RG-1999-1476

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-03-12
Publisert:	RG-1999-1476 (226-99)
Stikkord:	Erstatningsrett, Eiendomsmegling
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 96-10000 A/60 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-02717 A/03 og LB-1998-02718 A/03.
Parter:	Ankesak nr. 98 - 02717 A/03: Ankende part nr 1; NOR Eiendomsmegling Oslo og Akershus AS (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar L. Nilsson. Ankende part nr 2; Norsk Agip AS (Prosessfullmektig: Advokat Johs. Faugstad). Motpart; Ebbe C. Astrup AS (Prosessfullmektig: Advokat Christian N. Sibbern). Ankesak nr. 98 - 02718 A/03: Ankende part; Ebbe C. Astrup AS (Prosessfullmektig: Advokat Christian N. Sibbern). Motpart nr 1; NOR Eiendomsmegling Oslo og Akershus AS (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar L. Nilsson). Motpart nr 2; Norsk Agip AS (Prosessfullmektig: Advokat Johs. Faugstad).
Forfatter:	1. Lagmann Berit Fosheim - formann, 2. Ekstraordinær lagdommer Finn Backer, 3. Justitiarius Bjørn Vesterdal
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, §3-6, §3-7, Avhendingslova (1992) §3-10, §3-7, §3-8, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, §4-1, §4-14, §4-18, §4-8, §7-1

Dom:

Saken gjelder krav om erstatning ved kjøp av fast eiendom.

Ankemotparten Ebbe C. Astrup AS (Astrup) inngikk 30 juli 1993 kontrakt med ankende part nr. 2, Norsk Agip AS (Agip) om kjøp av eiendommen Tidemandsgate 5 i Oslo for kr 6.000.000.-. Salget ble formidlet av ankende part nr 1, NOR eiendomsmegling Oslo og Akershus AS (NOR) ved eiendomsmegler Susanne Jørgensen.

Tidemandsgate 5 er en bygning i tre etasjer som hver utgjør en seksjon. Ved annonsering av eiendommen og i salgsoppgaven ble det opplyst at den besto av to boligseksjoner og en næringsseksjon. Bakgrunnen for at Astrup kjøpte huset, var at han ville etablere kontor for sitt firma der, samtidig som eiendommen var et investeringsobjekt. Firmaet flyttet inn høsten 1993, og i den anledning ble det foretatt omfattende ombyggings- og oppussingsarbeid.

I begynnelsen av desember 1993 fikk Astrup en henvendelse fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune der han ble gjort oppmerksom på at kontorvirksomhet i bygningen ikke var tillatt. Det var gitt en midlertidig bruksendringstillatelse til Det italienske kulturinstitutt i 1982, men denne tillatelsen falt bort da instituttets virksomhet i bygningen opphørte.

Astrup tok etter dette kontakt med NOR, og de ble enige om at man skulle søke om en bruksendring for Astrup. NOR engasjerte for sin regning arkitekt Bastiansen til å bistå med søknaden og den videre saksbehandling. Etter at søknaden var avslått av kommunale myndigheter, fattet fylkesmannen i Oslo og Akershus 28 august 1997 endelig vedtak der avslaget ble stadfestet. Det ble satt frist til 28 oktober 1999 for Astrup til å avvikle kontordriften.

Astrup er nå i ferd med å flytte kontoret sitt til Parkveien 39. Den eiendommen er kjøpt av familieselskapet Mustad Industrier AS for 12,7 mill kroner, og Astrup skal leie lokaler der. Leieavtale er ikke inngått.

Ved stevning av 28 august 1996 reiste Astrup sak mot NOR og Agip for å få erstattet sitt tap i forbindelse med eiendomskjøpet.

Oslo byrett avsa 27 mai 1998 dom med slik domsslutning:

1. Norsk Agip A/S og NOR Eiendomsmegling Oslo og Akershus A/S

1. Norsk Agip A/S og NOR Eiendomsmegling Oslo og Akershus A/S dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse - en for alle og alle for en - å betale Ebbe C Astrup A/S erstatning med kr 570.000.- - kroner femhundreogsyttitusen.

2. Norsk Agip A/S og NOR Eiendomsmegling Oslo og Akershus A/S dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse - en for alle og alle for en - å betale Ebbe C. Astrup A/S saksomkostninger med kr 61.000. - kroner sekstientusen.

Om det nærmere saksforhold vises til byrettens dom.

NOR anket saken inn for Borgarting lagmannsrett ved ankeerklæring av 17 juli 1998, Agip anket ved ankeerklæring av 5 august 1998 og Astrup innga tilsvar og erklærte motanke ved prosesskrift av 18 august 1998.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 23 og 24 februar 1999. NOR var representert ved partsvitne Susanne Jørgensen og prosessfullmektig, Agip ved partsvitne Aksel Luhr og prosessfullmektig og Astrup ved Ebbe C. Astrup og prosessfullmektig. Parten og partsvitnene ga forklaring og i tillegg ga tre vitner forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Lagmannsretten var på befaring i Tidemandsgate 5 og Parkveien 39. Ankende part nr. 1, NOR Eiendomsmegling, har ved sin prosessfullmektig i hovedsak anført:

Ansvarsgrunnlag

Ved salget av Tidemandsgate 5 har ikke NOR, ved megler Jørgensen, opptrådt uaktsomt og det kan derfor heller ikke inntre erstatningsansvar.

Megleren har oppfylt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven §3-6. Ved salget opplyste megleren at første etasje i Tidemandsgate 5 var regulert til næring. Det viste seg senere at den bruksendringstillatelsen som var gitt i 1982, var midlertidig. Det er på det rene at megleren ikke kjente til dette, og det er således ikke holdt tilbake opplysninger overfor kjøper.

Etter NORs syn har megleren også oppfylt undersøkelsesplikten etter lovens §3-7. Hennes opplysninger til kjøper baserte seg på selgerens, Agips, klare opplysning til henne om at første etasje var regulert til næring. Denne opplysning ble støttet av reguleringskartet der det er anmerket bruksendringstillatelse, av den elektroniske utskrift av grunnboken og ved muntlig forespørsel i Plan- og bygningsetaten. Agip hadde kort tid før salget fått godkjent seksjonering av eiendommen og i den anledning ble det lagt til grunn at første etasje var næringsseksjon uten at det var kommet innsigelser fra kommunen. Hun hadde selv besiktiget eiendommen og hadde sett at det var kontorer i første etasje. Det forelå overhodet ingenting som indikerte at bruksendringen var midlertidig. På denne bakgrunn hadde megleren ingen foranledning til å foreta ytterligere undersøkelser.

Etter NORs syn har byretten lagt en for streng aktsomhetsnorm til grunn når det forventes at megleren skal sjekke det manuelle grunnboksbladet i tillegg til den elektroniske utskriften. Det må kunne legges til grunn at utskriften har troverdighet. Megleren har fulgt den fremgangsmåte som i 1993 måtte anses å være vanlig, forsvarlig praksis.

Selgeren er meglerens viktigste informasjonskilde. Selgeren, Agip, var i dette tilfellet et velrenommert oljeselskap, og det var ingen grunn til å tvile på opplysninger derfra. Forholdet mellom megler og selger må bygge på tillit, og det vil være å strekke aktsomhetsplikten for langt dersom det forlanges at megler skal kontrollere selgers opplysninger når det ikke er indikasjoner på at de er uriktige eller mangelfulle.

NOR pekte også på at Astrup selv lett kunne undersøkt forholdene rundt bruksendringen. Han hadde en særlig foranledning til det, siden det fra hans side var en så klar forutsetning om at første etasje skulle brukes til kontorer.

NOR har således ikke overtrådt lovens §3-7. Det foreligger heller ikke brudd på lovens §3-1 der det heter at oppdraget skal utføres i samsvar med god meglerskikk. Det er vist til dom gjengitt i Rt-1995-1350 når det gjelder hvor grensen for erstatningsbetingende uaktsomhet for eiendomsmeglere går.

NOR anførte prinsipalt at eiendomsmeglerlovens bestemmelser er oppfylt og at det således ikke er grunnlag for erstatningsansvar.

Subsidiært ble det anført at det gir et urimelig resultat å ilegge Agip og NOR et solidaransvar. Det er i alle tilfelle Agip som har hovedansvaret ved å ha gitt gale opplysninger til NOR i forbindelse med salget. NORs rolle er langt mer unnskyldelig, og om NOR skal ilegges erstatning, bør det være for en mindre del av det samlede ansvar.

Erstatningens omfang

Det erstatningsbeløp som kreves av ankemotparten er altfor høyt. Byretten har også foretatt en altfor grov skjønnsmessig vurdering av det lidte tap. Etter NORs oppfatning er det kun advokatutgiftene i forbindelse med forvaltningssaken og utgifter i forbindelse med flytting som er dokumentert som tap. Det er ikke dokumentert noe indirekte tap i form av økte husleieutgifter. For øvrig vises det til Agips anførsler om erstatningens omfang.

Ankende part nr 1 har lagt ned påstand:

1. NOR Eiendom frifinnes

2. NOR Eiendom tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett med tillegg av lovens rente fra og med oppfyllelsestidspunktet, frem til betaling finner sted.

Ankende part nr 2, Agip Norge AS, har ved sin prosessfullmektig i hovedsak anført:

Ansvarsgrunnlag Agip erkjenner at det burde vært gjort eksplisitt oppmerksom på at bruksendringen i Tiedemandsgate 5 var midlertidig da eiendommen ble budt ut til salgs. I 1993 var imidlertid selskapets administrasjon flyttet fra Oslo til Stavanger, og det fantes ikke noe i selskapets arkiver som tydet på at at bruksendringen ikke var varig. Det var nettopp gjennomført en seksjonering av eiendommen, og i den forbindelse var det ikke kommet innsigelser fra offentlige myndigheter mot at første etasje var en næringsseksjon. På reguleringskartet over området var det avmerket bruksendring på eiendommen uten reservasjon. Det er derfor forståelig at vitnet Holgersen, som arbeidet med salget for Agip, var i god tro. Det kan ikke konstateres subjektiv skyld hos Agip eller noen av selskapets ansatte.

Etter Agips syn burde Astrup selv foretatt ytterligere undersøkelser med hensyn til bruksendringen. Det var han som hadde en særlig interesse av at første etasje kunne brukes til kontorer, og han hadde også fått en oppfordring av sin advokat til å undersøke forholdet. Astrup nøyet seg med å holde seg til meglerens opplysninger, mens han selv burde undersøkt bruksendringstillatelsen på tinglysingskontoret. Astrup som kjøper har derfor ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt etter avhendingslovens §3-10.

Agips unnlatelse av å opplyse om bruksendringens midlertidige karakter må betraktes som en uriktig opplysning som reguleres av avhendingsloven §3-8, ikke en manglende opplysning som rammes av lovens §3-7. I forhold til uriktige opplysninger fra selger, står ikke kjøpers undersøkelsesplikt tilbake.

Agip anførte derfor prinsipalt at selskapet ikke er erstatningsansvarlig.

Dersom Agip skulle bli kjent erstatningsansvarlig, må også NOR bli ansvarlig. Agip engasjerte megler og betalte kr 120.000.- for oppdraget. Det var for å sikre seg trygghet nettopp fordi selskapet ikke er profesjonelt når det gjelder eiendomssalg. Vitner har forklart at det er tilnærmet umulig å få varige bruksendringstillatelser på Frogner i Oslo. Dette var forhold NOR var nærmere til å kjenne til enn Agip. Megleren burde derfor ha foretatt ytterligere undersøkelser.

Erstatningens omfang Når det gjelder erstatningens omfang, ble det prinsipalt anført at det ikke foreligger noe tap for Astrup. Det vises i denne forbindelse til at hans krav har steget fra stevningen og til nå. Eiendommen har steget vesentlig i verdi siden kjøpet i 1993. Astrup kunne selge eiendommen, og på den måten ville hele tapet bli dekket.

Subsidiært ble det anført at byretten har foretatt korrekte betraktninger når det gjelder prinsippene for erstatningsutmålingen, men skjønnet er for grovt. Det burde vært foretatt en mer konkret vurdering av Astrups utgifter. Etter Agips syn bør erstatningen for direkte utgifter ikke overstige kr 120.000.-. Dette beløp fremkommer slik: Advokatutgifter i forbindelse med forvaltningssaken, kr 70.000.-, flytting og enkelte utstyrsposter kr 30.000.- og Astrups eget arbeid 100 timer a kr 200.-, kr 20.000.-.

Når det gjelder de øvrige utgifter Astrup oppgir å ha hatt, kan de ikke kreves erstattet. Det meste gjelder generell oppussing som like godt kommer seksjonen til gode hvis den skal benyttes som bolig. De andre utgiftene må anses avskrevet fordi Astrup tross alt har benyttet lokalene som kontor i seks år.

Når det gjelder indirekte utgifter, mente ankende part nr 2 at disse må beregnes ved at man tar den pris Astrup må betale for tilsvarende kontorlokaler, og trekker fra hva han kan oppnå for utleie av første etasje til boligformål. Astrups egne beregninger er imidlertid helt urealistiske og er ikke tilstrekkelig dokumentert. Han har også benyttet en altfor lav kapitaliseringsfaktor, nemlig den som brukes i landbruket. Det riktige må være en faktor på 10 - 12 prosent, som vanligvis benyttes ved fast eiendom i bystrøk. Astrup sammenligner i sine beregninger tall som knytter seg til forskjellige år, og det må være uriktig.

Det ble vist til at prisutviklingen for boligeiendommer har vært langt høyere enn for kontorlokaler, slik at forskjellen på leiepris for alternative kontorer og for første etasje i Tidemandsgate 5 antakelig er svært liten.

Ankende part nr 2 har lagt ned påstand:

1. Norsk Agip AS frifinnes.

2. Norsk Agip AS tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsrett.

Ankemotparten Ebbe C. Astrup har ved sin prosessfullmektig i hovedsak anført:Ansvarsgrunnlag i forhold til selger. Selgerens ansvar fremgår av avhendingsloven §3-7 og §3-8. Etter Astrups syn har selgeren gitt såvel manglende som uriktige opplysninger i salgssituasjonen ved at det ikke ble opplyst at bruksendringstillatelsen gitt til første etasje i Tidemandsgate 5 var midlertidig og kun knyttet til forrige bruker. Det er på det rene at det var en klar forutsetning for Astrup at første etasje skulle brukes til kontor, og han ville ikke kjøpt eiendommen dersom han hadde kjent de reelle forhold.

Det er ikke nødvendig at selgeren kjente til de relevante, manglende opplysningene for at avhendingsloven §3-7 skal få anvendelse. Det er tilstrekkelig at selgeren måtte kjenne til opplysningen, slik at han ikke hadde noen rimelig unnskyldning for sin uvitenhet. Det hadde han ikke i dette tilfellet. Selger kan ikke unnskyldes med at det ikke fantes korrekte og fullstendige opplysninger om bruksendringen i selskapets arkiver i Stavanger. Selskapet hadde en klar plikt til å holde orden i egne arkiver.

Det er videre på det rene at det i annonsen, salgsoppgaven, taksten, grunnboksutskriften og i muntlig redegjørelse fra megler ble gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Selgeren hefter for disse opplysningene.

Det kan ikke kreves at Astrup skulle foretatt ytterligere undersøkelser selv. En kjøper må kunne stole på de opplysningene som blir gitt. I dette tilfellet forelå det heller ingen indikasjoner for Astrup om at opplysningene var uriktige slik at han hadde en foranledning til å kontrollere disse nærmere. Uansett står kjøperens undersøkelsesplikt tilbake for selgerens opplysningsplikt.

Eiendommen var således beheftet med en mangel ved kjøpet, og Astrup kan kreve erstatning etter avhendingsloven §4-14. Når det gjelder det direkte tapet, er selgeren ansvarlig på objektivt grunnlag. Etter Astrups syn foreligger det også en garanti ved salget, og selger har utvist skyld. Derfor kan også det indirekte tapet kreves erstattet, jf avhendingsloven §4-14 (2).

Erstatningens omfang. Etter avhendingsloven §7-1 skal Astrup ha erstattet det økonomiske tap som er oppstått. Han er klar over at beregningen i stor grad vil måtte bero på skjønn. Som grunnlag for den skjønnmessige beregningen, ble det pekt på følgende elementer:

- Advokatutgifter i forbindelse med forvaltningssaken kr 70.000.-

- Utgifter til oppussing, flytting m.v. kr 774.633.-

- Astrups egeninnsats kr 158.400.-

- Leiedifferanse ca kr 4.500.000.-.

Utgiftene til oppussig, flytting m v er spesifisert og det er ikke bestridt av motparten at de er påløpt. Astrup er innforstått med at det kan foretas en skjønnsmessig reduksjon fordi han har benyttet kontorene i noen år og fordi enkelte av de bygningsmessige arbeider også kan komme en boligseksjon til nytte.

Kravet om erstatning for egeninnsats baserer seg på at Astrup har brukt 288 timer i forbindelse med saken. Hans revisor har anslått verdien av hans arbeidstid til kr 500.- til 600.- pr time, og det er derfor beregnet en timepris på kr 550.-

Husleiedifferansen fremkommer slik: Tidligere leieboer i Parkveien 39 betalte kr 943.000.- i husleie for eiendommen, hvilket innebærer en pris på 2.200 kr/m2. Astrup skal leie 182 m2, hvilket fører til en årlig husleie på kr 400.400.- Husleien i Tidemandsgate 5 kan beregnes til kr 120.000.- (eventuelt noe mer). Husleiedifferansen utgjør da kr 280.400.- som kapitalisert med 6 % gir et samlet tap på 4.673.333 (eller litt mindre) Man kommer frem til tilnærmet samme tall ved å se på kapitaldifferansen mellom vedkommende deler av eiendommene beregnet ut fra innkjøpsprisene for Tidemandsgate 5 i 1993 og Parkveien 39 i 1998.

Det kan ikke forlanges av Astrup at han selger Tidemandsgate 5 for å få erstattet sitt økonomiske tap. Etter avhendingsloven §4-8 har kjøperen valgfrihet når det gjelder hvilken mangelsbeføyelse han vil gjøre gjeldende. Astrup har valgt å beholde eiendommen og å kreve erstatning.

Ansvarsgrunnlag i forhold til megler. Eiendomsmeglerens ansvar reguleres av eiendomsmeglerloven §3-1, §3-6 og §3-7 og forutsetter uaktsomhet fra megleres side.

Etter Astrups syn har megleren i dette tilfellet ikke foretatt de undersøkelsene man kunne forvente i forbindelse med salget. Astrup gjorde det helt klart at det var en avgjørende forutsetning for ham at første etasje i Tidemandsgate 5 kunne brukes til kontor. Det var videre alment kjent at det var uhyre vanskelig å oppnå varige bruksendringstillatelser i Frognerstrøket.

Megleren burde derfor ha foretatt de undersøkelser som var mulige for å bringe de underliggende forhold om bruksendringstillatelsen på det rene. Det var ikke tilstrekkelig å stole på den elektroniske utskriften av grunnboken selvom opplysningene der ble støttet av andre omstendigheter. Megleren har selv forklart at hun foretok ytterligere undersøkelser i den manuelle grunnboken vedrørende to andre forhold. Det hadde vært svært enkelt for henne å sjekke grunnboken og derved fått vite at tillatelsen var midlertidig.Det er vist til en rekke dommer som viser at aktsomhetskravet til eiendomsmeglere stadig er blitt skjerpet i løpet av de seneste år.

Erstatningens omfang. I og med at eiendomsmegleren har opptrådt uaktsomt, er NOR erstatningsansvarlig etter skadeserstatningsloven §2-1 jf §4-1 for det økonomiske tap Astrup har lidt.

Beregningen blir den samme som i forhold til selger. Selger og megler bør være solidarisk ansvarlig for tapet.

Ankemotparten har lagt ned påstand:

1. Norsk Agip A/S og NOR Eiendomsmegling Oslo & Akershus A/S dømmes til å betale Ebbe C. Astrup A/S - en for alle og alle for en - erstatning fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 5.000.000.-.

2. Ebbe C. Astrup A/S tilkjennes saksomkostninger for by- og lagmannsrett.

Lagmannsretten bemerker:

De faktiske forhold i saken er uomtvistet og fremgår mer detaljert av byrettens dom. Det er således på det rene at Astrup som kjøper av Tidemandsgate 5 hverken fikk opplyst av selger eller megler at den bruksendringstillatelse som forelå for første etasje var midlertidig og bare gjaldt forrige bruker. For Astrup var det en uttrykt forutsetning at første etasje kunne brukes til kontor. Etter lagmannsretten syn forelå det derfor en mangel ved eiendommen, jf avhendingsloven §4-18, jf §3-7 og §3-8. Ansvarsgrunnlag i forhold til selger, Agip Norge AS. Lagmannsretten er enig med byretten i at Agip må være erstatningsansvarlig for det tap Astrup har lidt, og kan tiltre den begrunnelse byretten har gitt.

Etter lagmannsrettens syn rammes forholdet av såvel avhendingsloven §3-8 som §3-7, uten at det får avgjørende betydning for saken. Såvel i annonsen som salgsoppgaven var det oppgitt at det var to boligseksjoner og en kontor/næringsseksjon. At det ikke var oppgitt at bruksendringen var midlertidig må anses som en manglende opplysning. Det må også anses som en uriktig opplysning all den tid det var på det rene at tillatelsen ikke gjaldt en ny eier/bruker.

Selv om kjøper har en undersøkelsesplikt, er det etter lagmannsrettens oppfatning urimelig å kreve at den omfatter kontroll av klare opplysninger gitt av selger, når det ikke foreligger tydelige indikasjoner på at disse er uriktige.

Ansvarsgrunnlag i forhold til megler, NOR Eiendom. Når det gjelder forholdet til NOR, er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn byretten.

Lagmannsretten er enig med byretten i at det må foreligge ansvarsbetingende uaktsomhet for at megleren skal bli erstatningsansvarlig. Forholdet til megleren reguleres av eiendomsmeglerloven §3-6 (opplysninger som alltid skal gis), §3-7 (meglerens undersøkelsesplikt) og det statueres en generell omsorgsplikt i §3-1.

I denne saken er det på det rene at NOR, ved megleren vitnet Susanne Jørgensen, ikke visste at bruksendringstillatelsen var midlertidig. Det er således ikke holdt tilbake relevante opplysninger som megleren kjente til. Opplysningsplikten etter eiendomsmeglerloven §3-6 er også oppfylt.

Spørsmålet er hvorvidt undersøkelsesplikten etter §3-7 er oppfylt. I følge bestemmelsen skal megleren så langt det synes rimelig innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen. Av forarbeidene til loven fremgår det at uttrykket "så langt det synes rimelig" innebærer en avveining av opplysningens viktighet for kjøperen og hvor arbeidskrevende en eventuell kontroll vil være for megleren.

Opplysningen om bruksendingstillatelsen var av avgjørende betydning for kjøperen, Astrup og det var megleren klar over. Det var videre alminnelig kjent at det var svært vanskelig å få tillatelse til varig bruksendring i Frognerstrøket. Det dreiet seg om salg av en svært verdifull eiendom - hvilket medførte en høy provisjon. Det skulle tilsi en skjerpet årvåkenhet hos megler. Man vet i dag også at megleren - uten stor arbeidsinnsats - kunne få bragt det korrekte forhold frem ved å undersøke det manuelle grunnboksbladet hos tinglysningsmyndighetene. Megleren var klar over at den elektroniske utskriften av grunnboken ikke ga fullstendige opplysninger. Hun hadde da også måttet undersøke noen andre forhold i forbindelse med salget manuelt. Disse forhold kunne i utgangspunktet tilsi at meglerens manglende undersøkelse kan karakteriseres som uaktsom.

Når lagmannsretten likevel har kommet til at megleren ikke har overtrådt grensen for ansvarsbetingende uaktsomhet, er det basert på en helhetsvurdering av de undersøkelser hun gjorde og de øvrige opplysninger som forelå i saken:

Et naturlig utgangspunkt i forbindelse med salgsoppdrag, er selgers opplysninger om eiendommen. NOR fikk oppdraget av Agip ved kontakt med vitnet Holgersen. Det er på det rene at Holgersen opplyste til megler Jørgensen at første etasje i Tidemandsgate 5 var en næringsseksjon. Agip er et seriøst firma, og det var ingen grunn til at megleren i utgangspunktet skulle tvile på de opplysningene som ble gitt. Det måtte kunne forventes at selskapet hadde orden i sine papirer og derfor ga korrekte opplysninger om et så viktig poeng.

Det er likevel ikke tilstrekkelig kun å stole på selgers opplysninger. I dette tilfellet ble imidlertid opplysningen fra selger støttet opp av en rekke andre forhold. Det gjaldt dokumentasjonen rundt seksjoneringen som hadde foregått kort tid før salget. Det fremgår av dokumentene at kommunen hadde godtatt seksjonering av første etasje til næringsformål og at byskriveren hadde tinglyst slik seksjonering uten anmerkninger. Videre var det på reguleringskart for området anmerket "Bruksendring P 13.7.82" uten forbehold om at bruksendringen var midlertidig eller knyttet til en bestemt bruker.

Megler Jørgensen hadde selv vært på befaring av eiendommen før salget og hadde da sett at første etasje var i bruk som kontorer. I forbindelse med at hun var i Plan- og bygningsetaten i annet ærend, gjorde hun en henvendelse i skranken om bruken av første etasje i Tidemandsgate 5. Også her fikk hun bekreftet at det var gitt tillatelse til bruk av etasjen til kontorformål uten at det ble tatt noen forbehold.

Hun rekvirerte rutinemessig elektronisk utskrift av grunnboken. Der fremgikk:

ERKLÆRING/AVTALE

Bestemmelse om bruksendring

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Heller ikke her kom det frem noen forbehold eller opplysninger om midlertidighet.

Etter lagmannsrettens syn hadde megleren i denne saken så mange opplysninger tilgjengelig om bruksendringstillatelsen - som alle trakk i samme retning - at det ikke kan karakteriseres som en overtredelse av eiendomsmeglerloven §3-7 at hun ikke foretok ytterligere undersøkelser. I den sammenheng er det lagt vekt på at de opplysningene megleren hadde, stammet fra ulike, uavhengige kilder, hvilket var egnet til å bestyrke hennes inntrykk av at de var korrekte.

Eiendomsmeglerloven §3-1 statuerer en generell omsorgsplikt. Det heter at oppdraget skal utføres i samsvar med god meglerskikk. Bestemmelsen antas å omhandle meglerens ulovfestede plikter. Det kan spørres om bestemmelsen har selvstendig betydning i et tilfelle som dette, som dreier seg om meglerens undersøkelsesplikt og som reguleres av §3-7. Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å gå inn på det, i det man finner at heller ikke bestemmelsen i §3-1 kan anses overtrådt. I høyesterettsdom gjengitt i Rt-1995-1350 heter det på side 1356:

Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Likevel er det et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomt.

Som det fremgår ovenfor, har lagmannsretten ikke funnet grunn til å bebreide megleren at hun ikke foretok ytterligere undersøkelser. Kravet om god meglerskikk kan derfor heller ikke anses overtrådt.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at NOR må frifinnes for Astrups erstatningskrav.

Erstatningens omfang. Som det fremgår ovenfor, har lagmannsretten kommet til at det forelå en mangel ved Tidemandsgate 5 da Astrup kjøpte den, ved at første etasje ikke kunne brukes til kontor som forutsatt. Lagmannsretten har videre kommet til at Agip har utvist skyld ved å gi mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen. Astrup har i medhold av avhendingsloven §4-8 valgt å kreve erstatning for mangelen. Etter avhendingsloven §4-14 kan da både direkte og indirekte tap erstattes, og lagmannsretten finner derfor ikke grunn til å sondre mellom arten av tapspostene.

Agip erkjenner ansvar for kr 70.000.- for advokatutgifter i forbindelse med forvaltningssaken.

Astrup har krevet erstatning for 288 timer egeninnsats i forbindelse med kjøpet, oppussing, forvaltningssaken, byrettssaken og for å finne nye lokaler. Agip har akseptert 100 timer som rimelig. Lagmannsretten er enig med Agip i at 100 timer egeninnsats kan erstattes som tap. Det bemerkes at egeninnsats i forbindelse med en rettsak normalt ikke erstattes. Videre må det legges til grunn at innsatsen som knytter seg til oppussing for en stor del kommer eiendommen til nytte uansett. Det er også rimelig at Astrup må ta en del av egeninnsatsen på egen kappe når han ivaretar sine egne interesser i forvaltningssaken.

Astrups revisor har anslått verdien av hans arbeid til kr 500.- til kr 600.- pr time. Lagmannsretten finner at timeprisen passende kan settes til kr 500.- pr time slik at erstatningen for egeninnsats blir kr 50.000.-

Astrup har lagt frem en spesifisert liste over utgifter han har hatt i forbindelse med flytting, ombygging og oppussing av Tiedemandsgate 5 på tilsammen kr 774.633.- Etter lagmannsrettens syn er den alt overveiende del av disse ugiftene brukt til alminnelig oppgradering av eiendommen. Den ombygging og oppussing som er foretatt, har øket eiendommens verdi og kommer til nytte også når første etasje skal benyttes som bolig. Lagmannsretten finner at flytteutgiftene og en mindre del av oppussingsutgiftene kan erstattes med til sammen kr 50.000.-

Astrup skal også ha erstattet det tap selskapet har lidt fordi første etasje ikke kan benyttes til kontor. Partene har lagt frem forskjellige beregninger basert på en sammenlikning av leieprisene for boliger og kontorer. Hovedfeilen med Astrups beregning er etter lagmannsrettens oppfatning at den sammenlikner en leie i Tidemandsgate 5, der det ikke er tatt hensyn til prisoppgangen for fast eiendom siden 1993, med en antatt leie i Parkveien 39, der prisoppgangen slår igjennom for fullt. Astrup kommer derfor til helt urealistiske tall. De ankende parter mener det ikke er påvist noe tap ved sammenlikningen av leiene når den er utført på riktig måte.

Lagmannsretten finner at de foreliggende beregninger er lite egnet til å bestemme et mulig tap for Astrup. I tilfellemåtte tapet fastsettes rent skjønnsmessig på grunnlag av nokså vilkårlige utgangspunkter. Man antar at Astrup ved sine anførsler om erstatningsberegningen ikke har ment å utelukke at retten beregner erstatningen på en annen, og etter rettens mening enklere og sikrere måte, hvis det ikke fører til er ugunstigere resultat for Astrup.

En slik alternativ erstatningsberegning må etter lagmannsrettens syn ta utgangspunkt i at Astrup betalte for mye for Tidemansgate 5 fordi eiendommen viste seg å ha en mangel ved at første etasje ikke kunne benyttes til kontor. Dette tap skal han ha erstattet, og da ikke bare som et prisavslag.

Etter lagmannsrettens syn er det naturlig å begynne med den taksten som ble foretatt i forbindelse med salget. Normal salgsverdi for hele eiendommen ble satt til kr 6.000.000.-. Det var også kjøpesummen Astrup betalte. Det fremgår at utleievurderingen for første etasje ( kontorseksjon) var kr 195.000.- pr år, mens utleievurderingen for andre og tredje etasje var kr 156.000.- pr år. Det innebærer at husleien for kontorseksjonen var ca kr 40.000.- høyere pr år enn for boligseksjonene. Med en kapitalisering på 10 %, som også er brukt i taksten, blir differansen i pris for hele eiendommen ca kr 400.000.-

Den erstatning som nå skal betales, kan etter lagmannsrettens syn settes til samme andel av eiendommens nåværende verdi som mangelen utgjorde ved kjøpet. Det foreligger ikke takst for eiendommen i dag. Det er imidlertid dokumentert at verdiøkningen for tilsvarende eiendommer er godt over 100 %. Lagmannsretten legger derfor til grunn at eiendommens verdi i alle fall er fordoblet, og at erstatningen settes til det dobbelte av prisforskjellen i 1993, nemlig kr 800.000,-. Dette beløp er etter lagmannsrettens oppfatning ikke mindre enn det Astrup kunne oppnå ved en beregning ut fra forskjellen i leiepriser.

Den samlede erstatning som Agip skal betale til Astrup blir da fastsatt slik:

- Advokatutgifter i forvaltningssaken kr 70.000.-

- Astrups egeninnsats kr 50.000.-

- Utgifter flytting m v kr 50.000.-

- Verditap av eiendommen kr 800.000.

- Tilsammen kr 970.000.-

Saksomkostninger

Astrup/NOR: NORs anke har ført frem og tvistemålsloven §180 annet ledd får anvendelse. Etter lagmannsrettens syn har saken vært så tvilsom at det var fyldestgjørende grunn for Astrup til å reise sak, og tvistemålsloven §172 annet ledd får anvendelse slik at hver av partene bærer sine omkostninger for såvel byrett som lagmannsrett.

Astrup/Agip: I ankesaken har Agips anke har vært forgjeves. Motanken har ikke vært forgjeves i og med at Astrup nå tilkjennes en høyere erstatningssum enn i byretten. Tvistemålsloven §180 første ledd får anvendelse slik at Agip skal erstatte Astrup hans saksomkostninger. Agip skal imidlertid bare erstatte den del av omkostningene som kan henføres til saken mellom Agip og Astrup. Lagmannsretten finner at den del av saken som bare knytter seg til NOR, utgjør ca 1/3 av de samlede omkostninger.

For lagmannsretten har advokat Sibbern fremlagt omkostningsoppgave med kr 60.550.- hvorav kr 60.000.- er salær. Salæret synes rimelig og nødvendig og oppgaven legges til grunn med fradrag av kr 20.000.-

For byretten ble Astrup tilkjent kr 61.000.- hvorav kr 60.000.- var salær til advokat Sibbern. Avgjørelsen opprettholdes, men slik at det også her gjøres et fradrag på kr 20.000.-

Dommen er enstemmig.

Domsslutning

1. Norsk Agip AS dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Ebbe C Astrup AS kr 970.000.- - kroner nihundreogsyttitusen -.

2. NOR Eiendomsmegling Oslo og Akershus AS frifinnes.

3. I saksomkostninger for byrett og lagmannsrett betaler Norsk Agip AS innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse til Ebbe C Astrup AS kr 81.550.- -kroner åttientusenfemhundreogfemti -.

4. I saken mellom Ebbe C Astrup AS og Nor Eiendomsmegling Oslo og Akershus AS tilkjennes ikke saksomkostninger, hverken for byrett eller lagmannsrett.