RG-1995-738
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-21 |
| Publisert: | RG-1995-738 (121-95) |
| Stikkord: | Kjøpsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 90-00880 A/74 (førsteinstans) - Eidsivating lagmannsrett LE-1993-02984 A, jf LE-1993-02985 A (se RG-1995-738) - Påkjært til Høyesterett HR-1995-00457 K - Lagmannsrettens dom, domslutningens punkt 2, oppheves. Vedrørende saksomkostninger: se i Høyesterettskjennelsen. Anket til Høyesterett - HR-1995-00340K - Anken nektet fremmet. |
| Parter: | Ankende part: Tom Røymark (Prosessfullmektig: Advokat Stein Halle, Oslo). Motparter: 1. Kari Skinnemoen 2. Tor Ottersen (Prosessfullmektig: Advokat Sigurd Klomsæt, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Wilhelm Omsted, formann. Lagdommer Ragnhild Dæhlin. Ekstraord.lagdommer Nils Moe |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Foreldelsesloven (1979) §10, §3, Avhendingslova (1992) §3-9, §4-8, §4-12, §4-14 |
Saken gjelder krav om prisavslag/erstatning etter kjøp av bolig.
Ved kontrakt av 11. juni 1989 kjøpte Kari Skinnemoen og Tor Ottersen, (i det følgende betegnet Ottersen), eneboligen Lachmanns vei 33 A i Oslo av Tom Røymark for kr 2,1 millioner. Ottersen overtok eiendommen 31. oktober 1986.
I desember 1988 oppdaget Ottersen fuktskader i gulvet i kjellerstuen som følge av vanninnsig. Det kom også vanninnsig i garasjen. Høsten 1989 ble det oppdaget sprekker i grunnmur, samt skjevheter i et soveromsvindu og en dør i underetasjen. Ved oppgraving langs grunnmuren ble det konstatert at den nordvestlige del av huset sto på fjell, mens resten av huset sto på løsmasser/leire. Ottersen krevde prisavslag/erstatning av Røymark. Kravet var begrunnet med at huset var feil fundamentert, at drensledningen var lagt feil og grunnmuren mangelfullt behandlet. Røymark avslo kravet og Ottersen tok ut stevning ved Oslo byrett den 11. juli 1990.
Dom ble avsagt 2. juni 1993 med slik domsslutning:
Tom Røymark dømmes til innen 14 - fjorten - dager å betale til Kari Skinnemoen og Tor Ottersen kr 215000 - tohundreogfemtentusen - samt saksomkostninger med kr 67066 - sekstisjutusenogsekstiseks.
Tom Røymark har i rett tid påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett. Ottersen tok til motmæle og erklærte aksessorisk motanke.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo 27. - 29. september 1994. Retten var satt med fagkyndige meddommere. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt 10 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Det ble foretatt befaring av eiendommen. Under denne fikk partene anledning til å påvise forhold de mente var av betydning for saken. Den ankende part, Tom Røymark, har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand i hovedanke og motanke:
Tom Røymark frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ankemotpartene, Kari Skinnemoen og Tor Ottersen, har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand i hovedanke og motanke:
1. Tom Røymark dømmes til å betale til Kari Skinnemoen og Tor Ottersen et beløp fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 550000.
2. Byrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.
3. Tom Røymark dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten.
For lagmannsretten står saken i det vesentlige i samme stilling som for byretten. Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av byrettens dom, og det som nevnes i det følgende.
Den ankende part, Tom Røymark, gjør i det vesentlige gjeldende:
Eiendommen hadde ingen mangel i kjøpsrettslig forstand da huset ble solgt i 1986. Det er hverken grunnlag for erstatning eller prisavslag. Ottersen har risikoen for husets utvikling etter kjøpet og kan ikke påberope seg eventuelle feil som måtte ha kommet mange år senere. Røymark har ikke avgitt noen garanti vedrørende fundamenteringen av huset eller de øvige forhold som Ottersen har påberopt.
Det erkjennes at huset dels står på fjell og dels på jord/leire. Dette er imidlertid ingen mangel i kjøpsrettslig forstand. Det er fullt forsvarlig å bygge hus på grunn som består av dels fjell og dels jord/leire. Bygningsmyndighetene har godkjent plasseringen, og Røymark gikk ut fra at fundamenteringen foregikk på forskriftsmessig måte under bygningsmyndighetens kontroll. Det bestrides at huset er i bevegelse. Det vises til de mørtelplomber som ingeniør Stein Erik Borgen satte i grunnmuren på vegne av Røymark i juni 1994 for å følge utviklingen. Denne undersøkelsen viser at det ikke er skjedd noen utvikling av sprekkene. Sprekker som ble oppdaget høsten 1989 av Ottersen kan skyldes svinn og krymping, og muren har nå stabilisert seg.
Sprekkene kan videre ha andre årsaker. De kan skyldes at naboen har sprengt bort en fjellknaus. Årsaken til sprekkene kan også være at Ottersen i 1986 koblet nedløpsrøret for takvann til drensrøret i forbindelse med at han la heller langs huset. Drensledningen har ikke kapasitet til å ta imot takvannet. Vannet er blitt liggende langs husets såle. Underlaget er blitt vasket bort og sprekkene har oppstått. Røymark så selv i 1988 at nedløpsrøret var koblet til drensledningen.
Det bestrides at Røymark har opptrådt svikaktig. Røymark har ikke foretatt arbeider med huset like før salget for å skjule sprekker. Det ble bare foretatt en vanlig maling utvendig, herunder av grunnmuren. Det kan ikke legges vekt på vitneprovet fra naboen, Rolf Olaf Lillehagen.
Det kan ikke ha betydning at taksten ikke er helt korrekt når det gjelder grunnforholdene. Røymark ga ikke takstmannen opplysninger om grunnen. Opplysningene i denne forbindelse har takstmannen skrevet etter egne undersøkelser.
Under ingen omstendighet kan det ha hatt betydning for Ottersens kjøp av huset at det sto på kombinasjonsgrunn. Selv om han hadde hatt full beskjed om grunnforholdene, ville han ha kjøpt huset og det til samme pris.
Subsidiært gjøres gjeldende at Ottersen hadde undersøkelsesplikt. Man fikk det inntrykk under visningen at han var svært kyndig idet han spurte om mye. På forespørsel hadde han fått utlånt byggemappen noen dager før det ble gitt bud på eiendommen. Det fremgår av byggebeskrivelsen at grunnen er jord og fjell.
Det bestrides videre at det foreligger mangler når det gjelder dreneringen og behandlingen av grunnmuren. Det er lagt drensrør på forskriftsmessig måte, og det kan ikke ha betydning at det mangler et lite stykke i det nordvestlige hjørne, idet dette er det høyeste punkt. Det bestrides også at grunnmuren ikke er forskriftsmessig behandlet. Grunnmuren er på vanlig måte behandlet med Heydi. Det er ikke hull i grunnmurspappen, og fyllmassen inntil huset er av vanlig beskaffenhet. Fuktproblemene som ble oppdaget i desember 1988, må ha sammenheng med den Ottersen ovenfor nevnte kobling av nedløpsrørene til drenssystemet. Det foreligger heller ikke mangler når det gjelder garasjens grunnmur.
For samtlige påståtte mangler påberopes subsidiært ansvarsfraskrivelsen i kontraktens §3. Rettspraksis viser at slik ansvarsfraskrivelse kan påberopes for den type skjulte feil som eventuelt måtte ansees å være relevante i saken.
Atter subsidiært gjøres gjeldende at Ottersens krav er foreldet. Det følger av foreldelsesloven §3 nr. 2 at for krav som oppstår ved mislighold, regnes foreldelsesfristen fra den dag da misligholdet inntrer. Misligholdet inntrådte ved overtagelsen som var 31. oktober 1986. Foreldelsesfristen er tre år, og da stevning ikke ble uttatt før 11. juli 1990, er kravet foreldet. Det bestrides at foreldelsesinnsigelsen er frafalt for deler av kravet.
Atter subsidiært gjøres gjeldende at kravet om prisavslag/erstatning er altfor høy. Det er ikke nødvendig med så omfattende arbeider som Ottersen mener er påkrevet for å reparere de påståtte skader. Således er det ikke nødvendig med refundamentering av huset.
Ankemotpartene, Kari Skinnemoen og Tor Ottersen, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Eiendommen lider av flere mangler som gir grunnlag for prisavslag/erstatning.
Huset er fundamentert feil idet grunn bestående av dels fjell og dels jord/leire krever en helt annen fundamentering enn den foreliggende. Det vises til skriftlige utredninger og vitneforklaringer fra de sakkyndige vitner. Den uriktige fundamentering har medført setninger som har gitt seg utslag i sprekker i grunnmuren samt skjev dør og skjevt vundu. Setningene vil fortsette å komme. Den feilaktige fundamentering og de følgeskader dette har medført, er mangler i kjøpsrettslig forstand som berettiger til erstatning/prisavslag. Det må kunne forventes at så vesentlige forhold som fundamenteringen er i orden når man kjøper et fem år gammelt hus til så høy pris som kr 2,1 millioner.
Røymark har opptrådt svikaktig. Han var klar over at grunnen besto dels av fjell og dels jord/leire. Det oppsto sprekker i muren allerede mens Røymark bodde på eiendommen. Det vises til vitneforklaringen fra Lillehagen. Røymark har forsøkt å skjule sprekkene ved reparasjoner og oppussing like før salget. Røymark gav ingen opplysninger om disse forhold i forbindelse med salget. Det er videre gitt uriktige opplysninger i taksten idet det i denne står at fundamentet er betong på fjell.
Det bestrides at Ottersen var klar over grunnforholdene, og at han hadde noen undersøkelsesplikt. Det er uriktig at han hadde byggemappen til gjennomsyn før han underskrev kjøpekontrakten. Denne fikk han ført etter at kontrakten var underskrevet. Selv om han hadde vært kjent med byggemappen, ville forholdet ikke blitt oppdaget. Det fremgår av bygningskontrollens bemerkninger at det er rensket til bart fjell.
Under alle omstendigheter har Røymark objektivt ansvar for manglene ved fundamenteringen.
Det foreligger videre mangler i kjøpsrettslig forstand når det gjelder behandling av grunnmuren, drensledningen, grunnmurspappen og massene som er lagt inntil grunnmuren. Drensledningen har ikke riktig fall og det mangler et lite stykke i det nordvestlige hjørne. Grunnmuren er ikke pusset eller behandlet på annen forskriftsmessig måte. Det er sår og sprekker i grunnmurspappen. De masser som er fylt inntil muren er ikke drenerende. De består ikke av kult, men av jord og leire. Det bestrides at Ottersen har koblet nedløpsrøret til dreneringsrørene. Dette ble bare gjort helt midlertidig i forbindelse med gravingen. Grunnmuren til garasjen har de samme mangler som husets grunnmur.
Klausulen om ansvarsfraskrivelse i kjøpekontraktens §3 kan ikke benyttes ved slike mangler som i nærværende sak og spesielt ikke for mangelen som består i gal fundamentering. Rettspraksis viser at slike klausuler blir satt til side.
Det bestrides at kravet er foreldet. Foreldelsesloven §10 nr. 1 kommer til anvendelse. Det var først i januar 1990 at Ottersen ble klar over manglenes utstrekning og årsak. Det var nødvendig med nærmere undersøkelser og vurderinger av sakkyndig for å få tilstrekkelig kunnskap til å fremsette kravet.
Når det gjelder kravets størrelse, er byretten kommet til et altfor lavt beløp. Det måtte foretas behandling av grunnmuren, ny grunnmurspapp og nye drenerende masser måtte legges. Drensrøret har også måttet legges på nytt. Når det gjelder fundamenteringen, må denne gjøres på en annen måte. Det må foretas en refundamentering i form av peler i det nordøstlige hjørne. Det er innhentet tilbud fra Moderne Byggfornyelse AS og fra Selmer AS. Det er også medgått betydelige kostnader til konsulent og følgeskader. En samlet oversikt over kostnader viser en sum på til sammen kr 517290, basert på Selmers tilbud, og kr 464263 på grunnlag av tilbudet fra Moderne Byggfornyelse AS. Med tillegg av renter og prisforhøyelse må beløpet settes til kr 550000.
Lagmannsretten skal bemerke:
Ved overdragelse av fast eiendom er det et vilkår for misligholdsbeføyelser at det foreligger en mangel i kjøpsrettslig forstand. Dersom det foreligger en slik mangel kan det kreves prisavslag og erstatning på visse vilkår. Disse regler er nedfelt for kjøp av løsøre i kjøpsloven av 1988 og antas å få analogisk anvendelse ved overdragelse av fast eiendom. Lov om avhending av fast eiendom av 1992 trådte i kraft 1. januar 1993 og kommer således ikke til anvendelse i vår sak. Men loven er i stor utstrekning en kodifisering av gjeldende rett. Det følger av §4-8, jf §4-12 at prisavslag kan kreves når det foreligger en mangel. Etter §4-14 kan det kreves erstatning uten at det foreligger skyld fra selgers side. Erstatning kan likevel ikke kreves så langt selgeren godtgjør at mangelen skyldes forhold utenfor selgers kontroll, og som han ikke med rimelighet kunne regnet med ved avtaleinngåelsen eller kunne ha overvunnet eller hindret.
I nærværende sak påstår Ottersen at det forligger flere mangler som gir grunnlag for prisavslag/erstatning.
Når det gjelder drensrørene rundt huset, er det ikke omstridt at det mangler ca 50 cm rør ved det nordvestlige hjørne. Lagmannsretten finner at dette har svært liten betydning for dreneringen og kan heller ikke se at det foreligger andre feil ved rørene eller leggingen av dem. Etter lagmannsrettens mening foreligger det derfor ingen mangel i kjøpsrettslig forstand vedrørende dreneringen.
Ottersen hevder at grunnmuren utvendig ikke var behandlet i tilstrekkelig grad, at grunnmurspappen var mangelfull samt at de masser som var fylt inn til huset ikke var drenerende, men i det vesentlige besto av jord og leire. Dette skulle gjelde både husets og garasjens grunnmur. Etter lagmannsrettens oppfatning synes det som om disse arbeider opprinnelig ikke ble utført på den beste måte. Det er slurvet med utførelsen, men utførelsen er ikke vesentlig dårligere enn det som kan forekomme ved tilsvarende bebyggelse. Slik lagmannsretten ser det foreligger det heller ikke ved disse forhold noen mangel som kan gi grunnlag for misligholdsbeføyelser. Under alle omstendigheter finner lagmannsretten at dette forhold faller inn under ansvarsfraskrivelsen vedrørende skjulte feil og mangler i kjøpekontraktens §3. Det legges til grunn at Røymark ikke kjente til forholdet, og denne feil dekkes da av ansvarsfraskrivelsen.
Etter dette er lagmannsretten kommet til at de påberopte feil vedrørende dreneringen og grunnmuren hverken enkeltvis eller samlet er mangler som gir grunnlag for misligholdsbeføyelser i form av prisavslag eller erstatning.
Det er ikke omtvistet at huset dels står på fjell og dels på grunn bestående av jord og leire. I det nordvestlige hjørne av huset er det fjell hvor det ble sprengt bort noe før fundamentet ble bygget. Dette hjørnet samt en ytterligere del av huset på denne side er fundamentert til fast fjell. Fundamentet forøvrig - og det er den største delen - er ikke fundamentert til fjell. Fundamenteringen hviler for denne del bare på kultlaget som er lagt på jord/leire. De oppståtte sprekker i husets nordøstlige hjørne må, etter lagmannsrettens vurdering, skyldes at det har foregått setninger på grunn av denne fundamenteringsmåte. Det er ikke uvanlig at slike setninger kommer etter noen år, og etter lagmannsrettens oppfatning er det fare for at disse kan fortsette. Grunnarbeidene er ikke gjort riktig - fundamenteringen skulle i dette tilfelle vært ført til fjell i sin helhet. Etter lagmannsrettens oppfatning kan det ikke være tvilsomt at den uriktige fundamenteringsmåte er en mangel ved huset.
Røymark har anført at Ottersen skulle undersøkt eiendommen nøyere, og når dette ikke er gjort kan forholdet med fundamenteringen ikke påberopes. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Disse forhold ville vanskelig kunne oppdages ved befaring og undersøkelser før kjøpekontakt ble inngått. Hertil kommer at det i taksten av 14. mai 1986 fra tømrermester Finn Bjørntvedt står at fundamentering og byggegrunn er betong på fjell. Videre er anmerket at det neppe er noen fare for synkning, utglidning og ras. Det er ikke nødvendig for lagmannsretten å ta stilling til om Ottersen ble kjent med byggemappen før eller etter kontraktsinngåelsen. Denne underbygger opplysningene i taksten. Det følger av bygningskontrollens anmerkninger at det er rensket til fjell. Det kan da ikke ha betydning at det i byggemeldingen er anført at grunnen består av jord og fjell.
Lagmannsretten er kommet til at feilen ved fundamenteringen objektivt sett representerer en mangel i kjøpsrettslig forstand.
Røymark har subsidiært påberopt seg kjøpekontraktens §3 om ansvarsfraskrivelse også når det gjelder denne mangel. Spørsmålet blir om denne klausul får anvendelse på mangelen ved fundamenteringen.
Det kan ikke være tvilsomt at klausulen ikke kan påberopes hvis Røymark var klar over mangelene ved fundamenteringen da kontrakt ble inngått - at han opptrådte svikaktig. Lagmannsretten finner at det ikke er godtgjort å foreligge slike forhold. Røymark hadde som byggherre overlatt det meste til sine entreprenører. Byggingen skjedde under vanlig tilsyn av bygningskontrollen. Lagmannsretten finner ikke å kunne legge vekt på vitneforklaringen fra Lillehagen som opplyste at han hadde sett sprekker og oppussing. Hans forklaring i denne forbindelse var altfor vag og upresis.
Det følger av rettspraksis at klausuler om ansvarsfraskrivelse ikke alltid kan påberopes. Således uttales følgende om slike klausuler i en høyesterettsdom, inntatt i Rt-1981-445:
Det er utvilsomt grunn til å utvise atskillig varsomhet ved tolkningen av en avtale som knytter seg til en standard kontrakt, som partene neppe i synderlig grad overveier innholdet av ved kontraktsslutningen.
I flere eldre avgjørelser i Høyesterett er slik klausuler blitt satt til side når det gjelder mangler i form av soppangrep som var tilstede ved kontraktsinngåelsen og som begge parter var uvitende om. Det følger av avhendingsloven §3-9 at slike generelle klausuler ikke er til hinder for at eiendommen har en mangel hvis den er i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grun til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Etter lagmannsrettens oppfatning må klausulen i nærværende sak tolkes innskrenkende. Den kan ikke gjelde mangelen som består i det uriktige fundamenteringen. Dette er en alvorlig mangel som selgeren må ha risikoen for. Risikoen for en slik mangel kan ikke overføres på kjøperen gjennom en slik klausul som er standard i de fleste kjøpekontrakter om fast eiendom, og som partene ikke har viet oppmerksomhet under kontraktsforhandlingene. Når Ottersen kjøpte et fem år gammelt hus som ble opplyst å være i førsteklasses stand, og han selv ikke oppdaget noe spesielt, må det kunne kreves at huset ikke lider av alvorlige skjulte mangler. Taksten og den pris som ble betalt, kr 2, 1 millioner, underbygger også dette.
Lagmannsretten er kommet til at den uriktige fundamentering er av vesentlig betydning for husets beskaffenhet og avgjørende for den avtalte pris. Den feilaktige fundamentering reduserer husets verdi og må i utgangspunktet gi grunnlag for prisavslag.
Røymark har anført at det er reklamert for sent og at kravet er foreldet. Lagmannsretten finner at Ottersen reklamerte i tide. Dette ble gjort med en gang han ble oppmerksom på forholdet. Kravet er heller ikke foreldet. Etter lagmannsrettens oppfatning kommer foreldelsesloven §10 om tilleggsfrist til anvendelse. Det var først høsten 1989 at sprekkene oppsto, og stevning ble uttatt 11. juli 1990. Foreldelsen er således brutt innen ettårsfristen i §10 nr. 1.
Etter lagmannsrettens oppfatning har Ottersen krav på et prisavslag som utgjør kompensasjon for mangelen ved fundementeringen. Prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å utbedre mangelen. Lagmannsretten legger til grunn at det må foretas refundamentering og viser til tegning av huset hvor Selmer har avmerket hvor det må gjøres arbeider, herunder nedsetting av perler, fremlagt under ankeforhandlingen. Med utgangspunkt i de foreliggende tilbud fra Selmer AS og Moderne Byggfornyelse AS har lagmannsretten etter en samlet vurdering kommet til at prisavslaget skjønnsmessig må settes til kr 145000.- Dette beløp er inkludert renter samt den andel av konsulenthonoraret som referer seg til nødvendig bistand vedrørende utbedring av fundamenteringen.
Hovedanken har delvis ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180, annet ledd, jf §174 første ledd bør hver av partene dekke sine saksomkostninger. Motanken har vært forgjeves og Ottersen må erstatte Røymarks saksomkostninger for lagmannsretten, jf tvistemålsloven §180, første ledd. Unntaksregelen i bestemmelsen får ikke anvendelse.
Advokat Stein Halle har fremlagt omkostningsoppgave med tilsammen kr 62534.-. Av dette beløp er kr 48000.- salær som inkluderer kr 6000.- i anledning motanken. Lagmannsretten fastsetter omkostningene til kr 6000.- I tillegg kommer en 1/8 av godtgjørelsen til meddommerne slik den endelig blir fastsatt. Lagmannsretten finner å kunne stadfeste byrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Tom Røymark dømmes til å betale Kari Skinnemoen og Tor Ottersen 145.000 - ethundreogførtifemtusen - kroner.
2. Byrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.
3. Hver av partene bærer sine saksomkostninger i hovedanken.
I motanken betaler Kari Skinnemoen og Tor Ottersen en for begge og begge for en til Tom Røymark 6.000 - sekstusen - kroner med tillegg av en åttendedel av godtgjørelsen til meddommerne slik den endelig blir fastsatt.
4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.