RG-1996-521
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-09-01 |
| Publisert: | RG-1996-521 (86-96) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon, Gjenervervserstatning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Romerike herredsrett Nr. 95-00058 - Eidsivating lagmannsrett LE-1995-01104 B (se RG-1996-521) |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Samferdselsdepartementet (Prosessfullmektig: Advokat Ola Brekken) Saksøkt: Kai Næss (Prosessfullmektig: Advokat dr. juris Bjørn Stordrange) |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med meddommere |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54a |
Saken gjelder overskjønn over Nedre Romerike herredsretts erstatningsfastsettelse i anledning NSBs innløsning av en villaeiendom i Leirsund.
I forbindelse med fremføringen av Gardermobanen gjennom Leirsund aksepterte NSB å innløse gnr 14 bnr 29 i Skedsmo. Erstatningen skal etter avtale mellom partene avgjøres ved avtaleskjønn etter skjønnsloven §4 første ledd ut fra ekspropriasjonsrettslige prinsipp. Partene er enige om at Næss har krav på erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet i erstatningsloven §7, men Næss krever erstatningen utmålt etter hva det koster å bygge nytt, mens NSB mener at Næss plikter å kjøpe i bruktmarkedet på Romerike.
Nedre Romerike herredsrett avhjemlet skjønn den 8. mars 1995. Retten la til grunn at Næss pliktet å gjenerverve i bruktmarkedet, og satte erstatningen til kr 1000000. I tillegg fastsatte herredsretten erstatning for flytteutgifter med kr 12000, for innredningsutgifter til kr 30000, for dokumentavgift og tinglysningsgebyr til kr 28000. Et krav om erstatning for å måtte betale dobbelte gebyr til det offentlige, ble ikke tatt til følge. Avsavnsrenten ble satt til 7 % fra 1. juni 1995. Endelig fastsatte herredsretten erstatningen for utgifter til juridisk bistand til kr 15190. Næss krevet kr 26690, hvorav kr 190 var utgifter. Skjønnet hadde denne slutning:
"1. NSB betaler Kai Næss de ovenfor spesifiserte erstatningsbeløp.
2. NSB betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmennene etter fastsetting av rettens formann.
3. NSB betaler Kai Næss' utgifter til juridisk bistand med kr 15190,- innen to uker fra forkynnelsen av skjønnet."
Kai Næss har i rett tid begjært overskjønn. Han angriper herredsrettens fastsettelse av erstatningen for selve eiendommen, avslaget på erstatning for dobbelte offentlige avgifter i en måned, og han angriper erstatningen for utgifter til juridisk bistand. De andre erstatningsposter er rettskraftig avgjort i underskjønnet.
Kai Næss har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"Overskjønnet fremmes og Kai Næss tilkjennes omkostningene."
Staten v/Samferdselsdepartementet har i tilsvar gjort gjeldende at den utmålte erstatning for selve eiendommen er fastsatt vesentlig for høyt. Tilleggspostene inngår i skjønnsrettens vurdering av den samlede eiendom. Utgiftene til juridisk bistand er korrekt fastsatt av herredsretten. Staten har nedlagt slik påstand:
"1. Den av skjønnsretten fastsatte erstatning reduseres vesentlig.
2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger."
Saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten fremgår av skjønnet. Det er fremlagt supplerende materiale for prisnivået i bruktmarkedet, og som nytt vitne for lagmannsretten er ført takstmann Sverre Andersen.
Staten v/Samferdselsdepartementet har for lagmannsretten kommet med samme rettslige anførsler som for herredsretten. Det følger av ekspropriatens tilpasningsplikt at erstatningsfastsettelsen skal baseres på utgiftene til å gjenerverve i bruktbolig- markedet på Romerike. Staten har gjennom det fremlagte materiale dokumentert at slikt gjenerverv er mulig. Det samme har erfaringene fra Gardermoskjønnet vist. Ca 50 av de berørte eiere har anskaffet seg bruktbolig. Det er et stort bruktmarked i distriktet. I denne sak er det bare tale om gjenerverv av ett hus. Det finnes likeverdige hus for Næss i dette markedet. Det var således ikke nødvendig for ham å bygge et nytt hus til kr 1,4 mill.
At Næss har eneansvar for en 13 år gammel gutt som er psykisk utviklingshemmet, gir ikke grunnlag for å innskrenke tilpasningsplikten, verken slik at han kan bygge nytt eller slik at han kan kreve å begrense markedet for bruktkjøp til Leirsundområdet.
Næss har krav på gjenanskaffelse av en tilsvarende bolig og tomt i bruktmarkedet. Han har ikke krav på gjenerverv for uthus og overflødig garasje.
Erstatningsutmålingen må baseres på at han mister en enmannsbolig og at den er for stor for Næss' behov. Boligen er bygd i 1957. Selv om den er rehabilitert, fremstår den som en eldre bolig. Når det gjelder tomten må utgangspunkt tas i tomt av normal størrelse. Det er ikke grunnlag for å kreve tilleggserstatning for utparselleringsmulighet.
Kai Næss har for lagmannsretten kommet med samme rettslige anførsler som for herredsretten. Hans hovedanførsel er at han i medhold av erstatningsloven §7 har krav på en erstatning ut fra hva det vil koste å gjenerverve en tilsvarende boligeiendom ved å bygge nytt. Næss står i en særstilling pga sitt ansvar for en psykisk utviklingshemmet sønn. Han er av hensyn til ham tvunget til å bo i nærmiljøet. Erstatningsloven §7 verner om denne subjektive boverdi. Den hjemler erstatning for noe mer og annet enn det rene økonomiske tapet. For at Kai Næss skal få kompensasjon for sin subjektive boverdi, må han gjenerverve i Leirsundområdet. I dette området fantes det ikke tilfredsstillende boligeiendommer i bruktmarkedet. Næss har sett på fire eiendommer, men de var ikke tilfredsstillende fordi de måtte rehabiliteres. Det kan ikke forlanges av ham at han setter i gang med store rehabiliteringsarbeider. Han er utslitt etter å ha rehabilitert innløsningsboligen.
Ut fra dette hadde han derfor krav på å gjenerverve ved å bygge nytt. Han har bygget et ferdighus på Asaktoppen. Det har kommet på kr 1,4 mill. Huset er på 128 m2 uten kjeller. Tomta er på 600 m2. Den innløste eiendom hadde en tomt på 1396,5 m2 og et hus på 169 m2 boligflate.
I tillegg til selve huset krever Næss at det skal utmåles gjenanskaffelseserstatning for to garasjer og en hytte, subsidiært skal det utmåles en tilleggserstatning for stor tomt med utparselleringsmulighet, dukkestue, beplanting mv. Skjønnsretten har videre feilaktig avslått erstatning til offentlige avgifter.
Lagmannsrettens bemerkninger:
Ved fastsettelse av erstatningen ved ekspropriasjon er utgangspunktet at ekspropriaten skal ha kompensasjon for sitt individuelle økonomiske tap som følge av inngrepet. Tapet fremkommer enten som omsetningsverdien ved at ekspropriaten går glipp av muligheten for salg, eller som bruksverdi ved at eieren går glipp av muligheten for fortsatt å bruke eiendommen. Fra prinsippet om erstatningens begrensning til det økonomiske tap, gjelder enkelte unntak. Felles for unntakene er at de krever særskilt grunnlag. Erstatningsloven §7 inneholder et slikt grunnlag som Næss kan påberope seg. Han gir fra seg en boligeiendom som han bebor sammen med sine tre barn. I en slik situasjon skal "vederlag for bygning eller anlegg med turvande tomt fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av annan eigedom til tilsvarende bruk".
Partene er uenige om hva slags gjenervervelse Næss kan kreve lagt til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Uenigheten grunner seg i forskjellig syn på tilpasningsplikten. Lagmannsretten bemerker at eieren ikke nødvendigvis har krav på erstatning beregnet etter utgiftene ved nybygg hvis tilsvarende bolig kan skaffes ved kjøp i bruktmarkedet, jf Rt-1966-116 og Husaaskomiteens innstilling s 118. Men forutsetningen er at det eksisterer et aktuelt alternativ i bruktmarkedet som gir eieren en tilsvarende bruksmulighet. Denne begrensning i tilpasningsplikten følger av bestemmelsens formål, som er å beskytte den etablerte bokvalitet.
Hvor langt ekspropriaten må gå i å finne seg i å få erstatning basert på kjøp i bruktmarkedet, er noe uklart. Slik boligmarkedet har vært i de senere tiår, har slik tilpasning vært lite aktuell. Nå eksisterer det imidlertid et bruktboligmarked på Romerike, jf også Nedre Romerike herredsretts skjønn vedrørende Gardermoen. I et slikt marked vil utgiftene til gjenerverv av brukt normalt være lavere enn utgiftene ved å bygge nytt.
Lovens uttrykk er at ekspropriaten skal kunne gjenerverve "tilsvarende eigedom". Lovmotivene viser at det begrenser tilpasningsplikten både mht boligens standard og beliggenhet. Lagmannsretten viser til Husaaskomiteens instilling s 118:
"Her kan det først være grunn til å nevne at ekspropriaten ikke nødvendigvis har krav på å få erstatning beregnet på grunnlag av utgiftene ved nybygg hvis tilsvarende eiendom kan skaffes på annen måte.
Dette er uttalt av førstvoterende i dom i Rt-1966-116 flg. Hvis f.eks. ekspropriaten kan tilby ekspropriaten en tilsvarende eiendom, må ekspropriaten finne seg i at hans adgang til å få denne eiendom blir lagt til grunn for erstatningsberegningen, selv om eiendommen ikke er ny.
Hvor langt man kan gå i denne retning, kan imidlertid være noe tvilsomt. Hvis ekspropriaten f.eks. må avgi en ny moderne enebolig, synes det temmelig klart at han ikke plikter å ta imot en eldre og mindre tidsmessig villa, selv om den i og for seg kan gjøre god tjeneste som enebolig. Også beliggenheten kan spille en rolle. En enebolig i eksklusivt villastrøk er ikke likeverdig med en enebolig i et strøk av en helt annen karakter."
Det følger klart av lovmotivene at ekspropriaten plikter å flytte til et annet strøk. Begrensningen ligger i at det må være et likeverdig strøk, og det må være innen samme distrikt. Hensynet til sønnens situasjon kan ikke begrense tilpasningsplikten så sterkt som Næss anfører. Det vil alltid være en ulempe å måtte etablere seg i nye omgivelser med nye naboer og ny skole. Særlig for barn i ungdomsskolen vil det kunne skape visse problem. Men forutsatt at reetableringen foretas i lignende omgivelser og i rimelig nærhet, kan ikke slike subjektivt betingende ulemper med miljøskifte begrense tilpasningsplikten. Næss har flyttet ca 2 km fra naboskapet ved Leirsund stasjon til et boligfelt på Asaktoppen, riktignok til naboskapet til hans foreldre.
Lagmannsretten legger til grunn at Næss ut fra dette pliktet å reetablere seg utenfor selve Leirsund. Tilpasningsdistriktet må i alle fall strekke seg fra Skedsmokorset, Kløfta, Sørumsand og Lørenfallet. Selv om det inkluderer flere kommuner, er det en geografisk enhet og innenfor 1 mil fra Leirsund stasjon.
Boligen som avstås er fra 1957, men i god stand etter rehabilitering både innvendig og utvendig i perioden 1985 - 1991. Den har et boligareeal på 166 m2 fordelt på to etasjer. I tillegg er det kjeller på brutto 83 m2. På eiendommen står en dobbeltgarasje på 45 m2, med støpt gulv og innlagt lys. Den er i god stand. Det er også en enkeltgarasje på 26 m2. Ellers er det en gjestehytte på 14 m2 og en dukkestue. Gjestehytta har isolert tak og innlagt strøm. Tomta er på ca 1400 m2 med nye anlegg for vann og avløp. Den ligger dårlig til, litt nedsunket i forhold til terrenget omkring og i vest grenser den til en bekk.
Lagmannsretten finner det klart at Næss innenfor tilpasningsdistriktet hadde kunnet erverve en tilsvarende bolig på bruktmarked til en pris som er lavere enn de kr 1,4 mill det har kostet å bygge nytt på Asaktoppen - ca 2 km fra Leirsund stasjon.
Staten har imidlertid ikke tilbudt ham en bestemt eiendom, men henvist ham til selv å gå ut i markedet. Slik bruktmarkedet for tiden er på Romerike med et stort utbud, finner lagmannsretten at det ligger innenfor ekspropriatens tilpasningplikt å kjøpe i markedet. Lagmannsretten er etter dette, som herredsretten, henvist til å bygge på den generelle markedsmessige vurdering ut fra det materiale som er fremlagt om bruktmarkedet i distriktet, og sammenligne disse hva angår pris og standard med den avståtte eiendom. Det er således bare tatt hensyn til reelle tilbud i distriktet i den aktuelle periode, og det er tatt høyde for at det er tilbudspriser som er oppgitt. Lagmannsretten tiltrer herredsrettens vurdering, og viser i tillegg til ytterligere materiale som er lagt frem, således enebolig på Sørum i Hoelsveien med brutto boligareal på 203 m2 bygd i 1964. Tomteareal ca 1600 m2, prisantydning kr 850000. Enebolig på Sørumsand på 230 m2, bygd i 1958. Tomteareal ca 1900 m2, prisantydning kr 975000. Enebolig på Skedsmokorset på 185 m2 boligflate pluss kjeller, 914 m2 tomt. Byggeår 1971, ombygd 1977, prisantydning kr 980000. Enebolig på Kløfta (Granerud) på 126 m2 pluss kjeller, ny dobbeltgarasje. Tomten er ca 1000 m2, prisantydning kr 590000. Enebolig Farseggen i Leirsund på 127 m2 boligflate pluss 55 m2 i kjeller, oppført i 1956. Tomten er på 1200 m2, prisantydning kr 650000.
Lagmannsretten bemerker at eieren ikke har krav på at gjenanskaffelsesprinsippet legges til grunn for mer enn en garasje av normal størrelse. Det er heller ikke gitt gjenervervserstatning for "hytta" på eiendommen. Selv om det i prinsippet kan gis slik erstatning for hytter, kan det ikke få anvendelse på et innredet uthus som står på tomta til eierens bolighus.
Lagmannsretten er også enig med herredsretten i at det ikke er grunnlag for å fradele noen tomt. Det viser til herredsrettens premisser.
Men selv om det ikke gis erstatning etter gjenanskaffelsesprinsippet for overskuddsgarasjene og for hytta, har lagmannsretten tatt hensyn til dem i form av en tilleggserstatning i den utstrekning de aktuelle ervervseiendommer som er sammenlignet, mangler slike kvaliteter.
Ut fra en sammenligning av størrelse og kvalitet av tomt og bolig på den eiendom som Næss avstår med de aktuelle ervervseiendommene, finner lagmannsretten, som herredsretten, at erstatningen må settes til kr 1 mill.
Når erstatningen basers på gjenkjøp i bruktmarkedet, er det ikke grunnlag for å gi erstatning for dobbelte offentlige avgifter. Hadde han oppfylt sin tilpasningsplikt, ville han ikke pådradd seg utgiftene.
Næss har angrepet herredsrettens avgjørelse av erstatningen til juridisk bistand. Han krevet kr 26500 i salær til prosessfullmektigen, men fikk bare kr 15000. Lagmannsretten er enig med skjønnsretten og kan tiltre dens begrunnelse.
Kai Næss har etter dette ikke oppnådd noe bedre resultat for overskjønnet enn for underskjønnet. Overskjønnet er begjært av ham alene. Lagmannsretten finner at partene bør bære egne omkostninger for lagmannsretten idet verken skjønnsloven §54a første ledd lit. b eller tredje ledd kan få anvendelse.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen for avståelsen av gnr 14 bnr 29 i Skedsmo settes til kr 1000000 - kroner enmillion.
2. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke for lagmannsretten.
4. Kai Næss betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.