RG-1990-817
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1990-01-11 |
| Publisert: | RG-1990-817 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nord-Hedmark herredsrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1988-00009 O, hl.nr 70/88. |
| Parter: | Saksøker: Ringsaker kommune, v/ordføreren (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johs Thallaug, Lillehammer). Saksøkt: Hans Olav Rud (Prosessfullmektig: Advokat Knut Walter Larsen, Moelv). |
| Forfatter: | Lagdommer Odd Jarl Pedersen, formann, med 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Avtaleloven (1918) §36 |
Saken gjelder overskjønn over et ca 1,6 dekar stort areal fra eiendommen Strømsgård, gnr. 376, bnr. 11 i Ringsaker kommune. Av arealet er 304 m2 festet bort frem til år 2044. Eiendommen ligger i Moelven sentrum, i krysset mellom Åsmarkveien og Parkveien. Ekspropriasjonsarealet er regulert dels til trafikkformål (parkeringsplass) og dels til offentlige formål (eldresenter). Reguleringsplanen er stadfestet 22. september 1983.
Kommunestyret i Ringsaker vedtok i møte den 1. oktober 1986 å ekspropriere ovennevnte aealer til gjennomføring av reguleringsplanen.
Nord-Hedmark herredsrett avhjemlet skjønn den 2. november 1986 med slik slutning:
"1. De saksøkte tilkjennes erstatning med de beløp som er angitt under de enkelte takstnumre.
2. I erstatning for utgifter til juridisk bistand betaler Ringsaker kommune til de saksøkte ved advokat Knut Walter Larsen kr 16350,- - sekstentusentrehundreogfemti - kroner.
Oppfyllelsefristen er 14 - fjorten - dager etter forkynnelse."
For gnr. 376, bnr. 11 ble det fastsatt slike erstatninger:
1. Erstatning for grunnavståelse kr 380 pr. m2 .
2. Erstatning for grunneiers rett til å feste tomten "Bakeribygningen" settes til kr 2500.
Ut fra herredsrettens premisser er det klart at erstatningen for bakeritomten skal være kr 250.
Eieren av Strømsgård, Hans Olav Rud har i rett tid begjært overskjønn. I begjæringen nedla han slik påstand:
"1. Overskjønn fremmes.
a) Grunnerstatning økes.
b) Det gis erstatning for bebyggelse tilsvarende den del av bygget som saksøkte bruker privat.
c) Det gis erstatning for ulemper.
d) Erstatning for grunneiers rett til festetomten "Bakeribygningen" økes.
2. Saksøkeren pålegges å erstatte til saksøkte utgiftene i anledning av overskjønnssaken."
Under saksforberedelsen for lagmannsretten har Rud trukket overskjønnsbegjæringen for så vidt gjelder grunnerstatning. Det er således rettskraftig fastslått gjennom underskjønnet at Rud skal ha kr 380 pr. m2 for den del av ekspropriasjonsarealet som ikke er festet bort. Det utgjør ca 1,2 mål. På dette areal er oppført et uthus på 196,6 m2 . Partene er uenige om Rud i tillegg til den utmålte grunnerstatning kan kreve erstatning for uthuset etter gjenanskaffelsesprinsippet og ulempeserstatning fordi det nye uthus vil få en ugunstigere beliggenhet i forhold til Ruds bolighus.
Når det gjelder "Bakeritomten", er partene for overskjønnsretten enige om at Rud i prinsippet har krav på at erstatningen i medhold av avtaleloven §36 skal utmåles på grunnlag av en oppjustert leie. Men de er uenige om hvorledes denne oppjusteringen skal foretas, og om Rud i tillegg til den kapitaliserte verdi av festeavgiften, har krav på erstatning for selve grunnen.
Hovedforhandlingen ble holdt på Fylkeshuset på Hamar den 8. desember med innledningsforedrag. For Ringsaker kommune møtte assisterende rådmann Per Bergsvik, juridisk konsulent Ragnar Vold og prosessfullmektigen, advokat Johs. Thallaug, Lillehammer. Hans Olav Rud møtte personlig sammen med sin prosessfullmektig Knut Walter Larsen. Retten foretok deretter befaring av eiendommen med de nevnte personer til stede.
Prosedyren ble holdt på i Moelven Hotel i Moelven sentrum.
Saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten fremgår av underskjønnet.
Ringsaker kommune har for overskjønnsretten i det vesentlige gjort gjeldende at den årlige festeavgiften på kr 25 må oppjusteres i samsvar med konsumprisindeksen. I august 1947 var indeksen 19,6. Den er pr. desember 1989 kommet opp i 244,7. Det gir en oppjustert årlig leie på kr 286,60. Kapitaliseringsrentefoten må settes til 10% som gir en erstatning på kr 2870 for festeavgiften. Ut over dette er det ikke grunnlag for å tilkjenne Rud erstatning for "Bakeritomten". I prinsippet kan eieren også kreve erstatning for selve grunnen. Den ville i tilfelle utgjøre det beløp en kjøper i dag ville gi for tomten med festeretten som heftelse. Festet løper til år 2044, og kommunen har gjort gjeldende at det i dag ikke finnes kjøpere som vil gi noe som helst for tomten. I tillegg til tidsaspektet har kommunen vist til at tomten er for liten, og ligger så inneklemt at den er uten interesse i markedet.
For den del av eiendommen som ikke er festet bort, har kommunen gjort gjeldende at Rud har fått erstatning for grunnen basert på den gunstigste fremtidige bruk. Erstatningen er fastsatt ut fra hva grunnen er verd, solgt som tomt for forretningsbygg.
Erstatningsutmålingen forutsetter at uthuset blir revet.
Kommunen har derfor gjort gjeldende at eieren ikke i tillegg til erstatning for grunnen, kan kreve erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet for bebyggelsen. Rud har godtatt den erstatning underskjønnet har utmålt for grunnen, og derigjennom har han gitt avkall på erstatning for uthuset.
Ringsaker kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Ringsaker kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Hans Olav Rud har i det vesentlige anført at festeavgiften for "Bakeritomten" må oppjusteres med mer enn hva som følger av økningen i konsumprisindeksen. Ved slik oppjustering gis bare kompensasjon for den alminnelige prisstigning. Prisene på fast eiendom har steget mere enn hva konsumprisindeksen viser, og eieren har krav på å få del i denne verdiøkningen på fast eiendom. Spørsmålet om eieren kan kreve prisjustering ut over hva konsumprisindeksen skulle tilsi, ble ikke avgjort av Høyesterett i plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295.
Rud har anført at en kapitaliseringsrentefot på 10% er for høy.
Når det gjelder erstatning for bygningen har Rud anført at han har krav på å få erstattet bygningen etter gjenskaffelsprinsippet ifølge ekspropriasjonserstatningloven §7. Rud har innrømmet at han ikke kan kreve gjenanskaffet et så stort hus som det som idag står på ekspropriasjonsarealet. Gjenanskaffelsen må begrenses til et hus som er stort nok til å dekke et rimelig behov for garasjeplass og boder for beboelseseiendommen som ligger ca 40 meter fra uthuset. Rud har bestridt at det vil innebære dobbel erstatning å erstatte både uthuset og den grunn som skal avstås etter tomteverdi. Rud har krav på både å få en erstatning som setter ham i stand til å gjenanskaffe bygningen og å kjøpe tomt for bygningen. Den erstatning skjønnsretten har utmålt for grunnen, dekker bare den del av gjenanskaffelsen som gjelder tomten.
Når uthuset blir gjenoppført annet sted i Moelven sentrum, vil Rud bli påført en rekke ulemper som han ikke nå har. For det første vil han bli påført utgifter til selve flyttingen. Når han mister vedboden, kan han ikke lengre fyre med ved. Han blir derfor påført utgift ved å legge om til oljefyring. Det nye uthuset blir liggende lengre fra det huset han bor i. Han får således økte utgifter fordi han får forlenget gangavstanden. Det dreier seg om et økt tidsforbruk på 10-15 minutter pr. dag.
Rud har også anført at han blir påført nærføringsulemper. Den bygning som er oppført på den gjenværende del av Ruds eiendom, vil få en dør rett ut på den parkeringsplass som skal anlegges på ekspropriasjonsarealet. Videre vil utnyttelsen av resteiendommen bli begrenset, fordi den gjennom ekspropriasjonen er blitt påført en byggeavstandslinje på fire meter til ekspropriasjonsfeltet. Endelig har Rud anført at han som følge av ekspropriasjonen og opparbeidelsen av parkeringsplassen ikke vil kunne få vareinntak til resteiendommen fra baksiden. Endelig har han anført at han vil miste sin sneopplagringsplass Hans Olav Rud har nedlagt slik endelig påstand:
"1. Overskjønnet fremmes. a) Det gis erstatning for bebyggelse tilsvarende den del av bygget som saksøker bruker privat. b) Det gis erstatning for ulemper. c) Erstatning for grunneiers rett til festetomten "Bakeritomten" økes.
2. Saksøkeren pålegges å erstatte til saksøkte utgiftene i anledning av overskjønnssaken."
Lagmannsretten skal bemerke:
Det første spørsmål som oppstår er om det er adgang til å kumulere en erstatning utmålt for den eiendom som skal avstås etter omsetningsverdien som tomt, med en erstatning for bygningen utmålt etter gjenanskaffelsesprinsippet. Hvis omsetningsverdien av ekspropriasjonsarealet er større enn utgiftene til å gjenanskaffe nødvendig tomt, vil eieren stå seg på en slik kumulasjon. I dette tilfelle skal eieren avstå ca 1200 m2, mens det bare er nødvendig å gjenerverve en tomt på ca 120 m2 for å få oppført en bygning som på rimelig måte kan ivareta eierens behov for garasje og boder. Når det er tilfelle har eieren anført at han kan kreve slik kumulering.
Lagmannsretten bemerker at forutsetningen for at eieren i dette tilfelle kunne ha realisert omsetningsverdien for eiendommen ut fra bruk som tomt for ny forretningsbebyggelse, er at den bygning som kreves gjenanskaffet, i sin helhet blir revet. Han kunne med andre ord ikke både selge eiendommen som tomt og samtidig ha beholdt uthuset. Og når det er tilfelle, kan han ikke kumulere omsetningsverdien for tomten med gjenanskaffelsesverdien for bygningen. Han må velge mellom erstatning for utgiftene til å gjenanskaffe det hus og den tomt han ifølge §7 kan kreve istedenfor den bebygde eiendom han avstår, eller alternativt omsetningsverdien for ekspropriasjonsarealet ut fra hva det er verd når bygningen er revet.
Rud har etter dette ved å akseptere underskjønnets erstatning for grunnen, fraskrevet seg muligheten for å kreve gjenanskaffelsesprinsippet lagt til grunn for bygningen. Det samme gjelder erstatningen for de ulemper som vil oppstå under forutsetning av at det foretas gjenerverv.
Lagmannsretten bemerker at den finner det klart at Rud ved å velge tomteverdien, har gjort det riktige valg.
Rud har også krevet erstatning for ulemper som oppstår under forutsetning av at han mister ekspropriasjonsarealet. Når det som skal avstås, er verdsatt ut fra omsetningsverdien, kan slike ulemper ikke kreves erstattet hvis ulempene ville ha oppstått på samme måte ved frivillig salg av ekspropriasjonsfeltet. Rud har krevet erstatning fordi eksisterende bygning på resteiendommen, vil få dør rett ut til parkeringsplassen som skal etableres, og fordi eiendommen på grunn av parkeringsplassen mister muligheten for vareinntak fra eiendommens bakside. Men begge disse ulemper ville ha oppstått på samme måte hvis eieren selv hadde solgt ekspropriasjonsarealet. Ulempene er således en forutsetning for å kunne innkassere den salgsverdien som han har fått gjennom ekspropriasjonserstatningen for grunnen. Skulle ulempene vært unngått, måtte eieren ha tilbakeholdt et areal som buffersone og adkomst. Men det vil ha ført til en reduksjon omsetningsverdien av ekspropriasjonsfeltet som langt overstiger reduksjonen i omsetningsverdien av resteiendommen som følge av ulempene. Lagmannsretten bemerker dessuten at fremtidig sannsynlig bruk av restarealet vil være som tomt for nybygg. Når det gjelder plasseringen av nybygget på tomten, vil det være fullt mulig å tilpasse seg slik at de nevnte ulemper ikke oppstår.
Eieren har også krevet erstatning fordi ekspropriasjonen har påført resteiendommen en byggeavstandslinje på fire meter langs den nye eiendomsgrense. Også denne ulempe ville oppstått ved frivillig salg av ekspropriasjonsarealet, og lagmannsretten kan ikke se at virkningene for resteiendommen av byggelinjen, som følge av ekspropriasjonen ville være mer tyngende for resteiendommen enn ved et frivillig salg. Rud har derfor ikke krav på ulempeserstatning.
Partene er enige om at erstatningen for festeavgiften skal utmåles etter en oppjustert festavgift i samsvar med prinsippet i avtaleloven §36. Men partene er uenige om hvor mye avgiften skal oppjusteres.
Lagmannsretten bemerker at ved å justere festeavgiften i takt med stigning i konsumprisindeksen, vil eieren etter oppjusteringen sitte igjen med et beløp som har tilnærmet samme kjøpekraft som det vederlag han betinget seg ved kontraktsinngåelsen. Ved å feste bort arealet har eieren frem til år 2044 fraskrevet seg den verdiøkning av eiendommen som i tilfelle skulle betinge en sterkere oppjustering basert på dagens tomteverdi. Lagmannsretten kan derfor ikke se at de rimelighetsbetraktninger som ligger til grunn for avtaleloven §36 gir grunnlag for å regulere ut fra dagens tomteverdi med mindre det skulle foreligge særlige omsetendigheter. Lagmannsretten kan ikke se at slike omstendigheter foreligger og setter den oppjusterte festeavgift til kr 286,60 pr. år Lagmannsretten finner en kapitaliseringsrente på 9% passende slik at den kapitaliserte erstatning settes til kr 3177.
Rud har i tillegg til erstatning for tapet av festeavgiften krevet erstatning for selve grunnen. Spørsmålet blir om arealet i dag har en salgsverdi med festekontrakten som en heftelse.
Arealet vil først i år 2044 stå til disposisjon for en eventuell kjøper. Arealet er dessuten lite og har, som anført av kommunen, en innenklemt beliggenhet. Ut fra det finner lagmannsretten at det ikke i dag finnes kjøpere som vil være villig til å betale noe for selve grunnen.
Hans Olav Rud har krevet seg tilkjennt saksomkostninger for overskjønnsretten. Han har ved overskjønnet oppnådd et bedre resultat enn ved underskjønnet, idet erstatningen for tapet av festeavgiften er forhøyet, mens herredsrettens erstatningutmålinger forøvrig blir stående som fastsatt ved underskjønnet.
Advokat Larsen har lagt frem omkostningsoppgave. Den viser et salær på kr 14000. I tillegg kommer reiseutgifter med kr 150, og utgifter til fotokopiering med kr 100. Omkostningsoppgaven tas til følge.
Etter resultatet blir rettsgebyr og de lovbestemte utgifter for øvrig ved overskjønnet å dekke av Ringsaker kommune.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen for avståelsen av 304 m2 (Bakeritomten) gnr 376 bnr 11 i Ringsaker kommune settes til kr 3.184 - tretusenetthundreogfireogåtti. For øvrig fastsettes ikke erstatninger for så vidt det er begjært overskjønn.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ringsaker kommune v/ordføreren innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av overskjønnet 14.250 - fjortentusentohundreogfemti - kroner til Hans Olav Rud.
3. Ringsaker kommune v/ordføreren betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet etter nærmere oppgave fra lagmannsretten.