RG-1988-429
| Instans: | Frostating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1987-09-17 |
| Publisert: | RG-1988-429 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 17. september 1987 i sak nr. 2/1987 |
| Parter: | Molde kommune v/ordføreren, hjelpeintervenient Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Møre og Romsdal (advokat Odd Larhammer) mot 1. Liv Kari Bachmann m.fl. (28 parter) (advokat Stig Rekdal). |
| Forfatter: | Lagdommer Kjell Buer med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §8, §9, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Romsdal herredsrett avhjemlet 27. august 1986 skjønn i sak 4/1985 B. Saksøker var Molde kommune med vegsjefen i Møre og Romsdal som hjelpeintervenient. Saksøkt var ialt 47 takstnummer/eiendommer beliggende ved Julsundveien like vest for Molde sentrum. Skjønnet gjaldt erverv av grunn m.v. til anlegg av gang-/sykkelbane langs Julsundveien på strekningen Bergveien-Bjørsetalléen (ca. 800 m), samt til anlegg av Solheimveien og forlengelse av Lillevikveien med kryssutforming til Julsundveien. Skjønnet var hjemlet i ekspropriasjonsvedtak fattet i medhold av bygningslovens §35 nr. 1 a.
Ved begjæringer av henholdsvis 7., 10. og 21. november 1986 begjærte 23 takstnummer overskjønn. Molde kommune har avgitt tilsvar av 12. desember 1986. Under overskjønnets inkaminasjon er ett takstnummer (takstnr. 34) begjært hevet som forlikt slik at overskjønnet behandler 22 takstnummer.
Overskjønnsforhandlingene fant sted i Molde 17. og 18. juni 1987. De berørte takstnummer ble befart. Under befaringen kunne det konstateres at anleggsarbeidene var igang på de fleste av eiendommene. Det ble av saksøkeren opplyst at tiltredelse hadde funnet sted pr. 15. september 1986 for samtlige takstnummer med unntak for takstnummer 30 som var tiltrådt 15. januar 1987.
Det er ikke fremkommet formelle innvendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for herredsretten. Lagmannsretten viser til herredsrettens rettsbok side 5-9 hvor skjønnsforutsetningene er inntatt. De spesielle skjønnsforutsetninger inntas under de enkelte takstnummer nedenfor. - - -
Lagmannsretten vil bemerke:
Ekspropriasjonservervet omfatter grunn m.v. til opparbeidelse av gang- og sykkelvei langs Julsundveien like vest for Molde sentrum. Julsundveien representerer hovedinnfartsveien til byen fra vest. I forbindelse med veianlegget opprustes Julsundveien. Veien vil stort sett gå i samme trasé som tidligere, dog vil senterlinjen forskyves noe utenfor enkelte takstnummer. Tilsvarende vil høydenivået forandres noe på enkelte strekninger av traséen.
Ved veianlegget forlenges dessuten den kommunale Lillevikveien frem til kryssutformingen ved Julsundveien. Videre bygges den kommunale vei, Solheimveien, parallelt med Julsundveien for i det vesentlige å gi adkomst til eiendommer som får avskåret sin gamle
Side:431
kjøreforbindelse til Julsundveien.
Ekspropriasjonsinngrepet skjer i henhold til stadfestede reguleringsplaner. Lagmannsretten viser til herredsrettens redegjørelse for de aktuelle planer inntatt i rettens skjønnsutskrift på side 2-4.
De eiendommer som berøres av ekspropriasjonservervet er i det alt vesentlige bebygde boligeiendommer og nausttomter. Boligbebyggelsen er etablert og tildels gammel med store tomter og velholdte hager. Julsundveien har for en del av strekningen bebyggelse på begge sider, for en del går veien mellom sjøen (nausttomter) og bebyggelsen. Boligbebyggelsen ligger sørvendt mot fjorden i svakt hellende terreng. De ovennevnte kommunale veier er anlagt i samme boligområdet med bebyggelse på begge sider av veitraséene.
Til grunn for erstatningsfastsettelsene legges oreigningsvederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17.
Lagmannsretten behandler innledningsvis enkelte spørsmål av generell interesse for flere takstnummer. Ved behandlingen av tilsvarende spørsmål under de enkelte takstnummer blir det normalt kun vist til rettens generelle betraktninger. Hvor det gjelder spesielle spørsmål som kun gjelder en eller få takstnummer behandles dette nedenfor under de enkelte eiendommer.
For de fleste eiendommers vedkommende (bebygde boligeiendommer) fastsettes erstatningen til en sum basert på differanseprinsippet jfr. Rt-1976-1507 flg. I verdidifferansebetraktningene vurderes selve inngrepet - grunnavståelsen m.v., samt de særulemper og erstatningsbetingende alminnelige ulemper som påføres gjenværende eiendom. Av hensyn til partenes prosedyre bemerkes følgende generelt vedrørende de elementer som påvirker verdivurderingene.
1. Grunnavståelsen - strøkspris - tapte utparselleringsmuligheter.
Grunnavståelsen vil normalt være ett av hovedelementene som påvirker salgsverdivurderingen av en eiendom før og etter et ekspropriasjonserverv. Hvilken vektlegging grunnavstaelsen vil ha i den samlede vurdering avhenger av inngrepets størrelse, ofte relatert til størrelsen på gjenværende areal og bolighusets plassering på boligtomten. Videre hvor på eiendommen ervervet skjer, sammenholdt med hvilke områder som har høyest bruksverdi/rekreasjonsverdi for eieren. Arealets beskaffenhet som hagegrunn o.l. vil dessuten ha betydning.
Grunnpriselementet knyttes ofte til en hypotetisk strøkspris. Begrepet vil normalt basere seg på erfaringsmaterialet vedrørende overdragelse av råtomtarealet egnet for bebyggelse, (strøkspris for råtomtareal). Eller for byggeklare tomter, (strøkspris for byggeklare tomter).
Når det gjelder delavståelser/stripeareal fra bebygde eiendommer som ikke alene eller sammen med annet areal kan utnyttes til bebyggelse, vil strøksprisbetraktninger normalt kun være et utgangspunkt for hvilken betydning selve grunnavståelsen representerer i en differansevurdering. Dette fordi det er bebyggeligheten - muligheten til å oppføre hus på tomten - som skaper etterspørsel og dermed prisen for ubebygd, men bebyggbart areal. Dette fremkommer ofte klart hvor det utbys byggeklare tomter av forskjellige arealstørrelser i samme område. Ved slikt salg vil man oppleve at det ikke er noen
Side:432
proporsjonalitet mellom tomtestørrelsene og pris. Forhold som tomtens beliggenhet i feltet, byggegrunnskvaliteter og de trafikkale forhold vil ofte påvirke markedsprisen i større grad enn selve tomtestørrelsen. Hvor det avstås areal som ikke kan bebygges hverken alene eller sammen med annet areal vil markedet for frivillig salg være meget begrenset og erfaringsmaterialet når det gjelder pris tilsvarende lite.
Det sier seg selv at verdivurderingen eller den økonomiske vektvurderingen av grunnavståelsen helt vil avhenge av det konkrete inngrep på den enkelte eiendom. Ved enkelte inngrep vil verdireduksjonen kunne være minimal, særlig hvor det avstås areal av liten bruksmessig betydning for eiendommen samtidig som arealet ligger i en viss avstand fra bolighuset. Ved andre inngrep vil selv små avståelser ha helt avgjørende betydning for eiendommens omsetningsverdi, fordi arealet eksempelvis er det eneste hage/rekreasjonsareal på eiendommen som kunne nyttes av eieren. Resultatet blir følgelig at grunnpriselementets betydning ved avståelse vil variere sterkt fra eiendom til eiendom selv innen samme boligområde avhengig av det konkrete inngrep og resteiendommens situasjon slik den blir liggende etter ekspropriasjonen. Dersom man skulle omregne grunnpriselementet i kroner pr. m2 vil dette følgelig kunne variere betydelig sammenlignet med det som er eksempelvis strøksprisen for byggeklare tomter i samme område. Lagmannsretten finner det imidlertid lite formålstjenlig å fastsette en m2 -pris og bygger verdireduksjonen som følge av grunnavståelsen inn i den sumerstatning som fastsettes for det enkelte takstnummer. Lagmannsretten er klar over at arealene som erverves ikke er oppmålt, men dette har ingen betydning for verdivurderingene, idet disse baserer seg på inngrepene slik de ble forevist for retten under befaringene og på det materialet som er fremlagt.
For enkelte av de berørte eiendommer er det påstått erstatning for tapte utparselleringsmuligheter. Det dreier seg her om bebygde eiendommer som har tomtestørrelser eller er arrondert slik at salg av byggetomt(er) kan være mulig.
Det er i Molde, som i en rekke andre byer, ikke uvanlig med en viss fortetning av boligbebyggelsen ved at det bygges nye boliger i etablerte strøk. For kommunen vil slik utbygging vanligvis ikke medføre nye kommunale grunnlagsinvesteringer, idet vei, avløp og vann allerede ligger i området. Etter bevisføringen oppfatter lagmannsretten situasjonen i Molde dithen at kommunen ser positivt på en viss fortetning i eldre boligområder. Det er dessuten på det rene at erververne av slike tomter ikke vil bli avkrevet refusjon for kommunaltekniske anlegg, men kun må betale de kommunale tilknytningsavgifter for vann og avløp. I Molde kommune representerer dette relativt små beløp.
Slike tomter vil ofte være etterspurt, idet de foruten å være refusjonsfrie også ligger sentrumsnært. På bakgrunn av bevisføringen vil lagmannsretten anta at priser pr. boligtomt i det strøk ekspropriasjonen omfatter vil ligge i størrelsesorden fra kr. 300 000 til kr. 600 000 pr. tomt. Som eksempel kan det nevnes at Julsundveien 67, gnr. 23 bnr. 487 i Molde vinteren 1987 ble overdratt for kr. 480 000. Eiendommen er en byggeklar tomt på ca. 700 m2 beliggende mellom Solheimsveien
Side:433
og Julsundveien, midt blant de takstnummer som omfattes av overskjønnet.
I de tilfeller hvor lagmannsretten kommer til at vedkommende takstnummer mister en eller flere utparselleringsmuligheter ved ekspropriasjonservervet, vil retten ta utgangspunkt i den strøkspris man mener er oppnåelig i markedet for slike tomter. Hvor gjenværende eiendom på grunn av utparselleringen mister verdi må man imidlertid korrigere for dette, idet eieren ikke har krav på annet enn nettotapet når man ser eiendommen under ett. Man må dessuten korrigere for påståtte ulemper, idet eieren ikke skal komme bedre ut ved ekspropriasjonen enn ved frivillig salg. Ved salg ville man ved å oppnå høyest mulig salgssum normalt måtte ta en rekke ulemper for gjenværende eiendom «på kjøpet».
Lagmannsretten er forøvrig av den oppfatning at spørsmålet om utparsellering er påregnelig må se bort fra om vedkommende eier subjektivt ville ha solgt tomter frivillig. Eieren har ved ekspropriasjon krav på den høyeste verdien av det avståtte areal basert på hva grunnen objektivt sett kunne nyttes til på tiltredelsestidspunktet, eventuelt på avhjemlingstidspunktet hvor tiltredelse ikke har skjedd.
2. Trær - beplantninger.
Ved ekspropriasjonen fjernes en rekke trær - frukttrær/prydtrær, samt beplantninger forøvrig så som bærbusker, pryd- og lebeplantninger.
Ved takster som er fremlagt er trær og beplantninger registrert og verdsatt. Verdsettelsen bygger for trærs vedkommende på en slags gjenervervsbetraktning med utgangspunkt i basispris på grunnlag av diameteren på stammen i brysthøyde, korrigert for treslags tilstand og plassering. Buskene er verdsatt på basis av kostnader ved nyplanting med tillegg for stell og vedlikehold i 5 år.
Lagmannsretten har i sin differansevurdering vektlagt trær og beplantninger m.v. ut ifra den verdi vegetasjonen tilførte eiendommen før inngrepet. For enkelte eiendommer medførte velholdte hagearrangement med lebeplantninger og trær verdiskapende skjerming mot innsyn og vær. Videre påvirket prydbeplantninger med frukttrær/bærbusker eiendommen estetisk og dermed prisen. For andre eiendommer med mer tilfeldig og spredt beplantning øvet vegetasjonen mindre innflytelse på eiendommens omsetningsverdi før inngrepet. Vurderingen av trær, busker og beplantninger vil derfor nødvendigvis måtte bli individuell avhengig av inngrepets art og hagearrangementets tilstand før inngrepet.
3. Ulemper.
De saksøkte har hevdet at en rekke av de ulemper som påføres gjenværende eiendom må katalogiseres som særulemper, hvor ethvert økonomisk tap skal erstattes. Forøvrig er det for de alminnelige ulempers vedkommende hevdet at de enkeltvis og samlet overstiger tålegrensen i vederlagslovens §8 og at de som sådanne må erstattes.
Lagmannsretten anser de fleste påberopte ulemper for alminnelige ulemper som rammer alle som har eiendom i nærheten av de veier det nå erverves grunn. Det dreier seg om støy, støv, innsyn o.l. Retten kan ikke se at disse ulemper enkeltvis eller samlet overstiger det man må
Side:434
tåle i bymessige strøk. Anlegget av gang- og sykkelbane langs Julsundveien med opprusting av samme endrer ikke selve trafikkbildet når det gjelder støy, støv o.l. De nyanlagte kommunale veier antas ikke å påføre naboskapet mere ulemper enn det man må tåle i slike strøk. Kun for ett takstnummer (takstnr. 27) finner retten at alminnelige ulemper kumulert overstiger tålegrensekriteriet i vederlagslovens §8. Dette behandles nærmere under takstnummeret nedenfor.
Når det gjelder spørsmålet om særulemper så finner lagmannsretten at enkelte eiendommer påføres slike ulemper knyttet til endrede adkomster. Disse spørsmål behandles også under de enkelte takstnummer nedenfor. Ytterligere finner lagmannsretten at ett takstnummer ved nærføring av Julsundveien får så liten avstand mellom husvegg og forstøtningsmur at fremtidig vedlikehold og bygningsarbeider på en av husveggene blir tildels vanskelig. Dette gjelder takstnr. 12 og behandles nedenfor under dette.
Som anført ovenfor under redegjørelsen for grunnprisproblematikken/utparselleringsmuligheter tilkjennes det ikke ulempeserstatninger m.v. hvor lagmannsretten kommer til at tapte utparselleringsmuligheter gir den høyeste erstatning. Lagmannsretten viser til hva man har anført om dette ovenfor.
4. Gjerde.
Det tilkjennes gjerdeerstatning for en rekke eiendommer som får ny fasade mot gang- og sykkelveien langs Julsundveien. For flere av disse eiendommer er det oppført støpt forstøtningsmur hvor høydeforskjellen gjør gjerde helt nødvendig ut ifra risikobetraktninger. For disse eiendommers vedkommende fastsettes det en erstatning pr. løpemeter i tillegg til erstatningen basert på differanseprinsippet.
Hvor gjerde er ekspropriert bort og hvor nytt gjerde for så vidt ikke er nødvendig av risikogrunner vurderes gjerdets betydning som verdiskapende element i den differansevurdering som foretas samlet for eiendommen. De nærmere enkeltheter vedrørende dette anføres under takstnummerne nedenfor.
5. Fradrag for særfordeler.
Saksøkeren har påstått særfradrag jfr. vederlagslovens §9 for enkelte eiendommer som får ny adkomst til Solheimveien. Det er hevdet at de nye adkomster er bedre enn de gamle og at den verdiskapning disse tilfører eiendommene må reduseres i erstatningene. Lagmannsretten kan ikke se at noen av de berørte eiendommer får adkomst/avkjørselsløsninger som bedrer eiendommenes situasjon sammenlignet med de løsninger man tidligere hadde. Det gjøres følgelig ikke fradrag i noen av de fastsatte erstatninger på dette grunnlag. - - -
Takstnr. 27, gnr. 23, bnr. 489 i Molde.
Eier: Bjørg Sandøy, Julsundveien 71, 6400 Molde.
Eiendomsinngrepet:
Til gang- og sykkelvei ca. 30 m2 .
Til Lillevikveien ca. 50 m2 . - - -
Erstatningsfastsettelse:
Eiendommen har et tomteareal på ca. 835 m2 før ekspropriasjonen. Bolighuset er oppført i 1958. Mellom Julsundveien og eiendommen
Side:435
ligger en stripe kommunal grunn som eieren delvis har disponert frem til i dag. Grunnavståelsen til gang- og sykkelveianlegget begrenser seg følgelig til ca. 30 m2 på sydsiden av eiendommen. Forbi eiendommen heves kjørebanen for Julsundveien med ca. 1,5 m i forhold til tidligere nivå. Mot nord erverves ca. 50 m2 grunn til anlegg av Lillevikveien. Etter lagmannsrettens oppfatning påvirker de begrensede grunnavståelser i liten grad eiendommens omsetningsverdi. Den endrede avkjørsel til Lillevikveien representerer heller ingen ulempe for eiendommen. Når eiendommens omsetningsverdi allikevel i betydelig grad blir påvirket ved veianleggene, så skyldes dette den plassering eiendommen får etter at veiene er ferdigbygget. Eiendommen blir liggende mellom Julsundveien og Lillevikveien i umiddelbar nærhet av veikrysset mellom disse veier. Veibanen for Julsundveien blir betydelig hevet. Veibanen for Lillevikveien ligger over nivået for eiendommens tomteareal. Etter ekspropriasjonen får eiendommen nærmest karakteren av å ligge som en øy mellom to trafikkårer. Det kan synes noe usikkert om de alminnelige ulemper som støy, støv, innsyn o.l. enkeltvis ville overstige tålegrensen, jfr. vederlagslovens §8. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se det annerledes enn at den kumulative effekt av disse ulemper for denne eiendom må overstige det man kan forvente og bør tåle selv i bebygde strøk. Dette særlig i et tilfelle hvor ulempene helt åpenbart i betydelig grad vil påvirke eiendommens omsetningsverdi etter ekspropriasjonen. Skjønnsmessig settes erstatningen til kr. 150 000,- basert på en differansevurdering. Ved vurderingen er det tatt med grunnavståelsen, tap av beplantning, påførte alminnelige ulemper i den grad de kumulativt overstiger tålegrensen.
Erstatning:
Erstatning basert på differanseprinsippet kr. 150 000,-. - - -
Tiltredelse og avsavnsrente.
Herredsretten har fastsatt avsavnsrenten til 15% p.a. Over denne avgjørelse er det ikke begjært overskjønn og den er som sådan rettskraftig avgjort. Avsavnsrenten løper fra 15. september 1986 til betaling skjer for samtlige takstnr. med unntak for takstnr. 30 hvor avsavnsrenten løper fra 15. januar 1987. - - -