RG-1991-1212
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1991-04-19 |
| Publisert: | RG-1991-1212 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ytre Follo herredsrett - Eidsivating lagmannsrett LE-1989-00013 O. |
| Parter: | Ås kommune (advokat Kåre Ødegaard) mot Elsa Sødring Boe (advokat Tore E. Brath), hjelpeintervenient: Kongshaugen Byggeselskap (advokat Tore E. Brath). |
| Forfatter: | Lagmann Nils Erik Lie med 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Tvistemålsloven (1915) §75, Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Ettersom grunneieren hadde begjært overskjønn uten å oppnå bedre resultat enn ved underskjønnet, og uten å underbygge sine anførsler bedre for lagmannsretten, ble hun ilagt saksomkostninger under henvisning til at det var åpenbart urimelig av henne å begjære overskjønn.
Elsa Sødring Boe er eier av nr. 55 bnr. 59 i Ås. Eiendommen er en ubebygget tomt på 1620 m2 i Ås sentrum. Ved reguleringsplan stadfestet 25. august 1982 er det vesentlige av den regulert til parkerings- og grøntareal. En mindre del er regulert til forretningsbebyggelse.
I medhold av plan- og bygningslovens §35 vedtok Ås kommunestyre 19. november 1986 å ekspropriere eiendommen. Ytre Follo herredsrett avhjemlet ekspropriasjonsskjønn 17. oktober 1988. Ved skjønnet ble eiendommen verdsatt til kr. 250,- pr. m2 .
Elsa Sødring Boe har i rett tid begjært overskjønn. Kongshaugen Byggeselskap A/S har erklært hjelpeintervensjon for lagmannsretten.
Overskjønnsforhandlinger er holdt i Ås 9. april 1991. Partene og hjelpeintervenienten har vært representert slik rettsboken viser. Lagmannsretten har foretatt befaring av skjønnsobjektet. Det har vært avhørt 4 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Arealet er ikke tiltrådt. Saken står i samme stilling som for herredsretten, og partene har også i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten.
Saksøkeren Ås kommune har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Eiendommen må verdsettes på grunnlag av omsetningsverdien som forretningstomt, idet det aksepteres at det for så vidt skal sees bort fra gjeldende regulering.
Verdsettelsen skal skje med utgangspunkt i forholdene på stedet, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5, 2. ledd og Rt-1984-369. Det er Ås sentrum som her må tas i betraktning. Eventuelle omsetninger ved Vinterbro i kommunens nordligste del kan det ikke legges vekt på. De opplysninger som er fremkommet om slik omsetning er dessuten for usikre til at de i noe fall kan tillegges vekt. Også i Ås sentrum har prisene sunket i den senere tid, slik at underskjønnets verdsettelse på kr. 250,- pr. m2 i dag i ethvert fall er for høy.
Verdsettelsen kan ikke baseres på utnyttelse til parkering i privat regi, slik grunneieren gjør gjeldende. Slik utnyttelse er ikke påregnelig. Det er således ikke sannsynlig at samtykke til den nødvendige reguleringsendring vil bli gitt, idet parkering er ansett som en offentlig oppgave. Frikjøpsordningen, som går ut på fritak fra plikten til etablering av nødvendig parkering på egen eiendom mot betaling av det
Side:1214
fastsatte beløp til det kommunale parkeringsfond, kan ikke utnyttes ved å la eventuelle andre byggherrer kjøpe parkeringsplasser på dette området. Det er heller ikke forsøkt påvist at det eksisterer noe marked i Ås sentrum for langtidsutleie eller salg av parkeringsplasser. Hypoteser kan det ikke legges vekt på. Det tilbud som er fremsatt fra Aage Spakmo bygger på forutsetninger som ikke holder stikk.
Det er heller ikke noe marked på stedet for korttids avgiftsparkering. Kommunens intensjon er å opprettholde fri parkering i sentrum. Parkeringsbehovet er dekket i dag, bortsett fra ved de rene unntakstilfeller, og et forholdsmessig antall parkeringsplasser vil bli foranlediget etablert ved fortsatt utbygging. Noen vesentlig økning i biltettheten er det ikke grunn til å vente. Noen omsetningsverdi på et slikt grunnlag kan ikke konstateres.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Den av herredsretten fastsatte erstatning reduseres.
3. Ås kommune tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet.»
Saksøkte Elsa Sødring Boe og hjelpeintervenienten Kongshaugen Byggeselskap A/S har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Verdsettelsen etter ekspropriasjonserstatningslovens §5 må baseres på en påregnelig utnyttelse til parkeringsformål. Opparbeidelseskostnadene til et slikt formål vil være beskjedne, jfr. det dokumenterte anbud på kr. 225,- pr. m2 . Eiendommen vil gi 64 parkeringsplasser. Disse kan disponeres ved salg enkeltvis eller ved langtidsutleie. Ved den fortsatte utbygging og fortetting i Ås sentrum må det legges til grunn at de enkelte byggherrer vil få et betydelig behov for parkeringsplasser utenfor egen eiendom. Dette behovet kan løses ved kjøp eller langtidsleie av parkeringsplasser på gnr. 55 bnr. 59. For vedkommende byggherrer vil dette tilfredsstille kravene i de kommunale regler om frikjøp av parkeringsplasser. Opparbeidete parkeringsplasser på gnr. 55 bnr. 59 vil kunne omsettes for ca. kr. 35.000,- pr. plass. Bl.a. Ås Hotell har sagt seg interessert i å kunne disponere eksterne parkeringsplasser, som følge av planer om utvidelse. Med utgangspunkt i den påregnelige utnyttelse til parkeringsformål har arealet en markedsverdi som er betydelig høyere enn kr. 250,- pr. m2 .
Alternativt kan arealet utnyttes til korttidsparkering mot avgift. Omsetningsverdien vil bli den samme på dette grunnlag.
Det må generelt legges til grunn at parkeringsbehovet vil øke i betydelig grad, både på grunn av fortetting og økt aktivitet i Ås sentrum, og på grunn av den generelle økning i biltetthet og biltrafikk.
Det må legges betydelig vekt på tilbudet fra Aage Spakmo, som i brev av 1. august 1988 har sagt seg villig til å kjøpe arealet for kr. 2 millioner. Spakmo må vurderes som en vanlig kjøper, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5.
Dersom eiendommen skal vurderes etter omsetningsverdien til forretningsformål, finnes ikke sammenligningsgrunnlag fra tilsvarende omsetninger i Ås sentrum. Det må da være berettiget å sammenligne med kjente salg på Vinterbro. I brev av 30. januar 1991 fra Visit Invest A/S er det således opplyst at selskapet har solgt 5000 m2 «i TusenFryd» for kr. 500,- pr. m2 . Dette må tillegges betydelig vekt ved vurderingen.
Side:1215
Tidligere ekspropriasjonsskjønn er av mindre interesse.
Saksøkte og hjelpeintervenienten har nedlagt slik påstand:
«1. Skjønnet fremmes.
2. De fastsatte erstatninger forhøyes.
3. Saksøkte og hjelpeintervenienten tilkjennes saksomkostninger.»
Lagmannsrettenbemerker:
Ås kommune har uten å nedlegge noen formell påstand på dette punkt, reist spørsmål om berettigelsen av hjelpeintervensjonen fra Kongshaugen Byggeselskap A/S. Etter de foreliggende opplysninger legger lagmannsretten til grunn at det er inngått avtale mellom Elsa Sødring Boe og selskapet om overdragelse av eiendommen. Avtalen er på vegne av selskapet inngått av nå avdøde Torgny Hanisch. Detaljene i den er ikke opplyst. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at selskapet som følge av avtalen har en rettslig interesse i at eiendommen blir verdsatt så høyt så mulig. Hjelpeintervensjonen blir derfor tillatt, jfr. tvistemålslovens §75.
Eiendommen blir å verdsette etter omsetningsverdien på grunnlag av påregnelig utnyttelse, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §5, og uten hensyn til reguleringsformålet i den plan som gir ekspropriasjonshjemmel. Lagmannsretten viser til herredsrettens nærmere beskrivelse av eiendommen og dens beskaffenhet. En er enig med herredsretten i at påregnelig utnyttelse er som byggetomt til forretningsformål. Saksøktes antagelser om hva eiendommen kunne omsettes for under forutsetning av utnyttelse til parkeringsformål kan det ikke legges vekt på. Utnyttelse til inntektsbringende korttidsparkering må anses som urealistisk. Det er etter det opplyste allerede tilstrekkelig kapasitet for slik parkering i Ås sentrum. Det er også opplyst at det er en politisk intensjon å opprettholde fri korttidsparkering i sentrum. Det er heller ikke sannsynliggjort ved vitneførsel eller ved fremleggelse av eventuelle tilbud fra interessenter at en eier av tomten hadde kunnet regne med å benytte den til inntektsbringende langtidsparkering - som alternativ til den kommunale frikjøpsordning eller på annen måte - i et omfang som ville ha representert en høyere omsetningsverdi enn som ordinær byggetomt til forretningsformål. Saksøktes beregninger over inntektspotensialet ved utnyttelse til parkering fremtrer etter lagmannsrettens syn som hypoteser, uten forankring i hva det faktisk er grunnlag for etter forholdene på stedet.
Det fremlagte tilbud fra Aage Spakmo bygger på en forutsetning om at parkeringsplasser som opparbeides på tomten, kan leies bort mot innskudd «rundt kr. 33.000,-». Det kan da ikke legges vekt på dette tilbudet ved verdsettelsen.
Lagmannsretten har ikke mottatt nærmere opplysninger om påregnelig utnyttelsesgrad ved utnyttelse av eiendommen til forretningsformål, og kan således ikke ansette omsetningsverdien på dette grunnlag. Etter det materiale som er fremlagt, finner en imidlertid å kunne bygge på at underskjønnets verdsettelse på kr. 250,- pr. m2, er overensstemmende med den generelle strøkspris i Ås sentrum i 1987-1988 for tilsvarende byggeklare enkelttomter til forretningsformål. I tillegg til de momenter som er nevnt av herredsretten, vises for så vidt til Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 28. juli 1989. Etter
Side:1216
lagmannsrettens syn bør verdsettelsen skje på grunnlag av denne strøkspris. En er enig med kommunen i at det ikke er grunnlag for å sammenligne med en overdragelse på Vinterbro, så lenge en finner tilstrekkelige holdepunkter for avgjørelsen i det foreliggende materiale fra Ås sentrum. Det må videre legges til grunn at det har skjedd et visst prisfall på fast eiendom i tiden etter avhjemlingen av underskjønnet. Prisfallet antas å ha vært noe lavere for byggetomter enn for bebygget eiendom. Etter lagmannsrettens syn gis det tilstrekkelig kompensasjon for prisfallet ved at eiendommen verdsettes til det samme nominelle kronebeløp som herredsretten benyttet i 1988.
Eiendommen verdsettes etter dette til kr. 250,- pr. m2, tilsammen kr. 405.000,-.
Overskjønnet er begjært av saksøkte, som ikke har oppnådd noe bedre resultat enn ved underskjønnet. Omkostningsspørsmålet blir å avgjøre etter skjønnsprosesslovens §54a. Ved omkostningsavgjørelsen må det etter lagmannsrettens syn legges vesentlig vekt på at saksøkte ikke har fremlagt materiale av noen art som har kunnet underbygge hennes prinsipale anførsel om verdsettelse på grunnlag av bruk til parkeringsformål, hverken med overskjønnsbegjæringen eller senere, til tross for herredsrettens uttalelser om at etterspørsel etter langtidsparkering ikke var godtgjort, og at saksøktes beregninger bygget på en overvurdering av etterspørselen etter parkeringsplasser. Under disse omstendigheter har det etter lagmannsrettens syn vært åpenbart urimelig av saksøkte å begjære overskjønn. Hun har således ikke kunnet ha noen realistisk forventning om et bedre resultat, så lenge saken for lagmannsretten har vært prosedert på det samme grunnlag som for herredsretten. Under disse omstendigheter er lagmannsretten kommet til at kommunen bør tilkjennes saksomkostninger i medhold av skjønnsprosesslovens §54a, 3. ledd. Omkostningsoppgave er fremlagt og legges til grunn. Saksomkostningene fastsettes til kr. 18.000,-, hvorav kr. 16.000,- utgjør salær. Saksøkte og hjelpeintervenienten er solidarisk ansvarlige for omkostningsbeløpet.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Gnr. 55 bnr. 59 i Ås verdsettes til 405.000 - firehundreogfemtusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Elsa Sødring Boe og Kongshaugen Byggeselskap A/S in solidum 18.000 - attentusen - kroner - til Ås kommune.