RG-2000-100
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-21 |
| Publisert: | RG-2000-100 (18-2000) |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr. 98-00309 B - Borgarting lagmannsrett LB-1998-03492 B/02. |
| Parter: | Saksøker: Lill Stærnes (Prosessfullmektig: Advokat Magnus Landmark). Saksøkt: Birgitte Stærnes (Prosessfullmektig: Advokat Johs Steen). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Stousland. 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen Nedre Tofstad, gnr 121 bnr 3 og Helgeløkka gnr 123 bnr 1 i Kongsberg.
Lill og Birgitte Stærnes overtok eiendommen som gave med en ideell halvpart hver, fra sin mor Siri Güssow Stærnes ved skjøte datert 1 september 1997 og tinglyst 2 september s å. Lill Stærnes reiste 29 august 1998 løsningssak. I tilsvar av 8 september 1998 bestred Birgitte Stærnes løsningsretten. Partene er enige om å avholde takst over eiendommen før løsningstvisten behandles.
Kongsberg byrett avhjemlet 1 oktober 1998 odelstakst med slik slutning:
Verdien av den faste eiendom gnr. 121 bnr. 3 og gnr. 123 bnr. 1 i Kongsberg settes til kr. 1.750.000,- - kronerenmillionsjuhundreogfemtitusen - vurdert etter odelsrettslige prinsipper, jfr. odelslovens §49.
Birgitte Stærnes har i rett tid begjært overskjønn. Lill Stærnes har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt den 30 april 1999 på Kongsberg. Lill og Birgitte Stærnes møtte og ga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.
Saksforholdet fremgår av byrettens takst.
Birgitte Stærnes har for lagmannsretten anført at byrettens takst på kr 1 750 000,- er for lav. Eiendommen skal verdsettes på bakgrunn av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir benyttet til landbruksformål, jf odelsloven §49.
Byretten har ikke i tilstrekkelig grad lagt vekt på de betydelige leieinntekter som utleien til golfbane ville innbringe i nærmere 40 år. Den gjenværende del av innmarken er også leiet ut. Slik rentenivået nå er, må det benyttes en kapitaliseringsrentefot på 5 % ved verdifastsettelsen av jordveien og skogen.
Bygningene på eiendommen er ikke i så dårlig forfatning som det byretten har lagt til grunn.
Siri Stærnæs har ikke bodd på eiendommen den senere tid og det må kunne legges til grunn at hennes borett til våningshuset ikke er så absolutt som motparten hevder.
Eiendommen er liten slik at boverdien må få vesentlig betydning.
Birgitte Stærnes har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Saksøkeren tilpliktes å betale sakens omkostninger ved overskjønnet.
Lill Stærnes har gjort gjeldende at byrettens takst er riktig. Ved vurderingen av jordveien og skogen har byretten riktig lagt til grunn 7 % kapitaliseringsrentefot. Dette har vært fast praksis i lang tid og benyttes av landbruksmyndighetene ved konsesjonsavgjørelser.
Våningshuset er i meget dårlig forfatning med vanninnsig i kjelleren, råteskader og flere skadede vindusruter. Siri Stærnes har en total og eksklusiv bruksrett til våningshuset hvilket medfører at det ikke er noen bolig på eiendommen for den som skal drive den. Det er heller ikke noen egnet tomt for å føre opp en bolig på eiendommen. Dette utgjør et vesentlig verdiminus.
Det er også et verdiminus at det over eiendommen går en gammel bygdevei som allmennheten i stadig større grad benytter, og som er til sjenanse for den som bor på eiendommen.
Når betydningen av leieinntektene skal vurderes, må det tas hensyn til at inntektsstrømmen reduseres med 28 % skatt.
Lill Stærnes har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Lill Stærnes tilkjennes saksomkostninger.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippet i odelsloven §49. Retten skal finne frem til omsetningsverdien, den pris en vanlig kjøper vil være villig til å gi for eiendommen ut fra naturlig og påregnelig bruk etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir brukt til landbruksformål, jf Rt-1980-233. Det er ingen uenighet mellom partene om dette rettslige utgangspunkt. Eiendommen skal verdsettes ut fra forholdene på taksttidspunktet.
Eiendommen er et middels bruk. Den er på i alt 403 dekar hvorav 305 dekar dyrket mark, 63 dekar produktiv skog på teig 1 og 115,9 dekar på teig 2 samt 14 dekar annet areal. Av det dyrkede areal er 248 dekar utleid til golfbane og 24 dekar til en nabo. Av skogen er 32 dekar leiet ut til golfbane. Utleien til golfbane er 40 år fra november 1997. Leieren har fortrinnsrett til videre leie. Leiesummen utgjør kr 181 342,57 i 1999 og er indeksregulert. Inntektene fra det andre jordleieforhold utgjør årlig 5 280 kroner og leietiden er 5 år regnet fra 1 januar 1998.
På eiendommen er i 1970, påbygget i 1982, oppført et våningshus med grunnflate ca 200 kvadratmeter i en etasje. Det er garasje og kjellerrom under deler av bygningen. Første etasje består av stue/spisestue, kjøkken, vaskerom, bad m/WC, separat WC og flere soveværelser. Bygningen har sentralvarme med fyrkjele fra 1970. Antakelig på grunn av svikt i dreneringen trenger det noen steder vann inn i kjelleren. Veggene i kjeller/garasje er ikke pusset. Bygningen trenger vedlikehold. Flere vindusruter er punktert, noe råteskade er iakttatt og avluftingen fra våtrommet er ikke forskriftsmessig. Full rehabilitering av bygningen vil være kostbar, derimot vil det ikke medføre store kostnader å stoppe forfallet.
I henhold til avtale av 10 august 1997 disponeres hovedbygningen av Siri Stærnes så lenge hun ønsker å bo der. Hun har rett til å bo uten utgifter til vedlikehold, brensel og elektrisk energi. Også vedlikehold av veier sommer som vinter, skal betales av eieren.
Selv om Siri Stærnes for tiden bor i en av døtrenes leilighet i Oslo, legger lagmannsretten til grunn at hun har en aktuell og eksklusiv bruksrett til hele våningshuset. Siri Stærnes er nå 66 år gammel. Hennes eksklusive borett til våningshuset representerer et vesentlig verdiminus for eiendommen. Ny eier må følgelig bygge bolighus til seg selv. Tomt for bolighus finnes på eiendommen, for eksempel i området der garasjen for skurtreskeren og den gamle smien står i dag.
På eiendommen er for øvrig en gammel låve med jordgulv i første etasje, stabbur, garasje for skurtresker og en gammel smie. De to sistnevnte bygninger har liten verdi for eiendommen. Stabburet har en viss verdi, idet det sammen med våningshuset og låven danner et pent tun. Lagmannsretten deler ikke byrettens oppfatning om at låven er uten enhver verdi. Som lager og garasje for landbruksredskaper er den fullt ut brukbar.
Lagmannsretten er i likhet med byretten enig i den verdivurdering av skogen som er foretatt av Skogbrukets Takstselskap AS og som er gjengitt i underskjønnet side 2-4. På grunn av den store andel av hogstklasse 4 og 5, ligger det en mulighet for forsert avvirkning noen år. Dette er en fordel som det er tatt hensyn til ved verdivurderingen.
Lagmannsretten har i likhet med byretten benyttet 7 % kapitaliseringsrentefot. Dette samsvarer best med rettspraksis og den langsiktige renten i Landbruksbanken. Det vises i denne forbindelse til lagmannsrettens overskjønn inntatt i RG-1996-413.
Eiendommen har sentral beliggenhet som boligeiendom med ca 15 minutters kjøretid fra Kongsberg sentrum.
Lagmannsretten har tatt hensyn til den bruksrett allmennheten har til en gammel bygdevei som går over deler av eiendommen.
Saksøkeren har anført at skattebelastningen i forbindelse med leieinntektene må tas i betraktning. Lagmannsretten er ikke enig i dette. Leieinntektene representerer avkastningen av jordveien på lik linje med den avkastning som hadde kommet om jordveien hadde vært drevet på ordinært vis. Det er fast praksis for at det ikke er rom for skattemessige betraktninger i denne forbindelse. Det vises også til dom i Rt-1998-1389.
Ved verdivurderingen finner lagmannsretten at leieinntektene må gis større vekt enn byretten har kommet til. Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at eiendommens verdi etter odelsloven §49 bør settes til 2,5 millioner kroner.
Overskjønnet er alene begjært av saksøkte som har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. I medhold av skjønnsloven §42, jf §54a, må Lill Stærnes erstatte Birgitte Stærnes hennes nødvendige utgifter i anledning overskjønnet. Advokat Steen har fremlagt omkostningsoppgave som viser 31 000 kroner, hvorav salær utgjør 30 000 kroner. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. I tillegg vil Lill Stærnes bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmennene. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til 31 000 kroner.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen Nedre Tofstad gnr 121 bnr 3 og Helgeløkka gnr 123 bnr 1 i Kongsberg settes til 2.500.000 -tomillionerfemhudretusen- kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Lill Stærnes til Birgitte Stærnes innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 31.000 - trettientusen - kroner. I tillegg kommer omkostningene ved overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmennene.