RG-1999-486
| Instans: | Agder lagmannsrett - overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-07-07 |
| Publisert: | RG-1999-486 (77-99) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett nr: 96-00167 - Agder lagmannsrett - LA-1997-00910 B |
| Parter: | Saksøker: Sirdal kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat K. Holst Sæther). Saksøkt: Paul Helge Tjørhom, Tonny Vatnedal og Bjørn Gunnar Lunde (Prosessfullmektig: Advokat Gunn Elin Lode) |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø med fire skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5 |
Sirdal kommune ved advokat Kjell Holst Sæther begjærte den 3. september 1996 avholdt skjønn til fastsettelse av erstatning for avståelse av grunn til boligområde fra Paul Helge Tjørhoms eiendom gnr. 36 bnr. 46, Tonny Vatnedals eiendom gnr. 36 bnr. 42 og Bjørn Gunnar Lundes eiendom gnr. 36 bnr. 5, alle i Sirdal. Skjønnsbegjæringen bygde på vedtak om ekspropriasjon fattet av Sirdal kommunestyre den 27. juni 1996 i medhold av reguleringsplan godkjent 24. oktober 1991.
Flekkefjord herredsrett avhjemlet den 25. april 1997 skjønn med slik slutning:
"1. For avståelse av areal fra gnr. 36 bnr. 46 i Sirdal kommune betaler Sirdal kommune til Paul Helge Tjørhom kr 37,- -kronertrettisju- pr. m2.
I tillegg betales erstatning for jord med kr 10.000,- -kronertitusen.
2. For avståelse av areal fra gnr. 36 bnr. 5 i Sirdal kommune betaler Sirdal kommune til Bjørn Gunnar Lunde kr 37,- -kronertrettisju- pr. m2.
3. For avståelse av areal fra gnr. 36 bnr. 42 i Sirdal kommune betaler Sirdal kommune til Tonny Vatnedal kr 37,- -kronertrettisju- pr. m2.
Videre betales erstatning for ombygging av garasje med kr 13.000,- -kronertrettentusen.
4. Avsavnsrente betales med 4% -fire prosent- p.a. av erstatningsbeløpene regnet fra 01.05.97 til betaling skjer.
5. Sirdal kommune v/ordføreren betaler de lovbestemte utgifter i forbindelse med skjønnet, og betaler innen 2 - to - uker erstatning for saksomkostninger til de saksøkte v/adv.flm. Leif Egil Holstad, tilsammen kr 22.340,- -kronertjuetotusentrehundreogførti."
Saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten fremgår av herredsrettens skjønnsgrunner.
Paul Helge Tjørhom, Tonny Vatnedal og Bjørn Gunnar Lunde ved advokat Geir Tonning har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Begjæringen gjaldt alle poster i herredsrettens skjønn bortsett fra erstatning til Tjørhom for jord med kr 10.000,-. Sirdal kommune ved advokat Holst Sæther har imøtegått begjæringen.
Overskjønn ble holdt på Tonstad den 19. mai 1998. Sirdal kommune var representert ved ordfører Torjus Kvæven og avdelingsingeniør Liv Elin Frøysnes Berg. Som prosessfullmektig møtte advokat Holst Sæther. Saksøkte nr. 1 og 3, Paul Helge Tjørhom og Bjørn Gunnar Lunde, møtte. På vegne av saksøkte nr. 2, Tonny Vatnedal, møtte hennes sønn Vidar Vatnedal med fullmakt. Som prosessfullmektig for de saksøkte møtte advokat Gunn Elin Lode. Torjus Kvæven, Paul Helge Tjørhom samt Liv Elin Frøysnes Berg avga forklaring. Det ble foretatt befaring av det området som avstås, og dokumentert skriftlige bevis som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
De alminnelige skjønnsforutsetninger er tatt inn i herredsrettens skjønn side 4 - 7.
Saksøker ved advokat Holst Sæther har i hovedsak anført:
Det er tale om erverv av 26 - 27 dekar til et boligfelt med 12 tomter samt friareal og vegareal. Prinsipalt vil saksøker hevde at det bør gis erstatning etter bruksverdi, fordi det areal som eksproprieres ikke har en høyere salgsverdi enn bruksverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §4. Forholdet er at Sirdal kommune erverver grunn for boligbygging og selger byggeklare tomter sterkt subsidiert. Dette betyr at det ikke er noe privat marked for tomtegrunn i Sirdal. På det aktuelle byggefelt skal tomtene selges for kr 75.000,- pr. tomt. Dersom man skulle legge til grunn den kvadratmeterpris herredsretten har fastsatt, betyr det at grunneierne samlet får mer enn det kommunen selger tomtene for. Det vises til Rt-1984-507 og RG-1992-551.
Subsidiært, dersom salgsverdi legges til grunn, er det tale om strøkspris. Det vises til de momenter heredsretten har lagt vekt på, så som beliggenhet m.v. Det er imidlertid uriktig når herredsretten har lagt stor vekt på at opparbeidelseskostnadene på det aktuelle feltet er betydelig lavere enn på et annet boligfelt ned mot elven, hvor det ble gitt erstatning med kr 27,- pr.m2. For det første er det uriktig å legge så stor vekt på opparbeidelseskostnadene. For det andre er det nå fremlagt dokumentasjon som viser at det ikke er så stor forskjell på opparbeidelseskostnadene på det aktuelle feltet og på det andre feltet. Herredsretten har satt kvadratmeterprisen i nærværende sak til 10 kroner mer enn den erstatning på kr 27,- pr.m2 som ble gitt for det andre feltet, og dette er for mye.
Agder lagmannsretts overskjønn av 16. juli 1992, hvor erstatningen ble satt til kr 65,- pr.m2, gir ikke grunnlag for sammenligning. Det var der ikke tale om strøkspris, men erverv av en byggeklar tomt på knappe to mål for oppføring av kommunalt helse- og sosialsenter.
For øvrig vises til tidligere skjønn fra Flekkefjord herredsrett vedrørende erverv av tomtegrunn i Sirdal, frivillige avtaler kommunen har inngått, samt også Flekkefjord herredsretts skjønn av 10. mai 1989 som gjaldt erverv av grunn til boligfelt i Kvinesdal. Der ble erstatningen satt til kr 12.- pr.m2.
I tillegg til grunnerstatningen skal lagmannsretten vurdere erstatning til Tonny Vatnedal for ombygging av garasje.
Sirdal kommune påtar seg å erstatte motpartens omkostninger ved overskjønnet uansett hvilket utfall overskjønnet får.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
Skjønnet fremmes.
De saksøkte ved advokat Lode har i hovedtrekk anført:
Saksøkte nr. 1 Tjørhom har frafalt overskjønn for så vidt gjelder erstatning for flyttbare campinginstallasjoner, opparbeidet badeplass og påstående trær. Saksøkte nr. 3 Lunde, har frafalt overskjønn for så vidt gjelder erstatning for påstående løe og trær. Overskjønnet gjelder således for alle tre saksøkte grunnerstatningen, og for saksøkte nr. 2 Vatnedal erstatningen for ombygging av garasje.
Når det gjelder grunnprisen, er det klart at salgsverdien er høyere enn bruksverdien. Det vises til herredsrettens begrunnelse. Erstatningen skal fastsettes ut fra den påregnelige utnyttelse, og her gjelder det et areal regulert til boligformål.
Det er ikke riktig at det ikke er et marked for boligtomter i Sirdal. Grunneierne har således fått tilbud, og Tjørhom fikk en forespørsel fra en byggmester. Kommunen har også i forhandlinger med de saksøkte tilbudt kr 30.- pr.m2. Kommunen har videre inngått avtaler med andre grunneiere hvor det åpenbart er gitt tomtepris, og ikke en pris som svarer til bruksverdien. Grunnen til at det ikke er noe privat marked for boligtomter i Sirdal, er kommunenes subsidiering av byggeklare tomter. Kommunen kan ikke slippe å betale full erstatning ved å manipulere markedet på denne måten. Det vises til herredsrettens begrunnelse. Det vises også til RG-1979-797 og Agder lagmannsretts overskjønn av 7. oktober 1995. Hvis grunneierne på grunn av kommunens subsidieringspolitikk bare skulle få bruksverdi, ville grunneierne i Sirdal komme dårligere ut enn grunneierne i nabokommunene. Når det gjelder det overskjønn inntatt RG-1992-551 som saksøker har vist til, påpekes det at partene der var enige om at det i det område som skjønnet gjaldt, ikke var noen etterspørsel etter boligtomter. Det lagmannsretten prøvde i overskjønnet, var om det var grunnlag for å basere erstatningen på verdien av hyttetomter.
Når det gjelder Flekkefjord herredsretts skjønn av 10. mai 1989 vedrørende erverv av tomtegrunn i Kvinesdal, vises til at det har vært en prisøkning siden 1989, samt at det ble foretatt en viss neddiskontering fordi man ikke kunne legge til grunn at alle tomtene kunne selges og utbygges med det samme.
Ved erstatningsfastsettelsen er det riktig som herredsretten har gjort å legge vekt på at opparbeidelseskostnadene er lavere på det aktuelle feltet enn på Sirafeltet, hvor erstatningen ble fastsatt til kr 27,- pr.m2. På Sirafeltet måtte det brukes penger på oppfylling av tomtene mot vannet, og vann- og kloakknettet lå ikke i området slik det gjør på det aktuelle feltet. Ved skjønn for Myraleitefeltet på Sinnes ble det gitt kr 20,- pr.m2. Sinnes er imidlertid mindre sentralt enn Tonstad, og det har også vært prisstigning siden 1995, da erstatningen for Myraleite ble fastsatt. Erstatningen i nærværende sak bør nærme seg den erstatning på kr 65,- pr.m2 som ble fastsatt ved Agder lagmannsretts overskjønn av 16. juli 1992 for erverv av grunn til helse- og sosialsenter. Prisen der ble så høy fordi vei, vann og kloakk lå like ved tomten, og det er også tilfelle i nærværende sak.
Endelig vises til Gulating lagmannsretts overskjønn av 23. mars 1998 hvor det ble gitt kr 40,- pr.m2 for erverv av grunn i Dirdal i Gjesdal kommune i Rogaland, som ikke ligger så langt fra Sirdal. Denne erstatningen ble fastsatt til tross for at lagmannsretten la til grunn at det var liten interesse for nye boliger i område.
Erstatningen til Vatnedal for ombygging av garasje er ikke stor nok til at hun kan få arbeidet utført, og den må derfor økes.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes, og de saksøkte tilkjennes full og høyere erstatning for grunnarealene enn tilkjent i underskjønnet.
2. Tonny Vatnedal tilkjennes erstatning for ombygging av garasje.
3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten skal bemerke:
Kommunen har prinsipalt anført at erstatningen for grunnen må fastsettes ut fra bruksverdi, fordi det ikke er noe marked for salg av utbyggingsfelt til boligformål i Sirdal. Fordi kommunen erverver grunn og selger sterkt subsidierte byggeklare tomter, er det ingen private utbyggere som er interessert i å kjøpe.
Lagmannsretten legger til grunn at det er en viss interesse for kjøp av boligtomter i Sirdal. Situasjonen er for så vidt annerledes enn i det overskjønn inntatt i RG-1992-551 flg. som kommunen har vist til. Forholdet var der at etterspørselen var ytterst beskjeden, og vedkommende kommunes subsidiering av boligtomter var bare en del av bakgrunnen for at markedet var så labert.
Lagmannsretten legger til grunn at dersom kommunen ikke hadde ervervet arealer for å tilfredstille den etterspørsel som det er i Sirdal etter boligtomter, og solgt tomtene sterkt subsidiert, ville det helt klart ha vært et privat marked for erverv av utbyggingsfelt i hvert fall av en såpass moderat størrelse som det er tale om i nærværende sak. Lagmannsretten er enig i herredsrettens betraktninger om at det ikke kan være rimelig og riktig at kommunen med en slik politikk kan erverve grunn som er regulert til boligformål til en pris som svarer til bruksverdien. I tillegg kommer at selv om det kanskje ikke er et egentlig marked for salg av tomtegrunn i Sirdal når kommunen i praksis er eneste kjøper, har kommunen som kjøper tidligere etter det retten kan se uten unntak betalt tomtepris for slik grunn. Det er fremlagt flere skjønn hvor kommunen har godtatt en erstatning fastsatt på dette grunnlag, og i de tilfeller kommunen er blitt enig med selgeren om prisen, er det også åpenbart lagt en tomtepris til grunn. Etter lagmannsrettens syn kan man da ikke i nærværende sak se bort fra dette. Som retten kommer tilbake til nedenfor, må også det prisnivå som er etablert ved kommunens tidligere tomtekjøp, få betydning ved fastsettelsen av erstatningen.
I likhet med herredsretten fastsetter lagmannsretten etter dette erstatningen ut fra salgsverdi. Ved erstatningsfastsettelsen legger retten vekt på de momenter som er nevnt i ekspropriasjonserstatningsloven §5, herunder de priser som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. Som nevnt er det salg til Sirdal kommune som her får betydning. Det skal bemerkes at kommunen ved sine tomtekjøp synes å ha etablert et prisnivå som er høyere enn det man må anta ville ha utviklet seg dersom det hadde vært private aktører i markedet. Det vises for så vidt til Flekkefjord herredsretts skjønn av 10. mai 1989, hvor prisen for erverv av et utbyggingsfelt ble satt til kr 12,- pr.m2. Selv om det har vært enn viss prisstigning siden 1989, og det ble foretatt en viss neddiskontering i skjønnet, viser dette at råtomteprisen i Kvinesdal nok ligger lavere enn det Sirdal kommune har vært villig til å betale i Sirdal. I et privat marked ville det neppe ha vært grunnlag for slike forskjeller.
Erstatningen fastsettes ut fra at det er tale om råtomter, og ut fra strøkpris. Arealet ligger sentralt på Tonstad, og det er lett å bygge ut. Vann- og kloakkledninger går gjennom området, og disse ble anlagt for så lenge siden at det ikke skal gjøres fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Ut fra de opplysninger som er dokumentert i lagmannsretten, er det likevel ikke så stor forskjell i opparbeidelseskostnadene på det aktuelle boligfeltet Fintlandsmoen og det tidligere utbygde feltet Sira som herredsretten gikk ut fra. Lagmannsretten vil også bemerke at Sirafeltet ligger enda mer sentralt, og ellers har en noe mer attraktiv beliggenhet enn Fintlandsmoen. I et fritt marked ville man ha kunnet oppnå høyere priser for Siratomtene.
Ut fra dette finner lagmannsrettens flertall, alle så nær som skjønnsmann Norås, at herredsrettens erstatningsfastsettelse er blitt noe høy når kvadratmeterprisen er satt 10 kroner over den pris som i 1995 ble fastsatt ved erverv av Sirafeltet. Ut fra en helhetsvurdering av de momenter det etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal legges vekt på, og i betraktning av de priser kommunen har betalt ved frivillig erverv av tomteområder, finner flertallet at kvadratmeterprisen passende kan settes til kr 30,-. Skjønnsmann Norås er kommet til at prisen bør settes til kr 37,-, slik herredsretten gjorde.
De saksøkte har særlig vist til Agder lagmannsretts overskjønn av 16. juli 1992, som gjaldt erverv av grunn til helse- og sosialsenter. Lagmannsretten vil bemerke at det i dette skjønnet var tale om erverv av en byggeklar tomt. I nærværende sak er det tale strøkspris for et byggefelt, og selv om feltet er lett å utbygge, er det tale om råtomtepris.
Når det dernest gjelder erstatningen til Tonny Vatland for ombygging av garasje, er lagmannsretten kommet til at denne bør settes noe høyere enn herredsretten har gjort. Årsaken til dette er antagelig særlig at herredsretten ikke synes å ha tatt i betraktning at det må støpes nytt gulv i garasjen når garasjeportene flyttes fra den ene enden av garasjen til den andre. Dette skyldes at det bør være en helning på gulvet ned mot portene. For øvrig må den veggen hvor portene er i dag, kles igjen, det må lages åpning der portene skal være, og portene må monteres. Erstatningen settes til kr 24.000,-.
Partene er enige om at det skal betales avsavnsrente fra 1. mai 1997 til betaling skjer ut fra en rentefot på 4%.
Sirdal kommune har påtatt seg å erstatte de saksøktes omkostninger uansett overskjønnets resultat. Advokat Lode har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 26.340,-. Oppgaven legges til grunn. I tillegg kommer gebyr til lagmannsretten og utgifter til skjønnsmenn.
Slutning:
1. For avståelse av areal betaler Sirdal kommune til Paul Helge Tjørhom, Bjørn Gunnar Lunde og Tonny Vatnedal kr 30,- - kronertretti - pr.m2.
2. For ombygging av garasje betaler Sirdal kommune til Tonny Vatnedal kr 24.000,- - kronertjuefiretusen -.
3. Avsavnsrente betales med 4 - fire - prosent p. a. av erstatningsbeløpene regnet fra 1.05.1997 til betaling skjer. Sirdal kommune erstatter de saksøkte utgiftene ved overskjønnet, og betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet kr 26.340,- - kronertjuesekstusentreundreogførti - til de saksøkte ved advokat Gunn Elin Lode. I tillegg erstatter kommunen de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet.