RG-1992-1171
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1992-02-28 |
| Publisert: | RG-1992-1171 (178-92) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 28. februar 1992 i sak nr. 91-475 O. |
| Parter: | Oppdal kommune (advokat John J. Stamnæs) mot Marit og Ivar Osen (advokat Magne Spilde). |
| Forfatter: | Lagdommer Kjell Buer med skjønnsmennene driftsleder Gunnar Slupphaug, byggmester Per A. Børset, tekn. sjef Ingvar Estenstad, skogbrukssjef Kjell Nygård |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §35, Tvistemålsloven (1915) §373, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) |
Orkdal herredsrett avhjemlet 6. juli 1988 skjønn i sak nr. 11/1986 B. Saksøker var Oppdal kommune. Saksøkt var Marit og Ivar Osen, Oppdal.
Skjønnet gjaldt prisfastsettelse på grunnareal kommunen eksproprierte til gjennomføring av deÅ av reguleringsplan for Museumshagen, stadfestet av fylkesmannen 26. mai 1981. Skjønnet var hjemlet i plan- og bygningslovens §35 nr. 1.
Marit og Ivar Osen begjærte overskjønn. Frostating lagmannsrett avhjemlet 12. juni 1989 overskjønn med slik slutning:
«1. Oppdal kommune betaler erstatning til Marit og Ivar Osen, Oppdal, for avståelse av ca. 16 da av gnr. 287 bnr. 1 i Oppdal kr. 900.000,- - nihundretusen - kroner - med tillegg av 13,5% årlig rente fra 25. mai 1987 og til betaling skjer.
2. Oppdal kommune betaler saksomkostninger for lagmannsretten til Marit og Ivar Osen, Oppdal, med kr. 71.606,- innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.»
Oppdal kommune påanket overskjønnet i sin helhet til Høyesterett. Marit og Ivar Osen tok til motmæle. Den 28. november 1989 avsa Høyesteretts kjæremålsutvalg kjennelse i saken med slik slutning:
«Anken henvises til Høyesterett for så vidt gjelder rettsanvendelsen vedrørende ekspropriasjonserstatningslovens §5 fjerde ledd - ankeerklæringens I pkt. 2 og pkt. 3. For øvrig nektes anken fremmet til Høyesterett.»
Etter ankeforhandling avsa Høyesterett 22. mars 1991 ( Rt-1991-305) kjennelse i saken med slik slutning:
«1. Frostating lagmannsretts overskjønn oppheves og saken hjemvises til ny behandling i lagmannsretten.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Oppdal kommune til Marit og Ivar Osen 77.559 - syttisjutusenfemhundreogfemtini - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelsen.»
Overskjønnsforhandlingene i det hjemviste overskjønn fant sted på Oppdal 3. februar 1992. Ervervsarealet ble oversiktsbefart etter partenes opplegg. Det er ikke reist formelle innvendinger mot overskjønnets fremme.
Det er ikke utarbeidet skjønnsforutsetninger i saken.
Oppdal kommune har i det vesentlige anført:
- at temaet for det hjemviste overskjønn kun gjelder spørsmålet om vilkårene for å gjøre verdikorrigering (fradrag) i henhold til erstatningslovens §5 fjerde ledd er til stede, og eventuelt hvilke
Side:1173
økonomiske utslag slik verdikorrigering vil medføre i de fastsatte erstatninger.
- at spørsmålet om verdikorrigering i denne konkrete sak kun skal vurderes i forhold til investeringer i kommunalt avløpssystem - nominelt investeringsbeløp på ca. kr. 1.800.000,-.
- at det er en åpenbar årsakssammenheng mellom de kommunale investeringer og den tomteverdi grunneierne hadde mulighet til å selge sitt areal for. Dette var lagmannsretten enig i, jfr. overskjønnet av 12. juni 1989.
- at tomteverdien i vesentlig grad bygger på de investeringer kommunen har foretatt i nytt avløpssystem. Uten denne investering ville tomtearealet vanskelig kunne omsettes, idet usikkerhet med hensyn til klargjøring ville trykke den pris eventuelle kjøpere ville være villig til å betale.
Oppdal kommune har nedlagt slik påstand:
«1. Erstatningen til Marit og Ivar Osen reduseres.
2. Oppdal kommune frifinnes for å dekke saksomkostninger til Marit og Ivar Osen.»
Marit og Ivar Osen har i det vesentlige anført:
Prinsipalt.
- at det ikke er årsakssammenheng mellom markedsprisen og de kommunale investeringer. Teknisk årsakssammenheng er ikke nok til å konstatere økonomisk årsakssammenheng.
- at det ikke er sannsynliggjort at tomtearealet vil bli omsatt til en lavere pris dersom de tekniske anlegg (kloakk/avløp) ikke var opparbeidet. Ansvaret for en slik prisdokumentasjon må påhvile kommunen.
- at etterspørsel/behovet for utbyggingsareal skaper det generelle prisnivå på verdsettelsestidspunktet. De lokale kvaliteter på utbyggingsområdet som beliggenhet, bebyggelighet og nærhet til sentrumsområdene avgjør den konkrete prissetting. De offentlige investeringer påvirker ikke denne prismekanismen med mindre utbygning skjer i mer jomfruelige områder. Så er ikke tilfelle i nærværende sak hvor utbygging skjer sentrumsnært.
Subsidiært.
- at eventuelt prispåvirkning under enhver omstendighet må fordeles på de areal/områder de konkrete investeringer tar sikte på å dekke teknisk sett. I dette tilfelle har kloakk og avløpssystemet kapasitet på ca. 5000 personekvivalenter, dvs. for et betydelig utbygningsområde.
Marit og Ivar Osen har nedlagt slik påstand:
«1. Oppdal kommune betaler erstatning til Marit og Ivar Osen, Oppdal for avståelse av ca. 16 da av gnr. 287 bnr. 1 i Oppdal med kr. 900.000,- - nihundretusen - kroner med tillegg av 13,5% årlig rente fra 25. mai 1987 og til betaling skjer.
2. Oppdal kommune betaler saksomkostninger til Marit og Ivar Osen for lagmannsrett.»
Lagmannsretten vil bemerke:
Som det innledningsvis er anført ble Frostating lagmannsretts overskjønn av 12. juni 1989 påanket av Oppdal kommune i sin helhet. Ved
Side:1174
Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 28. november 1989 ble anken nektet fremmet under henvisning til tvistemålslovens §373 tredje ledd nr. 1 for så vidt gjaldt lagmannsrettens utgangspunkt for erstatningsfastsettelsene - prissammenligningen/prisfastsettelsen.
Partene er enige om at denne del av det påankede overskjønn er endelig avgjort og at det hjemviste overskjønn må bygge på de vurderinger og prisfastsettelser som fremgår av overskjønnet på dette punkt.
Lagmannsretten er enig i dette.
Når det gjelder prissammenligningen/prisfastsettelsen viser lagmannsretten til premissene i overskjønnet at 12. juni 1989 hvor det uttales følgende på 8 til 10:
«Det er enighet om, og lagmannsretten legger til grunn, at ekspropriasjonsområdet skal erstattes etter vederlagslovens §5 som utbyggingsområde til boliger. Den påregnelige utnyttelse var som reguleringen stadfestet 26. mai 1981, hvorved det for denne del av «Museumshagen» var innregulert 15 boligtomter på det ca. 16 da store ekspropriasjonsområdet. Den øvrige del av «Museumshagen» var på samme måte regulert til boligtomter, umiddelbart syd for ekspropriasjonsfeltet. Fra herredsrettens beskrivelse hitsettes:
«Det ligger solvendt, og noen tomter vil kunne ha god utsikt. Avstanden til sentrum er kort, og de tilliggende arealer sør og vest for arealet er stort sett bebygd. Arealet utgjør øvre del av det regulerte boligfelt i Museumshagen. Det er i nedre del nokså tett skogbevokst, mens området nærmest kongevegen er mer myrlendt. Over hele arealet ligger det en del stein. Ingen del av arealet er opparbeidet.
Foruten å være administrasjons- og handelssenter for kommunen, er Oppdal sentrum et kommunikasjonsmessig knutepunkt og et betydelig vintersportssted med betydelig utviklet turistnæring. Senteret er i vekst, og ekspropriasjonsarealet ligger klart innenfor det attraktive utbyggingsområdet rundt sentrum.»
Lagmannsretten slutter seg til denne beskrivelse. Det bemerkes at det ved lagmannsrettens befaring var igang utbygging til borettslagsbebyggelse, men det er klart at herredsrettens beskrivelse var riktig.
Verdsettelsen skal finne sted pr. 25. mai 1987 da Oppdal kommune ble satt i besittelse av arealet, hvilket partene også er enige om.
Ved verdsettelsen av området finner lagmannsretten at salg/utbygging av den arealstørrelse det her er tale om, naturlig vil skje til eller i samarbeid med feltutbyggere som entreprenører, byggmestre eller ferdighusfirma. Den påregnelige utnyttelsen ville være i overenstemmelse med den reguleringsplan som ble vedtatt 2. mars 1981. Etter denne plan var Osens område utlagt til 15 tomter for frittliggende eneboliger. Ved salg vil disse i relasjon til vederlagslovens §5 være «alminnelige kjøpere». Ved samarbeidsavtaler er det ikke uvanlig at salget av den enkelte råtomt skjer direkte til de fremtidige eiere/husbyggere. Entreprenøren, byggmesteren eller ferdighusfirmaet inngår på sin side avtale knyttet til opparbeidelsesomkostningene og husene. Uansett om salget skjer samlet eller enkeltvis, så vil flere forhold være avgjørende for hva grunneieren vil sitte tilbake med. Et avgjørende spørsmål vil være markedssituasjonen - hva byggeklare tomter kan omsettes for, og omsetningshastigheten. Områdets beliggenhet vil her
Side:1175
ha vesentlig betydning. Det vil også være avgjørende hva det koster å gjøre området byggeklart med hensyn til veier, vann og avløp m.v. I denne vurdering må tidsaspektet for klargjøring av området vurderes, hensyn tatt til hvilke finansomkostninger som vil påløpe prosjektet.
De omsetninger det er nærmest å sammenligne med, er de tomtesalg Fjøsne har foretatt i 1987 for tomter umiddelbart syd for ekspropriasjonsfeltet. Det ble der solgt en tomt til Rolf Øien 15. mars 1987 for kr. 140.000,- og en tomt til Stein Mellemseter 1. november 1987 for kr. 175.000,-. Disse kjøpere ville i tillegg måtte betale kommunale tilknytningsavgifter, men ikke refusjon for kommunaltekniske anlegg. Derimot inkluderte prisene fast dekke og gatelys. Kommunen kjøpte i 1985 20 av Fjøsnes tomter i Museumshagen, men det er ikke for lagmannsretten dokumentert omsetninger av disse før et salg i november 1988 for en tomt som det ble betalt kr. 125.010,- for. Sammenlignet de har nevnte omsetninger, særlig i 1987, med og etter en skjønnsmessig gjennomsnittsvurdering av tomtene i ekspropriasjonsfeltet, vil lagmannsretten anta at oppnåelig gjennomsnittspris for de 15 tomter i ekspropriasjonsfeltet ville ha vært kr. 145.000,-, uten fast dekke og gatelys.»
Det vises dessuten til overskjønnets primisser på 12 hvor retten foretar korrigering for interne opparbeidelseskostnader m.v. Det anføres her:
«For å finne råtomteprisen må det også gjøres fradrag for påregnelige opparbeidelsesomkostninger. Det er for lagmannsretten fremlagt beregninger for den faktiske opparbeidelse av ekspropriasjonsfeltet til borettslagsleiligheter. Det hefter imidlertid mange uklarheter ved oppstillingene. Det samme gjelder de tall som er påberopt for opparbeidelse av Fjøsnes tomter i Museumshagen. Etter en skjønnsmessig vurdering finner lagmannsretten å kunne sette opparbeidelsesomkostninger pr. tomt til kr. 85.000,- inkludert fremføring av vann- og avløpsledninger og internt veisystem. Dette omfatter også den enkelte tomts «belastning» for opparbeidelse av Slepphaugråket. Området er ikke vesentlig kostbart å opparbeide, men det er nødvendig å anlegge en avskjærende drensledning i øvre kant av feltet samt å fjerne endel myrmasser.
Den gjennomsnittlige grunnpris ved salg i mai 1987 settes således til kr. 60.000,- pr. tomt. For 15 tomter blir den samlede erstatning kr. 900.000,-. Da blir det ikke plass til tillegg for veiareal og annet fellesareal.»
Utgangspunktet for erstatningsfastsette!sen vil derfor være kr. 60.000,- pr. tomt for de 15 eneboligtomtene området omfattet.
Temaet for det nye overskjønnet vil være om det skal gjøres verdikorrigering i disse fastsettelser - eventuelt i hvilken grad slik korrigering skal finne sted, jfr. vederlagslovens §5 fjerde ledd sammenholdt med Høyesteretts kjennelse av 22. mars 1991 ( Rt-1991-305).
Partene er for det hjemviste overskjønn enige om at spørsmålet om verdikorrigering kun skal vurderes mot de kommunale investeringer i kloakk/avløpsanlegget Ålma-Museet. Ifølge fremlagte oppgaver var de totale investeringer i dette anlegg i tidsrommet 1981-1985 på kr. 1.791.014,-.
Side:1176
Kloakk/avløpsanlegget Ålma-Museet er opplyst å ha en lengde på ca. 1,5 km. Fra pumpestasjonen ved Ålma tar ledningssystemet sikte på å dekke behovet, såvel nordover mot Stølenområdet, som området Museumshagen-Slettvold. Det er for lagmannsretten opplyst at ledningssystemet har en total kapasitet på ca. 5000 personekvivalenter. Av dette er ca. 3000 beregnet å dekke Stølenområdet, mens det resterende tar sikte på å dekke boligområdene omkring Museumshagen, noe eksisterende eldre bebyggelse, fremtidig forretningsbebyggelse og fremtidig utbygging av Slettvoldområdet. Det sistnevnte området er i det vesentlige regulert til turistanlegg - herunder motell og fritidsbebyggelse.
Området Museumshagen ligger i umiddelbar nærhet til Oppdal sentrum. I den opprinnelige reguleringsplanen var det innregulert 65 eneboligtomter. Like vest for området var det tidligere regulert 21 eneboligtomter, slik at det totale antall i området var 86 tomter. På grunn av manglende kapasitet på avløpssystemet forutsatte utbyggingen ny avløpsledning til dekning av det fremtidige behov som er nevnt ovenfor. Dette medførte bygging av ny kloakk/avløpsledning i årene 1981-1985.
Erstatningsvederlagslovens §5 fjerde ledd forutsetter årsakssammenheng mellom offentlig investeringer og tomtepris som vilkår for verdikorrigering.
Ved kjennelsen av 22. mars 1991 fastslo Høyesterett at den offentlige investering i prinsippet ikke representerte et «tak» for verdikorrigeringene, hverken totalt sett eller forholdsmessig. Det ble videre fastslått at kommunal inndekning via avgiftsbelastning basert på selvkostprinsippet ikke berørte det offentliges adgang til å kreve verdikorrigering i henhold til bestemmelsen.
Lagmannsretten er enig med det tidligere overskjønn at det er årsakssammenheng mellom de priser en kjøper var villig til å betale for ekspropriasjonsarealet og den investering kommunen hadde foretatt i nytt kloakk/avløpssystem. De kommunale investeringer gjorde ekspropriasjonsarealet byggemodent. For enhver kjøper vil tidsaspektet påvirke prissettingen. Kapitalkostnadene ved feltutbygging medfører at tiden mellom ervervstidspunkt og ferdigstillelse/bebyggelse blir vesentlig for den markedspris man kan betale for råtomteareal. I nærværende sak er det ikke tvilsomt at arealets byggemodenhet som følge av blant annet kloakk/avløpsanlegget har påvirket områdets markedspris i positiv forstand for eieren.
Hvor man i henhold til vederlagslovens §5 fjerde ledd har konstatert årsakssammenheng mellom markedspris og investeringer skal erstatningsfastsettelsen korrigeres for verdiøkningen.
Som nevnt ovenfor fastslår høyesterett ( Rt-1991-305) at investeringer i prinsippet hverken helt eller forholdsmessig danner «tak» på verdikorrigeringen. Høyesteretts avgjørelse gir liten veiledning etter hvilke kriterier man skal foreta korrigeringen. Dog uttales følgende på 310:
«Jeg legger til at situasjonen nok ofte vil være at verdistigningen på ekspropriasjonsarealet ikke overstiger en «forholdsmessig del» av investeringene. Opplysninger omkring omkostningene ved investeringene
Side:1177
vil forøvrig kunne gi holdepunkter for å anslå verdiøkningen på ekspropriasjonsfeltet. Men at opplysninger om omkostningene kan være et hjelpemiddel i denne henseende, er prinsipielt sett noe annet enn å anse disse omkostningene som tak for det fradrag som kan gjøres. Jeg tilføyer også at å anse at en «forholdsmessig utgiftsfordeling» som begrensning i fradragsadgangen, i en del tilfelle vil kunne innebære et temmelig problematisk skjønnstema. I seg selv er det for øvrig et argument mot å innfortolke dette som begrensning i fradragsadgangen.»
I nærværende sak gjelder ervervet en arealstørrelse hvor frivillig salg eller utnyttelse normalt vil skje til, eller i samarbeid med, feltutbyggere som entreprenører, byggmestere eller ferdighusfirma. Utgangspunkt for hva disse er villige til å betale for råtomteareal/utbygningsområde ligger i markedssituasjonen for ferdig opparbeidede boligtomter. Denne markedspris avgjøres av den alminnelige etterspørsel på stedet korrigert for de konkrete kvaliteter på vedkommende utbyggingsareal knyttet særlig til beliggenhet og bebyggbarhet.
Som det fremgår innledningsvis er gjennomsnittsprisen pr. mai 1987 satt til kr. 145.000,- pr. tomt. For å regne seg tilbake til hva man kan betale som råtomtepris vil potensielle kjøpere måtte vurdere kostnadene til internopparbeidelse, dvs. fremføring av vann og avløpsledninger i feltet samt til internt veisystem.
Dette er skjønnsmessig fastsatt til kr. 85.000,- pr. tomt. Spørsmålet blir derfor i hvilken grad de kommunale investeringer i kloakk/avløp påvirker restverdien på kr. 60.000,- pr. tomt eller sagt med andre ord hva ville en utbygger ha vært villig til å betale når man ser bort fra denne investering.
Dersom man ser bort fra investeringen ville dette kunne medføre flere vurderingstemaer. En mulighet ville være at det fantes interessenter som var villig til å kjøpe med den usikkerhet tidsmessig og faktisk som manglende kommunalt anlegg til kloakk og avløp medførte. Det synes åpenbart at dette ville trykke prisen på grunneierens hånd. En annen mulighet ville være at potensielle utbyggere/kjøpere så muligheten til å bygge, eventuelt forskuttere, de tekniske anlegg som gjorde arealene byggemodne. I så fall ville påregnelig investeringer til kloakk/avløp være klare indikatorer for hvorledes selve råtomteprisen ville bli påvirket. Ved en slik vurdering ville vedkommende kjøper beregne hvilke tomter utgiftene kunne fordeles på for hans vedkommende, kombinert med hvilke muligheter han hadde for å forhandle frem fordeling med andre grunneiere, eventuelt med vedkommende kommune.
I den foreliggende sak er det på det rene at kloakk/avløpsnettet skulle dekke 86 boligtomter i og ved ekspropriasjonsområdet. Ledningssystemet skulle i tillegg dekke fremtidig turistbebyggelse i Slettevoldområdet like ovenfor. Noe nedenfor ervervsområdet skulle ledningssystemet dekke areal regulert til fremtidig forretningsformål samt en del eldre bebyggelse. I tillegg var første del av ledningsnettet fra Ålma beregnet å dekke nødvendig kloakk/avløp fra turistområdene omkring Stølen noe lengre nord for Oppdal sentrum.
For en potensiell kjøper/utbygger ville elementer som
Side:1178
utbygningskostnader - tidsfaktoren - mulighetene for avtalemessig fordeling med andre utbyggere, eventuelt kommunen, representere en økonomisk påvirkning på råtomteprisen som ville avspeile differansen i pris sammenholdt med hva man ville betale for et område som var byggemodent, dvs. at kloakk/avløp var bygget ferdig.
Med så mange usikre forhold må verdikorrigeringen bli av utpreget skjønnsmessig karakter. Etter en helhetsvurdering finner lagmannsretten at verdiøkningen kan settes til kr. 15.000,- pr. tomteenhet. Etter dette blir den fastsatte erstatning på kr. 900.000,- å redusere med kr. 225.000,- til kr. 675.000,-.
Ved herredsrettens skjønn er det fastsatt en avsavnsrente fra tiltredelsen på 13,5% årlig. Det er ikke begjært overskjønn over denne avgjørelse, hvorfor dette spørsmål er rettskraftig fastsatt.
Marit og Ivar Osen har ved det hjemviste overskjønn oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Etter bestemmelsene i skjønnslovens §54a jfr. §54 har de krav på å få dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Magne Spilde har bistått Marit og Ivar Osen i det hjemviste overskjønn. Han har fremmet et omkostningskrav på kr. 19.720,-, hvorav kr. 19.000,- utgjør salær. Det er ikke fremkommet innvendinger mot saksomkostningsoppgaven. Denne legges til grunn som nødvendig. I tillegg kommer utgifter til rettsgebyr og skjønnsmenn med kr. 19.156,-. De samlede saksomkostninger for det hjemviste overskjønn blir følgelig kr. 38.876,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning.
1. Oppdal kommune betaler erstatning til Marit og Ivar Osen, Oppdal, med kr. 675.000,- med tillegg av 13,5% årlig rente fra 25. mai 1987 og til betaling skjer.
2. Oppdal kommune betaler saksomkostninger for lagmannsrett til Marit og Ivar Osen, Oppdal, med kr. 38.876,-, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn.