RG-1994-50

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1993-04-05
Publisert:	RG-1994-50 (8-94)
Stikkord:	Erstatningsrett
Sammendrag:
Saksgang:	- Nedre Romerike herredsrett Nr. 91-00035 og 91-00570 - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00353 A og LE-1992-00354 A. Anket til Høyesterett - Nektet fremmet- HR-1993-00607K .
Parter:	Ankende part: Hans Torvald Robberstad (Prosessfullmektig: Advokat Jon Rike). Motpart i sak 92-00353: A (Prosessfullmektig: Advokat Helge Horn). Motpart i sak 92-00354: David Jansen (Prosessfullmektig: Advokat Karsten Stenersen v/advokat Yngve eim).
Forfatter:	1. Lagdommer Lars-Jonas Nygard, formann 2. Lagdommer Ragnhild Dæhlin 3. Kst. lagdommer Sissel Rydman Langseth
Lovhenvisninger:	Prisloven (1953) §18, §59, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Foreldelsesloven (1979) §10, §16, §2, §3, Domstolloven (1915) §38, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §274, §339, §377, Husleieloven (1939), Skadeserstatningsloven (1969) §5-1, §15, §21

Sakene gjelder henholdsvis krav mot selgeren om tilbakebetaling av angivelig ulovlig merpris ved salg av obligasjonsleilighet, subsidiært krav om hevning og/eller erstatning, og krav mot takstmannen om erstatning for tap som følge av uriktig taksering av leiligheten.

David Jansen solgte i mai 1987 sin leilighet i Stovner Senter 13 til Hans Torvald Robberstad. Kjøpesummen var kr 600000. Før salget innhentet Jansen 9. mai 1987 takst på leiligheten fra murmester A, som er medlem av Norges Takseringsforbund. Taksten, som konkluderte med at leilighetens verdi var kr 750000, ble utdelt til de potensielle kjøpere under visning av leiligheten. Robberstad benyttet taksten som grunnlag for lånesøknad til Bergen Skillingsbank, som ga ham lån på kr 400000 mot sikkerhet i leiligheten, samt mellomfinansiering av kr 250000 i påvente av frigjøring av Robberstads egenkapital ved salg av hans hus på Hadeland. Lånet ble formidlet av Oslo Bolig og Finans A/S (i det følgende kalt OBF).

Robberstad flyttet inn i leiligheten med sin ektefelle. De ble senere separert. Under booppgjøret mellom ektefellene ble det spørsmål om leilighetens verdi og om taksten var beheftet med feil. Lagmannsretten forstår det slik at dette var foranledningen til at Robberstad henvendte seg til advokat.

I brev av 23. januar 1989 til Norges Takseringsforbund anmodet advokat Rike om uttalelse fra forbundet om As takst, som ble oversendt sammen med kopi av den andelsobligasjon som er knyttet til leieretten til leiligheten. Uttalelsen av 20. september 1989 fra forbundets yrkesetiske utvalg, som er gjengitt i herredsrettens dom på side 5-6, konkluderer med at leilighetens verdi etter utvalgets mening er lik obligasjonens pålydende, kr 101000, og at As takst er sterkt misvisende. Uttalelsen ble oversendt advokat Rike 6. november 1989, etter at forbundets hovedstyre hadde behandlet saken og sluttet seg til utvalgets syn på saken. Forliksklage mot Jansen ble inngitt 22. november 1990, og søksmål anlagt ved stevning av 28. januar 1991 til Strømmen herredsrett. I saken mot A ble søksmål reist ved stevning av 23. november 1990 til Fredrikstad byrett. Forliksmegling er unnlatt med hjemmel i tvistemålsloven §274 nr. 1. Saken mot A ble med hjemmel i domstolsloven §38 overført til Nedre Romerike herredsrett (som Strømmen herredsrett nå er slått sammen med) ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs beslutning av 25. april 1991. Sakene ble deretter forenet til felles behandling ved herredsrettens beslutning av 29. mai 1991.

Nedre Romerike herredsrett avsa 21. oktober 1991 dom i sakene med slik domsslutning:

1. David Jansen frifinnes.

2. A frifinnes.

3. Hans Thorvald Robberstad dømmes til å betale saksomkostninger med kr 42400.- førtitotusenfirehundre 00/100 til David Jansen.

4. Hans Thorvald Robberstad dømmes til å betale saksomkostninger med kr 16500.- sekstentusenfemhundre 00/100 til A. Oppfyllelsesfristen for domsslutningens postene 3 og 4 er 14 - fjorten - dager.

Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Hans Torvald Robberstad har påanket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Anken gjelder begge saker, som også for lagmannsretten har vært forenet til felles behandling, uten at det kan ses å være truffet noen formell beslutning om dette. Ankeforhandling ble holdt 23. og 24. mars 1993. Partene møtte personlig og forklarte seg. Det ble avhørt tre vitner og foretatt dokumentasjon som angitt i rettsboken. Retten foretok befaring i leiligheten i Stovner Senter 13.

Den ankende part, Hans Torvald Robberstad, har i det vesentlige anført:

Ad saken mot A: Det synes å være på det rene at As takst av 9. mai 1987 er uriktig. Han har også selv erkjent å ha utvist uaktsomhet. Det vises til at han ikke foretok noen befaring av leiligheten eller annen konkret undersøkelse, men kopierte sin egen takst fra 1984, med den endring at verdien ble forhøyet. Han må som takstmann ha et skjerpet ansvar for forhold som faller innenfor hans profesjon.

Robberstad har lidt økonomisk tap som følge av feiltakseringen ved at han som følge av taksten betalte kr 600000 for en leilighet som på kontraktstiden skjønnsmessig kan verdsettes til kr 200000.

Hvis det hadde foreligget en riktig takst på f. eks. det sist nevnte beløp, er det lite trolig at han ville ha budt over dette. Det er usikkert om han i så fall ville ha fått leiligheten i konkurranse med andre budgivere, og om Jansen på grunnlag av en slik takst overhodet ville ha solgt. Det må legges til grunn at Robberstad neppe ville ha kjøpt leiligheten hvis taksten hadde vært riktig. Også under denne forutsetning blir hans tap kr 400000.

Hvis man likevel forutsetter at Robberstad på grunnlag av en riktig takst ville ha kjøpt leiligheten til en lavere pris enn han faktisk gjorde, men en høyere pris enn taksten, blir hans tap differansen mellom den erlagte kjøpesum og det han i så fall ville ha betalt. Det er imidlertid usannsynlig at han ville ha oppnådd finansiering i en slik situasjon.

Til spørsmålet om årsakssammenheng vises til dom inntatt i RG-1982-832, særlig side 838.

Det bestrides at erstatningskravet mot A er subsidiært i forhold til tilbakesøkningskravet mot Jansen. Det kan ikke forlanges at Robberstad skal være henvist til først å gå på Jansen for å kunne kreve noe av A. A er ansvarlig på selvstendig grunnlag.

Til støtte for at A er ansvarlig uansett hvilket utfall saken får i forhold til Jansen, viser Robberstad til at ikke enhver overpris automatisk vil være ulovlig. I praksis kreves det 15-20 % overpris for å fastslå at prisen rammes av prisloven §18. Dette innebærer at en pris som ligger over markedsverdien, og dermed kan gi grunnlag for erstatningskrav mot takstmannen som har forårsaket overprisen, ikke nødvendigvis oppfyller prisloven vilkår for tilbakesøkningskrav mot selgeren.

I tillegg til erstatning med kr 400000 kreves morarenter av beløpet med 15 % p. a.

Ad saken mot Jansen: Den pris som ble avtalt i kjøpekontrakten mellom Jansen og Robberstad var ulovlig etter prisloven §18. Overprisen kreves tilbakebetalt, jfr. §59 første ledd.

De verdier Robberstad fikk gjennom kjøpet var i det vesentlige leiekontrakten med tilknyttet andelsobligasjon. Disse rettigheter kan ikke pantsettes eller selges hver for seg. I Oslo byretts dom av 12. juni 1990 i sak 557/88-36 ble det fastslått at gårdeieren, Stovner Senter A/S, har rett til å innfri andelsobligasjonen. Når retten benyttes, bortfaller overdragelsesretten, jfr. byrettsdommen side 14. Situasjonen er den samme i den aktuelle sak. Dermed kan det ikke være grunnlag for en høyere pris enn den som tilsvarer obligasjonens pålydende med tillegg av eventuelle særretter, jfr. Rt-1987-750 (på side 755). Særrettene består her av hvitevarer som følger med leiligheten, samt den bytterett man har i medhold av husleieloven. Den samlede verdi på avtaletiden kan som nevnt skjønnsmessig settes til kr 200000.

Robberstad medvirket ikke til overtredelsen på en måte som kan tillegges virkning etter prisloven §59 første ledd.

Tilbakesøkningskravet er ikke foreldet. Det erkjennes at utgangspunktet for foreldelsesfristen følger de vanlige regler i foreldelsesloven §3, slik at fristen begynte å løpe ved kontraktsinngåelsen. Etter de vanlige regler ville da kravet ha vært foreldet før forliksklage ble uttatt 22. november 1990. I dette tilfelle er det imidlertid grunnlag for tilleggsfrist etter foreldelsesloven §10, idet Robberstad ikke kjente til de omstendigheter som tilbakesøkningskravet beror på. Tilleggsfristen begynte først å løpe fra det tidspunkt da Robberstad i august 1990 ble kjent med byrettsdommen av 12. juni samme år. Før dette tidspunkt var rettstilstanden uklar, og det var tvilsomt om det i det hele tatt forelå noe krav. Med denne fristberegning var foreldelse ikke inntrådt da forliksklagen ble uttatt.

Dessuten ble foreldelsesfristen avbrutt ved at saken ble brakt inn for Norges Takseringsforbunds yrkesetiske utvalg og avgjort der, jfr. foreldelsesloven §16 nr. 2. Bestemmelsen er direkte anvendelig i forhold til A. Jansen har benyttet seg av As takst og må derfor identifiseres med ham. Bestemmelsen må dermed anvendes analogisk i forhold til Jansen. Konsekvensen av dette er at foreldelsesfristen er 10 år, jfr. foreldelsesloven §21 nr. 2.

Subsidiært - dersom tilbakesøkningskravet ikke fører frem - kreves kjøpsavtalen hevet. Ved hevningsoppgjøret kan det ikke kreves fradrag av betydning for unormal slitasje på leiligheten i Robberstads eiertid, idet manglene delvis skyldes at arbeid utført av Jansen har vist seg å være ufagmessig og derfor lite holdbart.

Jansen er også erstatningsansvarlig for medvirkning til As uriktige takst. A bygget taksten på opplysninger fra Jansen om at leiligheten "var fri og kunne omsettes fritt". Jansen kan ikke bebreides for at adkomstdokumentene ikke ble fremlagt for A, siden dokumentene var pantsatt og dermed ute av hans besittelse. Han var imidlertid kjent med dokumentenes innhold og visste hva slags leilighet det gjaldt. Han utviste erstatningsbetingende skyld ved å opplyse at leiligheten var fritt omsettelig. Jansen har dessuten ordlagt seg på en slik måte at A fikk inntrykk av at leiligheten ville bli seksjonert, og har selv benyttet taksten i sin markedsføring av leiligheten.

Også overfor Jansen kreves morarenter med 15 % p. a.

Robberstad har for begge ankesaker nedlagt slik felles påstand:

1. Prinsipalt: David Jansen og A dømmes in solidum til å betale kr 400000,- til Hans Torvald Robberstad med tillegg av 15 % rente fra 070989 til betaling skjer.

2. Subsidiært: Kjøpsavtalen mellom Hans Torvald Robberstad og David Jansen heves.

3. I begge tilfelle: David Jansen og A dømmes til in solidum å betale saksomkostninger til Hans Torvald Robberstad såvel for herredsretten som for lagmannsretten.

Ankemotparten i sak 92-00353, A, har i det vesentlige anført:

Han erkjenner å ha utvist uaktsomhet ved takseringen i 1987, men bestrider at de øvrige erstatningsvilkår er oppfylt.

Prinsipalt anføres at det ikke foreligger ulovlig pris. I så fall er det ikke grunnlag for noe erstatningskrav mot A, jfr. Rt-1987-750 på side 757.

Selv om retten skulle komme til at prisen var ulovlig, foreligger det ikke årsakssammenheng mellom As feil og Robberstads tap, jfr. herredsrettens dom. Man må sammenligne situasjonen med og uten taksten, og stille spørsmålet om Robberstad ville ha kjøpt leiligheten til samme pris uten taksten. A anfører at spørsmålet må besvares bekreftende, og viser til at Robberstad var fullt orientert om risikomomentene ved kjøp av obligasjonsleiligheter. Det påpekes at kjøpesummen var kr 150000 under taksten, noe som tyder på at partene var klar over at det forelå spesielle forhold. Kjøpesummen avspeiler markedssituasjonen på avtaletidspunktet. Slik som forholdene var i 1987, må det anses mest sannsynlig at Robberstad ville ha greid å finansiere kjøpet uavhengig av As takst.

Hovedårsaken til at Robberstad påtok seg de forpliktelser kjøpsavtalen innebar var OBFs uriktige opplysning til banken om at lånet gjaldt en "stor borettslagsleilighet". Tap som følge av feil fra OBFs og/eller bankens side må Robberstad selv bære.

Dersom Robberstad hadde gått lenger ned i pris, ville han neppe ha fått kjøpt leiligheten. Heller ikke under denne forutsetning er det årsakssammenheng mellom As feil og tapet. Hvis Robberstad ikke hadde kjøpt den aktuelle leiligheten, ville han ikke ha greid å skaffe seg noen selveierleilighet av tilnærmelsesvis samme størrelse og standard. Han ville ha vært henvist til å kjøpe en annen obligasjonsleilighet, og ville dermed ha risikert å lide det samme tap uansett.

Den aksept av risiko som ligger i at han valgte å gjennomføre transaksjonen til tross for kjennskap til risikomomentene er også en hovedårsak til det oppståtte tap. Hvis hans eget forhold ikke anses som hovedårsaken, må erstatningen reduseres som følge av skadelidtes medvirkning, jfr. skadeserstatningsloven §5-1.

Dersom Robberstad ikke har noe krav mot Jansen - enten fordi vilkårene for tilbakesøkningskrav ikke foreligger eller fordi det er foreldet - foreligger det heller ikke noe relevant økonomisk tap i forhold til A.

Hvis kravet mot Jansen er gått tapt som følge av foreldelse, følger dette av at Robberstad dermed har forsømt sin plikt til å begrense tapet ved å oversitte foreldelsesfristen. Om denne situasjon anføres videre at Robberstad ikke kan oppnå en bedre stilling overfor A ved at han har oversittet foreldelsesfristen i forhold til Jansen. Retten må derfor prøve prejudisielt om prisen var lovlig.

Det hevdes ikke at det ikke er adgang til å rette søksmål mot A som følge av sammenhengen med kravet mot Jansen. Et søksmål mot A må imidlertid i utgangspunktet være et fastsettelsessøksmål, ikke som her et fullbyrdelsessøksmål. A kan ikke pålegges å betale erstatning uten at eventuelle misligholdsbeføyelser mot Jansen er gjort gjeldende. Også dette følger av skadelidtes plikt til å begrense skadens omfang. Hvis Robberstad kunne ta dekning hos A uten først å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende overfor sin medkontrahent, kunne dette føre til at Jansen ble sittende igjen med en uberettiget vinning på bekostning av A. As ansvar må derfor være subsidiært i forhold til Jansens. Det vises om dette spørsmål til Eidsivating lagmannsretts dom av 19. november 1987 i ankesak nr. 510/86.

For det tilfelle at lagmannsretten skulle komme til at det ikke foreligger ulovlig pris, men at vilkårene for ansvar for A likevel er til stede, anføres at erstatningsbeløpet i så fall må bli ubetydelig.

For erstatningskravet foreligger det ikke påkrav. Det er dermed ikke grunnlag for morarente, som forutsetter et påkrav med en erstatningsberegning som det er mulig å forholde seg til.

A har nedlagt slik påstand:

1. Nedre Romerike herredsretts dom av 21. oktober 1991 stadfestes.

2. A tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Ankemotparten i sak 92-00354, David Jansen, har i det vesentlige anført:

Tilbakesøkningskravet er foreldet. Fristen er tre år og løper fra misligholdets inntreden, jfr. foreldelsesloven §3 nr. 2. I dette tilfelle må fristens utgangspunkt være avtaleinngåelsen.

Dersom det er grunnlag for tilleggsfrist etter foreldelsesloven §10, begynner den å løpe fra det tidspunkt Robberstad burde ha skaffet seg kjennskap til sitt krav. Dette må senest være 7. september 1989, da advokat Rike fremsatte krav om hevning eller prisavslag under henvisning til prisloven §59. På dette tidspunkt hadde Robberstad full oversikt over faktum. At den rettslige situasjon er uklar, gir ikke rett til å se tiden an. Han måtte i så fall ha anlagt søksmål og begjært saken stanset under henvisning til den verserende sak for Oslo byrett. Også ettårsfristen var dermed utløpt før foreldelsesfristen ble avbrutt ved forliksklagen.

Det er ikke grunnlag for å anvende foreldelsesloven §16 i dette tilfelle, dels fordi den ikke gjelder i forhold til Jansen, men særlig fordi den nemnd det her er tale om, ikke har tatt stilling til det krav som er gjenstand for foreldelse. Det vises i denne forbindelse til ordlyden i foreldelsesloven §21 nr. 2.

I tillegg til foreldelsesinnsigelsen anføres at Robberstad har reklamert for sent.

Dessuten var prisen ikke ulovlig. Det er ikke nok til å anvende prisloven §18 at prisen er høy; det må ifølge Eckhoff/ Gjelsvik: Prisloven (1955) kreves et "ikke uvesentlig misforhold". Robberstad har erkjent at man ved vurderingen må ta hensyn til momenter som innebærer at leiligheten har en verdi utover obligasjonens pålydende. Dette er det ikke tatt hensyn til i uttalelsen fra Norsk Takseringsforbund, som setter verdien lik obligasjonens pålydende.

Den aktuelle leilighet gir betydelige og varige rettigheter som rettferdiggjør prisen, bl.a. selve retten til å bo i leiligheten, lav leie, overdragelsesrett, fremleierett, oppsigelsesvern, bytterett, utstyr som følger leiligheten o.s.v. Det må også legges vekt på den pris Jansen selv betalte for leiligheten, og på markedssituasjonen da kontrakten mellom Robberstad og Jansen ble inngått. Derimot kan det ikke legges vekt på det senere sammenbrudd i boligmarkedet, prisvurderingen må bygge på forholdene i 1987. Det nevnes i denne forbindelse at det innkom høyere bud enn Robberstads da leiligheten ble solgt.

Subsidiært anføres at Robberstad selv har medvirket til overtredelsen av prisloven. Før kontraktsinngåelse mottok han all informasjon han trengte for å kunne vurdere forholdet. Det må være tilstrekkelig til å fastslå medvirkning etter prisloven §59 at kjøperen avgir bud og inngår kontrakt. Robberstad var dessuten meget ivrig etter å få handelen gjennomført og flytte inn i leiligheten.

For det tilfelle at Robberstads tilbakebetalingskrav fører frem, og kravet utgjør mer enn kr 150000, kreves kjøpsavtalen hevet, jfr. prisloven §59. Vilkårene i bestemmelsens annet ledd nr. 2 er oppfylt, idet alle relevante opplysninger er gitt og Jansen er uten skyld i overtredelsen. Det ville være urimelig dersom han skulle bli dømt til å betale tilbake hele merprisen, siden dette ville innebære at hele det tap som skyldes sammenbruddet i boligmarkedet, ville bli veltet over på ham. Det vises til RG-1978-749 (på side 757-58).

Ved et eventuelt hevningsoppgjør må det gjøres fradrag for unormal verdiforringelse på leiligheten i tiden etter Robberstads overtakelse. Fradraget anslås skjønnsmessig til kr 200000. Også erstatningskravet mot Jansen bestrides. Det foreligger intet ansvarsgrunnlag, idet Jansen har gitt A alle opplysninger av betydning og i det hele tatt forholdt seg aktsomt. Selv om han i telefonsamtale med A skulle ha benyttet slike formuleringer som A oppgir (jfr. ovenfor på side 6-7) - noe som bestrides - kan ikke dette danne grunnlag for ansvar for medvirkning til den uriktige takst. Han har under enhver omstendighet ikke sagt noe til A som kunne gi grunnlag for den oppfatning at leiligheten ville bli seksjonert.

Det er heller ikke årsakssammenheng mellom Jansens eventuelle feil og det oppståtte tap. For dette spørsmåls vedkommende viser Jansen til herredsrettens dom. Det er Robberstads egen avgjørelsesprosess som har vært avgjørende for sakens utvikling. Også banken burde - ut fra angivelsen av eierselskapets navn i lånesøknaden - ha forstått at det dreiet seg om en obligasjonsleilighet, ikke en borettslagsleilighet.

Robberstad har ikke dokumentert noe økonomisk tap. I denne forbindelse bemerkes at Robberstad på grunn av markedsutviklingen ville ha lidt tap selv om han hadde valgt en annen eierform.

Et eventuelt erstatningsansvar må reduseres eller falle helt bort på grunn av Robberstads medvirkning, jfr. skadeserstatningsloven §5-1. Han gjennomførte handelen etter at han var blitt klar over eierforholdet, og måtte eventuelt ha avstått fra avtalen eller trukket seg ut etter kontraktsinngåelsen for å begrense tapet.

Morarente kan tidligst kreves fra en måned etter påkrav, som tidligst er skjedd ved brevet av 7. september 1989.

David Jansen har nedlagt slik påstand:

Prinsipalt:

1. Nedre Romerike herredsretts dom av 21. oktober 91 stadfestes.

2. David Jansen tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsrett.

Subsidiært:

1. Kjøpekontrakten mellom Hans Torvald Robberstad og David Jansen heves dersom eventuell ulovlig merpris utgjør kr 150000,- eller mer. Ved tilbakebetaling av kjøpesummen gjøres fradrag for verdiforringelsen fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 200000,-.

2. David Jansen tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten bemerker:

Etter det resultat retten ellers er kommet til, finnes det unødvendig å ta stilling til om anken er rettidig i saken mot Jansen, som etter lagmannsrettens mening faller inn under den særlige ankefristregel i husleieloven. Det er på det rene at ankeerklæringen er fremsatt etter utløpet av 14-dagersfristen. Spørsmålet om anken er rettidig har imidlertid ikke vært reist under saksforberedelsen eller ankeforhandlingen. Retten har vurdert å avvise anken ex officio, men finner ikke å kunne gjøre dette uten å gi den ankende part anledning til å begjære oppreisning. Dette forutsetter reassumering etter tvistemålsloven §339, jfr. §377, som lagmannsretten etter omstendighetene ikke finner tilstrekkelig grunn til.

I saken mot A, som går inn under tvistemålsloven ankefrist, er anken rettidig.

Lagmannsretten behandler først tilbakesøkningskravet mot Jansen.

Kravet foreldes etter tre år i henhold til foreldelsesloven §2. Foreldelsesfristen for kravet må etter loven §3 nr. 2, jfr. nr. 1, begynne å løpe enten ved kontraktsinngåelsen i mai 1987 eller ved betaling av kjøpesummen, som må ha skjedd i slutten av mai eller begynnelsen av juni samme år. Om utgangspunktet for fristen vises til Kjønstad/Tjomsland: Foreldelsesloven, side 41-43, og Bergsåker: Pengekravsrett, side 205-206. Det er ikke nødvendig å ta stilling til hvilket av de nevnte tidspunkter som er utgangspunkt for fristen, da det gikk mer enn tre år fra begge disse hendelser til fristen ble avbrutt ved forliksklagen av 22. november 1990, jfr. foreldelsesloven §15 nr. 2 a).

Det er heller ikke nødvendig å avgjøre om det foreligger tilstrekkelig grunnlag for tilleggsfrist etter foreldelsesloven §10. En eventuell tilleggsfrist etter denne bestemmelse begynner å løpe "den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg" "nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren". Fristen må dermed etter lagmannsrettens oppfatning senest begynne å løpe fra 7. september 1989, da advokat Rike på vegne av Robberstad under henvisning til prisloven bestemmelser fremsatte krav mot Jansen om hevning, alternativt prisavslag. På dette tidspunkt må Robberstad ha hatt oversikt over de faktiske omstendigheter som var avgjørende for tilbakesøkningskravet. At den rettslige situasjon på enkelte punkter var uavklart, kan ikke føre til at fristens utgangspunkt utskytes ytterligere. Når Robberstad valgte å vente på byrettens dom i en annen sak om gårdeierens rett til å innløse andelsobligasjonen før han aksjonerte overfor Jansen, har dette ført til at han har oversittet den eventuelt forlengede frist etter §10.

Foreldelsesloven §16 nr. 2 er heller ikke anvendelig i dette tilfelle. Det fremgår av bestemmelsen, særlig når den leses i sammenheng med §16 nr. 1, at det er det krav som er gjenstand for foreldelse som kan avgjøres av en klage- eller reklamasjonsnemnd med samme foreldelsesavbrytende virkning som et søksmål. Kravet mot Jansen ble ikke innbrakt for Norges Takseringsforbund, som heller ikke ville ha vært kompetent til å avgjøre det. Det er etter dette ikke nødvendig å ta stilling til om Norges Takseringsforbunds hovedstyre, som synes å være det besluttende organ bak forbundets uttalelse, er en slik klage- eller reklamasjonsnemnd som §16 nr. 2 omtaler, eller om det er grunnlag for identifikasjon mellom A og Jansen.

Etter dette er Robberstads tilbakesøkningskrav mot Jansen foreldet, slik at Jansen må frifinnes for dette.

Robberstads subsidiære hevningskrav, eller nærmere bestemt det restitusjonskrav hevningen medfører, foreldes etter de samme regler som tilbakesøkningskravet. Jansen må dermed også frifinnes for hevningskravet.

Erstatningskravet mot Jansen for medvirkning til As uriktige takst kommer retten tilbake til nedenfor.

I saken mot A er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn herredsretten.

A har selv erkjent at han har utvist uaktsomhet i forbindelse med takseringen. Lagmannsretten er enig i dette. Da de nærmere omstendigheter ved takseringen også er av interesse for spørsmålet om årsakssammenheng og økonomisk tap, finner lagmannsretten det nødvendig å gå noe nærmere inn på As forhold.

Han forklarte under ankeforhandlingen at han i 1984 gjennom et finansieringsselskap fikk i oppdrag å taksere Jansens leilighet. Ved denne anledning fikk han utlevert alle relevante dokumenter og foretok befaring av leiligheten. Han var klar over at taksten skulle benyttes i forbindelse med finansiering. Leilighetens verdi ble i taksten satt til kr 450000.

Da Jansen kontaktet ham pr. telefon i 1987 og bestilte ny takst, ble det ikke opplyst noe om hva taksten skulle brukes til. A var på dette tidspunkt alvorlig syk - han var sengeliggende et helt år. Han foretok derfor ingen ny befaring, og heller ikke andre undersøkelser, bortsett fra en telefonisk henvendelse til Stovner Senter A/S. Der fikk han opplyst at leiligheten var fritt omsettelig. Han hadde ikke kopi av de dokumenter som han hadde hatt for hånden ved utarbeidelse av den tidligere takst. På grunnlag av taksten fra 1984, som han hadde i sitt arkiv, fastsatte han leilighetens verdi til kr 750000. Han forklarte i retten at han fikk inntrykk av at leiligheten skulle seksjoneres, og at det var tale om å fastsette pris for Jansens eget kjøp av leiligheten eller muligens ved salg etter gjennomført seksjonering. Lagmannsretten legger til grunn at denne oppfatning berodde på en ren misforståelse fra As side, som synes å ha sammenheng med at han ikke var fortrolig med den form for obligasjonsleiligheter som det her er tale om. Etter bevisførselen legges det til grunn at A har bygget på at det dreide seg om en leilighet i et såkalt frittstående borettslag, og at han har trodd at taksten hadde forbindelse med seksjonering fordi det var vanlig å seksjonere leilighetene i slike borettslag på Stovner på det aktuelle tidspunkt. I denne forbindelse viser retten til at rubrikken for husleie i takstskjemaet ikke er utfylt, til tross for at husleienivået åpenbart må være et vesentlig moment ved verdsettelsen av en slik leilighet som saken gjelder.

Det er nærliggende å tro at A heller ikke i 1984 var klar over hva slags leilighet han takserte, selv om han ved denne anledning ifølge hans egen forklaring hadde dokumentgrunnlaget for hånden. Dette er imidlertid ikke avgjørende for den erstatningsrettslige vurdering av hans takst i 1987, som bygger på uriktige forutsetninger om eierkonstruksjonen, og dermed om verdien. Dette må skyldes enten faglig ukyndighet eller forsømmelse av å innhente de opplysninger som var nødvendige for å foreta en fagmessig taksering.

Lagmannsretten er kommet til at også vilkåret om årsakssammenheng mellom As uriktige takst og Robberstads tap er oppfylt. Retten viser til at A ved takseringen bygget på uriktige forutsetninger om eierforholdet, jfr. den foregående gjennomgåelse. Det kan ikke være tvil om at taksten ville ha vært betydelig lavere dersom A hadde bygget på det korrekte eierforhold. En slik lavere takst ville etter all sannsynlighet ha resultert i lavere bud, såvel fra Robberstad som fra de øvrige interessenter. Dette er etter lagmannsrettens syn tilstrekkelig til å fastslå nødvendig årsakssammenheng mellom As feil og Robberstads kjøp av leiligheten til den avtalte pris. Andre omstendigheter, som uriktige opplysninger om låneobjektet fra OBF til banken og bankens mulige feilvurdering av opplysningene i taksten og lånesøknaden, kan ha medvirket til resultatet, men den uriktige takst må etter bevisførselen anses som forklaringen på at samtlige involverte disponerte som de gjorde.

Ansvarsvilkåret om økonomisk tap er etter lagmannsrettens mening oppfylt. Tapets omfang fremkommer ved en sammenligning av den faktiske situasjon og situasjonen som den ville ha vært hvis taksten hadde vært riktig. Hvis taksten hadde vært riktig, kan det tenkes en rekke alternative hendelsesforløp: en annen budgiver kunne ha fått leiligheten, Robberstad kunne likevel ha fått den til en lavere pris enn han har betalt, eller Jansen ville ikke ha solgt leiligheten i det hele tatt. Det er videre mulig at Robberstad i så fall ville ha kjøpt en annen leilighet, f. eks. en borettslagsleilighet, eller at han ville ha resignert fordi han ikke fikk tilslaget på noen leilighet han var fornøyd med. Ved tapsberegningen må det forutsettes at Robberstad ville ha kjøpt en eller annen leilighet på det aktuelle tidspunkt. Det tap han i så fall ville ha lidt ved å kjøpe mens boligprisene var på det høyeste er uten sammenheng med As feil, og må holdes utenfor. Det tap A er ansvarlig for, er differansen mellom den kjøpesum Robberstad betalte og den han ville ha betalt hvis taksten hadde vært korrekt.

Det har for lagmannsretten ikke vært noen bevisførsel av betydning om leilighetens nærmere markedsverdi på avtaletiden. Retten er dermed henvist til å foreta en rent skjønnsmessig verdifastsettelse. De relevante momenter må i utgangspunktet være de samme som Høyesterett har lagt vekt på ved vurderingen av lovlig pris i Rt-1987-750. Foruten obligasjonens pålydende skal det tas hensyn til de særrettigheter leiekontrakten gir leietakeren. På grunnlag av det materiale som fremkom under ankeforhandlingen må det anses uklart om leietakeren har i behold det utvidede oppsigelsesvern som den opprinnelige leiekontrakt innebar, da leiekontraktens klausul om fornyelse etter 5 års leietid er bortfalt etter at kontrakten ble fornyet i 1981. Det er heller ikke klart hvilken disposisjonsrett leietakeren har over leiligheten. Det er imidlertid opplyst at Stovner Senter A/S i utgangspunktet bare aksepterer fremleie for ett år. Det er også grunn til å regne med at utleieren anser seg berettiget til å innfri andelsobligasjonen, selv om dette muligens ikke uten videre følger av Oslo byretts dom av 12. juni 1989 (jfr. ovenfor på side 5). De nevnte usikkerhetsmomenter virker i seg selv verdireduserende. På den annen side hadde selve leieretten en ikke ubetydelig verdi under de markedsforhold som rådet i 1987. Det samme gjelder bytteretten. Leilighetens utstyr av "hvitevarer", som utleieren plikter å fornye på nærmere angitte vilkår, bidrar også til at leiligheten hadde en verdi utover andelsobligasjonens pålydende. Påkostninger foretatt i Jansens eiertid har etter lagmannsrettens vurdering liten selvstendig verdi, da de i det vesentlige - med unntak av parkettgulvet i stuen - må anses som vanlig vedlikehold, og til dels er utført lite fagmessig og med dårlige materialer.

Etter en helhetsvurdering fastsettes leilighetens verdi på avtaletidspunktet til kr 350000. Det tap A svarer for, utgjør dermed kr 250000 med tillegg av renter.

Lagmannsretten kan ikke se at det dreier seg om et subsidiært ansvar for A i forhold til Jansens eventuelle tilbakebetalingsforpliktelse, som lagmannsretten ikke har tatt realitetsstandpunkt til fordi kravet er foreldet. Det er vist til en dom av Eidsivating lagmannsrett av 19. november 1987, hvor lagmannsretten stadfestet husleierettens avgjørelse om subsidiært ansvar for megleren i forhold til selgeren i en lignende sak. I husleieretten ble også takstmannen idømt ansvar på linje med megleren, men denne del av dommen ble ikke anket. Noen nærmere begrunnelse for det subsidiære ansvar fremgår ikke av den fremlagte lagmannsrettsdom, heller ikke om partene var enige om at ansvaret var subsidiært, slik at retten i tilfelle var bundet av dette.

I den foreliggende sak viser lagmannsretten til at As ansvar bygger på et selvstendig grunnlag, og er helt uavhengig av et eventuelt tilbakesøkningskrav mot Jansen. Retten kan ikke se at det da finnes grunnlag for å anse As forpliktelse subsidiær i forhold til Jansens eventuelle tilbakebetalingsplikt. I denne situasjonen kan det heller ikke ses å få virkning for erstatningskravet mot A at Robberstad ikke har avverget foreldelse overfor Jansen.

As anførsel om aksept av risiko kan heller ikke føre frem. Robberstad kan ikke ses å ha akseptert den risiko som følger av at taksten er avgitt på grunnlag av uriktige forutsetninger med hensyn til eierforholdene.

Lagmannsretten finner heller ikke at ansvaret bør lempes eller bortfalle etter skadeserstatningsloven §5-1.

Robberstad har utformet sin påstand som et krav på erstatning med tillegg av morarenter fra 7. september 1989, d.v.s. den dag han rettet krav mot Jansen. Under ankeforhandlingen ble det anført at erstatningskravet også kunne ses som verdidifferansen på kjøpstidspunktet med tillegg av det rentetap som er lidt i mellomtiden. Rentetapet kan her mest naturlig anses som den del av Robberstads lånerente som faller på 250000 kr av lånet på 400000 kr Rentefoten var 15,75 % p. a. da lånet ble opptatt, men senere endringer er ikke opplyst. Tapet omfatter rente fra lånet ble utbetalt til en måned etter stevningen av 23. november 1990, som må anses som påkrav etter renteloven §2. Lagmannsretten setter skjønnsmessig den gjennomsnittlige rentefot i denne periode til 15 % p. a.

Med den verdidifferanse som lagmannsretten er kommet frem til, omfattes det nevnte rentetap i det vesentlige av påstandsbeløpet på kr 400000, som anses som en maksimering av selve erstatningskravet. Robberstads påstand tas dermed til følge for så vidt gjelder hovedstolen

I tillegg tilkjennes morarenter av det samlede erstatningsbeløp fra en måned etter påkravsdatoen, jfr. ovenfor. Rentefoten settes i overensstemmelse med Robberstads påstand til 15 % p. a. ***

Jansens medvirkningsansvar:

Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å finne Jansen erstatningsansvarlig for medvirkning til at As takst ble uriktig. Det vises til at A ved den tidligere taksering av leiligheten fikk de relevante dokumenter, og til at A ikke spurte om å få fremlagt dokumentene på nytt før takseringen i 1987. Det var heller ikke naturlig at Jansen på eget initiativ oversendte adkomstdokumentene, som ikke var i hans besittelse.

Det finnes ikke bevist at Jansen har formulert seg på en måte som ga grunnlag for misforståelse hos A. For Jansen, som selv synes å ha vært fullt klar over hva slags leilighet det gjaldt, må det ha fortonet seg som selvsagt at A som fagmann hadde den samme innsikt, og ville ha spurt hvis det var noe han mente burde klarlegges bedre. Retten finner ingen holdepunkter for at Jansen skal ha antydet overfor A at leiligheten ville/kunne bli seksjonert, og på denne måten brakt A i villfarelse.

Jansen har heller ikke mottatt noen senere henvendelse fra A om at taksten var uriktig. Da A ble oppmerksom på at taksten var beheftet med feil, var dette - såvidt lagmannsretten forstår - i forbindelse med at taksten ble fremlagt ved salg av en annen leilighet i Stovner Senter. A ga beskjed til megleren ved det aktuelle salg om at hans takst ikke måtte benyttes ved salg. Det er på det rene at det ikke var til Jansen denne beskjeden ble gitt.

Jansen blir etter dette å frifinne for erstatningskravet.

Med unntak for deler av rentekravet har anken ført frem i saken mot A. Saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §174. Med hjemmel i bestemmelsens annet ledd finner retten at A bør erstatte Robberstad hans fulle saksomkostninger, såvel for herredsretten som for lagmannsretten.

Advokat Rike har fremlagt omkostningsoppgaver for herredsretten og lagmannsretten. For herredsretten kreves salær kr 20000, rettsgebyr (kr 1680) og andre utgifter med kr 2330. Dette utgiftsbeløpet er ikke spesifisert, og fordeles skjønnsmessig med en halvpart på hver av de to saker, slik at det medregnes med kr 1165. For lagmannsretten lyder omkostningsoppgaven på salær kr 14000 med tillegg av ankegebyr (kr 11250) og utgifter, som med den nevnte fordeling utgjør kr 2052,50. Retten legger oppgavene til grunn, og fastsetter omkostningskravet til kr 50147,50.

Anken i saken mot Jansen har ikke ført frem. Saksomkostningsspørsmålet blir dermed å avgjøre etter tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å fravike hovedregelen i denne bestemmelse, hvoretter Robberstad må erstatte Jansen hans fulle omkostninger.

Advokat Nadheim har fremlagt omkostningsoppgave for lagmannsretten, pålydende kr 35716, hvorav kr 35000 utgjør salær. Også denne oppgave legges til grunn.

Lagmannsretten er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse i saken mot Jansen, som dermed blir å stadfeste.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

I sak 92-00353:

1. A dømmes til å betale i erstatning til Hans Torvald Robberstad kr 400000 - firehundretusen 00/100 - med tillegg av 15 - femten - % rente p.a. fra 24. desember 1990 til betaling skjer.

2. A dømmes til å betale til Hans Torvald Robberstad saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tilsammen kr 50147,50 - femtitusenetthundreogførtisju 50/100.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.

I sak 92-00354:

1. Herredsrettens dom, domsslutningens punkt 1 og 3, stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Hans Torvald Robberstad til David Jansen innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen kr 35716,- - trettifemtusensjuhundreogseksten 00/100.