RG-2000-380

Instans:	Frostating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1999-08-03
Publisert:	RG-2000-380 (56-2000)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Sunnmøre herredsrett nr. 98-00390 B - Frostating lagmannsrett LF-1998-00940 B.
Parter:	Saksøker: Haram kommune v/ordføreren, Brattvåg (Prosessfullmektig: Advokat Ingvar H. Seth, Ålesund). Saksøkt: 1. Peder J. Sønderland, Brattvåg; 2. Ingeborg Sønderland, Brattvåg; 3. Kjellrun Hammersland, Brattvåg; 4. Greta Bodil Strand, Syvde; 5. Johan N. Sønderland, Brattvåg; 6. Inger Kristin Sønderland, Brattvåg (Prosessfullmektig: H.r.advokat Svein Tømmerdal).
Forfatter:	Lagdommer Mats Stensrud, formann. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §10, §4, §54, §54a, Forsinkelsesrenteloven (1976), §10, §4, §6

Saken gjelder avtaleskjønn for et tomteareal til boliger på ca 42 dekar i Brattvåg, Haram kommune.

Gnr 28 bnr 5 i Haram er et nedlagt gårdsbruk på Synnalandsneset, ca 1,7 km nordvest for Brattvåg sentrum. Eiendommen ligger ut mot havet og eies med 1/5 hver av søsknene Peder J. Sønderland, Ingeborg Sønderland, Kjellrun Hammersland og Greta Bodil Strand. Den siste 1/5 eies av deres brorbarn, Johan M. Sønderland og Inger Kristin Sønderland. Sameierne inngikk avtale med Haram kommune den 5. mars/10. mars 1998 om overdragelse av et større areal av eiendommen som er regulert til boligområde. Arealet er senere oppmålt til 42.751,6 m2 . Det ligger innenfor reguleringsplanen kalt «Synnalandsneset» som ble egengodkjent av Haram kommunestyre 10. mars 1988.

Av avtalen mellom sameierne og kommunen fra mars 1998, fremgår at kjøpesummen skal fastsettes ved avtaleskjønn. Partene har presisert for lagmannsretten at erstatningen skal fastsettes som en total sum til sameierne, idet de etterpå vil fordele summen innbyrdes. Videre har de presisert at kommunen skal dekke saksomkostninger for herredsretten, og at man ved overskjønn skal anvende skjønnslovens alminnelige saksomkostningsregler ved ekspropriasjon.

Retten skal fastsette en avsavnsrente for tiden fra «skjøtedatoen og til oppgjør finner sted». Det heter dessuten i avtalens punkt 9:

«Såfremt kjøpesummen ikke i sin helhet er betalt innen 4 - fire - måneder etter rettskraftig skjønn foreligger, skal kommunen betale rente overensstemmende med morarentelovens regler av den til enhver tid gjenstående del av kjøpesummen.»

Kommunen uttok skjønnsbegjæring til Sunnmøre herredsrett 1. april 1998. De seks saksøkte sameierne innga tilsvar. Herredsretten holdt hovedforhandling og avhjemlet deretter skjønn 18. august 1998 med slik slutning:

«Haram kommune v/ordføreren skal innen 2 - to - uker betale:

1. Erstatning til de saksøkte slik som angitt foran.

2. Erstatning for saksomkostninger til de saksøkte ved h.r. advokat Svein Tømmerdal med kr. 25.600,- - kronertjuefemtusensekshundre.

3. De lovbestemte utgifter ved skjønnet, herunder rettens gebyrer samt godtgjøring og reisekostnader til skjønnsmennene.»

De saksøkte v/h.r. advokat Tømmerdal har i rett tid begjært overskjønn til Frostating lagmannsrett og Haram kommune v/advokat Ingvar H. Seth har inngitt tilsvar. Lagmannsretten holdt overskjønnsforhandlinger 1. juni 1999 i Brattvåg. Retten mottok forklaringer fra parter og vitner slik rettsboken viser, og dro på befaring til Synnalandsneset og til andre omsatte arealer i kommunen som var påberopt å være sammenlignbare. Det ble fremlagt reguleringskart, en rekke skjønn og priseksempler, oversikt over ledige tomter i kommunen pr 31. mai 1999, kart over kommunale byggefelt i Haram m.m.

Kommunen fremla samme forslag til skjønnsforutsetninger som i herredsretten. Det er gjengitt på side 2-3 i herredsrettens skjønn, og legges til grunn. Dog avgjøres ikke erstatning for avløpsledninger utenfor ervervsområdet, jf avtalens punkt 2, idet lagmannsretten slutter seg til herredsrettens bemerkninger:

«For så vidt angår pkt. 2 i skjønnsforutsetningene - vedr. rett til å legge avløpsledninger m.v. og føre bort overflatevann utenfor ervervsarealet - har imidlertid retten konstatert at det ikke lar seg gjøre å få full oversikt over skader og ulemper før på et senere tidspunkt.»

Partene har ikke reist innsigelser mot at dette holdes utenfor overskjønnet.

For øvrig er det begjært fullstendig overskjønn, med unntak for avsavnsrenten. Herredsrettens fastsettelse 6 % er rettskraftig. Arealet er ennå ikke tiltrådt.

Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Dog utmålte herredsretten erstatningen pr 18. august 1998, mens lagmannsretten fastsetter erstatningen pr dato for avhjemling av overskjønnet 3. august 1999, jf skjønnsloven §10.

Haram kommune anfører i det vesentlige:

Gnr 28 bnr 5 var tidligere et gårdsbruk. Med reguleringsplanen fra 1988 ble alt det som nå erverves regulert til boligområde. Partene er enige om at det skal fastsettes tomteerstatning, idet veier, parkerings- og lekeareal m.v. erstattes etter parkprinsippet.

Salgsverdi overstiger bruksverdi, og det påstås ikke fradrag for offentlige investeringer. Dog må utbyggerne innenfor området belastes sin del av slamavskiller som er bygget på Synnalandsneset.

Synnalandsneset ligger sentralt i kommunen og fint til mot havet, men flere faktorer gjør at kvadratmeter-prisen likevel må settes lavt:

- Det er stort utbud av tomter ellers i Haram, også på Synnalandsneset.

- Kommunen har vært tidlig ute for å sikre seg arealet til fremtidige utbygging. Det vil ta tid før tomtene på neset er solgt, og tidsmomentet gjør at den neddiskonterte nåverdien av tomtene reduseres betydelig.

- De økonomiske utsiktene i kommunen er blitt usikre.

- Det må påregnes høye kostnader til å gjøre området byggeklart.

- Tomtene ligger til dels værhardt til.

Herredsrettens utmåling til kr 33 pr m2 er snarere for høy enn for lav.

Kommunen har vist til andre tomteoverdragelser siden midten av 1980-årene:

a) Skjønn fra 1991 for tilgrensende byggefelt på Synnalandsneset. Grunnerstatning ble satt til kr 22-23 pr m2 .

b) Overskjønn fra 1988. Den såkalte rådhustomten på 12,5 dekar i Brattvåg ble verdsatt til kr 25 pr m2 pr august 1987.

c) Kommunen kjøpte industriområdet Vesterheim/Synnaland på ca 60 dekar for kr 15 pr m2 i 1986.

d) Skjønn fra 1991 for en barnehage i Synnalandsdalen verdsatte arealet på ca 1 dekar til kr 20 pr m2 pr oktober 1990.

e) Overskjønn fra 1991 for ca 9,4 dekar til gravplass i Brattvåg fastsatte grunnerstatning til gjennomsnittlig kr 17 pr m2 pr august 1990.

f) Overskjønn fra 1994 verdsatte tre tomteparseller i Brattvåg sentrum, hver på ca 800 m2, til kr 90 pr m2 i mai 1994.

g) Overskjønn fra 1997 fastsatte verdien av en 600 m2 stor del av den såkalte hotelltomten gnr 29 bnr 49 og 135 i Brattvåg til kr 60.000, altså kr 100 pr m2 .

h) Ved overskjønn fra 1986 ble Enoksen-tomten på 1,2 dekar i Brattvåg sentrum verdsatt til kr 60.000, det vil si kr 50 pr m2 .

i) Overskjønn i 1990 fastsatte grunnerstatning ved avståelse av areal til boligfelt i Tennfjord til kr 16 og kr 18 pr m2 . Arealene var tiltrådt i 1988.

j) Skjønn i 1998 fastsatte verdien av tilleggsareal til Tennfjord Møbelfabrikk AS til kr 36 pr m2 .

k) Nylig avhjemlet skjønn 19. mai 1999 for ca 28 dekar til boliger, veger og friluftsområde på Leitet satte m2 -prisen til kr 40 pr tiltredelse høsten 1998.

Man må ta i betraktning prisnivået for ledige boligtomter. Kommunen tilbyr ledige tomter:

- På øyene: Farstad (5), Austnes (5), Flem og Øytun (9), Vågholmane (12) - alle steder til kr 25.000.

- I Orvik (12), Helland (6) og Store Kalvøy (3) - også til kr 25.000.

- I Hamnsund (3) og Fjellstad (6) - kr 47.000.

- I Fjellbu (3) kr 50.000 og Synnalandsdalen (2) kr 35.000.

- I Terøy (17) kr 91.000 og i Vatneeidet (4) kr 64.000 og i Tennfjord vest (4) kr 103.000.

- I Hauane (2) kr 150.000.

- På Synnalandsneset (5) kr 149.342.

På Synnalandsneset er det i tillegg til de 5 byggeklare tomtene annet areal kommunen disponerer, og hvor det er plass til to byggetrinn, hvorav det første er vedtatt utbygget med nye 11 tomter.

I denne saken dreier det seg om store arealer hvor det er nødvendig å ha med kommunen på teknisk anlegg. Private utbyggere ville således ha store problemer med utbygging på egen hånd, noe som må avspeile seg i prisene.

Kommunale eneboligtomter er gjennomgående på netto 0,8-1,1 dekar, tilknytningsavgiften for vann- og kloakk ligger på kr 20.000, dessuten må det påregnes gebyrer på kr 29.000.

Særlig for de østlige tomtene i ervervsområdet vil tekniske anlegg bli kostbare dersom det skal legges ledninger i friluftsområdet utenfor ervervsarealet.

Kommunen har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. Haram kommune v/ordføreren tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»

De saksøkte, Sønderland m.fl. anfører i det vesentlige:

Partene er enige om de rettslige utgangspunkter. Retten skal fastsette tomtepris for boliger pr sommeren 1999.

Brattvåg er en magnet på næringsliv, særlig industri. Kommunen kjøper området for å sikre seg tomter i årene fremover, idet en forventer tilflytting til kommunesentrum. Det vises til bemerkninger i herredsrettens skjønn:

«På etterspørselssiden legger retten til grunn de opplysninger teknisk sjef ga, og som - basert på erfaring så langt i 90-årene - indikerer behov for ca. 40 - 50 boligenheter pr. år i hele kommunen, hvorav omlag 10 eneboligtomter i Brattvåg. Innbyggertallet i Brattvåg ble opplyst å ha steget fra ca. 2.000 til ca. 2.200 fra 1990 til nå. Man har således opplevd en klar utvikling i tettstedet, og det legges til rette for ytterligere utvikling/folketallsvekst. Kommunen har således som uttalt målsetting å øke folketallet i Brattvåg, og en rekke bedrifter - som Ulstein Brattvåg, Brattvåg Skipsverft, Brattvåg Elektro, fiskevegnfabrikker m.v. - har hatt en utvikling som også gjør at det er påregnelig med ytterligere økning i folketallet. Disse forhold vil retten ta med i sin vurdering av den påregnelige utvikling.»

I tidligere overskjønn fra Frostating lagmannsrett avhjemlet 25. mai 1994 og 4. mars 1997 er det uttalt:

«Lagmannsretten legger til grunn at det i Brattvåg sentrum er få ledige, men stor etterspørsel etter ledige boligtomter. Mange ønsker å bo sentralt. I Brattvåg finner man det vesentligste av kommunens arbeidsplasser, særlig i skipsverft- og skipsutstyrsbransjen.»

Kommunen har ikke bestridt at de ovennevnte utsagn fortsatt har gyldighet.

Man har bare to ledige tomteområder igjen:

- Leitet

- Synnalandsneset.

På Leitet er 28 boenheter under oppføring og to blokker med 17 leiligheter under planlegging. Her er arealverdien fastsatt til kr 40 pr m2 av herredsretten i mai 1999. En kraftlinje legger beslag på en vesentlig del av arealet.

På Synnalandsneset står det igjen 5 tomter av de 34 som ble opparbeidet fra 1994. Man står i startgropen for byggetrinn II med 11 tomter. Dessuten har kommunen et reserveområde på 14 tomter, men det er usikkert om dette eller de 42 dekar som nå erverves blir byggetrinn III. Det aktuelle arealet på 42 dekar er nemlig mye mer attraktivt.

Tekniske anlegg er ført til arealgrensen og skal bare videreføres. Synnalandsneset ligger sentralt og er i realiteten det siste tilgjengelige villaområdet ved kommunesentrum. Skal man bygge ellers, må man satse på småkjøp - enkelttomter innemellom eksisterende bebyggelse og fortetning. Synnalandsneset har flott utsikt.

Kommunens kalkyler er ikke avgjørende, idet de er basert på anslag og ikke regnskap. Tomteprisen på ca kr 150.000 har ikke skremt bort de 29 husbyggerne som nettopp har etablert seg der.

Samfengt pris kr 40 pr m2 på Leitet gjenspeiler naturlig tomtepris nær kommunesentrum i Brattvåg. Ellers fremheves Bygg- og eiendomsutvikling AS' kjøp av tomt i nærheten av Leitet for kr 50 pr m2 i 1996. I 1991 kjøpte Ørskog Bruk AS rekkehustomt i Instevågen for kr 80 pr m2 . I mai 1999 solgte kommunen 8.000 m2 i Håvika betinget av at kjøper får starte bensinstasjon - prisen var kr 100 pr m2 .

De saksøkte har nedlagt slik påstand:

«1. Overskjønnet fremmes.

2. De saksøkte parter tilkjennes saksomkostninger.»

Lagmannsretten bemerker:

Ingen av partene har reist innsigelser mot fremme av saken, og den behandles som avtaleskjønn, jf skjønnsprosessloven §4.

Grunneierne skal ha full erstatning for det ca 42 dekar store arealet i samsvar med Grunnloven §105 og bestemmelsene i lov om vederlag ved oreigning av fast eigedom 6. april 1984 nr 17 (eksprl.). I samsvar med §10 utmåles erstatningen pr tidspunktet for avhjemling av overskjønnet.

Eierne tilkommer høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi, jf §4 - §6. Partene mener at salgsverdi for råtomtareal til boliger gir høyest erstatning, og lagmannsretten er enig i det. Dette harmonerer også med gjeldende reguleringsplan av 10. mars 1988.

Etter eksprl. §5 annet ledd skal man frem til det som man må regne med at vanlige kjøpere er villige til å betale ved frivillig salg. Det legges vekt på:

- hva slags eiendom det gjelder,

- hvor eiendommen ligger,

- påregnelig utnyttelse som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet,

- priser oppnådd ved omsetning av andre sammenlignbare eiendommer,

- andre forhold som er avgjørende for salgsverdien.

I dag ligger arealet som et småkupert utmarksområde på neset ut mot havet. Utbyggingen på naboarealet er representativ for sannsynlig utnyttelse av ervervsarealet. Det ligger til rette for ca 28 eneboliger. Bortsett fra areal til interne veier, er det satt av lite grunn til lekeplasser mv. Det har nok sammenheng med at tilstøtende areal mot sjøen blir liggende som et ubebygget belte. Dette er regulert til friluftsområde og gir gode muligheter for lek og rekreasjon. - Parkprinsippet legges til grunn, slik at hele arealet som erverves, erstattes etter tomteverdi, jf Rt-1977-24 (Østensjø) og Rt-1983-700 (Gommerud).

Synnalandsneset ligger sentralt. Det er et luftig og vakkert område med utsikt. Selv om vinden kan stå på mot enkelte av tomtene, kan ikke området totalt sett anses som sjenerende værhardt. Det er barnevennlig. Etter utbygging vil det bo så mange mennesker på neset at det skulle være grunnlag for et sosialt miljø for unge og gamle.

Tekniske anlegg er ført til arealgrensen. Utbygging av interne veier og ledninger skulle ikke være vanskeligere og mer kostnadskrevende enn for normale byggefelt. Kommunens kalkyler for byggetrinn I på kr 120.000 for refusjoner og råtomt og kr 29.000 i gebyrer, i alt kr 149.000, er ikke basert på direkte regnskap. - Et usikkerhetsmoment er prosjektert spillvannsledning mot øst - utenfor ervervsområdet. Den må eventuelt sprenges ned i fjell, og det er ikke endelig avgjort om den vil bli lagt. Alternativet er pumping av avløpsvannet opp til internveg. Ved erstatningsutmålingen tas hensyn til at området må belastes sin del av anlagt slamavskiller ytterst på neset. Likesom herredsretten beregner lagmannsretten at kostnadene for feltet blir i størrelsesorden ca kr 250.000 for slamavskiller.

Hadde ikke kommunen ervervet de 42 dekar, er det påregnelig at en eller flere større utbyggere hadde satset på utbygging. Det kunne eventuelt også skjedd som et samarbeid med grunneierne. Enkeltvis salg av tomter fortoner seg mindre realistisk, tatt i betraktning det store totalareal og nødvendigheten av felles, koordinerte tekniske anlegg. Det vil være mest rasjonelt å bygge veier og ledninger samlet og på et tidlig stadium i utbyggingen. Dette er kapitalkrevende. Private etterspørrere ville måtte ta hensyn til at etterfølgende tomtesalg strakk seg over flere år og følgelig legge inn rente på bundet kapital i sine beregninger.

Når dette er sagt, fremheves Synnalandsnesets kvaliteter. Tomtene innenfor området er vel så attraktive som gjenværende tomter etter at byggetrinn II med 11 tomter midt på neset, er utparsellert og solgt.

Avsetningen av tomter i trinn I på ca kr 150.000 pr stk har vært meget god. Det er et løpende behov for sentrumsnære boligtomter i kommunen, jf sitatene foran under grunneiernes anførsler. Selv om kommunen nå ligger i forkant og sikrer seg arealet for fremtidige etterspørrere, er det påregnelig - ikke bare med snarlig utbygging og salg av tomter, men også relativ høy stykkpris.

Partene har vist til et rikt utvalg av eiendomsoverdragelser og skjønn de siste ti årene. I 1991 ble det tilgrensende byggefeltet ervervet for 22-23 kroner pr m2 i henhold til skjønn. Imidlertid lå næringsvirksomhet og boligbygging nede på det tidspunktet, etter børs- og priskrakket i slutten av 1980-årene. I Brattvåg som ellers har det vært en oppgang i byggebransjen på 1990-tallet, og merkbart sterkere de siste fem årene. Det er fortsatt aktivitet og oppgang i næringsliv og boligbygging, selv om optimismen synes noe forsiktigere.

Lagmannsretten har vurdert priseksemplene som partene har redegjort for. Utbyggingen nærmere sentrum - på Leitet - er ikke helt sammenlignbar, i og med at man der bygger mer konsentrert med boligblokker og rekkehus. Selv om man på Synnalandsneset kan regne med priser på godt over kr 150.000 for byggeklare tomter, gjør grunnlagsinvesteringer, tilknytningsavgifter og renter at råtomtprisen blir en forholdsvis liten del av totalkostnadene.

Etter en samlet vurdering settes salgsverdien til gjennomsnittlig kr 39 pr m2 .

Overskjønnet har ført til høyere erstatning, og sameierne skal ha dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten, jf skjønnsprosessloven §54a og hovedregelen i §54.

Advokat Tømmerdal har inngitt omkostningsoppgave på kr 27.000, og omkostningene anses å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av oppdraget. I tillegg kommer utgiftene til lagmannsretten:

Honorar til 4 skjønnsmenn,

hver 2 dager á kr 1.200 kr 9.600,00

Reiseutgifter for skjønnsmennene 9.761,20

+ Rettens gebyr kr 2.575 x 2 5.150,00

= I alt kr 24.511,20

De samlede omkostninger for lagmannsretten blir etter dette kr 51.511,20.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningen for areal som avstås fra gnr 28 bnr 5 på Synnalandsneset i Haram fastsettes til 39 - trettini - kroner pr m2 .

2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Haram kommune v/ordføreren til Peder J. Sønderland, Ingeborg Sønderland, Kjellrun Hammersland, Greta Bodil Strand, Johan N. Sønderland og Inger Kristin Sønderland i fellesskap, saksomkostninger for lagmannsretten med 51.511 - femtientusenfemhundreogelleve 20/100 - kroner.