RG-1990-755
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1989-12-04 |
| Publisert: | RG-1990-755 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ytre Follo herredsrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1988-00021 O, hl nr. 213/88. Overskjønnet har vært påanket til Høyesterett, men anken ble av kjæremålsutvalget nektet fremmet til Høyesterett i medhold av bestemmelsen i tvistemålsloven §373 tredje ledd nr. 1 og 4, se HR-1990-00269K . |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Miljøverndepartementet (Prosessfullmektig: Advokat John Fr. Remmen, Oslo). Saksøkt: Irma Darre-Brandt (Prosessfullmektig: Advokat Paul Røer, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer H. Byrkjeland, formann, med 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Naturvernloven (1970) §20, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Ekspropriasjonsloven (1918) §5, §8, §10, §21, §22, §23, §10 |
Ved vedtak 9. oktober 1975 besluttet Miljøverndepartementet midlertidig fredning av et ca 100 dekar stort edellauvskogområde på eiendommen Froen gård, gnr. 38 bnr. 1 i Frogn kommune, tilhørende Irma Darre-Brandt. Ved Kgl.res. 17. september 1982 ble det for Oslo og Akershus fylker opprettet i alt 12 naturreservater som ble fredet i medhold av lov av 19. juni 1970 nr. 63 §8, jfr. §10 og §21, §22 og §23, og nevnte edelskogområde gikk inn under vedtaket med navn "Smihagen naturreservat". Reservatets utstrekning utgjør ca 88 dekar. Av fredningsbestemmelsenes punkt III fremgår at "formålet med fredningen er å bevare et større bestand med alm- lindeskog og gråor- askeskog".
Da det ikke ble oppnådd enighet mellom partene om erstatningsspørsmålet, begjærte Staten v/Miljøverndepartementet rettslig skjønn ved Ytre Follo herredsrett. Den 26. november 1987 ble avhjemlet skjønn med slik slutning:
"1) Engangserstatningen for fredningsklausuleringen fastsettes til kr. 180.000,- -kroneretthundreogåttitusen 00/100-.
2) Saksøkeren betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene etter fastsettelse av rettens formann.
3) Saksøkeren erstatter saksøktes utgifter til juridisk bistand med kr. 24850,- -kronerfireogtyvetusenåttehundreogfemti 00/100-.
4) Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av skjønnet."
Det vises til herredsrettens skjønnsgrunner.
Irma Darre-Brandt har i rett tid begjært overskjønn og har nedlagt slik påstand:
"1. Saksøkte tilkjennes erstatning beregnet på grunnlag av Smihagen Naturreservats verdi som boligfelt.
2. Av erstatningsbeløpet skal det betales 12 % rente og rentesrente p.a. fra 17/8 1982 til betaling skjer.
3. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for Underskjønn og Overskjønn.
4. Saksøkeren betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene."
Staten v/Miljøverndepartementet har nedlagt denne påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Staten v/Miljøverndepartementet tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Under overskjønnet 7. og 8. november 1989 var Staten v/Miljøverndepartementet representert ved advokat Johan Fr. Remmen.
Irma Darre-Brandt var til stede med sin prosessfullmektig advokat Paul Røer, og ga forklaring. Det ble avhørt 6 vitner og foretatt dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Ved befaringen deltok prosessfullmektigene, Irma Darre-Brandt og naturverninspektør i Akershus fylke, Arne Nesfeldt.
Staten v/Miljøverndepartementet har gjort gjeldende at det var riktig av skjønnsretten å gi erstatning på grunnlag av skogsverdi og ikke tomteverdi. Etter ekspropriasjonsloven §5 er det den påregnelige utnytting det er spørsmål om. Grunneieren må sannsynliggjøre at hennes planer om utbygging er gjennomførlige. Grunneieren hadde i 1950-årene betydelige utbyggingsplaner for sin eiendom på en rekke forskjellige utbyggingsfelter. Hun fikk positive reaksjoner fra Frogn kommune, forutsatt at spørsmålet om grunnlagsinvesteringene kunne bli løst, først og fremst avløp. Men kommunen stilte ikke i utsikt at den ville gjøre slike investeringer i det område Irma Darre-Brandt var interessert i. Kommunen hadde og har andre områder hvor den er mer interessert i å satse på boligbygging.
Investeringer i det området hvor det fredede areal ligger vil bli spesielt kostbart. Det har ikke vært påregnelig at det ville blitt utbygging i det fredede området dersom fredningen ikke var kommet. Også jordvernhensynet ville talt mot utbygging. Av kartmaterialet hun har fremlagt fremgår at det er rikelig med andre mulige utbyggingsfelter på hennes eiendom. Hun ville hatt plikt til å søke utnyttet disse områder.
Erstatning må fastsettes på grunnlag av skogsverdien, og da etter bruksverdien. Det ville ikke vært påregnelig at hun solgte skogsarealet. Dette er lite og ligger ikke laglig til for en kjøper. Salgsverdien må man se bort fra. Herredsrettens uttalelser om salgsverdien er rettslig sett uriktige. En salgsverdivurdering måtte bygge på differansen mellom hele eiendommens salgsverdi før og etter fredningen.
Ved fastsetting av bruksverdien må man bygge på den sannsynlige utvikling dersom arealet ikke hadde blitt fredet. Det er ikke grunnlag for å anta at arealet ville blitt snauhogt og tilplantet med gran, som anført av skjønnsretten. Man må ta utgangspunkt i et balansekvantum på 20 m3, og et nettotap pr. m3 på kr. 125,-. Den kapitaliserte engangserstatning for det årlige fremtidige tap utgjør med rentefot 5 % kr. 50.000,-, og med 8 % kr. 31250,-. Om valget av rentefot vises til Høyesteretts plenumsavgjørelse i Rt-1986-178. Det er av betydning for valget av rentefot hvordan erstatningssummen plasseres og hva den vil kaste av seg. Man kan ikke regne med at erstatningen uten videre reinvesteres i skog hvis annen investering ville gitt bedre utbytte. I denne sak vil erstatningen bli investert i landbruket, til vedlikehold av bygninger, og dette tilsier en vesentlig høyere rente enn skjønnsrettens fastsettelse til 4 %.
Renten burde vært 8 % hensett til den rente grunneieren måtte betale om hun skulle låne penger. 4 % er lavt etter Høyesteretts anvisning, men renten må fastsettes ved en skjønnsmessig vurdering.
Irma Darre-Brandt har i det vesentlige anført:
Erstatning må gis etter salgsvedi, jfr. erstatningsloven §5, og da etter tomtepris, idet utbygging til boligområde er påregnelig etter forholdene på stedet. Naturreservatet ligger i et meget pent og velegnet utbyggingsområde, og det er den aller peneste del som er båndlagt. Tomteområdet er totalt ødelagt og lar seg ikke erstatte av noen annen del av eiendommen. Området har god veitilknytning til E6 og er egnet for utbygging. Det er utparselleringer ellers langs Mosseveien både i nord og sør. Det er et sannsynlig utbyggingsområde. Hennes planer om utbygging går tilbake til 1950-årene, og ble i 1958 godkjent av kommunen som boligområde. Planen omfattet det nå båndlagte areal.
Vanskeligheten med utbygging var avløp. Hun ville trolig dengang fått tillatelse til avløp til Årungen, men hun ønsket ikke å forurense dette vannet. Utbygging ble derfor stilt i bero, i håp om at kommunen ville legge vann og kloakk til det tilgrensende område ved Horgenkrysset. I 1970-årene fikk hun utarbeidet en disposisjonsplan av entreprenørfirmaet Chr. F. Grøner A/S.
Planen var under arbeid da det midlertidige fredningsvedtaket kom i 1975.
Selv om kommunen har vurdert ulike andre utbyggingsområder er ikke utbygging av boligfelt II - som omfatter reservatet - helt avvist. Det siste er at kommunen nå ønsker båndlagt 2-3.000 dekar av den nordlige del av hennes eiendom, på begge sider av Nesoddveien, med sikte på fremtidig utbygging. Hun vil da stille som betingelse at også den søndre del av eiendommen, hvor reservatet ligger, blir tatt med. Denne siste utvikling understreker at det båndlagte areal ligger i et område hvor boligbygging er påregnelig, og at inngrepet må erstattes etter tomteverdi. Det er situasjonen idag som skal legges til grunn ved påregnelighetsvurderingen.
Saken har klare likhetspunkter med lagmannsrettens overskjønn av 10. oktober 1988 (sak nr. 43 og nr. 44 1986) om erstatning til grunneierne ved opprettelsen av Nesøytjern naturreservat i Bærum. Også i den saken forelå utbyggingsplaner som ikke var endelig godkjent, og flere reguleringsforslag fra grunneierne var avslått. Lagmannsretten fant likevel at reservatet lå i et boligområde, og tilkjente tomteerstatning. Overskjønnet ble påanket, men anken ble nektet fremmet av Høyesteretts kjæremålsutvalg.
Etter ekspropriasjonserstatningsloven §10 må prisen på fredningstidspunktet 17. september 1982 legges til grunn. Fra dette tidspunkt har ankemotparten krav på renter, som i rettspraksis vanligvis er 14 %. Men det er også en rekke rettsavgjørelser for 15 % rente. Videre krever hun rentesrente, hva det er adgang til å gi, jfr. Rt-1985-257 (side 271).
Grunneieren mener skogerstatning bør være uaktuelt, men gjør subsidiært gjeldende at det har foregått en viss prisstigning på tømmer, slik at erstatningen av den grunn bør forhøyes. Høyere rente enn 4 % kan ikke komme på tale. 3,5 % vil være riktigere.
Lagmannsretten bemerker:
Partene er enige om at skjønnsforutsetningene er fredningsbestemmelsene av 17. september 1982, inntatt i herredsrettens skjønn side 2 - 4. Fredningen betyr at eieren i det hele ikke kan utnytte naturreservatet i økonomisk øyemed, og staten plikter å betale erstatning i samsvar med reglene i lov av 6. april 1984 om vederlag ved oreigning av fast eiendom, jfr. naturvernloven av 19. juni 1970 §20. Eieren har mistet all rådighet, på tilsvarende måte som om arealet var blitt ekspropriert.
Eieren krever erstatning etter salgsverdien av arealet vurdert som tomtegrunn. Et vilkår for å gi tomteerstatning er etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd at tomtesalg ville vært den påregnelige utnytting som det reelt er grunnlag for etter forholdene på stedet. Lagmannsretten er som herredsretten kommet til at dette vilkår ikke er oppfylt.
Smihagen naturreservat inngår i de omfattende arealer som Irma Darre-Brandt allerede i 1950-årene planla å få utbygget til boliger, hytter og industri. Frogn kommune stilte seg positivt til planene, og Kommunal- og arbeidsdepartementet stadfestet 30. juni 1955 reguleringsvedtekt for deler av hennes eiendom til hyttebygging og industri. I et vedtak 20. desember 1960 fra Frogn kommunestyre gis det tillatelse til delvis regulering "under forutsetning av at det foreligger tilknytningsmuligheter til ferdig regulert vann- og kloakkledning for hver tomt som blir solgt". I vedtak 8. februar 1961 påpekte Akershus fylkeslandbruksstyre at jordvernhensynet ved en regulering måtte bli tilgodesett.
Etter det opplyste var det særlig kloakkspørsmålet som gjorde at grunneieren selv ikke kom videre med planene. Kommunens generalplan fra 1977, revidert i 1981, forutsatte at boligbygging skulle foregå i andre deler av kommunen, hovedsaklig i Drøbakområdet. Avdelingsingeniør Berteussen i Frogn kommune, teknisk etat, har for lagmannsretten redegjort for kommunens utbyggingsplaner slik han også gjorde for herredsretten. Den båndleggelse som kommunen siden 1988 har sagt seg interessert i, gjelder de nordre deler av Irma Darre-Brandts eiendom, beliggende langs Nesoddveien. Lagmannsretten kan ikke se at dette vil virke inn på utbyggingsmulighetene for den søndre del av eiendommen der naturreservatet ligger. Det kan ikke regnes med at hennes ønske om også å få denne del av eiendommen båndlagt, vil bli etterkommet. Lagmannsretten finner ikke å kunne legge avgjørende vekt på disposisjonsplanen av 11. januar 1989 fra Chr. F. Grøner A/S, hvor betydelige områder som grenser til naturreservatet er utlagt til boligfelter. Det er ikke fremkommet holdepunkter for at planen vil få kommunens godkjennelse. Heller ikke er det opplysninger om private eller offentlige tiltak som ville gjøre det påregnelig med boligbygging i området i en overskuelig fremtid.
Lagmannsretten kan ikke se at overskjønnet vedrørende Nesøytjern naturreservat er til særlig veiledning. Det var der tale om båndleggelse av grunnarealer i direkte tilknytning til et gammelt etablert boligstrøk, og det ble funnet overveiende sannsynlig at fortsatte forhandlinger mellom grunneierne og kommmunen ville ha ført til delvis utbygging av arealet. En slik antakelse er det ikke grunnlag for i denne sak.
Erstatningen kan etter dette ikke fastsettes etter tomteverdi, og skogsverdien må derfor legges til grunn. Man er enig med Staten i at salgsverdien som skog ikke vil være høyere enn bruksverdien. Prisen en eventuelt kjøper ville betale vil bl.a. være bestemt av at skogsarealet er lite, og ville gi vanskelige driftsforhold m.v. Erstatningen må etter dette fastsettes etter bruksverdien til skogsdrift, på grunnlag av avkastningen ved en påregnelig utnytting etter forholdene på stedet, jfr. loven §6. Lagmannsretten legger tar da utgangspunkt i at Irma Darre-Brandt fra 1950-årene hadde tatt sikte på å få utnyttet til boligbygging bl.a. det areal som ble fredet. Av den grunn ble ikke dette areal utnyttet slik som det ellers ville vært naturlig i hennes jord- og skogbruksdrift. Selv om fredning ikke var blitt iverksatt i 1975, ville hun likevel ha måttet oppgi utbyggingsplanene på denne del av eiendommen, fordi det ble klart at kommunen ikke ville satse på boligutbygging med grunnlagsinvesteringer i Horgenområdet. Uten kommunale investeringer hadde hun ingen reelle muligheter for å få utbygget den del av eiendommen. Lagmannsretten må anta at hun i denne situasjon utover i 1970-årene eller eventuelt senere, ville ha utnyttet arealet på en driftsmessig forsvarlig måte, etter at det i realtiteten lenge hadde ligget unyttet. Som herredsretten legger man til grunn at den naturlige driftsform på et bruk som dette i distriktet, ville vært å foreta nødvendig rydding for lauvskogbestanden og tilplante arealet med gran.
Lagmannsretten finner det påregnelig at også Irma Darre-Brandt ville ha utnyttet arealet slik. Hun må da ha krav på realisasjonsverdien av den påstående skogbestand, og også erstatning for det nettotap hun ville hatt i fremtidig avkastning av granvirke, på grunn av fredningsvedtaket.
Med utgangspunkt i det fremlagte notat fra A/S Norsk Skogkontor supplert ved vitneprov av skogkonsulent Eivind Virik, har lagmannsretten - også ut fra egne beregninger, skjønnsmessig fastsatt slakteverdien av den bestående skogbestand til kr. 85.000,-. Videre legges til grunn at ved tilplanting med gran vil skogens avkasting i hogstmoden alder ha en nettoverdi på ca kr. 800.000,-. Ved beregningen av engangserstatningen legges til grunn en rentefot på 4 %, idet man har hatt for øye prinsippene for rentefastsettelse som er anført i Høyesteretts dom i Rt-1986-178. Det fastsettes etter dette en engangserstatning på kr. 80.000,- for tap i fremtidig skogsproduksjon.
Den samlede erstatning utgjør således kr. 165.000,-.
Lagmannsretten har med partenes samtykke lagt til grunn priser og kostnader på avhjemlingstidspunktet på tilsvarende måte som det ble gjort i herredsretten, og fastsetter ikke særskilt rentebeløp fra fredningen i 1982 og fram til avhjemlingen.
Overskjønnet er begjært av Irma Darre-Brandt. Hun har ikke oppnådd bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, jfr. skjønnsprosessloven §54a første ledd, bokstav a, og hadde heller ikke rimelig grunn til å begjære overskjønn av grunner som nevnt i bestemmelsens bokstav b. Hun tilkjennes således ikke saksomkostninger. Lagmannsretten finner at hennes begjæring om overskjønn ikke kan sies å være åpenbart urimelig, og hun pålegges derfor ikke omkostningsansvar overfor staten, jfr. §54a tredje ledd.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Engangserstatningen for fredningsklausuleringen av Smihagen naturreservat fastsettes til 165.000,- -etthundreogsekstifemtusen- kroner.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Irma Darre-Brandt bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder godtgjørelse til overskjønnsmedlemmene, etter fastsettelse av rettens formann.