RG-1999-877

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1998-10-27
Publisert:	RG-1999-877 (139-99)
Stikkord:	Overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Moss byrett Nr. 127/97 B - Borgarting lagmannsrett LB-1998-00524 B/02 - Anke til Høyesterett nektet fremmet; HR-1999-00105K .
Parter:	Rygge kommune (Prosessfullmektig: Advokat Ole Bjørn Støle) Saksøkt: 1. Jon Kr. Tollefsrød 2. Grønland menighet (Prosessfullmektig: Advokat Even Rønvik)
Forfatter:	Lagmann Georg Lund, formann. 4 Skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonsloven (1918) §5, §6, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §4, §54a, LOV-1984-04-06-§5, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §4, §5, §6, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §31

Saken gjelder avtaleskjønn for fastsettelse av erstatning for avståelse av areal regulert til friområde og parkeringsplass.

Rygge kommune vedtok 21 juni 1990 reguleringsplan for Lar1kollneset. Denne ble stadfestet av Miljøverndepartementet 21 desember 1992. Det er opplyst at reguleringsplanen til sammen omfattet ca 1020 dekar fordelt på bl.a. landbruksområder, fritidsboliger, campingplasser, friområder (ca 175 dekar), friluftsområder (ca 100 dekar), naturvernområde ( ca 40 dekar) og offentlige trafikkområder. Reguleringen til fritidsboliger omfattet i det vesentlige bebygde områder, mens reguleringen til campingplasser gjaldt en større campingplass som Norges Automobilforbund, avdeling Moss og omegn har drevet fra 1960-årene. Kommunen har fått tilsagn om full statlig finansiering fra Direktoratet for naturforvaltning etter reglene om statlig sikring av områder for friluftsformål av regional betydning.

For gjennomføringen av reguleringsplanen ønsket Rygge kommune å overta tre områder som ikke allerede er overtatt av kommunen. Det dreier seg om et område regulert til friområde på tilsammen 16 254 kvm benevnt område nr 3 beliggende ved nordre Nesbukten, fordelt på Jon Kr. Tollfesrød med 13 257 kvm og Grønland menighet med 2 997 kvm. Videre dreier det seg om to områder til trafikkformål tilhørende Jon Kr. Tollefsrød nemlig 3 610 kvm benevnt område nr 4 og 10 227 kvm benevnt område nr 5. Område nr 4 er i reguleringsplanen lagt ut som spesialområde (friluftsområde) og adkomstvei til eksisterende parkeringsplass, men det legges til grunn at et areal på ca 2 400 kvm vil bli benyttet til utvidelse av denne parkeringsplass mot syd.

Det har vært ført forhandlinger mellom partene om overdragelse av de aktuelle områder. Forhandlingene har ikke ført frem, men det er oppnådd forståelse for å fastsette vederlaget ved skjønn uten vedtak om ekspropriasjon for gjennomføring av reguleringsplanen. Kommunen har derfor fremmet begjæring av 13 februar 1997 om avtaleskjønn til Moss byrett etter skjønnsloven §4 første ledd. De saksøkte har ikke motsatt seg at erstatningen fastsettes ved skjønn.

Byretten avsa skjønn 21 oktober 1997 med slik slutning:

1. Erstatning til de saksøkte fastsettes slik som angitt under de enkelte områder.

2. Avsavnsrente svares med 6 % fra 4 mai 1994 forsåvidt gjelder område 3.

3. Rygge kommune v/ordfører betaler saksomkostninger med kr 55000,- - femtifemtusen00/100 - til de saksøkte v/advokat Even Rønvik, samt de lovbestemte utgifter ved skjønnet.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker.

Rygge kommune begjærte 15 desember 1997 overskjønn til Borgarting lagmannsrett. Overskjønnet gjelder samtlige erstatningsfastsettelser av underskjønnet.

Overskjønnet ble gjennomført 1 og 2 oktober 1998 i Moss. Jon Kr. Tollefsrød avgav partsforklaring. Ellers ble det avhørt fem vitner og foretatt befaring av de angjeldende områder. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.

Det er enighet om følgende alminnelige skjønnsforutsetniger:

1. Kommunen erverver til eiendom de deler av de saksøktes eiendommer som er omfattet av reguleringsplanen for Larkollneset og som er nærmere beskrevet i skjønnsbegjæringen.

I forhold til Grønland Menighet legges til grunn at den tinglyste strandretten i forhold til området under gnr 29 bnr 1, regulert til friområde i reguleringsplanen, bortfaller.

2. For behandlingen og erstatningsfastsettelsen gjelder de alminnelige regler og prinsipper, herunder skjønnsprosessloven og vederlagsloven.

3. Erstatningen fastsettes for den enkelte eiendom, eller for arealer innenfor den enkelte eiendom, til en pris pr. kvadratmeter. Når det foreligger rettskraftig skjønn, besørger kommunen foretatt nøyaktig oppmåling av arealene som grunnlag for erstatningsutbetaling.

4. Kommunen foretar betaling av erstatningsbeløpene mot heftefritt skjøte som utstedes fra den enkelte grunneier til Rygge kommune eller til staten v/Direktoratet for naturforvaltning etter kommunens nærmere bestemmelser om dette. Utgiftene ved eventuell kart- og oppmålingsforretning samt ved overskjøting og tinglysing påhviler kommunen. For saksøkte nr 2 har kommunen fremlagt følgende spesielle skjønnsforutsetning vedrørende gnr 29 bnr 5, Grønlands menighets feriekoloni, som legges til grunn ved overskjønnet:

Rygge kommune vil i samråd med Direktoratet for naturforvaltning sikre at Grønland Menighets feriekoloni gnr 29 bnr 5 gis rett til å ha to båtplasser på den sydligste del av friområdet som grenser mot eksisterende fellesareal/båthavn. Dette er begrunnet i den virksomhet som drives i menighetens regi og som bl.a. omfatter ferietilbud for funksjonshemmede. Rettigheten vil derfor være knyttet til nåværende eiers virksomhet og ikke til eiendommen som sådan.

Rygge kommune har i det vesentlige anført:

Såvel etter bruksverdi- som salgsverdiberegning må reguleringen legges til grunn ved fastsettelsen av påregnelig bruk av områdene fremover. Dette følger av fast og langvarig praksis når det gjelder områder regulert til friområde, jf Rt-1997-1471 (Lindesnes). Det må også gjelde for områder regulert til parkeringsplass som skal benyttes i tilknytning til friområdene.

Det foreligger intet grunnlag for å tilkjenne strøkspris etter parkprinsippet fordi områdene ikke er ment å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i utbygningsfeltene måtte ha, slik dette fremgår av Rt-1983-700 (Gommerud). Reguleringen gjelder et område som strekker seg utover utbyggingsområdene innenfor reguleringsplanen, for å tjene til rekreasjon for en videre krets. Det er gitt tilsagn om full statlig finansiering av ervervet, noe som forutsetter at ervervet har eller vil få regional betydning.

Det bestrides at det foreligger noen markedsverdi for friområder. Salgsverdien skal etter vederlagsloven §5 fastsettes på grunnlag av hva vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg ut fra påregnelig utnyttelse. Hva kommunen måtte ha betalt i andre tilfeller ved minnelig oppgjør for å unngå ekspropriasjon og skjønnsutgifter er ikke relevant.

I skjøtet av 13 mars 1928 på gnr 29 bnr 5 ble Grønland menighets feriekoloni sikret en strandlinje på ca 100 meter av hovedbølet gnr. 29 bnr 1 slik at feriekolonien til enhver tid skulle ha fri og uhindret adgang til stranden. Dette er ingen eksklusiv rett til noen del av område nr 3. Kommunens erverv til friområde stiller ikke eieren av bnr 5 i noen vanskeligere stilling, selv om servitutten blir å avlyse. Det er derfor intet grunnlag for ulempeerstatning til eieren av bnr. 5.

Ingen av arealene er forhåndstiltrådt, slik at det ikke er grunnlag for å erstatte avsavnstapet etter vederlagsloven §10. Subsidiært kan avsavnsrenten ikke settes høyere enn 6 % årlig.

Kommunen har lagt ned slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

Jon Kr. Tollefsrød og Grønland menighet har i det vesentlige anført:

De arealer som omfattes av skjønnet, må erstattes etter strøkspris som bebyggbare områder etter parkprinsippet fordi disse skal tjene hytteeierne og gjestene på campingplassen. Det dreier seg om små areal inneklemt mellom områder som er regulert for fritidshus. Parkeringsplassene kommer heller ikke til å betjene det friområdet som skjønnet gjelder.

Likhets- og rimelighetshensynet tilsier at det ytes strøkspris også utenfor det som strengt tatt følger av parkprinsippet. Ellers vil de som har eiendom innenfor byggeområdene, få en helt urimelig fordel i forhold til eiere av areal regulert til friområder, gjennom den verdiøkning som oppstår for tomter som ligger i nærheten.

For friområder har det etablert seg en markedspris som ligger på kr 35 til kr 41 pr kvm etter justering basert på generell prisstigning. Denne pris har kommunen betalt for tilsvarende arealer. Også andre kan tenkes å kjøpe friområder, f.eks. NAF i forbindelse med driften av campingplassen.

Del av område nr 3 har Tollefsrød leid ut til NAF sammen med et større areal for bruk til campingplass. Leien er fastsatt til 15 % av campingbillettinntekten og var i 1997 kr 282 222 for 86 dekar eller vel kr 3 pr kvm i årlig leie, som vil måtte kapitaliseres. I tillegg kommer skogverdien etter foretatt beregning av skogkyndig. For område nr 4 og 5 kan Tollefsrød opparbeide parkeringsplass for utleie. Om vinteren er det et inntektspotensiale for båtopplag.

Område nr 3 omfatter også 2997 kvm tilhørende Grønland menighet. Arealet ble innkjøpt i 1941 for oppføring av portner/garderobebygning, noe som det ikke er blitt noe av. For gnr 29 bnr 5, som er bebygget for feriekoloni, kreves ulempeerstatning, som følge av bortfall av tinglyst bruksrett til strandlinje på område nr 3.

Kommunen har tiltrådt område nr 3 ved faktiske eierbeføyelser. De saksøkte har krav på å få avsavnstapet erstattet etter vederlagsloven §10 3. punktum.

De saksøkte har lagt ned slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet.

Lagmannsretten skal bemerke at det følger av vederlagsloven (lov av 6. april 1984 om vederlag ved oreigning av fast eigedom) §5 at det ved verdsettelse etter salgsverdi skal legges til grunn hva vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg basert på en påregnelig bruk. Etter fast og langvarig rettspraksis er det ved påregnelighetsvurderingen som utgangspunkt avgjørende hvilket formål arealet er regulert til. Gjeldende reguleringsplan er derfor som hovedregel bindende for verdsettelsen. Eierne av områder som etter reguleringen skal bevares ubebygd kan således ikke kreve erstatning begrunnet i at området ville hatt større økonomisk verdi om det kunne bebygges.

Unntak følger av det såkalte parkprinsipp hvoretter det med bakgrunn i alminnelige likhets- og rimelighetshensyn skal tilkjennes strøkspris basert på bebyggelse også for areal som ikke er regulert for bebyggelse når arealet må sies å være trukket inn i reguleringen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha. Det vises til Rt-1997-1471 (Lindesnes) med de henvisninger til rettspraksis som der foreligger.

Etter den foreliggende regulering av Larkollneset er den påregnelige bruk av de områder som omfattes av skjønnets verdsettelse: friområde for område nr 3 og offentlige trafikkområde (parkering) for område nr 4 og 5 ( for nr 4 ifølge enighet om omdisponering). Ut fra reguleringens forarbeid og uttrykte formål samt område nr 3s plassering i forhold til de øvrige friområder, finner lagmannsretten det klart at reguleringen til friområde for område nr 3 og til offentlig trafikkområde for område nr 4 og 5 ikke er gjennomført for å tilfredsstille behovene for beboerne i byggeområdene, men er etablert for å tjene friluftsinteressene knyttet til et større distrikt. Det foreligger derfor ikke grunnlag for å anvende parkprinsippet ved erstatningsutmålingen slik at erstatningen må baseres på den bruk som følger av reguleringen og som er bindende for grunneierne etter plan- og bygningsloven §31 nr 1.

Det er fra de saksøktes side gjort gjeldende at det foreligger en omsetningsverdi for arealene til friområder og parkeringsplasser fordi kommunen tidligere frivillig har betalt for å få disposisjonsrett over slike areal. Det er ikke kommet frem noe som indikerer at det er andre kjøpere til de områder som er gjenstand for nærværende skjønn. Hva kommunen ut fra sitt særlige behov kunne ha vært villig til å betale for å unngå skjønnsbehandling, kan det ikke legges vekt på. Dette er også forutsatt å skulle gjelde etter vederlagsloven §5 hvor det angis at det er hva en vanlig kjøper ved frivillig salg vil gi, som skal erstattes etter salgsverdien, jf Rt-1993-166 (Randesund).

Det er fra de saksøkte også gjort gjeldende at likhets- og rimelighetshensynet må føre til at de som får sine areal regulert til annet enn bebyggelse, må få del i den verdiøkning som oppstår hos de som har eiendom som ved reguleringsplan gjøres bebyggelig. Dette ligger bak parkprinsippet, men får ikke generell betydning utover anvendelsen av dette prinsipp. Reguleringssystemet knyttet til arealanvendelse har som forutsetning at reguleringen normalt kan skje erstatningsfritt i forhold til de grunneiere som berøres, jf Rt-1997-1471(Lie ndesnes).

De saksøkte har krevet å få dekket det tap som følger av at vederlaget for område nr 3 blir utbetalt etter at området er overtatt av kommunen, jf vederlagsloven §10. I mangel av uttrykkelig avtale mellom kommunen og grunneierne om kommunens erverv og om vederlagsfastsettelsen i den forbindelse, er det uklart om det har funnet sted noen overføring av eierdisponeringen. I kraft av avtale med NAF av 4 mai 1994 har kommunen imidlertid foretatt disposisjoner i form av skilting og fysiske sperrer som forutsetter eiendomsrett over friområdet. Dette gjør det rimelig å legge nevnte avtaletidspunkt til grunn som tiltredelsestidspunkt. Lagmannsretten finner at tapet tilsvarer det rentetap som er oppstått ved at de saksøkte ikke har kunnet plassere erstatningsbeløpet i rentebærende innskudd i bank 4 mai 1994. Med de beløp det dreier seg om, fastsettes rentetapet gjennomsnittlig for hele perioden til 6 % p.a. som også omfatter tap av rentes rente.

Lagmannsretten går så over til å behandle de enkelte takstnummer. Retten legger bruksverdien etter vederlagsloven §6 til grunn for verdsettelsen fordi den ikke finner at det foreligger noen høyere salgsverdi enn denne, verken separat for de tre områder eller som differanse i totaleiendommens verdi med og uten områdene. Det vises til vederlagsloven §4.

TAKST NR 1

Eiendom: gnr 29 bnr 1 i Rygge kommune. Eier: Jon Kr. Tollefsrød.

Dette takstnummer berøres ved avståelse av 13 257 kvm av område nr 3, av område nr 4 på 3 610 kvm og av område nr 5 på 10 227 kvm.

Område nr 3 har vært benyttet som campingplass av NAF i kraft av en leiekontrakt for et større område med årlig leiesum fastsatt til 15 % av campingbillettinntekten. Campingplassen ble reguleringsmessig utvidet med 14 581 kvm mot nord i reguleringsplanen av 1990 for å kompensere campingbruken innenfor område nr 3. Ny leiekontrakt ble inngått fra 1 januar 1994. Denne erstattet område nr 3 med det nye areal i nord med samme leieberegningsum. Utbetalt leie for 1993 - 1997 viser at flyttingen ikke har resultert i noe tap av leieinntekt.

Område nr 3 gjenstår etter dette med en aktuell bruk av strandområdet og det innenforliggende skogområde som inngår i beregnet gjennomsnittlig grunnverdi som skog for alle tre områder med kr 488 pr dekar foretatt av Landbrukskontoret i Moss, Rygge og Råde.

Område nr 4 består av et tidligere grustak som ikke lenger anses kommersielt drivverdig, selv om det kan tas ut noe grus for sporadisk bruk. Området er tenkt benyttet til utvidelse av parkeringsplass for dagsbesøkende til friarealene. Lagmannsretten finner ikke at en slik utnyttelse på grunneierens hånd vil være forretningsmessig.

Område nr 5 består av skogbunn, delvis oppfylt myr og del av et lite tjern. Også dette område er tenkt benyttet til parkeringsplass for dagsbesøkende. En slik utnyttelse på grunneierens hånd vil heller ikke her være forretningsmessig.

Lagmannsretten fastsetter bruksverdien skjønnsmessig til kr 2 pr kvm gjennomsnittlig for alle tre områder med utgangspunkt i grunnverdien som skog . Det er også tatt hensyn til annen sporadisk bruk så som grusuttak, løvtreavvirkning og vinteropplagsplass for båter og da særlig fritidsbåter tilhørende NAF og gjester på campingplassen. I tillegg kommer slakteverdien av oppklavet virke med kr 34 970 i henhold til verdivurdering fortatt av Landbrukskontoret i Moss, Rygge og Råde og som antas å gjelde dette takstnummers del av område nr 3. I henhold til punkt 2 i de alminnelige skjønnsforutsetninger skal erstatningen ved avtaleskjønnet fastsettes etter de alminnelige regler og prinsipper i vederlagsloven. Spørsmålet om kommunens eller statens eventuelle tilbud gir grunnlag for et avtalebasert vederlag, er således ikke vurdert.

Erstatning.

Grunnavståelse. kr 2 pr kvm.

Påstående skog: kr 34 970.

TAKST NR 2

Eiendom: gnr 29 bnr 5 og 17. Eier: Grønland menighet.

Dette takstnummer berøres ved avståelse av 2 997 kvm av område nr 3 (gnr 29 bnr 17) og ulempe for gnr 29 bnr 5 for bortfall av servitutt som sikrer adgang til ca 100 meter strandlinje av område nr 3.

Når det gjelder grunnavståelsen finner lagmannsretten grunn til å benytte samme gjennomsnittlige bruksverdi som for takst nr 1. Det vises til bemerkningene ovenfor.

Servitutten som faller bort fremgår av skjøtet på gnr 29 bnr 5 av 13 mars 1928 underskrevet av eieren av gnr 29 bnr 1. Etter dette skal en strandlinje på ca 100 meter av område nr 3 tilhøre bnr 5 "slik at feriekolonien til enhver tid har fri og uhindret adgang til stranden". Servitutten kan ikke ses å sikre en eksklusiv bruksrett som utelukker andre å bruke stranden. Ifølge punkt 1 i de alminnelige skjønnsforutsetninger skal strandretten bortfalle dog slik at den spesielle skjønnsforutsetning vedrørende bnr 5 gjengitt ovenfor sikrer to båtplasser i området. Da så vel formålet med reguleringen og friluftsloven vil gi feriekolonien rett til å benytte stranden til bading og lek, og den spesielle skjønnsforutsetning vil sikre nødvendig antall båtplasser, finner ikke lagmannsretten at bortfallet av servitutten representerer noe reelt tap for eieren av bnr 5 som skulle betinge noen fastsettelse av ulempeserstatning.

Erstatning.

Grunnavståelse: kr 2 pr kvm.

Ulempeerstatning: 0

Overskjønnet er begjært av Rygge kommune. I medhold av skjønnsloven §42 sammenholdt med §54a skal kommunen som part i avtaleskjønnet dekke de saksøktes utgifter i anledning overskjønnssaken. Advokat Even Rønvik har fremlagt omkostningsoppgave som viser et salær på kr 49 000. Advokat Ole Bjørn Støle har fått tilsendt kopi av oppgaven uten å fremsette bemerkninger til denne. Oppgaven legges etter dette til grunn, slik at de saksøkte tilkjennes kr 49 000 i saksomkostninger i fellesskap.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. De saksøkte tilkjennes slike erstatninger som fremgår av de enkelte takstnummer i overskjønnet med tillegg av 6 - seks - prosent årlig rente fra 4 mai 1994 til betaling skjer av grunnavståelseserstatningene vedrørende område nr 3 samt vederlaget for påstående skog under takstnummer 1 i sin helhet.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Rygge kommune til de saksøkte i fellesskafødt xx.xx.00 - førtinitusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn.