RG-1994-953
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-11-15 |
| Publisert: | RG-1994-953 (145-94) |
| Stikkord: | Selskapsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 90-344 75A - Eidsivating lagmannsrett LE-1992-00795 A. |
| Parter: | Ankende part: Ammerudkollen borettslag v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Dag Holmen, Oslo). Ankemotparter: 1. Kjell Sande 2. Vidar Magnussen 3. Egil Clausen 4. Grethe Michelsen (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Holden, Oslo). Ankemotpart: 5. Thor Pedersen (Prosessfullmektig: Advokat Tom Erik Medalen, Oslo). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Nina Frisak, formann 2. Kst. lagdommer Sissel Rydman Langseth 3. Ekstraord. lagdommer Sverre Bjørnsen |
| Lovhenvisninger: | Borettslagsloven (1960) §87a, Aksjeloven (1976) §15-1, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §48, §49, §62, §88 |
Ammerudkollen borettslag i Oslo ble stiftet i 1967. Laget har 318 leiligheter/borettshavere. Kjell Sande, som hadde vært styreformann i borettslaget i 19 år, var også styreformann i tiden våren 1984 til høsten 1987. Styremedlem Thor Pedersen var oppnevnt av Oslo Bolig- og Sparelag, som hadde en uoppsigelig forretningsføreravtale med borettslaget fra 1970. De øvrige styremedlemmer, Vidar Magnussen, Egil Clausen og Grethe Michelsen, var valgt av andelshaverne.
På den ordinære generalforsamling 14. mai 1987 ble det vedtatt intern granskning av note 3 og note 17 i regnskapet for 1986. Notene gjaldt styrets møteutgifter og styrets håndtering av utskiftningen av i alt 413 vinduer i 1985/86. Granskningsutvalget fremla sin rapport 28. september 1987. Konklusjonen var at ytterligere granskning var nødvendig og at denne burde overlates skifteretten. Granskningsutvalgets forslag ble vedtatt 30. september 1987 på ekstraordinær generalforsamling - som også valgte nytt styre i borettslaget.
Oslo skifterett oppnevnte 10. mai 1988 et granskningsutvalg med advokat Finn Kohmann og statsautorisert revisor Liv Ørbeck som medlemmer. Dette utvalget fant grunn til å utvide granskningen til også å omfatte styrets behandling av vannskadene i leilighetene 318 og 418. Granskningsutvalgets rapport forelå 8. februar 1989. Den konkluderte med at det var funnet formelle feil ved bilagene vedrørende styrets møteutgifter og at styret burde holdes ansvarlig i henhold til borettslagsloven §62 og §87a. Når det gjaldt utskiftningen av vinduene, hadde granskningsutvalget festet seg ved en konto faktura på kr 550000, som etter utvalgets mening burde vært ført på egen konto for forskudd inntil endelig faktura forelå. Utvalget uttalte at OBOS som regnskapsfører måtte holdes ansvarlig. I utvalgets rapport ble det også reist spørsmål om ansvar for borettslagets revisor Kjeld Ole Otterstad. Vedrørende vannskadene i leilighet 318 og 418 kritiserte utvalget at styret hadde unnlatt å fremme erstatningskrav mot Selskapet for flyktningeboliger, FLYBO, som på det aktuelle tidspunkt var andelshaver med borett til leilighet 418, som lå over styreformannens leilighet 318. Styret ble også kritisert for manglende kontroll og oppfølging av utbedringsarbeidene. Begge forhold ga etter utvalgets oppfatning grunnlag for å pålegge styret ansvar etter borettslagsloven §87a.
På ekstraordinær generalforsamling 10. mai 1989 ble det fattet vedtak om at det nye styret skulle fremme økonomiske krav mot de tidligere styremedlemmer, mot OBOS og mot revisor i henhold til konklusjonene i skifterettens granskningsrapport. Det ble samtidig besluttet at styrehonorarene for 1986 og 1987 til de tidligere styremedlemmer skulle holdes tilbake til saken var rettsgyldig avklart. Endelig ba generalforsamlingen det nye styret vurdere eventuelt erstatningssøksmål mot byggmester OleSeth Andersen, som hadde hatt entreprisen vedrørende utskiftningen av vinduene.
Ved stevning av 18. august 1990 anla borettslaget sak mot de tidligere styremedlemmer, OBOS, Ole-Seth Andersen personlig og Ole-Seth Andersen A/S, men ikke mot borettslagets revisor. I tilsvaret av 17. september 1990 til stevningen gikk de tidligere styremedlemmer til motsøksmål og krevet bl.a. utbetalt de styrehonorarer som var holdt tilbake. Ved prosesskrift av 30. oktober 1991 trakk borettslaget tilbake søksmålet mot OBOS.
Hovedforhandling i Oslo byrett fant sted 18. til 22. november 1991. Under hovedforhandlingen frafalt borettslaget anførselen om at det var foretatt en standardhevning ved istandsettelsen av Kjell Sandes leilighet. Det samme gjaldt anførselen om at styret hadde begått underslag og at det forelå utroskap. Kravet om erstatning for tap i forbindelse med kontobetalingen på kr 550000 til byggmester Seth-Andersen i 1985 ble også frafalt.
Oslo byrett avsa 23. desember 1991 dom i saken med slik domsslutning:
I hovedsøksmålet:
1. Kjell Sande, Vidar Magnussen, Egil Clausen, Grethe Michelsen og Thor Pedersen frifinnes.
2. Byggmester Ole Seth Andersen og Ole Seth Andersen A/S frifinnes.
3. Ammerudkollen borettslag betaler saksomkostninger innen 14 - fjorten - dager med kr 252450,- kronertohundreogfemtitotusenfirehundreogfemti - til Kjell Sande, Vidar Magnussen, Egil Clausen, Grethe Michelsen, Thor Pedersen, Ole Seth Andersen og Ole Seth Andersen A/S.
I motsøksmålet:
1. Ammerudkollen borettslag frifinnes.
Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom.
Ammerudkollen borettslag ved styrets leder Terje Thoresen besluttet i henhold til vedtak på ekstraordinær generalforsamling 14. februar 1991 å anke saken til lagmannsretten for så vidt gjaldt byrettens domsslutning om frifinnelse av de tidligere styremedlemmer og byrettens avgjørelse av saksomkostningsspørsmålet. Derimot ble byrettens frifinnelse av byggmester Ole-Seth Andersen og Ole-Seth Andersen A/S ikke anket. Byrettens dom i motsøksmålet er heller ikke anket.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo den 20. til 29. september 1993. Lagmannsretten var satt med to bygningskyndige meddommere. Borettslaget møtte ved styrets nåværende formann Terje Thoresen med prosessfullmektig. Ankemotpartene Kjell Sande, Vidar Magnussen, Egil Clausen og Grethe Michelsen møtte personlig med prosessfullmektig. Thor Pedersen møtte personlig med egen prosessfullmektig. Partene avga partsforklaringer. Det ble avhørt 10 vitner, hvorav 4 var nye for lagmannsretten. Lagmannsretten, partene og deres prosessfullmektiger har vært på befaring i 2 leiligheter i Ammerudkollen borettslag og 1 leilighet i Ammerudlia borettslag. Partene påviste det de mente hadde betydning for saken. Om det som ble dokumentert, henvises til rettsboken.
Borettslaget har for lagmannsretten i det vesentlige anført:
Anken retter seg for det første mot byrettens rettsanvendelse.
Byretten har feilaktig tolket borettslagsloven §87a slik at bestemmelsen gir rom for en mildere aktsomhetsnorm sammenlignet med den grad av aktsomhet som kreves av medlemmer av styrer i aksjeselskaper i henhold til aksjeloven §15-1. Borettslagsloven §87a er utarbeidet etter mønster av aksjeloven §15-1, som i henhold til rettspraksis legger en streng aktsomhetsnorm til grunn. Forarbeidene til borettslagsloven gir ikke holdepunkter for noe annet. Det er gode grunner for at aktsomhetsnormen bør være den samme. Borettslagene forvalter betydelige verdier, i vårt tilfelle over 6 millioner kroner årlig. Styret treffer viktige beslutninger som berører andelseierne. Borettslagets inntekter kommer i det alt vesentlige fra andelseiernes lønnsinntekter og er ikke investeringer i næringsvirksomhet. Også i aksjeselskaper kan det være nødvendig å holde styremøter om kvelden. Styremedlemmene i næringsselskaper er ikke alltid profesjonelle. Det er ikke riktig å hevde at borettslagene må velge styremedlemmer innenfor en begrenset gruppe. I dette borettslaget var det mange andelseiere. Det er dessuten etter borettslagsloven full anledning til å velge styremedlemmer utenfor andelseiernes krets. Endelig er det slik at små krav til aktsomhet for styret kan få store konsekvenser for kvaliteten av borettslagenes drift.
Til støtte for sitt syn har borettslaget vist til Rolf Dotevalls bok: Skadeståndsansvar för styrelseledamot och verkstellände direktör (1989), særlig side 94 og 104 flg. Det uttales her bl.a. at den som påtar seg styreverv, selv bærer ansvaret for at han er i stand til å utføre det.
I selskapsforhold er lojalitetsplikten av vesentlig betydning. Styret velges for å utføre et arbeid for selskapet og ivareta dets interesser, ikke sine egne, jf borettslagsloven §48 og §49. Det er for så vidt vist til Marthinussen og Aarbakke: Aksjeloven med kommentar (1991) side 257 og 258. Det er også vist til Rolf Dotevalls forannevnte bok side 278 og til en høyesterettsdom inntatt i Rt-1937-439 flg.
Borettslaget gjør gjeldende et uaktsomhetsansvar for styret på grunn av manglende forsvarlig forretningsdrift av borettslaget når det gjelder dets behandling av vindusutskiftningene og vannskadesaken og for brudd på lojalitetsplikten når det gjelder møteutgiftene.
Når det gjelder utgiftene til styremøter, har byretten for det første foretatt en feilaktig bevisbedømmelse. De totale utgifter til styrets møter i 1986 økte vesentlig og lå på kr 83311 i alt. Det foreligger bilag for at kr 9326 gjelder innkjøp i en dagligvareforretning på stedet, kr 32466 gjelder regninger fra restaurant Den Gyldne Elefant, og utgifter til innkjøp på Vinmonopolet går opp i kr 20820. I tillegg kommer kr 20698 som gjelder utgifter der generalforsamlingens samtykke burde vært innhentet på forhånd.
Utgiftene til styremøtene ble først synlige i regnskapet for 1986 etter at revisor hadde bedt om endringer i kontoplanen. Det var grunn til mistenksomhet når det kunne fastslåes at styret hadde innkjøpt 42 kasser øl, 82 flasker vin og brennevin og hadde besøkt restaurant i forbindelse med styremøter 19 ganger i 1986.
Borettslaget hadde i 80-årene dårlig økonomi. Regnskapet viste negativ arbeidskapital og stor underbalanse. Det var grunn for styret til å begrense utgiftene. På bakgrunn av borettslagets økonomi, var det ikke forsvarlig å holde årlige fester på Lilloseter, tillitsmannsfester og julebord med servering av øl og vin. Det var unødvendig å sette frem øl i forbindelse med dugnadstiltak og til dem som ønsket å kontakte styret på mandagsstyremøtene. Styret har prioritert feil. En stor del av utgiftene er påført borettslaget ved uaktsomhet. Det er erstatningsbetingende ikke å tilpasse utgiftene til lagets økonomi. Borettslagets utgifter til styremøter er i dag kr 13000 og lå i 1983 på kr 26000, som borettslaget anser som et rimelig nivå for slike utgifter.
Det bestrides at borettslaget tidligere har akseptert styreutgifter av en slik størrelsesorden, eller at utgifter i dette omfang var vanlig i andre borettslag.
Byretten har dessuten lagt til grunn en uriktig rettsanvendelse når den i forbindelse med spørsmålet om det var uaktsomt av styret å pådra borettslaget møteutgifter i den størrelsesorden det her er tale om, trekker inn det forhold at styret gjennomførte besparelser ved endringer i forretningsførerkontrakten med OBOS. Under ankeforberedelsen er det også oppgitt en rekke andre tiltak fra styrets side som skal ha spart borettslaget for betydelige utgifter, bl.a. ved å forhandle frem en ny utgiftsfordeling mellom de nærliggende borettslag som var med i en felles varmesentral. Slike besparelser hører under styrets egentlige oppgaver. Det er mulig at styret hadde et høyt aktivitetsnivå i 1986, men dette var selvpålagt. Subsidiært er det heller ikke rettslig adgang til å påføre borettslaget store møteutgifter som kompensasjon for stor aktivitet. Det er generalforsamlingen som fastsetter godtgjørelsene til styret.
Når det gjelder vinduene, må styret kritiseres for at det ikke innhentet anbud fra flere vindusprodusenter og/eller entreprenører. Det er en alminnelig regel at det ved større og kostbare reparasjonsarbeider skal innhentes flere anbud og at disse blir vurdert av fagfolk før arbeidene settes i gang. Det er ikke nok at styret foretar telefonhenvendelser og slår seg til ro med at det er liten interesse fordi bestillingene ikke er store nok og at markedet er anstrengt. OBOS, som det hadde vært naturlig å søke faglig bistand hos, hadde i 1986 ikke opplevd at det ikke kom inn anbud hvis man ba om det. Det er ikke dokumentert at styret handlet under tidspress.
Det pristilbud som forelå fra byggmester Ole-Seth Andersen, var altfor høyt. Det lå på kr 6804 pr. vindu inklusive moms ferdig montert. Ammerudlia borettslag skiftet vinduer for kr 4016 pr. vindu omtrent på samme tid, og selv om disse vinduene ikke var identiske, er de sammenlignbare. Sakkyndig vitne byggmester Palle Poulsen, har uttalt at de vinduer som ble satt inn i Ammerudkollen borettslag, ikke burde ha kostet mer enn kr 4300 - 4500 pr. stk.
Styret har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å innhente anbud fra flere og ved ikke å søke faglig bistand ved vurderingen av tilbudet fra byggmester Ole-Seth Andersen. Det økonomiske tap som borettslaget er påført, er vanskelig å beregne, men må antas å ligge et sted mellom 900000 og 1200000 kroner.
Borettslaget gjør gjeldende at vannskadene i leilighet nr. 418 skyldes vannutstrømning. Vannet trengte ned i styreformann Sandes leilighet nr. 318, som lå like under. Her ble skadene meget omfattende. Styret klandres for at det ikke har sørget for at utgiftene til utbedring ble søkt dekket av borettslagets forsikring mot vannskader eller av selskapet FLYBO, som var borettshaver i leilighet 418.
Vannskaden inntraffødt xx.xx.1984 og ble meddelt OBOS på vanlig måte. OBOS lot foreta besiktigelse av skadene den 28. s.m. I en rapport fra besiktigelsesmannen ble skadene nærmere beskrevet, men det sies ikke noe om skadeårsaken. I et brev av 30. juli 1984 til borettslagets styre uttalte OBOS blant annet at reparasjonsutgiftene anses som en borettslagssak. Dette kan vanskelig forstås på annen måte enn at OBOS ikke anså skaden som en forsikringssak. Styret foretok seg likevel ikke noe før i november samme år, og da var det for sent.
Styret har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved behandlingen av vannskadesakene fordi det ikke tok de nødvendige skritt for å sikre at skademelding ble sendt forsikringsselskapet etter mottakelsen av brevet av 30. juli 1984 fra OBOS, og for at det ikke ble tatt rettslige skritt for å få utgiftene dekket av FLYBO. Endelig burde styret ha sørget for at det ble holdt tilbake et beløp til dekning av et eventuelt erstatningsansvar da FLYBO høsten 1984 solgte leilighet nr. 418.
Borettslaget anslår at styret har påført borettslaget et tap på kr 53000 når det gjelder møteutgiftene, minst kr 950000 når det gjelder vindusutskiftningene, og henholdsvis kr 33000 for vannskadene i leilighet nr. 418 og ca kr 200000 når det gjelder leilighet 318. På den annen side aksepterer borettslaget at det foretas en lempning i dette kravet etter de vanlige erstatningsregler i erstatningsloven, og begrenser kravet til kr 500000.
Ammerudkollen borettslag har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
1. Kjell Sande, Vidar Magnussen, Egil Clausen, Grethe Michelsen og Thor Pedersen dømmes in solidum til å betale erstatning til Ammerudkollen bl fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 500 000,- med tillegg av 15 % renter p.a. fra 01. januar 87 til betaling skjer.
2. Kjell Sande, Vidar Magnussen, Egil Clausen, Grethe Michelsen og Thor Pedersen erstatter in solidum Ammerudkollen borettslag dettes saksomkostninger for byretten med kr 95000.
3. Kjell Sande, Vidar Magnussen, Egil Clausen, Grethe Michelsen og Thor Pedersen erstatter in solidum Ammerudkollen borettslag dettes sakskostnader i anledning ankesaken.
Ankemotpartene, heretter kalt styret, har i det alt vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten, og det henvises til byrettens fyldige gjengivelse av disse. For lagmannsretten har styret særlig understreket:
Byrettens dom er riktig, bortsett fra avgjørelsen om saksomkostninger.
Det er således korrekt rettsanvendelse når byretten uttaler at retten skal vurdere om styret har opptrådt så aktsomt eller forsvarlig som man med rimelighet kan kreve i handlingssituasjoner av den foreliggende art, slik situasjonen fremsto på handlingstidspunktet.
Utgangspunktet for vurdering av aktsomhetsnormen etter borettslagsloven §87a er aksjeloven §15-1. Det skal meget til før et styre ilegges erstatningsansvar. Det må foreligge kvalifisert uaktsomme forhold før det kan skje. Ansvar kan bare komme på tale når det etter en samlet vurdering finnes rimelig. Det er henvist til Mads Andenæs: Sameier og selskaper side 239.
I denne saken har vi å gjøre med et borettslag som er tilknyttet OBOS, som er det egentlige forvaltningsorgan i borettslaget. Det må få betydning for den aktsomhet som kreves av styret. Sammenlignet med et aksjeselskap er forskjellen også den at styret i et aksjeselskap er personvalgt, ansetter direktør eller daglig leder og har instruksjonsmyndighet overfor administrasjonen. I borettslaget var OBOS forretningsfører. Forretningsføreren er den sakkyndige. OBOS lærer opp medlemmene i styrene i borettslagene gjennom sin kursvirksomhet. I et aksjeselskap kan den daglige leder avskjediges, men styret i et borettslag har ikke denne muligheten. Dessuten har forretningsføreren veiledningsplikt overfor styret. OBOS burde f.eks. sagt fra hvis det mente at styret la opp til en uheldig behandling av saken angående utskiftning av vinduer, eller at styrets formelle behandling av regninger og fakturaer m.m. burde vært annerledes. Veiledningsplikten bør få betydning ved vurderingen av aktsomhetsnormen.
Aktsomhetsnormen må ligge høyere i et aksjeselskap enn i et borettslag også av andre grunner. I borettslagene har hver andelseier én stemme på generalforsamlingen, men i et aksjeselskap kan én eller noen få personer dominere fordi de har aksjemajoriteten. Dessuten er formålet i aksjeselskaper å tjene penger, men borettslagsstyrenes oppgave er å verne om medlemmenes bosituasjon og deres hjem. Det foreligger en sosial dimensjon som aksjeselskapene ikke har. Sande-styret var opptatt av å sveise borettslagets medlemmer sammen og la vekt på å holde husleiene nede. Man må stille spørsmål om det i relasjon til vindusutskiftningen, behandlingen av vannskadene og utgiftene til styremøtene med rimelighet kan rettes bebreidelser mot et styre som hadde et usedvanlig høyt aktivitetsnivå og et sterkt sosialt engasjement. Aktsomhetsnivået for styret i et borettslag må ikke legges så høyt at ingen vil påta seg slike verv.
Når det gjelder vindusutskiftningen, er styret enig i at den normale fremgangsmåte er at det innhentes skriftlige anbud fra flere når det gjelder større og kostbare arbeider. Hvis det hadde vært slik at samtlige vinduer skulle skiftes ut i hele borettslaget, ville styret overlatt saken til OBOS. Men det var ikke situasjonen. I årene før 1984 hadde styret skiftet ut en rekke soveromsvinduer som var så dårlige at vann trengte inn. Eksplosjonen i 1982 avdekket at vinduene var så dårlige at de måtte skiftes ut fortere enn opprinnelig tenkt. Alle ønsket nye vinduer raskt. Styret mente at det var bundet opp til å kjøpe vinduer av samme format og samme type som dem som allerede var montert, dels av fasadehensyn og dels på grunn av ventilasjonssystemet. I 1984 var byggemarkedet når det gjaldt vinduer overopphetet, og styreformannen og nestformannen ringte rundt til en lang rekke vindusprodusenter og entreprenører uten at noen viste interesse. Styret hadde kontakt med driftssekretæren, som ikke foreslo å innhente skriftlige anbud gjennom OBOS og ikke løftet noen advarende pekefinger. Styret vurderte etter beste skjønn hva de skulle gjøre. Man oppnådde et tilbud på 200 vinduer fra byggmester Ole-Seth Andersen. Det var kr 600 billigere pr. vindu enn de man opprinnelig hadde kjøpt. Det er ikke grunnlag for å hevde at vindusutskiftningen ville blitt billigere om man hadde gått frem på en annen måte. De vinduene som ble valgt i Ammerudlia borettslag, er ikke sammenlignbare. Der sto man friere fordi samtlige vinduer skulle skiftes samtidig. Det dreiet seg dessuten om en vesentlig større entreprise. Styret hevder at det handlet ut fra hva det mente var til borettslagets beste. Det er ikke påvist at borettslaget har lidt noe tap i forbindelse med vindusutskiftningen.
I ankeerklæringen av 24. februar 1992 er det uttalt at styret ved sin behandling av vannskadene gjorde det umulig for borettslaget å forfølge rettmessig erstatningskrav overfor FLYBO som eier av leilighet nr. 418, eventuelt overfor borettslagets eget forsikringsselskap. Under ankeforhandlingen har borettslaget hevdet at det styret klandres for, er at det ikke klarla skadeårsaken. Skaden ble på vanlig måte straks den ble oppdaget meldt til OBOS, som sendte en mann for å besiktige skadene. Men det var OBOS og ikke styret som skulle ha uttalt seg om skadeårsaken. Det er OBOS som etter styrets mening har forsømt seg ved ikke å sende skademelding til forsikringsselskapet og ikke har fulgt opp saken mot FLYBO, til tross for at styret ba forretningsføreren purre på saken og endog varslet om at det vurderte å gå til rettslig inkasso. Det var det nye styret som strøk kravet mot FLYBO da det overtok i 1987.
Det henvises for øvrig til anførslene for byretten.
Det var en lang tradisjon i borettslaget for at styret brukte penger på beboerfester, tillitsmannsfester, bevertning i forbindelse med dugnadsarbeider og i en viss utstrekning julegaver til driftssekretær, vaktmestere, fyrbøtere og til noen som utførte renhold og snøbrøyting. Slike utgifter hadde påløpt i en årrekke uten bemerkning fra generalforsamling, driftssekretær eller revisor. Også de øvrige borettslag på Ammerud hadde utgifter til slike formål. Utgiftene kom ikke som noen overraskelse på borettslaget fordi styreutgiftene var ført på egen post i regnskapet for 1986. Alle beboerne visste om de arrangementene som ble holdt, og alle visste at det kostet noe.
Det er riktig at utgiftene økte fra 1985 til 1986 til bevertning på de styremøter som ble holdt på Den Gyldne Elefant. Utgiftene til de øvrige faste arrangementer var stort sett som før. Utgiftsøkningen skyldtes den store aktivitet som styret utviste og som var nødvendig etter at forretningsføreravtalen med OBOS ble endret. Styret fikk langt flere oppgaver enn før og sparte borettslaget for store uttellinger. Det er selvsagt ikke slik at merarbeidet var selvpålagt. Styret hadde møter opptil 3 ganger i uken, og det var nødvendig. Bare i noen tilfeller da oppdragene gjorde det umulig å komme hjem til middag, ble møter holdt på Den Gyldne Elefant. Det er naivt å tro at det her dreier seg om restaurantbesøk for å få en gratis porsjon mat.
Styret har ikke utvist noen erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med møteutgiftene, og det er ikke bevist at borettslaget har lidt noe tap.
Subsidiært har styremedlemmene under ankeforhandlingen gjort gjeldende at saken mot dem er anlagt for sent, jf borettslagsloven §88. Loven setter en frist på 3 måneder for å reise sak. Fristen løper fra granskningskommisjonen har avgitt sin innstilling. Det ble gjort 8. februar 1989, og saken kom inn til forliksrådet den 13. mai 1989. Det er 5 dager for sent. Styret hevder at fristbestemmelsen knytter seg både til flertallsvedtak og mindretallsvedtak. Begrunnelsen for å sette en frist i loven for saksanlegg, er den samme i begge tilfelle, og fristen må gjelde generelt. Styret påstår imidlertid ikke saken avvist fra domstolene, men gjør gjeldende at oversittelsen av fristen må lede til at styret frifinnes.
Ankemotpartene har med lagmannsrettens samtykke lagt ned slik felles påstand:
1. Byrettens dom stadfestes så langt den er påanket, dog slik at ankemotpartene tilkjennes erstatning for egne utgifter for byrett.
2. Ammerudkollen borettslag dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsrett til Kjell Sande, Vidar Magnussen, Grethe Michelsen, Egil Clausen og Thor Pedersen.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og kan i det alt vesentlige også slutte seg til byrettens begrunnelser.
Lagmannsretten kan ikke se at byretten har tatt feil i rettsanvendelsen når den er kommet til at det ikke uten videre må legges samme aktsomhetsnorm til grunn for styrene i borettslag etter borettsloven §87a som for styrene i aksjeselskaper etter aksjeloven §15-1. Byretten har lagt vekt på at et styre i et borettslag velges blant en snevrere krets, at det ikke påtar seg slike verv av økonomiske grunner og at medlemmene normalt ikke har profesjonell styreerfaring eller økonomisk eller juridisk kompetanse. En streng aktsomhetsnorm kan hindre de mest innsiktsfulle kandidater i å påta seg tillitsverv i borettslagene. Byretten konkluderer slik:
Retten skal vurdere om de saksøkte har opptrådt så aktsomt som man med rimelighet kan kreve i handlingssituasjoner av den foreliggende art, slik situasjonen fremsto på handlingstidspunktet.
Lagmannsretten er enig med byretten i det som foran er sitert.
Lagmannsretten finner grunn til å bemerke at det ikke fremgår av byrettens premisser at den har tolket borettslagsloven slik at det bør legges en mild aktsomhetsnorm til grunn ved vurderingen av om et styre i et borettslag skal pålegges erstatningsansvar etter loven §87a. Byretten har - etter lagmannsrettens syn med rette - gitt uttrykk for at det ikke i enhver situasjon kan legges til grunn samme aktsomhetsnivå for borettslagsstyrer og styrene i et aksjeselskap og at spørsmålet om styrene har opptrådt tilstrekkelig aktsomt, må bero på en konkret vurdering av styrets handlemåte i den situasjon som forelå da vedtakene ble truffet. Når styret har foretatt en forsvarlig vurdering, kan det ikke utløse erstatningsansvar om det senere viser seg at en annen avgjørelse hadde vært å foretrekke, jf uttalelser i høyesterettsdom inntatt i Rt-1991-119. Borettslagets anførsel om at byretten har lagt en uriktig aktsomhetsnorm til grunn for dommen, kan etter dette ikke føre frem.
Når det gjelder vindusutskiftningen, la byretten til grunn at borettslaget ikke hadde ført bevis for at det hadde lidt et økonomisk tap ved at entreprise ikke ble sendt ut på anbud. Byretten fant at unnlatelsen av å sende entreprisen på anbud og ikke be om sakkyndig vurdering av det foreliggende tilbud fra byggmester Ole-Seth Andersen, var en feil, men at de beslutninger som ble truffet under de foreliggende omstendigheter, ikke var erstatningsbetingende uaktsomme. Etter bevisføringen i lagmannsretten er det ikke holdepunkter for at byretten har lagt feil bevisbedømmelse til grunn for dommen.
Lagmannsretten legger til grunn at det i begynnelsen av 1980årene var på det rene at spesielt soveromsvinduene i borettslaget var i en elendig forfatning. Frem til 1984 var det skiftet ut 37 vinduer, men enkeltvise innkjøp og montering viste seg uforholdsmessig kostbart. Styret var bundet til å skifte til vinduer av samme format og type som de som allerede sto der, både av fasademessige og ventilasjonstekniske grunner. Styret besluttet i 1984 å gå til innkjøp og montering av i alt 200 av 413 vinduer. En rekke vindusprodusenter og entreprenører ble kontaktet over telefon, men ingen var interessert i å gi pristilbud. Man ønsket ikke å omstille maskinene for produksjon av et så lite antall spesielle vinduer, og byggemarkedet var overopphetet. Styret følte et press fra andelseierne om fortgang i vindusutskiftningen, idet vinduene var trekkfulle og vann trengte inn. På denne bakgrunn kan lagmannsretten ikke se det var uaktsomt av styret å unnlate å sende entreprisen ut på anbud. En tidligere anførsel om at det skal ha foreligget en underhåndsavtale mellom Ole-Seth Andersen og styret som skulle betinge økonomiske fordeler for styremedlemmene personlig, er frafalt under saken.
Borettslaget har anført at soveromsvinduene i det nærliggende Ammerudlia borettslag, som Ammerudkollen borettslag hadde nær kontakt med, ble skiftet ut 1985/86 for kr 4016 pr. stk. Disse vinduene er imidlertid etter lagmannsrettens vurdering ikke sammenlignbare med vinduene i Ammerudkollen borettslag. De hadde ikke de spesielle vertikale lufteluker og hadde kun to lag glass. Det er noe uklart om det var energiglass eller ikke. Vinduene var av enkel standard type. I Ammerudkollen borettslag var vinduene spesielle med vertikale lufteluker, tre lag glass samt utforinger og belistninger. Ammerudlia borettslag kunne dessuten bestille ca 1800 vinduer, og en så stor ordre gir vesentlig rimeligere pris pr. vindu. Ved brev av 28. august 1992 oppnevnte lagmannsretten ingeniør Geir Alstad ved Norges Byggforskningsinstitutt for å få en skriftlig erklæring om den tekniske kvaliteten på vinduer innsatt i Ammerudlia borettslag og få en sammenligning med vinduer innsatt i Ammerudkollen borettslag. Ingeniør Alstad avga sin erklæring 16. november 1992 og konkluderte bl.a. med at en nøyaktig sammenligning av de to typer vinduskonstruksjoner vanskelig lar seg gjennomføre da de i prinsippet er ganske forskjellige.
Lagmannsretten er blitt stående ved at det ikke er ført bevis for at borettslaget ville ha kommet gunstigere ut økonomisk om styret hadde sørget for å sende entreprisen ut på anbud. Det er ikke holdepunkter for å hevde at styret i vindusutskiftningssaken har hatt noe annet motiv enn å handle til borettslagets beste.
Når det gjelder spørsmålet om styreansvar for eventuelt tap ved at styret ikke forfulgte rettslig et refusjonskrav mot FLYBO for omkostninger ved vannskadene i leilighetene nr. 318 og 418, viser lagmannsretten til byrettens utførlige premisser, som lagmannsretten tiltrer.
Det er heller ikke for lagmannsretten fremkommet momenter som gir sikre opplysninger om årsaken til vannutstrømningen i leilighet 418, som på det tidspunkt var eid av FLYBO, men som sto tom da vannskaden inntraffødt xx.xx.1984. Det er ingen ytterligere opplysninger om hvorfor ikke vannet ble tatt unna av sluket på badet. Det er på det rene at skaden ble oppdaget av styrets formann, som bodde i leilighet nr. 318 like under, og straks meldte fra til OBOS' vedlikeholdsavdeling, som sendte en inspektør for å besiktige leilighetene 28. samme måned. I den skaderapport som fulgte, er årsaken til vannutstrømningen overhodet ikke nevnt. Styrets formann har i sin partsforklaring forklart at OBOS' vedlikeholdsavdeling ga uttrykk for at man straks kunne sette i gang utbedringsarbeidene, som var meget omfattende, særlig i leilighet 318, som måtte gjennomgå fullstendig nyoppussing etter uttørking. Når det gjaldt forholdet til forsikringsselskapet, ble det uttalt at dette "tar vi oss av på vanlig måte". Det er ikke gjort sannsynlig ved bevisføringen for lagmannsretten at dette er uriktig. Den 30. juli 1984 mottok styret brev fra OBOS, Vedlikeholdsavdelingen, der det redegjøres for hva OBOS har foretatt seg i saken, sies noe om skadenes art og omfang, og hvor det heter til slutt: "Utbedringsarbeidene anser vi å være en borettslagssak". Styremedlemmene har i sine partsforklaringer uttalt at de oppfattet dette som et klarsignal til å fortsette utbedringsarbeidene og utgiftsføre omkostningene. Men det ble ikke oppfattet slik at OBOS ga uttrykk for at skademelding til forsikringsselskapet ikke var sendt på vanlig måte. Ut over høsten var styret av den oppfatning at skaden ville bli dekket av forsikringsselskapet, og at det ikke var oppfordring til å undersøke dette nærmere. Under de foreliggende omstendigheter kan lagmannsretten ikke se at styret har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt i relasjon til forsikringsspørsmålet.
Når det gjelder forholdet til FLYBO, viser lagmannsretten til byrettens premisser og innskrenker seg til å bemerke at regresskravet overfor FLYBO sto ved lag i 1987 da det nye styret i borettslaget tiltrådte. Det nye styret hadde mulighet til selv å forfølge kravet. Lagmannsretten kan ikke se at byretten har lagt feil bevisvurdering til grunn, og anken kan heller ikke på dette punkt føre frem.
Lagmannsretten finner grunn til å tilføye at det ikke er holdepunkter i saken for en tidligere fremsatt anførsel om at utbedringsarbeidene ble mer kostbare enn det var saklig grunn til eller at styreformannen har beriket seg ved å få en standardhevning på sin leilighet. De samlede utgifter i forbindelse med istandsettelse av leilighet 318 beløp seg til kr 174165. Lagmannsretten kan ikke se at omkostningene er høyere enn det som man må regne med ved totalrenovasjon av en slik leilighet. Det fremgår for øvrig av byrettens dom at borettslaget under hovedforhandlingen frafalt anførselen om at det var foretatt en standardhevning ved vannskadereparasjonen i styreformannens leilighet. Lagmannsretten går ikke inn på spørsmålet om borettslaget er avskåret fra å fremme denne anførsel for lagmannsretten, idet man etter bevisføringen legger til grunn at det ikke skjedde noen standardhevning av styreformannens leilighet ut over det som normalt skjer når en leilighet blir oppusset. Den standardhevning som har vært nevnt, er i første rekke at det er lagt keramiske fliser på gulvene i badet, kjøkkenet og entréen. Det er ikke bestridt under lagmannsrettsbehandlingen at flisene er bekostet av styreformannen personlig.
Borettslaget har gjort gjeldende at det skjedde en vesentlig økning av utgifter til styremøtene i 1986, at de dette året kom opp i kr 83311, og at styremedlemmene må være erstatningsansvarlige for møteutgifter ut over det som er å anse som rimelig for et borettslag av denne størrelse. Det hevdes at styret har misbrukt borettslagets midler fordi det ikke har tilpasset styreutgiftene til borettslagets vanskelige økonomi.
For lagmannsretten er foretatt en bred gjennomgåelse av praktisk talt samtlige fakturaer som har med møteutgiftene å gjøre, og parter og vitner har fått anledning til å gi sine kommentarer. Lagmannsretten har derfor et bedre grunnlag for å kunne vurdere dette saksforholdet enn byretten hadde, jf byrettens dom side 29.
På samme måte som byretten, finner lagmannsretten det hensiktsmessig å sondre mellom de utgifter som er kommet styret selv til gode og utgifter som knytter seg til tiltak for beboerne, andre tillitsmenn samt gaver til personer som har utført arbeid og særlige tjenester for borettslaget. Når det gjelder de sistnevnte, som bl.a. omfattet tillitsmannsfest på Lilloseter én gang i året, dugnadsarrangementer, høstfest for nye tillitsmenn, åpent styremøte hver mandag ettermiddag hvor mineralvann og øl var tilgjengelig for alle som ønsket å møte, samt gaver til personer man mente hadde utført et godt arbeid for borettslaget eller ytet særlige tjenester, har byretten uttalt:
Disse utgifter er pådratt borettslaget for å skape miljø, for å belønne innsats og for å være en spore til rekruttering til tillitsmannsapparatet. Retten finner disse utgifter legitime, også i det omfang de synes å forekomme her.
Lagmannsretten er enig i disse betraktninger. Utgifter av denne karakter er ikke uvanlige i store borettslag. Hvor mange penger et borettslag finner det rimelig å bruke på slike formål, vil variere fra borettslag til borettslag og fra ett styre til et annet. Lagmannsretten kan ikke se at styret har misbrukt borettslagets midler. Hvis generalforsamlingen kommer til at utgiftene til slike formål er for store i forhold til borettslagets samlede økonomi, bør den selv trekke opp strengere retningslinjer for styret, men det er ikke gjort her. Lagmannsretten har heller ikke funnet så grove mangler ved bilagene at det gir grunnlag for erstatningsansvar for styremedlemmene.
De utgifter som gjelder styret selv, knytter seg til transport (spesielt drosjeregninger) og utgifter til diett. Den utgiftspost som er kommet i fokus, er restaurantbesøk på Den Gyldne Elefant. Utgiftene var i 1986 ca kr 32000. Bilagene fra restauranten gir ikke opplysninger om hva som er servert av mat og drikke. Restauranten hadde ikke skjenkerett for brennevin.
Styret har gitt uttrykk for at arbeidsmengden steg kraftig etter at man for å spare penger gjennomførte en revisjon av forretningsførerkontrakten med OBOS. Besparelsen var på kr 27712,-. Når man fant å kunne holde noen møter på restaurant, skyldtes det at det enkelte ganger var så mange saker å behandle at man ikke rakk å komme hjem til middag.
Lagmannsretten er enig i at styret i flere år hadde vært meget aktivt, og at den forenklede forretningsførerkontrakten med OBOS innebar en betydelig økning i arbeidsmengden. Det kan forklare en vesentlig del av de utgiftene styret brukte på seg selv i 1986. Selv om restaurantbesøk i forbindelse med møter har hatt et visst omfang, kan lagmannsretten ikke se at utgiftene var et misbruk av borettslagets midler. Diett i forbindelse med styremøter må i noen grad ansees som legitime utgifter. Under de gitte forhold kan lagmannsretten ikke se at styret har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med møteutgiftene. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gå nærmere inn på om styret har handlet kritikkverdig.
Lagmannsretten finner etter det resultat den er kommet til ikke grunn til å komme inn på subsidiære anførsler.
Anken har vært forgjeves. Under henvisning til hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd skal den tapende part erstatte motpartens saksomkostninger. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger særlige omstendigheter som bør frita for det.
Advokat Kjell Holden har lagt frem omkostningsoppgave for lagmannsrettsbehandlingen og krevet kr 175000 for forberedende arbeid, kr 72000 for ankeforhandlingen og dekket kr 5500 i utgifter ellers, til sammen kr 254000,-.
Advokat Tom Medalen har lagt frem omkostningsoppgave og har krevet kr 165000,- for forberedende arbeid, kr 72000,- for ankeforhandlingen og dekket utgifter med kr 4000,-, til sammen kr 241000,-. Salærkravene er høye. Lagmannsretten bemerker imidlertid at saksforberedelsen for begge advokater har vært meget omfattende og tidkrevende, og at den ankende part selv i atskillig utstrekning har bidratt til at saken for lagmannsretten fikk et betydelig omfang. Det er ikke fra motparten fremkommet innsigelser mot omkostningsoppgavene, som legges til grunn.
Lagmannsretten skal bemerke at det er en hovedregel at parter i en sivil tvist bare rent unntaksvis får godtgjørelse gjennom saksomkostningsavgjørelsen for det arbeid parten personlig har måttet utføre i anledning saken. Det skal meget sterke grunner til for at det kan skje, jf Rt-1987-1563. Slike særlige grunner sees ikke å foreligge i denne saken. Det er da lagt vekt på den omfattende advokatbistand parten har hatt.
Også når det gjelder erstatning for tapt arbeidsfortjeneste, er det festnet praksis for at dette vanligvis ikke innvilges. Det følger imidlertid av ordlyden i tvistemålsloven §176 annet ledd at domstolene kan tilkjenne en part erstatning for nødvendige utgifter i forbindelse med saken. Lagmannsretten finner det rimelig at en part kan få dekket tap i arbeidsfortjeneste når ankeforhandlingen har vart i flere dager. Også sakens karakter vil telle med ved avgjørelsen. Det er imidlertid en forutsetning at tapt arbeidsfortjeneste dokumenteres, og at erstatningen begrenses til det antall dager det var nødvendig å være til stede i retten.
Kjell Sande har som formann i styret i borettslaget spilt en sentral rolle i saken. Det var etter rettens skjønn nødvendig at han var til stede. Han har krevet dekket tapt arbeidsfortjeneste for 200 timer á kr 200,-, som imidlertid også inkluderer befaring og kontroll av utdrag. Det er dokumentert at han har søkt om og fått innvilget permisjon uten lønn fra sin stilling. Etter dette tilkjennes Kjell Sande erstatning for tapt arbeidsfortjeneste i 8 dager á 7,5 timer med kr 200,- pr. time, i alt kr 12000,-. Utgifter ved befaring, kontroll av utdrag og til kopiering, erstattes ikke.
Tor Pedersen har krevet erstatning for tapt arbeidsfortjeneste og har dokumentert at han er trukket i lønn med kr 6770,-. Lagmannsretten finner at hans nærvær under ankeforhandlingen var nødvendig i 4 dager og tilkjenner ham erstatning for tapt arbeidsfortjeneste med kr 3869,-.
Vidar Magnussen, Egil Clausen og Grethe Michelsen har også krevet erstatning for tapt arbeidsfortjeneste. Det foreligger imidlertid for deres vedkommende ikke dokumentasjon for at de er eller blir trukket i lønn under fraværet. Erstatning for tapt arbeidsfortjeneste kan da ikke tilkjennes.
For ankemotpartene gjelder at de alle også har krevet erstattet reiseutgifter i anledning saken. Utgiftene er ikke nærmere begrunnet eller dokumentert. Lagmannsretten kan ikke se at det er sannsynliggjort at rettssaken har medført større utgifter til reiser enn det de ville ha hatt om de hadde vært i ordinært arbeid og tar ikke kravene til følge.
I tillegg til de forannevnte omkostninger må den ankende part betale utgiftene til fagkyndige meddommere med til sammen kr 64350,-.
Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til byrettens omkostningsavgjørelse, og byrettens dom blir derfor å stadfeste så langt den er påanket.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Byrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ammerudkollen borettslag til Kjell Sande, Vidar Magnussen, Grethe Michelsen, Egil Clausen og Thor Pedersen 495000 - firehundreognittifemtusen - kroner.
3. Ammerudkollen borettslag betaler til Kjell Sande og Thor Pedersen erstatning for tapt arbeidsfortjeneste med henholdsvis 12000 - tolvtusen - kroner og 3869 - tretusenåttehundreogsekstini - kroner.
4. Ammerudkollen borettslag betaler utgiftene til fagkyndige meddommere med i alt 64350 - sekstifiretusentrehundreogfemti - kroner.
5. Oppfyllelsesfristen etter domsslutningens poster 2, 3 og 4 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.
Ankeforhandling i ovennevnte sak varte i 8 dager fra 20. til 29. oktober 1993. Det har vært holdt domskonferanse, og avhjemlingsmøte fant sted 15. november 1993.
Ingeniør/entreprenør Rune H. Heder og murmester/ingeniør Olaf Müller Ellefsen har deltatt som fagkyndige meddommere. De har oppgitt sitt tap i arbeidsfortjeneste til kr 32175 hver. De er begge selvstendige næringsdrivende med egne kontorer. De har benyttet satsen kr 495,- pr. time, som de hevder ligger under den timesats de fakturerer for tjenester i deres næringsvirksomhet.
Timeforbruket er satt slik: Rettsmøter 44 1/2 time Saksforberedelse, sakkyndige vurderinger 8 timer Domskonferanse 1 1/2 time Domsgjennomgåelse og avhjemling 2 timer Reisetid 9 timer
Til sammen: 65 timer
Lagmannsretten godtar at timesatsen kr 495,- er benyttet og godtar det medgåtte timetall. I medhold av salærinstruksens §1-4, tilkjennes meddommerne erstatning for tapt arbeidsfortjeneste for 65 timer hver, jf foran. Det er ikke gitt salær i tillegg til erstatning for tapt arbeidsfortjeneste.
Slutning:
1. Ingeniør Rune H. Heder: 65 timer á kr 495 kr 32175,-
2. Ingeniør Olaf Müller Ellefsen: 65 timer á kr 495 kr 32175,-