RG-1998-517

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-07-08
Publisert:	RG-1998-517 (88-98)
Stikkord:	Avhending av boligeiendom, Mangler, Ferdigattest
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum Herredsrett Nr. 95-460A - Borgarting lagmannsrett LB-1996-00578 A.
Parter:	Ankende part: Ragnar Skaug (Prosessfullmektig: Advokat Fredrik Huseby). Motpart: Ellen Viveke Lind (Prosessfullmektig: Advokat Karl Marthinussen).
Forfatter:	Lagdommer Sverre Mitsem, formann. Lagdommer Sissel Rydman Langseth. Lagdommer Lars Jorkjend
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-1, §3-7, Bygningsloven for Kristiania (1899) §6, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Bygningsloven (1924) §66, Plan- og bygningsloven (1985) §66, §99, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-6, §3-10, §3-2, §4-12, §6

Saken gjelder krav om prisavslag/erstatning for mangler ved fast eiendom.

Ellen Viveke Lind var eier av boligeiendommen gnr. 2 bnr. 1164, Huk Aveny 33 B, på Bygdøy i Oslo. Tomten var fraskilt en eiendom som hadde tilhørt Lind og hennes tidligere ektemann.

Den fraskilte tomt er i målebrev angitt å være på 726 m2. Den er en hjørnetomt mellom veiene Huk Aveny og Langviksveien. Lind oppførte i 1987 en enebolig på tomten. Følgende forhold er av særlig interesse for saken: Halve kjelleren ble innredet som en hybelleilighet med egen inngang, dusjbad og kjøkken. Adkomst var oppgitt å skulle gå fra Langviksveien over naboeiendommen, og nødvendig rett til dette var tinglyst på denne. Slik avkjørsel ble imidlertid ikke opparbeidet, i stedet er en midlertidig adkomst, som var anlagt direkte fra Langviksveien i forbindelse med byggingen av huset, benyttet også etter at huset var ferdig.

I 1993 solgte Lind eiendommen til Ragnar Skaug for 2300000 kroner gjennom meglerfirmaet Eiendomsforum AS. Partene underskrev kjøpekontrakt 10. juni 1993. Kontraktens §6 har overskriften "SELGERS OPPLYSNINGSPLIKT" og §7 overskriften "KJØPERS UNDERSØKELSESPLIKT". Paragrafene har standardformuleringer som samsvarer med bestemmelser i avhendingsloven og som lagmannsretten kommer tilbake til nedenfor. Dessuten heter det i §6 blant annet:

Kjøper er gjort oppmerksom på og aksepterer at den innredede del av kjeller med inngang fra utsiden, etter byggforskriftene, ikke er en selvstendig boenhet, men til bruk for eier. Det forutsettes dog at bygningsmyndighetene ikke krever leiligheten fjernet. - - - - - - - - - - - - - - -

Eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslige krav, krav som er stilt i lov eller i medhold av lov og som gjelder for den tiden da avtalen er inngått. Selgeren sørger for at ferdigattest på huset foreligger innen overtagelse.

I kontrakten §7 heter det blant annet:

Kjøperen er kjent med reguleringsplanen for området.

Kontrakten §11 lyder i sin helhet:

§11 FOREVISTE DOKUMENTER/OPPLYSNINGER

Kjøper har gjort seg kjent med følgende opplysninger/dokumenter; og godtar disse som bindende for seg.

- Pantattest, jfr. §5.

- Forevist brev av 21.04.93 fra Oslo kommune vedr. forholdet til endelige offentlige planer.

- Takst datert 10.03.93 av Roar Nielsen.

- Salgsoppgave.

- Målebrev.

- Situasjonsplan over eiendommen.

- Skattetakst/ligningstakst pr. 199.. stor kr .....

- Eiendomsforum Oslo Vest AS' informasjonsskriv til kjøper og selger.

Partene inngikk også en avtale om at Ragnar Skaug kjøpte inventar og utstyr som befant seg i kjellerleiligheten.

Skaug overtok eiendommen 2. juli 1993. Ferdigattest forelå da ikke, men takstmann Roar Nielsen hadde på vegne av Lind tatt spørsmålet om ferdigattest opp med kommunen.

Sommeren 1994 anla Skaug svømmebasseng på tomten. Dette var ikke byggemeldt. Det viste seg at deler av bassenget ble liggende på kommunal grunn, og det ble også reist spørsmål om bassenget var i strid med reguleringsplanen for den aktuelle del av Skaugs eiendom. 23. juni 1994 reklamerte advokat Øyvind Lund på vegne av Skaug overfor Lind over manglende ferdigattest, manglende adkomst, for høy utnyttelsesgrad og at huset var plassert for nær nabohuset og muligens for nær veikrysset Langviksveien/Huk Aveny.

Ved stevning av 24. februar 1995 til Asker og Bærum herredsrett reiste Skaug sak mot Lind og Eiendomsforum AS med påstand om at de var solidarisk ansvarlige for prisavslag/erstatning begrenset oppad til 1000000 kroner. De saksøkte tok til motmæle og påsto seg frifunnet.

Herredsretten avsa 5. desember 1995 dom med slik domsslutning:

1. Ellen Viveke Lind frifinnes.

2. Eiendomsforum AS frifinnes.

3. Ragnar Skaug betaler i saksomkostninger til Ellen Viveke Lind kr 78.700 - syttiåttetusensyvhundre - innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

Ragnar Skaug har i rett tid påanket dommen til Borgarting lagmannsrett for så vidt angår frifinnelsen av Lind. Lind har tatt til motmæle.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 6. og 7. mai og 6. juni 1997. Oppholdet skyldtes at sykemelding fra den ankende part nødvendiggjorde en utsettelse av forhandlingene. Partene og to vitner forklarte seg, og det ble holdt befaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Med hensyn til det nærmere saksforhold vises det til herredsrettens dom og bemerkningene nedenfor.

Den ankende part, Ragnar Skaug, har i hovedsak anført:

Eiendommen har følgende mangler som det kreves prisavslag/erstatning for:

- Det foreligger ikke ferdigattest for huset.

- Hybelleiligheten kan ikke brukes som forutsatt.

- Det er ikke opparbeidet godkjent adkomst til eiendommen.

- Eiendommens grenser går ikke slik de ble påvist og fremsto for kjøper.

- Deler av eiendommen er regulert til veiformål.

At det ikke er ferdigattest er i strid med uttrykkelig kontraktsbestemmelse og også bestemmelsen i avhendingsloven §3-2 annet ledd om at eiendommen skal være i samsvar med offentlige krav. Det kreves klar tale dersom man skal avtale at denne bestemmelse ikke gjelder. Kommunen har "henlagt" byggesaken, men dette er ikke noe vedtak og kan ikke likestilles med ferdigattest. Skaug må kompenseres for utgifter til gebyrer og nødvendig faglig bistand for å få ferdigattest.

Det er uklart hva som skal til for at kommunen vil utstede ferdigattest. Det vesentligste gjelder adkomstforholdene og leiligheten i kjelleren.

Det er usikkert hva slags bruk av kjellerarealene kommunen vil godkjenne og om f.eks. kjøkkeninnredningen vil måtte fjernes. Som følge av kravene til utnyttelsesgrad, er det sannsynlig at arealene bare vil bli godkjent til bruk som rent kjellerareal.

Det som står særskilt om hybelleiligheten i kontraktens §6 er uklart. Denne uklarhet må gå ut over Lind. Skaug fikk først på kontraktsmøtet vite at det kunne være problemer knyttet til hybelen. Hybelleiligheten og de leieinntektene den ga, var fremhevet i salgsoppgaven, i taksten og på visningen. Muligheten for utleie var avgjørende for Skaugs finansiering av kjøpet og det bud han ga. At Skaug skulle leie ut var tydelig for Lind ved at Skaug kjøpte inventaret og lot Linds leieboer fortsatt få leie hybelen.

Skaug aksepterte at hybelleiligheten ikke kunne seksjoneres som egen boenhet, men forutsatte at den kunne være innredet som hybel og leies ut. Med hensyn til ferdigattesten, la alle parter til grunn under kontraktsmøtet at den bare knyttet seg til bagatellmessige forhold som Lind ville få rettet på.

Skaug har krav på prisavslag etter avhendingsloven §4-12 fordi hybelen ikke kan brukes som forutsatt. Prisavslaget må fastsettes skjønnsmessig, men med utgangspunkt i konkrete beregninger.

Det må legges til grunn at Skaug ikke vil kunne få godkjent at hybelen leies ut, og han krever prinsipalt dekket tapet ved bortfall av leieinntektene. Disse utgjorde 5.000 kroner pr. mnd. Driftsutgiftene kan anslås til 5.000 kroner pr. år, slik at netto leieinntekter vil være 55.000 kroner pr. år. Med en kapitaliseringsrente på 8 % utgjør dette en verdi på 687.500 kroner. Fra dette beløp må trekkes verdien av arealene som rent kjellerareal, og denne kan anslås til 100.000150.000 kroner.

Subsidiært, for det tilfelle at Skaug ikke anses å ha krav på at kjellerleiligheten kunne leies ut, kreves prisavslag for at leiligheten ikke kan godkjennes som boareal. I taksten er den ført opp med 57 m2 boareal, og i forhold til det totale boareal utgjør det en verdi på 484.500 kroner. Prisavslaget må være differansen mellom dette og verdien som kjellerareal.

Manglende lovlig adkomst er en mangel i henhold til bestemmelse i såvel avhendingsloven §3-2 annet ledd som kjøpekontrakten §6 om at eiendommen skal være i samsvar med offentligrettslige krav. Veivesenet har nektet å godkjenne den midlertidige avkjørselen, og godkjent, opparbeidet avkjørsel er en forutsetning for at bygningsmyndighetene kan utstede ferdigattest. Før kjøpet fikk Skaug opplysninger fra Lind eller meglerfirmaet om retten til å anlegge avkjørsel gjennom naboens adkomst, men også at dispensasjon for den midlertidige adkomsten ville være lett å få. Dette var ikke riktig, og Skaug må opparbeide innkjørsel fra naboeiendommen. Kostnadene ved dette er anslått til 50.000 kroner som kreves av Lind som prisavslag.

At eiendomsgrensen går et annet sted enn forutsatt, er også en mangel selv om den oppgitte størrelsen på tomten er riktig. På visningen gikk eiendommens hage frem til en hekk og et gjerde, og først i 1994 fikk Skaug vite at tomtegrensen gikk innenfor. Målebrevkartet viser bare formen på tomten, og den avviker ikke særlig fra formen på hagen. For en legmann er det ikke mulig å se av situasjonskartet at tomtegrensen er en annen enn linjen der hekk og gjerde gikk. At Skaug var uvitende om det reelle forhold, vises av at han satte opp nytt gjerde samme sted som det gamle og ikke minst av at han anla et svømmebasseng som dels ble liggende utenfor eiendommen - på kommunal grunn.

Lind på sin side måtte kjenne til grensene. Hun var tidligere medeier av den opprinnelige udelte eiendommen og fikk tomten oppmålt og fradelt. Megleren var klar over problemet og må identifiseres med selgeren. At tomtegrensen gikk nærmere huset enn det som fremsto naturlig etter hekkens og gjerdets plassering, var en opplysning som kjøperen hadde grunn til å regne med å få og som ville ha virket inn på kjøpsavtalen. Tomten er i utgangspunktet liten og trang, og reduksjonen er derfor av vesentlig betydning. Reduksjonen representerer således en mangel etter avhendingsloven §3-7 som det kreves prisavslag for. Grovt anslått utgjør arealet mellom på den ene side gjerde og hekk og på den annen den riktige grensen ca 75 m2. Etter kvadratmeterprisen i taksten over eiendommen er verdien av dette areal 82.000 kroner, men beløpet må fastsettes skjønnsmessig.

Det er også en mangel at en del av tomten i henhold til reguleringsvedtak fra 1910 er regulert til veiformål. Den praktiske betydningen av dette har vist seg ved at veivesenet har krevet Skaugs svømmebasseng fjernet under henvisning til blant annet veireguleringen. Reguleringen innebærer også en større risiko for at den aktuelle del av tomten blir ekspropriert til veiformål enn hvis den hadde vært regulert til boligformål. Ved en eventuell ekspropriasjon vil erstatningen bli lavere på grunn av at reguleringen er eldre enn fradelingen av tomten.

Alle disse forhold fører til at markedsverdien av dette tomtearealet er redusert. Megleren kjente til forholdet, og Skaug skulle fått opplysninger om det, jf. avhendingsloven §3-7. Det vises også til eiendomsmeglingsloven §3-6 første ledd nr. 8. Det brev av 21. april 1993 fra Oslo kommune som Skaug i henhold til kontraktens §11 er forevist, inneholdt bare alminnelige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone og ga ingen opplysninger om den særskilte veiregulering.

Prisavslaget for denne mangel må fastsettes skjønnsmessig til den reduksjon i eiendommens markedsverdi den representerer. Det kreves ikke erstatning for tapet ved at svømmebassenget trolig må fjernes, idet dette ble anlagt uten å være byggeameldt.

Ragnar Skaug har nedlagt slik påstand:

1. Ellen Viveke Lind dømmes til å betale prisavslag/erstatning til Ragnar Skaug fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 1000000,-.

2. Ellen Viveke Lind dømmes til å betale saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, Ellen Viveke Lind, har i hovedsak anført:

De forhold tvisten gjelder, er ikke mangler som kan begrunne prisavslag eller erstatning.

Lind oppfylte den plikten hun etter avhendingsloven §3-7 og kjøpekontrakten hadde til å gi opplysninger om tomtegrensen. Eiendomsmegleren, Evy Ougendal, hadde gjort undersøkelser om tomtegrensen, og hun gjorde alle som var på visning oppmerksom på at tomtegrensen gikk innenfor hekken. Hun delte også ut kart der grensene var tegnet inn. Skaug fikk dessuten på kontraktsmøtet situasjonskart og målebrevkart. Disse viste de rette forhold, og det er henvist til dem i kontrakten. Det må legges til grunn at Ougendal påpekte at det var uklarheter. Skaug fikk dermed undersøkelsesplikt etter avhendingsloven §3-10 og tilsvarende bestemmelse i kjøpekontrakten. Skaug hadde forutsetninger for å forstå problemene, og han hadde dessuten bistand av en eiendomsmegler.

Lind har dermed overholdt sin opplysningsplikt.

Subsidiært anføres det at opplysning om tomtegrensens rette plassering ikke ville virket inn på avtalen. Tomtens areal er korrekt angitt i taksten. Verdien av det som ligger utenfor tomtegrensen er beskjeden. Skaug har ikke dokumentert størrelsen av det, og den tomtepris som er oppgitt i taksten er for høy idet kjøpesummen er mindre enn det eiendommen var taksert til. Reduserer man tomteprisen tilsvarende, utgjør verdien av 20 m2 ca 16.000 kroner og 40 m2 ca 32.000 kroner. Slike beskjedne verdier ville ikke ha virket inn på det bud Skaug ga. Det kan dessuten også hende at taksten hadde blitt høyere hvis takstmannen hadde trodd arealet var større, og at dette i så faell ville ha influert på Skaugs pristilbud.

Reguleringen av tomten representerer ingen mangel. Vedtaket av 1910 gjelder ikke regulering til veiformål, men fastsetter byggelinje i medhold av lov av 26 mai 1899 nr. 3 om Bygningsvæsenet i Kristiania §6. Også senere lover opererer med byggelinjer, byggegrenser og sikkerhetssoner for eiendommer som ligger til vei eller gate, men vedtak etter slike bestemmelser innebærer ikke en regulering til veiformål.

For at areal utenfor byggelinjen fra 1910 skal måtte avstås til veiformål, kreves omregulering og ekspropriasjon som for andre tomtearealer. Ekspropriasjonserstatningen vil dekke tapet.

Det bestrides at en eldre regulering til veiformål ville ført til redusert erstatning ved ekspropriasjon. Dessuten anføres at Skaug hadde fått opplysning om reguleringssituasjonen, idet det på situasjonskartet er angitt hvilke reguleringsvedtak som gjelder.

Med hensyn til kjellerleiligheten er kontrakten ikke heldig utformet. Hovedpoenget med det som er sagt om kjelleren i §6 første ledd, er imidlertid at Ragnar Skaug skulle kunne bruke kjelleren selv, men ikke lovlig leie den ut. Kontraktens bestemmelse om at "bygningsmyndighetene ikke krever leiligheten fjernet" sikter til den mulighet at Skaug ble pålagt å fjerne kjøkkeninnredningen og å åpne til den øvrige kjeller og første etasje.

Det er nå på det rene at leiligheten ikke vil bli krevet fjernet som beskrevet, idet bygningsmyndighetene har henlagt byggesaken og ikke vil ta den opp igjen av eget tiltak. Kontraktens bestemmelser om kjelleren er således oppfylt.

Kravet om ferdigattest tok ikke sikte på forholdene i kjelleren, men mindre gjenstående pålegg som var utført eller lett ville kunne ordnes. Dette fremgår av at forutsetningen var at Lind skulle skaffe ferdigattest før overtagelse som fant sted 2. juli 1994. Noen bygningsmessige endringer i kjelleren ville være umulig før det. Det var det formelle papirarbeid Lind påtok seg.

Det er uklart hva som vil bli krevet dersom huseieren nå søker kommunen om ferdigattest. Det er således usikkert hvilken bruk av kjellerleiligheten som vil bli godkjent. Det er dessuten i praksis umulig å skaffe ansvarshavende for allerede utførte arbeider, noe kommunen krever hvis ferdigattest skal utstedes. Skaug har ikke bevist at han har hatt noe tap som følge av manglende ferdigattest.

Skal man utmåle noe prisavslag eller erstatning, må det gjøres fradrag for de leieinntekter Skaug har hatt av kjellerleiligheten. Disse er i størrelsesorden 200.000 kroner, noe som vil overstige de kostnader som kan tenkes å påløpe ved å gjøre om kjelleren, om dette skulle være nødvendig for at ferdigattest kan utstedes.

Opparbeidelse av godkjent adkomst til eiendommen er ingen betingelse for ferdigattest. Etter plan- og bygningsloven §99, jf. §66 nr. 1 er det tilstrekkelig at adkomst er sikret. Adkomsten til Huk Aveny 33 B er sikret ved den rett som er tinglyst på naboeeiendommen. Heller ikke kan partene ha ment at kontraktens klausul om ferdigattest innebar at Lind skulle sørge for opparbeiding av avkjørselen over naboeiendommen. Dette arbeidet ville være umulig å utføre innen den frist som var satt.

Skaug ble orientert om at den midlertidige adkomsten ikke var godkjent, og det bestrides at Lind har sagt at den midlertidige adkomst kunne bli permanent. Skaug har under enhver omstendighet reklamert for sent hva angår denne påståtte mangel.

Alle Skaugs tapsberegninger er usedvanlig skjønnsmessige. Det er ikke dokumentert hva det vil koste å opparbeide ny avkjørsel, og det er bare foretatt vage beregninger av grensesvikten. Taksten over eiendommen var urealistisk og uegnet som utgangspunkt for tapsberegninger. Det burde vært innhentet uttalelse fra fagfolk.

Hvis det er umulig å fastsette tapene, må Lind frifinnes. Hun kan ikke dømmes til å erstatte tap man ikke er sikker på. Uansett er kravet på 1 million kroner urimelig.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

Herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket og Ellen Lind tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og bemerker:

At ferdigattest ikke foreligger og heller ikke kan utstedes uten ny søknad, har betydning i to retninger. Dels er det spørsmål om manglende ferdigattest er en mangel i seg selv og i tilfelle hvilke virkninger dette har. Dels er det spørsmål om hva kontraktens bestemmelser om ferdigattest betyr for vurderingen av andre påståtte mangler, nemlig at det ikke er opparbeidet godkjent adkomst og at bygningsmyndighetene har innvendinger mot innredning og bruk av kjellerleiligheten. Det er hensiktsmessig å behandle de siste spørsmål først og i tilknytning til de øvrige sider ved henholdsvis adkomst og kjellerleilighet.

Skaug anfører at han ble forespeilet at den midlertidige adkomsten til eiendommen ville bli godkjent. Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at dette skjedde på en måte som gir ham noe krav mot selgeren dersom godkjennelse ikke ble oppnådd. En slik forutsetning fra hans side, burde ha fremgått tydelig av avtalen mellom partene.

Heller ikke finner lagmannsretten at det i kontraktens bestemmelse om ferdigattest kan innfortolkes et krav om at Lind bekoster opparbeiding av avkjørsel til naboeiendommens adkomst. Skaug hadde fått opplysning om at den godkjente adkomst skulle gå over naboeiendommen og kunne se at adkomsten ikke var opparbeidet. Opparbeidelse kunne åpenbart ikke bli ferdig utført i løpet av 22 dager, som var den frist kontrakten satte for ferdigattest.

Som det fremgår av sitatet foran, har kjøpekontraktens §6 særskilte bestemmelser om kjellerleiligheten. Partene er enige om at ordlyden er uklar, men etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at de begge mente å avtale at Skaug ikke kunne påberope seg som mangel at kjellerleiligheten ikke lovlig kunne leies ut, men at det ville være en mangel om myndighetene krevet forandringer så den ikke lenger fysisk egnet seg for utleie. Såvel Lind som Skaug har leid ut leiligheten, vitende om at dette ikke var lovlig.

Det skal innskytes at det kan være uklart hvorvidt det vil være lovlig å leie ut leiligheten dersom denne del av kjelleren blir godkjent for beboelse. Det kan i den forbindelse vises til Rt-1995-1350. Spørsmålet er imidlertid ikke avgjørende i vår sak, idet lagmannsretten legger til grunn at Skaug regnet med at det ikke ville være adgang til lovlig utleie. Hans ønske om ferdigattest synes ikke å ha hatt sammenheng med planene om fortsatt utleie, men var i stedet et poeng i seg selv.

Av såvel salgsoppgaven som taksten over eiendommen fremgår det at hybelleiligheten var leid ut. Det er klart kritikkverdig at opplysningene om at utleie ikke var lovlig først ble gitt etter at kjøpesum var avtalt og kontrakten skulle skrives under. Likevel finner lagmannsretten at Skaug har akseptert dette og er bundet av avtalen. Idet kommunen har henlagt byggesaken, er kontraktens særlige bestemmelser om hybelleiligheten isolert sett oppfylt. Kommunen vil ikke av eget tiltak kreve fysiske endringer.

Imidlertid knytter det seg også usikkerhet til hvilken bruk av kjellerarealene eieren selv lovlig kan gjøre. I forbindelse med approbasjon av tilleggsanmeldte tegninger, uttalte Oslo kommune i brev 5 august 1987 at ingen rom i kjelleren kunne godkjennes for varig opphold. Blant annet ut fra forklaring fra vitnet Molnes fra Oslo kommunes plan- og bygningsetat legger lagmannsretten til grunn at stuen i kjellerleiligheten kan brukes som kjellerstue og badet som bad. Derimot er det usikkert om soveværelset i kjelleren kan benyttes til beboelse eller bare som bod. For Skaug som kjøper, fremsto soverommet som et beboelsesrom. Uklarheten om det kan godkjennes som dette anser lagmannsretten som en mangel i forhold til avhendingsloven §3-2 første ledd om samsvar med offentligrettslige krav og tilsvarende bestemmelse i kjøpekontrakten §6 fjerde ledd. Lagmannsretten legge til at det er Linds forsømmelse av å innhente ferdigattest som er årsak til at spørsmålet ikke er avklart.

Retting av denne mangelen ville bestå i å få uttrykkelig godkjennelse av soverommet som beboelsesrom. Siden det er usikkert om kommunen under noen omstendighet vil gi slik godkjennelse, mener lagmannsretten at et prisavslag ikke kan utmåles ut fra kostnadene ved retting, men må bygge på reduksjonen i eiendommens omsetningsverdi. Det er her en nær sammenheng med spørsmålet om manglende ferdigattest, og utmålingen drøftes nærmere nedenfor i tilknytning til dette.

At det ikke foreligger ferdigattest er etter lagmannsrettens syn også en mangel ved eiendommen i forhold til den uttrykkelig kontraktsbestemmelsen om slik attest, jf. avhendingsloven §3-1 første ledd. I utgangspunktet kan det kreves prisavslag etter avhendingsloven §4-12 for mangelen.

Lagmannsretten tar ikke stilling til om det etter plan- og bygningsloven §99 kan settes som vilkår for ferdigattest at den godkjente adkomsten er opparbeidet. Som det har fremgått ovenfor, finner lagmannsretten at Skaug ikke har noe krav på at Lind bekoster opparbeidelse av ny adkomst. Da er det heller ikke rom for å anse manglende opparbeideadkomst som et tap som kan kreves erstattet eller gi grunnlag for prisavslag fordi ferdigattest mangler.

Et tilsvarende resonnement må gjøres med hensyn til hybelleiligheten som utleieobjekt. Skaug kan ikke på grunnlag av kravet om ferdigattest indirekte kreve prisavslag for det som han ikke har krav på, nemlig en hybelleilighet som lovlig kan leies ut. Derimot kan han kreve prisavslag for manglende ferdigattest så langt dette innebærer at det er uklart om kjellerleiligheten kan godkjennes til hans egen bruk av den til varig opphold.

Det er uklart hva det vil koste å få eiendommen endelig godkjent og ferdigattest utstedt. Dels er det usikkert hvilke tiltak bygningsmyndighetene vil kreve gjennomført, og dels er kostnadene ved mulige tiltak dårlig dokumentert. Kommunen har opplyst at den vil kreve at en ansvarshavende på vanlig måte går god for allerede utførte arbeider, noe som kan være vanskelig å skaffe.

Siden det i praksis ikke er mulig å fastslå kostnadene ved retting, må et prisavslag utmåles med utgangspunkt i den reduksjon i eiendommens markedsverdi det representerer at ferdigattest mangler. Etter det som er sagt ovenfor, kan det ikke kreves avslag for verdireduksjon som har sammenheng med manglende mulighet for lovlig utleie og med behovet for å opparbeide ny adkomst. Derimot må det tas hensyn til at manglende ferdigattest også innebærer at det er uklart hvilken bruk som lovlig kan gjøres av soverommet i kjelleren.

Markedsverdispørsmålene er i liten grad belyst for lagmannsretten. Imidlertid synes det på det rene at tidligere pålegg fra bygningsmyndighetene som ikke gjaldt adkomst eller kjellerleilighet, enten var utført eller av bagatellmessig karakter. Vitnet Molnes har forklart at et meget stort antall boliger i Oslo ikke har ferdigattest, og at byggesakene er henlagt. Det er således grunn til å tro at manglende ferdigattest i seg selv påvirker omsettelighet og pris i forholdsvis beskjeden grad. Uklarheten om bruken av soverommet i kjelleren må også antas bare å ha beskjeden betydning. Dels vil kjøpere legge mindre vekt på en uklarhet enn på et klart forbud mot å bruke soverommet til beboelse, dels dreier det seg om et lite rom i et hus med et bruttoareal på ca 350 m2.

Lagmannsretten antar at den forholdsmessige verdireduksjonen som følge av manglende ferdigattest og uklarheten om bruken av soverommet i kjelleren, samlet og skjønnsmessig kan settes til 50.000 kroner, som Skaug har krav på som prisavslag.

Det er uomtvistet at Skaug som kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysning om at eiendomsgrensen mot krysset Langviksveien/Huk Aveny går et annet sted enn der gjerde og hekk sto, jf. avhendingsloven §3-7. Det er imidlertid uenighet om hvilke opplysninger Skaug fikk om dette.

Lagmannsretten legger til grunn at eiendomsmegler Ougendal var oppmerksom på at det var uklarheter om grensen på dette sted og at det under visningene ble delt ut kart for å informere om dette. Videre legges det til grunn at forholdet ble omtalt i kontraktsmøtet. På den annen side legger lagmannsretten til grunn at Skaug ikke oppfattet betydningen av den informasjonen han fikk, idet det har formodningen mot seg at han da ville anlagt svømmebasseng i den del av hagen der eiendomsforholdene var uklare. Det avgjørende blir om den informasjon Skaug mottok, likevel må anses tilstrekkelig til at han burde forstått at tomten ikke omfattet hele hagen.

Lagmannsretten legger til grunn at det kart som ble utdelt på visningene var eller tilsvarte det situasjonskartet som kontrakten viser til og som sammen med målebrevskartet ble fremlagt på kontraktsmøtet. Det er noe uklart om Skaug fikk utdelt kart da han var på visning. Men også etter Skaugs partsforklaring, har det formodningen for seg at han fikk kartet. I så fall er det også nærliggende å tro at han fikk den orientering om eiendomsgrensene som rutinemessig ble gitt i den forbindelse av eiendomsmegler Ougendal. Dette er imidlertid ikke avgjørende, idet lagmannsretten legger til grunn at grensespørsmålet iallfall ble tatt opp i kontraktsmøtet.

På situasjonskartet er det inntegnet symboler for hekk langs det som fremstår som innsiden av fortauene mot Langviksveien og Huk Aveny. I tillegg er det to tydelig heltrukne linjer som krysser området som fremstår som hagen foran huset på eiendommen. Den innerste av disse er tykkere enn de øvrige linjer på kartet som klart fremtrer som eiendomsgrenser, og også på noen andre eiendommer går den innenfor det som av kartet tydelig fremstår som skillet mellom hager og fortau. Den andre linjen er like tykk som dem som åpenbart er tomtegrenser, og den ender i begge ender i hekken ved Huk Aveny 33 B. Sammenligner man linjene på situasjonskartet med målebrevskartet, er det likevel ikke vanskelig å se at eiendomsgrensen ikke følger hekken.

Under tvil er lagmannsretten kommet til at det er gitt tilstrekkelig opplysning om tomtegrensen, slik at det ikke foreligger noen mangel etter avhendingsloven §3-7 i så måte.

Med hensyn til reguleringsspørsmålet er det uenighet om den tykkeste linje på situasjonskartet representerer en reguleringsgrense mellom områder til henholdsvis bolig- og veiformål eller om den angir en reguleringsbestemmelse for plassering av bygninger - som en byggelinje eller byggegrense.

Om det aktuelle vedtak av 21. mars 1910 heter det i protokollen for bygningskommissionen i Kristiania:

Ang. udparcellering og byggelinier paa endel av Hukselskapets grund ved Langviksvejen paa Bygd.

Overingeniørens indstilling tiltraadtes.

I daværende Lov om Bygningsvæsenet i Kristiania §6 nr. 5 het det blant annet: .. for Gader eller afsluttede deler av saadanne kan det af Magistrat og Formandskab bestemmes, at den tilstødende Grund kun maa bebygges efter en af samme fastsat Byggelinje (Flugtlinje), der i Regelen skal være parallel med Gadelinjen, .... I den senere lov av 22. februar 1924 nr. 2 om bygningsvesenet §66 het det at hvor det er regulert byggelinje, skal enhver bygning oppføres med første etasjes ytterflate i byggelinjen.

Den innstilling som ble tiltrådt ved vedtaket i 1910 er ikke fremlagt. Vedtakets ordlyd tyder på at den aktuelle grense var en byggelinje. Bebyggelsen i området kan på den annen side tyde på noe annet, idet verken gamle eller nye bygninger er plassert med fasadene i linjen.

Lagmannsretten går imidlertid ikke nærmere inn på dette spørsmålet, idet den ikke finner det godtgjort at eiendommen forringes i verdi selv om en del av eiendommen skulle være regulert til veiformål i 1910. Det er ikke naturlig å plassere noen bygning på denne del av tomten, nodet heller ikke ville være adgang til om linjen var en byggelinje eller byggegrense. Veivesenets innvendinger mot svømmebassenget bygger i første rekke på at det delvis ligger på kommunens grunn.

Det aktuelle arealet vil kunne bli ekspropriert til veiformål uavhengig av hvilken regulering som gjelder. Muligheten for ekspropriasjon av en del av hagen kan nok i noen grad påvirke markedsprisen for eiendommen i sin helhet, men denne muligheten beror ikke på tomtens reguleringsmessige status. Det er den faktiske beliggenhet på et spisst hjørne av et belastet veikryss og som er synbar for enhver kjøper, som gjør ekspropriasjon til en mulighet som eventuelt vil påvirke markedsprisen. Denne beliggenheten var synbar også for Skaug, og kan ikke påberopes som en mangel av ham.

Lagmannsretten er således kommmet til at Skaug ikke har krav på prisavslag eller erstatning som følge av tomtens reguleringsmessige status.

Etter dette har lagmannsretten kommet til at Skaug har krav på et samlet prisavslag på 50.000 kroner.

Saken må etter dette anses dels vunnet, dels tapt. Utgangspunktet er at partene hver bærer sine omkostninger, jf. tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §174. Lagmannsretten har vurdert om det bør gjøres unntak etter regelen i §174 annet ledd, idet Skaug tilkjennes prisavslag bare for to av mange påståtte mangler. Prisavslaget er beskjedent, og Skaugs påstand synes under enhver omstendighet urimelig høy ut fra eiendommens totalverdi. Lagmannsretten har imidlertid funnet saken såvidt tvilsom, særlig hva angår spørsmålet om tomtegrensen, at det var fyldestgjørende grunn for Skaug å la også dette spørsmålet komme for retten. Lagmannsretten er derfor blitt stående ved at partene skal bære hver sine omkostninger for begge retter i samsvar med hovedregelen i §174.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Ellen Viveke Lind betaler innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse til Ragnar Skaug 50.000 - femtitusen - kroner.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.