RG-1996-1644

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-01-05
Publisert:	RG-1996-1644 (313-96)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Sandefjord byrett Nr: 94-692 - Agder lagmannsrett LA-1995-00445 A. Anket til Høyesterett HR-1996-00239K - Anken nektet fremmet.
Parter:	Ankende part: Pukkestad Supermarked AS (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Arnesen). Ankemotpart: O.G. Ottersland Eiendom AS (Prosessfullmektig: Advokat Jan Benj. Rødner).
Forfatter:	Lagdommer Tore-Jarl Christensen, Lagdommer Inge Hobæk, Ekstraord. lagdommer Raamund Stuhaug
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §35, Tvistemålsloven (1915) §180, §38, Husleieloven (1939), Husleiereguleringsloven (1967) §11, §9, Tomtefesteloven (1975) §11, §14

Saken gjelder spørsmålet om hvilken leie Pukkestad Supermarked AS skal betale for leie av forretningslokaler i Peder Bogens gt. 12 i Sandefjord tilhørende O. G. Ottersland Eiendom AS, samt spørsmålet om og i tilfelle på hvilke vilkår Pukkestad Supermarked AS har rett til å fornye leieavtalen utover den 31. desember 2004.

Den 19. oktober 1984 inngikk Pukkestad Dagligvare AS, som selskapet den gang het, kontrakt med A/S V.E.N.I.R. og A/S B.H.I. om leie av 1080 kvadratmeter lokaler i underetasjen i Peder Bogensgt. 12 i Sandefjord for å drive dagligvareforretning der.

Leiekontrakten fastsatte i §2 leiesummen til kr 324000,- årlig. Dessuten het det at "Den årlige leien reguleres hvert år i henhold til konsumprisindeksens stigning. Utgangspunkt 75% pr. 15. januar 85." Leiekontraktens §5 hadde følgende ordlyd:

"Leieforholdet varer i 10 år med ytterligere leierett for 10 år.

Ved leieforholdets opphør kan leietager søke utleier om forlengelse av leieforholdet på uendrede vilkår.

Dersom utleier ønsker å avhende eiendommen til andre enn ektefelle og livsarvinger eller selskaper hvor de samme personer eller eiere er aksjonærer, har leietager forkjøpsrett etter markedsverdi.

Det samme gjelder dersom utleier ønsker å avhende eiendommen etter endt leieperiode. Ved leietagers konkurs må han og hans bo oppsies med vanlig varsel til første ordinære flyttedag uansett og kontrakten er avsluttet med lengere oppsigelsesfrist eller som tidsbestemt kontrakt."

Det hadde tidligere vært drevet bilverksted i lokalene, og ved overtakelsen besto disse av betonggulv med smøregrav, ubehandlede betongvegger og betongtak. I kontraktens §9 heter det blant annet: "Leietager står fritt til å foreta nødvendige ominnredninger av de leide lokaler."

Den 20. desember 1984 ble det undertegnet ny leiekontrakt til erstatning for kontrakten av 19. oktober 1984. Som utleier figurerte nå Hotvedtmoen Eiendomsselskap A/S og Torbjørn Hansen. Som leietaker var oppført Pukkestad Supermarked AS. Kontrakten var stort sett en videreføring av den tidligere kontrakten. Ved påtegning den 6. februar 1985 ble kontraktens §5 endret slik at den nå hadde følgende ordlyd:

"Leieforholdet varer i 10 år med ytterligere leierett for 10 år ad gangen.

Tilføyelsen "ad gangen" attesteres herved av begge partene: for Hotvedtmoen Eiendomsselskap A/S og Thorbjørn Hansen: Sandefjord 6/2 -85: Thorbjørn Hansen (sign.) for Pukkestad Supermarked A/S Sandefjord 6/2 -85: Thorbjørn Hansen (sign.) Sandefjord 6/2 -85: Reidar Torp (sign.)

Ved leietagers konkurs må han og hans bo oppsies med vanlig varsel til første ordinære flyttedag uansett og kontrakten er avsluttet med lengere oppsigelsesfrist eller som tidsbestemt kontrakt."

Den reviderte leiekontrakten ble 21. februar 1985 tinglyst på eiendommen gnr. 168 bnr. 138 i Sandefjord.

Ved skjøte tinglyst 14. februar 1994 ervervet O. G. Ottersland AS eiendomsretten til bebyggelsen på og festeretten til gnr. 168 bnr. 138 og trådte således inn i utleiers posisjon i henhold til den tinglyste leiekontrakten. Ankemotparten O. G.

Ottersland Eiendom AS er senere skilt ut fra O. G. Ottersland AS.

Den 6. april 1994 skrev advokat Steinar Arnesen på vegne av Pukkestad Supermarked AS til O. G. Ottersland Eiendom AS og meddelte at leieforholdet i henhold til bestemmelsen i leiekontraktens §5 ble fornyet for den kommende tiårsperiode fra 1. januar 1995 til 31. desember 2004. I svarbrev av 11. april 1994 opplyste O. G. Ottersland Eiendom AS at selskapet ikke ville akseptere en fornyelse av leiekontrakten for en ny tiårsperiode på samme vilkår. Selskapet var imidlertid villig til å forhandle om en fornyelse av kontrakten på endrede vilkår.

Da det ikke ble oppnådd enighet mellom partene, fastsatte O. G. Ottersland Eiendom AS ensidig husleien til kr 1350000,-, d.v.s. kr 1250,- pr kvadratmeter, gjeldende fra 1. januar 1995. Denne leien ble ikke akseptert av Pukkestad Supermarked AS, som ved stevning av 14. november 1994 til Sandefjord byrett reiste søksmål mot O. G. Ottersland Eiendom AS med krav om at leien som Pukkestad Supermarked AS skal betale for lokaler i Peder Bogens gt. 12 med virkning fra 1. januar 1995 skulle fastsettes etter rettens skjønn, dog maksimum til kr 810000,-, og at leiekontrakten forøvrig skulle gjelde uforandret mellom partene. I tilsvar av 8. desember 1994 påsto O. G. Ottersland Eiendom AS selvstendig fastsettelsesdom for at leien skulle fastsettes til kr 1350000,- pr år med fortløpende regulering til markedsnivå i henhold til husleieloven regler, og at leiekontrakten opphører pr. 31. desember 2004.

Sandefjord byrett avsa 3. mai 1995 dom i saken med slik domsslutning:

"1. Den leie Pukkestad Supermarked skal betale for lokaler i underetasjen i Peder Bogensgate 12, gnr. 168 bnr. 138, i Sandefjord med virkning fra 1. januar 1995 fastsettes til kr 1350000 pr. år. Husleien kan fortløpende reguleres i henhold til leiekontraktens indeksklausul.

2. Ved utløpet av de enkelte tiårsperioder nevnt i leiekontraktens §5 har Pukkestad Supermarked rett til etter forhandlinger med O.G. Ottersland Eiendom å få fortsette leieforholdet for nye tiårsperioder.

3. For øvrig skal leiekontrakt tinglyst 21. februar 85 gjelde uforandret mellom partene.

4. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Sakens bakgrunn forøvrig og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens dom.

Pukkestad Supermarked AS, med advokat Steinar Arnesen som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett 19. mai 1995. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. O. G. Ottersland Eiendom AS har imøtegått anken ved tilsvar og aksessorisk motanke av 29. mai 1995. Pukkestad Supermarked AS har imøtegått motanken ved tilsvar til motanke av 2. juni 1995.

Ankeforhandling ble holdt 5. og 6. desember 1995 i Tønsberg. For Pukkestad Supermarked AS møtte Reidar Torp sammen med prosessfullmektigen. For O. G. Ottersland Eiendom AS møtte Ole Gunerius Ottersland sammen med prosessfullmektigen. Begge avga forklaring som vitne. Det ble avhørt ytterligere tre vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for byretten.

Pukkestad Supermarked AS har idet vesentlige anført:

Det følger av leiekontrakten at Pukkestad Supermarked AS har rett til fortsatt leie av lokalene til markedsleie. Det er enighet mellom partene om at det skal betales markedsleie, men det er en faktisk og rettslig uenighet om hva som ligger i dette begrepet. Den av utleieren fastsatte leie er vesentlig høyere enn markedsleien, og den kreves derfor nedsatt i medhold av husleieloven §35.

Leien skal settes ned til det som retten finner rimelig, jfr. KARNOV, 1994 22 note 253. Det følger av Rt-1984-44 at det ikke er den høyeste lovlige leie som retten skal fastsette. Avgjørelsen inntatt i Rt-1987-1386 gir klare anvisninger på hva som ligger i begrepet markedsleie. Det fremgår også her at det er nivået ved nyutleie som skal legges til grunn. De to inngåtte leiekontrakter gir ingen veiledning, fordi de er inngått i en annen tid og representerer et etterslep i forhold til markedsleien. Ifølge prisstigningsrapport nr. 1/95 fra OPAK har det vært et fall i leiemarkedet fra 1988. Det gjøres prinsipalt gjeldende at det er lokalene slik de var ved overtakelsen, altså som bilverksted, som skal legges til grunn ved vurderingen av markedsleien. Pukkestad Supermarked AS har foretatt store investeringer i innredning og markedsføring, og skal naturligvis ikke betale for fruktene av sin egen innsats i form av høyere leie. Det er klart urimelig, dersom leiefastsettelsen skjer på grunnlag av den goodwill som leietakeren selv har foretatt, jfr. f.eks. tomtefesteloven §11 tredje ledd og §14 annet ledd, husleiereguleringsloven §9 første ledd c) og §11. Det vises også til Rt-1984-1203, hvor goodwill ble godtatt inkludert i leien, men hvor det fremgår at denne goodwill var utleiers eiendom. Dette er uttrykk for en rettslig standard, nemlig at man ikke skal betale for noe man selv eier.

OPAK har vurdert markedsleien for lokalene slik de var ved overtagelsen til kr 400,- pr kvadratmeter. Dette er kr 8,- mindre pr kvadratmeter enn det som Pukkestad Supermarked AS betaler i dag etter at leien fortløpende er regulert i henhold til reguleringsklausulen i kontrakten. Det aksepteres imidlertid at markedsleien fastsettes til kr 408,- pr kvadratmeter.

Under alle omstendigheter gjøres det gjeldende at den av ankemotparten fastsatte leie er vesentlig for høy også for lokalene vurdert som de fremstår i dag. Det er ikke riktig slik det anføres av ankemotparten og også er lagt til grunn av byretten, at det eksisterer et særmarked i dagligvarebransjen. Tvert imot eksisterer det her en spesiell konkurransesituasjon med fire store aktører som kjemper om de samme lokalene for å tilkjempe seg større markedsandeler. Det forhold at noen få er villige til å betale høyere leie er ikke uttrykk for markedsleie. Dessuten er det knapphet på denne type lokaler, og den høyere leie som følger av dette er ikke sammenligningsgrunnlaget etter husleieloven §35, jfr. Rt-1987-1386. Det er det generelle markedet for denne type lokaler som er sammenligningsgrunnlaget, og disse henvender seg til flere bransjer. Dette nivået ligger rundt kr 6oo,- til kr 800,- pr. kvadratmeter, jfr. OPAK's og Solbergs vurderinger og fremleiekontrakten mellom Starsenter og Kiwi Minipris, som er den eneste fremlagte leiekontrakt for sammenlignbare lokaler i Sandefjord.

Hva angår det andre tvistepunktet i saken, spørsmålet om leieforholdets løpetid, anføres det at Pukkestad Supermarked AS har en ensidig rett til fornyelse et udefinert antall ganger etter leietakerens valg. Kontraktens ordlyd "ad gangen" er klar og kan kun tolkes slik at retten er evigvarende. Dette støttes også av forhistorien til bestemmelsen. Utleieren ønsket leietakerens forkjøpsrett fjernet og ga som motytelse en evigvarende leierett. Det foreligger ingen preklusjon her. Det eneste grunnlag for ankemotpartens påstand måtte være avtaleloven §36. Det er imidlertid ingen urimelighet i dette forholdet. Leien skal indeksreguleres, og avtalen er ikke i strid med god forretningsskikk.

Pukkestad Supermarked AS har lagt ned slik påstand.

"I Ankesak.

1. Den leie Pukkestad Supermarked AS skal betale for lokaler i underetasjen i Peder Bogensgt 12, gnr 168 bnr 138 i Sandefjord med virkning fra 01. januar 95 fastsettes etter rettens skjønn, dog maksimum til kr 810000 pr. år. Husleien kan fortløpende reguleres i henhold til leiekontraktens indeksklausul.

Til Motanken.

2. Sandefjord byretts dom pkt 2 stadfestes.

I begge tilfeller.

3. O.G. Ottersland AS dømmes til å erstatte Pukkestad Supermarked AS sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten."

O. G. Ottersland Eiendom AS har i det vesentlige anført:

Byrettens dom er korrekt for så vidt angår spørsmålet om hvilken leie den ankende part skal betale.

Ankemotparten er enig i at det er markedsleie som skal betales. Ved vurderingen av hva som er markedsleie skal det ses bort fra det som er opparbeidet av den ankende part, fordi dette er kompensert ved lav husleie de første 10 årene. Investeringene er avskrevet i sin helhet over de 10 første årene. Ved utleie til ny leietaker ville antakelig mye av innredningen blitt skiftet ut. Det skal heller ikke tas hensyn til goodwill ved leiefastsettelsen.

Byretten har korrekt vurdert det slik at det foreligger et særmarked for utleie av lokaler til dagligvarebransjen. Det samme gjelder restaurantlokaler og lokaler til bruk for bingo. Det har utviklet seg et eget nivå blant annet på grunn av den større belastning for eiendommen denne type virksomhet medfører. En annen årsak for dagligvareforretninger er at de har høyere inntjening og dermed større bæreevne enn andre typer forretninger. Dette særmarked har utviklet seg gradvis fra 1980-tallet. Det er ikke denne type leienivå Høyesterett uttaler seg om i Rt-1987-1386 på side 1392. Her er Høyesterett opptatt av at det ikke skal bli et kunstig høyt leienivå på et enkelt lokale. I vårt tilfelle er leien i overensstemmelse med ca 80% av kontraktene som vitnet Geir Vee Lund har forhandlet på vegne av Hakongruppen. Han forhandler årlig ca 40 kontrakter, hvorav ca halvparten blir sluttført.

Det er heller ikke korrekt at det kun er noen få aktører på markedet. Det er tale om tusenvis av leietakere, som er selvstendige kjøpmenn tilsluttet en kjede. I realiteten er det således et stort antall aktører både på leietager- og utleiersiden i dette markedet.

Sammenligningsgrunnlaget er leien for andre lokaler i denne bransjen. Det generelle nivået ligger på 2 1/2 prosent av omsetningen. Den av ankemotparten krevde husleie ligger under 2 1/2 prosent for inntektsåret 1993, som er det relevante året. Det forhold at omsetningen har gått ned senere må for en stor del skyldes etableringen av et nytt Pukkestad Supermarked i nærheten.

Til det andre tvistepunktet, spørsmålet om varigheten av leieforholdet, anføres at det har formodningen mot seg at det skulle være tale om en evigvarende kontrakt. Dette ville fullstendig frata eieren rådigheten over eiendommen, og hvis det hadde vært meningen, burde det vært sagt uttrykkelig.

Ankemotparten har aldri sett ordlyden i §5 i den først inngåtte avtale. Da han kjøpte eiendommen fikk han opplyst at bestemmelsen var slik å forstå, at dersom partene blir enige om ytterligere leie, da skal det være for 10 år ad gangen. Det gjøres prinsipalt gjeldende at bestemmelsen er slik å forstå.

Subsidiært gjøres det gjeldende at avtalen må sensureres i henhold til avtaleloven §36, som erstatter husleieloven §38. Avtalen er også urimelig på grunn av det forhold som nå er mellom partene.

O. G. Ottersland Eiendom AS har lagt ned slik påstand:

"I ankesaken:

1. Byrettens dom punkt 1 og 3 stadfestes.

I motanken:

2. Leiekontrakt tinglyst 21. februar 85 opphører uten oppsigelse den 31. desember 2004, subsidiært på et senere tidspunkt efter rettens skjønn.

I alle tilfelle:

3. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. Det beregnes 12% rente p.a. av saksomkostninger for byretten fra 14 dager efter forkynnelse av byrettens dom og av saksomkostninger for lagmannsretten fra 14 dager efter forkynnelse av lagmannsrettens dom."

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan på vesentlige punkter tiltre dens begrunnelse.

Lagmannsretten behandler først spørsmålet som er reist i hovedanken, nemlig hvilken leie Pukkestad Supermarked AS skal betale for lokalene. O.G.Ottersland Eiendom AS har fastsatt husleien til kr 1250,- pr. kvadratmeter, og spørsmålet er om denne skal settes ned i medhold av husleieloven §35.

Hovedvilkåret for nedsettelse av leien er etter lovens §35 at den står i misforhold til verdien av de leide lokalene. Bestemmelsen gir anvisning på en helhetsvurdering, hvor det skal tas hensyn til både utleierens og leierens interesser. Herunder skal retten søke veiledning i hva som antas å være en rimelig markedsleie for liknende leieforhold i tilsvarende strøk. Om en enkelt eller noen få leietakere er villige til å betale en høyere leie, er denne leien ikke et relevant sammenlikningsgrunnlag. Forutsetningen er videre at man har en situasjon der det ikke er knapphet på den aktuelle type lokaler. Det er nivået for nyutleie som skal legges til grunn. Lovens §35 første ledd gjelder også ved leie i forretningsforhold, men det skal mer til for å anvende bestemmelsen her enn ved leie av bolig. I et marked i balanse er forutsetningen for en nedsettelse at leien vesentlig overstiger markedsleienivået. Lagmannsretten viser til avgjørelser inntatt i Rt-1985-1199 og Rt-1987-1386.

Når det gjelder hva som kan antas å være rimelig markedsleie å sammenlikne med, legger lagmannsretten til grunn at det er overskudd på forretningslokaler generelt i Sandefjord. Dette skulle tilsi at leieprisene er lavere enn når det er balanse i markedet eller mangel på lokaler. For lokaler som m.h.t. størrelse, beliggenhet og parkeringsforhold egner seg som supermarkeder, lavpriskjeder og lignende formål som forutsetter en intensiv bruk med lang åpningstid og stort publikumsbesøk, synes imidlertid situasjonen å være en annen. For slike lokaler - som det er et begrenset utbud av - kan det oppnås en betydelig høyere leie enn for forretningslokaler generelt.

Lagmannsretten legger til grunn at lokalene i denne sak er svært godt egnet til slike formål på grunn av størrelsen, beliggenheten og parkeringsmulighetene. Dette er heller ikke omstridt. Det hovedspørsmålet gjelder, er hvorvidt den markedsleien det etter §35 skal sammenliknes med er det generelle nivået for forretningslokaler, eller det særlige, høyere nivået som gjelder den type lokaler som er beskrevet ovenfor.

Lagmannsretten finner som byretten at utgangspunktet bør være det høyere nivået leien ligger på for slike lokaler, jf. John Grinis artikkel i Lov og Rett 1987 410 og 411 og Rt-1984-1203, som byretten har vist til. Lagmannsretten legger samtidig i tråd med rettspraksis til grunn, at det skal ses bort fra den høyere leie som en enkelt eller noen få leietakere innenfor denne gruppen måtte være villig til å betale for å sikre seg et lokale.

Lagmannsretten er videre enig med byretten i at det ved vurdering av markedsleien er riktig å ta utgangspunkt i lokalene slik de nå befinner seg. Det legges særlig vekt på at Pukkestad Supermarked AS har fått kompensert sine investeringer i lokalene ved at det har vært betalt en lav husleie de første 10 årene og at det meste av investeringene er avskrevet over samme tidsrom.

De opplysningene lagmannsretten har å bygge på for å komme fram til markedsleien det er naturlig å sammenligne med, er forholdsvis sparsomme.

Pukkestad Supermarked AS har fremlagt en leiekontrakt, som viser en kvadratmeterpris på kr 800,- for lokaler som selskapet leier til dagligvarehandel i Sandefjord. Etter bevisførslen legges det til grunn at lokalene har dårligere beliggenhet enn lokalene som denne tvisten gjelder, og derfor ikke kan oppnå samme pris. Dessuten er det den første leiekontrakten i lokalet av denne type, og det skal således investeres en god del før butikken er innredet og opparbeidet. Kontrakten løper dessuten kun for 15 år totalt.

O.G.Ottersland Eiendom AS har fremlagt en leiekontrakt fra Sandefjord, hvor kvadratmeterprisen utgjør kr 1129,- og en leiekontrakt fra Larvik som viser en kvadratmeterpris på kr 1277,-. Dessuten er det i brev av 23. september 1994 fra O.G.Ottersland Eiendom AS gitt opplysninger om leiepriser for dagligvarebransjen i Larvik og Sandefjord på henholdsvis kr 1187,-, kr 1250,- og kr 1385,- pr. kvadratmeter. Lagmannsretten har ikke grunnlag for å betvile riktigheten av disse opplysningene.

Lagmannsretten finner i likhet med byretten at vurderingene fra Georg Solberg AS og OPAK er basert på utleie til forretningsvirksomhet i sin alminnelighet. Når det legges til grunn at en sammenlikning med rimelig markedsleie bør ta utgangspunkt i leienivået for supermarkeder og lavpriskjeder og andre bransjer med tilsvarende intensiv bruk, er lagmannsretten enig med byretten i at den markedsleien disse er kommet frem til er for lav som sammenlikningsgrunnlag.

Ved vurderingen av markedsleienivået kan det ha en viss betydning å se hen til at det i dag er blitt mest vanlig å beregne leien i prosent av omsetningen, eventuelt kombinert med en fast mindre leie. Det store flertall av kontrakter i dagligvarebransjen synes å ligge på ca 2 1/2 prosent av omsetningen. Ifølge Reidar Torps forklaring lå leien på dette nivå for de øvrige Pukkestadbutikker i Sandefjord. En slik omsetningsbasert husleie basert på det fremlagte regnskap for 1993 ligger over den avkrevde husleien.

Det avgjørende for en nedsettelse etter §35 er om leiekravet på kr 1250 pr kvm i vesentlig grad overstiger nivået for markedsleie av tilsvarende lokaler, jf Rt-1987-1386. Som det fremgår foran, knyttet den avgjørelsen seg til forutsetningen om et marked i balanse. Selv om det i motsetning til forretningslokaler generelt må legges til grunn at det i Sandefjord er et begrenset utbud av den type lokaler saken gjelder, finner lagmannsretten at markedet likevel må sies å være i balanse. Det legges i denne sammenheng vekt på at konkurransen på dagligvaremarkedet også setter begrensninger for lønnsomheten av nyetableringer og den leien som kan betales. Dagens leienivå antas å ha fremkommet etter en langvarig konkurranse mellom i hovedsak de store aktørene på dette markedet og utleierne. I den grad det kan sies å være knapphet på slike lokaler, kan knappheten ikke sies på ekstraordinær måte å ha påvirket leienivået i leietakernes disfavør, jf avgjørelsen i Rt-1987.-Lagmannsretten er derfor som byretten kommet til at denne avgjørelsen - der det på side 1393 er lagt til grunn at 10 prosents differanse var "klart" for liten - også bør være retningsgivende for avgjørelsen i saken her.

Byretten har skjønnsmessig fastsatt akseptabel markedsleie for de aktuelle lokalene til kr 1050,- pr. kvadratmeter. Lagmannsretten finner det vanskelig med tilstrekkelig sikkerhet å angi et eksakt beløp, men finner at markedsleien minst ligger på dette nivået. Det innebærer at forskjellen mellom markedsleien og den avkrevde leien maksimalt vil ligge på noe under 20 prosent. Lagmannsretten finner som byretten at dette innebærer at den avkrevde leien ikke står i vesentlig misforhold til verdien av de leide lokalene, og at det da ikke er grunnlag for nedsettelse etter husleieloven §35.

Det tilføyes for ordens skyld at det i denne saken ikke er grunnlag for å konstatere noe moment av utnyttelse fra utleierens side, noe som kunne ha gitt grunnlag for å redusere kravet til størrelsen av forskjellen mellom markedsleienivået og den avkrevde leien.

Lagmannsretten behandler dernest spørsmålet om varigheten av leieforholdet, som er gjenstand for motanken.

Lagmannsretten er enig med byretten i at bestemmelsen i §5 i leieavtalen av 20. desember 1984 slik den lyder etter endringen 6. februar 1985, må forstås slik at Pukkestad Supermarked AS har en rett til å fornye leiekontrakten for perioder på ti år så lenge leietakeren måtte ønske dette. Den endringen som ble foretatt 6. februar 1985, hvor man gjorde tilføyelsen "ad gangen" er spesielt markert ved attestasjon fra begge parter. Den tolkning lagmannsretten legger til grunn støttes ytterligere av det forhold at tilføyelsen ble foretatt som en motytelse for at leietakeren ga avkall på en forkjøpsrett til eiendommen. Forhistorien har imidlertid ikke avgjørende betydning, og lagmannsretten legger derfor ikke vekt på det forhold at ankemotparten var ukjent med ordlyden i §5 i den første leiekontrakten, da han kjøpte eiendommen.

Ole G. Ottersland forklarte under hovedforhandlingen at han under forhandlingene om kjøp av eiendommen hadde spurt om betydningen av §5. Selgerne av eiendommen hadde opplyst at, dersom det skulle være en fornyelse, skulle dette være for 10 år. Han så det den gang aktuelt at det kunne bli tale om kun en tiårsperiode til. Lagmannsretten finner at den her nevnte forståelse ikke er forenlig med ordlyden i bestemmelsen, og at ankemotparten selv må bære risikoen for at han stolte på selgernes utlegning av bestemmelsen.

Lagmannsretten er også enig med byretten i at kontrakten ikke kan tolkes slik at Pukkestad Supermarked har en evigvarende rett til leie på uendrede vilkår. Dette er også partene enige om, og lagmannsretten går derfor ikke nærmere inn på spørsmålet.

Ankemotparten har subsidiært anført at §5 i leieavtalen må settes delvis til side etter avtaleloven §36. Det hevdes at selve varigheten er urimelig, og at avtalen også er urimelig på grunn av det forhold som nå har utviklet seg mellom partene. Dette siste finner lagmannsretten ikke å legge vesentlig vekt på. Uoverensstemmelsene synes å være foranlediget av den verserende tvist og er ikke av en slik karakter at de begrunner en revisjon av leieavtalen i medhold av avtaleloven §36.

Lagmannsretten bemerker at det i sin alminnelighet skal en del til før en avtale kan revideres i medhold av avtaleloven §36. Bestemmelsen er forutsatt brukt med varsomhet jfr. Rt-1990-284. I forretningsforhold er dessuten revisjonsadgangen mer begrenset enn i forhold mellom privatfolk, jfr. Jo Hov, Avtalerett, Rt-1993-293.

Lagmannsretten har kommet til at det, slik situasjonen er opplyst å foreligge i dag, ikke er tilstrekkelig grunnlag for med hjemmel i lovens §36 å begrense leieforholdets varighet i forhold til det som er uttrykkelig avtalt i §5 i avtalen så sent som i 1984. Det legges vekt på at det ikke synes å være noen vesentlig ubalanse i kontraktsforholdet, idet ankemotparten får markedsleie og reguleringsklausulen fortsatt skal gjelde. Det er ikke anført at markedsleien ikke vil dekke utgiftene.

Etter dette har verken anken eller motanken ført frem, og byrettens dom, punktene 1 og 2 og blir å stadfeste.

Lagmannsretten finner at saksomkostningsspørsmålet for begge anker bør avgjøres etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Rødner har lagt frem oppgave som viser at salær i hovedanken utgjør kr 43900,-. Oppgaven legges til grunn. Omkostningene er oppgitt til kr 9932,-, som ikke er fordelt på hovedanken og motanken. Lagmannsretten foretar en skjønnsmessig fordeling med ca 25 prosent på motanken. Beløpet avrundes til kr 2500,-. Advokat Arnesen har lagt frem oppgave over omkostningene i motanken, som viser kr 5.ooo,- i salær. Oppgaven legges til grunn. Lagmannsretten er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

I hovedanken:

1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Pukkestad Supermarked AS plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen å betale til O. G. Ottersland Eiendom AS kr 51332,- kronerfemtientusentrehundreogtrettito - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.

I motanken:

1. Byrettens dom punkt 2 stadfestes.

2. O. G. Ottersland Eiendom AS plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen å betale til Pukkestad Supermarked AS kr 5000,- - kronerfemtusen - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.

I begge anker:

Byrettens dom punkt 4 stadfestes.