RG-1993-174
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-05-18 |
| Publisert: | RG-1993-174 (25-93) |
| Stikkord: | Prisloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Oslo byrett Nr. 90-01152A (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-00920 A |
| Parter: | Ankende part: Sverre Roar Skjåk (Prosessfullmektig: Advokat Per Flatabø) Motpart: Lars Damgaard Thygesen (Prosessfullmektig: Advokat Dag Holmen) |
| Forfatter: | 1. Lagmann Georg Lund, formann 2. Kst. lagdommer Christofer Heffermehl 3. Ekstraordinær lagdommer Ingrid Solheim |
| Lovhenvisninger: | Prisloven (1953) §18, §59, Tvistemålsloven (1915) §180, §185, Avtaleloven (1918) §30, §33, §36, Husleieloven (1939) §48, §49, Kjøpsloven (1988) §38, §39 |
Saken gjelder heving av kjøp av en obligasjonsleilighet og løsøre, eventuelt tilbakeføring av ulovlig overpris.
Ved avtale 19. januar 1989 overdro Lars Damgaard Thygesen til Sverre Roar Skjåk sin pantobligasjon pålydende kr 40000 med tilknyttet leierett til en leilighet i Christies gate 28 i Oslo, samt møbler og innbo i henhold til vedlegg til kjøpekontrakten. I kontrakten står det:
"Kjøpesummen utgjør følgende:
Obligasjon kr 40000,-
Innbo iht. liste kr 75000,-
Oppdatert verdi av oppussingskostnader kr 230000,-
Vederlag for leierett kr 50000,-"
Dette er ikke summert umiddelbart, men det står lenger ned at "Kjøpesummen avgjøres ved at kr 50000 betales ..." og at "Restbeløpet på kr 345000,- betales senest ...". Summen var altså kr 395000,-.
Skjåk fikk senere den oppfatning at han måtte ha betalt en urimelig høy og ulovlig pris for innboet og oppussingskostnadene. Han gikk til søksmål mot Thygesen med påstand om hevning, subsidiært tilbakebetaling av den ulovlige merprisen.
Oslo byrett avsa den 15. januar 1991 dom med slik domsslutning:
1. Lars Thygesen frifinnes.
2. Sverre Roar Skjåk erstatter Lars Thygesen dennes kostnader med kr 22500,- - kronertyvetotusenfemhundre-. Oppfyllelsesfrist settes til 14 - fjorten - dager fra denne doms forkynnelse.
Skjåk har anket over bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Ankeforhandling ble holdt 22. april 1992. Partene avgav partsforklaringer. Det ble avhørt to vitner, hvorav ett sakkyndig vitne var nytt for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Retten var på åstedsbefaring. Det var enighet om at leiligheten og innboet var i samme stand som ved kjøpet. Saken står i vesentlig samme stilling som for byretten.
Skjåk har ved sin prosessfullmektig nedlagt slik endelig påstand:
1. Prinsipalt: Kjøpet heves, idet Lars Thygesen dømmes til å tilbakebetale til Sverre Roar Skjåk kr 395000,- med tillegg av 15 % renter p.a. fra 19/1/89 og til betaling skjer, mot å få tilbaketransportert obligasjon stor kr 40000,- med tilknyttet leierett i Christiesgt. 28, Oslo.
Subsidiært: Lars Thygesen dømmes til å tilbakebetale til Sverre Roar Skjåk et beløp fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 250000,-,med tillegg av 15 % renter p.a. fra 19/1/89 til betaling skjer.
2. Sverre Roar Skjåk tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Thygesen har tatt til motmæle og ved sin prosessfullmektig nedlagt slik påstand: Byrettens dom stadfestes, og Lars Thygesen tilkjennes kostnader for lagmannsretten.
Sverre Roar Skjåk har i det vesentlige anført:
Kjøpsavtalen var ugyldig etter avtaleloven §30, §33 og/eller §36. Dette begrunnes dels med mangelfulle opplysninger ved avtaleinngåelsen, jfr. det som nedenfor sies om innbo og oppussingskostnader, dels med bristende forutsetninger. Under enhver omstendighet er prisen urimelig høy og dermed i strid med prisloven §18.
Det erkjennes at leieavtalen gir tilleggsrettigheter i forhold til husleieloven kapittel 9, ved at obligasjonen og leieretten er uoppsigelige fra utleierens side. Dette gir en selger av en obligasjonsleilighet anledning til å kreve noe mer enn obligasjonens pålydende. Av det som overdras ifølge kjøpekontrakten, godtas derfor prisen for "Obligasjon", kr 40000,-, og"Vederlag for leierett", kr 50000,-. Prisene for innbo og oppussingskostnader er derimot urimelige og ulovlige.
Man kan ikke som motparten hevder, foreta en totalvurdering av alle postene slik at en for høy pris på en post kan forsvares fordi prisen på en annen post eventuelt anses lav.
At prisen er urimelig eller ulovlig høy, er en mangel i kjøpsloven forstand,slik at han etter kjøpsloven av 1988 §39 har rett til å heve kjøpet. Han må da ha rett til å heve kjøpet for alle de fire poster som er oppført i kjøpekontrakten, ikke bare for den eller dem hvor retten anser prisen for høy.
Subsidiært har han rett til å kreve prisavslag etter kjøpsloven §38, eller kreve den overprisen som er ulovlig etter prisloven §18, tilbakeført etter prisloven §59. Thygesen har bevisbyrden for at prisene er forsvarlige.
Spesielt angående innboet fremholdes at de oppførte priser på de enkelte gjenstander tilsvarer tilnærmet gjenanskaffelsespris ved kjøp av nye ting,mens tingene her var brukt. Deres verdi i handel og vandel var gjennomgående en tiendedel av det oppførte, slik at samlet pris for løsøret skulle ha vært kr 8 - 10000. Det som er oppført i listen som "teppe (antagelig persisk) kr 15000.-", viste seg å være et tysk industriprodukt med vesentlig lavere verdi.
Oppussingskostnadene var dokumentert ved en takst av 1987 som beløp seg til kr 190404, vedlagt kjøpekontrakten. En del av disse arbeidene var ikke utført, og en del av dem var utført og betalt av gårdeieren. De sistnevnte var blitt tillagt betydning ved husleienemndas eller Prisdirektoratets fastsettelse av leien, slik at Skjåk i virkeligheten betalte dobbelt opp for disse.
Det avslag Thygesen gav på sitt prisforlangende kr 425000, nemlig kr 30000, fordi Skjåk ville utføre resten av oppussingsarbeidene selv, var ikke tilstrekkelig.
Det beløp som ble anført i kjøpekontrakten for oppussingskostnader,kr 230000, var fremkommet ved at Thygesen hadde oppjustert taksten av 1987 for inflasjonen. Dette var ikke berettiget fordi det i denne perioden sett under ett ikke var noen prisstigning på håndverkertjenester. Dessuten skulle investeringen ha vært nedskrevet for slit og elde.
En del av de arbeidene som var oppført i taksten, er vedlikehold som kjøperen ikke kan belastes med. Selgeren har plikt til å overlevere leiligheten i en slik tilstand at leierens plikt til vedlikehold etter husleieloven er tilfredsstillet.
Av det som er oppført i taksten av 1987, var således bare ca kr 78000 utført og bekostet av Thygesen. Det han har utført i tillegg til det som står der, er ubetydelig.
Lars Thygesen har i det vesentlige anført:
Avtalen er ikke ugyldig etter avtaleloven. Det er ikke påvist noe grunnlag for dette.
Hevningskravet kan ikke tas til følge. Ikke noe av det solgte var mangelfullt. At prisen eventuelt er for høy, er ikke en mangel.
Prisen var ikke urimelig eller ulovlig. Man må se de solgte gjenstander under ett. Realiteten var at det ble solgt en leilighet og løsøre for kr 395000. Responsen på annonsen med prisforlangende kr 425000 viser at den avtalte pris harmonerte godt med markedsverdien. Spesifikasjonen i kjøpekontrakten er satt opp av pedagogiske grunner og fordi det er tradisjon å gjøre det slik. Skjåk har i et prosesskrift til lagmannsretten innrømmet at det er den samlede prisen som er avgjørende. At han nå hevder noe annet, kan etter tvistemålsloven §185 annet ledd ikke tillegges betydning.
Etter opphevelsen i 1982 av forbudet mot å ta mer enn obligsjonens pålydende i betaling for en obligasjonsleilighet, er prisen forsvarlig ut fra rettspraksis og markedssituasjonen ved avslutningen av kjøpet. Obligasjonen er uoppsigelig fra gårdeierens side, hvilket representerer en verdi utover minimumskravet etter husleieloven kapittel 9. Leietageren har da også rett til å overdra leieretten etter husleieloven §49 annet ledd. Dette er særrettigheter som har stor markedsmessig og legal betydning for prisen.
Oppussingen var en rehabilitering av leiligheten som nærmest var et råbygg da Thygesen overtok den. Selv om man godtar Skjåks tall for kostnadene til disse arbeidene og setter løsøret til en verdi av kr 25000,blir prisen for særrettighetene knyttet til leiligheten utover obligasjonens pålydende, kr 255000, hvilket var rimelig.
Vedrørende løsøret erkjennes at teppet ikke er persisk, og at 15000 derfor var for mye, men det var noe Thygesen ikke visste. Verdiene ligger forøvrig under ny-pris, og samlet sett er prisen for løsøret rimelig.
Det er tillatt å ta betaling for vedlikeholdsomkostninger. Vedlikeholdet innebærer at man har spart kjøperen for omkostningene ved å gjøre dette selv.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten.
Avtalen er ikke ugyldig etter avtaleloven. Skjåk fikk fyldige opplysninger om alt av interesse ved avtaleinngåelsen. Det som ikke var korrekt, var ubetydelig. Skjåk så på leiligheten og løsøret 3-4 ganger på forhånd. Kontrakten opplyser om at deler av de arbeidene som er vurdert i taksten av 1987, var utført av gårdeieren. Andre deler av arbeidene var ikke fullført. Dette kunne lett sees da Skjåk så på leiligheten. Partene inngikk avtale om at Skjåk skulle fullføre disse arbeidene. Ifølge kontrakten ble leiligheten overtatt i besiktiget stand.
Heller ikke innholdsmessig led avtalen av noen mangel. Det fremgår av drøftelsen nedenfor at lagmannsretten ikke kan se at prisen var urimelig. Det prisfall leiligheter og fast eiendom har vært gjenstand for siden januar 1989, kan ikke medføre at avtalen blir ugyldig etter loven §36, eller etter læren om bristende forutsetninger.
Hevningskravet kan ikke tas til følge. Ikke noe av det solgte var mangelfullt. Om prisen hadde vært for høy, ville ikke det ha vært en mangel i kjøpsrettslig forstand. Skjåk visste hva han kjøpte og var ikke villedet av prisen i denne henseende. Spørsmålet blir om prisen for det solgte, eller deler av det, var ulovlig etter prisloven §18.
Av de poster som er oppført i kjøpekontrakten, utgjorde obligasjonen, de utførte oppussings- og rehabiliteringsarbeider og leieretten en enhet som ikke kunne ha vært splittet opp ved salg enkeltvis. Det synes riktignok å ha vært adgang til å selge obligasjonen og leieretten hver for seg, jfr. husleieloven §49. Men dette må antas å ha vært lite praktisk og lite ønskelig, bl.a. pga. husleieloven §48 i.f.
Prisen for denne enhet var i henhold til oppstillingen i kontrakten kr 320000,-.
Husleierettens dom av 7. juni 1988 avgjorde rettskraftig at pantobligasjonen her er uoppsigelig fra gårdeierens side. Da er også leieretten uoppsigelig,jfr. husleieloven §48 i.f., og leieren har rett til å overdra leieretten, jfr.loven §49 annet ledd, og til å fremleie, jfr. §49 siste ledd. Partene er enige om at disse særrettighetene står ved lag. Det er da etter rettspraksis adgang til å ta rimelig markedspris for dette, jfr. særlig Rt-1987-750.
Skjåk har forklart at han en tid hadde forsøkt å kjøpe bolig, og hadde sett på både større og mindre leiligheter, og at denne leiligheten syntes som et fordelaktig kjøp. Thygesen har forklart at det meldte seg 18-20 interessenter på hans avisannonse med prisforlangende kr 425000. Lagmannsretten legger disse forklaringer til grunn. Bortsett fra fremlagte dommer,har ikke partene bidradd ytterligere til å belyse markedsprisen.
Leiligheten er på 63 kvadratmeter og ligger i 3. etasje. Den har stue, soverum, moderne kjøkken, moderne bad, moderne, adskilt WC. Når man får satt på lister rundt diverse dører og vinduer og utført resten av overflatekledningen i soverummet, et arbeid Skjåk fortsatt ikke har fullført, vil leiligheten fremstå i god stand. Lagmannsretten finner at prisen ikke kan sies å ha vært urimelig hensett til den markedsverdi som leiligheten med tilhørende særrettigheter må antas å ha hatt ved overdragelsen, jfr. Rt-1987-750.
Skjåks anførsel om han betaler dobbelt opp for den delen av oppussingskostnadene som gårdeieren hadde betalt, fordi de også har vært tillagt betydning ved fastsettelsen av husleien, kan ikke tillegges avgjørende vekt. Retten vet ikke i hvilken målestokk de har påvirket husleien. Under enhver omstendighet er det beløpet som gårdeieren hadde betalt, ca kr 30000, for lite til at det endrer lagmannsrettens helhetsvurdering av prisen.
For løsøret er prisen kr 75000 ifølge kjøpekontrakten. I en vedlagt liste er dette spesifisert på 18 poster. Lagmannsretten legger til grunn at alle tingene unntatt teppet er satt til en pris som ligger under det de koster nye. Tingene var stort sett relativt nye og lite brukt. De største postene var for det første et stereoanlegg oppført til kr 15000. Dette har Thygesen opplyst at han kjøpte nytt for kr 28000. Dernest gjelder det teppet oppført til kr 15000 og angitt som "antagelig persisk". Selv om det ikke var persisk, antar retten etter størrelsen at det kanskje måtte betales et ikke ubetydelig beløp ved kjøp i en forretning. Vaskemaskin og tørketrommel er angitt til kr 9000. Thygesen har opplyst at han betalte kr 8000 bare for vaskemaskinen. Hans opplysninger om ovennevnte innkjøpspriser er ikke bestridt og legges til grunn.
Prisene ligger antagelig noe over det Thygesen kunne ha fått for gjenstandene ved å by dem ut ved avisannonser eller på annen måte til personer som skulle ha dem hjem til seg. Men det er ikke noe godt sammenligningsgrunnlag. Situasjonen når en kjøper av en leilighet overtar løsøret som er der, er spesiell. På den ene side kan det sies at prisen bør være lav fordi selgeren spares for mye arbeid ved å slippe å selge tingene enkeltvis. På den annen side kan det sies at prisen bør være høy fordi alternativet for kjøperen, hvis han må ha slike gjenstander, ville ha vært å kjøpe nytt eller arbeide med å kjøpe brukt på annen måte. Dette gir grunnlag for stor variasjon av prisen uten at den kan sies å være urimelig.
Thygesen skulle flytte til Danmark, og det var bekvemt å slippe flytte utgiftene. Slik Skjåk så sin situasjon i januar 1989, trengte han gjenstandene, i det vesentlige slik som han kjøpte dem. Tingene var stort sett ikke gamle, og deres bruksverdi lå nær opp til den de hadde som nye.
Lagmannsretten finner at prisen for løsøret ikke var urimelig. Løsøret må sees som en samlet pakke. Samlet sett var prisen klart under det det ville koste å gjenanskaffe tingene som nye. Den omstendighet at teppet var satt for høyt, kan ikke være avgjørende. Skjåk var også gjort oppmerksom på usikkerheten om hva slags teppe det var, og kjøpte forsåvidt en sjanse. Hadde det vært persisk, ville prisen ha vært lav.
Med den sammenheng som foreligger, er det heller ikke unaturlig å se kjøpet av leiligheten og løsøret som en samlet enhet.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, i det lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har vært forgjeves. Skjåk må etter hovedregelen i tvistemålslovens §180 første ledd erstatte Thygesens saksomkostninger. Advokat Dag Holmen har fremlagt omkostningsoppgave på kr 31800, hvorav kr 25000 er salær, kr 5000 er partens utgifter med reise fra Danmark, hvor han bor, til hovedforhandlingen, og resten er prosessfullmektigens utgifter. Retten legger oppgaven til grunn ved erstatningsfastsettelsen.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sverre Roar Skjåk til Lars Damgaard Thygesen 31800 - enogtredvetusenåttehundre -kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.