RG-1993-705
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-10-26 |
| Publisert: | RG-1993-705 (129-93) |
| Stikkord: | Avtalerett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | - Lier,Røyken og Hurum herredsrett Nr. 31/90 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1991-01012 A |
| Parter: | Ankende part: Ingvald Wahl (Prosessfullmektig: Advokat Arild Ruus Simensen, Oslo). Motpart: Tor Wittussen (Prosessfullmektig: Advokat Knut-Arne Ekern, Drammen). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Jan Martin Flod, formann. 2. Lagdommer Lasse Qvigstad. 3. Ekstraordinær lagdommer H. Byrkjeland |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Tomtefesteloven (1975) |
Dom :
Saken gjelder krav om oppregulering av festeavgift for boligtomt etter avtaleloven §36. Ankemotparten, Tor Wittussen, er eier av landbrukseiendommen gnr. 39 bnr. 1, Filtvedt i Hurum. Eiendommen har vært i hans families eie siden 1829.
I henhold til "grunnseddel" av 17. september 1909 leiet Kristian Ottesen en tomt på 2 dekar fra Filtvedt gård. Leietiden var satt til 99 år. Årlig leie - "grunnleie" - var kr 25,- med forfall 23. desember hvert år.
Denne grunnseddel ble erstattet av en ny, datert 30. september 1913, med Julius Hansen som leier. Leietiden er stipulert til 95 år og årlig avgift er satt til kr 25,-. Vilkårene synes identiske med den opprinnelige "grunnseddelen". Julius Hansen inngikk 30. september 1917 avtale om leie av et tilleggsareal på omlag 2,5 dekar. Denne eiendom ligger inntil den opprinnelige, og de kan i dag sees som en enhet. Leietiden i henhold til avtalen av 1917 er fastsatt til 91 år, og årlig avgift er stipulert til kr 25,- med forfall 23. desember hvert år. Eieren av Filtvedt gård har i henhold til begge "grunnsedler" forkjøpsrett ved salg.
Ingen av grunnsedlene har klausul om regulering av grunnleien som således utgjør kr 50,- pr. år. Tomten ble oppmålt i 1975 og har i grunnboken betegnelsen "festetomt nr. 4 under gnr. 39 bnr. 1 i Hurum". I henhold til oppmålingsforretningen utgjør det samlede areal 4703,5 m2. Det er senere avgitt noe grunn i forbindelse med veiutvidelse slik at arealet i dag utgjør ca 4,5 dekar. Leien har aldri vært regulert.
Tomten er sentralt beliggende i Filtvedt, inntil riksveien, og bebygget med bolighus samt uthus. Det er ca 130 frukttrær på eiendommen, og festeren har en viss årlig inntekt av dette. Fra 1909 til dags dato har det vært 4 festere til eiendommen. Den ankende part, Ingvald Wahl, overtok rettighetene etter grunnsedlene i 1971. Ankemotparten, som overtok gården i 1964, har ved påtegning på en av grunnsedlene samtykket i overdragelsen til den ankende part og frafalt forkjøpsretten. Det er i påtegningen presisert at frafallelsen ikke gjelder for senere videresalg. Etter det opplyste betalte den ankende part kr 90000,- til daværende fester for festeretten og påstående bebyggelse på eiendommen.
Filtvedt gård har i dag 15-16 festetomter for boliger. Festeavtalene er inngått i tiden 1899 til 1930. Videre har man inngått 40 festeavtaler for hytter. Disse avtalene er inngått i de senere år. Gården drives ellers som en tradisjonell jord- og skogbrukseiendom.
Etter plenumsdommene i Røstad- og Skjelviksakene, jfr. Rt-1988-276 og Rt-1988-295, tok ankemotparten opp med den ankende part spørsmålet om oppregulering av leien for tomten. Partene kom ikke til enighet.
I brev av 24. januar 1990 fremmet advokat Ekern på vegne av ankemotparten krav om oppregulering av festeavgiften svarende til økningen i konsumprisindeksen.
Advokat Ruus Simensen avslo kravet på vegne av den ankende part i brev av 6. februar 1990.
Ved stevning til Lier, Røyken og Hurum herredsrett av 20. mars 1990 reiste advokat Ekern på vegne av Tor Wittussen søksmål mot Ingvald Wahl idet han gjorde gjeldende at grunnleien skulle oppreguleres i henhold til utviklingen i konsumprisindeksen, og at leien skulle revideres hvert 10. år i henhold til samme indeks.
Lier, Røyken og Hurum herredsrett avsa 27. desember 1990 dom med slik domsslutning:
1. Festeavgiften for festetomt nr. 4 under gnr. 39 bnr. 1 i Hurum skal med virkning fra forfall 23. des. 1990 utgjøre kr 1425,- pr. år, og kan kreves regulert hvert 10. år i samsvar med konsumprisindeksen.
2. Sakskostnader tilkjennes ikke.
Ingvald Wahl har rettidig anket dommen. Det er inngitt tilsvar. Hovedforhandling ble holdt 13. oktober 1992. Det er foretatt slik dokumentasjon og bevisførsel som rettsboken viser.
Den ankende part har i det vesentlige anført:
Det erkjennes at avtaleloven §36 etter den fortolkning som er lagt til grunn i Røstad- og Skjelviksakene, jfr. Rt-1988-276 og Rt-1988-295, er anvendelig på festekontrakter.
Begge dommer åpner imidlertid for en totalvurdering av spørsmålet om hvorvidt avtaleloven §36 skal brukes på de enkelte festeforhold. En slik samlet vurdering vil tilsi at man ikke bør tillate oppregulering av festeavgiften i nærværende sak.
Den ankende part overtok eiendommen i 1971. Den pris han da betalte - kr 90000,- - reflekterte det forhold at festeavgiften ikke kunne endres. Ingvald Wahl har innrettet seg etter den pris som lå til grunn i festeavtalen. Avtalen er tidsbegrenset og det gjenstår nå 18 år av festeforholdet.
Dette er en så kort tid at det sterkt taler imot å tillate en oppregulering av festeavgiften. I henhold til de nevnte avgjørelser er gjenværende festetid et moment som må spille en vesentlig rolle når man skal vurdere festeavtalene i forhold til avtaleloven §36.
Videre må man tillegge det avgjørende vekt at den ankende part har tilbudt seg å innløse eiendommen til en pris - kr 10,- pr. m2 - som vil gi grunneieren en vesentlig høyere avkastning enn festeavgiften for den gjenværende periode. Det forhold at det fremsettes innløsningstilbud må veie tungt ved avgjørelsen av spørsmålet om avtaleloven §36 skal gis anvendelse.
Den ankende part har for øvrig vist til en betenkning av professor Carl August Fleischer om "Tomtefeste". Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Ingvald Wahl frifinnes.
2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten etter oppgave.
Ankemotparten har tatt til gjenmæle og i det vesentlige anført:
Etter de to ovenfor nevnte plenumsavgjørelser er det åpenbart at avtaleloven §36 er anvendelig på festekontrakter. Det dommene gir anvisning på er en konkret vurdering av om hvorvidt avtalene bør reguleres. Forutsetningen er at endrede forhold har gjort avtalen åpenbart urimelig i disfavør av den ene av avtalepartene.
Utgangspunktet var at de inngåtte festeavtaler hadde en festeavgift som reflekterte det gjengse prisnivå da avtalene ble inngått. På dette tidspunkt var det balanse i avtaleforholdet.
Det store fall i pengeverdien har medført at festeavgiften nå bare utgjør 3,5 - 4 % av den opprinnelige verdi. Den løpende festeavgift har nå bare symbolsk verdi, og et slikt fall i pengeverdien faller klart innenfor den ramme som er trukket opp i de nevnte høyesterettsdommer. Partene hadde på den tid ingen mulighet til å forutse at pengeverdien ville falle såvidt dramatisk.
Det forhold at en avtale er tidsbegrenset er ikke til hinder for revisjon etter avtaleloven §36. Dette fremgår av avgjørelsen i Rt-1988-295 idet førstvoterende, med tilslutning av flertallet, uttrykkelig har fastslått at det skal være adgang til revisjon også i tidsbegrensede festeforhold når det er lang tid fram til utløpet av festetiden. I nærværende sak gjensto 20 år av festekontrakten da spørsmålet om revisjon ble tatt opp. I denne sammenheng er det også relevant å trekke inn at ankemotparten i lang tid har måttet tåle en festeavgift som er urimelig lav. Det må i den forbindelse legges vekt på at Høyesterett i de to plenumsdommene ga adgang til revisjon av festeavgiften hvert 10. år.
Det har ingen betydning for revisjonsadgangen at det er skjedd rettsoverganger på bortfestersiden.
Det kan heller ikke tillegges vekt at ankemotparten i 1971 aksepterte at festekontrakten ble transportert til den ankende part. På den tiden var det ikke rettslig mulig å kreve endring av festeavgiften. Å bruke forkjøpsretten som en "brekkstang" ville i denne sammenheng vært utilbørlig.
Det har heller ingen relevans for adgangen til revisjon av festeavgiften at den ankende part har tilbudt seg å innløse tomten for kr 10,- pr. m2. Forholdet er at ankemotparten ønsker å benytte den adgang han har til å regulere festeavgiften slik at den klare urimelighet i kontraktsforholdet nå blir avdempet. Ankemotparten ønsker ikke innløsning. Festeavgiftene utgjør en betydelig del av gårdens samlede inntekter og er et fast inntektspotensiale som ankemotparten ønsker skal ligge til gården også for fremtiden.
Ankemotparten har for øvrig frafalt den del av herredsrettens domskonklusjon som fastslår uttrykkelig at festeavgiften kan reguleres hvert 10. år.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Festeavgiften for festetomt nr. 4 under gnr. 39 bnr. 1 i Hurum skal med virkning fra forfall 23. desember 1990 utgjøre kr 1425,- pr. år.
2. Tor Wittussen tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.
Det kan i nærværende sak ikke anses som tvilsomt at fallet i pengeverdien i vesentlig grad har forrykket balansen i forholdet mellom grunneier og fester. Det årlige vederlag på kr 50,- utgjør i dag kun 3,5 - 4 % av den opprinnelige verdi. Det er på det rene at verken fester eller bortfester ved avtalens inngåelse hadde noen mulighet for å forutse den utvikling man senere har fått med hensyn til fallet i pengeverdien. De to nevnte rettsavgjørelser i Rt-1988-276 og Rt-1988-295 innebar en endring av den tidligere rettstilstand slik at det nå er adgang til å revidere slike avtaler, jfr. avtaleloven §36.
Lagmannsretten legger - som herredsretten - til grunn at misforholdet mellom den nominelle festeavgift og den reelle verdi nå er blitt slik at avtalen må kunne revideres i henhold til avtaleloven §36.
Selv om nærværende festekontrakt er tidsbegrenset, fremgår det av avgjørelsen i Rt-1988-295, jfr. side 300, at også langvarige festekontrakter kan endres når det er lang tid frem til utløpet av festetiden.
Lagmannsretten finner at en gjenværende festeperiode på 18 til 20 år må anses som tilstrekkelig lang tid. Det legges i den forbindelse også vekt på at den ubalanse som det har vært i avtaleforholdet med hensyn til festeavgiften også har bestått i adskillig tid forut for kravet om revisjon. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det naturlige utgangspunkt bør være at revisjonskrav kan fremsettes i alle fall dersom det er mer enn 10 år igjen av festetiden. Dette er også det tidsintervall som er fastsatt i tomtefesteloven av 1975. Selv om denne lov på dette punkt ikke er anvendelig, danner den etter lagmannsrettens syn et naturlig utgangspunkt ved vurderingen. I den forbindelse har lagmannsretten også lagt vekt på størrelsen av den ubalanse som nå foreligger med hensyn til vederlaget.
Det forhold at den ankende part har fremsatt tilbud om innløsning av eiendommen kan ikke ha relevans ved vurderingen av kontraktsforholdet etter avtaleloven §36. Det vises her til herredsrettens begrunnelse som tiltres av lagmannsretten. Etter dette legger lagmannsretten til grunn at festeavgiften kan oppjusteres i henhold til bestemmelsen i avtaleloven §36.
Festeavgiften er i nærværende sak krevet oppjustert til kr 1425,- pr. år som svarer til økningen i konsumprisindeksen. Lagmannsretten kan med hensyn til avgiftens størrelse tiltre herredsrettens begrunnelse og konklusjon.
Herredsrettens dom pkt. 1 for så vidt gjelder festeavgiftens størrelse, blir etter dette å stadfeste. Lagmannsretten utformer ny domsslutning.
Ankemotparten har krevet saksomkostninger tilkjent for lagmannsrett og herredsrett. Anken har vært forgjeves og lagmannsretten tilkjenner saksomkostninger for ankebehandlingen idet det ikke kan sies å foreligge særlige omstendigheter som kan begrunne fritak fra erstatningsplikten, jfr. tvistemålsloven §180 første ledd.
Herredsretten har under henvisning til tvistemålsloven §172 annet ledd ikke tilkjent ankemotparten saksomkostninger. Lagmannsretten er blitt stående ved at herredsrettens avgjørelse på dette punkt bør stadfestes. Som anført av herredsretten er det i dag ingen rettspraksis som uttrykkelig fastslår hvilke krav man skal stille med hensyn til gjenværende tid av festekontrakter for at avtaleloven §36 skal være anvendelig. Lagmannsretten kan ikke uten videre se at dette forhold kan begrunne anvendelse av bestemmelsen i tvistemålsloven §172 annet ledd. Når lagmannsretten likevel finner å kunne stadfeste herredsrettens omkostningsavgjørelse legger man til grunn at det fortsatt er sparsomt med rettsavgjørelser på området slik at den tapende part for herredsretten hadde fyldestgjørende grunn til å bringe saken inn for retten. Den ankende part har krevet saksomkostninger for lagmannsretten med kr 25600,- hvorav kr 600,- utgjør utgifter. Lagmannsretten legger dette til grunn og tilkjenner saksomkostninger for lagmannsretten med kr 25600,-.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Festeavgift for festetomt nr. 4 under gnr. 39 bnr. 1 i Hurum skal med virkning fra forfall 23. desember 1990 utgjøre 1425 -ettusenfirehundreogtjuefem- kroner pr. år.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ingvald Wahl til Tor Wittussen 25600 -tjuefemtusensekshundre- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.
3. Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ikke.