Rt-1966-116

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1966-01-29
Publisert:	Rt-1966-116
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 20
Parter:	Borghild Bruun (advokat Åsmund Espeland - til prøve) mot Kråkerøy kommune (høyesterettsadvokat Per Kolstad).
Forfatter:	Helgesen, Bendiksby, Rode, justitiarius Terje Wold, Mindretall: Stabel
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §28, Skjønnsprosessloven (1917), Prisloven (1953) §46, Oreigningsloven (1959) §2

Dommer Helgesen: Saken gjelder ekspropriasjon av eiendommen Uthavn, gnr. 32 bnr. 31 i Kråkerøy, sammen med eierens rettigheter til brygge m.m. Ekspropriant er Kråkerøy kommune. Ved lensmannskjønn av 24. juni 1963 ble ekspropriasjonserstatningen satt til kr. 37 550. Ekspropriaten Wilhelm Grøtterud begjærte overskjønn, og Onsøy herredsrett - sorenskriveren med fire skjønnsmenn - avsa 8. oktober 1963 skjønn med denne slutning:

«1. Gnr. 32, bnr. 31, Uthavn i Kråkerøy tilhørende Wilhelm Grøtterud, med brygge, rett til adkomst til denne, samt uthus og forstøtningsmurer utenfor eiendommen verdsettes til kr. 20 000 - tjuetusen.

2. Wilhelm Grøtterud bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.»

Wilhelm Grøtterud påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett, som 12. november 1964 avsa dom med denne domsslutning:

«Overskjønnet stadfestes.

Sakskostnader for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Grøtterud døde 1. november 1963, og saken ble fortsatt av Borghild Bruun, der som enearving etter Grøtterud har overtatt eiendommen med tilhørende rettigheter.

Borghild Bruun har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, hvor hun har nedlagt denne påstand:

«1. Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling i overskjønn med annen sammensetning.

2. Kråkerøy kommune betaler saksomkostninger til fru Borghild Bruun for lagmannsretten og for Høyesterett.»

Kråkerøy kommune har tatt til gjenmæle og har påstått

Side:117

lagmannsrettens dom stadfestet og den ankende part dømt til å erstatte ankemotparten sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.

Om saksforholdet viser jeg til herredsrettens skjønnsgrunner og til lagmannsrettens dom. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Onsøy herredsrett og Fredrikstad byrett med avhør av 3 vitner.

Den ankende part gjør gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den er kommet til at herredsrettens skjønnsgrunner tilfredsstiller skjønnslovens krav, jfr. skjønnslovens §28, og når den har funnet at skjønnet heller ikke har bygd på uriktig rettsanvendelse.

For lagmannsretten og i ankeerklæringen til Høyesterett ble det gjort gjeldende at herredsrettens skjønn var vilkårlig, men denne ankegrunn er frafalt under hovedforhandlingen for Høyesterett.

Den ankende part hevder at overskjønnet ved fastsettelsen av erstatningen har lagt til grunn en uriktig oppfatning av begrepet gjenanskaffelsesverdi. Jeg forstår dette slik at overskjønnet etter den ankende parts mening ikke har gitt erstatning på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien, og at dette beror på at overskjønnet ikke har bygd på riktige ekspropriasjonsrettslige vurderingsprinsipper slik disse er fastlagt ved bl.a. avgjørelsene i Rt-1960-568 og 1962 294. Overskjønnet har således - anfører den ankende part - ikke tatt standpunkt til hva det ville koste å anskaffe et likeverdig sted ved sjøen og sammenholdt dette med salgsverdien. Overskjønnet har heller ikke vurdert hvilken verdi huset hadde som bolig (hjem) for ekspropriaten. Dette var særlig nødvendig i dette tilfelle for å komme fram til en riktig vurdering av gjenanskaffelsesverdien (salgsprisen). Dette viser - hevdes det - at skjønnet har bygd på uriktig rettsanvendelse. Skjønnet har åpenbart vurdert eiendommen bare som et landssted og ikke som et hjem og en helårsbolig for Grøtterud. Dessuten har eiere av en feriebolig etter gjeldende rett også krav på å få erstatningen ved ekspropriasjon fastsatt på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien, jfr. den nevnte avgjørelse i Rt-1962-294.

Den ankende part gjør gjeldende at skjønnsgrunnene under alle omstendigheter på en rekke punkter er så uklart formulert at man ikke kan se om skjønnet har lagt til grunn de riktige vurderingsprinsipper. Det gjøres også gjeldende som en feil ved saksbehandlingen at skjønnet ikke har bygd på det faktum at eiendommen var Grøtteruds hjem. At dette var forholdet, ble ikke bestridt under skjønnet av Kråkerøy kommune, og skjønnet hadde da plikt til å legge dette faktum til grunn.

Kråkerøy kommune har gjort gjeldende de samme anførsler som tidligere, og hevder at det fremgår klart av skjønnsgrunnene at retten har vurdert gjenanskaffelsesverdi i forhold til salgsverdi og funnet at salgsverdien må legges til grunn for skjønnet bl.a. fordi det vil være mulig å få kjøpt annen sammenlignbar eiendom for samme eller lavere pris.

Side:118

Jeg finner at anken ikke kan føre fram, og er således kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Jeg ser saken på følgende måte:

Det fremgår av skjønnsgrunnene at tvisten mellom ekspropriant og ekspropriat gjaldt hvorvidt salgsverdien eller gjenanskaffelsesverdien i dette tilfelle skulle legges til grunn for erstatningsberegningen. For overskjønnet formulerte Grøtterud sitt erstatningskrav på følgende måte: «Grøtterud skal ha full erstatning for sitt individuelle tap. Han har ikke ansett tomten som noe salgsobjekt. Han har i det hele tatt ikke villet selge. Eiendommen er hans hjem og hans arbeidssted. Han er nemlig kunstmaler. Han har i mange år lett etter et sted som kunne gi ham de riktige naturinntrykk og sette ham i den stemning som er nødvendig for hans yrke. Hans økonomi har i alle år vært vanskelig, og dette har i seg selv satt grenser for hva han var istand til å erverve. Grøtterud har krav på å få en erstatning som setter ham i stand til å skaffe seg en annen og fullt likeverdig bolig.» Jeg legger til grunn at det ikke var noen tvist for overskjønnet om de ekspropriasjonsrettslige regler for erstatningsfastsettelsen eller tvist om at Grøtteruds påstand i og for seg lå innenfor det han kunne kreve etter vanlige ekspropriasjonsrettslige regler. Skjønnets oppgave var derfor bare å vurdere hvilken erstatningsberegning - gjenanskaffelsesverdien eller omsetningsverdien - ville gi ekspropriaten den høyeste erstatning.

Om den måte hvorpå skjønnsresultatet i dette tilfelle er vunnet - skjønnslovens §28 - heter det i skjønnsgrunnene: «Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt salgsverdien eller gjenanskaffelsesverdien ligger høyest vil dette avhenge av hvorvidt eiendommen Uthavn inngår som et nødvendig ledd i Grøtteruds økonomiske utbytte som kunstmaler, og hvorvidt en gjenanskaffelsesverdi vil være høyere enn salgsverdien. Retten kan ikke finne bevis ført for at Grøtteruds virke som kunstmaler er slik knyttet til eiendommen at det ikke med samme utbytte kan utøves et annet sted som kan anskaffes for samme eller lavere beløp enn salgsverdien betinger. Når det i denne forbindelse også har vært nevnt at eiendommen er Grøtteruds hjem, vil retten ikke unnlate å peke på at han også, ifølge dokumentene, har bopel i Oslo. Retten finner således å måtte legge salgsverdien til grunn.» Skjønnet har her for det første vurdert verdien av Grøtteruds bruk av eiendommen som ledd i utøvelsen av hans yrke. Jeg forstår overskjønnet slik at det har funnet at denne spesielle bruksverdi ikke kunne medføre noe særlig tillegg til en normal erstatning, beregnet enten etter gjenanskaffelsesverdien eller omsetningsverdien. For Høyesterett er skjønnets vurdering på dette punkt for øvrig ikke angrepet av den ankende part. Overskjønnet har videre vurdert om Grøtterud etter omstendighetene hadde krav på at gjenanskaffelsesprisen skulle legges til grunn for skjønnet. Når det gjelder dette spørsmål, gjorde eksproprianten gjeldende for overskjønnsretten - og jeg siterer fra skjønnsgrunnene: «Gjenanskaffelsesverdien kan ikke ligge høyere enn salgsverdien. Det skulle

Side:119

ikke være vanskelig for Grøtterud å finne et annet like høvelig sted for salgsverdien for den eiendom det her gjelder. Å bygge et nytt hus et annet sted er ikke nødvendig. Etter kommunens oppfatning ligger salgsverdien høyest.» På bakgrunn av den tvist som forelå og de anførsler partene gjorde gjeldende for overskjønnet, forstår jeg skjønnsgrunnene derhen at retten tok kommunens påstand til følge, og la til grunn at gjenanskaffelsesverdien i dette tilfelle ikke er høyere enn salgsverdien eller med andre ord at ekspropriaten for salgsprisen eller for et lavere beløp ville kunne skaffe seg en annen likeverdig bolig. Jeg viser her spesielt til annen setning i begrunnelsen, som etter sammenhengen etter min mening naturlig må tolkes på denne måte. Jeg finner etter dette at begrunnelsen for skjønnsresultatet er tilfredsstillende, og at begrunnelsen etter omstendighetene fyller de krav loven stiller til skjønnsgrunner. Jeg kan heller ikke se at skjønnsresultatet hviler på noen uriktig forståelse av begrepet gjenanskaffelsesverdi. Jeg kan ikke se at skjønnet for så vidt har bygd på noen annen rettsoppfatning enn den som er lagt til grunn i Høyesteretts avgjørelse i Rt-1960-568 flg. Jeg viser her særlig til det som er uttalt 570 om vurderingsprinsippene, og om anvendelsen av gjenanskaffelsesverdien ved fastsettelsen av erstatning for bolig. Jeg peker her spesielt på den regel at en ekspropriat ikke har krav på gjenanskaffelse ved nybygg hvis tilsvarende eiendom kan skaffes på annen måte.

Det er gjort gjeldende av den ankende part at skjønnet uriktig må ha vurdert eiendommen bare som sommerbolig og ikke som bolig og hjem for Grøtterud. I den forbindelse er som tidligere nevnt anført at det også er en saksbehandlingsfeil at ikke overskjønnet uten videre la til grunn som ubestridt at Grøtterud hadde sitt hjem på eiendommen. Disse innsigelser mot skjønnet kan ikke føre frem. Etter det resultat skjønnet kom til, var det unødvendig for skjønnet å ta standpunkt til hvorledes eiendommen ble brukt av Grøtterud idet han etter skjønnets vurdering, som Høyesterett i dette tilfelle ikke kan prøve, kunne skaffe seg en annen likeverdig eiendom for erstatningssummen. Derved ville jo all den bruk ekspropriaten hadde hatt av eiendommen bli tilsvarende dekket gjennom ervervelsen av den nye eiendom.

Den ankende part har også reist innvending mot skjønnets fastsettelse av salgsprisen. Det reises ingen innvending motskjønnets henvisning til prisbestemmelsene og heller ikke mot dets betraktninger om ventesjansen. Derimot angripes følgende uttalelse i skjønnsgrunnene: «Ved salgsverdiens fastsettelse får det i nærværende sak særlig betydning at Kråkerøy kommune ville være blandt de interesserte kjøpere. Det er nemlig all grunn til å tro at kommunen ved et frivillig salg ville ha vært villig til å betale en vesentlig høyere pris enn den som kunne oppnås hos en privatmann.» Den ankende part hevder at denne uttalelse er uklar idet det av skjønnsgrunnene ikke fremgår hvordan det her nevnte moment har påvirket fastsettelsen av erstatningssummen (salgsprisen). Jeg kan heller ikke finne at denne innvending mot

Side:120

skjønnet er holdbar. Jeg forstår skjønnets bemerkninger på dette punkt derhen at det omhandlede moment ved fastsettelsen av salgsprisen er tillagt vekt i favør av akspropriaten.

Mitt resultat blir etter dette at lagmannsrettens dom stadfestes. Jeg finner etter omstendighetene at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett, og stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Stabel: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende, idet jeg antar at overskjønnet må oppheves i samsvar med den ankende parts påstand.

Tvisten gjaldt - som det heter i skjønnsgrunnene - «om hvorvidt salgsverdien eller gjenanskaffelsesverdien skulle legges til grunn for erstatningsberegningen». Ifølge referatet i skjønnsgrunnene gjorde Grøtterud «... krav på å få en erstatning som setter ham i stand til å skaffe seg en annen og fullt likeverdig bolig», og han gjorde i denne forbindelse gjeldende «at det er helt uriktig å anse våningshuset som saneringsmodent - -». Grøtteruds krav om erstatning på grunnlag av gjenanskaffelsesverdien skulle overskjønnet ha tatt standpunkt til etter de synspunkter som har fått uttrykk i Høyesteretts avgjørelser i Rt-1960-568 og Rt-1962-294. Etter disse synspunkter er det den individuelle boligverdi som er gjenstand for vurdering; det kreves ikke at eieren skal ha en økonomisk næringsinteresse knyttet til eiendommen. Overskjønnet har således etter min mening ikke gitt dekkende uttrykk for en riktig rettsoppfatning når det i innledningen til sine rettslige vurderinger sier at «- - når det gjelder spørsmålet om hvorvidt salgsverdien eller gjenanskaffelsesverdien ligger høyest vil dette avhenge av hvorvidt eiendommen Uthavn inngår som et nødvendig ledd i Grøtteruds økonomiske utbytte som kunstmaler - -». Og når skjønnsretten umiddelbart deretter fortsetter med å si at den «ikke kan finne bevis ført for at Grøtteruds virke som kunstmaler er slik knyttet til eiendommen at det ikke med samme utbytte kan utøves et annet sted som kan anskaffes for samme eller lavere beløp enn salgsverdien betinger -», da ligger det både etter ordlyden og sammenhengen nærmest å gå ut fra at retten har innskrenket seg til å vurdere om Grøtterud ville lide noe næringstap som kunstmaler ved å flytte sin virksomhet til en annen eiendom som han kunne få kjøpt for salgssummen. Ved å svare nei på dette spørsmål har skjønnsretten etter min mening ikke på tilstrekkelig klar måte tatt standpunkt til om erstatning etter salgsverdien ville gi Grøtterud full erstatning også for «boverdien» av Uthavn vurdert i samsvar med de normer rettspraksis har oppstilt for avgjørelsen av slike krav. Jeg kan ikke se at skjønnsretten har sagt noe om hvorvidt erstatning etter salgsverdien ville være tilstrekkelig til å gjenanskaffe

Side:121

- ved kjøp eller nybygg - en eiendom som rent boligmessig var jevngod med den gamle.

De mangler jeg her har nevnt, er etter min mening av den art at de reiser tvil om hvorvidt skjønnsresultatet er vunnet på riktig måte, og jeg antar at de bør føre til at overskjønnet oppheves. De andre ankemål som er rettet mot skjønnsgrunnene, behøver jeg ikke å komme inn på.

Da jeg vet at jeg er i mindretall, former jeg ikke utkast til dom.

Dommer Bendiksby: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Helgesen.

Dommerne Rode og justitiarius Terje Wold: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av overskjønnet (Formann, sorenskriver Viggo Dunér med skjønnsmenn Ole Lunde, Hans Engen og Richard Anderssen):

Ved brev av 5. januar 1963 til ordføreren i Kråkerøy fra Det Kgl. Kommunal- og arbeidsdepartement er det bestemt:

«I medhold av §2 pkt. 37 i lov av 23. oktober 1959 om oreigning av fast eiendom, jfr. Kgl. res. av 2. juni 1960, samtykker departementet i at Kråkerøy kommune i samsvar med kommunestyrevedtak 20. oktober 1960, eksproprierer eiendommen Uthavn, gnr. 32, bnr. 31 i Kråkerøy, sammen med eieren Wilhelm Grøtteruds rettigheter i henhold til Onsøy herredsretts dom 25. mai - - -

Eiendommen Uthavn ligger rett vest for fergekaien på Tangen på Kråkerøy, hvorfra det går en sti. Avstanden mellom tomten og fergekalen er ca. 150 m. Tomtens størrelse er 1210 m2. Den grenser ikke til sjøen, men sjøen ligger i kort avstand fra tomtens syd- og vestgrense. Tomten består utelukkende av svaberg, hvor det er fylt jord på forholdsvis store stykker innenfor oppsatte murer. På disse jordstykker er det dels plantet jordbær og dels vokser det gress.

På tomten står et våningshus og et uthus. Våningshuset er på ca. 69 m2. Uthuset står som nevnt utenfor tomtens grenser. Våningshuset er ført opp på støpt grunnmur. Under husets ene halvpart er det to kjellere, hvorav den ene har inngang utenfra, og den andre fra en lem i gulvet i 1. etasje. Begge kjellere er solide og meget forseggjort. Huset er av bindingsverk i to etasjer og med loft, tekket med bølgeblikk som er aluminiumsmalt. I første etasje er det kjøkken og to små stuer. Den ene stuen er panelt og malt, den andre er tapetsert. Kjøkkenet er moderne innredet og malt. I tilslutning til første etasje er det to innelukkede verandaer. Til annen etasje går det utvendig trapp. Der er innredet flere rom, som av Grøtterud utelukkende brukes til lagring av møbler. Utenfor annen etasje er det en innelukket og en åpen veranda. Fra den lukkede veranda går det en stige opp på verandataket, hvorfra det er inngang til et loft. Huset har loddpipe, og kamin i første etasje. Der er innlagt elektrisitet. Vann må hentes i to brønner på tomten. Huset er meget lett bygget. Bindingsverket er av små dimensjoner, og bjelkeavstanden er større

Side:122

enn vanlig. Utvendig er huset panelt med vestlandspanel, men av meget tynne bord. Huset er malt.

Uthuset er oppført på grunnmur, som tildels er av blokker og ført så høyt opp at muren danner vegger i huset. Det er i en etasje med skråtak, og iandelt i tre rom. Samtlige rom har sementert gulv. Som foran nevnt står uthuset utenfor tomten.

Sydøst for huset står et påbegynt hus av bindingsverk med tak, på en solid grunnmur. Da dette har stått lenge utsatt for vær og vind, er trematerialene til dels råtne.

Den brygge som er nevnt i post 2 i Kommunaldepartementets brev ligger ut mot en kile av sjøen, og som går inn på vestsiden av tomten. Bryggen består av et meget solid brokar av granitt, hvorfra det går en trebrygge satt opp på peler. Trebryggen er i meget dårlig forfatning.

Foruten de forstøtningsmurer som er nevnt i departementets brev post 3, er det på tomten ført opp flere forstøtningsmurer. Dessuten er det rett i øst for våningshuset støpt grunnmurer for et mindre hus, og i østkanten herav finnes den ene brønnen.

Eiendommen Uthavn ble kjøpt av Grøtteruds forgjenger i 1930. Han var murer av profesjon. Grøtterud kjøpte eiendommen i 1954. Ved den av departementet nevnte dom av 25. mai 1960 ble det avgjort at retten til brygge- og båtfeste ble overdratt Grøtteruds forgjenger som eier ved kjøpet av tomten, og at disse rettigheter i hvertfall var hevdet av ham. Såvel adgangen til å ha forstøtningsmurer, uthuset som en del av våningshuset stående utenfor tomtens grenser ble i dommen bygget på passivitet. Tomten ligger nu på alle kanter omgitt av grunn som tilhører Kråkerøy kommune. Kommunen har nemlig kjøpt arealet til friluftsområde, et formål som også danner grunnlaget for ekspropriasjonstiltaket.

Tvisten mellom ekspropriant og ekspropriat gjelder hvorvidt salgsverdien eller gjenanskaffelsesverdien skal legges til grunn for erstatningsberegningen. - - -

Rettens oppfatning av saken er:

Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt salgsverdien eller gjenanskaffelsesverdien ligger høyest vil dette avhenge av hvorvidt eiendommen Uthavn inngår som et nødvendig ledd i Grøtteruds økonomiske utbytte som kunstmaler, og hvorvidt en gjenanskaffelsesverdi vil være høyere enn salgsverdien. Retten kan ikke finne bevis ført for at Grøtteruds virke som kunstmaler er slik knyttet til eiendommen at det ikke med samme utbytte kan utøves et annet sted som kan anskaffes for samme eller lavere beløp enn salgsverdien betinger. Når det i denne forbindelse også har vært nevnt at eiendommen er Grøtteruds hjem, vil retten ikke unnlate å peke på at han også, i følge dokumentene, har bopel i Oslo. Retten finner således å måtte legge salgsverdien til grunn.

Ved fastsettelsen av salgsverdien bygger retten på prislovens §46, 2. ledd, jfr. §5 i Kgl. res. av 15. oktober 1954 angående prisbestemmelsene for omsetning av fast eiendom. Retten viser til den beskrivelse som den foran har gitt av ekspropriasjonsgjenstanden og dens beliggenhet. Ventesjansen finnes ikke å spille noen rolle i nærværende tilfelle etter de forhold som foreligger i området rundt Tangen. Ved salgsverdiens fastsettelse får det i nærværende sak særlig betydning at Kråkerøy kommune

Side:123

ville være blandt de interesserte kjøpere. Det er nemlig all grunn til å tro at kommunen ved et frivillig salg ville ha vært villig til å betale en vesentlig høyere pris enn den som kunne oppnås hos en privatmann. Alle hensyn tatt i betraktning finner retten at salgsverdien for eiendommen Uthavn samt de rettigheter som inngår under ekspropriasjonen kan settes til kr. 20 000.-. - - -