RG-1991-907
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1990-12-14 |
| Publisert: | RG-1991-907 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 14. desember 1990 i sak LE-1988-00027 O. |
| Parter: | Staten v/Samferdselsdepartementet v/vegsjefen i Buskerud (advokat Alf Skogly) mot Hermod Spiten A/S (advokat F.B. Sigmond) og Grillhjørnet v/Knut Folke Fredriksen, hans konkursbo (advokat Jan R. Mikkelsen). |
| Forfatter: | Lagdommer Georg Lund med 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Husleieloven (1939) §7, §8, Husleieloven (1939) |
Etter at Øvre Eiker kommunestyre i møte 5.9.1985 hadde vedtatt reguleringsendring for Lerbergkrysset i Hokksund, som innebar en utvidelse og ombygging av krysset, ble det avgitt erklæring fra de berørte parter om igangsettelse av anleggsarbeider før skjønn var blitt holdt. Arbeidene ble utført i perioden 13.9-8.11.1985 og skjønn ble begjært 23.12.1986.
Eiker, Modum og Sigdal herredsrett avhjemlet skjønn 25.11.1987 med slik slutning:
«1. Skjønnet fremmes på grunnlag av de alminnelige og spesielle forutsetninger som er nevnt foran.
2. Saksøker betaler de erstatninger som er fastsatt i premissene med tillegg av renter som nevnt i premissene.
3. Saksøker betaler de lovbestemte utgifter med skjønnet.
4. Saksøker tilpliktes til innen 2 - to - uker å betale saksomkostninger til de saksøkte v/h.r.adv. Sigmond med kr. 30.600,00 - kronertredvetusensekshundre 00/100 - og v/adv. Mikkelsen med kr. 21.170,- - kronerenogtyvetusenetthundreogsytti 00/100.»
Skjønnet omfattet 5 takstnummer, hvorav det er begjært overskjønn fra 2, nemlig for takstnr. 2, begjært av saksøkte, og for takstnr. 4 b, begjært av saksøker. Overskjønnet omfatter den totale erstatningsfastsettelse under det enkelte takstnummer, men gjelder ikke avsavnsrenten.
Skjønnsforhandlingene ble holdt i Hokksund 13. og 14.11.1990. Det ble avhørt 1 vitne og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Det ble også foretatt befaring av den eiendom som var omfattet av overskjønnet.
Begge takstnummer under overskjønnet gjelder avståelse av en stripe ubebygget grunn langs tidligere vei, nemlig 241 m2 fra gnr. 103 bnr. 172 og 21 m2 fra gnr. 101 bnr. 15, 43, 52 og 54. Sistnevnte eiendommer tilhører Hermod Spiten A/S (endret navn fra A/S Herkar). Førstnevnte eiendom tilhørte Wilhelm Braathens dødsbo under underskjønnet (takstnr. 1), men er bortbygslet for 99 år ved
Side:909
bygselkontrakt av 8.10.1934. Nåværende fester er Hermod Spiten A/S (takstnr. 2). Takstnr. 1 ble tilkjent erstatning for grunnavståelse med 20% av kr. 120,- pr. m2 = kr. 24,- pr. m2, idet underskjønnet forutsatte at de resterende 80% skulle tilfalle festeren. Erstatningen for takstnr. 1 er ikke angrepet ved overskjønnsbegjæring og er derfor endelig.
På festetomten er oppført et næringsbygg tilhørende festeren, Hermod Spiten A/S. Tomten og bebyggelsen ble tidligere benyttet til bensinstasjon med leilighet i 2. etasje, og ble av A/S Norske Shell solgt til Herkar A/S (nå Hermod Spiten A/S) i 1980. Installasjoner med ekspedisjonslokale, kontor og lager for bensinsalg ble leiet ut, mens eieren beholdt verksted og leilighet, som senere ble leiet ut til Hermod Spiten Bilsenter A/S. Bensinsalget opphørte i 1982, hvoretter leieren av denne del fortsatte med gatekjøkkenvirksomhet i lokalene. Knut Folke Fredriksen (takstnr. 4b) overtok leiekontrakten vedrørende denne del og drev gatekjøkkenet frem til 1.4.1987 da leiekontrakten opphørte. Han gikk konkurs 27.4.1987 og konkursboet trådte inn i skjønnssaken med krav om erstatning for tap i næring.
Staten v/Samferdselsdepartementet v/veisjefen i Buskerud har ved advokat Skogly i det vesentlige anført: - - -
Hermod Spiten A/S (takstnr. 2) har ved advokat Sigmond krevet erstatning for bruksverdien av det areal som ble avstått. - - -
Om de enkelte takstnummer som er gjenstand for overskjønnsbehandling bemerkes:
Takstnr. 2
Hermod Spiten A/S - eier av gnr. 101 bnr. 15, 43, 52 og 54 og fester av gnr. 103 bnr. 172, alle i Øvre Eiker kommune.
Grunnavståelse fra gnr. 103 bnr. 172, 241 m2 .
Grunnavståelse fra gnr. 101 bnr. 15, 42, 52 og 54, 21 m2 .
Som tidligere nevnt var de avståtte areal før avståelsen benyttet til opparbeidet parkeringsområde for den næringsvirksomhet som ble drevet av leietagerne i den bygning som er oppført på eiendommen. Lagmannsretten legger til grunn at bortfallet av parkeringsplasser særlig fikk betydning for det gatekjøkken, som ble drevet i særskilt leieobjekt ut mot Lerbergkrysset, idet parkeringsmuligheten i umiddelbar tilknytning til ekspedisjonslokalet derved falt bort. Med den nødvendighet av slik parkering som foreligger for et gatekjøkken, opphørte muligheten for utleie til slik virksomhet bort.
Gatekjøkkenet ble disponert av Knut Folke Fredriksen i kraft av overtatt leiekontrakt med T. Zvanut frem til 31.12.1986 og med rett til fortsatt leie ut over dette tidspunkt etter husleielovens regler, nemlig på oppsigelse med minst 4 måneders varsel, jfr. husleielovens §8 nr. 3, jfr. §7 første ledd. Fra og med juni 1985 ble leien fastsatt til kr. 15.215,- pr. måned. I brev av 14.1.1986 fant utleieren å kunne akseptere en husleiereduksjon på 30% fra og med september 1985, nemlig med kr. 4.565,- pr. måned. Retten legger til grunn at denne leiereduksjon har bakgrunn i nedgang i gatekjøkkenomsetningen, en utvikling som i vesentlig grad skyldes bortfallet av parkeringsplasser, men som også er påvirket av omleggingen av den fri adkomst fra veien til 2 avkjørsler og trafikkomleggingen i krysset med
Side:910
konkurransefortrinn for et nærliggende gatekjøkken. De sistnevnte forhold gir imidlertid ikke grunnlag for erstatning. Disse forhold har også medført at det på sikt ikke lenger var grunnlag for gatekjøkkenvirksomhet på eiendommen selv med den reduserte leie som forelå. Det var derfor påregnelig at utleievirksomheten måtte omlegges til annen virksomhet, hvilket også skjedde ved den omlegging som fant sted etter at leieavtalen med Fredriksen opphørte 1.4.1987 og lokalene ble leiet ut sammen med den øvrige eiendom til Vinco A/S fra 1.8.1987. Ved denne utleie antas de tapte parkeringsplasser å ha mindre betydning, idet det finnes andre parkeringsmuligheter på eiendommen for leietagerens virksomhet.
Lagmannsretten finner at utleieren har krav på erstatning for den del av leiereduksjonen overfor Fredriksen som skyldes tapet av parkeringsplasser og setter denne skjønnsmessig til kr. 36.000,- pr. år fra 1. september 1985 til 1.4.1987. Neddiskontert til tiltredelsestidspunktet 13.9.1985 basert på en årlig rente på 10% gir dette kr. 50.000. På grunn av den tilpasningsplikt saksøkte har, tilkjennes ingen erstatning for den tid lokalene sto ledig for påregnelig omlegging til annen utleie. Det tilkjennes imidlertid erstatning for det kapitaliserte beløp av antatt leietap på grunn av redusert parkeringsareal ved tilpasset utleie fra 1.8.1987, neddiskontert til tiltredelsestidspunktet. Da dette areal som nevnt har underordnet betydning for en leietagers virksomhet med bakgrunn i de øvrige parkeringsmuligheter på eiendommen, antas leietapet å være beskjedent. Ved en kapitaliseringsrente på 10% fastsettes beløpet skjønnsmessig til kr. 25.000,-.
Hermod Spiten A/S har krevet erstatning for det tap av opptjent husleie fra Fredriksen som oppstod ved dennes konkurs. Selv om konkursen måtte kunne tilskrives avståelsen av parkeringsplassene, noe retten ikke finner godtgjort, representerer dette et tap av obligatoriske rettigheter, som ikke er vernet ved en ekspropriasjon. Så lenge leiekontrakten er gjeldende slik at utleieren har krav på leie, vil et slikt tap være avledet av leietagerens tap. Når boet har fremmet krav om erstatning i forbindelse med grunnavståelsen, er dette for å redusere tapene hos leietagerens kreditorer, og det må da være klart at utleierens fordringstap ikke stiller seg annerledes enn de øvrige kreditorers tap.
Etter dette tilkjennes takstnr. 2 følgende erstatning:
For grunnavståelse kr. 75.000.-.
Takstnr. 4 b.
Knut Folke Fredriksen, hans konkursbo - leietager hos takstnr. 2.
Som nevnt under takstnr. 2 var Fredriksen leietager for sitt gatekjøkken hos Hermod Spiten A/S frem til 1.4.1987. Frem til 31.12.1986 var leieforholdet basert på en overtatt 5 års leiekontrakt fra T. Zvanut, mens det deretter var oppsigelig med 4 måneders varsel. Leietageren kan ikke kreve erstatning ut over den tid han hadde rett til å sitte, nemlig til utløpet av 5 årsperioden 31.12.1986, idet en faktisk forventning om fornyet tidsbestemt leiekontrakt dersom avståelsen ikke var kommet, ikke nyter erstatningsmessig vern, jfr. Rt-1970-174.
Lagmannsretten finner det ikke godtgjort gjennom de fremlagte regnskapsutskrifter at Fredriksens tap etter husleiereduksjonen fra 1.9.1985 for nevnte periode kan tilskrives avståelsen av
Side:911
parkeringsplassene, hensyn tatt til den tilpasningsplikt som foreligger i forbindelse med en ekspropriasjon. Allerede avviklingen av den fri adkomst fra veien og veiomleggingen førte med den konkurransesituasjon som forelå til en omsetningsreduksjon, som gjorde driften ulønnsom med de faste utgifter som forelå. At leietageren valgte å fortsette virksomheten med tap gir ikke grunnlag for å kreve erstatning fra veimyndighetene.
Etter dette fastsettes for takstnr. 4 b følgende erstatning:
Tap i næring kr. 0.
Overskjønnet vedrørende takstnr. 2 er alene begjært av saksøkte. Da saksøkte ikke anses å ha oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet, og dette skjønn ikke finnes å være av en slik karakter at det var rimelig grunn til å begjære overskjønn, blir saksøkeren å frita for å dekke Hermod Spiten A/S' saksomkostninger ved overskjønnet i medhold av skjønnslovens §54a første ledd. Av samme grunn må Hermod Spiten A/S dekke halvparten av de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder rettens gebyr og sideutgiftene til skjønnsmenn.
Saksøkeren har begjært overskjønn vedrørende takstnr. 4 b og må derfor erstatte Knut Folke Fredriksen, hans konkursbo, dennes saksomkostninger ved overskjønnet, jfr. skjønnslovens §54 sammenholdt med §54a. Advokat Mikkelsen har fremlagt omkostningsoppgave som viser et tilgodehavende på kr. 20.080,- hvorav kr. 20.000,- i salær. Retten legger oppgaven til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Av samme grunn må saksøkeren dekke halvparten av de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. De saksøkte tilkjennes slike erstatninger som fremgår av de enkelte takstnummer i overskjønnet så langt overskjønn er begjært.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Staten v/Samferdselsdepartementet v/veisjefen i Buskerud å betale til Knut Folke Fredriksen, hans konkursbo, 20.080 - tyvetusenogåtti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen, men frifinnes for saksomkostninger til Hermod Spiten A/S.
3. Staten v/Samferdselsdepartementet v/veisjefen i Buskerud og Hermod Spiten A/S tilpliktes hver med en halvpart å dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder rettens behandlingsgebyr og sideutgifter til skjønnsmenn.