RG-1994-1092

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-09-16
Publisert:	RG-1994-1092 (158-94)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	- Asker og Bærum herredsrett Nr. 1709/91 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-01419 A. Anket til Høyesterett - Nektet fremmet - HR-1994-00075K .
Parter:	Ankende part: Bernt E Ohna Vanja Ohna Fuglaas (Prosessfullmektig: Advokat Paal Olav Berg). Motpart: Ove Eyolf Bruun (Prosessfullmektig: Advokat Jon Tenden).
Forfatter:	1. Lagdommer Nina Frisak, formann 2. Lagdommer Petter Lossius 3. Lagdommer Hilde Wiesener Haga
Lovhenvisninger:	Fylkeskommuneloven (1961)5-§2, Fylkeskommuneloven (1961)5-§9, Tvistemålsloven (1915) §180

Saken gjelder krav om erstatning etter naboloven §2 jfr §9 og privat byggeservitutt for eventuelt verditap påført ankemotpartens eiendom som følge av det byggverk de ankende parter har oppført på naboeiendommen.

Ove Eyolf Bruun, heretter kalt Bruun, er eier av Østre vei 84 på Nesøya i Asker. Vinteren 1987 kjøpte Bernt E Ohna naboeiendommen Østre vei 86. Det var datteren Vanja Ohna Fuglaas som sto som hjemmelsinnehaver. Bernt E Ohna har stått for alt det praktiske, og han var byggherre. De ankende parter omtales i det følgende som Ohna. Østre vei 86 er nå overført til Inomec AS.

Ohna søkte våren 1987 bygningsrådet i Asker om samtykke til påbygg og tilbygg på eksisterende bygg på eiendommen og fikk tillatelse til å starte byggearbeidet i juli 1987. Ohna rev de eksisterende bygg, men brukte grunnmurene til nybygget. Det viste seg at bygget ettersom arbeidene skred frem, avvek fra de tegninger som ble forevist Bruun i begynnelsen av mai 1987. Bruun klaget over dette til bygningsrådet. Det ble truffet flere vedtak i bygningsrådet. Det vises til herredsrettens dom. Bygningsrådet opprettholdt i møte 15 september 1987 avslag på søknad om reviderte fasadetegninger, samtidig ble byggestoppen opphevet. Bygningsrådets vedtak ble påklaget av både Bruun og Ohna til fylkesmannen. Fylkesmannen godkjente i vedtak av 20 november 1987 de endringer Ohna hadde gjort i forhold til de opprinnelige godkjente tegninger. Vedtaket innebar en godkjennelse av de reviderte tegningene, av oppførte sokkel- og mønehøyder og av at underetasjen ble innredet og brukt til beboelse.

Bruun tok ut stevning den 21 mai 1990. Asker og Bærum herredsrett avsa den 28 januar 1992 dom med slik domsslutning:

1. Bernt E. Ohna og Vanja Fuglaas Ohna dømmes in solidum til innen 2 - to - uker å betale til Ove E. Bruun erstatning på kr 300000,- - kronertrehundretusen -.

2. Bernt E. Ohna og Vanja Fuglaas Ohna dømmes in solidum til innen 2 - to - uker å betale i saksomkostninger til Ove E. Bruun kr 46250,- - kronerseksogførtitusentohundreogfemti.

Ohna har i rett tid påanket herredsrettens dom. Bruun har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus den 7 og 8 september 1993. Bernt E Ohna og Vanja Fuglaas Ohna møtte. Bernt E Ohna avga forklaring. Bruun møtte og avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Lagmannsretten var på befaring på Nesøya. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten. Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av herredsrettens dom og det som nevnes i det følgende.

De ankende parter, Ohna, gjør i det vesentlige gjeldende:

Ohna har under hele byggeprosessen vært i kontakt med bygningsvesenet i Asker og overholdt de vedtak som ble fattet, og de muntlige tilsagn som ble gitt.

Det er kun tre små endringer på de tegninger som ble vist Bruun i mai 1987 i forhold til det bygg som nå står på eiendommen. Endringene er for det første at det er kommet til kjellervinduer i kjelleren og underkjelleren mot Bruuns eiendom. Det er fulle vinduer i underkjelleren mot sjøen, mot mindre vinduer på de opprinnelige tegninger. For det andre er mønehøyden mellom 60 og 70 cm høyere. For det tredje er huset kledd i gul teglsten istedenfor panel. Endringene skyldes til dels at da huset ble tegnet, var det mye sne og man tok feil av terrenget. Terrenget viste seg å være mellom 1 og 1 1/2 meter lavere i helningen mot Bruuns eiendom og mot sjøen. Husets beliggenhet forøvrig er som på de tegninger som ble forevist Bruun. Grunnmuren er ikke høyere enn på de opprinnelige tegningene. Utnyttelsesgraden er også den samme.

Bruun ble forevist tegningene og godkjente disse. Bruuns samtykke gjør at han ikke senere kan kreve erstatning på bakgrunn av de tegninger han godkjente. De endringer som er foretatt på de tegninger Bruun samtykket til, er så små at de ikke kan gi grunnlag for noe erstatningskrav.

Det er et vilkår for ansvar etter naboloven §2 at det foreligger skade eller ulempe på Bruuns eiendom. Dette vilkår er ikke oppfylt.

Ohnas hus skygger ikke for solen og tar ikke lys fra Bruun. Om sommeren står solen høyere enn Ohnas hus. I vintermånedene går solen ned bak trærene som ville skygget om Ohnas hus ikke hadde vært der.

Bruun har ikke fått berøvet utsikt i beskyttelsesverdig grad. Bruun ser fortsatt ut over sjøen. Den eneste utsikt Bruun har mistet, er inn i Ohnas have, og det er ingen ulempe.

Bruun har klaget over at Ohna har innsyn til hans eiendom. Innsyn må enhver nabo godta. Det følger av rettspraksis at innsyn kun kan gi erstatning der det foreligger ren sjikanehensikt. Det vises til Rt-1974-122. Det er videre kun innsyn som følge av endringer fra de tegninger som Bruun så og godkjente, som kan gi grunnlag for erstatning for økt innsyn. Endringene har ikke medført ulempe for Bruun.

Endringen med gul sten er ikke sjenerende, og ingen ulempe som gir grunnlag for erstatning.

Det er et ytterligere vilkår for ansvar etter naboloven §2 at en ulempe er urimelig eller uturvande.

Det foreligger ingen urimelig ulempe. Det må ved vurderingen av om en ulempe er urimelig, sees hen til forholdene på stedet, jfr naboloven §2 tredje ledd. Det strøk som det er relevant å se hen til, er Nesøya. Det må foretas en påregnelighetsvurdering. Et hus som Ohnas, er påregnelig på Nesøya. Det skjer en fortetning, og det bygges store hus. Det er påregnelig i et slikt villastrøk. Bruun har ikke krav på at utviklingen skal stå stille. Den villaklausul som er påheftet Bruuns eiendom, gjør i seg selv ikke et hus som Ohnas upåregnelig. Den ulempe Ohnas hus eventuelt er for Bruun, overstiger ikke tålegrensen. Det vises til litteratur og rettspraksis.

Det foreligger heller ikke en uturvande ulempe, ikke en ulempe som er unødvendig påført Bruun. Ohna kunne ikke bygget annerledes uten at det medførte ulempe for dem. Ohnas hus har like mange kvadratmeter som i de opprinnelige tegninger. Herredsretten har misforstått på dette punkt. Det må også legges vekt på at Bruun har godkjent tegningene omtrent slik huset ble. Hadde Bruun kommet med innvendinger, kunne Ohna endret på tegningene. Det vises til forarbeider og rettspraksis.

Det foreligger heller ikke noe grunnlag for erstatning basert på den villaklausul som hefter på Ohnas eiendom. Ohna kjente til den heftelse som sto tinglyst i grunnboken, men kjente ikke til det nærmere innhold av servitutten. Ohna kontaktet bygningsvesenet og skaffet seg oversikt over reguleringsklausulene. Ohna trodde de stemte med innholdet av villaklausulen.

Ohnas bygg er forøvrig heller ikke i strid med villaklausulen. Hvis det skulle foreligge avvik, er de under enhver omstendighet så små at de ikke kan medføre erstatningsansvar. Villaklausulen tillater tjenestebolig i uthus. Det må likestilles med den kjellerbolig Ohna har innredet. Underkjelleren må likestilles med den kjeller villaklausulen gir adgang til. Ohnas hus er forøvrig på 1 1/2 etasje i samsvar med villaklausulen. Det vises til rettspraksis.

Når det gjelder eventuell erstatningsutmåling, vises for det første til naboloven §9 tredje ledd. Bruun fikk se tegningene. Det oppførte bygg avviker minimalt fra tegningene. Bruun burde under enhver omstendighet sagt fra tidligere. Erstatning må på denne bakgrunn falle helt bort, eller iallfall nedsettes. Uansett er det kun grunnlag for erstatning for de forhold som avviker fra tegningen, og det har ikke påført Bruun økonomisk tap.

Under enhver omstendighet er erstatning på kr 300000 alt for mye sett på bakgrunn av rettspraksis. Det er kun det som går ut over tålegrensen, som det kan kreves erstatning for. Den maksimale erstatning må være kr 50 000.

De ankende parter, Ohna, har lagt ned slik påstand:

1. Prinsipalt:

De ankende parter frifinnes.

Subsidiært:

Erstatningsbeløpet nedsettes etter rettens skjønn.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, Bruun, gjør i det vesentlige gjeldende:

Erstatningsansvar foreligger på to selvstendige grunnlag. Det ene grunnlaget er naboloven §2 jfr §9. Det andre grunnlaget er privat byggeservitutt. Den private byggeservitutt får også betydning ved vurderingen av hva som er påregnelig etter naboloven §2.

Naboloven §2 gjelder uavhengig av om Ohna har fått byggetillatelse, jfr Rt-1974-122. Ansvaret retter seg mot både Ohna og Fuglaas. De er solidarisk ansvarlige.

Anvendelsen av naboloven §2 beror på en konkret helhetsvurdering. Den tålegrense §2 opererer med, og det naboer må finne seg i innenfor tålegrensen, er avhengig av strøket. Det vises til rettspraksis og Falkanger, Tingsrettslige arbeider, 3 revidert og utvidet.

Alt som er til sjenanse for naboen, rammes i utgangspunkt av uttrykket ulempe. Ulempen er det Ohnas hus representrer for naboen Bruun ut fra en helhetsvurdering. Ohnas hus fremstår som en svær betongkoloss mot vest, som er skjemmende stor. Det tar utsikt og lys. Det medfører innsyn fra tre familier. Plasseringen av huset på tomten medfører sjenanse.

Den ulempe Ohnas hus samlet medfører, er en uturvande/unødig ulempe. Det er et selvstendig kriterium for erstatning. Ohna kunne ved en annen plassering og lavere høyde på huset, redusert ulempene vesentlig for Bruun. Huset kunne vært trukket 10 meter lenger tilbake fra sjøen, og ligget der det gamle huset lå.

Bruun har ikke samtykket til det hus som ble bygget. De tegninger som ble forevist Bruun, skiller seg vesentlig fra det hus som ble bygget. Ohna kan ikke påberope seg at terrenget var feil. Terrenget er alltid riktig. Ohna plasserte huset mye lenger frem enn på tegningene som ble forevist Bruun. Huset er også blitt mye høyere, iallfall over en meter høyere. Boligflaten er blitt ca 300 m2 mer enn opprinnelig godkjent. De opprinnelige inntegnede kjellere er blitt boenheter på henholdsvis 200 m2 og 100 m2.

Ulempen er også urimelig. Det er et selvstendig grunnlag for erstatning. Det er relevant etter naboloven §2 annet ledd å se på om ulempen kunne vært hindret eller avgrenset. Det kunne den, jfr drøftelsen ovenfor under unødighetskriteriet.

Det følger av naboloven §2 tredje ledd at det ved urimelighetsvurderingen skal legges vekt på hva som er påregnelig. Ohnas hus medfører en urimelig ulempe for Bruun etter såvel en konkret påregnelighetsvurdering, etter hva som er "venteleg etter tilhøva på staden", som etter en generell påregnelighetsvurdering av om det er "verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader". Disse påregnelighetsvurderingene flyter over i hverandre. Når det gjelder den konkrete påregnelighet, må man se hen til forholdene på brinken der eiendommene ligger. Ved den generelle påregnelighetsvurdering må man i større grad se på Nesøya.

Ved påregnelighetsvurderingen må det tas med i vurderingen den villaservitutt som er tinglyst på eiendommene i området. Det er en rettslig bindende byggeservitutt som gjør at det er påregnelig med villamessig bebyggelse med eneboliger i 1 1/2 etasje. Alle villaene på brinken er bygget etter disse private byggeservituttene. Ohna har bygget en fireetasjers tremannsbolig. Det har Ohna i realiteten innrømmet. Ohna averterte huset til salgs som en "gedigen 3-mannsbolig m/strandlinje". Strøket fremstår som et strøk med lave villaer. Selv uten villaklausulen er Ohnas hus ikke påregnelig i dette strøket. Ohnas hus er en unødig og urimelig ulempe for Bruun.

Det vises til herredsrettens vurdering på 11 og 12 i dommen som Bruun er enig i.

Det er ikke riktig at Bruun godtok huset slik det er reist, og forskjellen fra tegningene Bruun så, er ikke uvesentlige. Det vises til hva kommunen mente forskjellene besto i, beskrevet i saksdokument til bygningsrådets sak 263-87-8 den 15 september 1987. Erstatningen kan ikke settes ned eller falle bort i henhold til naboloven §9 tredje ledd. Det vises til herredsrettens vurdering i dommen på sidene 15 og 16 som Bruun er enig i.

Det foreligger erstatningsgrunnlag etter naboloven §2. Det vises til rettspraksis og spesielt dom av Frostating lagmannsrett i RG-1987-88.

Bruun har krav på erstatning hvis han beviser økonomisk tap. Bruun mener tapet er høyere enn fastsatt av de sakkyndige meddommere i herredsretten, men har akseptert domsresultatet. Det vises til herredsrettens vurdering på 15 og 16 i dommen som Bruun er enig i. Det vises videre til rapport og vitneprov fra Hals i OPAK hvor verdireduksjonen på Bruuns eiendom er anslått til minst en million kroner. Denne vurdering er Bruun enig i.

Bruun anfører at det også foreligger brudd på den byggeservitutt som er påheftet Ohnas eiendom. Ohna har akseptert at de er bundet av servitutten, og at Bruun er påtaleberettiget. Det vises også til dom av Eidsivating lagmannsrett av 23 februar 1990 i sak 643/88 og 644/88 hvor man la til grunn at Nesøya servitutten er bindende.

Ohna har bygget i strid med servitutten på flere punkter. Ohnas hus er ikke " enebolig i høist 1 1/2 etasje uten loftsetasje", men et fireetasjers hus der alle etasjene er innredet for boligformål. Ohnas hus er videre ikke en enebolig til en familie, men en tremannsbolig. Formålet med servitutten er å få en enhetlig eneboligstruktur med lave eneboliger i strøket. Uthus kan ikke likestilles med kjeller.

Det foreligger brudd på en tinglyst servitutt. Ohna er erstatningsansvarlig på objektivt grunnlag da de har brutt en kontraktsmessig forpliktelse. Det er på det rene at Ohna kjente til servitutten gjennom det som var tinglyst i grunnboken. Det anføres at Ohna også kjente innholdet i servitutten, under enhver omstendighet burde de skaffet seg kjennskap til innholdet. Ohna er en ganske profesjonell husbygger og har bodd på Nesøya siden 1977.

Bruuns eiendom er påført et verditap som følge av Ohnas brudd på servitutten. Erstatningsvurderingen blir den samme som ved brudd på naboloven, og det vises til anførslene foran.

Bruun har lagt ned slik påstand:

1. Asker og Bærum herredsretts dom stadfestes.

2. Ove Eyolf Bruun tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og er i det vesentlige også enig i herredsrettens begrunnelse.

Naboloven ble endret ved lovendring 16 juni 1989 nr 67. Det er loven slik den lød før lovendringen i 1989 som kommer til anvendelse da Ohnas hus ble bygget i 1987. Hvilken lov som kommer til anvendelse, får imidlertid ikke noen betydning for resultatet, da det foreligger ansvar etter naboloven slik bestemmelsene lød såvel før som etter 1989.

Lagmannsretten finner som herredsretten at Ohnas hus overskrider tålegrensen i naboloven §2 da Bruun er påført en ulempe som er unødvendig og urimelig.

Det er klart at Ohnas hus kan være i strid med naboloven selv om byggetillatelse foreligger, jfr Rt-1974-122.

Det er enighet mellom partene om at i den utstrekning det foreligger ansvar, er såvel den formelle opprinnelige eier, Ohna Fuglaas, som den aktive byggherre, Ohna, ansvarlige, og det foreligger solidaransvar.

Det følger av naboloven §2 at en urimelig ulempe er ulovlig. Hva som ligger i urimelighetskriteriet, er konkretisert nærmere gjennom retningslinjene i §2. Det er det sedvanlige og det påregnelige som er relevant. Det påregnelige vurderes konkret, med henblikk på det konkrete strøk. Det sedvanlige vurderes etter en mer generell målestokk.

Lagmannsretten er som herredsretten kommet til at et hus som Ohnas hverken var påregnelig eller er sedvanlig. Ohnas hus er på grunn av sin størrelse, plassering på tomten og med sin utnyttelsesgrad i sterk kontrast til husene i strøket forøvrig og til hva som er sedvanlig i et slikt villastrøk. Det påfører Bruun en ulempe som klart går ut over hva som er ventelig og sedvanlig. Strøket er preget av lave villaer på 1 1/2 etasje som ligger tilbaketrukket fra stranden. Ohnas hus derimot fremstår som en svær og dominerende tremannsbolig med kjeller. Plasseringen er med på å understreke det dominerende preget. Ohnas hus gir inntrykk av "å henge" ut over stranden. Det overskrider klart naboloven tålegrense i forhold til Bruun.

Et så dominerende hus som Ohnas var ikke påregnelig hva enten villaservitutten tas i betraktning eller ikke. Villaservitutten forsterker imidlertid påregneligheten av at husene i strøket er lave 1 1/2 etasjers villaer, da alle husene omkring er bygget i samsvar med villaklausulen untatt Ohnas.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at Ohnas hus også er en unødig ulempe for Bruun. Ulempen som Ohnas hus påfører Bruuns eiendom, kunne vært eliminert eller redusert. Ohnas hus er utformet og plassert slik at det ikke kan sees at det er tatt noe hensyn til Bruun. Ohna kunne bygget et hus som var tjenlig for eget bruk, og som samtidig tok tilstrekkelig hensyn til Bruun og strøkets utforming forøvrig, og som ville ligge innenfor en rimelig utnyttelse av tomten. Huset kunne også vært plassert annerledes på tomten og vært trukket lenger tilbake fra sjøen.

Lagmannsrettens konklusjon er at Ohnas hus overskrider tålegrensen i naboloven §2.

Lagmannsretten finner som herredsretten at Ohnas hus også er i strid med villaservitutten. Det er enighet mellom partene om at servitutten er gjeldende, at Ohna er bundet av den og Bruun kan påberope seg den. Villaservitutten fastsetter at eiendommen kun kan bebygges "villamessig med en frittliggende enebolig i høist 1 1/2 etasje uten loftsetasje, samt uthus. I kjeller og uthus må ikke innredes beboelsesrum, dog kan selgeren tillate at der innredes tjenerbolig i forbindelse med uthuset." Det står videre at "Parsellen skal alene anvendes til sommersted eller til villamesig beboelse for 1 - en - familie....". Ohnas hus fremstår utvilsomt som en tremannsbolig med kjeller som også er innredet til beboelse. Det fremstår fra sjøsiden som et fireetasjers hus. Det beboes i dag av tre familier. Ohnas hus er klart i strid med villaservitutten.

Lagmannsretten finner at det foreligger erstatningsansvar også som følge av brudd på villaservitutten. Ohna var klar over at eiendommen er beheftet med en byggeservitutt da det fremgår av grunnboken at det bl a er bestemmelser om "bebyggelse". Ohna hevder imidlertid at de ikke kjente til det nærmere innhold av servitutten. Lagmannsretten finner at det iallfall var uaktsomt av Ohna ikke å skaffe seg kjennskap til innholdet av servitutten, og at Ohna iallfall er ansvarlig på uaktsomhetsgrunnlag. Lagmannsretten finner det imidlertid mest sannsynlig at Ohna også kjente til innholdet da han har bodd på Nesøya siden 1977 og har bygget minst tre hus på Nesøya.

Ohna har anført at Bruun samtykket i det hus som ble bygget, og at det kun er foretatt mindre endringer fra de tegninger Bruun samtykket til og at det må føre til at han ikke kan påberope seg at huset er i strid med naboloven eller servitutten.

Lagmannsretten finner at slikt samtykke fra Bruun ikke foreligger. De tegninger Bruun fikk se, ga inntrykk av et lavere hus som var trukket lenger tilbake fra stranden. Lagmannsretten finner at det huset som er bygget, fremstår som noe helt annet enn det inntrykk de tegningene gir som Bruun ble forevist av Ohna. Bruun protesterte så snart han ble klar over at byggverket avvek fra tegningene.

Bruun har krav på å få erstattet sitt økonomiske tap. Det er det økonomiske tap som følge av ulemper ut over tålegrensen som skal erstattes. Lagmannsretten finner at Bruun har hatt et økonomisk tap som skal erstattes av Ohna. Verdien av Bruuns eiendom er sunket i verdi som følge av Ohnas brudd på naboloven. Lagmannsretten viser til herredsrettens vurdering og finner at Bruun minst har hatt et tap på kr 300000. Det gjelder hva enten ansvaret bygger på brudd på naboloven eller servitutten.

Det er ikke grunnlag for å redusere erstatningen etter naboloven §9 tredje ledd. Det vises til drøftelsen ovenfor hvor retten har kommet til at det hverken forelå samtykke eller passivitet fra Bruuns side.

Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste idet lagmannsretten også er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Ohna har tapt saken fullstendig og bør i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første rett ilegges omkostninger ved lagmannsrettsbehandlingen. Advokat Tenden har innlevert omkostningsoppgave og beregnet et salær på kr 45000, hertil kommer utgifter på kr 4200, tilsammen kr 49200. Oppgaven legges til grunn, og lagmannsretten fastsetter saksomkostningene for lagmannsretten til kr 49200.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Bernt E Ohna og Vanja Ohna Fuglaas en for begge og begge for en til Ove E Bruun 49200 - førtinitusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.