RG-1996-413
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-07-31 |
| Publisert: | RG-1996-413 (66-96) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Vinger og Odal herredsrett Nr. 94-00183 B - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-02813 B. |
| Parter: | Saksøker: Christin Castberg Bråthen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Johannes Thallaug). Saksøkt: Knut G. Aspelin (Prosessfullmektig: Advokat Trine Buttingsrud Mathisen). |
| Forfatter: | Rettens formann, Lagdommer Dag Stousland Skjønnsmenn: Forstkandidat Truls Omtvedt, Forstkandidat Ole Solbraa, Gårdbruker Inger Johanne Midtsundstad, Jordbruker Ole M. Rønaasen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Odelsloven (1974), Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Konsesjonsloven (1974) §1 |
Overskjønn:
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Vestfjell Skog, gnr 26 bnr 2 i Eidskog.
Knut Gustaf Aspelin overtok eiendommen av Torgrim Johan Stang Castberg ved kjøpekontrakt av 31 desember 1991 for 7 millioner kroner. Konsesjon ble innvilget av Landbruksdepartementet den 2 oktober 1992. Skjøte er tinglyst 7 desember 1992.
Christin Castberg Bråthen, søster av Torgrim Johan Stang Castberg, reiste løsningssak den 4 mars 1994. Knut Gustaf Aspelin har ikke bestridt løsningsretten.
Vinger og Odal herredsrett avhjemlet 3 oktober 1994 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstaksten for eiendommen Vestfjell Skog gnr 26 bnr 2 i Eidskog kommune, fastsettes til 7300000,- -sjumillionertrehundretusen- kroner.
2. Christin Castberg Bråthen dømmes til å betale til Knut Gustaf Aspelin hans saksomkostninger med 73545,- -syttitretusenfemhundreogfemogfirti. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker.
3. Christin Castberg Bråthen dekker de lovbestemte utgifter ved skjønnet.
Knut Gustaf Aspelin har i rett tid begjært overskjønn. Christin Castberg Bråthen har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 23 og 24 mai 1995 i Kongsvinger. Begge parter møtte. Det ble ført ett sakkyndig vitne fra hver side samt ytterligere ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Eiendommen ble befart i den utstrekning partene ønsket det og retten anså nødvendig.
Saksforholdet fremgår for øvrig av herredsrettens takst og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Saksøkte, Knut Gustaf Aspelin har for lagmannsretten anført at herredsrettens takst på 7,3 millioner kroner er for lav. Den avtalte kjøpesum for eiendommen reflekterer ikke eiendommens reelle verdi. Den er influert av at kjøper og selger er gode venner, at selger trengte kontanter for å kjøpe naboskogen, samt at kjøperen påtok seg den fulle risiko for konsesjon og odelsløsning.
Herredsretten har lagt til grunn for lavt netto balansekvantum. I forbindelse med konsesjonssaken, beregnet skogbrukssjef Berger tilveksten til 3100 m3. Nå i forbindelse med den hugst Aspelin skal foreta, har skogbrukssjefen beregnet netto tilvekst til 3150 m3. Denne vurdering er foretatt på helt objektivt grunnlag og må danne grunnlaget for rettens vurderinger.
Driftsplanen fra 1982, justert i 1988 ved en ren kontorforretning, kan ikke danne grunnlaget for vurderingen av netto balansekvantum. Driftsplanen er felles for eiendommene Lundeby og Vestfjell Skog. Dette er to store, men svært forskjellige skogeiendommer. Planen angir det produktive areal av Vestfjell Skog til 12095 da, mens jordregisteret angir 13122 da. Det er jordregisterets oppgave som må legges til grunn slik herredsretten riktig har gjort.
Driftsplanen inneholder også mange feil med hensyn til bonitering. Jevnt over må det legges til grunn at boniteten er en klasse for lavt anslått.
Herredsretten har også feilaktig lagt til grunn for lav driftsnetto. Den har operert med for høye driftskostnader og for lave tømmerpriser. I dag er det riktig, slik forstkandidat Svenkerud har påvist å legge til grunn en brutto tømmerpris på kr 420 pr m3, mens driftskostnadene bør settes til kr 190 pr m3.
Rentenivået har vært fallende siden 1991. Rentene for et førsteprioritets pantelån er i dag 6,3% p.a. Kapitaliseringsrenten må derfor være lavere enn 7%.
Det er en bruksbestemt salgsverdi retten skal komme frem til. Boplikten er ingen negativ faktor for verdien. Det er ingen vanskeligheter for en kjøper å bo på eiendommen og ha sitt arbeid i Oslo. Eiendommen er såvidt stor at utbudet er lite. Etterspørselen er derfor stor blant kjøpere med god økonomi.
Ved vurderingen av utmarksinntektene må det legges til grunn at eiendommens andel av elgkjøtt er 1500 kg. Dette selges for kr 65 pr kg, eller kr 55 internt i jaktlaget. Aspelin har etter eget ønske drevet sammen med de andre eierne i området, men eiendommen er så stor at den kan drives alene.
Saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Christin Castberg Bråthen dømmes til å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og saksomkostningene til Knut G. Aspelin.
Saksøkeren, Christin Castberg Bråthen, mener herredsretten har satt verdien på eiendommen for høyt. Det er salgsverdien av skogen basert på avkastningen som er det rettslige vurderingsprinsipp, jf odelsloven §49.
Kjøpesummen på 7 millioner kroner gir en pekepinn om prisnivået og er godtatt av myndighetene. Det må påvises gode faktiske forhold for å fravike denne sum. Ved konsesjonsbehandlingen ble lagt til grunn en netto avvirkningen på 3100 m3. Dette er uriktig i henhold til driftsplanen som angir 2738 m3 pr år. Det er driftsplanen som må danne grunnlaget for rettens vurdering slik driftsplaner alltid gjør. Det var også dette kvantum som ble lagt til grunn i forbindelse med delingssaken ett år før konsesjonssaken var til behandling. Konsesjonsbehandlingen er følgelig bygget på et uriktig faktisk grunnlag.
Eiendommen er av dårlig kvalitet både hva gjelder bonitet, hogstklassefordeling og driftsmessig. Den beste del av skogen er avvirket.
Kjøperen av eiendommen må bosette seg i Eidskog og drive eiendommen derfra. Aspelins vilkår for konsesjon var 10 års boplikt og anskaffelse av bolig. Dette er en merkostnad i størrelsesorden 1 million kroner. Boplikten er et fordyrende moment som får betydning for verdien.
Plikten til å flytte til Eidskog betyr en begrensning i kjøpergruppen. Bare kjøpere med tilknytning eller tilhørighet til Eidskog vil være aktuelle som kjøpere. 7 millioner kroner krever en svært stor egenkapital som de færreste har. For å finansiere kjøpet må det derfor opptas store lån. Dette begrenser kretsen av kjøpere ytterligere. Det er derfor ikke riktig å legge avgjørende vekt på den matematiske verdi av skogen. Denne utgjør bare taket.
Når det gjelder den matematiske verdi, er de sakkyndige vitnene sterkt uenige. Forstkandidat Svenkerud har anslått denne i dag til 12-13 millioner kroner, mens forstkandidat Hørstad har beregnet den til 5,5 millioner kroner. Den sistnevnte verdi må anses å være den reelle. Hørstad har lagt til grunn et balansekvantum på 2600 m3. Dette er forsvarlig på bakgrunn av driftsplanens 2738 m3 og at over 50% av eiendommen består av skog i hogstklasse I og II.
Tømmerprisene har gått opp siden underskjønnet og kjøpstidspunktet. 420 kroner pr m3 er imidlertid alt for høyt, kr 377 som Hørstad har lagt til grunn, anses reelt. De sakkyndige er ikke særlig uenige om driftskostnadene. Nivået ligger omkring kr 200 pr m3.
Ved kapitaliseringen må det tas utgangspunkt i den kapitaliseringsrente som myndighetene benytter ved konsesjonsbehandlingen. Dette fordi markedsverdien på skog er den pris som myndighetene godtar ved konsesjonsbehandlingen. Det er bare ved åsetestakst at verdien av skogen skal settes lavere enn markedsverdien. Formålet med konsesjonsloven, jf §1 nr 4, tilsier at det er renten myndighetene legger til grunn, som lagmannsretten må bygge på.
Herredsretten har også kommet til et for høyt beløp når det gjelder utmarksinntekten. Når det gjelder elgjakten, har herredsretten bygget på 11 til 12 dyr. Mye taler for at denne kvoten blir redusert, anslagsvis 30% slik det er gjort i Hedmark fylke for øvrig. Forstkandidat Hørstads anslag om kr 60 000 netto anses reelt.
Christin Castberg Bråthen har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Christin Castberg Bråthen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien, den pris en vanlig kjøper ville være villig til å gi for eiendommen ut fra naturlig og påregnlig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir brukt til landbruksformål, jf Rt-1980-233. Det er ingen uenighet mellom partene om dette rettslige utgangspunkt. Eiendommen skal verdsettes ut fra forholdene på taksttidspunktet.
Partene er videre enige om at Knut G. Aspelin skal hugge utblinket tilvekst for 1994 og 1995. Denne tilveksten skal ikke medtas i taksten. For 1994 er det foretatt beregning av tilveksten ved skogbrukssjef Berger. Det vil bli begjært ny utblinking for 1995. Hugsten blir å foreta i henhold til beregninger og anvisning. Tidsrammen for når hugsten skal foretas avtales nærmere mellom partene. Innestående skogavgift i forbindelse med denne hugst overtas av Christin Castberg Bråthen mot at hun utbetaler et beløp tilsvarende denne skogavgiften til Knut G. Aspelin samtidig med at løsningssummen betales.
Eiendommen er en ren skogeiendom uten noen bebyggelse. Arealet er i henhold til jordregisteret 15056 dekar mens skogbruksplanen angir 14726 dekar. Det produktive areal angis h.h.v. som 13122 og 12095 dekar. Eiendommen ligger vest for Matran sentrum, sør for Børja skytefelt. Eiendommen er trekantet og ligger tilnærmet nordsyd med vei langs øst og vestsiden. I sydvest er i tillegg en brukbar skogsbilvei. For øvrig er det noen veier av vekslende kvalitet. Eiendommen består i vest av et høydedrag på ca 400 meter med en del myrer. Denne delen er i det vesentlige bevokst med furu. I den bratte lia ned mot veien er det en del løvskog foruten gran. Den østre og lavere beliggende del av eiendommen er i det vesentlige bevokst med gran. Eiendommen er godt arrondert, men fem fremmende teiger skjærer inn i eiendommen.
Skogen betegnes som velstelt med enkelte områder bestående av overmoden skog. Under befaringen ble iakttatt jevne og gode foryngelser med lite behov for etterarbeid. På grunn av glissent veinett og fuktig mark må avvirkningen i stor grad være basert på vinterdrift.
De skogsakkyndiges forskjellige oppfatning av skogens verdi, kommer først og fremst av forskjellig oppfatning av hvilken kapitaliseringsrente som skal benyttes.
Deres forskjellige oppfatning av graden av feilbonitering medfører også at de har til dels sterkt avvikende oppfatning av hvilket ballansekvantum skogen har. I likhet med partene og deres sakkyndige, er lagmannsretten enig i at skogbruksplanens bonitering ikke er i samsvar med de faktiske forhold. Feilboniteringen er imidlertid ikke så stor som saksøkte hevder. Skogen på høydedraget er omtrent som i driftsplanen. I de øvrige arealer legger lagmannsretten til grunn at skogen er noe bedre enn angitt i driftsplanen. For balansekvantumet slår underboniteringen sterkest ut i de eldre delene av hogstklasse II og i vesentlige deler av hogstklasse III.
Etter de opplysningene som foreligger og basert på iakttagelser under befaringen, legger lagmannsrettens flertall, alle unntatt skjønnsmann Rønaasen, til grunn som utgangspunkt for verdifastsettelsen av skogen et hogstkvantum i størrelsesorden 3100 m3. Dette er det samme kvantum som skogbrukssjefen la til grunn under konsesjonsbehandlingen, og som han kom til etter selv å ha befart skogen. Han forklarte i retten at han ikke hadde befart eiendommen under behandligen av delingsssaken. Rønaasen finner at hogstkvantummet er noe mindre, men høyere enn herredsretten har lagt til grunn.
Videre som utgangspunkt for verdsettelsen, legger den samlede lagmannsrett til grunn at skogen består av ca 70% gran og ca 30% furu. Sortimentsfordelingen anslås til 65% skurtømmer og 35% massevirke.
Eiendommen ble kjøpt rett forut for et sterkt fall i tømmerprisene. I forhold til prisene på herredsrettens avhjemlingstidspunkt, er prisen på sliptømmer idag på vei opp, mens prisen på skurtømmer er på vei ned. Etter lagmannsrettens oppfatning er en tømmerpris på kr 420 pr m3, slik forstkandidat Svenkerud har bygget på, for høy. Eiendommen vil ikke kunne oppnå de høyeste prisene i markedet på grunn av driftsforholdene slik det er redegjort for foran. På den annen side finner lagmannsretten at kr 377 pr. m3, som forstkandidat Hørstad, har benyttet, ligger noe for lavt.
På grunn av driftsforholdene legger lagmannsretten til grunn noe høyere driftskostnader enn de sakkyndige har kommet til. Lagmannsretten tar utgangspunkt i en driftsnetto i størrelsesorden 205 kroner pr. m3.
En skogs verdi avhenger svært meget av hvilken kapitaliseringsrentefot som legges til grunn ved bruksverdiberegningen, slik som her skal gjøres. Dette gjenspeiles som foran nevnt i de sakkyndiges vurderinger. Uten å anføre at retten er bundet av den kapitaliseringsrentefot som myndighetene benytter ved konsesjonsavgjørelser, har saksøkeren anført at den aktuelle rentefot på 9% bør anvendes. Det fremgår av retningslinjene for vurdering av priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, gitt av Landbruksdepartementet i Rundskriv M-147/80 i september 1980, at det den gang skulle anvendes en kapitaliseringsrentefot på 7% ved bruksverdiberegninger for jord- og skogbruksarealer. Kapitaliseringsrentefoten var bestemt med grunnlag blant annet i det aktuelle lånerentenivået på langsiktige lån i landbruket. Ved Rundskriv M-138/89 bestemte Landbruksdepartementet at kapitaliseringsrentefoten ved bruksverdiberegninger i forbindelse med konsesjon skulle være 9%. Begrunnelsen for endringen var blant annet at lånerenten på langsiktige lån i landbruket i Statens Landbruksbank på det tidspunkt var betydelig høyere enn i 1980. Det er angitt å ha ligget på 12%. En annen begrunnelse for endringen var at 7% rentefoten forutsatte en for høy egenkapitalandel. Lånerenten på langsiktige lån i Statens Landbruksbank er i dag betydelig lavere enn i 1989, og etter lagmannsrettens oppfatning lavere enn i 1980. I henhold hertil legger lagmannsrettens fleretall, alle unntatt Rønaasen, til grunn en kapitaliseringsrentefot i størrelsesorden 7%. Mindretallet finner at kapitaliseringsrentefoten bør være noe høyere, men ikke så høy som 9%.
Når det gjelder inntektene av utmarken, deler lagmannsretten partenes oppfatning om verdien av rådyr-/småviltjakt. Når det gjelder verdien av elgjakten, peker lagmannsretten på at mangelen på husvære er en prisdempende faktor. Under henvisning til forventet reduksjon i avskytningen av elg, slik saksøkeren har pekt på, setter lagmannsretten den årlige inntekt til 80 000 kroner.
Etter en samlet vurdering av eiendommen, hvor behovet for å skaffe seg bolig ved ervervet er tatt hensyn til, er den samlede lagmannsrett kommet til en høyere verdi enn herredsretten. Flertallet setter verdien til 10,2 millioner kroner, mens mindretallet, skjønnsmann Rønaasen, setter verdien til 8,5 millioner kroner.
Overskjønnet er alene begjært av saksøkte som har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved herredsretten. I medhold av skjønnsloven §42, jf §54a må Christin Castberg Bråthen erstatte Knut Gustaf Aspelin hans nødvendige utgifter i anledning overskjønnet. Advokat Mathisen har fremlagt omkostningsoppgave som viser kr 52068,50, hvorav salær utgjør kr 27200 og utgiftene til sakkyndig vitne kr 22518,50. Den sakkyndige har beregnet honorar for 42 timer med kr 18.9oo, resten er utgifter. Saksøkeren v/h.r.advokat Thallaug har ikke hatt bemerkninger til salærkravet, men har i sin omkostningsoppgave av 30 mai 1995 bedt retten vurdere nødvendigheten og rimeligheten av den sakkyndiges krav. Det fremgår av omkostningsoppgaven at saksøkerens sakkyndige vitne har krevet godtgjørelse med kr 7046 for 32 timer. For begges vedkommende gjelder at de for lagmannsretten har oppdatert sine tidligere skriftlige sakkyndiguttalelser. Et merarbeid på 10 timer for den som representerer overskjønnsbegjæreren, finner lagmannsretten ikke overskrider det nødvendige eller rimelige. Forskjellen i timesats reflekterer forskjellen i de sakkyndiges drifts- og kostnadsforhold. Timesatsen finnes ikke å være urimelig høy, den ligger godt under timesatsen for benefiserte saker. Lagmannsretten legger etter dette omkostningsoppgaven til grunn for erstatningen. I tillegg må saksøkeren dekke de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene.
Overskjønnet er avgitt med den dissens som er angitt ovenfor.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen Vestfjell Skog, gnr 26 bnr 2 i Eidskog, settes til 10.200.000 -timillionertohundretusen- kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Christin Castberg Bråthen til Knut Gustaf Aspelin innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 52.068,50 - femtitotusenogsekstiåtte 50/100 - kroner. I tillegg kommer omkostningene ved overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.