Rt-1975-636

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1975-06-07
Publisert:	Rt-1975-636
Stikkord:	Odelsløsningssak
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 95B/1975.
Parter:	Aanon Strømme (advokat Helge Tofte - til prøve) mot Arne Kr. Bragdø (høyesterettsadvokat Hans A Hegje).
Forfatter:	Mellbye, Stabel, Elstad, Schweigaard Selmer, Heiberg
Lovhenvisninger:	Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Tvistemålsloven (1915) §107, §378, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §5, §76

Dommer Mellbye: Den ankende part, Aanon Strømme, innledet ved forliksklage 26. november 1970 odelsløsningssak mot ankemotparten, Arne Kristian Bragdø, med krav om å få skjøtet til seg gnr. 62 bnr. 1 i Randesund herred, nå Kristiansand. Etter takst og overtakst ble stevning tatt ut til Kristiansand byrett som avsa dom 17. august 1972 med slik domsslutning:

«1. Arne Kr. Bragdø frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Aanon Strømme Påanket dommen til Agder lagmannsrett, som avsa dom 12. oktober 1973 med slik domsslutning:

«1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsrett betaler Aanon Strømme 2.500 - totusenfemhundre - kroner til Arne Kr. Bragdø innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»

Denne dom har Aanon Strømme Påanket til Høyesterett.

Om saksforholdet viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak tatt opp forklaringer fra begge parter og fra fem vitner som alle er nye. Det er også fremlagt en del nye dokumenter. Jeg kommer tilbake til noe av dette senere. I det vesentlige foreligger saken, så langt den dreier seg om løsningsretten og løsningssummen, i samme stilling som for lagmannsretten. Etter lagmannsrettens dom er imidlertid i alt 14,5 dekar grunn og driftsbygningen På gården ekspropriert fra gnr. 62 bnr. 1 til gjennomføring av stadfestet reguleringsplan. Avståelsen fra gnr. 62 bnr. 1 gjelder

Side:637

veianlegg. Ekspropriasjonen er endelig, avståelsen gjennomført og erstatningen gjort opp. Spørsmålet om ekspropriasjonens virkninger for odeilsløsningen er så tatt opp i Høyesterett.

For Høyesterett er følgende spørsmål reist:

1. Ankemotparten Bragdø hevder at odelsgodset har mistet karakter av «jord På landet» og derfor overhodet ikke kan løses på odel.

2. Bragdø hevder dernest, i det vesentlige som støtte for den foregående anførsel, at Strømme ikke opptrer i saken bare på egne vegne, men at det foreligger en avtale eller forståelse mellom ham og hans fetter Olav Strømme, om deling av eiendommen etter løsningen, og at denne ordning er av slik karakter at løsning må nektes.

3. Bragdø mener at Strømme ved sin holdning til Lovise Strømmes salgsplaner og ved sin deltakelse i beslutningen om å overdra eiendommen fra henne dødsbo til Bragdø har mistet adgangen til å gjøre sin odelsrett gjeldende overfor Bragdø. Denne anførsel gjelder dessuten på et spesielt grunnlag i særlig grad for bnr. 17.

4. Bragdø hevder at gnr. 62 bnr. 6 og bnr. 17 som inngår i løsningskravet, er odelsfrie. Subsidiært mener han at Strømmes odelsrett for så vidt er bortfalt ved foreldelse.

5. Bragdø hevder at når løsningsretten til b.nr. 6 og bnr. 17 er avskåret, eller disse bnr. er odelsfrie, er det ikke lenger adgang til å løse bare bnr. 1, idet taksten ikke er spesifisert for dette bnr. alene, men omfatter alle de tre bnr. under ett. Det finnes dermed ingen lovlig fastsatt løsningssum for denne del av eiendommen.

Strømme hevder at denne anførsel ikke kan føre frem når han er villig til å betale den løsningssum som er fastsatt for alle tre bnr., selv om han bare får løse bnr. 1.

6. Endelig er partene uenige om virkningene av ekspropriasjonen.

Aanon Strømme har nedlagt slik påstand:

«Prinsipalt (1):

Arne Kr. Bragdø dømmes til å utstede skjøte til Aanon Strømme på gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 i Kristiansand mot betaling av kr. 546.000,- med fradrag av pantegjeld og med fradrag av kr. 172.000,- som er utbetalt av Kristiansand kommune til Arne Kr. Bragdø som erstatning for ekspropriasjonsinngrep.

Subsidiært (2):

Arne Kr. Bragdø dømmes til å utstede skjøte til Aanon Strømme på gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 i Kristiansand mot betaling av kr. 546.000,- med fradrag av pantegjeld og med fradrag for den verdireduksjon odelseiendommen

Side:638

er påført ved Kristansand kommunes ekspropriasjonsinngrep. Verdireduksjonen fastsettes av retten og begrenses oppad til kr. 200.000,-.

Atter subsidiært (3):

Alternativ A: (3 A)

Arne Kr. Bragdø dømmes til å utstede skjøte til Aanon Strømme på gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17 alternativt gnr. 62 br. 1 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 i Kristiansand mot betaling av kr. 546.000,- med fradrag av pantegjeld og med fradrag for den verdireduksjon odelseiendommen er påført ved Kristiansand kommunes ekspropriasjonsinngrep. Verdireduksjonen fastsettes ved senere skjønn.

Alternativ B: (3 B)

Arne Kr. Bragdø dømmes til å utstede skjøte til Aanon Strømme på gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 i Kristiansand mot betaling av den takstsum som blir fastsatt ved senere skjønn over den etter ekspropriasjonen gjenværende del av eiendommen, med fradrag av pantegjeld.

Atter subsidært (4):

Arne Kr. Bragdø dømmes til å utstede skjøte til Aanon Strømme på gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 og 17 alternativt gnr. 62 bnr. 1 i Kristiansand mot betaling av kr. 546.000,- med fradrag av pantegjeld.

I alle tilfelle:

Arne Kr. Bragdø dømmes til å ryddiggjøre og fraflytte eiendommen innen 14. april 1976. Aanon Strømme tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.

Arne Kr. Bragdø har nedlagt slik påstand:

Lagmannsrettens dom stadfestes og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg finner det praktisk å gjennomgå og ta standpunkt til sakens enkelte problemer i den rekkefølge jeg nettopp har referert dem.

Ad 1 og 2. Bragdø hevder at den hele eiendom, som består av gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17, ikke lenger er «jord på landet». Etter det standpunkt jeg har med hensyn til løsningsrettens omfang er det bedømmelsen av gnr. 62 bnr. 1 som her blir avgjørende.

Bragdø peker på at bnr. 1 nå er omgitt av boligbebyggelse og store trafikkanlegg. Det er en nærliggende mulighet for utnyttelse av grunnen til annet enn jord- og skogbruk, hvilket odelstaksten og ikke minst ekspropriasjonserstatningene viser. Eiendommen ligger i kort avstand fra to lokalsentre og nær Kristiansand bybebyggelse. En betydelig del av bnr. 1, nemlig Strømsheia, på ca. 130 dekar, er udisponert i generalplanen for Kristiansand.

I denne sammenheng understreker Bragdø uttalelser fra

Side:639

Aanon Strømme, hans fetter Olav og andre som viser at odelsløsningen er bygd på en avtale om at løsningen skal etterfølges av en deling mellom Aanon og Olav. Dette henger, mener Bragdø, sammen med at taksten er så høy at den ikke lar seg forrente ved grunnens utnyttelse som jordbruksjord

Aanon Strømme viser på sin side til at all dyrket jord på bnr. 1 anvendes for jordbruk. Det er han selv som på leiebasis bruker dette i forbindelse med hans eget jordbruk på bnr. 4 og bnr. 5. Det er også Bragdøs plan å ville bruke jorden for planteskole. Det er på den basis ekspropriasjonserstatningen er utmålt. I generalplanen er jordbruket forutsatt opprettholdt. Om Strømsheia ble det ved taksten uttalt at området er mindre egnet for boligformål. Om boligbygging på de ubebygde arealer generelt sier taksten at slik utnyttelse ikke er umiddelbart forestående, og i det hele usikker.

Om Aanon Strømmes tidligere samarbeid med fetteren Olav om utnyttelsen av odelsgodset forklarer Aanon at de påberopte uttalelser skyldes at det hele tiden har vært uklart hvem av de to som er nærmest odelsberettigede. Det var derfor en tid tale om at Olav skulle foreta løsningen, og for det tilfelle var det planen at Aanon skulle overta den dyrkede mark som han i mange år har leid og brukt og fremdeles bruker. Olav er ikke gårdbruker. Men disse planer er nå oppgitt, idet Aanon skal foreta løsningen. Nå foreligger alene løfter om finansiell bistand. Både Aanon og Olav hevder i sine rettslige forklaringer at noen delingsavtale ikke foreligger.

Jeg finner at Bragdøs innsigelser her ikke kan føre frem. Gnr. 62 bnr. 1 er i dag på rundt 300 dekar. Herav er ca. 23 dekar dyrket, resten er skog av varierende kvalitet. Eiendommen har alltid vært og blir fremdeles drevet som jord- og skogbruk, og ifølge den foreliggende generalplan skal dette fortsette. Bragdø har ved ekspropriasjonen etter eget krav fått den dyrkede mark verdsatt som fremtidig planteskolejord og fått driftsbygningen erstattet etter gjenanskaffelsesverdi. Jeg kan ikke finne det tvilsomt at bnr. 1 på denne bakgrunn er «jord på landet».

De uttalelser om samarbeid mellom Aanon og Olav som er trukket frem i denne forbindelse, er det gitt en rimelig forklaring på. Noe grunnlag for å betvile de rettslige forklaringer om at slike avtaler ikke lenger foreligger, er ikke fremkommet.

Ad 3. Bragdø anfører at Strømmes forhold i forbindelse med salget til Bragdø av odelseiendommen må medføre at Strømme er avskåret fra å gå til løsningssak mot ham. Bragdø påberoper seg for det første at eiendommen av Lovise Strømme ble tilbudt Olav og deretter Aanon Strømme. Olav gav bud, åpenbart i forståelse med Aanon, men budet var for lavt til å interessere Lovise. Deretter ble Aanon spurt, men han ønsket ikke å avgi bud. Da eiendommen så ble tilbudt Bragdø, ble han orientert om dette og måtte kunne stole på at Aanon ikke ville gå til odelsløsning. Dernest støtter Bragdø sin anførsel på at Aanon møtte som fullmektig for sin far på skiftesamlingen i Lovise Strømmes

Side:640

dødsbo 6. april 1970. Faren var arving i boet. På skiftesamlingen ble det besluttet at boet skulle oppfylle salgsavtalen mellom Lovise Strømme og Bragdø. Skifteretten ble bemyndiget til å gi Bragdø skjøte på eiendommen. Bragdø hevder at Aanon etter sin deltakelse i denne beslutning ikke kan gå til løsningssak mot ham.

Aanon Strømme bestrider at hans opptreden ved disse anledninger kan ha gitt Bragdø noen begrunnet forventning om at Aanon ikke ville reise løsningssak mot ham. Det var dengang en forståelse om felles opptreden mellom Olav og Aanon. Dette var det ikke lagt skjul på, tvert imot. At disse to var interessert i å overta eiendommen, men for et lavere beløp enn Lovise forlangte og også fikk av Bragdø, sier intet om deres holdning til odelsløsningen. Olav gav da også uttrykk for at han forbeholdt seg å bruke sin odelsrett. Det var ingen grunn til å legge noe annet i Aanons holdning. På skiftesamlingen opptrådte Aanon bare som fullmektig for sin far. De tilstedeværende ble meddelt at det forelå en for boet bindende avtale om salg til Bragdø. Noen grunn til å anfekte avtalen forelå det ikke. Aanon hadde heller ingen adgang til å gjøre sin egen odelsrett gjeldende på skiftet. Det spørsmål som forelå, var alene om salgsavtalen skulle oppfylles frivillig. Aanons standpunkt til dette kan ikke begrunne noen forventning om at han ikke ville bruke sin odelsrett.

Jeg er enig i Aanon Strømmes oppfatning. Det er tilstrekkelig for meg å vise til hva han har anført. Det er både i faktisk og rettslig henseende dekkende for mitt syn.

Bragdø har imidlertid anført at Aanon Strømme i alle fall har forspilt sin løsningsrett til bnr. 17. Som det fremgår av byrettens dom, leide Tellef Strømme, Lovises mann, i 1955 bort ca. 26 mål av bnr. 1 til Randesund kommune for boligformål. Arealet ble skyldsatt og fikk bnr. 6. I de følgende år ble det gjort byggeklart av kommunen og deretter utparsellert og bebygd med 19 bolighus. I 1965, etter Tellefs død, ble det spørsmål om å supplere dette boligareal med en garasjetomt for oppførelse av et antall garasjer for beboerne. Forhandlingene og korrespondansen om dette med myndighetene i Kristiansand ble ført av Aanon Strømme på Lovises vegne. Aanon møtte for Lovise ved kart- og oppmålingsforretningen hvor det ble opplyst at «parsellen inngår i det regulerte område Strømsdalen». Disposisjonsretten til tomten ble overlatt kommunen ved en påtegning på den opprinnelige leiekontrakt, hvoretter denne «utvides hermed med et areal» som angis ved målebrevets data. Leien ble også betegnet som en utvidelse av den opprinnelige leie og underkastet de samme reguleringsklausuler, liksom leiekontraktens bestemmelser ellers ble gjort gjeldende for garasjetomten.

Bragdø har anført at i alle fall ved denne anledning måtte Aanon Strømmes opptreden oppfattes derhen at når han intet sa, måtte det bety at han gav avkall på å intervenere med sin løsningsrett.

Strømme har pekt på at han opptrådte som Lovises fullmektig.

Side:641

Det var da ikke noen foranledning for ham selv eller andre til å trekke hans egen rettslige stilling inn i bildet.

Jeg er ikke enig i dette. Lovise Strømme var etter det opplyste på denne tid gammel, alene og avhengig av hjelp i saker av denne art. Aanon brukte den dyrkede mark på eiendommen. Han var rettslig sett fullmektig, men etter forholdene må jeg legge til grunn at hans fullmakt var vid. Og karakteren av den kontrakt det gjaldt, en mindre utvidelse av det fullt bebygde boligareal for disse boligers behov, tilsa etter min mening med styrke at Aanon gjorde det klart om han hadde den oppfatning at avståelsen var i strid med hans interesser som odelsberettiget bruker av bnr. 1. I alle fall må dette gjelde så langt det kan være tale om at Aanons løsningsrett til bnr. 17 skulle stå i en annen og sterkere stilling enn hans rett til bnr. 6, et spørsmål jeg kommer tilbake til. Aanons medvirkning til utskillelsen og bortleien av bnr. 17 må således etter min vurdering medføre at han har mistet adgangen til å bruke sin løsningsrett til denne tomt, om den ikke kan løses sammen med bnr. 6.

Ad 4. l byretten og lagmannsretten var det tvist om det boligområde som betegnes som gnr. 62 bnr. 6 var odelsfritt i medfør av odelsfrigjøringsloven av 16. juli 1907 §1 nr. 2 a. Tvisten knyttet seg særlig til om vilkårene for odelsfrigjøring forelå når arealet var leid bort samlet for 99 år til kommunen, som så hadde festet det bort videre til 19 tomtefestere. Strømme hevdet at leie og feste ikke fyller lovens krav «utskilt og solgt». Aanon Strømme har i Høyesterett erklært at han ikke angriper lagmannsrettens avgjørelse i dette punkt. Han hevder imidlertid at loven av 1907 overhodet ikke gjelder for den konflikt som foreligger i nærværende sak. Saken gjelder nemlig ikke en konflikt mellom odelsløser og tomtebesitter som er det frigjøringsloven behandler, men en konflikt mellom en odelsløser og eieren av den bortfestede grunn. Og eieren av den bortfestede grunn er verken huseier eller grunnbesitter. Hans grunneiendomsrett er foreløpig en rett til festeavgift og blir en gang i fremtiden en rett til også å disponere kapitalverdien i grunnen. Denne grunneiendomsrett er det etter Strømmes oppfatning intet behov for å unnta fra odelsrett. Tvert imot er utleie av grunn for ferieformål, hyttebebyggelse og annen tidsbegrenset bruk en naturlig utnyttelse av jordbrukets ressurser, og grunn for slik utnyttelse bør følge gården som basis for binæring.

Bragdø henholder seg til lagmannsrettens dom som han mener er riktig.

Jeg kan ikke tiltre Strømmes oppfatning. Den er etter mitt syn uforenlig med odelsfrigjøringslovens ord.

De næringssynspunkter Strømme har fremholdt, vil etter odelsfrigjøringsloven kunne imøtekommes så lenge virksomheten foregår på gårdsbrukets egen grunn. Lovens bestemmelser går imidlertid ut på at når beboelseshus bygges eller er bygd på grunn som er særskilt matrikulert og har karakter av tomt, dvs. i størrelse er tilpasset beboelseshusets behov om sådant, da er

Side:642

eiendommen odelsfri. Strømmes syn er i realiteten uttrykk for at langsiktig bortfeste av tomter ikke skal likestilles med tomtesalg, men det er i strid med Høyesteretts dom i Rt-1961-541.

Jeg mener således at bnr. 6 er odelsfri, slik at Aanon Strømme ikke kan løse denne eiendom. Av mine bemerkninger til det foregående punkt følger da videre at han må anses å ha mistet sin løsningsrett også til bnr. 17. Denne tomt er nemlig ikke odelsfri slik som b.nr. 6, idet Lovise Strømme som leide den bort, ikke var odelsberettiget i det hele tatt.

Ad 5. Spørsmålet blir da om Aanon Strømme har krav på å få løse gnr. 62 bnr. 1 når odelstaksten har taksert bnr. 1, 6 og 17 under ett, uten spesifikasjon på de tre bnr. og uten alternative takster. Strømme har erkjent at han ikke har krav på ny taksering for å få en slik oppdeling, og tar da den konsekvens at han krever å få løse bnr. 1 mot å erlegge hele takstsummen.

Partenes anførsler om dette er for Høyesterett de samme som for lagmannsretten. Jeg viser for så vidt til lagmannsrettens dom.

I dette punkt er jeg kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.

Innledningsvis peker jeg på at ingen av partene under takst og overtakst var klar over at odelseiendommen bestod av 3 bnr. Det er vel så at Strømme kunne og burde brakt dette På det rene ved hjelp av grunnbøkene. Men Bragdø la selv frem for skjønnsmennene en fyldig beskrivelse av eiendommen, uten at dens matrikulering var opplyst. Heller ikke Bragdø var klar over den.

Dernest peker jeg på at det fra Bragdøs side ikke er anført at en løsning bare av bnr. 1 mot det fulle takstbeløp stiller ham ugunstigere enn en løsning på basis av en takst bare over bnr. 1. Han erkjenner i og for seg at det tilbudte oppgjør gir ham en ekstra fordel.

Men da er jeg ikke i stand til å se at noe reelt hensyn taler imot at løsning skjer etter Strømmes foreliggende tilbud. Vel er det så at odelsretten og odelsprosessen er formell. Odelsløsning er en tvangsavståelse som kan ramme hårdt. Løsningsretten er ikke underkastet annen begrensning og kontroll enn det som følger av lovgivningen. Men når avvikelsene fra det formelt riktige som her slår ut i saksøktes favør, kan jeg ikke se hvilke interesser så strenge formkrav skulle tilgodese. Jeg viser til Rt-1914-801, som ble avgjort på lignende betraktninger. Avgjørelsen i Rt-1948-358 som Bragdø har påberopt, angikk et rent prosessuelt spørsmål og er etter mitt syn uten interesse for nærværende sak.

Jeg er således blitt stående ved at Aanon Strømme har krav på å få løse gnr. 62 bnr. 1 mot å erlegge overtakstens beløp med fradrag av mulig påhvilende pantegjeld.

Ad 6. Tilbake står så virkningene av ekspropriasjonen.

Ved den ble det fra gnr. 62 bnr. 1 avstått ca. 4500 m2 dyrket

Side:643

mark, ca. 7000 m2 udyrket mark, ca. 3000 m2 delvis dyrket mark samt en driftsbygning. Den samlede erstatning for dette var kr. 172.000. Dessuten ble det gitt ulempeerstatning, men den gjaldt også ulempene ved at Bragdø fikk vanskeliggjort utnyttelsen av bnr. 1 i forbindelse med hans annen eiendom som er uberørt av odelssaken. Strømme har tilkjennegitt at han ser bort fra ulempeerstatningen i forbindelse med odelssaken.

Strømme har da krevd at hans løsningssum skal reduseres fordi han ikke lenger får det areal og den driftsbygning som er taksert. Som hans påstander viser, har han antydet forskjellige former for tilpasning og forskjellige prosessuelle fremgangsmåter. Han har imidlertid gitt uttrykk for at hvis tilpasningen må skje etter en konkret vurdering og Høyesterett ikke vil foreta denne, bør løsningen skje ved skjønn.

Også Bragdø er i prinsippet enig i at taksten må revideres, men understreker at det ikke kan holdes noen ny odelstakst. Han er enig i Strømmes syn på henvisning til skjønn over tilpasningen.

Jeg finner det klart at Høyesterett ikke har noe holdepunkt for å foreta denne tilpasning. Den må skje etter åstedsbefaring. Partene er da enige om at avgjørelsen må treffes ved skjønn. Dette blir et avtaleskjønn etter skjønnslovens §4 jfr. §5.

Skjønnet må ta utgangspunkt i odelsovertakstens resultat som er endelig. Etter løsningstilbudet skal denne takst anses å gjelde ubeskåret for gnr. 62 bnr. 1. Skjønnet må se bort fra verdien av bnr. 6 og bnr. 17. Skjønnets oppgave vil være å fordele overtakstens løsningssum på de to deler av bnr. 1, den del som Strømme løser på odel og den del som er ekspropriert. Den eksproprierte bygningen kommer inn med sin andel av odelsovertakstens ansettelse av gangbar pris i egnen, altså som en del av det takserte salgsobjekt, ikke med gjenanskaffelsesverdi eller annen form for spesiell bruksverdi. Ekspropriasjonserstatningen kommer ikke inn i fordelingsberegningen.

Skjønnet må foretas etter skjønnsprosessens någjeldende regler, idet hjemmelen for skjønnet er partenes enighet under behandlingen i Høyesterett. Skjønnet er ikke et odelsløsningsskjønn.

Faredag settes til 14. april 1976, slik som påstått av Strømme. Bragdø har ikke hatt noe å bemerke til det.

Ingen av partene har fått helt ut medhold. De spørsmål saken gjelder, er til dels av prinsipiell betydning. Jeg finner derfor at partene bør bære sine omkostninger selv.

Jeg stemmer for denne

dom:

Arne Kristian Bragdø dømmes til å utstede skjøte til Aanon Strømme på gnr. 62 bnr. 1 i Kristiansand mot betaling av 546.000 - fem hundre og førtiseks tusen - kroner med fradrag av pantegjeld og med fradrag for den andel av løsningssummen som etter

Side:644

skjønn faller på de arealer og den bygning som er avstått fra eiendommen ved Kristiansand kommunes ekspropriasjonsinngrep.

Arne Kristian Bragdø dømmes til å ryddiggjøre og fraflytte den nevnte eiendom innen 14. april 1976.

Saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Elstad, Schweigaard Selmer og Heiberg: Likeså.

Av byrettens dom (hjelpedommer Håkon Børresen med domsmenn): - - -

Med stevning av 4. desember 1971 innkommet til retten den 6. s.m. har Aanon Strømme v/advokat Olav Bryge krevet å få løse eiendommen mot betaling av det høyeste av de to alternative takstbeløp kr. 550.000,- med fradrag av eventuelle pengeheftelser. - - -

I tilsvar av 20. januar 1972, mottatt av retten den 21. s.m., gjorde saksøkte v/h.r.advokat Per Kjær flere innvendinger mot saksøkerens løsningsrett og konkluderte med påstand om at saksøkte frifinnes og tilkjennes saksomkostninger.

I tilsvaret ble videre opplyst at en del av odelseiendommen som i odelsovertaksten er nærmere beskrevet og omtalt som areal C allerede i 1955 ble bortfestet til daværende Randesund kommune og utskilt fra gnr. 62 bnr. 1 som eget bruksnummer, nemlig gnr. 62 bnr. 6. Under den videre saksforberedelse ble dessuten opplyst at ytterligere et areal av gnr. 62 bnr. 1 utgjørende 442 m2 var bortfestet til kommunen som tomt for garasjeanlegg og utskilt som bnr. 17, men på grunn av manglende opplysninger herom behandlet under odelsovertaksten som del av bnr. 1.

Saksøkte begjærte deretter løsningssaken stanset i medhold av tvml. §107 for å ta ut skjønnsbegjæring med krav om å få fastslått at gnr. 62 bnr. 6 og gnr. 62 bnr. 17 er odelsfri i henhold til §1 i lov av 16/7.1907. Ved rettens kjennelse av 26. februar 1972 ble avgjort at løsningssaken ikke stanses. I kjennelsen er det vist til at de utskilte eiendommer allerede er bebygget og at spørsmålet om hvorvidt de er odelsfri da er gjenstand for avgjørelse i løsningssaken, jfr. Valentin Voss: Lovgivningen om Odelsretten og Åsetesretten (1966) 125 jfr. 121 og Rt-1946-297. - - -

Saksøkeren har i det vesentlige anført:

Johanne Margrete Strømme og hennes mann Aanon Strømme satt som eiere av gnr. 62 bnr. 1 fra ca. 1880. Aanon døde i 1912 og hans enke Johanne Margrethe satt i uskiftet bo i henhold til bevilling av 14. oktober 1912. Ektefellene hadde fire sønner som etter alderen var Tellef, Gunvald, John og Torleif. Ved skjøter datert 20. januar 1922 overdro Johanne Margrethe Strømme til sønnen Gunvald to utskilte bruk gnr. 62 bnr. 4 og 5 og det gjenværende bnr. 1 til sønnen Tellef, mens den yngste sønnen Toralf som siden er avgått ved døden uten livsarvinger, og den

Side:645

nest yngste John ikke fikk noen eiendom. Saksøkeren i denne sak Aanon Strømme er sønn av Gunvald Strømme.

Eieren av gnr. 62 bnr. 1 Tellef Strømme inngikk den 30. april 1955 avtale med daværende Randesund kommune om bortleie til kommunen av et område av Strømsdalen bestående av ca 16 mål dyrket og ca 10 mål udyrket mark for et tidsrum av 99 år fra 1. januar 1955. I avtalen heter det:

- - -

II.

«På det leiede område har kommunen rett til å parcellere ut de tomter som reguleringen åpner adgang til og til å feste disse bort på vilkår, som ikke kommer i strid med denne leieavtalen, bygge veier, reservere friarealer, legge vann- og kloakkledninger og ellers foreta de vanlige disposisjoner som en tidsmessig bebyggelse krever.

III.

I leie betales kr. 500,- for 1955, kr. 1.000,- for 1956, men fra og med 1957 betales kr. 1.500,- i årlig leie. Leien betales forskuddsvis halvårlig, første gang 1. januar 1955. Om regulering av leien vises til pkt. IV.

IV.

Uten hinder av leieavtalen har utleieren rett til å selge den enkelte tomt til vedkommende fester. Leien, som sådan fester betaler, kommer til fradrag i leien som er nevnt under 111.

I festeavtalene kommunen oppretter forutsettes klart angitt hvad kommunen beregner i leie for selve grunnarealet og at kommunen forbeholder seg rett til å regulere leien, samt at festerens forpliktelser overfor kommunen ellers, for dens utgifter til vei, vann, Kloakk, friarealer o.l. angis for sig.

Begge parter forbeholder seg efter 20 års forløp og senere hvert 20de år, rett til å kreve leien regulert, idet det ved reguleringen skal tas hensyn til rentenivå og arealets verdi på reguleringstiden.

Leien fastsettes av vedkommende skattetakstnevnd, som ved fastsettelsen av den regulerte leie også må ta hensyn til grunnlaget for leien, som det er forutsatt i denne avtalen.

V.

Når leietiden er ute, har såvel utleieren som leieren rett til å kreve avståelse av de usolgte tomter og grunnen ellers innen leieområdet til leieren.

Erstatningen for avståelsen fastsettes ved rettslig skjønn.

VI.

Utleieren forbeholder seg rett til å overta en av de tomter som parcelleres ut. - - -»

Etter begjæring av Tellef Strømme ble det deretter den 29. juni 1955 holdt skylddelingsforretning for det område leiekontrakten gjelder. I forretningen er anført at området skal utparselleres til byggetomter. Den fraskilte parsell ble gitt gnr. 62 bnr. 6 med skyld 1.70 mark og bruksnavn Strømsdalen. Hovedbølets gjenværende skyld utgjorde 4.88 mark. Leiekontrakten og skylddelingsforretningen er tinglyst henholdsvis 27.5 og 1.7.1955. Det område leiekontrakten gjelder er siden ved kart- og oppmålingsforretninger oppdelt i enkeltparseller betegnet

Side:646

med tomtenummer fra 1 til 19 og bortleiet av Randesund kommune til de enkelte tomtefestere for 92 år regnet fra 1. januar 1962. Tomtene er alle bebygget.

Etter at Tellef Strømme var avgått ved døden utvidet hans enke Lovise Strømme leiekontrakten med kommunen - nå Kristiansand kommune etter kommunesammenslutning - til også å omfatte 442 m2 av gnr. 62 bnr. 1 betegnet «garasjetomt Strømsdalen» i henhold til kart- og oppmålingsforretning av 26.8.1966. I forretningen er anført at parsellen inngår i det regulerte område Strømsdalen. På området er etter det opplyste oppført garasjeanlegg.

Lovise Strømme ønsket på sine gamle dager å selge gnr. 62 bnr. 1. Hun mente at Olav Strømme - sønn til hennes avdøde manns nest yngste bror John Strømme - var best odelsberettiget, og det var forutsetningen mellom henne, Olav Strømme og Aanon Strømme, at Aanon kunne få overta den dyrkede mark og Olav resten. I brev av 3. juni 1969 til Lovise Strømme v/advokat Arnar Grindland bød Olav Strømme kr. 150.000,- for eiendommen. Dette bud fant selgeren for lavt og det ble istedet innledet forhandlinger med planteskoleeier Arne Kr. Bragdø. I brev av 4. august 1969 meddelte Olav Strømme v/advokat Olav Bryge til Bragdø at Strømme i tilfelle ville benytte seg av sin odelsrett.

Da Lovise Strømme avgikk ved døden den 5. januar 1970 var forholdet at hennes bror Enoch Vigeland og advokat Arnar Grindland etter fullmakt fra henne var blitt enige med Arne Kr. Bragdø om salg av gnr. 62 bnr. 1 til ham for kr. 300.000,- på nærmere angitte vilkår, bl.a. garanti mot tap ved odelsløsning og bestemmelse om at avtalen først skulle tre i kraft når kjøperen hadde fått konsesjon. Avtalen herom var skriftlig utformet den 21. oktober 1969, men ikke undertegnet av partene. I brev av 29. oktober 1969 søkte advokat Grindland Kristiansand kommune om forhåndstilsagn om at kommunen ikke ville gjøre forkjøpsrett gjeldende.

Lovise Strømmes og før avdøde ektefelle Tellef Strømmes fellesbo ble overtatt av Kristiansand skifterett til offentlig skifte. I skiftesamling i boet den 6. april 1970 møtte Olav Strømme for sin far John Strømme og Aanon Strømme for sin far Gunvald Strømme i henhold til skriftlige fullmakter. Om den faste eiendom ble protokollert:

«Dommeren refererte erklæring fra Enok Vigeland og advokat Grindland av 6-4-1970 hvoretter der er inngått avtale mellom avdøde og handelsgartner Bragdø om salg av boets faste eiendom til denne for kr. 300.000,- på nærmere fastsatte vilkår hvoriblandt garanti for evt. tap kjøperen måtte lide i tilfelle odelsløsning.

Skifteretten ble bemyndiget til på boets vegne å opprette kontrakt med Bragdø på de vilkår som er inntatt i den nevnte erklæring av 6.4.1970.»

I samsvar hermed undertegnet skifteretten den 7. oktober 1970 avtale med Bragdø og utferdiget den 29. juni 1971 skjøte til ham på gnr. 62 bnr. 1. Etter at det senere ble tilveiebragt opplysninger som viste at eiendommen også omfatter bnr. 6 og bnr. 17 ble erklæring om hjemmel også til disse for Bragdø gitt av skifteretten henholdsvis 10. februar og 11. april 1972 uten tillegg i kjøpesummen.

Side:647

Spørsmålet om hvem av Olav Strømme og Aanon Strømme som har best odelsrett er etter saksøkerens oppfatning ikke Klart. Det kan imidlertid ikke være tvil om at Aanon Strømme etter sin avstamning har odelsrett til eiendommen, hvilket saksøkte heller ikke har bestridt at han har eller hadde.

Når Aanon Strømme ønsker å løse eiendommen er dette fullt i tråd med odelslovens intensjoner. Han er idag leier av den dyrkede mark på eiendommen og ønsker nå å gjøre bruksenheten større som levevei for seg og sin familie. Han har en formue på kr. 90.000,- og en kone med egen inntekt. I tillegg har han fått økonomisk støtte av sin slekt for å kunne gjennomføre kjøpet. Når taksten ble såvidt høy som over en halv million kroner skyldes dette de fremtidige tomtemuligheter som saksøkte hadde krav på at det skulle tas hensyn til ved taksten. Saksøkte kan da ikke bestride løsningsretten med det argument at saksøkeren ikke vil makte å forrente løsningssummen. Noe misbruk av odelsrett kan det ikke være tale om. Saksøkeren har ikke truffet noen avtale om deling av odelsgodset. En eventuell senere overdragelse av deler av eiendommen til Olav Strømme vil forøvrig - hvis det skulle bli aktuelt - ikke komme i strid med forbudet i skjønnslovens §76 idet Olav Strømme under enhver omstendighet er nærmest odelsberettiget etter saksøkeren.

Saksøkeren har heller ikke foretatt seg noe som skulle kunne medføre at han ikke kan gjøre sin løsningsrett gjeldende overfor saksøkte. Bragdø var fullt forberedt på muligheten av odelsløsning og sikret seg nettopp derfor garanti fra selgeren. I skiftesamlingen den 6. april 1970 begjærte saksøkeren - som bare møtte som fullmektig for sin far - boets eiendom utlagt til seg selv, men nådde ikke frem med dette da han jo ikke selv var arving. Avtalen med Bragdø var allerede bindende inngått før Lovise Strømme døde, og saksøkerens medvirkning ved boets overdragelse av eiendommen innskrenker seg til at han på vegne av sin far, i likhet med de øvrige arvinger, aksepterte at Bragdø da hadde krav på å få eiendommen. Under enhver omstendighet må det forhold at han bare var fullmektig for en arving medføre at hans stillingtagen til spørsmålet ikke kan føre til noe rettstap for ham personlig.

Saksøkeren bestrider videre at det foreligger odelsfrihet for bnr. 6 og bnr. 17. Det sistnevnte av disse er først utskilt og bortfestet av Lovise Strømme etter at hennes odelsberettigede ektemann Tellef Strømme var død. Betingelsene for odelsfrihet for dette bruksnummers vedkommende mangler således etter lov av 16/7.1907 §1 nr. 2 i.f.

Når det gjelder bnr. 6 som er utskilt og bortfestet av Tellef Strømme i henhold til den foran siterte leieavtale og siden bebygget med bolighus, foreligger det etter saksøkerens oppfatning heller ikke odelsfrihet etter den nevnte bestemmelse idet betingelsen er at hustomtene skal være «solgt». Det er ikke tilfelle her. Det som foreligger er kun en leieavtale som innebærer at eieren av gnr. 62 bnr. 1 fortsatt er grunneier til bnr. 6. - - -

Saksøkte har i det vesentlige anført:

Det bestrides ikke at saksøkeren etter sin avstamning har eller hadde odelsrett til gnr. 62 bnr. 1 og at faktum i saken i det alt vesentlige

Side:648

forholder seg slik som saksøkeren har anført. Heller ikke er det uenighet om at det som ble befart og taksert ved odelstakst og overtakst og uriktig benevnt med bare gnr. 62 bnr. 1 i virkeligheten er gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17.

Dette er imidlertid ikke tilstrekkelig til at saksøkeren kan kreve å få løse eiendommen. Formålet med odelsretten er å gi odelsløseren adgang til å komme i besittelse av odelsgodset for å bevare gården for seg og sin slekt, drive den og leve av den. Uansett hva saksøkeren måtte ønske, er det økonomisk umulig å nå et slikt formål ved å løse denne eiendom for odelsovertakstsummen. Det fremgår av taksten at det er de fremtidige tomtemuligheter som har bragt verdien opp til det aktuelle nivå, og denne eiendommen vil da i praksis ikke kunne forrentes På annen måte enn gjennom utparsellering. En slik bruk av eiendommen er ikke i samsvar med lovens hensikt. Saksøkerens planer om å «dele» med sin fetter Olav Strømme viser også at det ikke er hans hensikt å beholde eiendommen selv. Om disse spørsmål er vist til RG-1953-26, 1955 14 og 1969 12.

Tellef Strømmes bortfeste av bnr. 6 i henhold til den foran gjengitte leiekontrakt er i realiteten jevngodt med et salg. Etter leiekontrakten har kommunen som leier rett til etter utløpet av 99 år å kreve grunnen avstått etter takst. Området er dermed - når det også er bebygget - tatt ut av jord- og skogbruksnæringen like definitivt og ugjenkallelig som om det hadde vært solgt. Når loven bare taler om «solgt» er det fordi bortfeste av hustomter i 1907 ikke var så alminnelig som i våre dager. At feste må bli å likestille med salg fremgår av Rt-1961-541.

Endelig har saksøkeren tapt sin mulige adgang til å gå til odelsløsning overfor Bragdø, ved at han selv har medvirket ved salget. - - -

Retten skal bemerke: Som det fremgår av det foran gjengitte hendelsesforløp er det etter begjæring fra saksøkeren avgitt odelstakst og overtakst underett for gnr. 62 bnr. 1, 6 og 17 uten at det forelå noen opplysning om at arealene under bnr. 6 og 17 var særskilt matrikulerte som egne bruksnumre. Det er således på det rene at odelsovertaksten - og det ved rettsforliket omforente beløp - og dermed også saksøkerens løsningspåstand i denne sak refererer seg til alle de tre nevnte bruksnumre som en og samme odelseiendom.

Det følger herav at hvis noen del av den samlede eiendom - et eller begge av bruksnumrene 6 og 17 - er odelsfri etter loven av 16/7.1907 §1 nr. 2, slik som påstått av saksøkte, vil domsresultatet i løsningssaken måtte gå ut på frifinnelse for det fremsatte løsningskrav, uansett hvordan det måtte forholde seg med de øvrige fremsatte innsigelser. Retten behandler derfor dette spørsmål først.

Når det gjelder bnr. 6 som er det bortleiede tomteområde avhenger spørsmålet om odelsfrihet av om lovens uttrykk «solgt» også omfatter bortfeste. At de øvrige vilkår for odelsfrihet er tilstede, er der ingen uenighet om.

Ved vurderingen av dette spørsmål er det dissens i retten. Flertallet - bestående av domsmennene Skaar og Arnesen samt rettens formann - er av den oppfatning at den leiekontrakt som Tellef Strømme inngikk med daværende Randesund kommune og som er gjengitt foran,

Side:649

i realiteten innbærer en avhendelse av grunnen som rettslig sett må bli å bedømme på samme måte som et salg. Leieren er ved kontraktens bestemmelser sikret rett til full rådighet over grunnen uten noen tidsbegrensning. Det eneste av praktisk betydning som skiller dette leieforhold fra et salg er at vederlaget til grunneieren skal betales' i form av en årlig avgift i de første 99 år såfremt han ikke innen den tid foretrekker et engangsoppgjør. Etter 99 år kan så leieren på sin side kreve å få gjøre opp en gang for alle. Innholdet av den eiendomsrett som grunneieren under disse omstendigheter sitter igjen med er derfor i realiteten ikke annet enn et krav på betaling for en rådighet som han allerede har gitt fra seg, og det foreligger intet som tyder På at grunneierens hensikt med å velge denne form for avhendelse har vært noen annen enn at den har vært antatt å ville gi ham et totalt sett større økonomisk vederlag enn en kontant kjøpesum.

Når det i lovens forarbeider kun er hustomt-eiernes vern mot odelsløsning som er fremhevet som begrunnelse for bestemmelsen om odelsfrihet, må dette antas å henge sammen med at det i den tid neppe var vanlig at jord på landet ble særskilt matrikulert til tomter for beboelseshus uten at de også ble solgt. Man kan etter flertallets mening ikke herav trekke den slutning at en avhendelse som i realiteten innebærer et salg må medføre at odelsretten likevel består. Det ville i virkeligheten være ensbetydende med å gjøre til gjenstand for odelsrett et krav på vederlag for odelsfri eiendom. Selv om størrelsen av dette vederlag ikke idag lar seg nøyaktig fastslå, og selv om det i prinsippet skal utgjøre et substitutt for grunnens verdi, er det under enhver omstendighet kun tale om et rent pengekrav som i tilfelle løsning skal betales etter gangbar pris i egnen. Konklusjonen herav må etter flertallets oppfatning bli at bnr. 6 er odelsfri og at dette forhold er til hinder for odelsløsning selv om de enkelte huseieres stilling ikke vil bli berørt. Den samme forståelse av forholdet mellom salg og bortfeste i forhold til §1 nr. 2 i.f. synes å være lagt til grunn i Rt-1961-541.

Mindretallet - domsmann Stokkelien - legger avgjørende vekt på at bortfesteren uansett betalingsbetingelsene sitter igjen med den økonomiske verdi eiendomsretten til grunnen fortsatt har. Dermed har han sikret seg et krav på årvisse inntekter som tilskudd til avkastningen av den gjenværende hovedeiendom og kan utnytte disse til skudd som ledd i driften av denne for seg selv og sine etterkommere. Heri ligger det en såvidt stor forskjell på salg og bortfeste, at det ikke kan være riktig å likestille disse to former for disponering. Odelsfrihet for bnr. 6 foreligger derfor etter mindretallets oppfatning ikke.

Når det gjelder bnr. 17 - garasjetomten - som er utskilt og bortfestet etter Tellef Strømmes død av hans enke er det etter rettens oppfatning ikke hjemmel for å anse denne eiendom som odelsfri, uansett hvordan man ser På forholdet mellom salg og bortfeste.

I samsvar med flertallets rettsoppfatning må domsutfallet bli frifinnelse for den fremsatte løsningspåstand.

Under disse omstendigheter finner retten ikke grunn til å treffe noen avgjørelse når det gjelder de øvrige innvendinger mot løsningspåstanden. Retten vil dog bemerke at det som har vært anført vedrørende

Side:650

saksøkerens medvirkning ved salget til Bragdø vanskelig kan sees å kunne få noen betydning for hans eventuelle løsningsadgang. Det kan neppe være tvil om at boet var bundet av den avtale som Lovise Strømmes fullmektiger hadde inngått med Bragdø om salg av eiendommen for kr. 300.000,- og at det da må være uten betydning at enkelte punkter ble endret. I realiteten var det en oppfyllelse som fandt sted. At Aanon Strømme ved ikke på sin fars vegne å motsette seg dette, skulle ha forspilt en mulig løsningsrett for seg selv, synes lite begrunnet.

Retten vil heller ikke unnlate å bemerke at saksøktes innvendinger mot saksøkerens angivelige planer om å dele odelsgodset med Olav Strømme under ingen omstendigheter kan betraktes som noen antesipert overtredelse av skjønnslovens §76 slik som hevdet i tilsvaret, da Olav Strømme etter det opplyste i et hvert fall er nærmest i odelsrekken etter Aanon Strømme.

Spørsmålet om løsningskravet av de øvrige påberopte grunner kan sies å representere et misbruk av odelsrett finner retten ikke grunn til å gå nærmere inn på. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Harald Holfeldt Roscher, sorenskriver Leif Fjeld og hjelpedommer Reidar Andersen): - - -

Lagmannsretten skal bemerke: Lagmannsretten er når det gjelder spørsmålet om odelsrett til gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand her kommet til samme resultat som byrettens flertall, og kan i alt vesentlig tiltre dettes begrunnelse. Uansett at gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand i sin tid i formen ble leiet bort av Tellef Strømme under ett til kommunen, som så senere lot oppmåle 19 tomter under eiendommen uten at særskilt matrikulering ble foretatt, finner lagmannsretten at man i realiteten står overfor en overdragelse av parsellen, og at denne fra første stund var beregnet på bebyggelsen med bolighus. Man står således overfor en overdragelse av tomter til et villastrøk, og lagmannsretten finner at man må legge utslagsgivende vekt på det reelle forhold således at formen det er gitt, bortleie av et større areal under ett til en mellominstans på visse nærmere bestemte vilkår, ikke kan føre til at transaksjonen medfører at området kan odelsløses til tross for at det dreier seg om tomter hvorpå der forlengst er oppført våningshus. Lagmannsretten må her erklære seg enig med ankemotpartens anførsel om at der ligger langt utenfor lovens hensikt og mening å gi adgang til å løse et villastrøk på odel. Et slikt strøk består her, som overalt ellers, av en rekke bolighus, og det var for at slike skulle oppføres der at den dengang nærmeste odelsmann, Tellef Strømme, overlot arealet til kommunen. Som nevnt finner også lagmannsretten at den form overlatelsen fikk må likestilles med et salg.

Ved sin vurdering har lagmannsretten funnet at overdragelsen av tomtene til den enkelte husbygger i formen har funnet sted i to tempi: først en overdragelse av hele området under ett til kommunen som så har regulert det, bygget veier og lagt vann- og kloakkledninger m.v., og dernest en fremleie fra kommunen til den enkelte huseier. Lagmannsretten mener imidlertid at kommunens rolle må oppfattes

Side:651

som et formidlende mellomledd. Den har villet skaffe ferdige tomter for hussøkende. Det reelle er forholdet mellom grunneieren på den ene siden og hver enkelt av de 19 som bygger på området På den andre siden. I disse forhold dreier det seg om én og én passende hustomt som stilles til huseierens disposisjon på nærmere bestemte vilkår. Huseieren skal betale en årlig leie, han kan overdra «festet» og de på «den festede tomt stående bygninger» som det heter i kontraktene, men da skal kommunen ha forkjøpsrett hvis det ikke dreier seg om arv eller skifte. «Festeretten» kan også pantsettes med de på tomten oppførte bygninger.

Det synes klart og tydelig å dreie seg om en bortfeste av tomter, - et «arvefeste» på 99 år. Festeren kan i festetiden bli tilbudt å løse festet til seg, og etter festetidens utløp har både den opprinnelige eier av arealet, eller hans rettsetterfølgere, og kommunen rett til å kreve avståelse av mulige usolgte tomter mot erstatning fastsatt ved rettslig skjønn.

Lagmannsretten er enig med den ankende part at den økonomiske verdi av gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand ligger i den til enhver tid aktuelle leie og eventuelle fremtidige salgsbeløp, men er således ikke enig med parten i at dette er rettigheter som tilligger eieren av gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand. Avtalen av 30. april 1955 er inngått mellom Tellef Strømme, daværende eier av gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand, på den ene siden og den daværende Randesund kommune på den andre siden. Der er intet sted i avtalen sagt at Tellef Strømme kun kan overføre sine rettigheter etter denne til ny eier av gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand, og det forhold at arealet senere ble fraskylddelt denne eiendommen viser også klart og tydelig at så ikke kan ha vært meningen mellom partene. Intet har da kunnet hindre Tellef Strømme fra når han hadde måttet ønske det å overdra sine rettigheter etter avtalen av 30. april 1955 til hvem han måtte ønske uansett om angjeldende samtidig overtok gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand. Odelsløsning av denne eiendommen medfører derfor ikke at odelsløseren kan løse til seg leieinntektene og retten til å oppebære salgssummer vedrørende gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand.

Det ville da også være en selvmotsigende situasjon at hvis man ikke kan løse selve eiendommen på odel, så skal man kunne få seg tildelt avkastningen av eiendommen ved å odelsløse en annen eiendom. Men det er det den ankende parts subsidære påstand i realiteten går ut på.

Lagmannsretten viser videre til at utleggelsen av området til villastrøk engang for alle har tatt gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand ut av enhver jordbruksmessig sammenheng. Det er ikke lenger «jord på landet» i odelslovens forstand, og det vil heller ikke fremtidig bli det. Lagmannsretten kan ikke se at innkassering av leieavgifter m.v. knyttet til et slikt regulert villastrøk som det man her står overfor, kan oppfattes som en naturlig tilleggsnæring til jordbruk. Man synes her helt og holdent å være utenfor odelsrettens sfære.

Etter dette har lagmannsretten, i likhet med byrettens flertall, funnet at odelsløsning av gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand ikke kan finne sted, det være seg direkte eller indirekte gjennom en løsning av gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand med påstått tilliggende rettigheter knyttet til

Side:652

førstnevnte eiendom. Hverken den ankende parts prinsipale eller hans subsidiære påstand kan derfor taes til følge.

Når gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand på ovennevnte måte må unntas fra den ankende parts odelsforfølgning, oppstår spørsmålet om han da kan forlange gnr. 62, bnr. 1 og 17 i Kristiansand utlagt seg mot erleggelse av det fulle takstbeløp som omfatter også avståelse av gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand.

Den eiendom den ankende part prinsipalt søker å løse på odel er gnr. 62, bnr. 1, 6 og 17 i Kristiansand. Den ankende part har imidlertid bare begjært takst over gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand. Dette til tross er det på det rene mellom partene at såvel odelstakst som odelsovertakst omfatter også gnr. 62, bnr. 6 og 17 i Kristiansand.

Ved takst over et odelsgods som består av flere matrikkelnummer, kan særskilt takst forlanges for hvert enkelt av disse, og løsning deretter skje for ett eller flere, hvis de enkelte nummer ikke faktisk utgjør en samlet eiendom, som naturlig bør drives under ett. Hvis der kan reises tvil om odelspretendenten har odelsrett til alle matrikkelnummer, bør der også begjæres særskilte takster over hvert. I nærværende tilfelle kunne, og burde, den ankende part ha begjært takst enten over:

1. Gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand

2. Gnr. 62, bnr. 1 og bnr. 6 i Kristiansand

3. Gnr. 62, bnr. 1, 6 og 17 i Kristiansand

eller over:

1. Gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand

2. Gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand

3. Gnr. 62, bnr. 17 i Kristiansand.

I denne forbindelse vil lagmannsretten bemerke at den ankende part ikke i aktsom god tro har hatt grunn til å mene at eiendommen besto bare av ett enkelt matrikkelnummer.

Den ankende part har fra tidligere eiendom og er bosatt i umiddelbar nærhet av gnr. 62, bnr. 1 og 6 og 17. Han kan derfor ikke ha vært ukjent med at der i 1960-årene har vokset opp et helt villaområde der med garasjeanlegg. Et blikk i grunnboken for eiendommen vil vise at der foreligger henholdsvis skylddelingsforretning, respektive kart- og oppmålingsforretning tilsvarende grunnen villaområdet er vokset opp på og garasjeanlegget bygget på. Samtidig vil man bli klar over at ingen av bolighusene er anmerket på gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand. Ved kart- og oppmålingsforretningen vedrørende garasjeanlegget var den ankende part møtende representant for daværende eier, Tellef Strømmes enke. Han har derigjennom ikke kunnet unngå å få et markert vink om at den opprinnelige eiendom var redusert med fradelte, særlig matrikulerte områder.

At den ankende part under disse omstendigheter ikke begjærer særskilte takster som ovenfor anført, må da være en omstendighet han selv helt ut må ta følgene av.

Disse følger søker han å avbøte ved å tilby samme løsningssum for gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand uten f.eks. gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand som den som er fastsatt også inklusive sistnevnte eiendom.

Man kommer da i samme situasjon som i den sak som er avgjort ved Høyesteretts kjennelse av 5. mai 1948, jfr. Rt-1948-358.

Side:653

Odelsløsningsobjektet besto her av 3 matrikkelnummer, takst ble avholdt etter to alternativer og i begge alternativer inngikk et matrikkelnummer som det fra den annen parts side ble hevdet at odelspretendenten ikke hadde odelsrett til. Under løsningssaken nektet derfor eieren å overdra eiendommen for den tilbudte løsningssum, som må ha tilsvart ett av de to takstalternativer, det vil si må ha innbefattet takst for den eiendom det ble hevdet at der ikke forelå odelsrett til.

Odelspretendenten påanket overtaksten idet det ble hevdet at der forelå feil ved saksbehandlingen.

Etter at videre behandling var avskåret i henhold til tvistemålslovens §378 fant Høyesterett at anken måtte avvises.

I dette tilfelle hadde således odelspretendenten søkt å gjennomføre løsning ved - i likhet med i nærværende sak å tilby løsningssummen fastsatt ved takst avgitt for annet og mere enn det han kunne få løst.

Det synes kanskje noe støtende at den ankende part ikke kan få gjennomført odelsløsning f.eks. av gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand alene selv når han tilbyr å erlegge takstsummen for denne eiendom taksert sammen med både gnr. 62, bnr. 6 og gnr. 62, bnr. 17 i Kristiansand. Årsaken hertil er jo at det logisk sett vil medføre at han tilbyr å erlegge mere enn taksten for førstnevnte eiendom alene ville ha blitt. I denne forbindelse må imidlertid bemerkes at man i odelsløsning står overfor en tvangsmessig overføring av eiendomsrett. Den som eiendom blir fratatt på denne måten har da krav På en strengt korrekt fremgangsmåte. Har han funnet å måtte ta til motmæle mot avståelse av odelsfri del av det godskompleks som søkes fratatt ham, og får han medhold i dette, vil der alltid ha medgått en viss tid, ikke minst når subsidiære påstander - som i nærværende tilfelle - først fremkommer i ankeinstansen. Verdier kan ha forskjøvet seg i mellomtiden, at så vil kunne være tilfelle i denne sak hvor ankeforhandlingene holdes nærmere to år etter odelsovertaksten og der i mellomtiden - ikke minst når det gjelder fast eiendom - har vært en markert verdistigning og en synkning av pengeverdien synes på det rene. Det beløp som i løsningsmøtet den 21.12.1971 ble tilbudt ankemotparten for gnr. 62, bnr. 1, 6 og 17 i Kristiansand og som da ble nektet mottatt bl.a. fordi det ble hevdet at gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand var odelsfri eiendom, behøver nå ikke lenger være gangbar pris for gnr. 62, bnr. 1 i Kristiansand alene. Tidsforløpet skyldes den sak som er ført omkring spørsmålet om odelsfrihet bl.a. for gnr. 62, bnr. 6 i Kristiansand.

Etter dette kan den ankende parts ytterligere subsidiære og enn ytterligere subsidiære påstand ikke tas tilfølge, og lagmannsretten finner ikke foranledning til å ta de øvrige spørsmål ankesaken reiser opp til drøfting og avgjørelse. - - -