RG-1999-596
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-08-24 |
| Publisert: | RG-1999-596 (94-99) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Orkdal namsrett nr. 97-220 D - Frostating lagmannsrett LF-1998-00298 K. |
| Parter: | Kjærende part: Staten v/kommunekasseren i Hemne, 7200 Kyrksæterøra (Prosessfullmektig: Advokat Jan Grønnerud, Oslo). Motpart: A, Kyrksæterøra (Prosessfullmektig: Advokat Odd Hugo Palmer, Trondheim). |
| Forfatter: | Lagdommer Gunnar Greger Hagen, lagdommer Olaf Jakhelln, lagdommer Mats Stensrud |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §7-13, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §67, §85, §88, Skattebetalingsloven (1952) §32, Panteloven (1980) §1-4, Dekningsloven (1984) §2-2, §7-14, §7-15, §7-18 |
Saken gjelder gyldighet av utlegg tatt i ideell andel av en boligeiendom, som debitors sameier har grunnbokshjemmel til og pretenderer å være reell eneeier av.
B kjøpte i 1985 boligeiendommen gnr 104 bnr 35 i Hemne kommune på festet grunn for kr 340.000. Han var enkemann med fire barn født hhv 1966, 1968, 1971 og 1977.
A ble samboende med B forsommeren 1986, da hun flyttet inn i boligen hos ham og hans barn.
I september 1986 ble tvangsauksjon avverget ved at A kjøpte boligen med festerett til avholdt takstsum kr 350.000, som gikk til pantekreditor Kreditkassen. A betalte hertil knapt kr 15.000 til dekning av forfalte pantegjeldsrenter og ca kr 7.500 som overtakelsesomkostninger.
A opptok et lån på kr 200.000 i Kreditkassen og hadde på denne tiden ifølge ubestridt opplysning i namsrettens kjennelse fått utbetalt kr 280.000 som skifteoppgjør. Hun hadde for øvrig et bankinnskudd på ca kr 15.000 og mottok ca kr 35.000 som ytterligere skifteoppgjør tre år senere.
A hadde ikke sammenhengende lønnsinntekt i årene som fulgte. De første fem årene pendlet B. Hans to yngste barn var i starten av denne perioden 9 og 15 år gamle og i slutten av perioden 14 og 20 år gamle.
I årene 1986-1994 opptok A en rekke tilleggslån i Kreditkassen til ulike formål. I denne tiden lånte B penger av henne ved flere anledninger. Det vises til detaljerte opplysninger om disse forhold i Orkdal namsretts kjennelse av 9. februar 1998 på s. 2-3.
I sammenheng med tilleggslån på kr 30.000 i 1995 ble lånene refinansiert og utgjorde samlet kr 265.000. På samme tid ble festeretten avviklet og A kjøpte tomten for knapt kr 15.000.
B, som er snekker, gikk personlig konkurs i 1996. Det var ikke midler til fortsatt bobehandling.
Kommunekassereren i Hemne avholdt 6. mars 1997 utleggsforretning mot B, basert på skattegjeld på knapt kr 240.000 inkl. renter og omkostninger. Fra utleggsforretningen hitsettes:
"Pant ble tatt i : Ideell andel av eiendommen gnr 104 Bnr. 35 i Hemne kommune. Antatt verdi ideell andel kr 250.000,-"
A innga klage og nedla påstand om opphevelse av utleggsforretningen i "en ideell halvpart av eiendommen" og om tilkjenning av saksomkostninger. Staten v/kommunekassereren i Hemne anførte i tilsvaret at vilkårene for utlegg var oppfylt etter skattebetalingsloven §32 jf dekningsloven §2-2 og tvangsfullbyrdelsesloven §7-13 tredje ledd. Staten påsto utleggsforretningen i "ideell halvpart" av eiendommen stadfestet og tilkjenning av saksomkostninger.
Begge parter rettet "ideell halvpart" til "ideell andel" under muntlig forhandling for Orkdal namsrett 27. januar 1998.
Orkdal namsrett avsa 9. februar 1998 kjennelse med slik slutning:
1. Utleggforretning av 06.03.1997 i ideell andel av eiendommen gnr. 104, bnr. 35 i Hemne kommune oppheves.
2. A tilkjennes saksomkostninger med kr 39.733,50,-.
Namsretten fant - uten at dette synes ha å vært anført av A - at utlegget måtte bli å oppheve som ugyldig fordi det ikke inneholdt angivelse av hvilken sameiebrøk det var tatt utlegg i. Namsretten fant dertil grunnlag for opphevelse i det forhold at B ikke er å anse som sameier i eiendommen.
Staten v/kommunekassereren i Hemne har erklært kjæremål for Frostating lagmannsrett og A har i tilsvar tatt til motmæle.
Staten v/kommunekassereren i Hemne har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsretten har vurdert feil både hva gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Namsretten synes å ha lagt til grunn at A' omsorgsinnsats hva angår Bs barn har vært mer omfattende enn det er belegg for.
Det er ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at hun var eneeier på utleggstidspunktet. Hun hadde ikke tilstrekkelige inntekter til å kunne anskaffe eiendommen alene og i tillegg bidra til eget livsopphold. B har krevet fradrag for forsørgelse av henne. Det har funnet sted en sammenblandingsøkonomi. Det forhold at B har påheftet eiendommen sin særgjeld ved flere anledninger viser at han utad benyttet eiendommen som før 1986. Snekkeren B har foretatt en omfattende restaurering av huset med nye vegger/vinduer, veranda, påbygg osv, hvilket gir klare indikasjoner på medeierskap. Det må antas at han hertil har bidratt på ulike andre måter, herunder stell av hus og hjem, og at disse bidrag har muliggjort eiendomsbesittelsen.
Utlegget er ikke ugyldig fordi om sameierbrøk ikke er oppgitt. Det er angitt et høyeste beløp for pantekravet til eiendommen - kr 250.000, hvilket må være tilstrekkelig etter panteloven §1-4. Tvangsfullbyrdelsesloven §7-18 annet ledd om verdsetting kan ikke forstås i annen retning. Bestemmelsen svarer i hovedsak til den gamle lovens §85 og §88. Det er vist til Altens kommentar. Den gamle lovens §67 er videreført i tvangsfullbyrdelsesloven §7-15. Det er vist til Melteigs kommentar i "Tvangsfullbyrdelse" 1972 s 95. De rettskilder namsretten oppgir gir ikke svar på disse spørsmål.
Presumpsjonsreglene i tvangsfullbyrdelsesloven, prinsipalt §7-13 tredje ledd, subsidiært 7-14, må anvendes i saken. Etter de senere års rettsutvikling anses felles bolig i de fleste tilfeller å tilhøre begge ektefeller/samboere, jf Ot.prp.nr.65 (1990-91) s 22, 24 og 152. Namsretten har ikke tatt hensyn til den rettsutvikling som har funnet sted etter 1. januar 1993 med utgangspunkt i §7-13 tredje ledd. Det vises til lagmannsrettskjennelser fra Agder av 2. juni 1995, fra Hålogaland av 6. juni og 12. august 1996, fra Gulating av 18. november 1996 og 2. januar 1998 og fra Borgarting av 22. april 1997. For øvrig vises til Rt-1996-486.
Subsidiært er B eier av en ideell andel jf tvangsfullbyrdelsesloven §7-14. Det må anses sannsynliggjort at han er reell sameier på bakgrunn av økonomisk bistand ut over eget livsopphold, betydelig arbeid på boligen og det forhold at hans særgjeld er påheftet boligen.
Staten v/kommunekasseren i Hemne har nedlagt slik påstand:
1. Orkdal namsretts kjennelse i sak 97-220 D oppheves.
2. Utleggsforretning i ideell andel av gnr 104, bnr 35 i Hemne kommune, stadfestes.
3. A tilpliktes å betale sakens omkostninger for namsretts og lagmannsrett.
A har i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsrettens kjennelse er i det vesentlige og i resultat riktig. Hva angår begrunnelsen fastholdes dog at det mellom samboerne forelå en utrykkelig muntlig avtale om at boligen skulle være hennes eneeie.
Namsretten har korrekt opphevet utlegget med den begrunnelse at det ikke er oppgitt noen bestemt prosentandel eller brøkdel for den ideelle andel.
De påberopte uttalelser fra Alten og Melteig kan ikke tas til inntekt for at det ikke kreves opplysning om størrelsen av den ideelle andel i et utlegg. Reelle hensyn taler for at størrelsen på den ideelle andel ikke kan utstå til eventuell senere tvangsdekning. Dette vil medføre en alt for uklar rettstilstand i tiden frem mot tvangsdekningen.
Hva angår etablering av sameie i felles bolig vises til Rt-1984-497, særlig Rt-1984-503, og for øvrig til lagmannsrettskjennelser fra Borgarting av 21. august og 23. september 1996 og fra Gulating av 16. januar 1997.
Hva angår bevisbedømmelsen anføres som korrekt at A har hatt tilstrekkelige midler til å opprettholde det eneeie som utvilsomt forelå på ervervelsestidspunktet. Det kan ikke vektlegges at B forsøkte å oppnå forsørgerfradrag, for øvrig uten å lykkes. Den beregning som nå er foretatt av Hemne Regnskapsservice av midler til disposisjon for B i perioden 1987-1995 viser at han ikke har hatt midler å tilføre til dekning av fellesutgifter i slikt omfang som antydet av staten. Han har således ikke forsørget A på bekostning av egne kreditorer.
Det har ikke vært praktisert en sammenblandingsøkonomi som har ført til etablering av sameie. A har tvert i mot holdt god orden på mellomregnskapet med B for å forhindre at det skulle oppstå tvil om eierforholdet. Hun har ikke opptrådt illojalt overfor Bs kreditorer.
Saksomkostninger kreves tilkjent med kr 6.500 som salær til prosessfullmektig, hertil kr 2.460 som honorar til Hemne Regnskapsservice, samlet kr 8.960.
A har nedlagt slik påstand:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. A tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten vil bemerke:
Slik saken ligger an, finner lagmannsretten ikke i samme grad som namsretten grunn til å problematisere det forhold at det er tatt utlegg i "ideell andel" av boligeiendommen. Det må antas at namsmannen med formuleringen "ideell andel" har ment "ideell halvdel". Det er i utleggsforretningen ikke vist til hjemmel, men utlegget må ha sin bakgrunn i presumsjonsregelen i tvangsfullbyrdelsesloven §7-13 tredje ledd. Bruk av denne bestemmelsen kan ikke føre til annet resultat enn at utlegg tas i ideell halvdel. Verdiangivelsen i utleggsforretningen - kr 250.000 - stemmer for øvrig godt overens med en halvdel, jf referert anførsel i namsrettens kjennelse på s 6 om antatt verdi for hele eiendommen kr 500.-600.000.
Klagen, tilsvaret og de senere prosesskrifter for namsretten viser, både hva angår anførsler og nedlagte påstander, at begge parter har oppfattet utleggsforretningen slik at den gjaldt en ideell halvdel. Som nevnt innledningsvis, ble påstandene endret i overensstemmelse med teksten i utleggsforretningen først under den muntlige forhandling for namsretten.
Lagmannsretten har funnet at namsrettens kjennelse må bli å stadfeste. Vurderingen av spørsmålet om det reelle eierforhold hva angår boligeiendommen gnr 104 bnr 35 i Hemne kommune har vært avgjørende for lagmannsretten.
Lagmannsretten kan i det alt vesentlige slutte seg til namsrettens vurdering av dette spørsmålet og viser til namsrettens kjennelse fra midt på s 9 flg.
Lagmannsretten vil i tillegg fremheve at saken dreier seg om samboere, ikke ektefeller. Det må etter rettspraksis antas at det kreves mer for at medeierskap til bolig, ervervet under samlivet, skal oppstå for en samboer enn for en ektefelle. Statens opplysning om at det i Ot.prp.nr.65 (1990-1991) uttales at felles bolig etter de senere års rettsutvikling i de fleste tilfeller anses å tilhøre begge ektefeller/samboere, er noe unøyaktig. I nevnte proposisjon [Ot.prpnr.65 (1990-1991)] på s 152 er slik uttalelse bare gitt med referanse til ektefeller og med videre henvisning til Ekteskapslovutvalgets utredning NOU 1987:30.
Lagmannsretten anser det, som namsretten, klart at A ble eneeier av boligen da hun kjøpte den av B - eller reelt sett av Kreditkassen - i 1986, få måneder etter at samboerforholdet oppsto. Situasjonen ligger således i det kronologiske grenseland for anvendelsesområdet for presumsjonsregelen i tvangsfullbyrdelsesloven §7-13 tredje ledd, jf "ervervet under samlivet". Med et slikt utgangspunkt må det stilles relativt sterke krav til innsats fra en samboers side ut over hva en etter husstandens sammensetning må regne som rimelig husleie, for at medeierskap skal oppstå.
Hva særlig angår Bs arbeidsinnsats i form av vedlikeholds- og oppussingsarbeider på eiendommen bemerkes at denne innsatsen ikke synes å ha vært av et slikt omfang at den har hatt betydelig innvirkning på boligens omsetningsverdi. Konsumprisutviklingen i perioden 1985-1997 har vært slik at kr 340.000 i 1985 svarer til kr 540.000 i 1997. Eiendomsprisene har ikke fulgt konsumprisutviklingen i denne tiden, og det er geografiske ulikheter. Generelt for landet har imidlertid eiendomsprisene nå igjen nådd omtrent det samme nivå som midt på 1980-tallet, korrigert for fallet i kroneverdien. Som tidligere nevnt, er det i saken anført at boligen i dag har verdi på i størrelsesorden kr 500.-600.000. Det må antas at det rimelige tomtekjøpet i 1995 har medført en økning av eiendommens salgsverdi ut over kjøpesummen.
Den analysen som A har fremlagt for lagmannsretten over disponible midler for B indikerer at han i den aktuelle periode hadde begrensede midler til rådighet.
Lagmannsretten finner det, som namsretten, sannsynliggjort at A er eneeier av boligen, slik at hennes grunnbokshjemmel er i overensstemmelse med de reelle forhold. Etter denne prejudisielle vurdering blir namsrettens kjennelse å stadfeste.
Kjæremålet har vært forgjeves og staten v/kommunekassereren i Hemne plikter etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd å dekke A' saksomkostninger for lagmannsretten. Omkostningskravet på samlet kr 8.960 legges til grunn, idet omkostninger anses å ha vært nødvendige, jf tvistemålsloven §176 første ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Staten v/kommunekassereren i Hemne betaler til A saksomkostninger for lagmannsretten med 8.960 - åttetusennihundreogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.