RG-1999-1349

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-02-16
Publisert:	RG-1999-1349 (210-99)
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Gauldal herredsrett nr. 97-00303 A - Frostating lagmannsrett LF-1998-00579 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00450K .
Parter:	Ankende part: B, Ø (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Hovstad, Støren). Ankemotpart: A, X, Belgia (Prosessfullmektig: Advokatfirmaet Steenstrup ANS v/advokat Ola Nygard, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Gunnar Greger Hagen, formann. Lagdommer Ole Johan Lund. Ekstraordinær lagdommer Nanne Kindt Grut. 2 meddommere
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §21, Odelsloven (1821) §3a, §8, Tvistemålsloven (1915) §172, §11

Saken gjelder odelsløsning, - konkret spørsmålene om odelsfraskrivelse og eventuelt om å fravike odelsrekkefølgen jf odelsloven §21 annet ledd.

B fikk i oktober 1996 overskjøtet eiendommen Y gnr 25 bnr 13, gnr 28 bnr 3, gnr 154 bnr 4, 6 og 7 i Z kommune, fra sin onkel C. Den 20. oktober 1997 gikk A til odelsløsningssak mot B ved Gauldal herredsrett. A er Bs kusine og, som henne, niese av C. Herredsretten avsa 24. mars 1998 dom med slik domsslutning:

"1. A er berettiget til å løse eiendommen Y gnr 25 bnr 13, gnr 154 bnr 4, 6 og 7 og gnr 28 bnr 3 i Z kommune med tilhørende rettigheter på odel fra B .

2. B betaler kr 58.300 - kronerfemtiåttetusentrehundre 00/100 - i saksomkostninger til A innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. Ved forsinket betaling betales morarenter med 12%."

B har rettidig anket dommen til Frostating lagmannsrett. A har tatt til motmæle.

Ankeforhandling fant sted i Trondheim 8.-9. desember 1998. Foruten partsforklaringer hørte lagmannsretten sju vitner. Dokumentasjon ble foretatt som vist i rettsboken. For lagmannsretten fremstod saken faktisk og rettslig i det alt vesentlige som for herredsretten, med unntak av en ny rettslig anførsel fra ankende part om odelsfraskrivelse. Ankemotparten har ikke motsatt seg at denne blir prøvd av retten.

B har i det vesentlige anført:

Det er uomtvistet at Y er odelseiendom. Det anføres prinsipalt at A ikke har odelsrett, da hennes far D (født 1909) fraskrev seg sin odelsrett før hun ble født i 1936. Denne anførsel er ny for lagmannsretten.

D var eldste sønn av E og hustruen F og bror av C. I 1926 forlot D gården for å utdanne seg til lærer ved Æ lærerskole. Utdanningen ble bekostet av hans far. Allerede på dette tidspunkt må D ha tatt en beslutning om å fraskrive seg odelsretten. C (født 1913), som etter dette hadde beste odelsrett, var til å begynne med ikke innstilt på å overta gården. Det var derfor foreldrenes ønske at deres yngste sønn - G - på sikt skulle overta. Han døde imidlertid i 1941, og det ble derfor C som i 1958 overtok som eier. Ds unnlatelse av å gå til løsningssak da dette skjedde, harmonerer med oppfatningen om tidligere odelsfraskrivelse.

Odelsfraskrivelse kunne skje formløst. Den tidligere odelslov §8 krevde heller ikke at tilkjennegivelse om dette måtte gå direkte ut på at løsningsretten ble frafalt. Da han begynte ved lærerskolen var D 17 år gammel. Myndighetsalderen var på dette tidspunkt 21 år. Frafall av odelsrett før myndighetsalder krevde overformynderiets samtykke. Det er intet som tyder på at dette skjedde. Derimot må det legges til grunn at D, så snart han ble myndig, ratihaberte sin tidligere beslutning. Mest sannsynlig skjedde dette ved konkludent adferd og i god tid før 1936. Odelsrett kunne ikke overføres til barn født etter fraskrivelsen.

Subsidiært anføres at odelsløsning må nektes i medhold av odelsloven §21 annet ledd, da det vil virke "klårt urimeleg" om A skal drive B bort fra eiendommen.

B er født i 1946 og vokste opp i Haltdalen ca 15 km fra Y. Hun er datter av H, Ds og Cs søster. I sin barndom og ungdom arbeidet B nesten hver sommer på setra. Hun utførte særlig etter mormorens død i 1958 også mye arbeid på gården. Etter endt lærerutdanning fikk hun arbeid i Ø og flyttet i 1969 inn i kårleiligheten på Y. E døde i 1971. Husdyrholdet på gården ble avviklet i 1972 og jorda ble bortleid. B bodde på gården frem til 1978, da hun fikk leie en kommunal leilighet like i nærheten.

I - søster av C - bodde også på gården. Hun led under en psykisk lidelse, og det ble derfor til at B nesten daglig var innom for å se til onkel og tante etter at hun hadde flyttet. I 1987 kom I på sykehus og vendte senere ikke tilbake til gården. C ba B om å flytte tilbake, noe hun selv i utgangspunktet ikke ønsket. C gjorde henne da kjent med at han i sitt testament hadde innsatt henne som arving bl.a. til eiendommen. Han opplyste samtidig at odelsspørsmålet var drøftet med en advokat i Oslo, som hadde avklart at hun hadde beste odelsrett etter sin bror G. Da broren ikke var interessert i å overta eiendommen, anså hun odelsspørsmålet uproblematisk. Hun hadde således en berettiget forventning om ikke å bli utsatt for odelsløsning.

B flyttet i 1987 tilbake til Y og gikk i gang med å oppføre et tilbygg til våningshuset. Dette skulle inneholde leilighet for henne. Kostnadene - ca kr 350.000 - bar hun selv, hertil kom egeninnsats. Senere besørget hun nytt tak på driftsbygningen foruten maling av husene. C flyttet på sykehjem i 1996 og døde der 26. august 1997. Skjøte på eiendommen fikk B 28. oktober 1996, og tinglysing skjedde 30. oktober 1996.

A har bodd flere steder i landet før hun i 1964 flyttet til Belgia. Kun i perioden 1945-46 bodde hun sammen med sine foreldre på Y. I sommerferiene har hun imidlertid vært regelmessig på hytta, som D har bygget like ved eiendommens setervoll, ca 2 mil fra Y. A har ikke deltatt i arbeidet på Y med unntak av somrene 1952 og -54, da hun var budeie på setra. Det bestrides ikke at As far - D - var sterkt knyttet til hjembygda. As tilknytning gjelder primært hytta.

A skulle senest i 1987, da hun burde forstå at B var utpekt til å overta, ha gjort oppmerksom på at hun ville løse eiendommen når anledningen bød seg. Selv om hun var kjent med at C anså henne som uaktuell, ga A ikke til kjenne sin interesse for eiendommen før i 1997.

Rettspraksis har slått fast at det må foreligge "ei monaleg overvekt av omsyn" for å nekte odelsløsning etter odelsloven §21. En interesseovervekt for saksøkte er ikke tilstrekkelig. En rekke faktorer vil spille inn. B har ved sin langt sterkere tilknytning til eiendommen og sin berettigede forventning om å overta betydelig mer å tape enn hva A har å vinne. B har satset arbeidsinnsats og penger gjennom mange år for å etablere seg på eiendommen. De driftsmessige utsikter er ikke gode, da eiendommen ligger reguleringsmessig utsatt til i Ø sentrum. A og hennes ektefelle, som er hhv 62 og 63 år, vil neppe kunne drive gården på landbruksmessig forsvarlig måte.

B har nedlagt slik påstand:

"1. B frifinnes.

2. A dømmes til innen to uker å erstatte B saksomkostninger for herredsretten med tillegg av 12% rente p.a. fra 10.04.98 til betaling skjer, samt saksomkostninger for lagmannsretten. Ved forsinket betaling påløper morarente med 12% p.a."

A har i det vesentlige anført:

Det må stilles krav til klarhet mht odelsfraskrivning. Hennes far D har ikke fraskrevet seg sin odelsrett. At han begynte på lærerskolen innebærer i seg selv ingen slik disposisjon. Utdanningen ble bestemt først og fremst av hans far. Situasjonen i 1926 ga ingen foranledning til å ta stilling til spørsmålet. Det skulle gå 32 år før Ds og Cs far ga gården fra seg. Så lenge D var umyndig var odelsfraskrivelse avhengig av overformynderiets samtykke. Slikt samtykke ble verken søkt eller gitt. Det foreligger heller ikke holdepunkter for at D ved konkludent adferd etter at han ble myndig har ratihabert en fraskrivelse.

Hva angår odelsloven §21 anføres:

Sakens parter er like nært beslektet med forrige eier. Aldersforskjellen mellom partene er heller ikke vesentlig, og ingen av dem har landbruksutdanning. Tidligere eiers ønske om hvem som bør ha eiendommen er av marginal betydning. Enhver odelsløsning innebærer at saksøkte drives bort fra eiendommen. I dette tilfelle vil det ikke være "klårt urimeleg" om B blir drevet bort.

A er født og oppvokst i Å hvor far var lærer. Sammen med sine foreldre bodde hun i 1945-46 på Y, hvoretter de flyttet til XY. Først i 1964 flyttet hun til Belgia. Hennes tre døtre har, som henne, norsk statsborgerskap.

Like før krigen oppførte hennes far hytta i Ø. Der har hun tilbragt mye av sin tid. I barndommen var hun ellers ofte på setra sammen med sin søster, mor og bestemor. Etter at hun flyttet ut av landet har hun sammen med sin familie tilbragt flere uker hvert år i Ø. Hun har derfor sterke bånd til bygda og eiendommen.

Det har vært svært vanskelig å ta odelsspørsmålet opp både med far og med onkel C. I 1995 fikk hun vite at C hadde opprettet et testamentet uten at hun fikk rede på innholdet. Ved en tilfeldighet ble A oppmerksom på overdragelsen av gården i 1996. Hun hadde ikke tidligere foranledning til å tro at B var utpekt av C til å overta. Driften ble ikke tatt opp etter at B i 1987 flyttet tilbake. Tilbygget på våningshuset kunne like gjerne vært finansiert av C som av B.

Statens Vegvesen har reist innsigelser mot forslag til omregulering av deler av dyrkamarka på eiendommen. Det er lite sannsynlig at eiendommens areal vil bli redusert som følge av regulering.

Det er ikke tilstrekkelig for løsningsnektelse med vanlig interesseovervekt i favør av den som besitter eiendommen. At B har bodd på Y noen år er ikke nok til å hindre løsning. B har ikke drevet eiendommen og hun har annet yrke. I mer enn 25 år har jorda vært bortleid. Bs landbruksmessige tilknytning til eiendommen, et moment som normalt tillegges betydelig vekt, er derfor svært svak. Hun har selv leid bort jorda på kontrakt av 10 års varighet. A vil ha bo- og driveplikt. Tanken er å drive eiendommen som deltids-/støttebruk.

Bs forventning om å unngå løsningssak er ikke berettiget. Rettsvillfarelse må hun selv bære risikoen for. Om misforståelsen har oppstått som følge av en advokats mulige feil, stiller ikke saken i noe annet lys. A skal ikke lide rettstap som følge av dette.

A har nedlagt slik påstand:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. A tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12% rente fra 14 dager etter denne doms forkynnelse til betaling skjer.

Lagmannsretten bemerker:

Det er uomtvistet at Y er odelseiendom. Nærmere redegjørelse for eiendommens utstrekning og beskaffenhet er gitt på side 2 i herredsrettens dom, en beskrivelse lagmannsretten tiltrer.

Dersom D fraskrev seg sin odelsrett før A ble født i 1936, vil hun være uten odelsrett. I motsatt fall ble hun født med odelsrett og har denne i behold fordi hun ikke kunne gjøre retten gjeldende da farbroren C overtok i 1958 jf tidligere odelslov §3a jf §11. Den odelsrett hun måtte ha er bedre enn Bs. Disse forhold er ikke omtvistet.

Fraskrivelse av løsningsrett etter tidligere odelslov §8 kunne skje formløst. Høyesterett har imidlertid i avgjørelse Rt-1964-1310 uttalt at tilkjennegivende med slikt innhold "må være klart og tydelig".

J - søster av D og C - har forklart at man ikke snakket om odelsrett mens hun bodde hjemme. J var bare seks år da D dro på lærerskolen, og det kan selvsagt ikke forventes at hun har erindringer om drøfting av et slikt tema fra den tiden. Da A ble født var J imidlertid blitt 16 år. Heller ikke senere kan hun huske at temaet ble tatt åpent opp.

Det første konkrete skritt for å avklare odelsspørsmålet med sikte på eierskifte etter C, synes etter lagmannsrettens vurdering å være en henvendelse til h.r.advokat Hans Hegje. Denne fant etter Sundans oppfatning trolig sted på 1970-tallet. Det er på det rene at C, muligens fordi han ga utilstrekkelige opplysninger, satt igjen med en uriktig oppfatning om odelsrekkefølgen etter denne konsultasjonen. Oppfatningen var at D og hans etterkommere ikke hadde odelsrett.

Et utdanningssvalg gir i seg selv intet sikkert signal om odelsfraskrivelse. At partenes bestefar - E - synes å ha vært den som bestemte at D skulle bli lærer, gir heller ikke tilstrekkelige holdepunkter for å slutte at det ble forutsatt at odelsretten skulle fraskrives. Overformynderiet har åpenbart ikke behandlet spørsmålet om godkjenning av en fraskrivelse før 1930, da D ble myndig. Det er ingen holdepunkter for at D 1930-36 har ratihabert en fraskrivelse. At D senere i livet ikke snakket om sin odelsrett, men overfor datteren A ga inntrykk av at C nok ville finne den beste løsningen, er heller ikke avgjørende. At D ikke krevde løsning da C overtok i 1958, finner retten heller ikke påfallende. Etter bevisførselen finner lagmannsretten ikke å kunne legge til grunn at D, verken før eller etter oppnådd myndighetsalder, har fraskrevet seg sin odelsrett.

Etter odelsloven §21 annet ledd, som gjelder ved løsning mellom andre odelsberettigede enn søsken, er vilkåret for nekting, som etter første ledd, at odelsløsningen i det konkrete tilfelle vil være "klårt urimeleg". I lovens forarbeider, NOU 1972:22 side 70, heter det at det må være "...ei monaleg overvekt av omsyn som talar mot å tillate løysing". Etter rettspraksis kreves det sterke grunner for å fravike odelsrekkefølgen.

B og A er like nært beslektet med C. Likevel fremstår det som klart for lagmannsretten at B både under oppvekst og i voksen alder har hatt en langt sterkere tilknytning til Y enn kusinen. Cs beslutning om å overføre eiendommen til B må ses som uttrykk for anerkjennelse for hennes bistand særlig i de årene hun bodde på gården. Testamentet fra 1986 er et uttrykk for det samme. Retten legger en viss vekt på disse momenter.

I perioden 1969 til 1978 bodde B i kårleiligheten på gården, etter at hun var kommet tilbake til bygda som utdannet lærer. Det er opplyst lite om hennes deltakelse i gårdsarbeidet i denne tiden. B hadde sin lærerstilling og gårdsdriften ble avviklet i 1972. Særlig mye gårdsarbeid kan det derfor ikke være tale om. I tidsrommet 1978 til 1987, da I ble lagt inn på sykehus, var B så og si daglig innom Y. Tantens psykiske tilstand ble etter hvert forverret, og B ble nå en viktig støtte for C.

Etter lagmannsrettens syn er det Bs innsats i perioden fra 1987 til 1997, som er av størst betydning både mht tilknytning til eiendommen og forventning om å beholde denne. Det er på det rene at hun i 1987 satte i gang og bekostet arbeidet med såvel tilbygg til våningshuset som en viss utbedring av driftsbygningen. Til sammen kostet dette henne vel kr 550000, foruten egeninnsatsen.

Da løsningskravet kom, hadde B virket og oppholdt seg på Y i ca 10 år - i den tro at hun skulle bli sittende med gården. Selv om hun i denne perioden ikke drev eiendommen landbruksmessig, la hun ned betydelig innsats som utad må ha vitnet om at hun var utpekt til å overta. At C, som i 1987 var blitt 74 år gammel, selv skulle være villig til å bekoste nybygg på gården til bruk for andre, kan ikke ha fremstått som særlig sannsynlig for de nærmeste slektninger, - heller ikke for A.

A har opplyst at det ikke var mulig å få klarhet i Cs planer med eiendommen. Ifølge sin forklaring for lagmannsretten tok hun tidlig på 1980-tallet kontakt med en advokat for å få klarhet i odelsforholdene. Her fikk hun opplyst at hun ikke hadde odelsrett. Hun følte seg ikke overbevist og henvendelse til annen advokat ga i 1992 et annet resultat. Av denne advokaten ble hun imidlertid rådet til å forholde seg passiv inntil løsningssak var aktuell. En henvendelse til C i 1995 med sikte på å avklare hva testamentet, som hun nå visste forelå, inneholdt om gården, ble tatt ille opp. Hun kom derfor ikke videre med saken.

Slik lagmannsretten ser det, hadde A, ut fra det som skjedde på Y fra 1987 og fremover, oppfordring til si i fra om sine løsningsplaner, - uansett senest i 1992.

Bs oppfatning om beste odelsrett, siden broren G ikke var villig til å overta, var basert på en misforståelse, men det er til å forstå at de opplysninger hun fikk i 1987 skapte en sterk forventning. Da hun overtok, hadde hun gjennom mange år innrettet sitt liv på dette.

A og hennes ektefelle er hhv 62 og 63 år gamle. Ingen av dem har landbruksutdanning eller nevneverdig landbrukserfaring. Ekteparet synes således ikke å ha særlige forutsetninger for å starte drift av noe omfang. Det foreligger heller ikke opplysninger som tyder på at deres tre døtre har slik interesse. Eiendommens landbruksmessige utnyttelsesmuligheter synes dertil svært begrenset. Utmarken består av ca 320 dekar skog, for det meste av lav bonitet. Innmarken er ca 70 dekar, hvorav 43 dekar dyrket. De dyrkede arealer ligge reguleringsmessig svært utsatt til, helt inne i Ø tettsted. Som for B, har Y for A primært verdi som bolig eller fritidseiendom.

Slike momenter er også vektlagt i Frostating lagmannsretts rettskraftige dom av 20. januar 1998 i sak LF-1997-00564 A, hvorfra hitsettes:

"Slik det således ligger an mht eiendommens beskaffenhet og saksøkerens forutsetninger antar lagmannsretten at det er noe lettere å åpne for unntak etter odelsloven §21 første ledd, enn om man hadde befunnet seg i kjerneområdet for hva odelsretten skal beskytte."

I interesseavveiningen mellom Bs interesse i å beholde eiendommen og As ønske om å overta, har lagmannsretten ut fra en samlet vurdering kommet til at overvekten for B er så betydelig at løsning vil være klart urimelig og derfor må nektes, jf odelsloven §21 annet ledd.

Anken har ført frem og B har krevet saksomkostninger. Lagmannsrettens avgjørelse er skjønnsmessig innenfor et rettsområde hvor det er usikkert hvor grensene går. Retten vurderer saken som så tvilsom da den ble reist, at den tapende part hadde grunn til å la den komme for retten. I medhold av tvistemålsloven §172 annet ledd tilkjennes derfor ikke saksomkostninger verken for herredsretten eller lagmannsretten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. B frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.