RG-1994-549

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1993-08-02
Publisert:	RG-1994-549 (77-94)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00319 B.
Parter:	Saksøker: Lillehammer kommune (Prosessfullmektig: Advokat Harald Thoresen, Lillehammer). Saksøkt: Arve Skaarseth (Prosessfullmektig: Advokat Tor Gresseth, Oslo).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Eva Nygaard Ottesen Skjønnsmenn: 1. Gårdbruker Per Prestrud, Fåberg 2. Ingeniør Per Erik Jakobsen, Lillehammer 3. Byggmester Åge Ødegård, Biristrand 4. Gårdbruker Hans Fredrik Hommelstad, Løten
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6

Lillehammer kommune vedtok 16. mars 1989 reguleringsplan for ny Kringsjåveg - Nordseterveg - Knutrud. I 1990 ble det foretatt enkelte endringer i planen. Kommunen fikk arbeidstillatelse av de berørte grunneiere. I arbeidstillatelsen er det fastsatt at det skal begjæres skjønn til fastsettelse av erstatning for grunnavståelse og ulemper, medmindre partene skulle komme frem til en minnelig ordning.

Lillehammer kommune begjærte 26. september 1991 skjønn overfor 12 parter. Sør-Gudbrandsdal herredsrett avhjemlet skjønn i saken 11. november 1992.

Advokat Erik Bryn begjærte 7. januar 1993 overskjønn på vegne av Arve Skaarseth og har påstått de av underskjønnet fastsatte erstatninger forhøyet vesentlig. Advokat Harald Thoresen har på vegne av Lillehammer kommune tatt til gjenmæle.

Overskjønnsforhandlingen med befaring fant sted 22. juni 1993 på Lillehammer. Rettsboken viser hvem som var til stede og hvem som avga forklaring, og hvilken dokumentasjon som ble foretatt.

Det er ikke fremkommet noen formelle innvendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet ligger de samme alminnelige skjønnsforutsetninger som for herredsretten. Det vises til herredsrettens skjønn der de alminnelige skjønnsforutsetninger er inntatt. I tillegg til de alminnelige skjønnsforutsetninger er det også oppstilt spesielle skjønnsforutsetninger. Disse er også de samme som for underskjønnet og er inntatt i herredsrettens skjønn.

Retten bygger sitt skjønn på skjønnsforutsetningene, det dokumenterte materiale, det som ble iakttatt under befaringen og på partenes anførsler og prosedyre. Etter overskjønnsforhandlingen ble det på forespørsel fra retten opplyst av advokat Thoresen at det under forhandlingene var gitt ukorrekte opplysninger fra kommunen vedrørende veien opp til høydebassenget. Det korrekte er at den nyanlagte del av veien opp til høydebassenget, fra Kringsjåveien og opp til den del av deltagerlandsbyen som skal bli permanent boligbebyggelse, skal benyttes som adkomstvei for den boligbebyggelsen som ligger nærmest veien. For øvrig får lov av 6. april 1984 om vederlag ved oreigning av fast eiendom og de rettsregler som kan utledes av grunnloven krav om full erstatning i §105, anvendelse.

Overskjønnet gjelder avståelse av dyrket mark. Underskjønnet utmålte erstatningen for det avståtte areal etter landbruksverdi. Arve Skaarseth har for lagmannsretten anført at erstatningen må baseres på utnyttelse til tomtegrunn. Subsidiært anfører han at den utmålte kvadratmeterpris etter landbruksverdi er satt for lavt. Han krever også erstatning for tap av en steinvelte.

Lillehammer kommune har ved sin prosessfullmektig, advokat Harald Thoresen, for lagmannsretten gjort gjeldende:

Etter at Skaarseth har akseptert at gjengs tomtepris i området er kr 250 pr må og i den forbindelse frafalt overskjønnsbegjæringen for de avståelser der erstatning ble gitt etter tomteverdi, gjenstår spørsmålet om vederlaget for det areal overskjønnet nå omfatter, skal baseres på salgsverdi som utbyggingsområde eller på jordbrukspris. Dernest oppstår spørsmålet om størrelsen av tomteprisen eller jordbruksprisen.

Etter kommunens oppfatning må det avståtte areal erstattes som landbruksjord. Ved avgjørelsen av om erstatningen skal beregnes etter salgsverdi som tomt, eller etter bruksverdi som dyrket mark, vil det avgjørende være hva som er den påregnelige utnytting av arealet hvis veien ikke var kommet.

Den nye Kringsjåveien har ligget i reguleringsplanen siden 1968. Det har vært diskusjoner om hvor den skulle ligge, men det har vært akseptert at det har vært behov for ny vei siden 1968. Den nye Kringsjåveien er regulert i grensen mellom bebygget og ubebygget området. Man ønsket denne traséen istedenfor å utvide den gamle Kringsjåveien. Kommunen bestrider ikke at det forhold at veien kom nå har sammenheng med OL i 1994, men innreguleringen av Kringsjåveien har ikke vært forårsaket av reguleringen av deltagerlandsbyen.

Når det gjelder hva som vil være den fremtidige bruk av Skaarseths eiendom, viser kommunen til at det areal som nå avstås til vei, dels har vært regulert til vei og dels har vært regulert til landbruksformål så lenge det har vært regulert. Arealene har også vært brukt til landbruksformål hele tiden. Det skal meget til for å fravike den aktuelle regulering, og betingelsen for dette er ikke til stede her. Det foreligger en ny og gjennomarbeidet kommuneplan for Lillehammer der dette området er klassifisert som LNF (Landbruk, Natur og Friluft) område, sone 1. Denne reguleringen vil bli opprettholdt i overskuelig fremtid. Det er skjedd en bevisstgjøring i kommunen m h t å redde de grønne områder rundt byen. Mye er bygget ut, i det siste i forbindelse med OL. Ytterligere inngrep nå er ikke realistisk. Med de utbygginger som har skjedd, er det heller ikke for tiden noe press på Lillehammer m h t boligutbygging. Hovedformålet med den nye Kringsjåveien er ikke å betjene deltagerlandsbyen. Det såkalte "parkprinsipp" kan derfor ikke få anvendelse her. Det samme gjelder for veien som går langs Skaarseths jorde til høydebassenget. Det gikk en vei frem til høydebassenget også tidligere. Denne er nå utbedret. Veien er ikke adkomst til den permanente bebyggelse i deltagerlandsbyen.

Saksøkeren viser til Høyesteretts dommer av 11. februar, 23. februar og 28. april 1993, der Høyesterett avviser en utvidelse av parkprinsippet slik Skaarseth nå prøver.

Parkprinsippet får ikke anvendelse her fordi det ikke dreier seg om en internvei i et regulert området.

Når det gjelder erstatningen for dyrket mark, viser kommunen til at denne ble satt til kr 14 pr må i underskjønnet. I overskjønn av 29. april 1993, som ennå ikke er rettskraftig, er erstatning for avståelse fra en annen del av Skaarseths eiendom satt til kr 15 pr må. Kommunen aksepterer at det gis tilsvarende erstatning også her. Lillehammer kommune har nedlagt slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

Arve Skaarseth har ved sin prosessfullmektig, advokat Tor Gresseth, for lagmannsretten gjort gjeldende:

De avståtte arealer som skal erstattes gjelder veianlegg som skal betjene OL-anleggene og som ikke har noen betydning for andre oppsittere langs veiene.

Skaarseths eiendom har vært utsatt for stor pågang m h t boligutbygging. Han har vært utsatt for boligpress fra alle kanter. Han kan ikke motsette seg den utvikling som skjer, men han ønsker en anstendig betaling for de områder han nå avstår.

Det er enighet mellom partene om at den formelle regulering av områdene der avståelsen har skjedd, har vært til landbruksformål. Det avgjørende er imidlertid hvilken utvikling man kan regne med på sikt. Hvis landbruk ikke er den sannsynlige bruk i fremtiden, kan reguleringsplanen fravikes. Hvis det er boligutbygging som er den påregnelige utvikling, skal erstatningen fastsettes etter tomteverdi.

Reguleringplanen skal tillegges stor vekt, men den er bare ett moment av flere. Det er ikke uvanlig at en kommune ønsker et pusterom før endelige vedtak om arealanvendelse treffes. Det må vurderes selvstendig hva det er sannsynlig at eiendommen vil bli brukt til i fremtiden.

Ved denne vurderingen må det legges vekt på at Lillehammer kommune er utsatt for et utbyggingspress. Skaarseths eiendom er spesielt utsatt for press fordi det har vært utbygging rundt hele eiendommen. Arealene ligger i kort avstand fra sentrum, og med mulighet for enkel tilkobling til vann og kloakk. Også offentlige myndigheter har gitt uttrykk for at Skaarseths eiendom vil bli utbygget. Bl a skal fylkesmannen ha uttalt dette i et avisintervju.

Det er bare reguleringsplanen som taler mot utbygging. Alle andre forhold taler for at det vil oppstå et sterkt press for å få resten av Skaarseths eiendom omregulert til tomteareal, og at slik omregulering vil skje i overskuelig fremtid. Vederlaget vil derfor måtte baseres på salgsverdi for tomteutnyttelse til boliger.

I tillegg til dette hevder Skaarseth at tomteerstatning må gis ut fra det såkalte "parkprinsippet". Dette prinsippet innebærer at det innenfor et utbyggingsområde gis erstatning etter strøkspris, selv om enkelte av områdene er avsatt til vei, park etc. Dette gjelder imidlertid også veier, parker, friarealer og lignende som ligger utenfor utbyggingsområdet, når veien, parken etc står i direkte tilknytning til utbyggingsområdet. 8000 mennesker skal bo i deltagerlandsbyen under OL. Etter OL vil det bli 140 nye boliger i området. Dette området trenger da en adkomstvei. Den nye Kringsjåveien er kommet som en direkte følge av etableringen av deltagerlandsbyen.

Høyesterettsdommen av 28. april d.å. gjaldt en motorvei som hadde gjennomfartsårefunksjon. Lokaltrafikken i området ville bli ubetydelig. Slik er ikke situasjonen i saken her.

Essensen av de siste dommene i Høyesterett er at parkprinsippet også gjelder utenfor utbyggingsområder. Det er også vist til Pedersen, Sandvik og Skaaraas: Ekspropriasjon 193.

Konklusjonen må bli at parkprinsippet må komme til full anvendelse her. Det samme er tilfellet for veien opp til høydebassenget. Under befaringen så man at denne veien ihvertfall nå var åpen for innkjøring til deltagerlandsbyen.

Såfremt retten kommer til at det skal gis erstatning etter landbruksverdi, hevder Skaarseth at underskjønnets erstatningsfastsettelse på kr 14 pr må er for lav. Skaarseth gård er en av de beste eiendommene i Lillehammer-området. Det dyrkes hvete, havre og bygg. Saksøkte har lagt frem skjønn der erstatningen for tap av dyrket mark er satt til kr 25.

Endelig krever Skaarseth erstatning for en steinvelte som er gått tapt i forbindelse med veianlegget. Han ville årlig ha kjørt 6 - 7 traktorlass med stein til denne steinvelta. Denne steinmengden må nå fordeles på to andre steder på gården, og har gitt en mer tungvint ordning for Skaaarseth.

Arve Skaarseth har nedlagt slik påstand:

1. De av skjønnet fastsatte erstatninger forhøyes vesentlig.

2. Saksøkte tilkjennes erstatning i samsvar med de anførsler som er gitt i overskjønnsbegjæringen.

3. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet.

Lagmannsretten bemerker:

Ifølge de spesielle skjønnsforutsetningene avstår Arve Skaarseth 6040 må til den nye Kringsjåveien, 3520 må til høydebassengveien og 1580 må tilleggsareal. Dette gjelder arealet mellom Skaarseths eiendomsgrense og fyllingsfoten langs Kringsjåveien. Det er i lagmannsretten opplyst at Skaarseth tidligere har avstått og fått oppgjort 900 må til høydebassengveien, slik at det riktige areal som nå avstås til denne veien er 2620 må.

Som foran nevnt fremkom det etter hovedforhandlingen nye faktiske opplysninger vedrørende reguleringen av høydebassengveien. Den korrekte regulering er at en del av de permanente boligene i deltagerlandsbyen skal ha sin adkomst fra høydebassengveien. Retten legger dette til grunn i sin videre vurdering.

Under overskjønnet var veianleggene gjennomført, idet grunneieren som foran nevnt hadde gitt arbeidstillatelse. Etter det som er opplyst i underskjønnet ble det eksproprierte areal tiltrådt i mai/juni 1991, og det er dette tidspunkt som skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen. I arbeidstillatelsen er avsavnsrenten avtalt til 12 % p.a. fra avtaleunderskrift. Denne renten er derfor ikke gjenstand for overskjønn.

Arealet som avstås har vært regulert til landbruksformål siden det ble regulert. Det har også vært brukt til dette. Når det gjelder traséen for ny Kringsjåvei, foreligger det en "dobbelt" regulering, idet denne veien ble stadfestet i reguleringsplan av 10. mai 1968. Det er ingen uenighet mellom partene om at tildelingen av de olympiske leker i 1994 var foranledningen til at det ble et sterkere press på å få veiarbeidet satt i gang. Det er heller ikke noen uenighet mellom partene om de formelle reguleringer av området.

I forbindelse med tildelingen av de olympiske leker har Lillehammer kommune fått utarbeidet en overordnet plan for Lillehammer. De arealene som er gjenstand for ekspropriasjon i dette skjønnet er i planen lagt ut i sone 1 som LandbruksNatur- og Friluftsområde (LNF-område) - kulturlandskap med høy prioritet.

Ved vurderingen av om erstatningen skal baseres på salgsverdi som utbyggingsområde, eller om den skal baseres på landbruksverdi, må utgangspunktet være at arealet, såfremt veien tenkes bort, er regulert til landbruksformål. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal verdiberegningen baseres på slik påregnelig utnytting som det er reelt grunnlag for etter forholdene på stedet. Utgangspunktet er at den gjeldende reguleringsplan skal legges til grunn ved vurderingen, men at det kan ses bort fra planen dersom det er på det rene at tiden har løpt fra den, slik at det er påregnelig at den vil bli endret.

Skaarseths eiendom ligger i grenseområdet mellom by og land. Det er bygget boliger på 3 sider av eiendommen, for en stor del på tomter som er frasolgt gården tidligere. Med de siste avståelser -til deltagerlandsbyen og til vegen som dette skjønnet gjelderbestår eiendommen nå av ca 80 da dyrket mark. Arealene ligger nær Lillehammer sentrum og ledninger for kommunalt vann og kloakk går like i nærheten. Det er derfor momenter som taler for at det innen overskuelig fremtid vil kunne skje en omregulering til boligutbygging. Det er imidlertid ingenting som tyder på at det er politisk ønske om å gjøre dette. Tvertimot synes kommunens eget arbeid i de senere år å gå i retning av å bevare de kulturlandskaper som ligger rundt byen. Etter rettspraksis skal det meget til for at erstatningsfastsettelsen kan bygge på en grunnutnyttelse som er i strid med den regulering som foreligger. jf Rt-1988-120 (Moldegård). Lagmannsretten finner ikke konkrete holdepunkter i denne saken for å fravike reguleringsplanen ved erstatningsfastsettelsen.

Når det spesielt gjelder Kringsjåveien, har denne traséen ligget i reguleringsplanen siden 1968. Plasseringen av veien har vært diskutert flere ganger i kommunestyret, men begrunnelsen for den traséen som ble valgt, var ønsket om å adskille bebygget og ubebygget område. Alternativet var å utvide den eksisterende Kringsjåvei, men det ville innebære øket trafikk i boligområde.

Skaarseth har også anført at vederlaget for den dyrkede marken skal baseres på tomteutnyttelse ut fra det såkalte "parkprinsippet".

Hvis en vei legges over et utbyggingsområde eller den legges over et friareal som inngår som en del av et utbyggingsområde, skal etter rettspraksis erstatningen for avståelse av grunn til veien fastsettes etter strøkspris, såfremt veien fortrinnsvis skal tjene de lokale beboeres behov, og er et nødvendig ledd i den samlede utbygging av området. Det kan også tenkes at en vei som legges utenfor et utbyggingsområde, vil kunne sies å høre inn under dette på en slik måte at erstatningen skal utmåles som tomtegrunn, jf Pedersen, Sandvik og Skaaraas: Ekspropriasjon 193 og de senere dommer av Høyesterett av 11. og 23. februar 1993 og 28. april 1993. Legges utbyggingsområdets adkomstvei over landbruksområde og frem til utbyggingsområde, vil eieren ha krav på tomtepris. Forutsetningen er at veien først og fremst har adkomstfunksjon for utbyggingsområdet.

Når det gjelder saken her, legger lagmannsretten til grunn at man i Lillehammer kommune allerede fra 1968 har ment at det var behov for den nye Kringsjåveien som et forbindelsesledd mellom Nordseterveien og de bortenforliggende områder. At veianlegget er realisert nå, har etter alt å dømme sammenheng med OLutbyggingen, men veien er ikke en nødvendig forutsetning for utbyggingen av deltagerlandsbyen. Rettferdighets- og likehetssynspunktene, som er begrunnelsen for "parkprinsippet", gjør seg ikke gjeldende med samme styrke i denne situasjonen, der veiene også skal dekke almenne behov og ikke har direkte sammenheng med den utbyggingen som skjer.Heller ikke den øvre del av veien opp til høydebassenget kan sies å være et nødvendig ledd i utbyggingen av deltagerlandsbyen. Denne del av veien lå der tidligere og er nå bare utbedret. Lagmannsretten finner etter dette at de avståelser som hittil er omtalt må erstattes etter jordbruksverdi.

Retten ser annerledes på den nedre del av veien opp til høydebassenget. Den del av denne veien som ligger nedenfor den tidligere adkomstveien til høydebassenget, og som er nyanlagt, er etter det som er opplyst nå forutsatt å være adkomstvei for den permanente bebyggelsen i deltagerlandsbyen. Etter lagmannsrettens syn hører denne del av høydebassengveien sammen med utbyggingen av den permante del av deltagerlandsbyen på en slik måte at erstatningen for denne avståelsen må skje til tomtepris, jf det som er sagt ovenfor om "parkprinsippet". Denne del av veien er ikke nødvendig av hensyn til adkomsten til høydebassenget, idet adkomsten dit ville vært sikret med den eksisterende vei. Den nedre del av veien opp til høydebassenget har etter rettens mening først og fremst adkomstfuksjon for utbyggingsområdet.

Vederlaget for jordbruksarealene skal basere seg på bruksverdien ved den aktuelle utnyttelse, jf ekspropriasjonserstatningsloven §6. Herredsretten satte erstatningen for dyrket mark til kr 14 pr må. Andre avståelser fra Skaarseths eiendom er erstattet med kr 15 pr må, og dette har også vært erstatningen for sammenlignbare arealer ellers i distriktet. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon for driftsmåte og driftsresultat hos Skaarseth som skulle tilsi en høyere erstatning. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at erstatningen kan settes til kr 15 pr må for dyrket mark.

Når det gjelder avståelsen til høydebassengveien nedenfor den tidligere adkomstveien til høydebassenget, erstattes denne etter tomteverdi. Erstatningen settes til kr 250 pr må, som er lik tomteerstatningen for tilsvarende avståelser ellers i området.

Når det gjelder den steinvelta som har gått tapt for Skaarseth, finner lagmannsretten at tapet av denne har medført en noe mer tungvint ordning for Skaarseth. Erstatningen for dette settes til kr 2000.

Skaarseth har i overskjønnet oppnådd en bedre avgjørelse enn i underskjønnet og han tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet, jfr. skjønnsloven §54a. Advokat Tor Gresseth har innlevert omkostningsoppgave som viser et samlet tilgodehavende på kr 25216, hvorav kr 22000 er salær. Lillehammer kommune har ikke reist innsigelser mot omkostningsoppgaven som legges til grunn.

Lillehammer kommune må i tillegg dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Arve Skaarseth tilkjennes slike erstatninger som fremgår av overskjønnet.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Lillehammer kommune å betale til Arve Skaarseth 25216 - tjuefemtusentohundreogseksten - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.

3. Lillehammer kommune tilpliktes å dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder rettens behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmenn.