RG-1998-841

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom og kjennelse
Dato:	1997-09-19
Publisert:	RG-1998-841 (136-98)
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 96-05012 A/60 - Borgarting lagmannsrett LB-1997-00778 A/01 og LB-1997-02224 A/01.
Parter:	Ankende part: Vibeke Wesenlund (Prosessfullmektig: Advokatfullmektig Remi Strand) Motpart: Øystein Eckhoff AS (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar-Martin Kjenner) og ankesak nr. 97-02224 A/01 (motanke) Ankende part: Øystein Eckhoff AS (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar-Martin Kjenner) Motpart: Vibeke Wesenlund (Prosessfullmektig: Advokatfullmektig Remi Strand).
Forfatter:	Lagdommer Sissel Rydman Langseth, formann. Lagdommer Kjersti Graver. Ekstraordinær lagdommer Christian Borchsenius
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35, Husleiereguleringsloven (1967), Foreldelsesloven (1979) §10, §16, Foreldelsesloven (1979), Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §213, §296, §360, Trustloven (1926) §13, Trustloven (1926), §51, Folketrygdloven (1966) §22-14, Husleiereguleringsloven (1967) §26, §29, §30, §3, §15, §1

Saken gjelder tvist om hvilken foreldelsesfrist som gjelder for krav på tilbakebetaling av for meget betalt husleie i leieforhold som omfattes av husleiereguleringsloven kapittel II.

Ved stevning til Oslo byrett av 15. juni 1996 anla Vibeke Wesenlund søksmål mot Øystein Eckhoff AS med krav om tilbakebetaling av for meget betalt husleie med 102.987 kroner med tillegg av renter. Byretten avsa 10. februar 1997 dom i saken med slik domsslutning:

1. Øystein Eckhoff AS frifinnes mot innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å betale kr 15.225 - kroner femtentusentohundreogtjuefem - med tillegg av 12 - tolv - % rente fra 24. juni 1996 til betaling skjer.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.

Saksforholdet fremgår av byrettens dom og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Vibeke Wesenlund har i rett tid påanket byrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Øystein Eckhoff AS har i tilsvaret angrepet byrettens avgjørelse av rentespørsmålet. Dette innebærer en aksessorisk motanke, som imidlertid er frafalt ved Øystein Eckhoff AS' prosesskrift av 25. august 1997. Saken blir dermed å heve for så vidt gjelder motanken.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 2. september 1997. Vibeke Wesenlund møtte personlig og forklarte seg. Øystein Eckhoff AS var representert ved sin prosessfullmektig. Dessuten møtte advokat Morten Bryn, som er styreformann i Forvaltningsplan AS, ankemotpartens forretningsfører. Advokat Bryn fulgte forhandlingene i medhold av tvistemålsloven §213 annet ledd og avga vitneforklaring. Det ble avhørt ytterligere to vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Den ankende part, Vibeke Wesenlund, har i det vesentlige anført:

Byrettens lovanvendelse er uriktig.

Tilbakebetalingskravet er i sin helhet i behold. Kravet foreldes etter foreldelsesloven, ikke etter husleieloven §35 annet ledd, som begrenser rettens kompetanse til å tilkjenne tilbakesøkningskrav.

Et vilkår for å anvende den spesielle foreldelsesregelen i husleieloven er at leiereduksjonen er fastsatt av en domstol, jf ordlyden i §35. Det følger av husleiereguleringsloven §30 annet ledd at spørsmålet om leiefastsettelse etter husleiereguleringsloven kapittel II, som denne saken gjelder, ikke kan bringes inn for domstolene.

Etter husleieloven §35 annet ledd er forutsetningen dessuten at leien "blir ... nedsatt". Dette er ikke tilfelle når husleien fastsettes i medhold av husleiereguleringsloven kapittel II. Her dreier det seg om å anvende en maksimalpris for regulerte leieforhold. Denne maksimalprisen følger faste kriterier og er i liten grad basert på konkret skjønnsutøvelse.Rettspraksis og en nesten enstemmig teori støtter den ankende parts standpunkt. Foreldelsesloven av 1979 innebar ingen annen endring av rettstilstanden på dette punkt enn at foreldelsesfristen ble redusert fra ti til tre år.

Også reelle hensyn taler for at den vanlige foreldelsesfrist gjelder. Utgangspunktet er at utleieren har begått lovbrudd, jf husleiereguleringsloven §26. Leien må også anses som urimelig, siden den var i strid med preseptorisk lov. Det må på denne bakgrunn anses som en tilfeldig fordel for utleieren dersom tilbakebetalingskravet foreldes etter ett år. Hvis selskapet hadde fulgt husleiereguleringsloven regler, ville leien ha vært nedsatt fra leieforholdets begynnelse, og tilbakesøkning ville ikke ha vært aktuelt. Utleierens behov for forutberegnelighet tilsier en kort foreldelsesfrist for tilbakebetalingskrav som følge av leienedsettelser foretatt av domstolene. Det er ikke rimelig at tilbakesøkningskravet begrenses på samme måte når Husleienemnda konstaterer hva som er høyeste lovlige leie. Utleieren er profesjonell, og må kjenne reglene og leienivået. Utleieren er dessuten ressurssterk, slik at det er rimelig at selskapet tilbakebetaler det som overstiger lovlig leie.

Dersom bare anleggelse av søksmål kan avbryte foreldelsesfristen, vil en ettårs foreldelsesfrist helt eller delvis løpe ut mens den forvaltningsmessige behandling av leiefastsettelsen pågår.

Også byrettens bevisbedømmelse er uriktig når byretten legger til grunn at Vibeke Wesenlund uttalte at den leie som ble krevet, fremsto som riktig.

Den del av tilbakesøkningskravet som var mer enn tre år gammelt da søksmålet ble anlagt, er heller ikke foreldet. Dette følger av foreldelsesloven §10 nr. 1, hvoretter foreldelse av krav som fordringshaveren "manglet nødvendig kunnskap om", inntrer tidligst et år etter at han/hun "fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap". Vibeke Wesenlund fikk ikke kunnskap om kravet før tidligst 12. oktober 1995, da Husleienemndas vedtak forelå.

Dessuten må foreldelsesfristen anses avbrutt ved Vibeke Wesenlunds henvendelse den 21. april 1995 til Husleienemnda, jf foreldelsesloven §16 nr. 1. Et annet resultat kan føre til at foreldelse inntrer under den forvaltningsmessige behandling av leiefastsettelsen.

Vibeke Wesenlund har nedlagt slik påstand:

1. Ankemotparten betaler til Vibeke Wesenlund NOK 102.987 med 12% moraren ter fra 24. juni 1996 til betaling skjer.

2. Ankemotparten betaler ankende parts saksomkostninger både for byrett og lagmannsrett, med renter fra 14 dager etter lagmannsrettens dom.

Ankemotparten, Øystein Eckhoff AS, har i det vesentlige anført:

Byrettens dom er riktig, såvel i resultatet som i begrunnelsen.

Det erkjennes og beklages at meldeplikten etter husleiereguleringsloven er brutt. Dette skyldes mangel på kunnskap, ikke på moral. For forretningsføreren, Forvaltningsplan AS, som hovedsakelig forvalter næringseiendommer, var det et nytt og ukjent arbeidsområde da Øystein Eckhoff AS brakte boliger inn i porteføljen.

Selv om det aksepteres at den leie som ble krevet og betalt, var høyere enn lovlig leie, var den likevel rimelig. Dette må også anses erkjent av Vibeke Wesenlund i hennes partsforklaring for byretten.

Det følger av alminnelige rettskildeprinsipper at husleieloven §35 annet ledd må anvendes på Vibeke Wesenlunds tilbakebetalingskrav. På det området den omfatter, går husleieloven foran foreldelsesloven qua lex specialis, jf også foreldelsesloven §1 nr. 1.

Husleiereguleringsloven representerer et nytt trinn i retning av lex specialis, idet den ikke gjelder alle husleieforhold, men bare førkrigsboliger i Oslo og Trondheim som utleies umøblert. Det beror på et uriktig juridisk resonnement når Vibeke Wesenlund tar utgangspunkt i husleiereguleringsloven og hopper over de materielle regler i husleieloven og i stedet går direkte til foreldelsesloven regler. Det vises bl.a. til Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1995-1822, hvor utvalget fastslo at ankefristen for dom i forliksrådet vedrørende et slikt tilbakebetalingskrav etter husleiereguleringsloven §29 som denne saken gjelder, følger av husleieloven §51, ikke av den spesielle regel for forliksrådsdommer i tvistemålsloven §296 og heller ikke av den generelle ankefristbestemmelse i tvistemålsloven §360. Man må med andre ord benytte den "middels spesielle" regel før man går til den generelle.

Det foreligger ingen andre rettskildemomenter som endrer det nevnte utgangspunkt. Høyesteretts dom i Rt-1952-127 er avsagt under dissens, og bygger dessuten på at den oppkrevde leien var utilbørlig. Dommen gjelder husleieforhold i den ekstraordinære situasjon i tiden under og like etter krigen, og har i det hele begrenset betydning som rettskilde.

Den senere rettspraksis gir ingen grundig drøftelse av foreldelsesspørsmålet, men nøyer seg med å vise til Høyesteretts dom. Det samme gjelder den juridiske teori. Arne Kobbe skiller seg ut ved å konkludere med at husleieloven §35 annet ledd skal anvendes på forholdet, men hans begrunnelse er ikke holdbar.

Med det oppsigelsesvern en leietaker har i dag, er det ikke lenger noen risiko for oppsigelse for en leietaker som klager på husleien. Den tidligere rettstilstand på dette punkt kunne rettferdiggjøre en lengre foreldelsesfrist for tilbakebetalingskrav.

Et husleieforhold er forskjellig fra andre formuerettslige kontraktsforhold ved at ytelsene skjer fortløpende. Når man krever nedsettelse av leien, er det hovedsakelig fremtidige leieterminer man tar sikte på. Det ligger et oppgjørsmoment i betaling av husleie som gjør det naturlig med en begrenset adgang til å kreve tilbakebetaling. Til sammenligning pekes på at krav vedrørende trygder og pensjoner foreldes etter tre måneder, jf folketrygdloven §22-14.

Subsidiært bestrides at vilkårene for å anvende foreldelsesloven §10 og/eller §16 er oppfylt.

Øystein Eckhoff AS har nedlagt slik påstand:

1. Oslo byretts dom av 10. februar 1997 stadfestes for så vidt gjelder domsslut ningens punkt 1.

2. Vibeke Wesenlund dømmes til å betale sakens omkostninger til Øystein Eckhoff AS såvel for Oslo byrett som for Borgarting lagmannsrett, med tillegg av renter fra to uker etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Lagmannsretten viser til byrettens generelle omtale av husleiereguleringsloven, som lagmannsretten i det vesentlige er enig i. Det er imidlertid uriktig når byretten karakteriserer den midlertidige husleiereguleringsloven av 1954 som den første slike lov. Hjemmel for husleieregulering ble innført i Norge ved provisorisk anordning av 17. desember 1915, som ble avløst av lover om kommunal regulering av husleie av henholdsvis 10. mai 1916 og 14. desember 1917. Denne regulering ble vedtatt avviklet i 1926, men avviklingen ble først fullført i 1935. I mellomtiden var et generelt, straffesanksjonert forbud mot å ta utilbørlig pris trådt i kraft ved innføringen av trustloven av 1926. Ekstraordinær prisregulering i form av generell prisstopp kom i tillegg fra september 1939 til februar 1940. Etter krigsutbruddet i april 1940 ble det innført ny prisstopp. Senere i 1940 ble det gitt omfattende prisreguleringsbestemmelser - også for husleier - som i medhold av provisorisk anordning av 8. mai 1945 ble opprettholdt etter krigen.

Det ble under ankeforhandlingen opplyst at det for tiden er mellom 8.000 og 12.000 leieforhold i Oslo som omfattes av husleiereguleringsloven kapittel II. Retten antar at disse tall også omfatter leiligheter som leies ut møblert og dermed er unntatt fra prisreguleringen, jf husleiereguleringsloven §3 annet ledd nr. 1.

Lagmannsretten konstaterer at den husleieregulering det nevnte kapittel hjemler, er gjeldende rett. Formålet med husleiereguleringen er - i dag som tidligere - å hindre utleierne i å benytte den adgang som konjunkturene på boligmarkedet ellers ville ha gitt dem til å forhøye husleiene. Retten tar ikke stilling til hensiktsmessigheten av ordningen eller muligheten for at den vil bli avviklet i nær fremtid.

Retten finner det heller ikke nødvendig å ta stilling til graden av klanderverdighet fra utleierens side. Løsningen av det rettsspørsmål saken gjelder - foreldelsesfristen for leietakerens krav på tilbakebetaling av differansen mellom betalt husleie og høyeste lovlige leie - må være den samme uansett partenes konkrete subjektive forhold.

Retten er enig med den ankende part i at ordlyden i husleieloven §35 annet ledd, sammenholdt med husleiereguleringsloven §30, isolert sett må forstås slik at husleieloven særlige foreldelsesregel ikke skal anvendes når tilbakebetalingskravet gjelder overpris etter husleiereguleringsloven. Det vises til at husleieloven §35 gjelder leienedsettelse foretatt av en domstol, og at foreldelsen etter annet ledd avbrytes ved saksanlegget. Når husleiereguleringsloven §30 annet ledd uttrykkelig fastslår at søksmål ikke kan reises om leienedsettelse etter husleiereguleringsloven, trekker dette i retning av at heller ikke husleieloven §35 annet ledd kan anvendes. Forarbeidene til husleiereguleringsloven løser ikke spørsmålet. Det vises til byrettens gjengivelse av motivene til de relevante bestemmelser i den tidligere husleiereguleringsloven av 1954.

Forarbeidene til husleieloven synes imidlertid å trekke i retning av at husleieloven særskilte foreldelsesregel skal anvendes. I Innstilling III fra Husleielovkomitéen (avgitt 1938) uttales det på side 54-55 om utkastet til §35 annet ledd: ...... vil det kunne forekomme tilfelle hvor retten - særlig av hensyn til partenes økonomiske forhold - finner å burde frita utleieren for tilbakebetaling. Videre har komitéen foreslått leierens krav på tilbakebetaling av for meget erlagt leie i alle tilfelle begrenset til det siste år før klagen er kommet inn til retten.

Komitéen har nemlig funnet at huseierne har et rimelig krav på at den leier som ifølge nærværende paragraf er berettiget til å få for meget betalt leie tilbakebetalt, gjør sitt krav herom gjeldende innen en rimelig tid. Man har derfor antatt at de i den almindelige foreldelseslov opstilte preskripsjonsfrister ikke bør komme til anvendelse i dette forhold. At tilbakebetalingskrav efter trustloven §13 først preskriberes efter 10 år har sin naturlige forklaring deri, at leierne for tiden savner effektiv beskyttelse mot den opsigelse som regelmessig har vist sig å bli følgen av en klage over leien. Dette forhold kommer klarlig i en helt annen stilling, hvis også opsigelse av leiere blir undergitt betryggende offentlig kontroll, således som foreslått i utkastets §30. (Understrekningene er foretatt av lagmannsretten.)

Formuleringen "i alle tilfelle" kan etter lagmannsrettens oppfatning tolkes som en angivelse av motsetning til den foregående setning om rettens adgang til på konkret, skjønnsmessig grunnlag å frita en utleier for tilbakebetaling. Men formuleringen kan dessuten oppfattes bokstavelig, slik at den også omfatter leietakerens tilbakebetalingskrav på grunnlag av prislovgivningen. Slik er uttalelsen tolket av mindretallet i Høyesteretts dom i Rt-1952-127. Når Husleielovkomitéen senere i det gjengitte avsnittet refererer til "nærværende paragraf", kan dette forenes med den sist nevnte tolkning hvis komitéen forutsatte at også tilbakebetalingskrav etter trustloven i husleieforhold i fremtiden skulle omfattes av husleieloven §35.

Lagmannsretten er kommet til at den først nevnte forståelse av uttalelsen er den riktige. Formuleringen "i alle tilfelle" må således leses i sammenheng med den foregående setning, og kan dermed ikke tillegges noen slik absolutt betydning som kan begrunne anvendelse av husleieloven §35 annet ledd i den aktuelle tvist. Det reelle hensyn Husleielovkomitéen peker på - utleierens behov for at eventuelle tilbakebetalingskrav fremsettes innen rimelig tid - gjør seg imidlertid gjeldende også ved overtredelser av husleiereguleringsloven. I denne forbindelse kan også nevnes det oppgjørsmoment som gjør seg gjeldende ved betaling av husleie og lignende terminytelser.

Rettspraksis støtter Vibeke Wesenlunds syn. Denne praksis og en tilnærmet enstemmig teori er basert på den nevnte dom i Rt-1952-127, hvor foreldelsesspørsmålet ble avgjort under dissens 3-2. Saken gjaldt krav på tilbakebetaling av for meget betalt husleie for årene 1940 - 1946. Høyesteretts flertall fant at husleiene for tiden 1. april 1945 - 31. desember 1946 måtte anses urimelige, og dermed var i strid med prisbestemmelsene av 1940. Flertallet fant ikke grunnlag for å begrense leietakernes tilbakesøkningskrav i medhold av husleieloven §35 annet ledd, til tross for at også selve spørsmålet om husleiene var urimelige, ble avgjort av domstolene (riktignok i overensstemmelse med Kontrollnemndas tidligere avgjørelse). Førstvoterende, som representerte flertallet, sa seg uenig i lagmannsrettens anvendelse av husleieloven §35 annet ledd på forholdet, og uttalte bl.a.:

Når leietagernes krav således umiddelbart grunner seg på at prisbestemmelsene er overtrådt, er kravet etter min mening undergitt de alminnelige preskripsjonsregler og berøres ikke av tidsbegrensningen i husleieloven §35 annet ledd. Da husleieloven ble gitt, var det etter trustloven §13 forbudt å ta utilbørlig høye leier. Husleieloven §35 ga imidlertid retten adgang til å sette ned en leie som sto i misforhold til verdien av leiligheten, selv om misforholdet ikke var så markert at leien var utilbørlig og dermed ulovlig. Ved en slik nedsettelse kunne retten påby tilbakebetaling for inntil ett år, regnet tilbake fra saksanlegget. Gjaldt det derimot en leie som var utilbørlig etter trustloven §13, og som ble søkt tilbake på dette grunnlag, kom §35 annet ledd i det hele tatt ikke til anvendelse. Senere er trustloven forbud mot utilbørlig leie ført videre ved at prisforskriftene setter forbud mot å ta leie som er urimelig, men for rekkevidden av §35 annet ledd er dette uten betydning.

Forholdet til denne bestemmelse er det samme, enten tilbakesøkningskravet bygger på at det er forbudet i trustloven eller forbudet i prisforskriftene, som er overtrådt.

Flertallet la altså avgjørende vekt på at den oppkrevde husleien var ulovlig. Det samme er tilfellet i den foreliggende sak. Lagmannsretten tilføyer imidlertid at betydningen av 1952-dommen svekkes av at den er avsagt under dissens og - ikke minst - at den skriver seg fra en utpreget kriseperiode, hvor behovet for regulering og streng håndhevelse av forbudsbestemmelser var større enn i dag. Særlig i årene like etter krigen var det en betydelig mangel på boliger. Selv om det fortsatt er et visst press på boligmarkedet i enkelte områder, kan situasjonen ikke sammenlignes med bolignøden i slutten av 1940årene og 1950-årene. Denne utvikling synes også å ha ført til at straffe- og inndragningsbestemmelsene i husleiereguleringsloven såvidt vites ikke lenger håndheves. Den reelle betydning av at tilbakebetalingskravet er basert på at prisen er ulovlig, er dermed redusert.

Byretten synes å begrunne sitt resultat bl.a. med at den avkrevde husleien i den aktuelle sak ikke var urimelig. Lagmannsretten bemerker til dette at det ville være rettsteknisk svært uheldig dersom foreldelsesfristen for tilbakebetalingskrav skulle avhenge av en konkret rimelighetsvurdering. Lagmannsretten er likevel enig med byretten i at det i denne saken og i tilsvarende saker kan fremstå som en tilfeldig fordel for en leieboer å få tilbakebetalt tidligere innbetalt husleie. I den aktuelle saken har det således formodningen mot seg at leiligheten ville ha blitt utleid til regulert pris. Dersom utleieren hadde vært klar over risikoen for et tilbakebetalingskrav, ville leiligheten formodentlig ha vært utleid møblert, til en høyere pris enn Vibeke Wesenlund betalte.

Ankemotpartens hovedargumentasjon er basert på generelle rettskildeprinsipper, som lagmannsretten i og for seg kan slutte seg til. En grunnleggende forutsetning for at lex specialisprinsippet skal benyttes, er imidlertid at lovteksten passer på det forhold man skal fastlegge reglene for. Som påpekt ovenfor, er ikke denne forutsetning oppfylt. At Høyesteretts kjæremålsutvalg har fastslått at husleieloven ankefrist også gjelder for saker om tilbakebetalingskrav etter husleiereguleringsloven, er ikke avgjørende, idet slike krav omfattes av ordlyden i husleieloven §51 - "tvistemål om leieforhold etter denne lov". Det er dessuten fast rettspraksis for at §51 har et omfattende anvendelsesområde.

Lagmannsretten har vurdert om den oppfatning Arne Kobbe gir uttrykk for i siste utgave av kommentaren til husleieloven, bør føre til at husleieloven §35 annet ledd likevel skal anvendes på krav etter husleiereguleringsloven §29. Tilsynelatende har Kobbe foretatt en mer dyptgående drøftelse av spørsmålet enn de øvrige forfattere som uttaler seg. Partene er imidlertid enige om at hans begrunnelse er uholdbar. Også retten er enig i dette, og finner det unødvendig å gå nærmere inn på hans argumentasjon. Noen nærmere analyse av dommen i Rt-1952-127 og drøftelse av de spørsmål som tas opp der, kan lagmannsretten ikke se at Kobbe har foretatt. På denne bakgrunn finner ikke retten å kunne tillegge hans standpunkt særlig vekt.

Enkelte reelle hensyn i favør av en kort foreldelsesfrist er allerede nevnt. Det er imidlertid ett hensyn som må tillegges vekt i motsatt retning: Dersom husleieloven §35 annet ledd skal anvendes, må konsekvensen være at foreldelsen bare kan avbrytes ved saksanlegg. Det vises til ordlyden i §35 annet ledd, 2. punktum. Regelen er for øvrig den samme etter foreldelsesloven §15. Å anse foreldelsen etter husleieloven §35 annet ledd avbrutt ved henvendelse til Husleienemnda kan være en løsning de lege ferenda, men den er uten grunnlag de lege lata. Siden spørsmålet om leienedsettelse, som må avgjøres før man kan gå til innkrevning av tilbakebetalingskravet, etter husleiereguleringsloven §30 annet ledd ikke kan bringes inn for domstolene, vil leietakeren i praksis være fratatt muligheten for å avbryte foreldelsen. Dette er etter rettens oppfatning en konsekvens av ankemotpartens standpunkt som det er vanskelig å akseptere.

En leietaker som bringer leiefastsettelsesspørsmålet inn for Husleienemnda under henvisning til husleiereguleringsloven kapittel II, må ha tid til å vurdere om han risikerer "represalier" i form av oppsigelse. Det vises til at oppsigelsesvernet etter husleieloven ikke praktiseres like strengt som tidligere. På samme måte må en leietaker med tidsbegrenset leiekontrakt vurdere om en henvendelse til Husleienemnda kan føre til at han nektes fornyelse av leiekontrakten. Dette momentet taler også i noen grad for at foreldelsesfristen for tilbakebetalingskrav ikke bør være for kort.

Etter en samlet vurdering, basert på de rettskildemomenter som er gjennomgått ovenfor, er lagmannsretten kommet til at den ordinære foreldelsesfrist på tre år gjelder for forholdet.

Etter den ordinære foreldelsesfrist har Vibeke Wesenlund krav på tilbakebetaling av overpris fra og med den leietermin som forfalt 1. juli 1993 (tilbakeregnet fra inngivelse av stevningen). Hun har imidlertid anført at hun har krav på tilbakebetaling også for de leiebetalinger som skjedde tidligere, jf foreldelsesloven §10 nr. 1 og §16 nr. 1.

Foreldelsesloven §16 nr. 1 er etter lagmannsrettens mening ikke anvendelig på forholdet. Etter denne bestemmelse avbrytes foreldelsen når kreditor "bringer kravet inn til avgjørelse ved et forvaltningsorgan som har særskilt myndighet til å avgjøre tvist om kravet". Leieboerforeningen skrev 21. april 1995 på Vibeke Wesenlunds vegne til Husleienemnda og ba om kontroll av hennes husleie. Brevet er ikke fremlagt i saken. Det foreligger ingen opplysninger om at kravet på tilbakebetaling av overpris ble reist i brevet. Lagmannsretten tar ikke stilling til om Husleienemnda har kompetanse til å avgjøre tvister om krav på tilbakebetaling, idet retten ikke kan se at kravet i dette tilfelle er brakt inn til avgjørelse av nemnda.

Spørsmålet om Vibeke Wesenlund har krav på tilleggsfrist i medhold av foreldelsesloven §10 nr. 1 er mer tvilsomt. Bestemmelsen gir den fordringshaver som "ikke har gjort fordringen gjeldende fordi han har manglet nødvendig kunnskap om fordringen ...", en forlenget foreldelsesfrist som utløper "tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap".

I dette tilfelle beror kunnskapsmangelen etter rettens vurdering på en rettsvillfarelse, idet Vibeke Wesenlund ikke kjente til husleiereguleringsloven regler om høyeste lovlige leie for førkrigs utleieboliger. Spørsmålet om rettsvillfarelse kan gi grunnlag for fristforlengelse etter §10 nr. 1, er ikke løst i foreldelsesloven eller dens forarbeider. Utgangspunktet i norsk privatrett er imidlertid at man ikke kan påberope seg egen rettsvillfarelse. I relasjon til foreldelsesloven er det antatt i juridisk teori at unntak fra dette utgangspunktet kan tenkes når det gjelder kompliserte spesialbestemmelser og tvilsomme rettsspørsmål. Det vises til Kjønstad/Tjomsland: Foreldelsesloven, side 68-69, og til Anne Cathrine Røed: Foreldelse av fordringer (1997), side 229-31. I dette tilfellet er det ikke tale om nærmere kunnskap om enkeltbestemmelsene i husleiereguleringsloven, som er kompliserte og uoversiktlige, men om selve husleiereguleringsprinsippet, som må anses alminnelig kjent i de områder hvor reguleringen gjelder. På denne bakgrunn er lagmannsretten kommet til at Vibeke Wesenlund ikke har krav på tilleggsfrist etter foreldelsesloven §10 nr. 1.

Øystein Eckhoff AS må etter dette tilbakebetale Vibeke Wesenlund differansen mellom oppkrevet og lovlig leie i tiden juli 1993 - november 1995, i alt 85.737 kroner. Det er ikke lenger omtvistet at det i tillegg skal betales morarenter fra 24. juni 1996. Renter fra forfall for de enkelte leieterminer - og dermed for tilbakebetalingsterminene - er ikke krevet.

Anken har i det vesentlige ført frem. Saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten skal dermed avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174. Også spørsmålet om omkostningene for byretten skal avgjøres etter det resultat lagmannsretten er kommet til. Den største del av omkostningene knytter seg til de tvistepunkter som Vibeke Wesenlund har fått medhold i. Øystein Eckhoff AS bør derfor erstatte henne deler av hennes saksomkostninger i medhold av §174 annet ledd.

Advokatfullmektig Strand har inngitt omkostningsoppgave pålydende 55.400 kroner. Av dette utgjør salær for byretten 18.500 kroner og for lagmannsretten 33.000 kroner. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn og fastsetter skjønnsmessig den del av omkostningene som Øystein Eckhoff AS skal erstatte, til 40.000 kroner. I tillegg kommer eventuelt morarenter med 12% p. a. dersom omkostningsbeløpet ikke blir betalt ved forfall.

Motanken kan ikke ses å ha medført omkostninger for Vibeke Wesenlund, som heller ikke har nedlagt påstand om dette.

Dommen og kjennelsen er enstemmige.

Domsslutning:

1. Øystein Eckhoff AS betaler til Vibeke Wesenlund 85.737 - åttifemtusensjuhundreogtrettisju - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent rente p. a. fra 24. juni 1996 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Øystein Eckhoff AS til Vibeke Wesenlund 40.000 - førtitusen - kroner med tillegg av renter fra forfall til betaling skjer.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Slutning i kjennelse:

1. Motankesaken heves.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.