RG-1990-40

Instans:	Gulating lagmannsrett
Dato:	1989-05-26
Publisert:	RG-1990-40
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 26. mai 1989 i sak nr. 256/1987
Parter:	Sandnes kommune v/ordføreren (kommuneadvokat Øivind Aspelund) mot Attila E. Kovacs (advokat Johan Chr. Bull).
Forfatter:	Lagdommerne Alf Bruland, Hanne Sophie Greve, ekstraordinær dommer v/lagmannsretten, byrettsjustitiarius Arne Rørosgaard
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §114, §82, Forvaltningsloven (1967) §17, §41, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §213, Bygningsloven (1965), Strand- og fjellplanleggingsloven (1971)

I sak om gyldigheten av forelegg utferdiget i medhold av bygningslovens §114 avsa Sandnes herredsrett den 30. juni 1987 dom med slik slutning:

«1. Sandnes bygningsråds vedtak av 18. august 1986 kjennes ugyldig.

2. Innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse betaler Sandnes kommune saksomkostninger til Attila E. Kovacs med kr. 27.775,- - kronertjuesjutusensjuhundreogsyttifem -.»

Sandnes kommune ved ordføreren har rettidig påanket avgjørelsen, ved ankeerklæring datert 24. august 1987. Attila E. Kovacs har tatt til motmæle, og inngitt tilsvar den 16. september 1987.

Hovedforhandling i ankesaken ble avholdt i Stavanger 22. og 23. mai 1989. Attila E. Kovacs møtte og avgav forklaring. Fra Sandnes kommune møtte bygningssjef Johannes Haaland, han avga forklaring

Side:41

som vitne. Etter begjæring fra kommuneadvokaten og med samtykke fra ankemotparten ga retten i medhold av tvml. §213 bygningssjefen tillatelse til å være til stede under hele ankeforhandlingen. Det ble dessuten avhørt 2 vitner, og retten foretok åstedsbefaring.

Sakens bakgrunn er i korthet følgende:

Attila E. Kovacs søkte den 25. november 1982 om tillatelse til å sette opp et båthus på sin hytteeiendom, gnr. 1 bnr. 343 ved Hestvika i Hommersåk. Søknaden ble avslått av Sandnes bygningsråd den 4. januar 1983, under henvisning til at bygningsrådet fant at man av landskapshensyn ikke kunne gå inn for en ukontrollert oppføring av enkeltnaust. Søknaden ble avslått med hjemmel i strandplanloven. I premissene ble det vist til byggeforbudet i strandplanloven og byggeforbudet i Sandnes kommunes vedtekt til bygningslovens §82. Den 14. mai 1983 søkte Kovacs på nytt om byggetillatelse for båthus. Bygningssjefen la saken frem for bygningsrådet med forslag om at saken skulle forelegges friluftsnemnden for uttalelse. Den 21. juni 1983 bestemte bygningsrådet å avslå søknaden. Kovacs påklaget bygningsrådets avslag, og bygningsrådet vedtok 6. september 1983 å oversende saken til frilufts- og naturvernnemnden for uttalelse.

Frilufts- og naturvernnemnden vedtok 14. desember 1983 å anbefale dispensasjonssøknaden under henvisning til at i følge tegningene ville naustet bli plassert lavt i terrenget. Oppføringen av naustet ville således etter frilufts- og naturvernnemndens mening ikke komme i konflikt med almenne friluftsinteresser. Umiddelbart deretter, 20. desember 1983, vedtok Sandnes bygningsråd å dispensere fra strandplanloven og fra byggeforbudet i vedtekten til bygningslovens §82, samt å gi byggetillatelse for naustet i henhold til byggesøknaden vedlagt situasjonsplan og tegning.

Den 18. juni 1984 søkte Kovacs om å få bygge naustet høyere, bl.a. med et spissere tak og med dobling av bruksarealet ved at det ble oppført en annen etasje. Før søknaden ble behandlet ble Kovacs anmodet om å sende inn reviderte tegninger. Han ble samtidig gjort oppmerksom på at det var av vesentlig betydning for å få rede på hvordan naustet ville bli plassert i terrenget. Han ble også minnet om at en vesentlig årsak til tidligere godkjennelse var at naustet var plassert lavt i terrenget. I tillegg til tegninger hadde Kovacs også fremlagt fotografier. Bygningssjefen hadde vært på befaring før endringssøknaden ble behandlet. Endringssøknaden ble avslått av bygningsrådet 22. august 1984, og bygningsrådet fastholdt sitt tidligere vedtak og presiserte at naustet måtte oppføres i samsvar med de tidligere godkjente tegningene av 31. mai 1983. Det kom ingen reaksjon fra Kovacs på dette vedtaket. Han oppførte imidlertid naustet på en annen måte enn det han hadde fått godkjenning for i byggetillatelsen.

Avviket ble tilfeldigvis oppdaget av bygningssjef Haaland i Sandnes kommune da han sammen med en annen tjenestemann var på befaring i området 16. juni 1986. Mur og råbygg var da satt opp og delvis sutak og trevegger. Haaland hadde fotografiapparatet med og tok et bilde av bygget. Dagen etter ba bygningssjefen en av sine kontrollører om å stanse byggearbeidet til Kovacs. Avdelingsingeniør Hølland fra

Side:42

Sandnes kommune oppsøkte byggeplassen samme dag, der var det ingen representant fra byggherren til stede. Han la derfor igjen beskjed på standard skjema for bygningskontrollen med pålegg om å stanse arbeidet med naustet da det ikke var i samsvar med byggetillatelsen. Samtidig ble byggherren bedt om å ta kontakt med bygningskontoret. Bortsett fra at det senere er lagt papp på taket, antas det at det bare i begrenset utstrekning ble utført arbeid på bygningen etter at stoppordren ble gitt, frem til nærværende saks behandling i herredsretten.

Kovacs skrev til bygningssjefen den 23. juni 1986 og vedgikk at bygget var oppført annerledes enn det han hadde fått byggetillatelse for. Den 25. juni 1986, da bygningsrådet hadde mottatt Kovacs brev, behandlet det saken. Rådet vedtok å varsle Kovacs om at det overveiet å utferdige forelegg i medhold av bygningslovens §114 for å få bragt bygget i lovlig stand. Kovacs fikk 2 ukers frist til å uttale seg i den anledning. Kovacs uttalte seg i brev av 30. juli 1986. Bygningssjefen avga innstilling om saken 7. august 1983 med redegjørelse for den gitte byggetillatelsen. Bygningssjefen konkluderte med et forslag til forelegg som enstemmig ble vedtatt av bygningsrådet den 30. august 1986. Vedtaket lød som følger:

«I henhold til bygningslovens §114 pålegges eieren å fjerne loftsetasjen på det ulovlige oppførte bygg innen 1. oktober 1986, Samtidig krever bygningsrådet at det innleveres reviderte tegninger m/nabovarsel som viser naustet i 1 etasje med mønehøyde inntil 4,6 meter og som tidligere godkjent, og med nødvendige terrengangivelser av nåv. og fremtidig terreng - og med event. nødvendige sikringstiltak, gjerde o.l. der det måtte være farlige skrenter. Det videre arbeide er således avhengig av ny byggetillatelse.»

Kovacs ble samtidig gjort oppmerksom på at han kunne reise søksmål innen 30 dager mot kommunen for å få forelegget prøvet. Kovacs tok ut stevning i denne saken innen nevnte frist.

Etter herredsrettens dom av 30. juni 1987 har Kovacs i noen grad foretatt ytterligere arrondering i området rundt naustet, slik at såret i terrenget virker mindre fremtredende. Han har også fylt opp og støpt utenfor hovedinngangen til naustet slik at båtinntaksrennen fra sjøen til naustet avsluttes på samme nivå som terskelen til naustet. Det er også foretatt en viss beplantning utenfor naustet.

Ankende part har anført at Kovacs har oppført et råbygg som klart er i strid med den byggetillatelsen som han fikk 20. desember 1983. Det utførte byggearbeidet avviker på vesentlige punker fra byggetillatelsen. Naustet er for det første oppført i et skrånende terreng, og det er trukket lenger bort fra sjøen enn det som var forutsatt i byggetillatelsen. Dette innebærer at det er skutt bort vesentlig mer masse enn byggetillatelsen forutsatte. Innhugget i fjellet er dypere og mer betydelig enn byggetillatelsen tillater. Dernest er naustet gjort bredere og lengre enn forutsatt i byggetillatelsen. Endelig er råbygget i leca og naturstein påsatt en stålkonstruksjon med reisverk og takstoler som gir ytre ramme for en annen etasje i naustet. Det eneste som pussig nok er gjort mindre i det nye naustet er åpningen mot sjøen for båtinntak.

I henhold til den målsatte endringstegningen er åpningen for inntak av båt redusert til et kvadrat med sider på ca. 2,30 m til 2,40 m. Dette er

Side:43

lite hensett til at naustets grunnflate er over 40 m2 .

Da det oppførte byggverket klart avviker fra byggetillatelsen, er det ikke av betydning om det endelige byggverket vil være estetisk tilfredsstillende og falle pent inn i terrenget. Skjønnheten kan ikke være avgjørende for vesentlighetsvurderingen i relasjon til bygningslovens §114. Det understrekes at bygningsmyndighetene bare kunne dispensere fra forbudet i strandplanloven og i vedtekten til bygningslovens §82 i enkeltsaker hvor særlige grunner tilsa slik dispensasjon.

Sandnes kommune anfører videre at saken er av stor prinsipiell betydning for kommunen. Sandnes kommune er en stor hyttekommune med ca. 2.500 hytter. De fleste av disse var oppført før kommunesammenslåingen i 1965 (eiendommen som nærværende tvist er knyttet til, ligger i gamle Hetland kommune). Sandnes har i dag nærmere 45.000 innbyggere, og er dessuten nabokommune til Stavanger der det er særlig knapphet på friarealer. Strandområder er en begrenset ressurs som det har vært og fortsatt er et utstrakt behov for å verne med et generelt byggeforbud i hundremetersbeltet langs sjøen. En utstrakt privatisering av strandområdene ved at disse bebygges, vil komme i konflikt med friluftslivet i videste forstand. Særlig bebyggelse som brukes til beboelse, vil båndlegge omgivelsene i strandområdene. Dette er bakgrunnen for at Sandnes kommune først fastsatte vedtekt til bygningslovens §82 med et generelt forbud mot hyttebygging.

Sandnes kommune fremhever at den har lagt seg på en bevisst og konsekvent linje hvor også oppføring av naust er forbudt så fremt det ikke er klart at naustet vil gli fint inn i terrenget. Med naust menes dessuten alene båtopplag, dvs. båthus med tak og 4 vegger med en åpning for båtinntaket. Det tillates ikke oppført naust til kombinerte formål. Noe annet er det faktum at fiskere som i sin næring har behov for naust og redskapsopplag etc., vil kunne få oppføre naust i overensstemmelse med sine behov. Det vil imidlertid være klart misbruk om slike næringsnaust senere tas i bruk som feriesteder. At det er oppført et næringsnaust like ved Kovacs eiendom, kan således ikke tillegges noen betydning i nærværende sak.

Det må videre være klart at nærværende byggesak er behandlet fullt ut forsvarlig og i samsvar med vanlig praksis i Sandnes kommune. Det er ikke vanlig at hele bygningsrådet går på befaring i alle de sakene som det behandler. Dette gjelder ganske særlig i byggesaker som omfatter mindre byggverk som f.eks. garasjer og naust. Bygningsrådet hadde med andre ord - hensett til det som er vanlig i tilsvarende saker - godt grunnlag da det fattet avgjørelse i saken om Kovacs bygge arbeid. Her har bygningssjefen selv vært på befaring i området og tatt et bilde som han fremla for bygningsrådet, da dette traff sin avgjørelse i foreleggssaken. Det minnes ellers om at forvaltningslovens §41 forutsetter at en ved vurderingen av et forvaltningsvedtaks gyldighet skal se bort fra feil som ikke har hatt betydning for innholdet.

Til slutt understrekes det at Kovacs selv har påført seg det tap han eventuelt vil lide dersom retten lar bygningsrådets vedtak bli stående. Han har med vitende og vilje oppført et bygg i strid med den byggetillatelsen han fikk, og på tross av at han uttrykkelig var nektet å oppføre et større naust for flere formål som han hadde søkt om. I sitt arbeide

Side:44

med å finne frem til en tjenlig plassering for naustet i terrenget, og utforme tegninger for selve bygget var Kovacs dessuten bistått av sin nabo og venn, arkitekt Per Ueland. Kovacs har selv skrevet under sin byggemelding (som dannet basis for den gitte byggetillatelsen) som anmelder/ansvarshavende. Det at kommunen ikke stiller strenge krav til ansvarshavende når det gjelder små byggverk, innebærer ikke at byggherren i disse sakene kan forvente at bygningsmyndighetene bruker sine knappe ressurser til å tjenestegjøre som ansvarshavende for byggherren. Poenget med å frita fra reglene om ansvarshavende, er å hjelpe byggherren til å unngå unødige utgifter til sakkyndig bistand når byggverket er så lite at det er mulig for byggherren selv å ta det hele og fulle ansvaret for at bygget oppføres i henhold til gitt tillatelse. Skulle byggherren mot formodning føle behov for sakkyndig bistand, må han selv bære ansvaret for og utgiftene ved dette. Sandnes kommune har ikke kapasitet til å gå den enkelte byggherre til hånde i byggesaker, og dette ville dessuten kunne påføre kommunen ansvar utover det den bør påta seg.

Det forelegget som Sandnes kommune har utferdiget, må karakteriseres som et mildt forelegg. Kommunen insisterer alene på at byggherren skal senke taket slik at han står tilbake med et ordinært naust. Det insisteres ikke samtidig på at grunnflaten på naustet reduseres, selv om dette strengt tatt også kunne vært krevet etter bygningslovens regler. «Kompromissforelegget» representerer det lengste kommunen kan strekke seg, hensett til at det også er særdeles viktig at nærværende sak ikke skaper presedens i fremtidige byggesaker med hensyn til at det blir lettere å få tilgivelse enn tillatelse.

Ankende part har nedlagt følgende påstand:

«Sandnes kommune frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for begge retter.»

Ankemotparten fremholder at herredsrettens dom er riktig såvel med hensyn til resultatet som med hensyn til begrunnelsen.

For det første er det oppførte råbygget ikke på noe vesentlig punkt i strid med den gitte byggetillatelsen. Det er således som fremholdt av herredsretten, ikke lovhjemmel for det forelegget som Sandnes bygningsråd har utferdiget. Ankemotparten har i det vesentlige gjentatt de synspunkter som er kommet til uttrykk i herredsrettens domsgrunner på dette punktet.

Ved vurderingen av om vesentlighetskriteriet i bygningslovens §114 er oppfylt, må retten alene se hen til det faktum at det Sandnes bygningsråd nå forlanger endret er høyden på naustet. Det relevante spørsmålet er med andre ord om den høyden som naustet nå har fått, representerer et vesentlig avvik fra byggetillatelsen. Ved vurderingen må det legges vekt på at bygningsrådet og friluftsmyndighetene utelukkende har vært opptatt av at naustet skulle gli rimelig godt inn i terrenget. Bygningsmyndighetene gir uttrykk for at naustet slik det nå fremstår, vil virke ruvende og dominerende i terrenget. Dette kan imidlertid ikke være en riktig vurdering. Naustet glir godt inn i terrenget, og skiller seg ikke ut fra andre naust i området i negativ retning. Ved sin vurdering må retten forestille seg hvordan det endelige byggverket vil være, og se bort fra at det nåværende råbygget, fordi det er

Side:45

uferdig, vil virke mer skjemmende enn det endelige resultatet. Sett fra sjøen vil høydeforskjellen mellom det byggverket det ble gitt tillatelse til, og det oppførte være helt bagatellmessig. Kovacs har skutt seg dypere inn i fjellet og trukket naustet lenger tilbake fra stranden, slik at helhetsresultatet faktisk er mer tilfredsstillende estetisk sett, enn det som bygningsmyndighetene ga tillatelse for. At naustets bredde og lengde er en annen enn det som ble forutsatt, er helt uten betydning i relasjon til det gitte forelegget. Det er videre helt uten betydning for saken hva naustet eventuelt vil kunne brukes til i fremtiden.

Lagmannsretten må videre etter ankemotpartens oppfatning legge betydelig vekt på det faktum at Kovacs hele tiden har hatt løpende kontakt med bygningsmyndighetene, og at han har følt seg sterkt frustrert over at bygningsmyndighetene ikke har kunnet bistå ham på samme måte som en vanlig ansvarshavende ville ha gjort. Kovacs har trodd og forventet at han kunne be bygningsmyndighetene om å ordne opp da en skytebas sprengte vekk merket til nabogrensen, slik at Kovacs ble i villrede med hensyn til hvor naustet eksakt skulle plasseres, og over at bygningsmyndighetene ikke var villige til å inngå i en løpende dialog med ham med hensyn til mulige endringer i naustets utforming, slik at dette også kunne dekke hans interesse i å bruke det til lagerplass for det utstyret som han bruker i sin fritidsbeskjeftigelse som birøkter.

Som selvstendig grunnlag for at forelegget må kjennes ugyldig, anføres at det må antas å foreligge en saksbehandlingsfeil når bygningsrådet ikke foretok befaring før det fattet sitt vedtak om forelegg. Bygningsrådet består av 7 medlemmer, og det fattet vedtak på basis av et foto samt bygningssjefens innstilling etter at denne hadde vært på stedet. Saksbehandlingsfeilen må ha vært avgjørende for det uriktige vedtaket som er truffet, dette fremgår av det faktum at bygningsrådet har trodd at naustet virket dominerende og ruvende slik råbygget var oppført.

Som et tredje grunnlag for ugyldighet anfører ankemotparten at forelegget representerer et brudd på likhetsprinsippet. Under innledningsforedraget fremhevet ankemotparten at den urimelige forskjellsbehandlingen måtte ses i relasjon til det tillatte næringsnaustet som opphavelig var oppført for en fisker, men som senere har skiftet eier og er blitt fritidsbolig. Under prosedyren ble likhetsprinsippet anført i sammenligning med nytt naust som det er gitt tillatelse til på et nes ikke langt fra naustet til Kovacs. Naustet på neset er rikignok ikke tillatt bygget med større mål og grunnflate enn det som var tillatt i Kovacs byggetillatelse, men plasseringen på neset tilsier at sistnevnte naust vil virke langt mer dominerende og ruvende enn det Kovacs' naust vil gjøre. Det er således en urimelig forskjellsbehandling hvis naustet på neset skal få stå med omsøkte mål, mens Kovacs' naust må endres i henhold til forelegget.

Til støtte for sine synspunkter på ugyldigheten har ankemotparten vist til Schulze og Ditlefsen kommentarutgave til bygningsloven sidene 235 - 38, og til en rekke rettsavgjørelser ( RG-1989-27, 1984 468, 1983 205, 1980 382, 1978 851, 1978 163, 1978 132, 1974 371, 1973 258, 1969 98; Rt-1986-608, 1979 341, 1979 219,

Side:46

1973 153 og 1972 54).

Subsidiært anføres det at Sandnes bygningsråds forelegg under enhver omstendighet må oppheves da det vil være klart urimelig å pålegge Kovacs å endre byggverket slik forelegget forutsetter. Urimeligheten følger av at endringen vil være uforholdsmessig kostbar - Kovacs har også vært påført uforholdsmessige utgifter i og med at naustsaken hans har tatt så lang tid, vært møtt med så mange restriksjoner og så liten samarbeidsvilje fra Sandnes kommune. Det vil også være urimelig å forlange endring i henhold til forelegget hensett til at Sandnes kommune nå tillater et nytt ruvende naust på neset, og at kommunen ikke har grepet konsekvent inn overfor tidligere ulovlige byggverk i strandområdene der Kovacs' naust skal ligge. Kovacs har selv bl.a. sett at en nabo bygget sitt naust ut ulovlig, uten at kommunen har forlangt riving av den grunn. Riving må være en reaksjon som forbeholdes de tilfellene der byggherrer trumfer seg frem, og det har slett ikke vært tilfellet med Kovacs. Han har tvertimot hele tiden vært i god tro, og forsøkt å få istand et samarbeide med kommunen.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Sandnes kommune dømmes til å betale Attila E. Kovacs saksomkostninger for lagmannsretten.»

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten.

I henhold til forvaltningslovens §17 har bygningsrådet en selvstendig utrednings- og informasjonsplikt før vedtak fattes. Etter at bygningssjefen hadde oppdaget at Kovacs hadde oppført et råbygg som avvek fra den gitte byggetillatelsen, behandlet Sandnes bygningsråd den nye situasjonen i møte den 25. juni 1986. Det ble truffet vedtak om at bygningsrådet overveiet å utferdige forelegg i medhold av bygningslovens §114 med sikte på å bringe byggverket i overensstemmelse med den gitte byggetillatelsen, og Kovacs ble gitt en 2 ukers frist for å uttale seg om situasjonen.

Allerede 2 dager tidligere hadde Kovacs skrevet et brev til bygningssjefen i Sandnes kommune der han hadde redegjort for sitt syn på denne situasjonen. Han opplyser bl.a. følgende:

«Jeg fikk avslag på søknad (sak 1042/84) og tok det til etterretning. Men jeg ville få ut av situasjonen det som var mulig uten å komme i konflikt med bygningsmyndigheten.

Avviket fra de godkjente tegninger er som følger:

I Vegghøyden ble ca. 50 cm høyere.

II Byggets lengde ble økt med ca. 1.1 m inn mot fjellet.

III En liten sidedør ble åpnet nederst på Nordsiden nær den store slippdøren.

Kommentarer til forandringene:

Ad I For å kunne utnytte loftsdelen, senket jeg loftsgulvet og bygget samtidig en ca. 50 cm forhøyet selvbærende takkonstruksjon av stål. Slik oppnådde jeg et loft med ca. 120 cm høyde ved langveggen. Derved ble bygget ikke vesentlig høyere. Samtidig kom takhøyden nærmere til det forhold til terrenget som er vist på de godkjente tegninger (selv om det fremdeles ligger lavere). Jeg kom også nærmere et kompromiss mellom forbud mot

Side:47

å øke takhøyden 140 cm, og naboens ønske om å redusere nivåforskjellen. (Ny attestert nabovarsel av 8.7.84 i forbindelse med de tiltenkte forandringer ble innlevert bygningsetaten.) Merk naboens kommentar på baksiden.

Ad II Tilbakefylling av stein må gjøres for hånd, og det er et tungt og farefullt arbeid å senke de store steinene fra stupets kant ned til 4-5 meters dybde. Ved forlengelsen av bygget inn mot fjellet, kunne tilbakefyllingsbehovet reduseres med adskillige kubikkmeter. Jeg tok meg denne frihet da byggetillatelsen oppgir bygningsareal på «ca.» 40 m2 .

Ad III Mangel på liten sidedør ved siden av en stor slippdør må betraktes som en forglemmelse. Den tiltenkte døren er praktisk talt ikke synlig fra sjøen og den skjermes av terrenghøyden mot land.»

Opplysningene i dette brevet ble supplert ved ytterligere et brev fra Kovacs datert 30. juli 1986. Kovacs konkluderte med å be om at «Bygningsrådet godtar mitt naust slik som det er, sammen med mine forsikringer om at det forhøyede loft ikke blir benyttet som en potensiell hytte». Bygningssjef Johannes Haaland laget deretter en innstilling i saken som dannet basis for bygningsrådets avgjørelse. Bygningssjefen hadde, som tidligere nevnt, selv vært på stedet og iaktatt de faktiske forhold der, og han hadde tatt et polaroidfoto av forholdene. Innstillingen er detaljert og omfattende.

Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at det ikke var noen saksbehandlingsfeil når Sandnes bygningsråd fattet vedtak om forelegg på basis av nevnte saksutredning. Lagmannsretten tilføyer at også de lokale friluftsmyndighetene med sine tidligere avgitte uttalelser i saken, bygget opp under det standpunkt som bygningsrådet inntok i naustsaken slik denne hadde utviklet seg. Under enhver omstendighet ville en eventuell saksbehandlingsfeil ikke blitt tillagt vekt dersom det var grunn til å regne med at feilen ikke kunne ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jfr. forvaltningslovens §41. Som lagmannsretten kommer nærmere tilbake til nedenfor, faller bygningsrådets saksutredning før vedtaket ble truffet, sammen med lagmannsrettens vurdering etter hovedforhandling med åstedsbefaring. Forelegget kjennes etter dette ikke ugyldig på grunnlag av saksbehandlingsfeil.

Når det dernest gjelder anførselen om usaklig forskjellsbehandling, så finner lagmannsretten heller ikke grunnlag for å kunne konstatere en slik usaklighet. Kovacs' prosessfullmektig presiserte under ankeforhandlingen at den påberopte forskjellsbehandlingen gjelder med hensyn til foreleggets utferdigelse, og ikke med hensyn til hvorvidt det burde vært gitt byggetillatelse i overensstemmelse med Kovacs' endringssøknad. Lagmannsretten finner imidlertid ikke at det foreligger noen tilfeller som er sammenlignbare med Kovacs' naust med hensyn til spørsmålet om det skal utferdiges forelegg. De 2 store naustene som ligger i samme strandområde som Kovacs, er henholdsvis det naustet som ble tillatt oppført som næringsnaust for en fisker (Sandnes bygningsråd avslo senere bruksendringssøknad for naustet til fritidsbolig, men fylkesmannen i Rogaland tillot slik bruksendring etter klage), og et gammelt naust som i det alt vesentlige er oppført før

Side:48

hyttebyggingsforbudsvedtekten av 1970 i Sandnes kommune. Skal en sammenligne med det nye naustet som nå tillates oppført på neset, så måtte det eventuelt vært hevdet at det var en urimelig forskjellsbehandling å nekte byggetillatelse da Kovacs søkte om endret utforming av naustet sitt. Dette sistnevnte er ikke et spørsmål som behandles i nærværende sak. Lagmannsretten føyer til at naustet på neset dessuten er et en-etasjes båthus med samme grunnareal som Kovacs har fått byggetillatelse for. Det var nettopp likhetshensynet i forhold til Kovacs tillatelse, som gjorde at kommunen følte seg forpliktet til å gi tillatelse til oppføring også av naustet på neset etter tilsvarende retningslinjer som lå til grunn for Kovacs' tillatelse. Konklusjonen er at lagmannsretten ikke finner at det foreligger usaklig forskjellsbehandling som kan danne grunnlag for ugyldighet for forelegget.

Når det dernest gjelder hovedspørsmålet om hvorvidt det var lovhjemmel for forelegg i bygningsloven av 1965 §114, så finner lagmannsretten å måtte besvare spørsmålet bekreftende. Forutsetningen for et forelegg etter bygningslovens §114 er at et arbeide er utført i strid med loven eller med noen bestemmelse som er gitt i medhold av loven. Det relevante spørsmålet i nærværende sak er reelt sett om Kovacs' oppførte råbygg på noe vesentlig punkt er i strid med den byggetillatelsen han fikk. Lagmannsretten bemerker at byggetillatelsen innebærer en dispensasjon fra et generelt byggeforbud hjemlet i strandplanloven og vedtekt for Sandnes kommune til bygningslovens §82. Lagmannsretten finner at spørsmålet må besvares ut fra en totalvurdering av det oppførte byggverket. Det er i denne sammenheng uten betydning at bygningsrådet har begrenset rettingspåbudet i forelegget til å gjelde senking av takhøyden i naustet.

Kovacs selv har nok gitt en dekkende beskrivelse av sin fremgangsmåte når han i brevet til bygningssjefen av 23. juni 1986 sier:

«Jeg fikk avslag på min søknad (sak 1042/84) og tok det til etterretning. Men jeg ville få ut av situasjonen det som var mulig uten å komme i konflikt med bygningsmyndighetene.»

Fullt vitende om hva han gjorde, trakk Kovacs naustet lenger bort fra sjøen enn det de godkjente planene og tegningene tillot. Samtidig skjøt han ut en vesentlig større naustegrunn enn tillatt - dette gjaldt både bredde og lengde. Når han hadde gjort dette, brukte han den nye situasjonen - det at han i et skrånende terreng hadde skutt seg dypere inn i fjellgrunnen - som grunnlag for å hevde at han burde få bygge et høyere naust slik at barn ikke kunne klatre på taket eller falle ned mellom skrentene rundt og selve naustet. Hadde naustet vært oppført slik det var tillatt, ville de sistnevnte problemene vært tilnærmet marginale og ikke vesentlig større enn vanlig ved oppføring av nye båthus i hellende berglendt terreng. Under henvisning til sitt behov for lagring av utstyr som han trenger i sin hobbyvirksomhet som birøkter, la Kovacs dessuten inn takhøyde - faktisk muligheten for en hel etasje - som i fremtiden uten nevneverdige bygningstekniske endringer vil kunne tas i bruk som en romslig fritidsbolig i fjæresteinene i strid med det generelle forbudet om oppføring av fritidsboliger i nevnte område. Det eneste som er blitt betydelig redusert i det ellers betydelig utvidede naustet, er mulighetene for båtopplag, da åpningen for båtinntak er

Side:49

gjort både smalere og lavere, slik at det kun er båter av beskjeden størrelse som vil kunne tas inn i naustet. Lagmannsretten finner det klart at det totalt sett har funnet sted så betydelige endringer i det oppførte råbygget sammenlignet med gitt byggetillatelse, at vesentlighetskriteriet i bygningslovens §114 er oppfylt. Konklusjonen på denne vurderingen er at det utferdigerte forelegget har hjemmel i bygningslovens §114.

Når det dernest gjelder byggherrens siste anførsel om at rettingspåbudet er en for sterk reaksjon hensett til overtredelsens art, så finner lagmannsretten heller ikke grunnlag for å kunne slutte seg til denne anførselen.

Det er på det rene at Sandnes kommune ved utelukkende å forlange råbyggets tak senket, har forsøkt å finne frem til en kompromissløsning som begrenser byggherrens tap uten at det skapes en negativ presedens for at byggherrer kan påregne at ulovlig oppførte byggverk blir stående uendret. Det er prinsipielt sett viktig for kommunen også å forhindre at en byggherre endrer et byggs plassering og grunnflate i relasjon til byggetillatelsen, men krav om endring på disse punktene ville hensett til de konkrete forholdene i nærværende sak kunne være en uforholdsmessig reaksjon som kommunen derfor har avstått fra. Når byggherren alene pålegges å senke taket på naustet, finner lagmannsretten ikke at dette representerer et uforholdsmessig inngrep overfor ham - uforholdsmessig store utgifter for ham - hensett til hvorledes han har tatt seg til rette i strid med den tillatelse som ble gitt. At Kovacs - som har hatt en rådgivende arkitekt å støtte seg til - kan ha misforstått bygningsmyndighetenes rolle i byggesaker, dit hen at han trodde seg berettiget til å bruke dem som løpende rådgivere under utførelsen av byggearbeidet, endrer ikke rettens syn på spørsmålet om forelegget er en for sterk reaksjon. Det ville antagelig være hensiktsmessig om de lokale bygningsmyndighetene gjorde byggherrer oppmerksomme på at en frafallelse fra kommunens side med hensyn til ansvarshavende i små byggesaker, ikke er ensbetydende med at de kommunale bygningsmyndighetene påtar seg ansvaret som ansvarshavende og rådgivere med hensyn til selve utførelsen av byggearbeidet. Dette endrer imidlertid ikke utgangspunktet om at byggherren selv er ansvarlig for at et byggearbeid utføres i henhold til gitt byggetillatelse. Byggherren kan selvsagt knytte til seg den fagkunnskap han trenger i denne anledning, men har intet krav på at bygningsmyndighetene tar på seg slike oppgaver.

Lagmannsretten finner på denne bakgrunn ikke grunnlag for å oppheve Sandnes bygningsråds forelegg av 18. august 1986. Sandnes kommune blir etter dette å frifinne.

Attila E. Kovacs har forgjeves anvendt anke og pålegges under henvisning til tvml. §180 første ledd å betale omkostningene ved ankebehandlingen. Lagmannsretten finner ikke særlige omstendigheter som bør frita ham for erstatningsplikten. Under henvisning til tvml. §172, 1. ledd pålegges Kovacs å erstatte Sandnes kommunes saksomkostninger ved behandling av saken i herredsretten. Lagmannsretten finner ikke hjemmel for å frita Kovacs fra disse saksomkostningene i samme bestemmelses annet ledd. Kommuneadvokatens oppgave over utgiftene i

Side:50

herredsrettssaken er kr. 10.000,- hvorav salærkrav utgjør kr. 9.000,-. For behandlingen av saken i lagmannsretten, krever Sandnes kommune dekket kr. 28.141,- (inklusive rettsgebyr i ankesaken), hvorav salærkravet utgjør kr. 18.000,-. Lagmannsretten har intet å bemerke til omkostningsoppgavenes størrelse. Attila E. Kovacs pålegges etter dette å dekke Sandnes kommunes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med kr. 38.141,-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Sandnes kommune ved ordføreren frifinnes.

2. I saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten betaler Attila E. Kovacs kr. 38.141,- - kronertrettiåttetusenetthundreogførtien 00/100 - til Sandnes kommune ved ordføreren. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.