Kommunen har ellers akseptert skjønnsrettens syn på betydningen av ulempen ved den kloakkledning som går over bnr. 815 og på spørsmålet om en særskilt verdsettelse av en passasje på ca. 200 m2 langs stranden.
Kommunen har nedlagt påstand om at overskjønnet fremmes.
Saksøkte Karine Husebø v/h.r. advokat Anders Rekve, har bedt om samme protokolltilførsel som for skjønnsretten om saksøktes krav om å få tildelt tomt til datter og svigersønn, og kommuneadvokaten har ikke hatt noe å bemerke dertil. Lagmannsretten tar saksøktes erklæring inn i overskjønnet og viser til ordlyden i erklæringen i underskjønnet, sålydende:
«Karine Husebø vil bemerke at hun overfor Stavanger kommune vil gjøre krav på å få tildelt en tomt av kommunen til sin datter og svigersønn, enten av den eiendom som nå eksproprieres hvis den helt eller delvis reguleres til tomte-formål, eller et annet sted i Stavanger kommune.»
Saksøkte anfører ellers at det ikke er grunnlag for forskjellig erstatningsvurdering for den del av bnr. 815 som er utlagt til boligområde (1.425 m2 ) og den del som er utlagt til friområde (1.006 m2 ). Det anføres i den forbindelse at den foreliggende generalplan ikke er bindende, og at man ikke vet hvorledes bnr. 815 vil være disponert i den reguleringsplan som vil komme. Det er vist til bl.a. RG-1983-938 flg., Rt-1977-24 (Østensjøsaken) og Rt-1976-464 (Skaarsaken), samt til Stordranges kommentar til ekspropriasjonserstatningsloven (1984) side 55-56. - Når det ellers gjelder markedsprisen for byggeklare tomter i Stavangerområdet anføres det at denne ligger høyt over de kr. 200,- pr. m2 som er fastsatt av skjønnsretten. Det er fremlagt skjønn av 12.3. og 15.3.85 avsagt av Sandnes skjønnsrett der det på grunnlag av fremlagt materiale vedrørende frivillig salg er gitt uttrykk for at tidligere fastsatte tomteerstatninger må forhøyes. Det anføres at vurderingene i disse skjønn også kan gjøres tilsvarende gjeldende for Stavanger. - Saksøkte anfører videre at sjøgrunnen har samme verdi som landgrunnen, bl.a. fordi sjøgrunnen kan bli verdifull etter oppfylling. Med den interesse det er i Stavanger for båter, og den mangel det er på fortøyningsplasser, er også strandlinjen meget mere verdifull enn det skjønnsretten har regnet med, anføres det.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
«1. Den anførsel som saksøkte ba om ble tilført rettsboken for underskjønnet med hensyn til krav om å få tildelt en tomt av kommunen bedes også tilført rettsboken for overskjønnet.
2. Fru Karine Husebø tilkjennes erstatning for grunnavståelse og herunder for avståelse av sjøgrunn inntil kote v 2 etter omsetninsverdien og dog således at m2 -prisen settes min. til kr. 300,- pr. m2 .
3. Videre tilkjennes hun erstatning for strandlinje med et beløp som tilsvarer minst kr. 1.000,- pr. l m.
4. Stavanger kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for overskjønnet.»
Lagmannsretten finner at omsetningsverdien som byggeklar tomt må legges til grunn for erstatningen både for det område (1.425 m2 ) som er utlagt til boligbygging og for den del av bnr. 815 som er utlagt
Side:79
til friområde. Avtalen som danner grunnlag for skjønnet er inngått i 1979. I avtalens pkt. 4 er det forutsatt at salget gjennomføres når det foreligger stadfestet reguleringsplan. Det synes lite tvilsomt at hensikten med avtalen fra kommunens side var å gjennomføre den reguleringsplan som man på avtaletidspunktet må ha regnet med nokså snart ville bli utarbeidet på grunnlag av generalplanen. Generalplanen var ikke bindende, jfr. bygningsloven §20. Da bnr. 815 ligger i nær tilknytning til et større boligområde synes det åpenbart at man har regnet med at bnr. 815 ville bli utnyttet som tillegg til det eksisterende boligområde. Kommunen har da også for lagmannsretten erkjent at den del av bnr. 815 som er utlagt til friområde må betraktes som et såkalt «internt» friområde, dvs. at det utelukkende skulle tjene den nærliggende boligbebyggelse. Ervervet av bnr. 815 finnes derfor å stå i samme stilling som erverv av grunn til gjennomføring av en ny reguleringsplan. Det er avgjort i rettspraksis, jfr. bl.a. Rt-1976-464 (Skaardommen) at man da må se bort fra at vedkommende reguleringsplan utlegger et område til friareal og derved gjør området ubebyggelig. Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at bnr. 815 etter den naturlige og påregnelige utvikling ville gå inn som en del av den omkringliggende boligbebyggelse. Også den del av bnr. 815 (1.006 m2 ) som ved den foreliggende generalplan er utlagt til friområde, må derfor verdsettes på samme grunnlag som de øvrige ca. 1.425 m2 som er utlagt til boligområde ved generalplanen. Det vises også til Stordranges kommentar til ekspropriasjonserstatningsloven side 55-57.
Lagmannsretten viser til den beskrivelse av omhandlede areals byggemodningsegenskaper som er gitt i skjønnet, en beskrivelse som partene ikke har hatt noen innvending mot. Arealet blir således å verdsette som bortimot byggeklart, idet det er vegadkomst til arealet, vannledning i nærheten og kloakkledning over eiendommen. For tilknytning til kloakkledningen betales kr. 6.000,- i refusjon. Erstatningen fastsettes i samsvar med lov av 6.4.1984 nr. 17 §5. Ved bedømmelsen av hvilken pris en vanlig kjøper vil gi ved frivillig salg tas det hensyn til de noe særlige forhold i Stavanger, der det er knapphet på tomter og kommunen siden 1977 har stående vedtak om kommunalt oppkjøp av tomtearealer over 3 da. Det er også tatt hensyn til de skjønn av 12. og 15.3.85 som er avsagt av Sandnes skjønnsrett. Disse skjønn er dog avsagt under dissens og det er ikke opplyst om det er begjært overskjønn. Etter en samlet vurdering finnes prisen (erstatningen) for landgrunnen å kunne settes til samme beløp som skjønnsretten har gjort, kr. 200,- pr. m2, som gjennomsnittspris.
Også når det gjelder prisen på sjøgrunnen og strandlinjen kommer lagmannsretten til samme resultat som skjønnsretten. Lagmannsretten har ikke funnet tilstrekkelig grunn til for så vidt å fravike de erstatninger som Stavanger skjønnsrett for bygningssaker har fastsatt i skjønn av 27.9.1984 vedrørende Mallin Skeie.
Stavanger kommune, som også bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnssaken, må erstatte saksøkte de nødvendige utgifter til juridisk bistand, jfr. skjønnsloven §54. Saksøktes prosessfullmektig, h.r. advokat Anders Rekve har fremlagt saksomkostningsoppgave og lagmannsretten bygger på denne. Omkostningene settes til kr.
Side:80
12.160,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen for gnr. 7, bnr. 815 settes til kr. 200,- - tohundre - kroner pr. m2 for landgrunn, 25,- - tjuefem - kroner pr. m2 for sjøgrunn til kote v 2, og til 250,- - tohundreogfemti - kroner pr. l m for strandlinjen.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Stavanger kommune i saksomkostninger for lagmannsretten kr. 12.160,- - tolv tusen ett hundre og seksti - kroner til Karine Husebø v/h.r. advokat Anders Rekve.