RG-1996-1662 (3)

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1995-07-12
Publisert:	RG-1996-1662 (315-96) *
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Tinn og Heddal herredsrett Nr: 92-397A - Agder lagmannsrett LA-1994-00343 A
Parter:	Ankende part: Gladys Stang (Prosessfullmektig: Advokat Per Lykke). Ankemotpart: Hilde Mårtensson (Prosessfullmektig: Advokat Øivind Rogne Olsen).
Forfatter:	1. Lagmann Ola Rygg, formann 2. Lagdommer Per Holtar Evensen 3. Eks.ord. lagdommer Bjørn A. Paulson med meddommere
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974), Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Odelsloven (1974) §1, §23, §2, §49, §59, §74

Saken gjelder tvist om rett til å løse eiendommen Roen, gnr. 118, bnr. 4 i Tinn kommune, på odel.

Sakens bakgrunn er følgende:

Etter at hans foreldre hadde eiet og bebodd Roen siden 1921, ble eiendommen tilskjøtet Gunleik Barhellestøl i 1973. Denne satt med eiendommen til sin død i 1991. Barhellestøl var barnløs og hadde ved testament av 25. januar 1989 bestemt at alt han etterlot seg skulle tilfalle hans samboer på Roen gjennom de siste 14 år av hans levetid, den ankende part Gladys Stang, født xx.xx.1931. På grunnlag av testamentet ble erklæring om hjemmelsovergang til Gladys Stang tinglyst 7. juli 1992. Hun har også i den etterfølgende tid bodd på Roen.

Gunleik Barhellestøl hadde flere søsken. Gjennom brev fra advokat Øivind Rogne Olsen av 28. oktober 1992 meddelte en av disse, Olaf Barhellestøl, Gladys Stang at han ville benytte seg av sin odelsrett og om nødvendig gå til løsningssak. Han ba imidlertid opplyst hvorvidt Gladys Stang var villig til å overdra Roen til ham til takst fastsatt etter prinsippene i odelsloven.

Ved brev fra advokat Per Lykke av 9. november 1992 ga Gladys Stang uttrykk for at Barhellestøl, dersom han mente å ha odelsrett til Roen, burde benytte den fremgangsmåte odelsloven bestemmelser foreskrev.

Da noen minnelig ordning således ikke kom istand, stevnet Olaf Barhellestøl den 10. desember 1992 Gladys Stang inn for Tinn og Heddal herredsrett. Han nedla i stevningen påstand om at han hadde løsningsrett til Roen, om at odelstakst skulle fremmes og om at Gladys Stang var forpliktet til å gi ham skjøte på Roen mot samtidig betaling av løsningssummen. Barhellestøl påstod seg også tilkjent saksomkostninger.

Gladys Stang tok til gjenmæle i tilsvar. Hun påstod odelstaksten fremmet, men også at Olaf Barhellestøl skulle kjennes uberettiget til løsning av Roen, det siste med grunnlag i odelsloven §1, alternativt §2, alternativt odelsmisbruk. Også Gladys Stang påstod seg tilkjent saksomkostninger.

Før saken kom til endelig behandling i herredsretten, døde Olaf Barhellestøl 10. mars 1993, og i medhold av odelsloven §74 trådte hans eldste livsarving, ankemotparten Hilde Mårtensson, født xx.xx.1964, inn i saken i hans sted.

I forståelse med partene besluttet Tinn og Heddal herredsrett å behandle odelstaktsten og tvisten om løsningsrett under ett. Av spesielle grunner ble det videre bestemt at befaring av Roen skulle avholdes forut for hovedforhandlingen, nærmere bestemt 11. november 1993.

Etter hovedforhandling avholdt 10. desember 1993, avsa herredsretten den 30. desember 1993 dom med slik slutning:

"1. Gladys Stang dømmes til å utferdige skjøte på eiendommen, gnr. 118, bnr. 4, i Tinn til Hilde Mårtensson mot samtidig betaling av den løsningssum som blir fastsatt i odelstakst.

2. Hilde Mårtensson overtar eiendommen 14. april 1994 og skjøtet skal utstedes samme dato.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Senere samme dag avsa herredsretten odelstakst med slik slutning:

"1. Verdien av gnr. 118, bnr. 4 i Tinn kommune settes til kr 450000,- som full verdi etter odelsloven §49.

2. Hilde Mårtensson dømmes til å betale saksomkostninger til Gladys Stang med kr 18000,- innen 2 uker fra forkynnelsen av taksten."

Herredsrettens dom ble forkynt for Gladys Stang 10. januar 1994, og på hennes vegne påanket advokat Per Lykke dommen til Agder lagmannsrett den 3. mars 1994. Anketilsvar ble inngitt av Hilde Mårtensson 22. april 1994.

Etter at partene hadde uttalt seg om dette spørsmål, avsa Agder lagmannsrett 11. juli 1994 kjennelse med slik slutning:

"Overskjønn nr. 94-00344 utsettes inntil det foreligger rettskraftig dom i ankesak nr. 94-00343."

Ankeforhandling i sak nr. 94-00343, tvisten om løsningsrett, ble avholdt i herredsrettens rettslokale på Rjukan 29. og 30. juni 1995. Retten var satt med to jord-/skogbrukskyndige meddommere. Gladys Stang og Hilde Mårtensson møtte sammen med sine respektive prosessfullmektiger, advokatene Per Lykke og Øyvind Rogne Olsen. Gladys Stang avga forklaring. Det ble avhørt 5 vitner og foretatt dokumentasjon av de deler av ankeutdraget som er gjennomstreket i rettens arkiveksemplar. Sammen med partene og deres prosessfullmektiger foretok lagmannsretten befaring på Roen. Herunder avga skogbestyrer Knut Sørås forklaring som vitne. Hans brev til advokat Lykke av 21. juni 1995 ble deretter fremlagt og dokumentert.

Gladys Stang har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsrettens dom påankes, idet den menes bygget på uriktig bevisbedømmelse og feil rettsanvendelse.

Med utgangspunkt i odelsloven §23 gjøres det gjeldende at Roen ikke kan løses på odel, dels fordi den ikke oppfyller arealkravene etter odelsovens §2, og dels fordi den ikke lenger "kan nyttast til landbruksdrift", jfr. odelsloven §1.

På grunnlag av oppmåling må det legges til grunn at Roens jordbruksareal er på vel 7,5 da og består av fulldyrket/ overflatedyrket mark. Arealet utgjøres av teigene 1 og 2 på fremlagt skisse datert 5/10-93, dog således at 90 m2 beliggende mellom uthus og nytt våningshus må anses som del av gårdstunet og derfor holdes utenfor. Teigene 3 og 4 som etter initiativ fra ankemotparten er inntegnet på fremlagt skisse datert 30/11-93, teiger som er på ialt ca 1450 m2, kan ikke anses som jordbruksareal. Under enhver omstendighet må det sees bort fra de deler av disse teiger der det er steinansamlinger eller fjell stikker opp i dagen. At samlet jordbruksareal er på mer enn 8 da bestrides.

Når det gjelder eiendommens skog, aksepteres det at denne er på totalt 71 da, samt at dens produktive del er på ca 50 da. Av den produktive del ligger imidlertid henimot halvparten over verneskoggrensen på 850 m.o.h., mens en betydelig del av den annen halvdel nærmest eiendommens bebyggelse er for bratt til å kunne drives.

Med støtte i redegjørelsen fra skogbestyrer Knut Sørås gjøres det gjeldende at skogen på Roen, med unntak for ca 10 da nærmest bebyggelsen hvorfra det kan tas ut noe ved, av forskjellige grunner ikke kan drives på regningssvarende måte og derfor ikke har noen produksjonsmessig verdi. Dette skyldes dels at skogen er smal og svært bratt, slik at tilkomst med redskap ikke er mulig, dels at en er avhengig å nytte andres vei for å komme til skogens øvre del, noe det må betales for, og dels at nevneverdig hogst og i hvert fall flatehogst ikke vil bli tillatt i den del av skogen som ligger over verneskoggrensen. I tillegg kommer at det ikke er ønskelig å hogge i skogen på grunn av rasfaren i det bratte terreng.

På bakgrunn av det nettopp nevnte må skogen alene anses for å ha affeksjonsverdi, og den kan da ikke kompensere for det manglende jordbruksareal på ca 2 da. Samtidig må den beiterett som tilligger Roen, sies å være av meget begrenset verdi, idet det bl.a. av mangel på vann er uaktuelt å holde husdyr på eiendommen. Roen oppfyller derfor ikke de krav odelsloven §2 oppstiller for at en eiendom skal være odlingsjord, hvorfor løsning må nektes i medhold av odelsloven §23.

Selv om lagmannsretten skulle komme til at arelkravene etter odelsloven §2 er oppfylt, må løsning nektes i medhold av lovens §23, jfr. §1, idet Roen ikke i fremtiden kan nyttes til landbruksdrift.

For i relasjon til odelsloven §1 å bli ansett som en eiendom som kan nyttes til landbruksdrift, er det ikke nok at eiendommen har en viss produksjonsevne. Landbruksdrift må også fremstå som aktuell, og driften må gi en viss næringsinntekt.

Roen oppfyller ikke nevnte krav. Det har riktignok vært drevet landbruk på eiendommen tidligere, også med noe husdyrhold, men dette er lenge siden. Dyr har det ikke vært på eiendommen siden 1960, og bortsett fra mindre arealer som det ble dyrket poteter på fram til 1991, har jordbruksarealet i en årrekke vær nyttet til høy- og grasproduksjon, dette av en nabo som ikke har betalt noe for bruken. Husdyrhold er ikke aktuelt, bl.a. på grunn av for liten tilgang på vann, og korn- eller grønnsakdyrking egner eiendommen seg ikke til. Det kan kanskje dyrkes noe poteter eller gras på Roen, men dette vil ikke være regningssvarende. Når dette sammenholdes med det som tidligere er anført om skogen, må konklusjonen bli at Roen ikke har noen produksjonsmessig verdi, og at utnyttelse av eiendommen til jordbruksdrift derfor ikke vil komme på tale.

Under henvisning til det som for øvrig ble anført for herredsretten har Gladys Stang nedlagt slik endelig påstand:

"1. Gladys Stang frifinnes.

2. Ankende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Hilde Mårtensson har i det vesentlige anført:

Herredsretten kom til at Roen oppfyller arealkravene etter odelsloven §2 og til at eiendommen kan nyttes til landbruksdrift, jfr. odelsloven §1, og herredsrettens domsslutning er derfor riktig.

Arealkravene etter odelsloven §2 er oppfylt med god margin. Foruten teigene 1 og 2 som utgjør ca 7,5 da, noe det er enighet om, må teigene 3 og 4 som er inntegnet på kartskisse datert 30/11-93, anses som jordbruksareal. Sistnevnte teiger som er på ialt ca 1,5 da når islett av fjell og stein er holdt utenfor, har tidligere vært nyttet og kan i fremtiden nyttes som gjødslet beite. At også arealer av slik beskaffenhet og med slik bruk skal regnes som jordbruksareal, er ikke tvilsomt. Jordbruksarealet på Roen er derfor på vel 9 da.

Skogbestyrer Knut Sørås har gitt uttrykk for et altfor negativt syn på Roens skog. Selv om 20 da holdes utenfor fordi den er for bratt, har eiendommen en produktiv skog på 51 da, herav mer enn en halvpart med høy bonitet. Fra skogen som har rimelig god tilvekst, har det tidligere vært uttatt og kan det også i fortsettelsen uttas såvel ved som virke. Et stykke opp i skogen går det en vei farbar med traktor, og fra traktorveiens endepunkt kan hogd skog uttas ved hjelp av vinsj fra arealer et godt stykke høyere oppe i skogen. Det forhold at andre gårdbrukere har fått tilskudd til opparbeidelse av skogsbilvei og traktorvei ovenfor verneskoggrensen, viser at hogst ikke er utelukket i verneskogområdet. De deler av Roen som ligger i dette, har til dels god bonitet, og tillatelse til bruk av eksisterende veisystem mot en viss betaling må kunne påregnes.

Det kan ikke være tvilsomt at skogen på Roen minst kompenserer det manglende jordbruksareal hva enten dette er 1 eller 2 da. Sammen med det jordbruksareal som faktisk has, tilsvarer derfor skogen den produksjonsmessige verdi av et 10 da stort jordbruksareal. Når det til Roen dessuten ligger beiterett på fremmed eiendom, må arealkravet etter odelsloven §2 klart være oppfylt.

I relasjon til odelsloven §1 gjøres det gjeldende at Roen både kan nyttes og må påregnes nyttet til landbruksdrift i fremtiden. Det vises her til beskaffenheten av eiendommens jord- og skogbruksareal, til at eiendommen ligger i et typisk jordbruksdistrikt, til at den har en meget brukbar bebyggelse, samt til at eiendommen ligger i uregulert strøk der annen utnyttelse ikke synes påregnelig i overskuelig fremtid. Når dette sammenholdes med at det har vært drevet landbruk på Roen i en årrekke tidligere, bl.a. med husdyrhold og dyrking av såvel poteter som grønnsaker, skal det etter teori og praksis meget til før det konstateres at eiendommen ikke lenger er odelsjord. Det vises i denne forbindelse til kommentarene til odelsloven §1 på side 17 i Rygg/Skarpnes: "Odelsloven med kommentarer" og til Rt-1980-585.

Idet det for øvrig vises til ankemotpartens anførsler for herredsretten, fastholdes det at Roen fortsatt kan nyttes til landbruksdrift og at løsning derfor heller ikke kan nektes i medhold av odelsloven §23, jfr. §1.

Hilde Mårtensson har nedlagt slik endelig påstand:

"1. Herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, stadfestes.

2. Gladys Stang betaler løsningssakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."

Lagmannsretten skal bemerke:

Som tilfellet var ved sakens behandling i herredsretten, begrenser lagmannsrettens oppgave seg til å avgjøre hvorvidt Roen, gnr. 118, bnr. 4 i Tinn, fortsatt kan løses på odel eller om retten til løsning er gått tapt etter bestemmelsene i odelsloven §23, jfr. §1 og/eller 2. For det tilfelle at løsning fortsatt kan skje, aksepterer Gladys Stang at Hilde Mårtensson er berettiget til å kreve løsning.

Lagmannsretten har mottatt forklaring fra fire vitner som ikke ble ført for herredsretten, herunder skogbestyrer Knut Sørås som også har avgitt en skriftlig vurdering som er fremlagt og dokumentert. For øvrig foreligger saken for lagmannsretten slik den gjorde for herredsretten.

I faktisk henseende legger lagmannsretten følgende til grunn:

Roen som har et totalareal på ca 80 da, ligger vest for riksveg 37 ca 12 km nord for Rjukan. Eiendommen tar sin begynnelse vel 200 m fra riksvegen og strekker seg herfra vestover som et sammenhengende belte med ca 70 m bredde og henimot 1200 m lengde. Ved å følge en god gårdsveg inn fra riksvegen kommer en først til eiendommens innmark. I overkant av denne ligger det vesentligste av eiendommens bebyggelse som består av to våningshus, et tradisjonelt uthus og et stabbur. Like vest for denne bebyggelse begynner skogen som går opp til en høyde av 970 m.o.h. Annetsteds på eiendommen has en dobbel garasje.

Som partene er enige om, har Roen ca 7,5 da fulldyrket mark. Herav ligger ca 7 da sammenhengende og godt arrondert øst for hovedbebyggelsen og nord og vest for gårdsvegen. Dette jorde har noe fall mot øst, må anses lettdrevet og er vel egnet til dyrking av poteter og andre rotvekster, samt høy. Det har tidligere vært nyttet til slike kulturer. Poteter ble således dyrket der helt fram til 1991, og fortsatt er arealet i bruk som eng. De resterende ca 500 m2 som ligger på sydsiden av gårdsveien, må også anses som fulldyrka mark og som skikket i hvert fall som eng.

Etter lagmannsrettens vurdering må ytterligere noe mellom 1000 og 1500 m2 regnes som jordbruksareal. De aktuelle teiger er beliggende nord, øst og syd for hovedbebyggelsen. Vitner har forklart at en mindre del av dette areal tidligere ble nyttet til grønnsakdyrking, men at det i det alt vesentlige ble nyttet som kulturbeite, og lagmannsretten tviler ikke på at dette riktig. Teigene er heller ikke idag tilvokst med trær eller busker i nevneverdig grad, og de må, uten nedleggelse av noe betydelig arbeid, igjen kunne tas i bruk som beiteareal. Det er da ikke tvilsomt at også disse teigene eller en vesentlig del av dem er å regne som jordbruksareal i relasjon til odelsloven §2. Etter dette finner lagmannsretten at Roen har et jordbruksareal på henimot 9 da.

Partene er enige om at eiendommens skog er på ialt ca 70 da, men også om at bare ca 50 da kan anses produktivt, idet et midtparti på ca 20 da er for bratt og utilgjengelig til overhodet å kunne drives. På grunnlag av det som ble registrert under befaringen, samt det som fremgår av fremlagt kartmateriale, må lagmannsretten legge til grunn at en betydelig del av de ca 50 da har høy bonitet med rimelig god tilvekst, mens boniteten på andre deler varierer mellom middels og lav. Fra hovedbebyggelsen og et stykke oppover i skogen er det opparbeidet traktorveg, og fra traktorvegens endepunkt vil det ved hjelp av vinsj være mulig å hente ut det som hogges også et godt stykke høyere oppe i skogen. Gjennom øvre del av Roens skog har naboer i 1980-åra anlagt en traktorveg som er forbundet med en skogsbilveg. Lagmannsretten tar det for gitt at det ved utdrift på Roens tilstøtende skogarealer vil bli gitt tillatelse til bruk av dette vegsystem mot erleggelse av et visst vederlag.

Selv om driften av den foran beskrevne skog hverken vil være lettvint eller billig, finner lagmannsretten at den langtfra er verdiløs, men ved fornuftig skjøtsel og drift, og helst ved eiers egen arbeidsinnsats, kan gi et visst utbytte i form av uttak av såvel ved som annet virke. Dette må gjelde selv om adgangen til hogst i den del av skogen som ligger over verneskoggrensen skulle være eller bli noe begrenset.

Den beiterett som tilligger Roen, er det trolig ikke særlig aktuelt å benytte seg av, og den tillegges da også liten vekt ved lagmannsrettens vurdering. At eiendommens skog, sammen med dens nær 9 da store jordbruksareal, gir Roen en samlet produksjonsmessig verdi svarende til den produksjonsmessige verdi av et 10 da stort jordbruksareal, anser lagmannsretten som lite tvilsomt. Dette innebærer at Hilde Mårtensson ikke kan nektes løsning i medhold av odelsloven §23, jfr. §2.

I likhet med herredsretten kommer lagmannsretten til at løsning heller ikke kan nektes i medhold av odelsloven §23, jfr. §1, og lagmannsretten skal for så vidt bemerke:

Selv om en eiendom fyller de arealkrav som er oppstillet i odelsloven §2, skal den nektes løst på odel dersom den ikke lenger "kan nyttas til landbruksdrift", jfr. odelsloven §1. Dette følger ikke direkte av ordlyden i odelsloven §23, men er på grunnlag av lovens forarbeider antatt i teorien og fulgt opp i praksis. Det vises her til Rygg/Skarpnes: "Odelsretten med kommentarer" side 123.

Spørsmålet om en eiendom kan anses egnet til landbruksdrift, og i fortsettelsen kan påregnes nyttet til dette formål, må besvares ut fra en helhetsvurdering der mange forhold må hensyntas. Et utgangspunkt må det imidlertid være at det skal mye til før det konkluderes med at en eiendom som har vært drevet som jordbruk/landbruk, ikke kan nyttes til samme formål i fremtiden.

Som det fremgår ovenfor, har jorda på Roen vært drevet helt fram til idag. Husdyr ble holdt på gården fram til ca 1960, og så lenge Olaf Barhellestøl levde ble der dyrket poteter til såvel eget bruk som til dekning av hans søskens behov. Resterende deler av innmarka har vært og blir fortsatt nyttet som eng. Fra skogen er det uttatt såvel ved som annet virke, senest for få år siden da et familiemedlem skulle bygge hytte og en annen trengte materialer til et påbygg. Tilsvarende bruk av eiendommens ulike arealer synes fortsatt både hensiktsmessig og påregnelig. Roen ligger i et jordbruksdistrikt, er ikke regulert og heller ikke utsatt for noe press i retning av annen form for utnyttelse. Når dertil kommer at eiendommen har en grei adkomst og en fullt brukelig bebyggelse med trivelig beliggenhet, anser lagmannsretten det klart at Roen ikke bare kan, men trolig også vil bli nyttet til landbruksdrift i overskuelig fremtid.

For en familie med inntekter fra annet hold vil Roen, foruten å være et hyggelig bosted, være et støttebruk hvis drift gir mulighet for hogst og dyrking til dekning av eierfamiliens behov, men også mulighet for et visst salg av ulike produkter. At en eiendom gir regulære næringsinntekter og kan drives med overskudd, er for øvrig ingen betingelse for at den skal anses som odelsjord eller for at den skal kunne løses på odel. Noe slikt krav foreligger ikke når det gjelder eiendommer med jordbruksareal på mer enn 10 da, og det kan da heller ikke gjelde for en eiendom som Roen.

Etter en helhetsvurdering av det foran nevnte, finner lagmannsretten at Roen "kan nyttast til landbruksdrift", hvorfor Hilde Mårtensson heller ikke med hjemmel i odelsloven §23, jfr. §1 kan nektes å løse eiendommen fra Gladys Stang.

Herredsrettens dom, domsslutningens pkt. 1, blir etter dette å stadfeste.

Gladys Stangs anke har vært forgjeves, og da særlige omstendigheter som tilsier at hun bør fritas for erstatningsplikt ikke finnes å foreligge, må hun i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd, jfr. odelsloven §59 pålegges å erstatte Hilde Mårtensson hennes omkostninger ved sakens behandling i lagmannsretten.

Hilde Mårtenssons prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave på samlet beløp kr 16529,50, herav kr 16000,- som salær og resten som utgift til kopiering. Salærkravet finnes rimelig, og oppgaven legges til grunn. Gladys Stang pålegges å dekke kr 16529,50.

Herredsretten bestemte at hver av partene skulle dekke sine omkostninger i løsningssaken, mens Hilde Mårtensson som odelsløser på vanlig måte ble pålagt å dekke Gladys Stangs omkostninger ved den samtidig behandlede odelstakst. Hilde Mårtensson har nå påstått seg tilkjent de saksomkostninger hun hadde ved løsningssakens behandling i herredsretten. Lagmannsretten finner imidlertid ikke tilstrekkelig grunn til å endre herredsrettens omkostningsavjørelse i løsningssaken, en avgjørelse som ble truffet i medhold av tvistemålsloven §172 annet ledd og under henvisning til at det var fyldestgjørende grunn for saksøkte til å prøve innsigelsen om odlingsjord for retten. Lagmannsretten deler denne vurdering for så vidt gjelder prøving i første instans, hvorfor også pkt. 3 i herredsrettens dom blir å stadfeste.

Partene er enige om at tidspunktet for overtakelse av eiendommen ikke skal avgjøres av lagmannsretten nå.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Tinn og Heddal herredsretts dom av 30. desember 1993 i sak 92-397 A, domsslutningens pkt. 1 og 3, stadfestes.

2. Som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gladys Stang til Hilde Mårtensson kr 16529,50,- - kronersekstentusenfemhundreogtjueni 50/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.