RG-1995-530

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1994-10-21
Publisert:	RG-1995-530 (77-95)
Stikkord:	Overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Inderøy herredsrett nr. 92-00479 - Frostating lagmannsrett LF-1993-00574 B (se RG-1995-530).
Parter:	Saksøker: Inderøy kommune, 7670 Sakshaug (Prosessfullmektig: Advokat Jostein Østeraas, 7701 Steinkjer). Saksøkt: 1. Kirknesvaag Sagbruk & Høvleri AS, 7700 Steinkjer (Prosessfullmektig Advokat Hans O. Kveli, 7700 Steinkjer) 2. Sverre Kirknes, 7682 Kjerknesvågen (Prosessfullmektig: Advokat Marcus Amdahl, 7600 Levanger).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, §10, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984)

Sverre Kirknes (Kirknes) eier gnr 83 bnr 5 i Inderøy, herunder et areal rundt bukten i Kjerknesvågen. Fra før 1940 har dette arealet vært festet bort til Kirknesvaag Sagbruk & Høvleri AS (KSH). Det alt vesentlige av festearealet fremgår av et kart utarbeidet for overskjønnet med fargelagte felt:

B merket rødt på kartet 6188,8 m2.

C merket grønt på kartet 537,8 m2.

D merket fiolett på kartet ca 3000,0 m2.

KSH eier selv flere arealer i nærheten, herunder et felt av gnr 83 bnr 33:

A merket blått på kartet 4177,8 m2.

Et fjæreareal på ca 16 da ligger utenfor A, B, C og D.

Siden ca 1980 har Kirknesvåg Kai og Båtforening (Båtforeningen) brukt bukten og gjort investeringer der.

Det ble vedtatt en reguleringsplan for hele området 31. mai 1988.

Inderøy kommune (Kommunen), Kirknes og KSH inngikk deretter en avtale underskrevet 18. mai/2. juni/29. juli 1992. Ifølge avtalens pkt 1 er de tre parter enige om å avholde et rettslig skjønn, jf skjønnsloven §4, for å fastsette erstatninger for beskrevne "arealer og rettigheter". Det omfatter feltene A, B, C og D med tilhørende sjøareal. I tillegg kommer bygningene på feltet C.

Avtalen er i sin helhet inntatt i herredsrettens skjønn. Hensikten med avtalen er at Kommunen erverver området i bukta med rettigheter etc., for så å overdra det til Båtforeningen.

Kommunen uttok skjønnsbegjæring til Inderøy herredsrett 1. september 1992. De saksøkte, KSH og Kirknes, innga tilsvar med påstander om full erstatning og dekning av saksomkostninger.

Inderøy herredsrett holdt skjønnsforhandlinger 7. og 8. juni 1993 og avhjemlet skjønn 2. september 1993 med slik slutning:

"Erstatningene fastsettes som angitt ovenfor. Innen to uker fra skjønnets forkynnelse betaler Inderøy kommune erstatning for saksomkostninger til Kirknesvaag Sagbruk & Høvleri A/S med kr 25.240,- - kronertjuefemtusentohundreogførti, - og til Sverre Kirknes med kr 26.561,40 - kronertjuesekstusenfemhundreogsekstien 40/100."

KSH v/advokat Hans O. Kveli begjærte overskjønn til Frostating lagmannsrett 25. oktober 1993. Også Kommunen v/advokat Odd Wist, senere advokat Jostein Østeraas, begjærte overskjønn. Sverre Kirknes har vært representert ved advokat Marcus Amdahl. Etter dette er tilnærmet hele underskjønnet, herunder avsavnsrenten, brakt inn for lagmannsretten til overskjønn.

Overskjønnsforhandlingene fant sted i Steinkjer 7. - 8. september 1994. Det har vært holdt to skjønnskonferanser.

Retten besiktiget Kjerknesvågen, noe etter flo og på fjære sjø. Bygningene på areal C ble besiktiget ut- og innvendig. Det ble foretatt påvisninger og fremlagt karter, herunder reguleringskart, fotografier m.v.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet fremmes."

KSH har nedlagt følgende påstand:

"1. Erstatning for leie av 270 kvm fra 01. april 89 til 01. juli 1992, jfr. pkt. 5 og 6 i kontrakt av 01. april 89.

2. Erstatning basert på salgsverdi for hus med festetomt (537,8 kvm), for grunn og for rettigheter til grunn både på land og sjø.

Alternativt:

Hus med festetomt (537,8 kvm) omfattes ikke av ekspropriasjonen."

Kirknes har nedlagt følgende påstand:

"1. Sverre Kirknes tilkjennes full erstatning.

2. Sverre Kirknes tilkjennes saksomkostninger."

Skjønnsforutsetninger.

Etter en justering i punkt 5 i skjønnsforutsetningene for underskjønnet, ble partene enige om følgende alminnelige skjønnsforutsetninger i overskjønnet:

"1. Avtale om avtaleskjønn mellom partene, datert 18. mai 1992, 2. juni 1992 og 29. juli 1992 legges til grunn for skjønnet.

2. Ved fastsettelse av erstatning legges vanlige ekspropriasjonsrettslige regler til grunn.

3. All grunn erverves til eiendom. Grunn til tidligere fylkesveg holdes utenom skjønnet.

4. De fremlagte arealoppgaver er foreløpige. Oppgjør foretas etter endelig oppmåling. Erstatningene kan fastsettes til et beløp pr. m2.

5. Grunn ut i sjøen (utenfor vanlig flomål) følger med i overdragelsen så langt denne grunn er privat eiendomsrett undergitt. Erstatningen kan utmåles slik at verdien av sjøgrunn ikke fastsettes særskilt, men som en del av verdien på landgrunn.

6. Den verdi arealene er tilført ved innsats fra Kirknesvåg Båt- og Kaiforening og andre interesserte skal ved erstatningsfastsettelsen ikke godskrives de saksøkte (grunneierne).

7. Arealet er overtatt av Inderøy kommune pr. 1. juli 1992."

Historikk.

Siden århundreskiftet har eiendommen gnr 83 bnr 5 vært på forskjellige hender i familien Kirknes frem til Sverre Kirknes (født xx.xx.1944) overtok i 1980-årene.

KSH startet litt etter århundreskiftet sagbruk i Kjerknesvågen på eiendommen Alfheim gnr 83 bnr 33. Tidlig på 1920-tallet ble virksomheten utvidet med høvleri. Man brukte fjæreområdet til gnr 83 bnr 5, og dette ble formalisert ved:

- Leiekontrakt 4. september 1928 mellom Hans N. Kirknes og AS Kirknesvaag Dampsag & Høvleri.

- Leiekontrakt (tilleggskontrakt) 10. desember 1938 mellom Ole H. Kirknes og KSH v/Anton Tronstad.

- Grunnleiekontrakt 29. juli 1940 mellom Ole H. Kirknes og KSH v/Anton Tronstad.

Kort sagt omfattet kontrakten av 1928 arealene B og C med rettigheter for årlig leie kr 265,-, som senere ble justert til kr 365,-. Kontrakten av 1938 presiserte grenselinjen og forhøyet leien til kr 400,- pr år. Kontrakten av 1940 gjaldt areal D mot årlig leie kr 250,-.

Fra 1940 disponerte således KSH et leieareal som stort sett var sammenfallende med B, C, D med tilhørende sjøareal. Samlet leie var kr 650,- pr år, og det har man fortsatt å betale frem til skjønnssaken.

Sagbruket og høvleriet ble utbygget og drevet fremover til høvleriet brant ned i 1973. I denne perioden ble fjærearealet på areal B oppfylt med flis og fyllmasse, fortrinnsvis fra KSH, men etter det opplyste også fra Vegvesenet og andre som med eller uten tillatelse henla masse der. KSH spuntet ned en rekke med peler for å holde flis o.a. fyllmasse på plass. Pga utvasking ble KSH pålagt å bygge en forstøtningsmur langs fyllingskanten, og dette ble utført med sprengt stein i 1987. Det oppfylte området ble fra langt tilbake brukt til lagringsplass for trelast. På areal A og den nordlige del av areal B lå husene og kaianlegg. Etter brannen i 1973 ble området ryddet og grovplanert. Det var redusert virksomhet her frem til 1978 da KSH opphørte sin aktivitet i bukten. Areal B lå da som kai- og lagringsområde.

Båtforeningen meldte sin interesse og fikk fra ca 1980 tillatelse fra KSH til å bruke området, uten at det ble opprettet noen skriftlig avtale eller betalt leie. Med dugnadsinnsats ble det foretatt forbedringer, kjørt grus på fyllingsområdet slik at dette ble egnet til vinteropplag for båter. Videre ble det oppført flere bygninger, gjort kaiarbeider, anlagt en slipp etc.

Båtforeningen har også disponert areal A som altså er KSH's eiendomsgrunn. Her er det bl.a. foretatt masseforflytning.

På området C ble det i 1933 oppført et hus som ble påbygget i 1952. Det har de senere år vært bortleid, til forretnings- og boligformål.

Området D ble tidligere benyttet til oppsamlingsplass for tømmer. Der var bryggelignende anordninger for å holde tømmeret på plass. I dag gjenstår bare bolter i svaberget.

På selve Alfheim er sagbruket revet. En del av eiendommen - "Kaldgjerdet" - ble nylig solgt. KSH har flyttet sin trelastvirksomhet til Steinkjer.

Kommunen fremhever at reguleringsplanen fra 31. mai 1988 er ny og må legges til grunn. Dispensasjoner eller omregulering kan ikke påregnes. Båtforeningens virksomhet gir et godt bilde av den fremtidige bruk som er relevant og gjenstand for erstatning.

Salgsverdien er sannsynligvis høyere enn bruksverdien for området, men bruken er likevel et veiledende utgangspunkt. Det er ikke grunnlag for å anvende strøkspris.

Fylkesveien er de senere år rustet opp, og fordelen av det skal ikke gi økte erstatninger. Selv om feltene A, B, C og D verdsettes hver for seg, må det være riktig å se hen til at de vil bli utnyttet i sammenheng.

Den nordlige delen av området har bedre kvalitet enn søndre del. Ellers er det et verdiminus at mye sagflis ligger igjen i grunnen/i fjærområdet. Ved graving kommer det opp råtten lukt. Det oppfylte området er ikke egnet som byggetomt. I så fall må man grave godt ned, eller bygge på peler.

KSH skal ha erstatning for areal A. Her er bare en del regulert til industriformål. For øvrig er det friområde og nausttomter. Prisen på kr 15,- pr m2 er altfor høy.

Bortsett fra boligtomten har ikke det festede arealet noen verdi på KSH's hånd. Festeavtalen tillater bare sagbruk/høvlerivirksomhet. Subsidiært må det foretas en erstatningsfordeling mellom bortfester og fester.

Areal B må vurderes uten det arbeid Båtforeningen har utført, herunder påføringen av ca 30 cm tykt bærelag og planering. Arealet hadde hatt større verdi for Båtforeningen om det lå slik som før 1905. Steinfyllingen var et resultat av offentlig pålegg fra forurensningsmyndigheten. Den har ikke tilført området noen verdi. Steinmuren innebærer ingen forskjønnelse av området, men en avgrensning av ytterligere verdiforringelse.

Utleie av opplagsplasser/båtplasser gir liten avkastning. Det planlagte fiskemottaket har liten målestokk.

Man må spørre hva en alminnelig kjøper ville være villig til å betale for hele felt B. En kjøper ville gjøre fradrag for nødvendig opprydding, investeringer, tidsforbruk. Båtforeningen har brukt over 10 år på å etablere virksomheten. Båtforeningens virksomhet er dessuten ikke regnet til å gi overskudd uten dugnad. Om vinteren er bukten et "dødt" område.

Sammenlignbare eiendomsoverdragelser er ikke dokumentert.

Friarealet D kan ikke vurderes etter parkprinsippet. Det bor bare 150 mennesker i området. Bukten brukes fortrinnsvis av andre mennesker gjennom Båtforeningen.

Bolighuset har herredsretten verdsatt til kr 459.000,- inkludert festetomt. Dette er vesentlig for høyt. Det er ikke etterspørsel etter kontorer og boliger i Kjerknesvågen. Boliger står ledige. Det aktuelle huset må påkostes betydelige beløp. Eiendommens salgsverdi blir trolig den samme, enten man ser boligen isolert eller solgt sammen med resten.

Når det skal fastsettes erstatning til grunneier Kirknes, kan man bare regne med en rimelig oppjustering av festeavgiften.

Avsavnsrenten er for høy - 11 % p.a. med rentesrente. Etter dagens nivå bør ikke renten settes høyere enn til 9 % p.a. uten rentesrente.

KSH hevder at arealene rundt bukten må ses i sammenheng. Reguleringsplanen er i utgangspunktet bindende, men dispensasjoner er påregnelige. Da KSH nedla sagbruksvirksomheten, og i tiden frem mot reguleringsplanen i 1988, var Kommunen interessert i at det ble igangsatt industri på ekspropriasjonsarealet. Det var forhandlinger og korrespondanse om dette, og kommunen foretok bl.a. grunnundersøkelser.

Kommunen eksproprierer. KSH har krav på full erstatning. At Båtforeningen i neste omgang skal overta området, må ikke innvirke på erstatningene.

Det er grunnlag for strøkspris på ubebygde arealer. Friluftsområder, friområder og trafikkområder er nødvendige deler av det samlede bolig- og næringsområdet i Kjerknesvågen.

Salgsverdien av arealene er trolig høyere enn bruksverdien, men den påregnelige bruk er interessant fordi den påvirker salgsverdien.

Areal A har herredsretten verdsatt til kr 65.000,-. Reell verdi er anslagsvis kr 200.000,-. På dette området må alle investeringer godskrives KSH.

Areal B har ifølge herredsretten ingen verdi på KSH's hånd. Det er KSH sterkt uenig i. man har en stedsevarig festerett med lav avgift. Det er ingen reguleringsklausul for festeavgiften. KSH må kunne utnytte området på enhver måte som ikke er mer tyngende enn sagbruk- og høvlerivirksomheten.

KSH har stått for det aller meste av investeringene på areal B. Det var grovplanert da Båtforeningen kom, og arealet ble brukt til lagring av tyngre trematerialer gjennom en årrekke. For øvrig viser Båtforeningen hva man kunne få ut av området. Det er marked for kommersielle priser på utleie av båtplasser o.a. aktivitetstilbud i kombinasjon. Det er betegnende at man nå vurderer fiskemottak i Kjerknesvågen.

Areal C er bebygget. Bolig- og forretningsbygget er i god forfatning utvendig, og de senere år viser gode leieinntekter. Innvendig trengs noe modernisering, særlig i første etasje. Huset vil da kunne utleies med tre boligenheter. Herredsrettens fastsettelse til kr 459.000,- er i samsvar med sannsynlig markedspris.

Areal D har verdi ut fra parkprinsippet. Dom inntatt i RG-1993-693 flg underbygger at Kjerknesvågen bør prises som seilingsområde.

Avsavnsrenten fra juli 1992 til i dag ligger mellom 9 og 11 %, avhengig av om det fastsettes rentesrente.

Kirknes hevder at festekontrakten på felt B ikke har noen verdi på KSH's hånd. Festeforholdet må anses bortfalt ved at høvleriet er nedlagt. Kirknes har ikke hatt grunn til å engasjere seg i bruken av området før i 1992.

Det er en stilltiende overenskomst at verdien av oppfyllingen av areal B skal gå tilbake til grunneieren.

Subsidiært må erstatningen deles mellom Kirknes og KSH. Med utgangspunkt i Røstad-saken må Kirknes ha krav på regulering av festeavgiften og følgelig være berettiget til en vesentlig del av erstatningen for felt B. Justerer man festeavgiften på kr 400,- i 1938 for prisutviklingen, blir beløpet ca kr 8.000,- i 1992.

Båtforeningen har forskjønnet bukten, men ikke tilført området verdi som salgsobjekt.

Arealet har trolig en markedspris på 25-30 kr pr m2.

Ved verdsettelse må det tas i betraktning at kommunen erverver et stort fjæreareal.

Avsavnsrenten bør passende settes til 11 % p.a.

Lagmannsretten viser til at det ikke er reist formelle innsigelser mot fremme av overskjønnet.

a) Innledende bemerkninger.

Lagmannsretten har fastsatt fulle erstatninger etter vederlagsloven av 6. april 1984 nr 17. Høyeste verdi er lagt til grunn av salgsverdi og bruksverdi.

Erstatninger er utmålt pr tidspunktet for tiltredelse, 1. juli 1992.

Til fastlandsområdet hører et betydelig areal utover i sjøen - ca 16 da sjøgrunn. Verdien av sjøgrunnen er tatt med som en del av verdien på landarealet, jf skjønnsforutsetning nr 5.

Ved vurderingen er det tatt utgangspunkt i området slik det fremsto 1. juli 1992. Imidlertid er det sett bort fra Båtforeningens innsats, jf skjønnsforutsetning nr 6. Således er det for areal B ikke medregnet den oppgrusing og planering som er gjort på opplagsplassen. Bygninger, forbedringer av kaianlegg og slipp er holdt utenfor. Tilsvarende er det for areal A ikke tatt i betraktning Båtforeningens masseforflytning. Dette området var imidlertid godt planert på forhånd.

Når det gjelder annen massetilførsel gjennom årene - fra Vegvesenet eller private - er den godskrevet ekspropriatene. Det gjelder tilfeldige tømminger og henleggelser. Kommunen har ikke oppgitt spesielle masser med dato og kvantum som eventuelt skulle holdes utenfor etter vederlagsloven §5 fjerde ledd.

Fylkesvegen er opprustet de senere år, men det var kjørbar vei frem til området 10 år før herredsrettens skjønnsforhandling, og det sistnevnte er lagt til grunn, jf vederlagsloven §5 tredje ledd.

Retningsgivende for retten har vært karakteren av de aktuelle eiendommer, beliggenheten og den påregnelige utnyttelse etter forholdene på stedet, jf §5 annet ledd.

Lagmannsretten har basert erstatningsutmålingen på utnyttelse i samsvar med reguleringsplanen av 1988. Den er relativt ny, og det kan ikke forventes vesentlige dispensasjoner eller omreguleringer. Imidlertid må man anta at den som utvikler området etter formålet med reguleringsplanen, vil kunne få gjennomført mindre justeringer i arealbruken for å tilpasse forretningsområdet med bygningsmasse, kaianlegg m.v. til friområder og trafikkområde.

De omtalte områdene A, B, C og D er verdsatt hver for seg. Lagmannsretten minner om at eierforholdene er forskjellige. Partene er likevel enige om at arealene må ses i sammenheng, idet en felles utnyttelse er påregnelig. Lagmannsretten har følgelig tatt i betraktning en total, koordinert utnyttelse av arealene når det er satt verdi på de enkelte deler.

Det er påregnelig at hele ekspropriasjonsarealet, inkludert bebyggelse, kunne vært kjøpt av enkeltpersoner, forening, lag, bedrift eller annen sammenslutning til fritids- og næringsformål.

Det har vært vanskelig å finne oppnådde priser ved omsetning av sammenlignbare eiendommer.

Ekspropriatene har dokumentert salget av "Kaldgjerdet" i 1992, da ca 4,5 da flatt industriareal ble solgt for kr 95.228,-. Området var ikke ryddet, men preget av krattskog. Et påstående stort utidsmessig lagerbygg fulgte med. Ifølge KSH var det rivningsmodent, og partenes forutsetning var at det ikke hadde noen økonomisk verdi, slik at kjøpesummen gjaldt tomten alene.

Videre har lagmannsretten besiktiget et ekspropriasjonsareal i Skjelvågen i Inderøy. Området, som ligger ned til sjøen, skal brukes til nausttomter m.v., og Inderøy herredsrett fastsatte i skjønn av 4. mai 1994 salgsverdien til kr 25,- pr m2. Det er begjært overskjønn.

b) Festeforholdet mellom Kirknes og KSH.

Det heter i herredsrettens skjønn på side 19-20:

"De rettigheter Kirknesvaag Sagbruk & Høvleri A/S har i følge de fremlagte leieavtaler, anser retten nå verdiløse.

Dette er ingen følge av avståelsen til kommunen, men av at driften ble flyttet til Steinkjer i 1970-årene uten at den fant det hensiktsmessig å etablere annen virksomhet i området den gangen eller i den tiden som senere er gått.

De leiekontrakter som er fremlagt, gjelder etter rettens oppfatning alle "brukets drift" - altså sagbruk og høvleri og virksomhet ellers som har naturlig sammenheng med denne.

Retten kan ikke finne noe holdepunkt for at Kirknesvaag Sagbruk & Høvleri AS skulle kunne drive hvilken som helst virksomhet på området."

Lagmannsretten er ikke enig i disse betraktninger.

Festeavtalen må tolkes. Kirknes har i retten gitt uttrykk for at dette er vanskelig, og han har selv ikke gjort seg opp noen sikker mening om rekkevidden. KSH anfører at fester kan utøve enhver bruk av arealene som ikke er mer tyngende enn høvlerivirksomheten. De som deltok ved inngåelsen av kontrakten i 1928 er gått bort. Man må således ta utgangspunkt i selve kontraktsteksten og partenes handlemåte frem til i dag.

Leiekontrakten fra 1928 innledes slik:

"Undertegnede Hans M. Kirknes eier av gården Kirknes Østre gaardsnr. 83 brugsnr. 5 i Inderøy Tinglag erklærer herved aa ha bortleiet til den til enhver tid værende eier av Alfheim gaardsnr. 83 bruksnr. 7 nu A/S Kirknesvaag Dampsag & Høvleri for saa langt tidsrum som tillat efter loven nedennevnte eiendomme og rettigheter."

Heri ligger ingen begrensninger i bruksmåte. Videre følger tre nummererte punkter, det første med en avgrensning av jordstykket "Skofteplassen", det andre om sjø-, strand- og havneområdet hvor eieren av bruket har "rett til aa foreta de disposisjoner han finner tjenlig for sig og brukets drift" og det tredje med en avgrensning av tomten til kontorbygning. Videre inneholder kontrakten forbehold for bortleieren om rett til landslott, veigrunn, sagflis m.v.

Lagmannsretten ser det slik at den grunnleggende kontrakten fra 1928 ikke legger restriksjoner på KSH's bruk. Tvert imot er det mht sjø-, strand- og havneområdet presisert festers frie adgang til å utfolde seg. Dette har gjennom årene vist seg ved at det opprinnelige fjæreområdet er blitt oppfylt og benyttet som lagringstomt, og kai er anlagt.

Tilleggskontrakten av 1938 justerte grensene for festearealet og festeavgiften. Verken denne kontrakten eller grunnleiekontrakten av 1940 om areal D legger restriksjoner på festers bruk.

Festetiden er så lang som loven tillater, jf ordlyden i kontraktene av 1928 og 1940. Man står mao overfor stedsevarige festekontrakter. Etter brannen i 1973 ble ikke høvleriet gjenoppbygget, og etter 1978 har ikke KSH selv hatt virksomhet på festearealet. Men leie er betalt, og bortfester Kirknes har aldri gitt uttrykk for at festeforholdet er bortfalt pga ikke-bruk eller Båtforeningens bruk.

Båtforeningen har som tidligere nevnt, forholdt seg til KSH og ikke Kirknes gjennom over ti år med aktivitet og investeringer på området.

Etter dette blir konklusjonen at festekontrakten for arealene B, C og D løper uten tidsbegrensning. Det er en forutsetning at festeren er den som til enhver tid eier Alfheim. For øvrig kan det ikke innfortolkes andre begrensninger i bruken av området, enn at bruken alt i alt ikke må være mer tyngende enn den tidligere høvleri-virksomheten.

Etter dette mener lagmannsretten at festearealene fortsatt har en vesentlig verdi for KSH. På den annen side har arealene også verdi for Kirknes. Dels ligger verdien i kapitaliserte fremtidige festeinntekter. Dels ligger verdien i den fulle rådighet over arealene når festeforholdet en gang i fremtiden måtte opphøre. Festeavgiften på samlet kr 650,- er ikke regulert siden 1938/1940. Kontraktene inneholder heller ikke reguleringsklausuler. På bakgrunn av de senere års høyesterettsavgjørelser om regulering av festeavgifter, jf særlig Rt-1988-276 (Røstad) og Rt-1988-295 (Skjelsvik), finner lagmannsretten det påregnelig at festeavgiften ville blitt oppregulert i overskuelig fremtid.

Kirknes har anført at prisutviklingen har endret seg fra 15. november 1938 med 12,1 poeng til 15. juni 1992 med 245,4 poeng. Festeavgiften på arealene B og C burde angivelig vært justert tilsvarende fra kr 400,- til kr 8.112,40.

Lagmannsretten finner det påregnelig at den konkrete festeavgiften for fast eiendom - ved avtale eller dom - ville blitt moderat oppregulert.

Ut fra dette er lagmannsretten kommet til at bortfester og fester i fremtiden måtte påregne å ha like stor økonomisk interesse hver i avkastningen av selve grunnarealene. Det gjelder såvel areal B hvor fjæren er oppfylt, som hustomten C, og strandområdet D hvor det ikke er nedlagt investeringer.

c) Verdsettelse av KSH's areal A.

Området utgjør 4178 m2. Det er et stort sett flatt tomteområde basert på oppfylling av sprengt stein. Ut mot sjøen i nord ligger til dels en fylling, dels svaberg med strand. Noe av arealet er regulert til friområde med planlagte ca 6 naust, noe er regulert til forretningsområde og noe til trafikkformål.

Herredsretten fastsatte erstatningen til kr 15,- pr m2.

Lagmannsretten tar som utgangspunkt at salgsverdien er høyere enn bruksverdien, og med realistisk pris kr 25,- pr m2 blir samlet erstatning kr 104.460,-.

d) Verdsettelse av areal B.

Arealet utgjør 6189 m2. Det er flatt og regulert dels til forretningsformål, dels småbåthavn, dels til friområde og dels til trafikkareal. Grunnforholdene på den nordlige delen er av samme kvalitet som på areal A - fjell og fylling med sprengt stein. Den sørlige delen var opprinnelig fjæreareal, men er siden århundreskiftet oppfylt med treflis o.a. masse. Grunnforholdene her er dårligere, men arealet er fullt brukbart til friområde, og opplagsplass for båter m.v.

Det er opplyst at man i småbåthavnen nå har 51 båtplasser. Lagmannsretten finner at man over tid ville kunnet etablere et større antall båtplasser langs flytebrygger, og likeledes er det god plass på land for vinteropplag av båter. Markedet for slike plasser må anses som relativt godt.

Kommunen har fremlagt en fyldig oversikt over priser på båtplasser omkring i Sør- og Nord-Trøndelag. Prisene varierer sterkt med beliggenhet i forhold til byer og tettsteder. Videre er prisene avhengig av bl.a. servicetilbud på stedet. Prisene er dels basert på årlig avgift, dels på lån eller engangsbetaling ("innfestingssum"). Lagmannsretten finner at Kjerknesvågen har en relativt god beliggenhet i denne sammenheng - 22 km fra Steinkjer, ca 12 mil fra Trondheim. Bukten ligger vakkert til, og det er gode dybdeforhold utenfor kaien.

Selv om en vesentlig del av kaianlegget skal holdes utenfor erstatningsberegningen, da det er utført av Båtforeningen, tas i betraktning at det også tidligere var kai her, selv om standarden var enkel før Båtforeningens forbedringer.

Det vil som nevnt være påregnelig med en gradvis utvikling av båthavn - med servicetilbud, mindre næringsvirksomheter - dels på helårsbasis og dels på sesongbasis, samt aktivitetstilbud.

At grunneier, fester/fremfestere sannsynligvis ville bruke tid på etableringen av området, er tatt i betraktning ved vurderingen av påregnelig oppnådd verdi/salgspris for området pr 1. juli 1992.

Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at erstatningen for areal B må settes til en gjennomsnittspris på kr 15,- pr m2, totalt kr 92.835,-. Som det er redegjort for foran, blir erstatningen å dele likt med kr 46.417,50 til grunneier Kirknes og kr 46.417,50 til fester KSH.

e) Verdsettelse av areal C med KSH's bebyggelse.

Tomten er på 538 m2. Det er adkomst over naboeiendom. Tomten er knapp, særlig ved inngangspartiet til hovedhuset.

To mindre uthus for redskaper, ved m.v. har enkel standard. 2/3 av hovedhuset ble oppført i plank i 1933. Det resterende påbygg i bindingsverk er fra 1952. Taket er tekket med skifer. Det er to piper. Takkassen med takrenner og nedløp ble fornyet for 6-7 år siden. De fleste vinduer er nye. Inntrykket skjemmes noe ved at spikerhodene i ytterpanelet er rustet.

Bygget er i to fulle etasjer á 103 m2, dessuten loft på 44 m2 grunnflate.

Under huset er det delvis kjeller, ca 39 m2. Den har ordinær standard med boder og et rom brukt som lager/hvelv for tidligere postkontor.

Første etasje har to enheter, hvorav den ene ble utleiet til postkontor frem til februar 1993. Etter det opplyste utgjorde leien kr 25.200,- pr år ekskl. lys og oppvarming. Lokalene som har bl.a. toalettrom, har alminnelig bra standard. Den andre enheten er uoppusset og med toalettrom som ikke er intakt.

Andre etasje er bortleid som leilighet med tre rom, kjøkken, bad og w.c. Leien er kr 1.700,- pr måned. Standarden er enkel.

Loftsetasjen inneholder to rom som tidligere skal være brukt som soverom, men trappen opp er bratt og brannhensyn gjør at rommene ikke egner seg for beboelse.

Lagmannsretten fastsetter erstatningen til salgsverdi som antas å være høyere enn bruksverdi. Det er ikke realistisk at huset vil bli nyttet til næringsvirksomhet. Lagmannsretten finner det påregnelig at huset vil bli leiet ut til beboelse eller benyttet til fritidsformål. Det må imidlertid foretas vesentlige investeringer, særlig innendørs. Leiemarkedet for boliger av denne karakter i Kjerknesvågen, er ikke spesielt godt - sett fra utleiers side. Den faktiske festeavgiften for areal C er p.t. meget beskjeden. Som utledet ovenfor, er det sannsynlig at avgiften ville blitt justert i overskuelig fremtid, slik at grunneier og fester må anses å ha like stor økonomisk interesse i selve tomten, mens festeren alene tilkommer erstatningen for bebyggelsen. Ut fra dette settes erstatningen for KSH - for hus på festetomt - til kr 230.000,-, herav for tomten kr 22.000,-. Kirknes som grunneier tilkommer erstatning for tomten med kr 22.000,-.

Verdien av areal C og KSH's bebyggelse blir den samme, enten det vurderes for seg eller under ett med areal B, jf avsnittet ovenfor.

f) Verdsettelse av areal D.

Området utgjør ca 3 da.

Det er i sin helhet regulert som friluftsområde, og vil som sådant ha en viss verdi for utviklingen av bukten til småbåthavn og rekreasjonsområde. Det er ikke påregnelig med omregulering/bebyggelse el.l. på arealet. Lagmannsretten finner at det heller ikke kan verdsettes etter parkprinsippet, da det ikke kan ses som noe typisk rekreasjonsområde eksklusivt for beboerne i Kjerknesvågen.

Det er ikke begjært overskjønn over erstatningen til Kirknes på kr 1.500,- som skjønnsretten fastsatte.

Lagmannsretten skal derfor bare utmåle erstatning til KSH. Etter det som er nevnt ovenfor om oppregulering av festeavgiften og at Kirknes og KSH må antas å ha like store økonomiske interesser i området i fremtiden, har lagmannsretten funnet at KSH's andel/verdien av festekontrakten må settes til kr 2.500,-.

g) Erstatning for leie av 270 m2 av KSH's festetomt.

Ved leiekontrakt av 1. april 1989 har Kommunen leid et område på ca 270 m2 med tilhørende sjøgrunn og rettigheter. Retten skal etter avtale fastsette erstatning for leie av arealet i tiden 1. april 1989 - 1. juli 1992, i alt i 39 måneder.

Dette areal omfatter en mindre del av leiekontrakten fra 10. desember 1938, der samlet festeavgift ble satt til kr 400,- pr år.

Verdien av festekontrakten på KSH's hånd i den aktuelle periode settes til kr 1.300,-.

h) Avsavnsrente.

Det er begjært overskjønn over avsavnsrenten som herredsretten fastsatte til 11 % p.a. med rentesrente.

I samsvar med vederlagsloven §10 skal det fastsettes en avsavnsrente for tiden fra tiltredelse 1. juli 1992 og til oppgjørsdag for erstatningene.

Det er ikke anført individuelle tap, slik at renten fastsettes til normalsats. Høyesterett uttalte om dette i Rt-1984-476:

"Et trekk i dagens samfunn er at folk i alminnelighet trenger kapital til anskaffelse av bolig, motorvogn og bruksgjenstander i hjemmet, med lang levetid og av betydelig verdi. Kapitalen skaffes dels ved oppsparing, dels ved låneopptak. Banker og andre institusjoner har utviklet mønstre for sparing og kredittgivning, hvoretter det er nær sammenheng mellom oppsparing og lånemuligheter.

Utviklingen innebærer at det er ganske vanlig at folk på en og samme tid både er i en sparesituasjon og i en lånesituasjon, og at en oppsparingsperiode avløses av en låne- og tilbakebetalingsperiode og omvendt. Dette betyr at både bankenes innskuddsrente og utlånsrente må være sentrale elementer av alminnelig betydning til veiledning for skjønnsretten ved fastsettelsen av avsavnsrenten."

På denne bakgrunn fastsettes renten til 9 1/2 % p.a. med rentesrente.

i) Saksomkostninger.

KSH begjærte overskjønn mht erstatning for areal A og festearealet B, C og D. KSH oppnådde høyere erstatning i overskjønnet enn i underskjønnet. Følgelig tilkjennes KSH saksomkostninger i overskjønnet fra Kommunen for disse deler, jf skjønnsloven §54a første ledd litra a jf fjerde ledd jf §54 første ledd.

Kommunen begjærte overskjønn mht erstatning for Kirknes såfremt KSH "av lagmannsretten skulle få medhold i at herredsrettens avgjørelse for så vidt angår leiekontraktene er uriktig". For denne del må Kommunen betale saksomkostninger til Kirknes etter hovedregelen i skjønnsloven §54 første ledd jf §54a fjerde ledd.

Kommunen begjærte overskjønn for areal C med KSH's bebyggelse. For denne del må Kommunen betale saksomkostninger i overskjønnet til KSH, jf §54a og §54 første ledd.

Konklusjonen blir at Kommunen må betale nødvendige saksomkostninger i overskjønnet til såvel KSH som Kirknes.

Kommunen har ikke reist innvendinger mot saksomkostningsoppgavene, og disse legges til grunn idet omkostningene må anses å ha vært nødvendige for betryggende gjennomføring av saken.

KSH v/advokat Hans O. Kveli har krevet salær kr 30.000,- og reiseutgifter kr 264,-. Rettens gebyr er kr 7.125,-. I tillegg kommer honorar, reise- og kostgodtgjørelse til skjønnsmenn, i alt kr 30.306,-. Honorarene er fastsatt til kr 4.200,- til Kari Løseth, kr 4.200,- til Ola Raaen, kr 8.250,- til Peter Hognestad og kr 5.100,- til Reidar Kjesbu. For de to siste er det gitt dekning for utlegg/tapt arbeidsfortjeneste etter §1-4 i forskriften til rettsgebyrloven. De er begge selvstendig næringsdrivende. Samlede omkostninger fra KSH blir kr 67.695,-.

Kirknes v/advokat Marcus Amdahl har krevet salær kr 25.000,- og reiseutgifter kr 634,-, i alt kr 25.634,-.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Inderøy kommune v/ordføreren betaler erstatninger som fastsatt i overskjønnet med tillegg av rente 9 1/2 % p.a. med rentesrente fra 1. juli 1992.

2. Inderøy kommune v/ordføreren erstatter saksomkostninger til Kirknesvaag Sagbruk & Høvleri AS v/advokat Hans O. Kveli med kr 67.695,- - kronersekstisjutusensekshundreognittifem 00/100.

3. Inderøy kommune v/ordføreren erstatter saksomkostninger til Sverre Kirknes v/advokat Marcus Amdahl med kr 25.634,- - kronertjuefemtusensekshundreogtrettifire 00/100.

4. Oppfyllelsfristen for punkt 1, 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.