RG-1992-123

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	1991-07-10
Publisert:	RG-1992-123 (14-92)
Stikkord:	Tvangsfullbyrdelse
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 10. juli 1991 i sak nr. 91-30 A.
Parter:	Ole Richstad (advokat Odd Hugo Palmer) mot 1. Forenede Cresco Finans A/S (advokat Terje Tapper) 2. Gerd Øiaas Olsen og 3. Øivind Øiaas Olsen.
Forfatter:	Lagdommerne Olaf Jakhelln, Knut Almaas, Lars E. Frisvold
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §144, §148, §164, §152, §156, §172, §180, §380, §383, §150

Det er anket over stadfestelse av tvangsauksjonsbud, og saken gjelder betydningen av oversittelse av to-ukersfristen i tvangsfullbyrdelseslovens §148 tredje ledd.

Forenede Cresco Finans A/S begjærte 30. mars 1990 tredje gangs tvangsauksjon hos Gerd Øiaas Olsen og Øyvind Øiaas Olsen over eiendommen gnr. 414 bnr. 201 i Trondheim.

Begjæringen ble tatt til følge og Trondheim namsrett avholdt auksjonsmøte 23. august 1990. Det ble avgitt flere bud, hvorav det høyeste fra Ole Richstad stort kr. 1.200.000,-.

Ved brev av 13. september 1990 mottatt av namsretten 13.

Side:124

september 1990 meddelte Nordenfjelske Creditreform A/S på vegne av Forenede Cresco Finans A/S at Richstads bud var antatt, og det ble bedt om stadfestelseskjennelse.

Først 15. oktober 1990 avsa Trondheim namsrett stadfestelseskjennelse. Kjennelsen har slik slutning:

«1. Bud, stort kr. 1.200.000,-, avgitt av Ole Richstad ved 3. gangs tvangsauksjon over gnr. 414, bnr. 201 i Trondheim kommune tilhørende Gerd og Øyvind Øiaas Olsen, stadfestes.

2. Utenfor kjøpesummen skal kjøperen betale saksøker kr. 11.905,- til dekning av auksjonsomkostningene og saksøkers omkostninger ved inndriving av kravet.»

Slutningens punkt 2 er av namsretten i medhold av tvistemålslovens §156 den 25. oktober 1990 rettet

«slik at kjøperen utenfor kjøpesummen skal betale kr. 13.055, til dekning av auksjonsomkostningene og saksøkers omkostninger ved inndriving av kravet.»

Ole Richstad har i rett tid påanket stadfestelseskjennelsen til lagmannsretten til opphevelse idet han mener at han må være ubundet av sitt bud etter som namsretten ikke avsa stadfestelseskjennelsen innenfor den to-ukersfrist som er oppstilt i tvangsfullbyrdelseslovens §148 tredje ledd.

Forenede Cresco Finans A/S har som ankemotpart tatt til motmæle og mener at kjennelsen må bli stående.

Gerd Øiaas Olsen og Øyvind Øiaas Olsen har som ankemotparter fått forkynt ankeerklæringen med pålegg om tilsvar. De har senere fått seg oversendt prosesskrifter etter hvert som de kom. De har imidlertid ikke latt høre fra seg.

I medhold av tvistemålslovens §380 første ledd er ankesaken besluttet overført til skriftlig behandling, og partene har ved sine prosessfullmektiger inngitt sine skriftlige innlegg, dog er ingen innlegg mottatt fra Gerd Øiaas Olsen og Øyvind Øiaas Olsen.

Ole Richstad har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

- at en byder ikke kan være bundet når fristen oversittes,

- at han aldri har godkjent at fristen skulle oversittes,

- at han som følge av forsinkelsen mistet kjøper av eget hus,

- at selv om ikke enhver oversittelse av to-ukersfristen uten videre må føre til opphevelse av stadfestelseskjennelse etter anke, så er situasjonen i denne sak slik at det må skje,

- at Høyesteretts avgjørelse i Rt-1955-798 gjaldt en sak hvor det kunne legges til grunn at byderen ved sin handling faktisk hadde akseptert fristoversittelsen, hvilket ikke er situasjonen i nærværende sak,

- at en forsinkelse på 18 dager etter to-ukersfristens utløp sammenholdt med at byderen mistet aktuell kjøper til egen bolig, må føre til at stadfestelseskjennelsen må oppheves,

- at Richstad som byder på tvangsauksjonen var kjent med to-ukersfristen og ikke kunne ansees å være forpliktet til aktive skritt overfor namsretten for å få påskyndet saksbehandlingen,

Side:125

- at lagmannsrettens premisser i Rt-1955-802 ikke kan være riktige for så vidt det uttales at fristoversittelsen bare kommer i betraktning hvis det finnes sannsynlig at den kan ha virket bestemmende på innholdet av namsrettens avgjørelse.

Ole Richstad har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Trondheim namsretts kjennelse i sak nr. 523/90 C oppheves.

2. Ole Richstad tilkjennes saksomkostninger.»

Forenede Cresco Finans A/S har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

- at ethvert bud er bindende inntil stadfestelsesspørsmålet er avgjort, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §144,

- at oversittelse av to-ukersfristen i §148 tredje ledd ikke automatisk fører til at man er ubundet av sitt bud, jfr. Høyesteretts og Eidsivating lagmannsretts avgjørelser i Rt-1955-798 flg. vedrørende tvangsfullbyrdelseslovens §164 annet ledd, og hvis premisser må få tilsvarende anvendelse i forhold til §148 tredje ledd,

- at det avgjørende må være om det må ansees sannsynlig at fristoversittelsen har virket bestemmende på innholdet av namsrettens stadfestelseskjennelse, hvilket det i denne sak ikke er holdepunkter for å anta,

- at det er irrelevant om Richstad som følge av fristoversittelsen har mistet en aktuell kjøper til sitt eget bolighus,

- at Richstads kjøpekontrakt med Opem var inngått 15. september 1990, altså etter at auksjonsbudet var antatt, hvorfor det da var overveiende sannsynlig at auksjonsbudet også ville bli stadfestet,

- at det da er noe uforståelig at Richstad forholdt seg passiv ved fristoversittelsen,

- at kjøpekontrakten gir Opem rett til å annullere så fremt boligen ikke er ledig innen 10. oktober 1990, en annullasjonsmulighet som Richstad måtte kunne motvirke uavhengig av auksjonssaken - således pekes det på at auksjonsbudet er avgitt lenge før det var gjort noen kontrakt med Opem,

- at det ikke er dokumentert noen annullasjon fra Opems side med hensyn til kjøpekontrakten.

Forenede Cresco Finans A/S har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

«1. Trondheim namsretts kjennelse av 15.10.1990 stadfestes.

2. Ole Richstad dømmes til å erstatte Forenede Cresco Finans A/S sakens omkostninger med kr. 3.000,-.»

Lagmannsretten bemerker:

Når tvangsauksjon over fast eiendom er avholdt, må saksøkeren først avgjøre om noen av de avgitte bud skal antas. Dette må gjøres innen 6 uker etter auksjonsmøtet, men hvis vedkommende byder skriftlig samtykker, kan fristen forlenges med ytterligere 6 uker, jfr. tvangsfullbyrdelseslovens §148 annet ledd.

Når antagelse er meddelt namsretten, foreskriver tvangsfullbyrdelseslovens §148 tredje ledd at namsretten «senest to uker» deretter skal

Side:126

avgjøre om antagelsen skal stadfestes.

Dette er de regler som gjelder når det er namsretten selv som holder auksjonsmøte. I de tilfeller der det er overdratt til namsmannen å holde auksjonsmøte, gjelder tilsvarende regler etter tvangsfullbyrdelseslovens §164, dog således at stadfestelsesfristen er tre uker.

Høyesterett har i dom i Rt-1955-798 godkjent en stadfestelseskjennelse som var avsagt etter tre-ukersfristen i §164. Det er der uttalt bl.a. (side 800):

«Uttrykkene i tvangsfullbyrdelseslovens §164 annet ledd, jfr. §148 siste ledd og §150 tredje ledd, tvinger ikke til den forståelse at stadfestelse ikke kan skje etter utløpet av de der nevnte frister, og en slik regel ville kunne føre til urimelige resultater. Man henviser også til den gjeldende fortolkning av tvistemålslovens §152 og til at oversittelse av de nevnte frister ikke i tvfl. §144 er tillagt den samme virkning som oversittelsen av fristen for antagelse av budet. Hvorledes saken ville ha stillet seg hvis byderen hadde tilbakekalt sitt bud, eller motsatt seg stadfestelse, er et spørsmål som ikke foreligger for Høyesterett.»

I saken fra 1955 var det saksøkte som hadde anket over stadfestelsen, mens det i nærværende sak er byderen som har anket. Det foreligger således en situasjon som Høyesterett i 1955 ikke tok stilling til. Det kan heller ikke sees at Høyesterett i andre avgjørelser har tatt stilling til spørsmålet.

Alten: Tvangsloven (1950) side 192 uttalte at to-ukersfristen etter §148 tredje ledd var ufravikelig, og at oversittelse i tilfelle av anke over stadfestelseskjennelse ville lede til opphevelse etter tvistemålslovens §383 annet ledd. Dommen i Rt-1955-798 har imidlertid ikke fulgt opp dette syn.

En auksjonsbyder og en auksjonsdebitor har forskjellig situasjon under tvangsauksjon. Hvis auksjonen fremmes er det for debitor om å gjøre at auksjonen utbringer mest mulig, et siktemål som i utgangspunktet faller sammen med kreditorenes. For disse er tvangsfullbyrdelsesreglene bygget opp slik at de i rimelig grad skal ivareta hensynene. Overfor disse kan det på enkelte punkter være urimelig å oppfatte reglene for strikte. Det er nettopp dette høyesterettsdommen i Rt-1955-798 uttrykker og bygger på.

I forholdet til auksjonsbyderen er situasjonen imidlertid annerledes, og han har et klart behov for en fristbeskyttelse slik at han ikke skal være forpliktet til å stå ved sitt bud utover en viss tid.

I Justisdepartementets høringsutkast til ny tvangsfullbyrdelseslov (udatert, sendt på høring 1990) heter det på 231 v.sp. bl.a.:

«Det følger av tvfbl. §144 at når et bud først er antatt innen lovens frist (for fast eiendom 6 uker, eventuelt inntil 12 uker ved samtykke fra byderen), blir ikke byderen fri fordi om det trekker ut med namsrettens stadfestelse eller fordi om det anvendes rettsmidler mot stadfestelsen slik at det står åpent hvorvidt kjøpet vil gå i orden. Ordningen er den samme ved tvangsauksjon over skip, men her er antagelsesfristen to uker. Departementet mener at den lange bindingstiden etter gjeldende lov virker skremmende på kjøpere ...»

Lagmannsretten kan ikke se at det er nødvendig å tolke auksjonsbyderens situasjon så svak. På samme måte som departementet her finner

Side:127

dette utilfredsstillende, finner også lagmannsretten at en slik tolkning vil virke urimelig overfor auksjonskjøpere. I de tilfeller der auksjonsbyderen ikke på noen måte har akseptert oversittelse av to-ukersfristen, må han være berettiget til ved anke å kreve stadfestelseskjennelsen opphevet. Bestemmelsen i tvangsfullbyrdelseslovens §144 kan ikke sees å være til hinder for denne løsning. Byderen er bundet av sitt bud inntil stadfestelseskjennelse foreligger, dog med den begrensning som følger av §148 tredje ledd.

Stadfestelseskjennelsen blir etter dette å oppheve.

Anken har ført frem, men da saken gjelder et tvilsomt lovtolknings-spørsmål som det var fyldestgjørende grunn for Forenede Cresco Finans A/S å la komme til avgjørelse i ankesaken, vil saksomkostninger ikke bli ilagt, jfr. tvistemålslovens §180 annet ledd jfr. §172 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Trondheim namsretts kjennelse av 15. oktober 1990 med senere rettelse oppheves.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for lagmannsretten.