RG-1996-2
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-01 |
| Publisert: | RG-1996-2 (1-96) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 93-00333 B/32 - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-02543 B (se RG-1996-2). |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Landbruksdepartementet (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/ ass. regjeringsadvokat Bård Tønder, Oslo). Saksøkt: 1. Harald Løvenskiolds dødsbo 2. Carl Otto Løvenskiold (Prosessfullmektig: H.r.advokat Otto Chr. Hagemann, Oslo). |
| Forfatter: | Rettens formann: Lagdommer Lars-Jonas Nygard Skjønnsmenn: 1. Ingeniør/tømrermester Finn Bjørntvedt 2. Statsaut. eiendomsmegler Joar Aarskog 3. Skogbrukssjef Einar Kjensli 4. Skogbrukssjef Harald Egner |
| Lovhenvisninger: | Jordloven (1928) §20, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Oreigningsloven (1959) §15, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §4, §5, §7 |
Saken gjelder ekspropriasjon etter jordloven §20 annet ledd.
Landbruksdepartementet har 13 januar 1993 begjært skjønn til fastsettelse av vederlag for Blankvannsbråten, et umatrikulert bruk under gnr 67 bnr 7 i Oslo - det tingsrettslige sameie Løvenskiold-Vækerø (nedenfor forkortet LV). Eiere er Harald Løvenskiolds dødsbo og Carl Otto Løvenskiold med hhv 3/4 og 1/4.
Øivind Blankvandsbråten søkte om ekspropriasjon 20 juli 1987. Bestefaren, Christian Fredriksen, hadde husmannskontrakt med baron Harald Wedel Jarlsberg fra 1874. Faren, Oskar Christiansen Blankvannsbråten overtok leieforholdet i 1929. Etter ham drev Øivind Blankvandsbråtens bror Birger bruket på grunnlag av forpaktningskontrakt av 25 februar 1953 til han døde 8 april 1987. Øivind Blankvandsbråten bodde som medlem av en søskenflokk på 10 hjemme til han som 26-åring flyttet derfra i 1956.
LV motsatte seg ekspropriasjon. Etter behandling i landbruksnemnd og fylkeslandsbruksstyre besluttet Landbruksdepartementet 31 januar 1992 å ekspropriere Blankvannsbråten med all påstående bebyggelse og tilhørende rettigheter til fordel for Øivind Blankvandsbråten. LV's klage til Kongen ble ikke tatt til følge. Det er etter dette ikke reist innsigelser mot ekspropriasjon eller fremme av skjønn.
Oslo byrett avhjemlet 13 juni 1994 skjønn med slik slutning:
1. Verdien av Blankvannsbråten under gnr bnr i Oslo settes til kr 725000,-, kroner syvhundreogtyvefemtusen.
2. Staten v/ Landbruksdepartementet dømmes til innen 14 dager fra forkynnelsen å betale til Harald Løvenskiolds dødsbo og Carl Otto Løvenskiold kr 91821.- kronernittientusenåttehundreogtyveen- i saksomkostninger
Harald Løvenskiolds dødsbo og Carl Otto Løvenskiold har i rett tid begjært overskjønn til forhøyelse av vederlaget og saksomkostningene for byretten. Staten har påstått skjønnet fremmet, men gjør gjeldende at vederlaget er satt for høyt. Skjønnsforutsetningene er opprettholdt ved overskjønnet.
Overskjønn ble holdt 22-24 mai 1995. Partene møtte ved prosessfullmektig. Retten hadde befaring og mottok forklaring fra 3 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Staten v/Landbruksdepartementet er enig med de saksøkte i at salgsverdien er høyere enn bruksverdien og skal legges til grunn ved verdsettelsen. Det er verdien på avhjemlingstidspunktet overskjønnet skal bygge på; forhåndstiltredelse har ikke funnet sted, og det er derfor heller ikke grunnlag for krav om avsavnsrente fra noe tidligere tidspunkt. Vilkårene for krav om erstatning av gjenanskaffelsesverdi for våningshus og uthus er ikke til stede; eiendommen kan ikke påregnes brukt til formål som angitt av LV. Byrettens saksomkostningsavgjørelse er riktig. Staten har nedlagt slik påstand: Skjønnet fremmes.
Harald Løvenskiolds dødsbo og Carl Otto Løvenskiold gjør gjeldende at det er salgsverdien 8 april 1987 som skal legges til grunn. Eiendommen må allerede da anses tiltrådt fordi Øivind Blankvandsbråten nektet å utlevere nøkler og frigjøre eiendommen ved brorens død. Det skal følgelig også svares avsavnsrente fra dette tidspunkt. Ved vurderingen av bostedsverdien bør det ikke gjøres fradrag som går utover rimelige krav til boligstandard. I tillegg til salgsverdien må det gis vederlag for gjenanskaffelsesverdien av våningshuset med nødvendig uthus; Blankvannsbråten inngår som et nødvendig støttepunkt i LV's drift av og oppsyn med sine eiendommer i Nordmarka. Det er nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes og den av underskjønnet fastsatte erstatning forhøyes vesentlig.
2. Erstatningen tillegges avsavnsrente fra 8. april 87 med fradrag for de kontante leieinntekter de saksøkte i samme tidsrom har mottatt for Gamlestua iflg leiekontrakt av 2. februar 87.
3. Saksøkeren pålegges å erstatte de saksøkte kr 20000,- i tillegg til de tilkjente saksomkostninger ved underskjønnet.
4. Saksøkeren pålegges å erstatte de saksøkte deres utgifter til juridisk bistand i anledning overskjønssaken.
Lagmannsretten bemerker:
Det er nå enighet mellom partene om at vilkårene er til stede for ekspropriasjon til fordel for Øivind Blankvandsbråten som sønn av Oskar Blankvannsbråten og sønnesønn av Christian Fredriksen, husmann fra 1874, jf jordloven §20 annet ledd. Skjønnet fremmes. De saksøkte skal ha full erstatning, jf Grunnloven §105.
Blankvannsbråten ligger ved Blankvann, ca 4 km nord for Tryvannstårnet. Det er vegforbindelse fra Hammeren i Maridalen, ca 7 km. Den øverste kilometer av vegen, fra Aurtjernsbekken til Blankvannsbråten, tilhører LV. Etter skjønnsforutsetningene medfølger vegrett for denne parsell. Nedre del tilhører Oslo kommune.
Bruket har et samlet areal på 103,7 da. Av dette anser skjønnsretten omkring 6 da som plogland, til dels med noe tynt jordlag. Ca 35 da er natureng og rabber. Disse arealene er fordelt på teiger spredt omkring i det kuperte terrenget. Noen av dem er ryddet og egnet til manuell slått eller bruk av lett slåmaskin, de øvrige er å anse som beitemark. Skogen, ca 57 da, består av kupert skogsmark med skrint jordlag, en del yngre barskog og ellers lauvskog av vedkvalitet.
Eiendommen og omgivelsene hører til de mest naturskjønne i Nordmarka. Bebyggelsen er solrikt plassert med utsikt over Blankvann og - i øst - strøket ned mot Skjærsjøen og Kamphaug. På gårdstunet, som utgjør ca 5 da, finner man våningshuset (oppført 1903), den nå moderniserte Gamlestua (opprinnelig fra 1600-tallet), en driftsbygning på 235 kvm (oppført i tre omganger, siste del i 1956), et eldre stabbur (15,3 kvm) og det såkalte Grisehuset med grunnflate 14,24 kvm, nå innredet som en enkel, uisolert skogsbu med elektrisk strøm og en liten vedovn.
Våningshuset er oppført av tømmmer og panel på granitt grunnmur på fjell. Taket er dekket med flat teglsten og må fornyes. Vinduene er dels koblet og fortsatt brukbare. Bruttoarealet i kjelleren, som består av lager og boder, er ca 86 kvm. Hovedetasjen har et bruttoareal på 95 kvm, overbygget inngangsparti, bryggerhus, kjøkken med innredning fra 50-årene, stue, soverom og trappegang. Gulvet er dårlig isolert. I annen etasje er bruttoarealet ca 45 kvm. Her er det to soverom, et dusjrom og to kott med skråtak.
Det er ikke påpekt mangler ved el-anlegget. Vann fra borebrønn er innlagt på kjøkken og i dusjrom. Det er ikke avløp for toalett.
Gamlestua har et bruttoareal på ca 69 kvm. Stua er oppført i tømmer med røyset grunnmur på fjell og er modernisert av Ola H. Bratland, som siden 2 februar 1987 har leid den av LV. Leiekontrakten utløper 31 desember 1996. Det er lagt røstet tak med Zanda-stein, foretatt etterisolering av veggene, lagt ny panel, satt inn nye dobbelte vinduer og innlagt vann. El-anlegget er nytt. Bygningen er inndelt i soverom, stue og kjøkken med dusjrom og kjemikalieklosett og er etter betydelige påkostninger i god stand.
Driftsbygningen er lite tidsmessig. Fjøsdelen, med en grunnflate på ca 41 kvm, består av en underetasje (tidligere gjødselkjeller), fjøs i første etasje og hønsehus/loft i annen etasje. Fjøs og underetasje har støpte vegger, tak og gulv, fjøset har en enkel båsinnredning som kan settes i stand til tre kyr og binge for ungdyr. Den øvrige del av driftsbygningen er oppført i bindingsverk. Stallen kan fortsatt brukes. Taket over fjøs, stall og låve er dekket med eternit, taket over vognskjulet med bølgeblikk, og er i det hele modent for utskifting. Bortsett fra fjøsdelen er gulvene dårlige. Lagmannsretten viser for øvrig til byrettens mer detaljerte beskrivelse av bebyggelsen, som partene er enige om å anse dekkende.
Etter skjønnsforutsetningene skal ekspropriasjonen i tillegg til vegretten omfatte rett til ved, havnerett, vann-, strand- og fiskerett i Blankvann og Svartkulp samt rett til å ha telefon- og strømkabler over LV's eiendom i Nordmarka.
Bruksbegrensninger følger av "Overenskomst" av 15 desember 1950 om servitutter innenfor Maridalsvannets nedbørområde og forslag til forskrifter for Blankvann landskapsvernområde.
Partene er enige om at salgsverdien er høyere enn bruksverdien. Lagmannsretten er enig i at salgsverdien skal legges til grunn ved verdsettelsen, jf vederlagsloven (vl) §4. Vederlaget skal fastsettes "på grunnlag av det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal", jf vederlagsloven §5. Eiendommen skal verdsettes som landbrukseiendom, og vederlaget skal ikke være høyere enn det landbruksmyndighetene ville ha kunnet godta som pris ved frivillig salg, jf Landbruksdepartementets rundskriv M 147/80 og M 138/89.
Tvistepunktet i saken er - foruten et spørsmål om erstatning for gjenanskaffelsesverdi som behandles nedenfor - hvorvidt vederlaget skal fastsettes på grunnlag av verdien på tidspunktet for skjønnets avhjemling, jf vederlagsloven §10, 1. pkt. LV gjør gjeldende at ekspropriasjonen er satt i verk "før den tid", jf §10, 2. pkt; Øivind Blankvandsbråten har disponert eiendommen på en slik måte at Staten ekspropriasjonsrettslig må komme i samme stilling som om lovlig forhåndstiltredelse var gjennomført - eiendeler er oppbevart, deler av driftsbygningen utlånt som lagerlokale og nøklene til våningshuset nektet utlevert, slik at eieren ikke kunne ta eiendommen i bruk før 1 november 1994. Staten har ingen selvstendig ekspropriasjonsrett etter jordloven §20 annet ledd. Retten kan bare nyttes til fordel for bestemte personer. Øivind Blankvandsbråtens forhåndstiltredelse må derfor legges til grunn, selv om det er Staten som formelt står som ekspropriant.
Lagmannsretten kan ikke se at grunneiernes anførsler kan føre frem.
Øivind Blankvandsbråten har for lagmannsretten forklart at boet etter broren Birger ble overtatt til privat skifte. Arvingene kom overens om at Øivind utenom en del innbo og kjørler skulle overta rettighetene til Blankvannsbråten. Han rettet etter dette i april måned 1987 en henvendelse til LV med sikte på å få tre inn i leieforholdet. Da grunneieren ga beskjed om at forpaktningsforholdet var å anse som opphørt og krevet eiendommen ryddiggjort, hadde Blankvandsbråten ennå ikke bestemt om han ville søke om ekspropriasjon. Av eiendelene i våningshuset tilhørte noe moren, som da hadde vært på aldersinstitusjon et års tid. Han unnlot derfor i denne omgang å følge eiernes oppfordring. Han har imidlertid aldri etter brorens død bebodd eiendommen.
Det er ikke bestridt i saken at Øivind Blankvandsbråten og hans søsken hadde krav på en viss områdingstid etter brorens dødsfall, jf Bjørnholt-dommen ( Rt-1987-500, se spesielt side 508), og det er ikke gjort gjeldende at denne områdingstid var utløpt da Blankvandsbråten søkte om ekspropriasjon 20 juni 1987. LV samtykket i brev 8 juli 1987 i at ryddiggjøringen utsto til faredag 14 april 1988, men fortsatt besittelse var etter LV's oppfatning uhjemlet. Blankvandsbråten har i sin forklaring for lagmannsretten heller ikke påberopt seg noen videre disposisjonsrett. På direkte spørsmål fra retten om grunnen til at han ikke før i november 1994 ryddiggjorde eiendommen, uttalte Blankvandsbråten at han bare hadde holdt seg til de råd han fikk fra sine advokater.
Lagmannsretten har for sin del ikke foranledning til å gå nærmere inn på dette spørsmål. Skjønnsretten har ikke saklig kompetanse til å avgjøre om Blankvandsbråtens opptreden medfører ansvar etter alminnelige erstatningsrettslige regler. For lagmannsretten er det tilstrekkelig å slå fast at det ikke har foreligget noen avtale om forhåndstiltredelse og at Staten som ekspropriant ikke har truffet offentligrettslige vedtak eller praktiske tiltak for å iverksette forhåndstiltredelse. Øivind Blankvandsbråten kan ikke anses å ha bundet Staten offentligrettslig. Han har ikke fått disposisjonstillatelse fra departementet eller overhodet drøftet sine disposisjoner med departementet. Heller ikke LV har tatt spørsmålet opp med departementet. Det er ikke anført at departementet skulle kunne bebreides for ikke av egen drift å ha sørget for ryddiggjøring. Blankvandsbråtens privatrettslige forhold til LV kan da etter lagmannsrettens mening ikke tillegges konsekvenser her i saken. Verken lovtekst, rettspraksis, teori eller reelle hensyn kan ses å gi støtte for betraktninger som munner ut i en ekspropriasjonsrettslig erstatningsplikt på et grunnlag som det foreliggende.
Verdsettelse må derfor skje etter forholdene ved overskjønnets avhjemling. Det er ikke grunnlag for å legge avsavnsrente inn i vederlaget.
Salgsverdien av eiendommen med bebyggelse og tilliggende rettigheter settes av rettens flertall til 650000 kroner. Et mindretall, skjønnsmann Joar Aarskog, stemmer for å sette salgsverdien til 725000 kroner, jf særmerknad nedenfor.
Ved verdsettelsen legger overskjønnsretten til grunn at det ikke skal tas hensyn til eiendommens verdi ved frivillig salg til fritidsbruk i det åpne marked. Eiendommen skal som forutsatt i jordloven verdsettes ut fra landbruksformål.
Lagmannsretten er enig med LV i at bruket landbruksmessig ikke kan anses som "hobbybruk", men finner at avkastningen av jord- og skogbruket, vurdert etter hovedretningslinjene i Landbruksdepartementets rundskriv M-147/80 avsnitt III a og b, justert etter rundskriv M-138/89 avsnitt II, vil være meget lav. Retten legger til grunn at det ikke blir tale om å vinterfø storfe. Påregnelig husdyrhold vil i hovedsak bestå av hest, gris og høns med sommerforing av 3-4 kuer eller ungdyr. Det vil kunne dyrkes poteter og grønnsaker til eget konsum, men gjødsling er underlagt restriksjoner. Skogen vil gi ved til husbehov. Over tid vil det i skogen kunne foretas noe tømmerhogst.
Våningshuset er gammelt og ikke lenger tidmessig. Det må gjennomføres betydelige investeringer før man kommer opp i en rimelig boligstandard etter dagens forhold. Det mest kostbare er nevnt ovenfor, men det vil også påløpe andre utgifter. Bruket har en sjelden beliggenhet, men det må på den annen side også tas hensyn til at brukeren - særlig i perioder vinterstid og vår/høst vil få isolasjonsulemper. Det foreligger ikke planer om vegforbindelse til Sørkedalen, og den private veg fra Aurtjernbekken vil bare bli nødtørftig brøytet og vedlikeholdt. Blankvannsbråten skal etter skjønnsforutsetningene delta i vedlikeholdet. Retten har i sin samlede vurdering lagt vesentlig vekt på den objektive bostedsverdi, jf rundskriv M-138/89 avsnitt I.
I motsetning til våningshuset er Gamlestua i god forfatning, pent modernisert og godt isolert. LV anfører at stua må påregnes utleid, eventuelt bortfestet eller solgt, og slik kunne gi et vesentlig inntektstilskudd. Retten legger for sin del til grunn at stua må påregnes brukt som gjesterom og/eller aldersbolig og kun i kortere perioder vil kunne gi leieinntekter. Sammen med bostedsverdien vil muligheten for leieinntekter betinge en viss økning av salgsverdien for bruket som helhet.
Bostedsverdien vil etter lagmannsrettens mening ikke bli vesentlig redusert av det planlagte landskapsvern.
Fjøsdelen av driftsbygningen kan påregnes nyttiggjort, de øvrige deler er av liten verdi. Stabburet er verdiløst, Grisehuset heller ikke av nevneverdig verdi.
Tilliggende rettigheter er tatt i betraktning.
Det er tatt hensyn til de sammenlignbare priseksempler som er fremlagt, jf beskrivelsen i byrettens skjønnsgrunner. Erstatning for ulemper ved landsskapsvernet er ikke forutsatt.
Mindretallet mener den samlede boverdi og muligheten for utleie av Gamlestua gir grunnlag for en noe høyere salgsverdi enn flertallets ansettelse.
Det annet hovedtvistepunkt i saken gjelder kravet om erstatning av gjenanskaffelsesverdi for våningshus med nødvendig uthus. LV har anført at den påregnelige bruk av Blankvannsbråten - om det ikke blir gjennomført ekspropriasjon - gir grunnlag for krav om slik tilleggserstatning, jf vederlagsloven §7. På grunn av brukets geografiske plassering både i forhold til turveier og LV's eiendommer i Nordmarka vil Blankvannsbråten i likhet med Sandungen, Vestre Hakkloa og Trehørningen være et nyttig og nødvendig støttepunkt i LV's drift og oppsyn, ikke minst når planene om opprettelse av et landskapsvernområde blir gjennomført. Utplassering av eller bortleie til en skogsarbeider som inngår i LV's drifts- og oppsynsopplegg er derfor påregnelig, og dette er bruk som gir grunnlag for erstatning av gjenanskaffelsesverdi.
Lagmannsretten finner som byretten at de fradrag som i tilfelle ville måtte gjøres ved en gjenanskaffelsesvurdering, er så omfattende at et mulig tillegg ikke er av vesentlig økonomisk betydning. Dette er imidlertid uten betydning for vurderingen av de rettslige betingelser for gjenervervserstatning.
Det er under bevisførselen søkt tilveiebragt opplysninger om omfanget og arten av drifts- og oppsynsinteressene og den oppsynsvirksomhet som nå faktisk foregår. Som eksempler på hva LV vektlegger i oppsynet er nevnt vern av utmarksressurser, jakt og fiske, kontroll med motorferdsel og båndtvang, tiltak mot forsøpling og skogskader fra friluftslivet.
Lagmannsretten legger til grunn at den overveiende del av disse tiltak vil foregå mobilt omkring i skogsområdene; idag bor kun 4 av 15 skogsarbeidere på bruk i Nordmarka. Heller ikke i skogbrannberedskapet kan Blankvannsbråten få stor praktisk betydning. Driftsoppgavene vil først og fremst bli dekket fra Sørkedalen, Maridalen og hovedkontoret. Den bruksmåte LV anfører som påregnelig - innkvartering av skogsarbeidere - kan etter lagmannsrettens mening derfor ikke legges til grunn; Blankvannsbråten ville i et fremtidig drifts- og tilsynsopplegg få perifer betydning. Overskjønnsretten legger i stedet til grunn at bruket ville bli utleid i det åpne marked. Slik utleie er ikke underlagt konsesjonsrestriksjoner og praktiseres allerede av LV på andre bruk som er blitt frigjort etter skogsarbeider-fraflytting, bl a Gåslungen, Fyllingen og Katnosa.
Overskjønnsretten finner at slik utleie ikke gir grunnlag for krav om tilleggserstatning for gjenanskaffelsesverdien, jf Rt-1981-832 (særlig side 842) og Stordrange: Ekspropriasjonserstatningsloven side 146. Gjenkjøp er her ikke nødvendig av hensyn til LV's drift og oppsyn.
LV har også krevet overskjønn over byrettens sakomkostningsavgjørelse. Byretten har ikke tilkjent dekning av LV's utgifter til juridisk bistand for å få bruket ryddiggjort. Disse utgifter står etter LV's mening i direkte årsakssammenheng med ekspropriasjonssaken og må derfor dekkes. Staten er enig i byrettens omkostningsavgjørelse; forholdet mellom LV og Øivind Blankvandsbråten er ekspropriasjonssaken uvedkommende.
Det kan etter lagmannsrettens mening reises tvil om overskjønnsrettens kompetanse til å overprøve byrettens omkostningsavgjørelse. Dekning av nødvendige utgifter til juridisk bistand kan ikke anses som del av ekspropriasjonserstatningen. I praksis har overprøving av omkostningsavgjørelsen til dels vært basert på kjæremål, selv etter at overskjønn er krevet. Spørsmålet kan ikke ses direkte løst i loven. Statens prosessfullmektig har imidlertid ikke krevet avvisning, og lagmannsretten har, etter en naturlig forståelse av lovens system, funnet å kunne ta spørsmålet til avgjørelse.
Overskjønnsretten er som byretten kommet til at disse utgifter ikke kan kreves dekket i ekspropriasjonssaken. Tvisten om Blankvandsbråtens plikt til å fravike bruket var etter rettens mening uten betydning for forvaltningssaken (behandlingen av ekspropriasjonssøknaden), jf oreigningsloven §15. Det privatrettslige forhold mellom LV og Blankvandsbråten ligger som ovenfor nevnt utenfor ekspropriasjonssaken, jf skjønnsloven §54.
Byrettens omkostningsavgjørelse bør derfor opprettholdes.
Harald Løvenskiolds dødsbo og Carl Otto Løvenskiold, som alene har krevet overskjønn, har ikke oppnådd høyere vederlag enn ved underskjønnet. Det foreligger ikke ellers forhold ved underskjønnet som ga rimelig grunn til å begjære overskjønn. De saksøkte bør derfor selv bære sine omkostninger ved overskjønnet, jf skjønnsloven §54a. De må også selv bære de lovbestemte utgifter. Staten har for sin del ikke påstått seg tilkjent omkostninger ved overskjønnet.
Overskjønnet er delvis avhjemlet under dissens, se ovenfor.
Slutning:
1. Erstatningen for Blankvannsbråten settes til 650000 -sekshundreogfemtitusen- kroner.
2. Byrettens omkostningsavgjørelse opprettholdes.
3. Saksomkostninger for lagmannsrett tilkjennes ikke.
4. Harald Løvenskiolds dødsbo og Carl Otto Løvenskiold bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.