RG-1999-1640

Instans:	Hålogaland lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-04-23
Publisert:	RG-1999-1640 (249-99)
Stikkord:	Kjøpsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Hålogaland lagmannsrett LH-1998-00875 A.
Parter:	Stein Larsen og Bjørn Knudsen (advokat Terje Kvarsnes) mot Bente Høknes (advokat Tore Benson).
Forfatter:	Lagdommer Helge Nilsen, lagdommer Dag Nafstad,, herredsrettsdommer Hans Chr Hoff
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §2-3, §2-5, Tvistemålsloven (1915) §153, §174, §178, §180, Avtaleloven (1918) §33, §36, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Inkassoloven (1988) §17

Saken gjelder tvist om betalingsoppgjør etter avhending av fast eiendom.

Den faste eiendom gnr 138 bnr 1897 Speiderveien 10 i Bodø har et grunnareal på ca 1000 kvadratmeter. Eiendommen var tidligere bebygget med et forretningsbygg, som var oppført i betong, i enkel standard, og med grunnflate på ca 160 kvadratmeter. Bygningen ble brukt til verksted og kontor. Eiendommen er nå bebygget med et boligbygg med flere leiligheter.

Bente Jane Høknes ervervet i 1988 eiendomsretten til denne eiendom og det påstående forretningsbygg. Svein Erik Høknes, som var hennes ektefelle, leiet eiendommen og drev bruktbilforretning der inntil forretningen opphørte høsten 1993 ved konkurs.

Mellom Bente Høknes «som eier» samt SL Holding AS ved Stein Larsen og Bjørn Knudsen «som kjøper og prosjektutviklere» ble det 12 januar 1994 inngått skriftlig avtale vedrørende eiendommen gnr 138 bnr 1897 Speiderveien 10 i Bodø. Partene er enige i at avtalen gjaldt overdragelse av eiendomsretten til grunn med påstående forretningsbygg fra Bente Høknes (som alene hadde grunnbokshjemmel som eier av grunn og bygning) til SL Holding AS og Bjørn Knudsen i fellesskap. Det fremgikk av avtalens punkt 2 og 3 at eiendommen skulle omreguleres og utvikles fra nærings- til boligformål. Avtalens punkt 4 første setning lød slik: «Kjøpesummen for eiendommen settes til kr 1.030.000,- som utbetales ved mottagelse av godkjent reguleringsplan.»

Bente Høknes utstedte 15 juli 1994 skriftlig erklæring kalt «tillegg til avtale av 12.01.94» mellom Bente Høknes som selger samt SL Holding AS ved Stein Larsen og Bjørn Knudsen som kjøper av Speiderveien 10 for avtalt beløp på 1.030.000 kroner. Det ble opplyst at Høknes «kjenner til» at kjøperne og Plan-Evo AS hadde inngått avtale om utvikling og utbygging av eiendommen, samt at Høknes «aksepterer at oppgjør finner sted direkte fra Plan-Evo AS med følgende betalingsbetingelser», som deretter ble angitt.

Side:1641

Bjørn Knudsen og Stein Larsen utstedte 21 september 1994 skriftlig erklæring kalt «avtale». Dokumentet lød slik:

«Det er inngått tillegg til avtale med salg av Speiderveien 10 mellom Bente Høknes og Bjørn Knudsen, Stein Larsen.

Som kompensasjon for tapte leieinntekter er det inngått avtale om utbetaling av

kr 80.000,-

som skal utbetales når oversikt om resultatet av forprosjektet er klart.

Dette er antydet ca 2 uker, og settes til maks. 1 måned fra dato til utbetaling av dette beløp skal skje.

Dette beløp er utover inngått kontrakt om kjøpesum kr 1.030.000,- som blir oppgjort etter kontrakt direkte fra firma Plan-Evo AS, Bodø.

Denne avtale inngått i 3 eksemplarer.»

Mellom Bente Høknes som «selger» og Plan-Evo AS som «kjøper» ble det 27 september 1994 inngått skriftlig avtale om salg av den samme eiendom. Kjøpesummen, som var fastsatt til 1.030.000 kroner, ble oppgjort 30 september 1994 ved at Plan-Evo AS overførte beløpet til Høknes.

Skjøtet, som var utstedt av Bente Høknes 18 mai 1994 til kjøper in blanco, ble tinglyst 30 september 1994. Eiendomsretten til eiendommen med påstående bygning ble derved overført fra Bente Høknes til Plan-Evo AS.

Plan-Evo AS meddelte i brev av 1 juni 1995 til Bente Høknes blant annet at man forstod det slik at hun fortsatt brukte eiendommen til lagerområde og utleie, at dette ikke hadde vært avtalt og at man heller ikke hadde vært klar over dette, at tomten var byggeklar og arbeidene planlagt igangsatt umiddelbart, at hun hadde «frist til 09.06.95 kl 1500 med å få evakuert området», samt at man «vil få komme tilbake med evt. erstatningskrav på et senere tidspunkt». Plan-Evo AS avhendet senere eiendommen. Det gamle forretningsbygg ble revet, og nytt boligbygg ble oppført.

Det oppstod etter hvert tvist mellom Bente Høknes samt Stein Larsen og Bjørn Knudsen om betaling av beløpet på 80.000 kroner i den skriftlige erklæring av 21 september 1994. Bente Høknes forsøkte å inndrive dette tilgodehavende gjennom inkasso, ved brev av 7 august 1997, men uten å lykkes. Hun reiste deretter forliksklage mot Stein Larsen og Bjørn Knudsen for innkreving av sitt tilgodehavende.

Bodø forliksråd avsa 11 november 1997 dom - i saken mellom Bente Høknes som saksøker samt Stein Larsen og Bjørn Knudsen som saksøkte - hvorved Larsen og Knudsen ble frifunnet for gjeldskravet og hver part skulle bære sine saksomkostninger.

Bente Høknes reiste rettidig - ved stevning av 12 februar 1998 til Salten herredsrett - sak mot Stein Larsen og Bjørn Knudsen for oppfyllelse av det gjeldsforhold som forliksrådet hadde behandlet, med påstand om betaling av vederlag på 80.000 kroner med tillegg av rente, erstatning for inkassogebyr på 5.050 kroner, samt dekning av saksomkostninger. Bjørn Knudsen og Stein Larsen tok til motmæle i tilsvar av 28 februar og 5 mars 1998, med påstand om frifinnelse og dekning av saksomkostninger. Hovedforhandling ble avholdt 10 juni 1998.

Side:1642

Salten herredsrett avsa 6 august 1998 dom med slik domsslutning:

«1. Stein Larsen og Bjørn Knudsen tilpliktes å betale innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse til Bente Høknes 50.000 - femtitusen - kroner, med tillegg av 12 - tolv - % rente fra 1 november 1994 og frem til betaling skjer, samt inkassogebyr på 5.050 - femtusenogfemti - kroner.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Saksforholdet for øvrig samt partenes anførsler for herredsretten fremgår av herredsrettens dom.

Stein Larsen og Bjørn Knudsen har rettidig påanket herredsrettens dom. Anken retter seg mot såvel rettsanvendelsen som bevisbedømmelsen. Larsen og Knudsen har i anken nedlagt påstand om frifinnelse samt dekning av saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.

Bente Høknes har rettidig tatt til motmæle. Høknes slutter seg til herredsrettens dom, bortsett fra vederlag for bruk av eiendommen, som av prosessøkonomiske hensyn likevel aksepteres. Høknes har i tilsvaret nedlagt påstand om at herredsrettens dom (slutningens post 1) stadfestes, samt dekning av saksomkostninger for herreds- og lagmannsrett.

Ankeforhandling ble avholdt 24 mars 1999 i Bodø. Ankende parter Stein Larsen og Bjørn Knudsen møtte og gav forklaring. Ankemotpart Bente Høknes møtte ikke. Det ble avhørt 4 vitner, heriblant ankemotpartens ektefelle Svein Høknes, som var tilstedeværende vitne. Bevisførselen fremgår for øvrig av rettsboken. Det ble etter rådslagning og stemmegivning 24 mars 1999 enstemmig besluttet at bare rettens formann behøver å være tilstede når dommen blir avsagt, jf tvistemålsloven §153 første ledd.

Stein Larsen og Bjørn Knudsen gjør i hovedsak gjeldende:

Bente Høknes' krav på betaling av beløpet på 80.000 kroner, etter den skriftlige avtale eller erklæring av 21 september 1994, er senere bortfalt ved motregning for mesteparten av beløpet. Stein Larsen og Bjørn Knudsen har sammen et motkrav mot Høknes, som utgjør 60.000 kroner. Hun kan ikke kreve mer enn 20.000 kroner for oppfyllelse av forpliktelsen.

Svein Høknes har uberettiget brukt eiendommen som sin egen, både rettslig og faktisk, etter at eiendomsretten ble overført fra Bente Høknes til Plan-Evo AS 30 september 1994, da kjøpesummen ble betalt og skjøtet ble tinglyst, og frem til 9 juni 1995, da han avsluttet bruken etter å ha fått beskjed om dette i brev av 1 juni 1996 fra Plan-Evo AS. Høknes bruk av eiendommen i dette tidsrom bestod dels i lagring og oppstilling av biler i egen næringsvirksomhet, samt dels i utleie av lokale til andre mot betaling av husleie.

Eiendommen ble overtatt av Plan-Evo AS 30 september 1994, da kjøpesummen ble betalt og skjøtet tinglyst, i samsvar med vanlig kutyme i bransjen. At overtakelse ikke var regulert i kjøpsavtalen, får således ingen betydning. Bare Plan-Evo AS kunne gi tillatelse til å bruke eiendommen etter overtakelsen. Høknes fikk aldri slik tillatelse av Plan-Evo AS og for øvrig heller ikke av Stein Larsen eller Bjørn Knudsen. Høknes var ikke i aktsom god tro med hensyn til å kunne bruke eiendommen. Han visste at han benyttet annen manns eiendom uten å ha tillatelse til dette.

Side:1643

Grunneier kan på ulovfestet grunnlag kreve vederlag for uberettiget bruk av fast eiendom. Det vises til Rt-1981-1215 (Trollheimsaken). Vederlaget må fastsettes i samsvar med hva Høknes måtte ha betalt for å leie tilsvarende eiendom i markedet. Økonomisk tap for eieren og økonomisk vinning for brukeren er irrelevant i dette tilfelle. Bygningen var ikke saneringsmoden da eiendommen ble solgt til Plan-Evo AS, selv om den var i dårlig forfatning. Den kunne fortsatt ha vært brukt som før i flere år fremover.

Vederlagskravet må fastsettes til 60.000 kroner. Årlig leie for eiendommen ville ha utgjort iallfall 90.000 kroner. Dette bygges særlig på at kompensasjonsavtalen av 21 september 1994 innebar at tapt leie fra 12 januar til 21 september 1994 ble betalt med 80.000 kroner, samt på eiendomsmeglerens forklaring om antatt leie for eiendommen i det aktuelle tidsrom. Etter bevisførselen anføres ikke lenger at vederlagskravet må fastsettes til 80.000 kroner. Vederlaget må i alle fall fastsettes vesentlig høyere enn 30.000 kroner, slik herredsretten la til grunn uten nærmere begrunnelse.

Plan-Evo AS' krav mot Bente Høknes for den uberettigede bruk av eiendommen ble i juni 1995 muntlig transportert til Stein Larsen og Bjørn Knudsen, som kunne bruke kravet til motregning overfor Høknes. Motregning ble erklært i brev av 13 august 1997.

Betalingsforpliktelsen på 80.000 kroner for Stein Larsen og Bjørn Knudsen etter avtalen eller erklæringen av 21 september 1994 er subsidiært ugyldig etter avtaleloven §36. Både tilblivelses- og innholdsmangler forelå og begrunner ugyldighet. Avtaleloven §33 påberopes ikke lenger.

Forpliktelsen er urimelig. Bente Høknes hadde full rådighet, såvel rettslig som faktisk, over eiendommen fra januar til september 1994. Eiendommen kunne derfor ha vært utnyttet inntektsbringende. Svein Høknes holdt tilbake opplysninger om at eiendommen hadde vært brukt av ham i dette tidsrom og derved indirekte hadde skaffet dem inntekter. Han hadde brukt eiendommen for lagring av biler i egen næringsvirksomhet.

Forpliktelsen ble til ved press fra Svein Høknes. Han truet Larsen og Knudsen med ikke å ville utlevere skjøtet, som han hadde hentet ut fra banken, der det hadde vært deponert. Larsen og Knudsen ville ikke ha gått med på å betale ytterligere 80.000 kroner, uten å ha blitt utsatt for press. Begge oppfattet det slik at intet skjøte, ingen avtale, og derav følgende ansvar overfor Plan-Evo AS, som hadde trådt inn i deres avtale om å kjøpe eiendommen. Bente Høknes aksepterte at Plan-Evo AS trådte inn i avtalen. Plan-Evo AS betalte henne den avtalte kjøpesum på 1.030.000 kroner, først med 115.000 kroner og senere resten av beløpet.

Bortfall av forpliktelsen som følge av passivitet fra Bente Høknes frafalles som selvstendig opphørsgrunn for pengekravet. Det forhold at Høknes ventet lenge med å innkreve beløpet er imidlertid et bevismoment ved vurderingen av om det ble utøvet press mot Larsen og Knudsen.

Dersom Stein Larsen og Bjørn Knudsen skulle bli dømt til å betale det omtvistede beløp, vil ikke inkassoomkostninger eller forsinkelsesrente bli bestridt.

Side:1644

Det nedlegges slik påstand:

«1. Stein Larsen og Bjørn Knudsen tilpliktes å betale til Bente Høknes kr 20.000, med tillegg av 12% rente på fra 01 11 94 til betaling skjer, samt inkassogebyr på kr 5.050, mot for øvrig å frifinnes.

2. Bente Høknes tilpliktes å betale saksomkostninger til Stein Larsen og Bjørn Knudsen for herredsretten og lagmannsretten.»

Bente Høknes gjør i hovedsak gjeldende:

Stein Larsen og Bjørn Knudsen skal oppfylle avtalen eller erklæringen av 21 september 1994 ved å betale beløpet på 80.000 kroner. Forsinkelsesrente kreves dekket med 12% fra 1 november 1994 til betaling skjer. Inkassoomkostninger kreves dekket med 5.050 kroner for advokatens arbeid med innfordringen.

Partene hadde ved inngåelsen av avtalen 12 januar 1994 felles forutsetning om at overdragelsen av eiendommen og oppgjøret av kjøpesummen skulle skje i løpet av tre til fire måneder. Gjennomføringen av avtalen trakk imidlertid ut, slik at overdragelsen og betalingen ikke kunne finne sted som forutsatt. Reguleringsplanen hvorved eiendommen ble omregulert til boligformål, ble vedtatt først i begynnelsen av september 1994.

Beløpet på 80.000 kroner i avtalen eller erklæringen av 21 september 1994 gjaldt reelt kompensasjon for forsinket betaling av kjøpesummen i forhold til det som hadde vært forutsatt av partene. Selv om dokumentet forsåvidt er noe upresist, er det likevel slik at beløpet gjaldt dette forhold. Høknes ville ha ytterligere vederlag for eiendommen, fordi likviditeten uteble da oppgjøret trakk ut.

Svein Høknes brukte ikke eiendommen fra 12 januar til 21 september 1994, da kompensasjonsavtalen ble inngått. Det ville for øvrig ikke ha hatt noen betydning om han hadde brukt eiendommen i dette tidsrom. Plan-Evo AS hadde ikke noe ønske om å leie ut lokalene som eksisterte i bygningen, som var bestemt å skulle rives, slik at boligkompleks kunne bygges. Dette fremgår av punkt 3 i avtalen mellom Bente Høknes og Plan-Evo AS.

Svein Høknes brukte eiendommen noe etter 21 september 1994, dels for oppstilling av biler i noen dager for salg, og dels ved utleie av lokaler til en modellklubb. Dette leieforhold varte i omtrent 8 måneder frem til begynnelsen av juni 1995, for månedlig husleie på 1.500 kroner, i alt 12.000 kroner.

Svein Høknes hadde rett til slik bruk av eiendommen. Det forelå muntlig avtale med Stein Larsen og Bjørn Knudsen om at Svein Høknes kunne bruke eiendommen og bygningen inntil videre. Dette ble avtalt da kompensasjonsavtalen av 21 september 1994 ble inngått. Det forelå ingen avtale med Plan-Evo AS som innebar at eiendommen ikke kunne brukes. Det var ingen i Plan-Evo AS som bad om nøkler til bygningen eller utøvet tilsyn med eiendommen etter at kjøpesummen var betalt og skjøtet var tinglyst. Ved brevet av 1 juni 1995 krevde Plan-Evo AS for første gang å overta eiendommen, hvoretter den ble fraveket innen fristen. Avhendingsloven §2-3 gir Høknes rett til slik bruk som ble foretatt, iallfall for deler av dette tidsrom.

Ektefellene Høknes kan identifiseres i denne sak. De opptrådte i

Side:1645

samråd med hverandre, selv om hun alene var eier av eiendommen inntil den ble solgt.

Det bestrides at Stein Larsen og Bjørn Knudsen har rett til å foreta motregning overfor Bente Høknes med noe beløp. Det foreligger verken faktisk eller rettslig grunnlag for det som bringes i motregning. Høknes har ikke uberettiget forføyet over eiendommen. Plan-Evo AS har aldri fremmet noe krav mot Høknes for uberettiget bruk av eiendommen. Etter Plan-Evos brev av 1 juni 1995 hørte ikke Høknes noe mer om dette.

Høyeste beløp som i tilfelle kan motregnes vil være 12.000 kroner. Dette utgjør det beløp som Høknes mottok i husleie for lokalene etter at Plan-Evo AS hadde kjøpt eiendommen. Høyere leie ville ha vært uoppnåelig, idet bygningen var i så dårlig stand at den var saneringsmoden, samt idet leietaker ville måtte flytte ut straks bygningen skulle rives. Eiendomsmeglerens anslag for oppnåelig leie savner grunnlag i faktiske forhold og kan ikke legges til grunn. Motanke vedrørende motregning ble alene av prosessøkonomiske hensyn ikke fremmet, uten at dette innebærer at motkrav ble akseptert eller kan anses akseptert.

Det bestrides at Bente Høknes har tapt sitt oppfyllelseskrav ved passivitet. Det ble gjort flere muntlige forespørsler fra Svein Høknes til Larsen og Knudsen for å søke å få betaling, hvoretter betaling stadig ble lovet, men uten at det skjedde noe mer. Deretter ble det søkt bistand hos advokat for inndrivelse av kravet. Larsen og Knudsen har uansett innlatt seg på realitetsdrøftelse av kravet.

Det bestrides at betalingsforpliktelsen på 80.000 kroner etter kompensasjonsavtalen av 21 september 1994 er ugyldig. Høknes har ikke brukt eiendommen uberettiget i noe tidsrom. Høknes utøvet ikke noe press mot Larsen eller Knudsen i forbindelse med kompensasjonen. Begge var langt mer profesjonelle enn Høknes vedrørende kjøp og salg av fast eiendom.

Det nedlegges slik påstand:

«1. Herredsrettens dom - domsslutning punkt 1 - stadfestes.

2. Stein Larsen og Bjørn Knudsen tilpliktes å betale saksomkostninger til Bente Høknes for herredsretten og lagmannsretten.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Ved avhendelse av fast eiendom består avhenderens hovedforpliktelser i å utstede skjøte for overføring av den rettslige hjemmel til grunn og påstående bygning eller annen innretning til erververen (hjemmelsoverføring), samt å overlate den faktiske bruk av eiendommen til erververen (bruksovertakelse). Erververen kan kreve skjøte når han har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen, jf avhendingsloven §2-3 1. punktum. Dette omfatter såvel betalingsforpliktelser som andre forpliktelser etter avtalen. Erververen kan kreve å overta bruken av eiendommen ved det tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at han har oppfylt sine forpliktelser etter avtalen, jf avhendingsloven §2-3 2. punktum.

Overtakelsestidspunktet vil vanligvis være avtalt eller forutsatt mellom partene. Bestemmelsen i lovens §2-3 2. punktum om bruksovertakelse er «i utpreget grad en reservebestemmelse, som kan komme

Side:1646

partene til hjelp i de sjeldne tilfeller hvor avtale om overtakelsestidspunkt mangler», se Bergsåker «Kjøp av fast eiendom» (2 utgave) side 75. Bestemmelsens formål og karakter av reservebestemmelse der annet ikke er avtalt eller forutsatt utdypes i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 70-71.

Overtakelsestidspunktet var ikke avtalt mellom kjøper og selger ved avhending av eiendommen i Speiderveien 10 i 1994. Dette gjelder såvel i avtaleforholdet mellom Bente Høknes og Plan-Evo AS som i avtaleforholdet mellom Bente Høknes samt SL Holding AS og Bjørn Knudsen. Avtaledokumentene, som er fremlagt i saken, inneholder intet om tidspunkt for overtakelse. Skjøtet, som ikke er fremlagt i saken, inneholder heller intet om dette, ifølge partenes opplysninger.

Avtalen av 27 september 1994 mellom Bente Høknes og Plan-Evo AS kan tyde på at overtakelse var tenkt gjennomført innen rivingsarbeidene skulle «igangsettes», se punkt 3 annet ledd. Men overtakelse kan ikke ses å ha vært forutsatt av kjøper eller selger å skulle skje på et bestemt tidspunkt eller innen en bestemt tidsfrist. Bevisførselen gir ikke grunnlag for bestemte holdepunkter eller antagelser om dette.

Partenes felles forutsetning om at det gamle forretningsbygg skulle rives og at nytt boligkompleks skulle oppføres, kan forklare at bestemt tidspunkt eller frist for overtakelse ikke ble fastsatt eller forutsatt. Såvel riving av gammelt bygg som oppføring av nytt bygg ville avhenge av flere forhold, som kunne ta tid å bringe i orden. Bruken av eiendommen inntil dette var avklart kan tilsynelatende ikke ha fremstått som viktig eller avgjørende for partene.

Betalingen av kjøpesummen eller utstedelsen og tinglysingen av skjøtet har ingen betydning for spørsmålet om tidspunktet for bruksovertakelse. Det vises til Bergsåker «Kjøp av fast eiendom» (2 utgave) side 96 og 105.

Plan-Evo AS fastsatte i brev av 1 juni 1995 til Bente Høknes frist til 9 juni kl 15 00 samme måned «med å få evakuert området». Dette var første gang at den nye eier krevde å overta bruken av eiendommen. Nøklene til forretningsbygget var ikke tidligere blitt overlevert til eller krevd overlevert av Plan-Evo AS, som heller ikke hadde foretatt seg noe for å kunne ta eiendommen i bruk. Eiendommen ble ryddet og overlevert til Plan-Evo AS innen fristen 9 juni 1995.

Lagmannsretten finner etter dette at bruken av eiendommen med påstående bygning ble overtatt av den nye eier 9 juni 1995, i samsvar med det som ble krevd av Plan-Evo AS. Videre finner lagmannsretten at det ikke forelå noe mislighold fra Bente Høknes med hensyn til tidspunktet for den nye eiers bruksovertakelse, som samsvarte med den frist som var gitt av Plan-Evo AS i brev av 1 juni 1995.

Avhenderen har rett til avkastning av eiendommen frem til det tidspunkt erververen overtar bruken av eiendommen, jf avhendingsloven §2-5 1. punktum. Bestemmelsen er generell og gjelder «alle former for avkasting», både pengeavkastning og fysisk avkastning, se Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 74.

Plan-Evo AS kunne ikke kreve vederlag av Bente Høknes for bruk av eiendommen frem til 9 juni 1995 da bruksovertakelse fant sted. Dette gjelder såvel Svein Høknes' bruk av grunn og bygning for lagring og oppstilling av noen biler, som skjedde ved noen anledninger, som Svein Høknes' utleie av lokaler i bygningen til modellklubben, på betingelse

Side:1647

av en ukes oppsigelsesfrist og for månedlig leie på 1.500 kroner, som innbragte i alt 12.000 kroner. Bruken som fant sted, i forståelse med Bente Høknes, var ikke av slik art eller omfang at dette innebar noe mislighold overfor den nye eier.

Lagmannsretten finner således at det ikke kunne foretas motregning med noe beløp overfor Bente Høknes, for bruk av eiendommen frem til bruksovertakelse fant sted. Bente Høknes har, av prosessøkonomiske grunner, ikke erklært anke eller motanke mot herredsrettens dom. Dette innebærer at Larsen og Knudsen skal betale Høknes 50.000 kroner, det vil si hovedstol på 80.000 kroner med fradrag for motkrav som herredsretten har fastsatt til 30.000 kroner med endelig virkning.

Det kan ikke ses at det vil virke urimelig eller i strid med god forretningsskikk at Bente Høknes gjør betalingsforpliktelsen etter dokumentet av 21 september 1994 gjeldende. Dette bygges på en samlet vurdering av erklæringens innhold, partenes stilling og forholdene for øvrig ved erklæringens utstedelse, senere inntrådte forhold, samt forholdene for øvrig. Det legges særlig vekt på følgende forhold.

Formålet med erklæringen finnes etter omstendighetene i hovedsak å ha vært at Bente Høknes skulle stilles økonomisk som om kjøpesummen for eiendommen, som var fastsatt til 1.030.000 kroner, skulle økes med ytterligere 80.000 kroner. Erklæringen viser først til «tapte leieinntekter» uten at dette forklares nærmere og deretter til at beløpet på 80.000 kroner «er utover inngått kontrakt om kjøpesum kr 1.030.000,-. Bakgrunnen forstås å ha vært at oppgjøret av kjøpesummen ble forsinket i flere måneder i forhold til hva såvel Høknes som Larsen og Knudsen hadde forutsatt ved inngåelsen av avtalen 12 januar 1994, slik at Høknes led et likviditetstap ved det senere oppgjør.

Eiendommen ble brukt bare tilfeldig og sporadisk fra 12 januar til 21 september 1994, da Svein Høknes ved få anledninger lagret noen biler der. Selv om Svein Høknes ikke skulle ha opplyst om dette da Larsen og Knudsen utstedte erklæringen 21 september 1994, kunne ikke denne beskjedne og tilfeldige bruk av eiendommen ha noen betydning for spørsmålet om ytterligere kompensasjon.

Forretningsbygningen var i dårlig forfatning og skulle rives i løpet av kort tid, dersom eiendommen ble omregulert til boligformål. Eiendommen hadde ikke vært utleid etter at Svein Høknes' forretning opphørte ved konkurs høsten 1993. Eiendommen kunne under slike forhold vanskelig ha vært brukt på inntektsbringende måte, iallfall ikke før forholdene ved overdragelsen var endelig avklart. Det var ikke bestemt eller forutsatt i noen av avtalene at eieren skulle utnytte eiendommen frem til bruksovertakelse. Larsen og Knudsen, som hadde arbeidet med eiendomsprosjektet siden januar 1994, senere også i samarbeid med Plan-Evo AS som skulle overta det, hadde kjennskap til prosjektet og dets utvikling, herunder at det ble forsinket i forhold til det som var forutsatt.

Larsen og Knudsen kan ikke ses å ha blitt utsatt for utilbørlig press for å utstede erklæringen. Deres uttalte redsel for å kunne risikere å komme i ansvar overfor Plan-Evo AS, dersom skjøte ikke skulle bli utlevert av Høknes, kan under enhver omstendighet ikke ha vært bestemmende for deres utstedelse av erklæringen. Som vante aktører i eiendomsmarkedet hadde både Larsen og Knudsen kjennskap til

Side:1648

skjøters bruk og betydning, at det er selger (altså Bente Høknes) som har hånd om dette, samt tilgjengelige sanksjoner ved selgers brudd på plikten til å utstede skjøte.

Lagmannsretten finner således at Stein Larsens og Bjørn Knudsens betalingsforpliktelse etter den skriftlige erklæring av 21 september 1994 ikke kan kjennes ugyldig eller settes til side, verken helt eller delvis. Verken avtaleloven §36 eller andre avtalerettslige bestemmelser kan gi grunnlag for ugyldighet eller tilsidesettelse av pengeforpliktelsen.

Bente Høknes' krav om forsinkelsesrente av hovedstol med 12% fra 1 november 1994 til betaling skjer samt erstatning for inkassoomkostninger med 5.050 kroner er ikke bestridt av Larsen eller Knudsen. Dette ble uttrykkelig presisert i ankeforhandlingen. Lagmannsretten har således ikke foranledning til å gå inn på vilkårene i inkassoloven §17 eller forsinkelsesrenteloven §2. Forsinkelsesrente og inkassoomkostninger blir å tilkjenne i samsvar med påstanden.

Herredsrettens dom forstås etter omstendighetene slik at Larsen og Knudsen som samskyldnere er solidarisk ansvarlige for idømte betalingsforpliktelser, selv om dette ikke uttrykkelig uttales i dommens premisser eller slutning. Dette følger av den ulovfestede hovedregel om solidarisk ansvar ved samskyld, se Bergsåker «Pengekravsrett» side 144-145.

Anken har vært forgjeves. Ankende parter skal etter hovedregelen erstatte ankemotpartens saksomkostninger, jf tvistemålsloven §180 første ledd. Det kan ikke ses å foreligge særlige omstendigheter som innebærer at Larsen og Knudsen bør fritas for erstatningsplikten.

Bente Høknes krever i omkostningsoppgave av 24 mars 1999 dekket omkostninger med i alt 16.000 kroner, som i sin helhet gjelder salær til prosessfullmektig. Det er ikke kommet innsigelser mot oppgaven. Omkostninger tilkjennes i samsvar med oppgaven.

Ankende parter pålegges solidarisk ansvar for omkostningene, jf tvistemålsloven §178 annet ledd. Dette følger av at Larsen og Knudsen hefter solidarisk for tvistegjenstanden, slik det fremgår ovenfor.

Saken er dels vunnet og dels tapt for herredsretten, hensett til lagmannsrettens materielle resultat, som innebærer at domsslutningens punkt 1 stadfestes. Hver part skal etter hovedregelen bære sine omkostninger, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf §174 første ledd. Det kan ikke ses at unntaksbestemmelsen i §174 annet ledd bør anvendes. Herredsrettens omkostningsavgjørelse blir således å stadfeste.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Stein Larsen og Bjørn Knudsen dømmes in solidum til å betale Bente Høknes saksomkostninger for lagmannsretten med 16.000 - sekstentusen - kroner. Oppfyllelsesfrist er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.