RG-1989-661
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-12-22 |
| Publisert: | RG-1989-661 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 22. desember 1988 ankesak LE-1987-00655, H.l. nr. 1038/87. |
| Parter: | Den ankende part: Arild Lade (Prosessfullmektig: Advokat Petter Chr. Sogn v/ Adv. Truls Nygaard). Motpart: Sara Melby (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Martin Kjenner). |
| Forfatter: | Lagdommer Einar M. Olsen. Lagdommer Hans Petter Lundgaard. Ekstraord. lagdommer Anton Gammelgård |
| Lovhenvisninger: | Prisloven (1953) §18, §59, Tvistemålsloven (1915) §180, §172, Husleieloven (1939) §32a, §48, §49, Husleiereguleringsloven (1967) §15, Eierseksjonsloven (1983) §10 |
Saken gjelder kjøp av en obligasjonsleilighet i Tidemands gate 31 i Oslo i 1984. Oslo husleierett avsa dom i saken den 5. november 1987 med slik domsslutning:
"1. Sara Melby frifinnes.
2. Arild Lade dømmes til å betale saksomkostninger til Sara Melby med kr. 15000, - innen 2 uker fra forkynnelsen av dommen."
Arild Lade har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, og Sara Melby har tatt til gjenmæle. Ankeforhandling i saken ble holdt den 13. desember 1988 i Oslo tinghus. Den ankende part, Arild Lade, møtte personlig og avgav forklaring. For ankemotparten, Sara Melby, møtte datteren, Lise Melby som bor i leiligheten, etter fullmakt. Også hun avgav forklaring. Det ble avhørt ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Hva saken gjelder fremgår av husleierettens dom og av det følgende. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for husleieretten. Ankemotparten har fremlagt et juridisk utdrag for lagmannsretten, og begge parter har henvist til en rekke dommer som retten kommer tilbake til i den utstrekning det er nødvendig.
Den ankende part, Arild Lade, har i det vesentlige fremholdt:
Den aktuelle leilighet som ligger i 4. etasje og er vel 60 m2, består av stue, soverom, kjøkken, bad med wc, og to boder i leiligheten. Gården er bygd i 1972 og er således relativt moderne, den har heis og har høy standard. Den ligger i et eksklusivt strøk, på Frogner i Oslo. Den ankende part kjøpte leiligheten sammen med sin kone i 1983 av Arne Fredriksen, som var en gammel bekjent, for kr. 200000. Obligasjonens pålydende var 60000. Han mente derfor at han betalte kr. 140000 for selve leiligheten. Salget gikk gjennom advokatfirmaet Torkildsen og Tennøe. Han drømte derfor ikke om at ikke alt var i orden. Det ble utstedt ny leiekontrakt til ham fra gårdeieren, for dette betalte han kr. 1500. Han måtte selge leiligheten da han ble beordret til Ørlandet flystasjon. Han averterte leiligheten for salg gjennom Aftenposten, og fikk en rekke henvendelser. Han var først og fremst interessert i å få igjen det han hadde gitt for leiligheten. Budene gikk imidlertid oppover, og da Sara Melby, som han fikk et godt inntrykk av, bød 275000 kr. inklusive 25000 kr. for diverse møbler, slo han til. Han mottok imidlertid også høyere bud. Han sørget for å innhente samtykke fra gårdeieren før kontrakten dem imellom ble underskrevet den 28.juni 1984 på Hamar. Han brukte den samme ordlyd i kjøpekontrakten overfor Melby som i den han selv hadde undertegnet da han kjøpte leiligheten. Han overførte lånebeviset til Sara Melby, og viste frem sin leiekontrakt og gav Sara og Lise Melby beskjed om at de måtte undertegne leiekontrakt direkte med gårdeieren. Han regnet da med at alt var i orden og overleverte nøklene til leiligheten til kjøperne. Det kom imidlertid ingen penger. Først etter lang stund fikk han 85000 kr. og kort tid deretter et brev fra advokat Kjenner hvor han ble meddelt at dette var alt han fikk, fordi det var ulovlig i et tilfelle som dette å selge obligasjonsleiligheten til høyere pris enn obligasjonens pålydende. Dette kom som et sjokk på ham. Han hadde regnet med at alt var i orden i og med at han hadde fulgt nøyaktig den samme fremgangsmåte som et velrenommert advokatfirma hadde benyttet bare ett år i forveien.
Etter den ankende parts oppfatning er det heller ikke riktig at det i dette tilfellet ikke er adgang til å betale mer enn obligasjonens pålydende. Etter den dom som må anses som et prejudikat i denne materien, Fløttre-dommen, Rt-1987-750, må det tas utgangspunkt i de rettigheter som kjøperen overtar. Det kan betales mer for leiligheten dersom kjøperen gis særrettigheter som betinger en markedspris som går utover obligasjonens pålydende.
Etter den ankende parts oppfatning har kjøperen i dette tilfelle fått viktige særrettigheter som går utover det som følger av husleieloven. Kjøperen har rett til å overdra leiligheten. Utleieren kan ikke nekte uten saklig grunn. Så lenge obligasjonen ikke er innløst, følger overdragelsesretten direkte av husleieloven §49. Av kontrakten følger det at den også kan overdras etter eventuell innfrielse. Leieretten er videre antakelig uoppsigelig, selv om kontrakten ikke er helt klar på dette punkt. I alle fall må det være på det rene at den i praksis ikke kan oppsies. Dette er en moderne gård som ikke på meget lang tid vil være gjenstand for rehabilitering, noe som i praksis er den eneste grunn til at leietakere i slike gårder kan sies opp uten egen skyld Leiligheten kan også fremleies, og den kan byttes bort mot mellomlag.
Når man deretter skal vurdere markedsleien, må det legges vekt på at det gjelder en meget grei leilighet med god beliggenhet, stille og rolig, i et meget velrenommert strøk, hvor det gladelig ble betalt, og fortsatt betales, mye mer enn det som var aktuelt i dette tilfellet for tilsvarende boliger. Det må også legges vekt på at leienivået var lavt, og på at det ligger en latent verdi i muligheten for seksjonering. I tilfelle av seksjonering har leietakerne en forkjøpsrett til en meget gunstig pris. Det følger nemlig etter hans oppfatning, av eierseksjonsloven §10, at verdien av tomten ikke skal innregnes i overtagelsesprisen.
Subsidiært hevder Arild Lade at dersom det skulle være så at prisen er høyere enn det som er tillatt etter prisloven §18, må kjøpet av leiligheten gå om igjen. Han var i god tro, og etter hans mening følger det av prisloven §59 at kjøpet må heves, idet det må anses som høyst urimelig om Sara og Lise Melby blir sittende med leiligheten mot bare å betale obligasjonens pålydende. Han har på den annen side intet ønske om å få tilbake det inventar som Sara Melby ble overtatt i forbindelse med kjøpet av leiligheten.
Han har nedlagt slik endelig påstand:
1. Prinsipalt: Sara Melby dømmes til å betale til Arild Lade kr. 190000 med tillegg av 15% rente fra 15. juli 1984 og til 1. februar 1986 samt 18% rente fra 1. februar 1986 til betaling skjer.
Subsidiært: Sara Melby dømmes til å overdra til Arild Lade en obligasjon pål. kr. 60000 i A/S Tidemandsgt. 31 med tilknyttet leierett for leilighet 405 i Tidemands gate 31 mot å få tilbakebetalt kr. 60000.
2. I begge tilfeller tilpliktes Sara Melby å erstatte Arild Lade sakens omkostninger.
Ankemotparten. Sara Melby, har i det vesentlige gjort gjeldende at husleierettens dom er riktig både når det gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Det er i dette tilfelle ikke tale om en luksusleilighet, men om en ganske alminnelig obligassjonsleilighet på Frogner med netto leieareal på 54 m2. Arild Lade ville ha kr. 275000 for leiligheten inklusive obligasjonen kr. 60000 og møbler for kr. 25000, og det aksepterte Sara og Lise Melby.
Kjøpekontrakten ble underskrevet på Hamar den 28. juni 1984 og lånebeviset ble transportert samme dag. Den leiekontrakt som Lade hadde inngått med Tidemands gate 31 ved Trygve Bjerke, ble gjennomgått, men det var på det rene at Trygve Bjerke skulle skrive ny leiekontrakt med Sara eller Lise Melby. Derimot fremviste ikke Arild Lade den erklæring som han og hans kone hadde skrevet under da de overtok leiligheten året før, hvor de bl.a. hadde bekreftet at de ikke hadde betalt noen form for overpris for leiligheten, men bare det leieboerinnskudd som var fastsatt og som det var utstedt andelsobligasjon for. I følge erklæringen vedtok de også utkastelse uten søksmål dersom det senere skulle vise seg at de hadde betalt overpris.
Da Lise Melby, etter å ha overtatt leiligheten, gikk til Trygve Bjerke for å undertegne leiekontrakt, ble hun også forelagt en tilsvarende erklæring til undertegning. Dette kom som litt av en overraskelse på henne. Hun undertegnet, men var i sterk tvil om hva hun skulle gjøre. Hun gikk først til leieboerforeningen, som viste henne til advokat Kjenner. Han rådet henne til ikke å betale mer enn 85000 kr. idet hun ellers ville kunne risikere å miste det overskytende. Han skrev deretter brev til Arild Lade, hvor han informerte om hva som etter hans mening var den rettslige stilling med hensyn til obligasjonsleiligheter, og gav beskjed om at de 85000 måtte anses som fullt og endelig oppgjør.
Husleieretten bedømte situasjonen korrekt når den kom til at det måtte følge av Fløttre-dommen, at bare dersom kjøperen av en obligasjonsleilighet får rettigheter utover det som følger av husleieloven, kan selgeren kreve vederlag utover obligasjonens pålydende. Husleieretten kom riktig frem til at Melby ikke fikk noen slike ekstra rettigheter i dette tilfellet. Innskuddet kunne når som helst innfris, deretter hadde leietakeren ingen særrettigheter. Intet, verken i lånebevis eller leiekontrakt, kan, når de leses i sammenheng, forstås på annen måte.
Det må også være riktig som husleieretten gjør, å fastslå at det ikke er grunnlag for hevning i dette tilfellet. Det var Lise Melbys boligsituasjon som gjorde at hun fant det nødvendig å betale det beløp som ble forlangt. Hun var ikke klar over at det kunne være noen feil med hensyn til lovligheten av det forlangte vederlag. Det ville være urimelig om hun skulle være nødt til å levere tilbake leiligheten. Hun har innrettet seg etter forholdet og kan ikke sies å ha medvirket til noe ulovlig. Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Oslo husleieretts dom av 5. november 1987 stadfestes.
2. Arild Lade dømmes til å betale sakens omkostninger for Lagmannsretten til Sara Melby.
Lagmannsretten bemerker:
Det følger av dommen i Rt-1987-750 at en obligasjonsleilighet kan overdras for mer enn obligasjonens pålydende dersom selgeren har rettigheter å overdra som gir kjøperen større rett enn det som følger av husleieloven. En slik rett kan være rett til fremleie, til overdragelse, eller til å bo til særlig lav leie over et lengre tidsrom. Når det gjelder en obligasjonsleilighet, er det på det rene at leieren har en uoppsigelig leierett i minst 5 år. Da har han rett til å overdra leiligheten, og også rett til å fremleie, jfr. husleieloven §48 og §49. Så snart lånet innfris faller de rettigheter til overdragelse mv. som følger av loven kapittel 9, bort. Leiekontrakten kan imidlertid gi leietakeren større rett enn det som følger av husleieloven regler. I så fall er det disse særrettigheter som kan ha en verdi og som kan være gjenstand for omsetning. I Fløttre dommen antok Høyesterett at kontrakten måtte forstås slik at leieren hadde en nær ubegrenset rett til overdragelse og fremleie. Disse rettigheter, uttalte lagmannsretten som Høyesterett sluttet seg til, hadde en selvstendig verdi langt utover det som oppveies ved at leietaker skal betale husleie og oppvarmingsutgifter.
Hovedspørsmålet i denne saken er derfor om leietakeren i dette tilfellet har særlige rettigheter som går utover det som følger av husleieloven.
Etter lagmannsretten mening har ikke leietakeren noen slike rettigheter i dette tilfelle. Det lånebevis som var utstedt av gårdeieren, var av 1. desember 1976, og kan etter sin ordlyd sies opp til betaling av debitor etter 5 år, altså etter 1. desember 1981. Etter dette tidspunkt har ikke leietakeren annen rett enn det som følger av leiekontrakten. I følge dennes pkt. 5 har ikke leietakeren rett til å overdra leiligheten uten gårdeierens samtykke og heller ikke rett til å fremleie. I tillegg er det bestemt at ved eventuell overdragelse har utleieren fortrinnsrett. Etter lagmannsrettens oppfatning er denne kontraktsbestemmelse tilstrekkelig klar. Den kan ikke, som den ankende part hevder, suppleres med reglene i husleieloven kapittel 9, hvoretter utleieren bare kan nekte overdragelse dersom det er saklig grunn til det. I så måte er denne leieavtalen på et avgjørende punkt ulik den saken gjaldt i dommen i Rt-1987-750 idet kontrakten i det tilfellet hadde en utrykkelig bestemmelse som gav leieren rett til å overdra leieretten også etter at obligasjonen var innfridd. Leiekontrakten i vår sak kan heller ikke suppleres med bestemmelsene i låneavtalen etter at lånet blir innfridd.
Lade ble gjort uttrykkelig oppmerksom på, gjennom den erklæring han og hans ektefelle måtte skrive under i forbindelse med at de inngikk ny leieavtale med utleieren, at leieretten etter utleierens oppfatning ikke hadde noen verdi utover obligasjonens pålydende. Det kan heller ikke av kontrakten utledes noe bedre vern mot oppsigelse enn det som følger av husleieloven. Retten til å bytte som følger av husleieloven §32a, kan heller ikke begrunne at leieretten skal ha noen særlig markedsverdi. Det samme gjelder retten til å tre inn ved eventuell seksjonering. Den ankende parts prosessfullmektig kan ikke høres med at leieboerne i et slikt tilfelle har rett til å overta sin del av den seksjonerte eiendom uten å betale vederlag for tomten.
Det er på det rene at husleien i gården var regulert av Oslo husleienemnd i medhold av husleiereguleringsloven §15. Søknad om å oppheve denne regulering ble sist avslått av nemnda ved vedtak av 14. oktober 85. Husleienemnda fant da at gjeldende leier i eiendommen ikke var lavere enn den leie som måtte antas å være gjengs leie for tilsvarende bolig bygget til samme tid.
Den omstendighet at leien er regulert, kan ikke gi leieretten en særlig verdi som en tidligere leier kan utnytte ved overdragelse. Den motsatte ordning ville fullstendig ødelegge formålet med leiereguleringen som bl.a. er å gi beboerne beskyttelse mot urimelig høye boligutgifter.
Etter lagmannsrettens oppfatning står man i dette tilfellet overfor en ordinær leiekontrakt. I den utstrekning denne har en verdi på grunn av strøket, gårdens tilstand mv., er dette en verdi som utleieren innenfor loven ramme, har adgang til å utnytte gjennom leiefastsettelsen.
Lagmannsretten er etter dette enig med husleieretten i at den ankende part ikke har overtatt særrettigheter som gir grunnlag for betaling utover lånebeløpet, kr. 60000, samt for innboet, kr. 25000. En pris på kr. 275000 for dette, inklusive leieretten, er klart urimelig, jfr. prisloven §18. Sara Melby blir etter dette å frifinne for Arild Lades krav om betaling av restbeløpet.
Det neste spørsmål er om Arild Lade skal ha adgang til å heve kjøpet, jfr. prisloven §59 annet ledd nr. 2. Avgjørende etter bestemmelsen er om hevning vil virke urimelig, hensett til "begge parters utviste skyld og omstendighetene for øvrig." Lagmannsretten er under betydelig tvil kommet til at Arild Lade ikke har rett til å heve kjøpet.
Det er ikke bestridt at det var mange interessenter til leiligheten og at Sara Melby fikk den i konkurranse med andre som ville betale omtrent like mye. Det er ikke hevdet at hun var spesielt pågående.
Arild Lade kjøpte leiligheten gjennom et velrenommert advokatfirma for 200000 kroner. Han hadde derfor grunn til å tro at det ikke var noe ulovlig med hans ervervelse av leiligheten for en slik pris. Han brukte selv tilsvarende avtaleform da han solgte videre.
Han og hans kone hadde imidlertid undertegnet på en erklæring fra gårdeieren, om at de ikke hadde betalt mer enn obligasjonens pålydende, slik at de hadde all mulig grunn til å undersøke forholdet nærmere. Det er på det rene at Arild Lade ikke opplyste Sara eller Lise Melby noe om denne erklæringen.
Lagmannsretten har ikke grunn til å tvile på Arild Lades ord når han hevder at han ikke spesielt husket denne erklæringen, som han heller ikke skal ha fått kopi av. Likevel burde den ha gitt grunn til nærmere undersøkelser.
Det er ikke bestridt at Sara og Lise Melby var i god tro med hensyn til prisens lovlighet da de underskrev, Det var først da Lise Melby kom til gårdeierens kontor og ble forelagt den tilsvarende erklæring til underskrift, at hun fattet mistanke og søkte juridisk bistand. Det kan stilles spørsmål om hun ikke burde ha reagert raskere overfor Lade enn hun gjorde. I så måte kan det være grunn til en viss bebreidelse. På den annen side legger lagmannsretten til grunn at hun allerede før hun henvendte seg til gårdeieren for å underskrive leiekontrakten og måtte underskrive erklæringen, hadde overtatt leiligheten, og at leiligheter, i alle fall i rimelig prisklasse, i hele Oslo-området på det daværende tidspunkt var et knapphetsgode. Det gjør at det skal atskillig til før selgeren skal gis anledning til å heve. Lagmannsretten legger også en viss vekt på at det for lagmannsretten er på det rene at den som først tok ulovlig merpris for leiligheten, nemlig Arild Lades hjemmelsmann, Arne Fredriksen, har gått med på å betale tilbake den overprisen som han har krevet utover obligasjonen pålydende til Arild Lade dersom denne taper saken. Det innebærer at Arild Lade ikke vil tape noe ved at han ikke får heve. Arild Lade har, så vidt lagmannsretten forstår, for tiden heller ikke behov for leiligheten til eget bruk.
Anken har vært forgjeves. Når det gjelder det subsidiære spørsmål har imidlertid lagmannsretten vært i tvil. Også hensett til at tvilen gjelder et vanskelig rettsspørsmål, finner lagmannsretten at det foreligger slike særlige omstendigheter som gjør at saksomkostninger ikke bør tilkjennes, verken for husleieretten eller lagmannsretten, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd 2. alternativ og §172 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning
1. Oslo husleieretts dom av 5. november 1987 pkt. 1, stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for husleieretten eller lagmannsretten.