RG-1999-1474
| Instans: | Agder lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-03-10 |
| Publisert: | RG-1999-1474 (225-99) |
| Stikkord: | Tinglysing |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sand herredsrett nr: 99-6A - Agder lagmannsrett LA-1999-00283 K. |
| Parter: | Kjærende part: Skyline AS (v/ Advokat Henrik Berge). Kjæremotpart: Jan Tore Langmyr og Anne Lise Langmyr (v/adv.flm. Anita Wirak). |
| Forfatter: | Førstelagmann Arne Christiansen, lagdommerne Trude Sæbø, Dag Bugge Nordén |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §19, Tvistemålsloven (1915) §179, §383, §18, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §14-6, §15-6 |
Saken gjelder tinglysing etter tinglysingslovens §19 av stevning med påstand om utstedelse av skjøte for vedkommende eiendom. Søksmålet er reist ved Sand herredsrett av Jan Tore og Anne Lise Langmyr mot Skyline AS ved styrets formann Torje Forland. Saksøkerne hevder at de 17. desember 1998 inngikk muntlig avtale med Forland om overtagelse av diskotek Skyline og kjøp av diskotektes lokaler, gnr. 200 bnr. 738 snr. 8 i Grimstad. Kjøpet gjelder en ideell andel av bnr. 738. Forland har 28. desember 1998 akseptert et annet tilbud fra Jan Frivold og Scott Nilsen. I stevningen ble det også nedlagt påstand om midlertidig forføyning med krav om forbud mot at Skyline AS disponerte over eiendommen og dens utstyr. Kravet om midlertidig forføyning er senere frafalt. I stevningen er det videre bedt om at herredsretten tinglyser stevningen. Ved kjennelse 7. januar 1999, før stevningen var forkynt for saksøkte, besluttet herredsretten at slik tingslysing skulle finne sted.
Skyline AS har påkjært herredsrettens kjennelse til Agder lagmannsrett. Det bestrides at det ble inngått noen bindende muntlig avtale den 17. desember 1998. Tilbudet fra Langemyrs ble ikke akseptert. Det ble gitt beskjed om at budet ble notert og krevet at det skulle fremlegges finansieringsbevis. Slik bevis var ikke fremlagt da det annet bud ble akseptert. Det annet bud var bedre enn Langemyrs. En av de siste budgivere hadde dessuten forkjøpsrett til eiendommen. Det vises til Rt-1985-1265, der det fremgår at Høyesterett har krevet meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. Det bestrides at Forland overfor andre skal ha opplyst at avtale var inngått med Langemyrs; han har bare gitt uttrykk for at Langemyrs muligens skulle overta diskoteket.
Subsidiært kreves at Langemyrs stiller sikkerhet på 500.000 kroner. Hvis kjøpesummen ikke betales vil det oppstå likviditetsproblemer som truer driften ved Skyline. I stevningen har saksøkeren akseptert å stille sikkerhet.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Sand herredsretts kjennelse av 7. januar 1999 oppheves.
Subsidiært.
2. Jan Tore Langemyr og Anne Lise Langemyr tilpliktes å stille sikkerhet til Skyline AS for mulige erstatningskrav med et beløp stort kr 500.000 i inntil 1 år etter at hovedsaken er rettskraftig avgjort.
I begge tilfeller.
3. Jan Tore Langemyr og Anne Lise Langemyr betaler til Skyline AS kr 4500,- i saksomkostninger."
Jan Tore og Anne Lise Langemyr har imøtegått kjæremålet. Det hevdes at en rekke etterfølgende omstendigheter viser at muntlig og bindende avtale ble inngått. Langemyrs sørget for oppsetting av skriftlig kjøpsavtale gjennom eiendomsmegler. De ble omtalt som de nye eiere både i et møte med de ansatte og av Forland overfor formannen i sameiet. Kjøperne sørget for finansiering og oppsøkte Ringnes Bryggeri og Christiansands Bryggeri med sikte en leveringsavtale. Forholdene i saken i Rt-1985-1265 ligger vesentlig annerledes an enn i den foreliggende sak.
Når retten er sannsynliggjort er det ikke grunnlag for å kreve sikkerhet. Det bestrides at det i stevningen er godtatt at det skal stilles sikkerhet. Uttalelsen om dette knyttet seg til kravet om midlertidig forføyning, og dette krav er senere frafalt.
Jan Tore og Anne Lise Langemyr har nedlagt slik påstand.
"1. Herredrettens kjennelse av 7. januar 1999 stadfestes.
2. Jan Tore Langemyr og Anne Lise Langemyr tilkjennes sakens omkostninger med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer."
Lagmannsretten skal bemerke:
Tinglysingen av stevningen har skjedd i medhold av tinglysingslovens §19 første ledd, som fastsetter at den rett søksmålet er brakt inn for, ved kjennelse kan beslutte at stevningen eller et utdrag av den kan tinglyses. Det er antatt at forutsetningen for at retten kan treffe en slik beslutning er at saksøkeren i samsvar med §18 annet ledd har sannsynliggjort sin rett eller at han stiller sikkerhet, jfr. Austenå m.fl., Tinglysingsloven, 9. utg. s. 164. Det må antas at kravet til sannsynliggjøring må forstås på samme måte som det tilsvarende krav i tvangsfullbyrdelseslovens §14-6 og §15-6 for henholdsvis arrest og midlertidig forføyning. Retten skal legge til grunn det faktum som etter en fri bevisbedømmelse fremtrer som det mest sannsynlige, jfr. Falkanger m.fl., Tvangsfullbyrdelsesloven, 2. utg. s. 904. Det er antatt at det stilles mindre krav til sannsynliggjøring ved en arrest eller midlertidig forføyning enn ved en regulær pådømmelse av kravet, jfr. Rt-1967-124. - Dersom kravet ikke sannsynliggjøres kan stevningen likevel tinglyses dersom saksøkeren stiller sikkerhet for det tap som tinglysingen måtte påføre den annen part.
Den kjærende part har vist til at det etter rettspraksis kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. De beviskrav som settes i slike saker innebærer at bevisbyrden påhviler den part som påberoper seg den muntlige avtale og at resultatet derfor ikke behøver å falle sammen med hva som etter en alminnelig bevisvurdering fremstiller seg som det mest sannsynlige. Den påberopte rettspraksis gjelder avgjørelser som treffes ved ordinært søksmål og kan ikke overføres til tilfeller hvor avgjørelsen, som her, avhenger av om vedkommende krav er sannsynliggjort, jfr. Falkanger m.fl., l.c. s. 904.
Det fremgår ikke av herredsrettens meget kortfattede kjennelse med en begrunnelse på 4 linjer at den har foretatt en vurdering av hva den finner som mest sannsynlig. Dette forhold er ikke påberopt som en saksbehandlingsfeil av den kjærende part, og lagmannsretten går derfor ikke nærmere inn på spørsmålet, jfr. tvistemålslovens §383 første ledd, som gjelder tilsvarende for kjæremål, jfr. Schei, Tvistemålsloven, 2. utg. s. 1075.
Lagmannsretten finner det godtgjort at kjæremotpartene oppfattet det slik at de med bindende virkning var gitt et tilsagn om kjøp av eiendommen. De var blitt presentert for personalet i diskoteket, hadde latt utarbeide en detaljert kjøpekontrakt hos en eiendomsmegler, sørget for finansiering og tatt skritt til å engasjere leverandør av bryggerivarer. I mangel av klare holdepunkter for det motsatte synes det mest sannsynlige å være at denne oppfatning hos dem er blitt skapt ved en opptreden fra Forlands side som gjorde at de med god grunn kunne gå ut fra de var gitt en rett til eiendommen, eventuelt betinget av at de klarte å finansiere kjøpet. De har opplyst at de gjentatte ganger forsøkte å få kontakt med Forland da finansieringen var i orden.
Lagmannsretten er enig med kjæremotpartene i at det ikke er grunnlag for å pålegge dem å stille sikkerhet når kravet er sannsynliggjort. Tinglysingslovens §19 setter ikke noen slikt krav. I §18 annet ledd er sikkerhetsstillelse satt som et alternativ til sannsynliggjøring, d.v.s. for de tilfeller at kravet ikke er sannsynliggjort.
Spørsmålet om saksomkostninger for lagmannsretten utsettes til den dom eller kjennelse som avslutter saken, jfr. tvistemåslovens §179 første ledd 3. punktum.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens kjennelse stadfestes.
2. Spørsmålet om erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten utsettes til den dom eller kjennelse som avslutter saken.