RG-1999-579

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1998-08-13
Publisert:	RG-1999-579 (91-99)
Stikkord:	Overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Trondheim byrett nr. 96-1054 B - Frostating lagmannsrett LF-1998-00204 B.
Parter:	Saksøker: Staten v/Miljøverndepartementet, Oslo (Prosessfullmektig: Regjeringsadvokaten v/advokat Richard Saue, Oslo. Saksøkt: AS Lauklia v/styrets formann Eivind Nilsen, Kristiansand (Prosessfullmektig: H.r. advokat Otto Chr. Hagemann, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. Med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §4, §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Domstolloven (1915) §38, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, Oreigningsloven (1959) §25

Overskjønnet gjelder erstatning for en næringseiendom i Tromsø sentrum, utmålt etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper pr 12. juni 1984, og avsavnsrente for ettertid.

Innledningsvis redegjøres det nærmere for sakens bakgrunn. Selskapet Trygg Parkering AS, der bl.a. Tromsø kommune var eier, bygde kombinert tilfluktsrom og parkeringshall i fjellet med adkomst langs Håkon den Gamles gate i Tromsø. Gravings- og sprengningsarbeidene startet 12. juni 1984.

Arbeidene strakk seg over flere år og var til stor sjenanse for AS Lauklia som drev utleie av sin forretningeiendom Håkon den Gamles gate 1 og 3. Dette førte til erstatningskrav mot Trygg Parkering AS, Tromsø kommune og staten.

Den 21. januar 1989 avsa Hålogaland lagmannsrett dom hvoretter Trygg Parkering AS ble dømt til å betale erstatning til AS Lauklia med Trygg Parkering AS ble dømt til å betale erstatning til AS Lauklia med kr 140.500 pluss renter fra 1. november 1985. Dommen er rettskraftig.

Selve forretningseiendommen ble solgt på tredje gangs tvangsauksjon for kr 1.320.000. Budet ble stadfestet 3. august 1989.

I april 1993 ble det en minnelig ordning mellom Tromsø kommune og AS Lauklia. Kommunen betalte kr 200.000 som fullt og endelig oppgjør.

Forholdet til staten ble fastsatt ved dom avsagt av NordTroms herredsrett 29. mai 1995. Domsslutningens punkt 2 a, som er rettskraftig, lyder:

"Staten v/Miljøverndepartementet plikter å betale erstatning til AS Lauklia for tap selskapet er påført i tilknytning til eiendommene Håkon den Gamles gate 1 og 3 i Tromsø ved at kommunens reguleringsplan nr. 854 ble stadfestet 8. mai 1984 og sprenging av tunnelåpning ble foretatt i Håkon den Gamles gate fra 12. juni 1984 og utover.

Ved erstatningsutmålingen fingeres at eiendommene ble ervervet av det offentlige ved ekspropriasjon før anleggsarbeidene ble påbegynt 12. juni 1984, slik at eiendommenes verdi på denne tid legges til grunn for erstatningsutmålingen, som skjer etter reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 1984. Til fradrag i erstatningen kommer de kr 140.500 med tillegg av renter som AS Lauklia ble tilkjent ved Hålogaland lagmannsretts dom av 21. januar 1989 og erstatning kr 200.000 fra Tromsø kommune i henhold til avtale av april 1993. Ved beregning av avsavnstap tas hensyn til disse utbetalinger.

Ved erstatningsutmålingen legges videre til grunn at Håkon den Gamles gate 1 og 3 ble frasolgt AS Lauklia på tvangsauksjon ved bud stort kr 1.320.000, stadfestet 3. august 1989. Det er således bare eiendomsverdi som overstiger budet på tvangsauksjonen som skal erstattes.

Videre må ved beregning avsavnstap etter 3. august 1989 tas hensyn til auksjonsbudet på kr 1.320.000."

AS Lauklia begjærte 26. februar 1996 skjønn ved Nord-Troms herredsrett. Saken ble overført til Trondheim byrett etter samtykke, jf domstolloven §38. For byretten var det uenighet om hva som var riktig prosessform. Trondheim byrett besluttet 3. oktober 1996 å fremme skjønn, skjønnsforhandlinger ble holdt 10.-13. november 1997, og skjønnet ble avhjemlet 13. desember 1997 med slik slutning:

"Staten v/Miljøverndepartementet betaler til AS Lauklia erstatning med kr 3.935.000 - kronertremillionernihundreogtrettifemtusen - og saksomkostninger med kr 327.537 - kronertrehundreogtjuesjutusenfemhundreogtrettisju - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn."

Begge parter har begjært overskjønn til Frostating lagmannsrett. AS Lauklia mener at erstatningen er satt for lavt, idet bruksverdien hevdes å være høyere enn salgsverdien, som byretten har lagt til grunn. Staten har begjært fullstendig overskjønn fordi den mener at både erstatningen og saksomkostningene er satt for høyt.

Etter skriftlig saksforberedelse ble overskjønnsforhandlinger holdt i Tromsø 22.-25. juni 1998. Lagmannsretten ble satt med fire skjønnsmenn utpekt i samråd med partene. Lagmannsretten besiktiget Håkon den Gamles gate 1 og 3 og andre overdratte eiendommer i Tromsø som ble påstått å være sammenlignbare. Det ble fremlagt kart, tegninger, fotos mv, og partsrepresentant Eivind Nilsen og vitner ble avhørt slik det fremgår av rettsboken.

Lagmannsretten legger til grunn Nord-Troms herredsretts dom av 29. mai 1995, domsslutningens punkt 2 a som ramme for overskjønnet, jf ovenfor. På bakgrunn av domspremissene og partenes felles forutsetninger, innebærer det bl.a.:

- Overskjønnet behandles etter skjønnsprosessloven. Etter §4 forutsettes skjønn hjemlet i lov eller avtale. Da partene er enige om fremme av overskjønnet, finner ikke lagmannsretten grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet om herredsrettens rettskraftige dom skal anses som en avtale om prosessformen.

- Det skal fingeres en ekspropriasjon med tiltredelse 12. juni 1984.

- Ved erstatningsutmålingen legges således ikke vanlige erstatningsrettslige prinsipper til grunn, men bestemmelsene om erstatning ved ekspropriasjon, jf Grunnloven §105 og ekspropriasjonserstatningsloven av 1984.

- Det skal gjøres fradrag for utbetalingen på kr 140.500 fra Trygg Parkering AS, erstatningen på kr 200.000 fra Tromsø kommune og kjøpesummen på tvangsauksjon kr 1.320.000.

- For øvrig skal det ikke gjøres fradrag for leieinntekter som AS Lauklia har hatt etter 12. juni 1984.

- Lagmannsretten skal også beregne avsavnstap for tiden etter 12. juni 1984, dog slik at det tas hensyn til utbetalinger fra Trygg Parkering AS, Tromsø kommune og tvangsauksjonskjøper.

Håkon den Gamles gate 1 og 3, heretter benevnt "nr 1 og 3", består av to parseller gnr 200 bnr 552 og 553. De utgjør henholdsvis 192,6 m2 og 371,2 m2, totalt 563,8 m2.

Den 12. juni 1984 sto følgende bygninger på eiendommen:

A) Et bolighus med butikklokaler i 1. etasje.

Grunnflate ca 70 m2 .

B) En garasje, tidligere lager. Grunnflate ca 82 m2 .

C) En garasje, tidligere verksted. Grunnflate ca 40 m2 .

D) En gammel fabrikk. Grunnflate ca 67 m2 .

E) En ny fabrikk. Grunnflate ca 108 m2 .

Arealtallene er ikke nøyaktige. Partene har oppgitt ulike tall, noe som i det vesentlige skyldes forskjellige målemetoder.

Staten anfører i det vesentlige:

Det korrekte hadde vært å utmåle erstatning til AS Lauklia etter vanlige erstatningsrettslige prinsipper. Staten er imidlertid innforstått med at Nord-Troms herredsretts dom av 29. mai 1995 er rettskraftig, og at erstatningen blir å utmåle som ved ekspropriasjon.

Staten hevder at bygningsmassen på nr 1 og 3 var i dårlig forfatning i 1984, så dårlig at eiendommen ikke var noe rehabiliteringsobjekt. Dette støttes av bemerkninger i Tromsø byretts dom av 13. mars 1987 og Trondheim byretts skjønn av 13. desember 1997. Bygningene ble revet i 1993. Det må være et riktig utgangspunkt i byrettens skjønn, nemlig bare å erstatte salgsverdien av nr 1 og 3 som byggetomt.

Reguleringsplanen for området fra 1964 tilsier også en slik verdsettelse. Ved omreguleringen i 1989 ble bygningene forutsatt revet for trafikkformål mv.

AS Lauklia og Eivind Nilsen drev sine virksomheter med dårlig lønnsomhet. Nilsen ble slått konkurs i 1985 og nr 1 og 3 endte på tvangsauksjon i 1989. Bygningene var gammeldagse og uhensiktsmessige. Det var trangt og smått. Den tekniske standard var utilfredsstillende.

Det forhold at det ble gjort lite eller intet med eiendommen i perioden 1984-1993, indikerer også at det var ulønnsomt å investere i bygningene.

Det foreligger forskjellige takster:

- takstmann Harald Ramsberg avga en veiledende takst over låneverdien pr 1. august 1983. Han besiktiget eiendommen ut- og innvendig og konkluderte med "verdi for belåning på noe lengre sikt" kr 500.000 for nr 1 og kr 1.500.000 for nr 3.

- Takstmann Åge Jensen satte forrentningsverdien til totalt kr 1.600.000 pr 25. september 1992, dog etter bare utvendig vurdering.

- Takstmann Torgeir Bjørn beregnet markedsverdien til totalt kr 1.200.000 pr 30. april 1992, også etter utvendig vurdering.

Rieber Eiendom AS ervervet eiendommer i nabolaget i 1980årene. Det naturlige var å innlemme nr 1 og 3 i en samlet plan for sanering og ny bygningsmasse i kvartalet.

I 1984 tilsa utviklingen at man tenkte nytt. Da er det ikke avgjørende om AS Lauklia hadde subjektive planer om oppussing av det gamle.

Overdragelser av nr 1 og 3 viser også lav verdi:

- Skjøtet til AS Tromsø Bilutleie fra 1974 lød på kr 595.000.

- Skjøtet til AS Lauklia fra 1983 lød på kr 568.000.

- Auksjonskjøpesummen i 1989 var kr 1320000. Deretter sank markedsverdien på faste eiendommer i Tromsø dramatisk.

Overdragelser i nabolaget viser tomtepriser i strøket:

- Skjøte 2. desember 1985 for Grønnegata 74 og 76 lød på kr 1.200.000, dvs kr 4.485 pr m2.

- Kjøpekontrakt i mars/april 1985 for Grønnegata 68 lød på kr 1.350.140, dvs kr 3.400 pr m2 .

- Kjøpekontrakt fra 10. april 1985 for ideell andel av Grønnegata 64 opererte med en m2 -pris også på kr 3.400.

- Kjøpekontrakt fra mars/april 1985 for Grønnegata 70 var også basert på kr 3.400 pr m2 .

Grønnegata er mer attraktiv enn Håkon den Gamles gate mht forretningsvirksomhet. Nr 70 er dessuten en hjørnetomt.

Trondheim byretts skjønn innebærer ca kr 3.550 pr m2 for nr 1 og 3. En riktigere tomteverdi ligger mellom kr 2.000 og kr 3.000 pr m2 .

Man skal frem til det en vanlig kjøper vil betale, og ikke det som bare en liebhaber, f.eks. en nabo, vil betale.

Byretten har ikke vurdert nærmere bruksverdien av nr 1 og 3, da salgsverdien som tomt ganske riktig er funnet å være størst. Det er problematisk å anslå bruksverdien fordi bygningene er revet og AS Lauklia ikke har sikret seg bevis ved nøyaktig oppmåling, fotografier og beskrivelser. Selskapet ble skjønnslignet pga manglende regnskaper. Det foreligger ikke dokumentasjon for faktiske inntekter og utgifter på eiendommen før og etter 12. juni 1984. Man må kort sagt rekonstruere et mangelfullt grunnlag. Bevistvilen bør gå utover AS Lauklia.

Selskapet engasjerte siviløkonom Terje Namtvedt, men Namtvedt selv har aldri sett bygningene. Hans vurderinger er i for stor grad basert på selskapets subjektive oppfatning, dessuten arealberegninger foretatt av AsplanViak. Men heller ikke sistnevnte selskap har sett bygningene.

Omsetningsverdien av en eiendom bygger normalt på forventninger til bruksverdien. Og for bruksverdien er det egentlig ikke avgjørende hvordan en bestemt eier har innrettet seg. Man skal frem til en forrentning ut fra en vanlig fornuftig drift. Det blir en objektivisert vurdering, jf Rt-1986-1354 (Svenkerud).

I 1984 lå inntektspotensialet i fremtiden i kvartalsutbygging. Ettertiden har forsåvidt gitt fasiten - bygningene ble stående en tid til de helt forfalt og ble revet. Nå er nr 1 og 3 parkeringsplass/tomteareal.

Det er tvil på en rekke punkter i saken, herunder mht:

- Eiendommens karakter i 1984, - brukbarheten, - forventet leienivå, - driftskostnader. Som nevnt bør AS Lauklia ha tvilsrisikoen. Uansett må man gjøre seg ferdig med tvilen ved vurderingen av det årlige tapet, og ikke trekke tvilen med seg til valget av kapitaliseringsrente.

I 1984 ga eiendommen liten avkastning. Det var under enhver omstendighet ikke bedriftsøkonomisk å bygge ny etasje over garasjen.

Hvis man beregner brutto leieinntekt til kr 266.000 og driftskostnader til kr 113.000, vil kapitalisert bruksverdi i utgangspunktet ligge på kr 1.900.000 med kapitaliseringsrente 6% og kr 1.400.000 med kapitaliseringsrente 8 %. Fra dette må man trekke utgifter til administrasjon og oppgradering av bygningene, samt redusere ytterligere for risikoen mht leienivå/ledighet i lokalene. Mye taler for at det årlige tapet bør settes til kr 100.000 og kapitaliseringsrenten til 7%.

AS Lauklia har som andre ved ekspropriasjon en tapsbegrensningsplikt, en tilpasningsplikt. Det må tas i betraktning, samtidig som man på den annen side ikke skal gjøre fradrag for inntekter på nr 1 og 3 etter 12. juni 1984, i og med at man fingerer ekspropriasjon med tiltredelse pr denne dato.

Staten mener at byretten har satt for høy tomteverdi, og også for høy avsavnsrente. Videre bør det ikke beregnes rentesrente. Staten viser til Rt-1984-476 (Ulla-Førre) og Rt-1985-258 (Grytten).

Det anføres videre at byretten har tilkjent for høy erstatning for saksomkostninger. Bare nødvendige omkostninger skal erstattes, jf skjønnsprosessloven §54 og Rt-1997-1245. Det gjelder for både byretten og lagmannsretten. AS Lauklia har brukt store summer på å rekonstruere et regnskap som aldri har eksistert. Staten mener at såvel salæret til h.r. advokat Hagemann som honoraret til Terje Namtvedt er satt for høyt av byretten. Det reises tilsvarende innsigelser mot kravene for disse i lagmannsretten.

Staten har nedlagt slik påstand:

"Overskjønnet fremmes."

AS Lauklia anfører i det vesentlige:

Bruksverdien er høyere enn salgsverdien. Hvis byrettens skjønn skal legges til grunn, anses ikke årlig forrentningsverdi/netto leieinntekter å overstige kr 120.000. Dette er feil. Ved ekspropriasjon skal man frem til den objektive verdien. AS Lauklia var kanskje ikke dyktig nok som utleier, men det har likevel vært nyttig å kartlegge selskapets drift. Arbeidet med å rekonstruere har vært omfattende fordi man ikke har hatt alle tegninger ved byggesakskontoret, og heller ikke regnskaper for selskapet. Med utgangspunkt i leiekontrakter har AS Lauklia, AsplanViak og Terje Namtvedt forsøkt å tegne et bilde av eiendommen og driften pr 12. juni 1984.

Bygningen med forretningslokaler og leiligheter på nr 1 ble oppført før århundreskiftet, den gamle fabrikken er fra 1917, den nye fabrikken fra ca 1940 og garasjene fra nyere tid.

Skjøtesummene ved overdragelser av nr 1 og 3 i 1970-årene og 1980-årene var kunstig lave, fordi det gjaldt sammensatte transaksjoner der også andre ytelser ble utvekslet mellom selgere og kjøpere.

Tilsvarende ble også husleier satt lavt pga tilleggsavtaler mellom utleier og leietakere. Det gjaldt tjenester fra leietakerne som vedlikehold, påkostninger og vaktmesterfunksjoner.

I 1980-årene ville man satse på eiendommen. Det forelå ikke planer om riving eller salg. Det ble løpende gjort forbedringer. Eivind Nilsen mener at det ble gjort investeringer i nr 1 og 3 på tilsammen 1,5 mill kr i tidsrommet 1974-1984. I 1984 aktet man å bygge en ny 2. etasje over garasjene og deler av gårdsplassen. Nilsen mener å huske at det ble gitt byggetillatelse, men tillatelsen er ikke funnet - verken hos AS Lauklia eller ved byggesakskontoret.

Det var ikke problemer med å få leietakere. Deler av 1. etasje i ny fabrikk og tilbygget var ikke utleid pr 12. juni 1984. Også i kjellere og på loft var det ledig. Forøvrig var alt utleid.

Standarden var ikke luksus, men lokalene virket alminnelig gode og egnet for det formål de ble drevet. Det var ene og alene anleggsarbeidene i Håkon den Gamles gate som gjorde at nr 1 og 3 forfalt. Arbeidene pågikk over flere år og blokkerte adkomsten, slik at leietakere reklamerte og flyttet. Bygningsmassen ble gradvis stående tom. I løpet av 1993 ble bygningene revet. Det skyldtes at daværende eier, Troms Trygd AS, hadde særlige planer om utbygging i kvartalet.

Namtvedts reviderte beregninger fra juni 1998 viser påregnelige leieinntekter på kr 411.000 pr år, driftskostnader på kr 153.000 og driftsresultat på kr 258.000.

Med kapitaliseringsrente 8% blir bruksverdien da kr 3.225.000. Med kapitaliseringsrente 6% blir den kr 4.300.000. Namtvedt har kalkulert med utleie av ny 2. etasje over gårdsplassen og garasjene. Som et motstykke må det gjøres fradrag for kostnader ved fullføring av dette utleiearealet. Disse er beregnet til kr 585.000. I så fall blir alternative erstatningsbeløp med renter:

a) Med 8 % kapitaliseringsrente:

Brutto bruksverdi kr 3225.0 00

- Påkostninger på 2. etasje kr 585.000

= Netto bruksverdi kr 2.640.000

+ renter kr 5.603.000

= Netto bruksverdi og renter pr 31. desember 1997 kr 8.243.000

b) Med 6% kapitaliseringsrente:

Brutto bruksverdi kr 4.300.000

- Påkostninger på 2. etasje kr 585.000

= Netto bruksverdi kr 3.715.000

+ renter kr 8591000

= Netto bruksverdi og renter pr 31. desember 1997 kr 12.306.000

Det er gjort fradrag for utbetalingene fra Trygg Parkering AS og Tromsø kommune og tvangsauksjonskjøpesummen.

Namtvedts beregninger er forsiktige. AS Lauklia hevder at erstatningene må forhøyes pga tre faktorer:

- leienivået i regnestykkene ligger under markedsnivået fremover fra 1984.

- Man hadde ikke utnyttet utbyggingspotensialet på nr 1 og 3.

- Det må også legges til renter fra 31. desember 1997 og til utbetalingsdag.

Hvis eiendommen i 1984 hadde vært i "ship shape", ville anslagsvis kr 650 pr m2 være rimelig leie. Til sammenligning nevnes at man i Strandgaten 36 hadde inntekter på kr 700 pr m2 i 1. etasje og kr 750 pr m2 i 2 etasje.

Det er galt å legge bare tomteverdi til grunn, slik byretten har gjort. At andre eiendommer i kvartalet ble solgt til tomteverdi, hindrer ikke at eieren av nr 1 og 3 hadde fortsatt å leie ut. En mellomløsning kunne være utleie en periode frem til idag, og deretter salg med henblikk på utbygging - altså en kombinasjon av:

- kapitalisert bruksverdi og

- nedkapitalisert salgsverdi.

Byrettens vurdering - salgsverdi 2 mill kr i 1984 - er egentlig en halvering av Ramsbergs takst fra sommeren 1983.

AS Lauklia presiserer at staten har bevisbyrden og skulle ha sikret bevis i forbindelse av forhåndstiltredelsen, jf oreigningsloven §25. Staten hevder at løsningen ligger i tomteverdi, at bygningene skulle rives slik at tomten ville bli integrert i kvartalsutbygging, men bebyggelsen sto vitterlig til 1993, og etter 14 år er det ennå ikke bygget nytt på tomten.

Sakens omfang er beklageligvis blitt stort. Årsaken er at staten har gravet seg ned i forhistorien. Staten har stadig villet rokke ved Eivind Nilsens troverdighet mht faktiske opplysninger.

Når det gjelder arealtall, var det mye strid i byretten og under saksforberedelsen for lagmannsretten, men det er nå kokt ned til forskjeller som forklares med ulike målemetoder.

Staten har vært opptatt av detaljer mht standard på lokalene. Det viktige er imidlertid hvilken cashflow/inntektsstrøm som ville kommet. Følgelig er det interessante tallene for brutto leieinntekter, driftsutgifter og kostnader til oppgradering.

Det avgjørende er hva en fornuftig gårdeier ville fått ut av nr 1 og 3, jf Rt-1986-1354 (Svenkerud). En forstandig gårdeier ville utbygge/utvikle eiendommen og heve leien til markedsleie. En parallell sak ble behandlet av Borgarting lagmannsrett 23. juni 1997. Det var et overskjønn mellom Statens vegvesen og Norske Shell mfl. Der ble objektive og generelle langsiktige fremtidige markedsforhold lagt til grunn for valg av rentefot. Kapitaliseringsrenten ble satt til 6%. Det korrekte er nivået for kapitaliseringsrenten i dag og ikke i 1984.

Avsavnsrenten bør settes til 12,5% p.a. for tiden fra 12. juni 1984 til 1. januar 1991, og 7% p.a. for tiden deretter. Det må beregnes rentesrente. Det begrunnes med at renten gjelder et langt tidsrom og at hovedstolen er stor.

AS Lauklia tar til etterretning at byretten ikke tilkjente dekning av kravet om saksomkostninger fra Eivind Nilsen. For øvrig ga byretten full erstatning for saksomkostninger, og lagmannsretten må gjøre det samme. Det har vært en spesiell sak. Arbeidet med rekonstruksjonen av husleieregnskap og byggetegninger har vært omfattende og nødvendig. Det arbeid Namtvedt har utført har spart advokaten for tilsvarende arbeid. Staten har fokusert altfor mye på detaljer, og utspillene har det vært nødvendig å imøtegå. Det er særlig bruksverdiberegningene som har gjort forarbeidet krevende. Det fremheves at utdraget er på over 700 sider.

Staten har ikke engang utbetalt de omkostninger byretten fastsatte, slik at advokaten har måttet yte kreditt til sin klient.

AS Lauklia har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Staten bærer kostnadene ved overskjønnet.

3. AS Lauklia tilkjennes erstatning for utgifter til teknisk og juridisk bistand for byretten og lagmannsretten, med tillegg av 12% rente fra 14 dager etter forkynnelsene av skjønn og overskjønn.

Lagmannsretten bemerker:

AS Lauklia skal ha en erstatning tilsvarende høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi av nr 1 og 3, jf eksprl. §46.

Salgsverdien fastsettes til det man må regne med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg. Det må altså ses bort fra hva en liebhaber kunne tenke seg å betale, f.eks. ut fra affeksjonsverdi eller fordi vedkommende har en særlig interesse pga naboskap. Eksprl. §5 bestemmer videre at det skal legges vekt på:

- hva slags eiendom det gjelder,

- hvor den ligger,

- påregnelig utnyttelse som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet,

- de priser som er oppnådd ved omsetning av andre sammenlignbare eiendommer,

- andre forhold som er avgjørende for salgsverdien.

Bruksverdien fastsettes på grunnlag av avkastningen av eiendommen ved påregnelig utnyttelse som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet.

For begge verdier skal det ses bort fra verdiendringer som skyldes det offentliges investeringer etter §5 tredje og fjerde ledd. Man skal følgelig holde utenfor verdiendringer som skyldes parkeringsanlegget, enten det betraktes som et pluss eller verdiminus.

Lagmannsretten har måttet sette seg inn i situasjonen i juni 1984 og hvordan markedet da vurderte fremtiden for eiendommen nr 1 og 3. Partene har gjennom omfattende bevisførsel gitt et bilde av markedet for faste eiendommer i Tromsø sentrum på den tiden, både for byggetomter og bebygde eiendommer. Videre har partene med bistand av privatengasjerte konsulenter, så å si rekonstruert bygningene på nr 1 og 3 ved reguleringskart, fotografier, etasjeplaner, takster etc. Lagmannsretten har besiktiget selve tomten. Retten har dannet seg et bilde av bygningene, størrelse og standard, slik de fremsto i juni 1984.

Tilstanden på bygningene er vesentlig for salgsverdi og bruksverdi. Et springende punkt er om eiendommen bare var attraktiv som byggetomt, eller om det var nærliggende å la bygningene stå for å bruke dem, eventuelt foreta forbedringer og utbygging. På dette punktet har partene uttrykt stor uenighet. Det avgjørende blir som nevnt markedet slik det fortonet seg i juni 1984 - hvordan investorer den gang vurderte fremtiden.

Den etterfølgende faktiske utvikling på eiendomsmarkedet var stigende etterspørsel og priser frem til 1988, deretter et dramatisk fall, og så gradvis oppgang igjen. Denne utviklingen skal lagmannsretten i det store og hele se bort fra. - Dog legges det vekt på at det sommeren 1984 rådet optimisme og at konjunkturene pekte oppover. Videre, ved vurderingen av bygningenes tilstand, tas det til etterretning at de ble stående og var utleid i flere år, selv om enkelte leietakere flyttet pga sjenerende anleggsarbeid. Bygningene ble ikke revet før i 1993.

Byretten har i sitt skjønn konkludert med at salgsverdien av nr 1 og 3 var 2 mill kr, dvs henimot kr 3.350 pr m2 grunnareal. Lagmannsretten har tatt utgangspunkt i eiendomsoverdragelsene i Grønnegata noe senere - i 1985. Tomter med saneringsmodne hus ble solgt for kr 3.400-4.485 pr m2, jf statens anførsler. Etter en samlet vurdering, der det også er tatt hensyn til tidligere salgstidpunkt, størrelsen på tomten og beliggenheten i kvartalet og i forhold til sentrum, er lagmannsretten kommet til en salgsverdi som byggetomt på kr 3.000 pr m2, avrundet til 1,7 mill kr for hele nr 1 og 3.

Imidlertid mener lagmannsretten at bygningene representerte en tilleggsverdi, slik at erstatningen må settes høyere.

Bebyggelsen var ikke saneringsmoden, slik som på andre eiendommer i kvartalet mot Grønnegata. Tomten på nr 1 og 3 ble suksessivt utbygget fra slutten av det forrige århundret. Bebyggelsen bar preg av det. I juni 1984 var det i realiteten tre utleiebygg og to garasjer på det relativt lille arealet. Sett under ett var ikke bygningsstrukturen hensiktsmessig. Den egnet seg ikke for samlet utleie til én eller to leietakere. Eiendommen var oppdelt i enheter, slik at den ble benyttet til 8-10 leieforhold til enhver tid. Med trangt gårdsrom måtte det også bli parkeringsproblemer, særlig når en av leietakerne drev bilutleie og stadig trengte vei inn og ut av garasjene.

Lagmannsretten finner bevist at det i de 10 siste årene før juni 1984 ble foretatt en god del forbedringer på bygningene, uten at de totale kostnader kan tallfestes. Her skal nevnes enkelte forhold. Arealtallene er omtrentlige, jf bemerkningene ovenfor om forskjellige målemetoder.

Bolighuset på nr 1 (bygg A) hadde i 1. etasje et forretningsareal på ca 62 m2 . Dertil et uinnredet bakrom. Det var en leilighet på ca 70 m2 i 2. etasje, og en leilighet i 3. etasje som pga skråtak hadde et noe mindre areal, ca 40 m2 . På loftet hadde man innredet et soverom og bad som måtte anses å tilhøre leiligheten i 3. etasje, da det var oppgang fra kjøkkenet. Huset på nr 1 hadde fått en fasadeoppløftning ved nytt/nymalt panel og utskifting av de fleste vinduer. Gulv og vegger var pusset opp, likeså var det installert bad. Dette var altså den eldste bygningen og den hadde en enkel standard.

De to garasjene på henholdsvis ca 82 m2 (bygg B) og ca 40 m2 (bygg C) hadde nye porter og støpte gulv. AS Lauklia hevder at man sommeren 1984 hadde til hensikt å føre opp en ny etasje over garasjene og deler av gårdsplassen, på totalt 195 m2 . Selskapet har ikke greid å dokumentere byggetillatelse. Gjeldende reguleringsplan for eiendommen fra 1964 var riktignok blitt gammel, men utbygging ville ikke harmonere med planen, og heller ikke med senere reguleringsplan fra 1989. Lagmannsretten finner det ikke sannsynlig at byggetillatelse var eller ville bli gitt. En slik utbygging var dessuten neppe bedriftsøkonomisk forsvarlig. Lagmannsretten har derfor sett bort fra AS Lauklias påståtte planer og beregninger. Det gjelder både den inntekt et slikt nybygg ville generere og de kostnader AS Lauklia har operert med - kr 585.000.

Den gamle fabrikken (bygg D) inneholdt utleieareal på ca 67 m2 i 1. etasje, tilsvarende i 2. etasje, og i 3. etasje et mindre areal, anslagsvis halvparten pga skrå tak. Den gamle fabrikken hadde nytt utvendig panel og de fleste vinduer var utskiftet. Også dette bygget var pusset opp innvendig og ble utleid til lager, møterom og kontorer. Standarden var nøktern med fortrinnsvis vinyl på gulv, og platekledte vegger, dels malt - dels strietrukket.

Den nye fabrikken (bygg E) hadde en grunnflate på ca 108 m2 med et tilbygg - tidligere sponsilo fra den gang det ble drevet snekkerverksted på eiendommen. 1. etasje var lite oppusset, etter det opplyste var særlig gulvet dårlig. 2. etasje, også med ca 108 m2, og 3. etasje som pga skråtak var noe mindre, ca 85 m2, var derimot pent pusset opp og innredet med kontorer. 1. etasje og tilbygget i to etasjer kunne brukes til lagerrom. Den nye fabrikken var oppført i teglstein, utvendig pusset og malt. Det var relativt nye vinduer i 2. og 3. etasje.

Slik lagmannsretten ser det, hadde ikke kjellerne noen selvstendig utleieverdi. Loftene i gammel og ny fabrikkbygning var små; det var lavt under taket og tungvint adkomst til dem. Heller ikke loftene hadde noen selvstendig utleieverdi. Likevel kunne nok muligheten til å bruke deler av kjellerne telle med ved fastsettelse av leie for leietakere i etasjene over.

Harald Ramsberg opplyser i sin takst fra 1. august 1983 at bygg A ble oppvarmet med panelovner samt tilhengerkomfyrer i kjøkken. Bygg D og E ble oppvarmet med panelovner, kombinert med oljefyrt sentralkjel. Lagmannsretten sitter med det inntrykk at mye av det elektriske anlegg i bygningene var utskiftet, men at det også fantes gammelt anlegg. Standarden totalt sett betraktes som middels god, og det måtte nok påregnes en del utskiftinger og forbedringer/nye strømkurser. Som i andre eldre hus fra slutten av det forrige århundret og første halvdel av dette århundret, var ikke isoleringen førsteklasses, slik at bygningene kunne virke kalde og trenge ekstra oppvarming vinters tid. Vinduene var stort sett utskiftet med isolerglass.

AS Lauklia har oppgitt følgende leietakere sommeren 1984:

- Auto Leie (bilutleiefirma),

- AS Lauklia,

- Kristian Sandmo (leide leilighet)

- Enok Karlsen/Lars Larsen (leide leilighet)

- Jordan AS (leide salgslokale)

- Nord Renostar (leide kontorer og lager)

- OSO Consult (konsulentfirma som leide kontorer)

- Tromsø Trafikkskole (leide kontorer og møterom mv for skolevirksomhet).

Slik lagmannsretten ser det, ville en alminnelig fornuftig kjøper satset på fortsatt utleie av nr 1 og 3 i årene fremover. Det påregnelige ville være en utleieform som tidligere, altså en rekke leietakere som ikke var avhengige av salgslokaler med fasade mot sentrumsgater, men som hadde behov for sentrumsnære, ikke altfor store og samtidig rimelige lokaler. En utleier ville sannsynligvis satset på enkel standard og lave kostnader til vedlikehold. Med så mange leietakere, ble det på den annen side nødvendig med ressurser til å administrere bygningene, herunder vaktmestertjeneste. Man måtte også påregne at lokaler ble stående tomme fra tid til annen.

Harald Ramsberg har i sin takst kalkulert med netto leie på totalt kr 250.000 pr år. Det var før det kom port i garasjen (bygg B), og det ble også foretatt annen oppussing på eiendommen frem til juni 1984. Lagmannsretten har lagt til grunn en noe lavere netto inntekt, idet man hadde kostnader til vedlikehold, og husleietap i perioder med ledighet i lokalene. Slik lagmannsretten ser det, ville en kjøper vurdere avkastningen/bruksverdien et visst antall år fremover, og deretter den salgsverdi/tomteverdi som kunne påregnes. Før eller senere ville nr 1 og 3 blitt revet. Dette begrunnes med reguleringsplanene for området, tilstanden på bygninger ellers i kvartalet, nærhet til sentrum og utviklingen i byen. Eiendommer ble sett i sammenheng og gjerne bebygget med større forretningsbygg. Ut fra disse betraktninger er lagmannsretten kommet til en salgsverdi på 2,6 mill kr pr 12. juni 1984. Salgsverdien avspeiler fortsatt bruk av bygningene en del år før rivning, og deretter salg eller egen utnyttelse av tomten til nybygg.

Det er begjært overskjønn, også over avsavnsrenten som byretten fastsatte i intervaller og med rentesrente: 12,5% p.a. 12. juni 1984 - 31. desember 1990 10% p.a 1. januar 1991 - 31. desember 1993 7% p.a. 1. januar 1994 - 31. desember 1994 5,5% p.a. 1. januar 1995 - 31. desember 1997.

Ved beregning av renten har lagmannsretten anvendt prinsippet i eksprl. §10 og de synspunkter som Høyesterett har lagt til grunn i Rt-1984-486 (Ulla-Førre) og Rt-1985-258 (Grytten). Sentrale momenter har vært bankenes innskudds- og utlånsrenter. Det dreier seg om en relativt stor erstatning og et langt tidsrom. Lagmannsretten har beregnet rentesrente. Rentene har svinget sterkt i det aktuelle tidsrom. Retten har foretatt en skjønnsmessig vurdering og valgt gjennomsnittlige satser for to intervaller, nemlig: 12,5% p.a. 12. juni 1984 - 31. desember 1990 7% p.a. 1. januar 1991 - 10. september 1998.

Partene har ikke reist innvendinger mot den metode byretten ellers benyttet ved beregning av renten og fradrag for utbetalinger fra Trygg Parkering AS, Tromsø kommune og tvangsauksjonen. Byrettens beregninger fremgår av et underliggende notat i saken, og lagmannsretten har valgt å bruke samme beregningsmåte.

Følgelig beregnes erstatning og rente slik:

År Periode RenteberegningÅrets Saldo 31.12endring inkl. rente

1984 12.62.600.00012.6-31.12 2.600.000 X 12,5% x 200/365 + 178.082 2.778.0821985 1.1-31.12 2.778.082 x 12,5% + 347.2601.11.- 140.5001.11-31.12 140.500 x 12,5% x 60/365 - 2.887 2.981.9551986 1.1-31.12 2.981.955 x 12,5% + 372.744 3.354.6991987 1.1-31.12 3.354.699 x 12,5% + 419.337 3.774.0361988 1.1-31.12 3.774.036 x 12,5% + 471.755 4.245.7911989 1.1-31.12 4.245.791 x 12,5% + 530.7243.8- 1.320.0003.8-31.12 1.320.000 x 12,5% x 148/365 - 66.904 3.389.6111990 1.1-31.12 3.389.611 x 12,5% + 423.701 3.813.3121991 1.1-31.12 3.813.312 x 7% + 266.932 4.080.2441992 1.1-31.12 4.080.244 x 7% + 285.617 4.365.8611993 1.1-31.12 4.365.861 x 7% + 305.61015.4- 200.00015.4-31.12 200.000 x 7% x 255/365 - 9.781 4.461.6901994 1.1-31.12 4.461.690 x 7% + 312.318 4.774.0081995 1.1-31.12 4.774.008 x 7% + 334.181 5.108.1891996 1.1-31.12 5.108.189 x 7% + 357.573 5.465.7621997 1.1-31.12 5.465.762 x 7% + 382.603 5.848.3651998 1.1-10.9 5.848.365 x 7% x 224/365 + 251.239 6.099.604

Etter dette fastsettes erstatning inkludert rente til avrundet kr 6.100.000.

Overskjønnet har ført til et bedre resultat for AS Lauklia. Følgelig skal selskapet, i tillegg til dekning for nødvendige saksomkostninger i byretten, også ha dekning av nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten, jf skjønnsprosessloven §54 og §54a. Staten har reist innvendinger mot størrelsen av de saksomkostninger som AS Lauklia ble tilkjent i byretten. Videre har staten reist innsigelser mot selskapets omkostningsoppgave for lagmannsretten.

For byretten ble følgende poster tilkjent:

Salær til advokat Hagemann kr 156.000

Utgifter hos advokat Hagemann kr 22.602

Utgifter til Asplan og Viak kr 3.680

Utgifter til sakkyndig Norscan Partners AS v/Terje Namtvedt kr 139.255

+ Utgifter til sakkyndig Proconor kr 6.000

= Totale omkostninger kr 327.537

For lagmannsretten har AS Lauklia inngitt følgende omkostningsoppgave:

Salær til advokat Hagemann kr 90.000

Utgifter hos advokat Hagemann kr 13.685

+ Utgifter til sakkyndig Norscan Partners AS v/Terje Namtvedt kr 51.000

= Totale omkostninger kr 154.685

Lagmannsretten finner at de tilkjente omkostningene for byretten anses å ha vært nødvendige for AS Lauklia. Det har vært en komplisert sak og nødvendig å rekonstruere bygningsmassen på nr 1 og 3. Når det gjelder utgiftene til Norscan Partners AS, bemerkes at konsulentarbeidet klart har avlastet advokat Hagemann, slik at hans eget salær er blitt mindre. Også statens utspill under saksforberedelsen har bidratt til en totalt sett meget grundig utredning og omkostninger deretter.

Omkostningene for lagmannsretten har vært nødvendige for så vidt gjelder advokat Hagemanns arbeid. Imidlertid finner lagmannsretten at omkostningene til Norscan Partners AS bør reduseres til kr 31.000, idet behovet for ekstern konsulenthjelp må anses å ha vært betydelig mindre i annen instans enn i første. Samlede omkostninger tilkjennes med kr 134.685.

Til omkostningene kommer det morarente i samsvar med påstanden fra AS Lauklia.

Staten må videre dekke omkostningene ved lagmannsretten, herunder tapt arbeidsfortjeneste hos skjønnsmennene.

Honorar til skjønnsmennene

- Erling Strøm 36 t kr 300 kr 10.800

- Egil R. Bredal 36 t kr 300 kr 10.800

- Sven E. Nilsen 36 t kr 300 kr 10.800

- Sven Borud 36 t kr 500 kr 18.000

+ Rettsgebyr for 5 dager kr 12.875

= Totalt kr 63.275

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Staten v/Miljøverndepartementet betaler til AS Lauklia 6.100.000 - seksmillioneretthundretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

2. Staten v/Miljøverndepartementet betaler til AS Lauklia saksomkostninger for byretten med 327.537 - trehundreogtjuesyvtusenfemhundreogtrettisyv - kroner tillagt 12% rente p.a. fra 2 - to - uker etter forkynnelse av byrettens skjønn.

3. Staten v/Miljøverndepartementet betaler til AS Lauklia saksomkostninger for lagmannsretten med 134.685 - etthundreogtrettifiretusensekshundreogåttifem - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet, og deretter eventuelt 12% rente p.a. til betaling finner sted.