RG-1995-268

Instans:	Agder lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-07-12
Publisert:	RG-1995-268 (40-95)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kristiansand byrett Nr 1989-00032 - Agder lagmannsrett LA-1993-00616 B (se RG-1995-268). Anket til Høyesterett - anken nektet fremmet, se HR-1995-00041.
Parter:	Saksøker: Kristiansand kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte, Kristiansand). Saksøkt: Eilif Timenes m.fl (Prosessfullmektig: H.r.advokat Kåre Ødegaard, Oslo).
Forfatter:	1. Lagdommer Trude Sæbø, skjønnsstyrer med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §32, §38, §39, §4, §54, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973), Odelsloven (1974) §73, §10, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Agder lagmannsrett avhjemlet den 3. august 1992 overskjønn i sak mellom Kristiansand kommune som saksøker og Eilif Timenes, Kåre Timenes, Andreas Berhus, Erling Berhus, Ånund Saltrøe og Arne Timenes som saksøkte. Grunnlaget for skjønnet, omfanget av de arealer som erverves og sakens bakgrunn for øvrig fremgår av skjønnsgrunnene. Ved overskjønnet ble erstatningene satt slik det fremgikk for hvert enkelt takstnummer, og det ble gitt erstatning for grunn regulert til friareal og friluftsområde med kroner 3 pr. kvm, og erstatning for grunn regulert til industri med kroner 11 pr. kvm. Videre ble det gitt en erstatning på kroner 11 pr. kvm for noen parseller som i reguleringsplanen var avsatt til forretninger, kontor m.v., men hvor planen ikke var blitt stadfestet av Miljøverndepartementet. For så vidt angår de sistnevnte parseller var det tale om avtaleskjønn etter skjønnsloven §4, men med de samme skjønnsforutsetninger som for ekspropriasjonsskjønnet etter den stadfestede reguleringsplanen.

Overskjønnet ble påanket både av de saksøkte og av saksøker. Anken fra de saksøkte ble nektet fremmet til Høyesterett. Det samme ble saksøkers anke på ett punkt, nemlig uriktig anvendelse av ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd i forhold til opparbeidelse av Barstølveien fra Timeneskrysset frem til ekspropriasjonsfeltet. Derimot førte saksøkers anke frem for så vidt gjaldt spørsmålet om fradrag for verdiøkning etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd for verdiøkning på grunn av utbygging av E-18 fra Kristiansand frem til Dyreparken og planfritt kryss E-18/Barstølveien. Lagmannsrettens overskjønn ble ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse av 30. juni 1993 opphevet for så vidt gjaldt dette punktet i kommunens anke.

Etter dette forlangte Kristiansand kommune i medhold av skjønnsloven §39 nytt overskjønn med ny skjønnsbestyrer og nye skjønnsmenn. Som det vil fremgå av gjengivelsen nedenfor av partenes anførsler, er det uenighet om hva Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse egentlig innebærer, det vil si i hvor stor grad det tidligere overskjønn er opphevet. Det er imidlertid klart at erstatning for grunn regulert til friareal og friluftsområde er endelig fastsatt ved det tidligere overskjønn.

For øvrig skal bemerkes at saken i forhold til Arne Timenes ble hevet ved kjæremålsutvalgets kjennelse.

Nytt overskjønn ble holdt i Kristiansand den 25. og 26. mai 1994. For saksøker møtte eiendoms- og utbyggingssjef Ole Dag Myhrstad, som avga forklaring. Av de saksøkte møtte Eilif Timenes, Kåre Timenes og Ånund Saltrøe. Erling Berhus er avgått ved døden, og for hans dødsbo møtte Åse Hansen. Videre var det sakkyndige vitnet sivilingeniør Bjarne Fjeldal til stede under skjønnsforhandlingene. Han forklarte seg for retten, og i tillegg ble det ført to andre vitner. Det ble dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken, samt foretatt befaring av de arealer som skal erverves.

Kristiansand kommune ved advokat Tofte har i hovedsak anført:

Det fremgår av punkt 3.2 i slutningen i Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse at Agder lagmannsretts overskjønn av 3. august 1992 kun er opphevet for så vidt gjelder spørsmålet om fradrag for eventuelle verdiøkninger som følge av investeringer på E-18, herunder planfritt kryss med Barstølveien. Det må etter dette være klart at det eneste lagmannsretten skal gjøre i den nye overskjønnet er å vurdere et slikt fradrag i den erstatningen på kroner 11 pr. kvm som ble fastsatt ved det tidligere overskjønnet. Man skal altså ikke se det slik at selve erstatningsfastsettelsen er opphevet, og skal prøves på nytt fullt ut.

Når det mot dette er anført at overskjønnet ble opphevet på grunn av mangelfulle skjønnsgrunner som gjør det uklart om det i det forrige overskjønnet ble foretatt fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd, vil saksøker hevde at det fremgår klart av overskjønnet at det ikke er gjort fradrag. Det er derfor ingen fare for at det gjøres fradrag to ganger.

De saksøkte har vist til ekspropriasjonserstatningsloven §10 hvoretter erstatningen skal fastsettes ut fra verdien på det tidspunkt skjønnet avhjemles. Denne bestemmelsen er imidlertid ikke absolutt. En parallell har man i odelsloven §73 om tilleggstakst i tilfeller hvor det inntrer vesentlige endringer ved en eiendom etter at odelstakst er avholdt. Dette prinsippet ble for øvrig fastslått allerede i Rt-1975-636.

Ettårsfristen for innløsning av eiendommen etter at skjønnet er rettskraftig, som de saksøkte har vist til, gjelder heller ikke absolutt. Selv om for eksempel grunnerstatningen blir rettskraftig avgjort ved et underskjønn, mens det blir avholdt overskjønn vedrørende ulempeerstatning, plikter eksproprianten ikke å innløse grunnen innen ett år etter at grunnerstatningen er rettskraftig. Fristen regnes fra det tidspunkt overskjønnet er rettskraftig, og dermed alle erstatningsspørsmål er rettskraftig avgjort.

Når det gjelder det fradrag som skal gjøres i medhold av ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd, anføres at utbyggingen av E-18 fra Kristiansand frem til Dyreparken i løpet av de siste 10 årene, samt det planfrie krysset E-18/Barstølveien, har ført til en vesentlig verdiøkning av tomtearealene. Før utbedringen av E-18 begynte, var trafikkforholdene så vanskelige at det var liten utbygging østover fra Kristiansand. Gode kommunikasjoner er av vesentlig betydning for tomteverdien.

Subsidiært, dersom de saksøkte skulle få medhold i at det tidligere overskjønns fastsettelse av erstatning for tomtearealet er opphevet, anføres at selv om renten er lavere nå enn da det tidligere overskjønn ble holdt og det kan merkes en viss oppgang i interessen for næringseiendommer og næringstomter, er det langt igjen før man får samme situasjon som i oppgangstiden på 80-tallet. Det er pr. i dag neppe noen interesse for å kjøpe tomtearealet samlet. Hverken entreprenører eller investorer er interessert i å kjøpe utbyggingsområder hvor utnyttelsen ligger langt frem i tiden. Det kan nok være mulig i noenlunde nær fremtid å selge tomter som ligger helt inntil Barstølveien. For størstedelen av området er det imidlertid tale om et tidsperspektiv på 10-20 år før det kan tenkes solgt. Det vises her til at den eldste delen av Randesund industriområde nå har vært under utbygging i ca 15 år, og det er her fortsatt tomter igjen.

De saksøkte har bestridt at den fremlagte oversikten over de priser som tidligere er oppnådd ved salg av tomter, har interesse. De har vist til at det frem til 1984 var prisregulering av tomtepriser, samt at den tidligere ekspropriasjonserstatningsloven av 1973 førte til lavere erstatninger enn den nye 1984-loven. Saksøker vil her anføre at prisreguleringen og 1973-loven førte til det samme prisnivå, samt at 1984-loven ikke innebar vesentlige endringer i forhold til 1973-loven slik den ble tolket i rettspraksis. Derfor er oversikten over priser i 1970-årene og begynnelsen av 1980-årene relevant. Den eneste forskjellen er at man i 70- og 80-årene hadde høykonjunktur, mens man på slutten av 80-tallet fikk nedgangstider, som har ført til lavere tomtepriser nå enn det var på 70- og 80-tallet.

Når de saksøkte har vist til forhandlingene mellom partene i 1988 og 1989, må man ta i betraktning at de tilbud som da ble fremsatt fra kommunens side, var preget av den høye inflasjon og den store etterspørsel etter fast eiendom som man hadde hatt i 80-årene.

Videre vises til at de saksøkte får erstatning av kommunen for de områder som er regulert til friareal og friluftsområde. Ved frivillig salg må det antas at de saksøkte ville ha fremsatt krav om at en eventuell kjøper skulle overta også disse arealene sammen med de arealene som er regulert til industri. Dette ville trykket prisen for de rene industriarealer. Det er også en mulighet for at det i et slikt tilfelle ville blitt fremsatt krav om at en privat utbygger måtte være med å dekke utgiftene til forlengelsen av Barstølveien frem til krysset med E-18 ved Dyreparken. Det erkjennes at det er en del usikkerhet på dette punkt. Men en slik usikkerhet influerer på den pris som kan oppnås, og det samme gjør den usikkerhet som hefter ved at utbyggingen av arealene må påregnes å skje til dels ganske langt inn i fremtiden. Konklusjonen blir at prisen i dag for det samlede areal ligger ned mot bruksverdien, og klart under kroner 11 pr. kvm.

Saksøker har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet fremmes til fastsettelse av de beløp som skal gå til fradrag i de ved Agder lagmannsretts overskjønn av 3. august 92 fastsatte erstatninger og som skyldes verdiendringer som kan tilbakeføres investeringer på E-18, herunder planfritt kryss med Barstølveien."

De saksøkte ved advokat Ødegaard har i hovedtrekk anført:

Kommunen vil begrense temaet for skjønnet til spørsmålet om fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd for investeringer på E-18 og krysset E-18/Barstølveien ved Dyreparken. Kjæremålsutvalget har tatt til følge kommunens anke på et punkt og opphevet på grunn av feil ved saksbehandlingen, d.v.s. mangelfulle skjønnsgrunner.Dette må innebære at selve slutningen i det tidligere overskjønn er opphevet, det vil si erstatningsfastsettelsen. Det foreligger ikke da lenger noen rettskraftig avgjørelse av erstatningsspørsmålet. Det nye skjønnet må foreta en ny erstatningsfastsettelse ut fra de synspunkter kjæremålsutvalget har gitt uttrykk for. Den tidligere erstatningsfastsettelse på kroner 11 pr. kvm er opphevet, og det må foretas et nytt skjønn og en ny erstatningsfastsettelse. Det følger av ekspropriasjonserstatningsloven §10 at man skal legge verdien på avhjemlingstidspunktet til grunn når arealene ikke er tiltrådt. Hvis man skal følge kommunens syn, må man se bort fra bestemmelsen i §10.

Kommunens anførsel vedrørende odelstakster gjelder ikke ved ekspropriasjonsskjønn. Avgjørelsen i Rt-1975-636 er uten betydning. Når det holdes etterskjønn, er det en forutsetning at eiendommen er tiltrådt, og verdsettelse skjer ut fra tiltredelsestidspunktet med tillegg av eventuelle renter.

Dersom man følger kommunens syn, er det også en mulighet for at det kan bli gjort fradrag to ganger for eventuell verdiøkning på grunn av utbedringen av E-18 og krysset ved Dyreparken, ettersom det er uklart om det ble gjort slikt fradrag ved det forrige skjønnet.

Endelig vises til ettårsfristen for fullbyrding av skjønn. Det er nå gått snart to år siden det forrige overskjønnet.

Etter dette skal lagmannsretten nå på fritt grunnlag fastsette erstatningen for de arealer som er regulert til industri, og de arealer som ligger innenfor den del av reguleringsplanen som ikke ble stadfestet, men som partene er enige om skal erstattes som industritomter. Erstatningen for den grunn som er regulert til friareal og friluftsområde er rettskraftig fastsatt til kroner 3 pr. kvm.

Herredsretten fastsatte ved sitt skjønn lik erstatning for hele det området om erverves ut fra strøkspris, og ved det forrige overskjønnet argumenterte de saksøkte for at det burde gis erstatning etter strøkspris. Det er nå rettskraftig avgjort at det ikke skal gis strøkspris. Ved erstatningsfastsettelsen for tomtearealet må det da tas i betraktning at det er tale om områder som i sin helhet skal brukes til industriformål, og dette betinger en høyere erstatning enn om man legger til grunn strøkspris, som også innbefatter "grønne" områder som ikke kan bebygges.

Fra kommunens side er det fremlagt priser ved tidligere tomteerverv i Randesundsområdet. Området er utbygd over en 20-årsperiode, og det anføres at prisene fra 70-årene og begynnelsen av 80-årene ikke er sammenlignbare. For det første var det prisregulering frem til 1984. Dernest anføres at 1973-loven om ekspropriasjonserstatning virket pristrykkende. Denne loven hadde et annet utgangspunkt for fastsettelse av ekspropriasjonserstatning enn 1984-loven, som fastsetter i §5 at man skal gå ut fra salgspris basert på den påregnelige utnyttelse av området. Reglene om fradrag på grunn av offentlige investeringer er også annerledes.

Rent faktisk har situasjonen i Randesundsområdet endret seg i forhold til 70-årene og begynnelsen av 80-årene, idet området opprinnelig var uten tekniske anlegg. Den eldste del av Barstølveien samt vann- og kloakkledning langs denne er investeringer som klart har økt verdien av en del av de arealer som nå erverves, og som nå er så gamle at man ikke skal gjøre fradrag for verdiøkningen ved erstatningsfastsettelsen. Dette er klart etter at kommunens rettsanvendelsesanke på dette punkt ikke førte frem. Det vises også til forhandlinger mellom partene i 1988-89 om frivillig erverv, hvor kommunen tilbød kroner 11,50 pr. kvm, mens grunneierne forlangte kroner 14. Dette var på et tidspunkt hvor det ved skjønn ville vært riktig å gjøre fradrag for disse eldre anlegg.

Ved verdifastsettelsen er tomtearealenes beliggenhet og beskaffenhet det avgjørende. Randesund ligger i nær tilknytning til områder øst for Kristiansand som er utviklet særlig etter at man fikk Varoddbrua i 1950-årene, nær flyplassen, Dyreparken, travbanen og Sørlandssenteret. En del av arealene ligger inntil den gamle Barstølveien, og må betraktes som byggeklare tomter. Det erkjennes at bygging videre innover i området betinger utbygging av vei, vann og kloakk fra Barstølveien.

Arealene er lette å bebygge. Når det gjelder opparbeidelseskostnader, vises til beregninger foretatt av det sakkyndige vitnet Fjelldal. Kommunens innvendinger mot disse beregninger bygger til dels på spekulasjoner om fremtidig utvikling.

Ved erstatningsfastsettelsen er det tre faktorer som er av betydning, nemlig netto tomteverdi, tidsperspektivet for omsetning av tomtene, samt den rentefot det skal kapitaliseres etter. Det anføres at det idag vil være riktig å kapitalisere etter en rentefot på 7 %. Videre erkjennes det at man må se utbyggingen i et visst tidsperspektiv - det er ikke i dag mulig å selge hele arealet til full pris. Situasjonen når det gjelder omsetning av næringstomter er imidlertid lysere idag enn den var i 1991 og 1992. Det anføres at det er påregnelig at hele arealet vil kunne bli solgt i løpet av en periode på 10-12 år, og kanske raskere. Det er nødvendigvis her tale om en skjønnsmessig vurdering, men eventuell usikkerhet på dette punkt må gå ut over kommunen, ut fra prinsippet om at de saksøkte har krav på full erstatning.

Når det gjelder fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd for verdiøkning på grunn av investeringer yngre enn 10 år, erkjennes at det skal gjøres fradrag for eventuell verdiøkning på grunn av forlengelse av Barstølveien frem til E-18 ved Dyreparken, krysset E-18/ Barstølveien ved Dyreparken, samt utbedringene av E-18 mellom Kristiansand og Dyreparken. Det anføres imidlertid at disse investeringer ikke har ført til så stor verdiøkning av det areal som erverves. Det er her tale om industritomter, og for bedrifter på disse tomtene er den tidligere veiadkomst langs den eldre del av Barstølveien og kryssløsningen mellom denne veien og E-18 tilfredsstillende. Muligheten for gjennomkjøring på Barstølveien samt krysset med E-18 ved Dyreparken har åpenbart hatt langt større betydning for Dyreparken og Sørlandssenteret med de forretninger som der ligger inntil E-18. Heller ikke har utbedringen av E-18 hatt så stor betydning. Dette har også større betydning for forretninger, som er avhengig av kundetilstrømning.

Avslutningsvis bemerkes at det kan være riktig å vurdere de enkelte deler av arealene noe forskjellig ved verdsettelsen, ettersom en del av området er byggeklare tomter som ligger helt inntil den gamle Barstølveien, mens utbygging av arealer som ligger lenger unna Barstølveien vil betinge større investeringer i tekniske anlegg.

De saksøkte har nedlagt slik påstand:

"1. De saksøkte tilkjennes full erstatning etter ny fullstendig vurdering av grunnverdien på avhjemlingstidspunktet i samsvar med reglene i vederlagsloven §10.

2. De saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til teknisk og juridisk bistand."

Lagmannsretten skal bemerke:

Kristiansand kommune har anført at Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse innebærer at lagmannsretten ved det nye overskjønnet i den erstatning på kroner 11 pr. kvm som ble fastsatt i det tidligere overskjønnet, skal gjøre fradrag for verdiøkning som skyldes bedre veiforbindelse på E-18 mellom Kristiansand sentrum og Randesund industriområde samt det nye krysset mellom E-18 og Barstølveien ved Dyreparken. Det skal bemerkes at det ikke er noen uenighet mellom partene om at det etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd skal ses bort fra eventuelle verdiendringer som skyldes utbedring av E-18 mellom Kristiansand og Dyreparken og det nye krysset mellom E-18 og Barstølveien foretatt i løpet av de siste 10 årene før hovedforhandlingen i underskjønnet tok til. Uenigheten på dette punkt gjelder spørsmålet om de nevnte investeringer har medført noen økning av betydning i verdien av de aktuelle arealer.

Ved overskjønnet av 3. august 1992 ble det fastsatt erstatning for det grunnareal som skal erverves. De arealer som er regulert til friareal og friluftsformål, ble erstattet etter bruksverdi med en erstatning på kroner 3 pr. kvm. Resten av arealene ble erstattet som industritomter etter salgsverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5, med en erstatning på kroner 11 pr. kvm. Kommunen anket over erstatningsfastsettelsen for industriarealene med den begrunnelse at §5 tredje og fjerde ledd var uriktig anvendt. Kjæremålsutvalgets opphevelse er begrunnet med saksbehandlingsfeil, nemlig uklare skjønnsgrunner som hindret prøvelse av lovanvendelsen for så vidt angikk §5 fjerde ledd.

Etter skjønnsloven §38 kan et overskjønn påankes til opphevelse på grunn av feil i saksbehandlingen eller rettsanvendelsen. Det er klart at et overskjønn kan påankes delvis. Etter rettens syn må imidlertid anken i så fall knyttes til en selvstendig del av overskjønnet. Dette er helt klart når det gjelder overprøving av et underskjønn i form av overskjønn, jfr. skjønnsloven §32. Etter rettens syn må imidlertid det samme gjelde ved anke over overskjønn. Det vises for så vidt til Dragsten og Vislies kommentar til skjønnsloven side 227, hvor det i kommentaren til §38 er vist til §32, hvor det i annet ledd er bestemt at selvstendige deler av et skjønn kan overprøves særskilt. Hvis det for eksempel ved et overskjønn er fastsatt erstatning for grunn etter tomteverdi, og dessuten særskilt erstatning for nærføringsulemper, kan hver av disse erstatningspostene påankes isolert. Det er imidlertid en forutsetning at de forskjellige erstatningskravene er avgjort særskilt. I det foreliggende tilfellet ble det ikke i overskjønnt først fastsatt erstatning etter salgsverdi ut fra forholdene i dag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 første og annet ledd, og deretter foretatt fradrag for verdiendringer etter §5 tredje og fjerde ledd. Det vises for så vidt til side 18 i overskjønnet, hvor det klart fremgår at det ved fastsettelsen av erstatningen på kroner 11 pr. kvm er sett bort fra verdiøkning som skyldes at Barstølveien er forlenget frem til E-18 ved Dyreparken, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd, uten at dette fradraget er fastsatt til noe bestemt beløp. Etter lagmannsrettens syn er dette også en naturlig fremgangsmåte ved fastsettelse av erstatning etter §5. Man vurderer hva grunnen kunne selges for dersom de investeringer som det skal ses bort fra etter §5 fjerde ledd, ikke hadde vært foretatt. Dette innebærer etter lagmannsrettens syn at kommunens anke må anses å gjelde overskjønnets fastsettelse av grunnerstatning for industriarealene, og at denne erstatningsfastsettelse er opphevet ved kjæremålsutvalgets kjennelse.

Lagmannsretten vil også bemerke at ved den fremgangsmåte kommunen mener er den riktige, nemlig kun å vurdere et eventuelt fradrag i erstatningen på kroner 11 pr. kvm for eventuell verdiøkning på grunn av utbedret E-18 og krysset E-18/Barstølveien ved Dyreparken, er det en fare for at fradrag kan bli gjort to ganger. Det er klart at ut fra overskjønnets premisser ser det ut til at fradrag ikke er gjort. Skjønnsstyreren har imidlertid gitt uttrykk for at det ved erstatningsfastsettelsen i samsvar med §5 fjerde ledd ble tatt hensyn til de nevnte utbedringer, men at dette dessverre ikke er kommet tilstrekkelig klart til uttrykk i skjønnsgrunnene, og opphevelsen er skjedd på grunn av uklare skjønnsgrunner.

Lagmannsretten skal etter dette fastsette erstatning for de arealer som partene er enige om skal erstattes som industritomter, og som ved det tidligere overskjønn ble verdsatt til kroner 11 pr. kvm. Erstatningen fastsettes etter salgsverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5. Ved erstatningsfastsettelsen ses det bort fra verdiøkning som skyldes offentlige investeringer de siste ti årene før 26. juni 1991, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Dette gjelder forlengelse av Barstølveien frem til E-18 ved Dyreparken, planfritt kryss Barstølveien/E-18 ved Dyreparken, samt utbedring av E-18 mellom Kristiansand og Dyreparken. Derimot ser man ikke bort fra den verdiendring som skriver seg fra den eldste del av Barstølveien fra Timeneskrysset. Dette er eldre investeringer, og etter kommunens forgjeves lovanvendelsesanke vedrørende §5 tredje ledd legger lagmannsretten det tidligere overskjønns rettsanvendelse på dette punkt til grunn.

Etter lagmannsrettens syn har forlengelsen av Barstølveien, det nye krysset og utbedringene av E-18 nok hatt betydning for verdien av de aktuelle arealer, men det er tale om en beskjeden verdiøkning. Dette gjelder særlig utbedringene av E-18 og det nye krysset. Det er tale om industritomter, og for industrivirksomhet har det mindre betydning at Barstølveien nå er en gjennomkjøringsvei fra Timeneskrysset ved E-18 og til krysset ved Dyreparken. Allerede ved utbyggingen av den eldste del av Barstølveien fikk disse arealene en tilfredsstillende adkomst til E-18. Også E-18 hadde etter rettens syn en tilfredsstillende standard ut fra behovene til de virksomheter det her er tale om. Problemene med E-18 øst for Kristiansand lå særlig i rushtrafikken inn til Kristiansand om morgenen og tilbake om ettermiddagen. Disse problemene kunne nok virke pristrykkende på boligtomter øst for Kristiansand, men var av mindre betydning for verdien av industritomter. Det er også klart at utbedringene av E-18 og gjennomkjøringsmuligheten langs Barstølveien har hatt vesentlig verdiøkende betydning for de tomter langs E-18 hvor det nå er bygd forretninger, som er avhengig av kundetilstrømning. Betydningen er klart mindre for industrivirksomhet.

Ved vurderingen av de aktuelle arealer legger lagmannsretten til grunn at de er forholdsvis lette å bygge ut, slik at utbyggingskostnadene blir relativt rimelige. Etter rettens syn er imidlertid utbyggingskostnadene noe forskjellige for de ulike deler av arealene. Takstnr. 5, Ånund Saltrøe, har eiendom som ligger inntil den eldste del av Barstølveien, hvor det også er nedlagt vann- og kloakkledninger. Den del av hans eiendom som ligger nær Barstølveien, må nærmest anses som byggeklare tomter, bortsett fra at området ikke er planert. Når det derimot gjelder den del av hans eiendom som ligger lenger vekk fra Barstølveien, samt eiendommene til de andre takstnumrene, vil det være nødvendig å føre vei, vann og kloakk fra Barstølveien og til tomtene.

Ved vurderingen av salgsverdien legger lagmannsretten videre til grunn at selv om det i dag er noe mer optimisme i markedet for omsetning av næringstomter enn det var for et par år siden, er markedet stadig avventende. Det er fortsatt ledige lokaler i ferdige næringsbygg, og det er også et tilbud av næringstomter så vel i Randesundområdet som andre deler av Kristiansand. Det har derfor foreløpig ikke vært noen prisøkning av betydning.

Videre legger lagmannsretten til grunn at det må foretas en forholdsvis betydelig neddiskontering av tomteverdien. Retten finner det således påregnelig at utbyggingen av de arealer som nå erverves, for størstedelen vil skje nokså mange år frem i tiden. Det vises for så vidt til at utbyggingen av den eldste del av Randesund industriområde begynte i 1970årene, og at det fortsatt er tomter til salgs her. Som nevnt er det også industritomter til salgs i andre deler av Kristiansand. Lagmannsretten finner det imidlertid påregnelig at det areal som ligger nærmest den eldste del av Barstølveien, og som tilhører Ånund Saltrøe, vil kunne selges før de arealer som ligger lenger vekk.

På denne bakgrunn finner lagmannsretten at erstatningsfastsettelsen bør differensieres noe. For takstnr. 5, gnr. 66 bnr. 1, Ånund Saltrøe, settes erstatningen til en gjennomsnittspris på kroner 12 pr. kvm. Det er da lagt til grunn at dette takstnummer har noe areal nær Barstølveien som er klart mer verdifullt enn de arealer som ligger lenger vekk fra veien.

For takstnr. 2, gnr. 64 bnr. 4, Eilif og Kåre Timenes, settes erstatningen for grunn til industriformål til kroner 11 pr. kvm.

For takstnr. 3, gnr. 65 bnr. 1, Andreas Berhus, settes erstatningen for grunn til industriformål til kroner 11 pr. kvm.

For takstnr. 4, gnr. 65 bnr. 4, Erling Berhus' dødsbo, settes erstatningen for grunn til industriformål til kroner 11 pr. kvm.

Overskjønn ble begjært av såvel saksøker som saksøkte, og det nye overskjønn er en følge av saksøkers anke til opphevelse. Saksomkostningene blir etter dette å avgjøre etter skjønnsloven §54. Saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave pålydende kroner 40251, hvorav kr 30000 er salær. Videre kreves dekket utgifter til teknisk bistand med kroner 19666. Oppgaven legges til grunn.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningene til de saksøkte fastsettes slik det fremgår under de enkelte takstnummer.

2. Kristiansand kommune plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn å betale til de saksøkte ved høyesterettsadvokat Kåre Ødegaard kroner 59917 - femtinitusennihundreogsytten - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.