RG-2000-488
| Instans: | Hålogaland lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-08-30 |
| Publisert: | RG-2000-488 (74-2000) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ofoten herredsrett nr. 97-223 - Hålogaland lagmannsrett LH-1998-00378 B. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00091K . |
| Parter: | Saksøker: Salangen kommune v/ordføreren, Sjøvegan (Prosessfullmektig: Per Vingerhagen, Harstad). Saksøkt: Eivind Wasshaug, Svolvær, Torstein Wasshaug, Steinkjer, Ole A Vassås, Sjøvegan, Bjørn Evensen, Sjøvegan (Prosessfullmektig: Ottar Nilsen, Harstad). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Nafstad med 2 skjønnsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §34, §54, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §4, §5, §6 |
Salangen kommune har bygd et nytt skolebygg på området Vasshaug Nord etter at kommunen vedtok reguleringsplan for området 26 juni 1996. Ved avtaler inngått 8 juli 1996 mellom Salangen kommune og Eivind Wasshaug som deleier av gnr 21 bnr 1, Torstein Wasshaug som deleier av gnr 21 bnr 1, Bjørn Evensen som eier av gnr 20 bnr 387, Ole Anton Vassås som eier av gnr 21 bnr 2 og Terje Eilertsen som eier av gnr 21 bnr 3 var det enighet om forhandstiltredelse per 15 august 1996 og at erstatningsspørsmålet skulle avgjøres ved frivillig skjønn. Det er også inngått kjøpekontrakter mellom kommunen og henholdsvis Ole A Vassås og Bjørn Evensen. Førstnevnte har overdratt omlag 25.000 kvm av gnr 21 bnr 2 beliggende i området kalt F1 på regulerigsplanen mot et forskudd på kr 30.000 og omlag 27 600 kvm fra annet område mot et forskudd på 75 % av kr 12 per kvm. Evensen har overdratt omlag 23.000 kvm av gnr 20 bnr 387 mot et forskudd på kr 25.000. Restoppgjør er forutsatt mot skjøte etter skjønnsfastsettelsen.
Ofoten herredsrett avhjemlet skjønn 28 november 1997 og fastsatte erstatningene for grunnavståelsen til kr 11 per kvm for hele området. Erstatningene ble satt ut fra tomteverdi.
Salangen kommune begjærte 9 februar 1998 overskjønn over de fastsatte beløp overfor eierne av gnr 21 bnr 1, gnr 21 bnr 2 og gnr 20 bnr 387 gjeldende for regulert friområde, F1. De saksøkte har tatt til motmæle for lagmannsretten og aksessorisk begjært overskjønn for også de øvrige deler av eiendommene som var omfattet av skjønnet.
Lagmannsretten er satt med to skjønnsmenn i likhet med herredsretten, i medhold av skjønnsprosessloven §34 tredje ledd. Det ble avholdt hovedforhandling i Sjøvegan 11 mai 1999. Det ble avgitt partsforklaringer fra Eivind Wasshaug, Bjørn Evensen og Ole A Vassås og hørt tre vitner som var henholdsvis ressurssjef, oppvekstsjef og kultursjef i kommunen. Det ble gjennomført befaring med påvisninger og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som framgår av rettsboka. Saken framstår i det vesentlige i samme skikkelse som for herredsretten. Partene har lagt ned påstand om at overskjønnet fremmes.
De alminnelige skjønnsforutsetningene er uforandret for lagmannsretten og inntatt i herredsrettens skjønn s 3-4 og i utdraget s 87-88. Overskjønnet grunner seg også på avtalene mellom partene, inntatt i utdraget s 80-83. Den spesielle skjønnsforutsetning gjeldende for gnr 21 bnr 1, inntatt i herredsrettens skjønn s 11, er uforandret.
Lagmannsretten behandler først spørsmål av generell betydning for erstatningsfastsettelsene. Hvor annet ikke er sagt, vil disse alminnelige synspunkter være lagt til grunn ved den etterfølgende behandling av de enkelte eiendommer.
I. Allment om erstatningsspørsmålene
Vederlagsloven kommer til anvendelse ved utmåling av erstatning for eiendomsinngrepet både i forhold hvor det er fattet vedtak om inngrep, og hvor erstatningene fastsettes i henhold til avtaleskjønn. Det må også påses at påbudet i grunnloven §105 overholdes.
Grunnen som avstås skal verdsettes etter salgs- eller bruksverdi avhengig av hvilken av disse som er den høyeste for eieren, jf vederlagsloven §4 sammenholdt med §5 og §6. Det er i utgangspunktet den framtidige eierrådigheten som avstås ved inngrepet. Vurderingstemaet vil være den påregnelige utnytting etter en konkret vurdering både i forhold til verdi ved salg eller egen bruk. Som hovedregel vil reguleringsplanens formål angi den påregnelige utnyttelsen og dermed være bindende for erstatningsutmålingen. Dette gjelder også ved regulering til friområde, og er fastslått i en rekke avgjørelser i Høyesterett.
Saksøker er i henhold til avtalene av 8 juli 1996 gitt rett til tiltredelse av arealene omfattet av avtalene fra 15 august 1996. Det er verdiforholdet ved avhjemlingstidspunktet som skal legges til grunn ved verdsettelsen, med unntak for tidligere overtatte arealer hvor overtakelsestidspunktet legges til grunn jf vederlagsloven §10. For arealer tiltrådt før overskjønnet, har de saksøkte krav på erstatning som følge av den etterfølgende utbetaling jf vederlagsloven §10 siste punktum. Herredsretten fastsatte denne avsavnsrenten til 6 % p a. Ingen av partene har reist innvendinger mot denne fastsettelsen ved overskjønnet. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre denne.
II. Påregnelig utnyttelse av planområdet
Partene er enige om at områdene kalt O1, O2, O3, F2 og F3 og offentlige trafikkområder skal erstattes ut fra tomteverdi. Overskjønnets hovedtema er den påregnelige utnyttelse av området som er kalt F1 i reguleringsplanen. Reguleringsplanen for Vasshaug Nord omfatter i tillegg et område avsatt til landbruksformål og et mindre areal avsatt til boligformål. I de vedtatte reguleringsbestemmelsene heter det om friområdene:
Friområdene F1-3 er vist i planen.
Friområde F1:
Skal benyttes til leke- og vanlige fritidsaktiviteter. Området skal også nyttes i undervisningssammenheng. Mindre bearbeiding av terreng o.l. for tilrettelegging av aktiviteter i denne forbindelse tillates. Bygninger tillates ikke oppført i friområdet, bortsett fra bygninger/konstruksjoner som har tilknytning til områdets forutsatte bruk.
Friområde F2:
Skal opparbeides og benyttes som park i tilknytning til trafikkarealer i området.
Friområde 3:
Ingen spesiell opparbeiding av dette areale. Det skal ligge som en «buffersone» mellom offenlig formål O2 og boligområde B1/riksveg. Bygninger tillates ikke oppført i dette området. Arealet kan benyttes til turgåing og vanlig rekreasjon.
Friområdet F1 er på ca 55.200 kvm, F3 ca 6.760 kvm mens F2 er på under 1.000 kvm. Skoletomta er på ca 32.000 kvm.
Salangen kommune ved teknisk etat har utarbeidet en plan for nærmiljøanlegg innenfor planområdet, framlagt i retten på kart datert 13 01 97. Planen er en videreutvikling og detaljering av deler av kommunens plan for idrett og friluftsliv for perioden 1994-98. Planen viser en utnytting av den østre halvdel av F1 (deler av eiendommene til Vassås og Wasshaug) til skilekanlegg og tursti.
Skolen er ferdigbygd og er en småskole for 1 til 4 skoletrinn med to parallelle klasser på trinnet, med totalt vel 100 elever.
Det er uomtvistet at reguleringsplanens byggeformål for det offentlige, utløser erstatningskrav for tomteverdi til utbyggingsformål. Det er likeledes enighet mellom partene at de mindre tilstøtende arealer regulert til friområder (F2 og F3) skal ses på som en del av utbyggingsområdet og erstattes på samme grunnlag. Lagmannsretten legger dette til grunn.
Når det gjelder friområdet F1 har saksøker påberopt at den påregnelige utnytting uten reguleringsplanen ville være jord- og skogbruk som tidligere. Etter vedtakelsen av reguleringsplanen er det denne som danner rammen for den påregnelige bruk. Det er ikke anledning til å utøve annen bruk over eiendommen enn det friområdereguleringen angir. Området er tatt med i reguleringsplanen primært for å dekke Vasshaug nærmiljøanlegg som rekreasjonsområde for allmennheten. Man har løst to selvstendige oppgaver, skole og nærmiljøanlegg, gjennom lokaliseringen i én plan. Skolens behov er fullt ut dekket ved reguleringen til offentlig formål, men den vil også profitere på nærområdets friareal. Det ble fattet beslutning om et nærmiljøanlegg allerede i desember 1994, før skolebe-slutningen ble tatt. Erstatningen må fastsettes på grunnlag av bruksverdi.
De saksøkte slutter seg til herredsrettens vurderinger, med unntak av at de hevder at også uten reguleringsplanen ville utbyggingsformål vært påregnelig på F1. Det er nær tilknytning mellom skoleutbyggingen og avsettingen til friområde, og kommunen må være bundet av sine utsagn fra saksbehandlingen og reguleringsplanbehandlingen hvor det framgår at friområdet er planlagt å være elevenes hovedaktivitetsområde utendørs. Det følger av det såkalte parkprinsippet nedfelt i Rt-1977-24 flg (Østensjødommen), at området F1 må erstattes som tomteverdi til utbyggingsformål, da det skal tjene som rekreasjons- og lekeareal for skolen. Subsidiært hevdes at det samme må legges til grunn selv om en skulle ta utgangspunkt i at F1 skal betjene nærmiljøet, jf prinsippene som er lagt til grunn i Rt-1998-1140 flg (Nedre Foss-dommen). Atter subsidiært hevdes at en må se hen til påregnelig utnytting uaktet reguleringsplanen, da prinsippet gjeldende for veger fastsatt i Rt-1996-520 flg (Lenadommen), også må gjelde for friområder som her.
Lagmannsretten er kommet til at F1 må erstattes ut fra at påregnelig utnytting er som angitt i reguleringsplanen, friområde. Som foran nevnt er dette hovedprinsipp knesatt i en rekke avgjørelser i Høyesterett, eksempelvis i dom inntatt i Rt-1999-213 flg, hvorfra siteres fra s 218:
Ved denne påregnelighetsvurderingen vil det være av sentral betydning om det foreligger en reguleringsplan for eiendommen og i tilfelle hvilket formål reguleringen har. Som hovedregel vil reguleringsplanens formål angi den påregnelige utnyttelse av eiendommen og derved være bindende for erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon. Det gjelder også når en eiendom reguleres til friområde. Denne hovedregel er fastslått i en rekke avgjørelser i Høyesterett etter den grunnleggende dom i Rt-1977-24 (Østensjø). I denne dom ble også angitt visse unntak fra hovedregelen, og disse er senere slått fast og presisert i flere avgjørelser av Høyesterett, også i plenumsdommen i Rt-1996-521 (Lena). En oppsummering av rettstilstanden er gitt av førstevoterende i Rt-1997-1471 (Snik), se side 1474-1475 og i Rt-1998-1140 (Nedre Foss), se side 1160.
I den foran omtalte Snikdommen fra Rt-1997-1471 flg, framgår at unntak fra hovedregelen gjelder når mer begrensede friarealer inngår i planen, arealer som «må sies å være trukket inn i reguleringen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha, jf Gommeruddommen.» I Rt-1977-24 flg (Østensjødommen) uttaler førstevoterende på s 30 at det neppe vil oppstå tvilstilfeller når det trekkes enkle grenser mellom sammenhengende utbyggingsområder og sammenhengende jord- og skogbruksområder. Når utbyggingsområder og områder som ikke skal utbygges blir liggende blandet, vil det «da kunne bero på et skjønn om en regulering skal ses som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde eller som et ledd i avgrensingen mellom områder som skal bebygges og områder som skal bevares ubebygd.». Det er ved tvilstilfellene en må vurdere om en skal se bort fra reguleringsplanen.
Det er formålsanvendelsen i reguleringsplanen som legges til grunn, og ikke spekulasjoner over mulig bakgrunn for planen, tolking av høringsuttalelser mv. Reguleringen avsetter et større friområde i utkanten av reguleringsplanens avgrensing av utbyggingsformål. I følge reguleringsbestemmelsene skal området nyttes til lek og vanlige fritidsaktiviter, samt i undervisningssammenheng. Noe bearbeiding og konstruksjoner tillates for tilrettelegging og forutsatt bruk. Arealet er i vest støtende mot tidligere regulert og utbygd område, Sandbergan. Mot nord støter arealet mot skogsarealer og utmark som ikke er forutsatt utbygget. I dette området mot nord, nært reguleringsgrensen, er også anlagt lysløype, og området nyttes i tur- og fritidssammenheng. Slik sett må reguleringsområde sies å være et ledd i avgrensingen mellom ubebyggelige områder og området avsatt for bebyggelse.
Slik som planen er vedtatt med inntegnet byggelinje og oppført skole, er det rikelig med avsatte uteareal til skolen på arealet avsatt til offentlig bygning, skole. Selv om friområdet naturlig også kan og vil benyttes av elevene ved Vasshaug skole, kan ikke dette forholdet sies å være reguleringsbestemmende. Friområdet F1 kan ikke ses å være tatt med for å dekke behovene til hovedutbyggingstiltaket i planen. Reguleringsplanens formål må leses ut fra plandokumentene, og de leke- og fritidsaktiviteter som området er forutsatt å skulle tjene, er ikke spesifikke for skolen. At anlegget også er tenkt å tjene nærmiljøet, kan heller ikke ses som en avgrensing av bruken for visse områder på slik måte at det såkalte parkprinsippet kan gis gjennomslag. Området vil naturlig nok bli nyttet av de som nærmest sokner til det, men intet ved planen tilsier eller forutsetter at ikke allmennheten som såden vil ha nytte av friområdet. Lagmannsretten kan heller ikke se at avgørelsen inntatt i Rt-1996-520 flg (Lenadommen) må føre til at en skal se bort fra reguleringsformålet ved verdsettelsen av F1. Det bemerkes dog at en med den aktuelle utbyggingssituasjon på Sjøvegan heller ikke kan ses at det ville vært påregnelig med annen bruk i området enn den eksisterende, dersom en ser bort fra reguleringen.
III. Verdifastsettelse for de enkelte områder
Etter det foranstående skal erstatningsfastsettelsene skje ut fra høyeste verdi som for området F1 er bruksverdien som jord-/skogbruk og for øvrige arealer, salgsverdi som utbyggingsgrunn - tomteverdi ved boligutbygging.
Bruksverdi
Området F1 består av andeler av tre eiendommer med forskjellige eiere. Bruken er som foran angitt, og lagmannsretten finner ikke grunn til å skille mellom de enkelte delene av området som i hovedsak består av bjørkeskog med innslag av noe gran i sør. Som jord-og skogbruksverdi har saksøker antydet en verdi i størrelsesorden kr 2 per kvm, mens de saksøkte mener at omlag kr 4 per kvm er mer korrekt.
Lagmannsretten vil bemerke at skogen synes å ha alminnelig god kvalitet og ligger lett tilgjengelig for aktuelt transportbehov. En traktor- og skogsbilveg går inntil området i øst, og frakt ut av området synes enkelt. Retten finner ut fra de stedlige forhold og områdets beskaffenhet, at bruksverdien passende kan settes til kr 3 per kvm.
Salgsverdi
Saksøker slutter seg til herredsrettens premisser for sin vurdring av tomteprisen da denne ble satt til kr 11 per kvm. Det er ved frivillig salg betalt fra kr 8.70 til kr 12 for råtomt i området. I Sanbergan boligfelt som ligger nært reguleringsområdet, var råtomteprisen i 1997 kr 8.70. På Laberg ble prisen ved frivillig avtale i 1995 satt til kr 12. Sammenliknende tomtepriser i andre kommuner synes ikke relevant, men i den grad sammenlikning med andre aktualiseres, henvises til nabokommunen Lavangen hvor Spansgårdstigningen boligfelt i 1992 hadde en frivillig råtomtepris på kr 8.
De saksøkte hevder at prisen bør ligge på omlag kr 15 per kvm og under enhver omstendighet ikke under kr 12 slik som det ble betalt for ved frivillig salg av deler fra prestegården, som også er omfattet av reguleringsplanen. Det vises også til at prisen ved frivillig avtale ble satt til kr 15 i 1996 for Fageråsen boligfelt i nabokommunen Bardu.
Lagmannsretten vil bemerke at områdene i hovedsak er beliggende på en flate sør for F1, med gode lys- og utsynsforhold, lett tilgjengelig kommunikasjonsmessig og uten gjennomgangstrafikk. Området er beliggende i utkanten av det sentrale Sjøvegan, grensende mot bebyggelse mot vest og landbruksområder mot øst. I den grad boligutbygging hadde vært aktuelt, synes området attraktivt. Ved verdivurderingen ser retten hen til at det ikke synes å ha funnet sted tomtesalg for høyere pris enn kr 12 per kvm i Salangen. Også den svært begrensede etterspørsel sammenholdt med et ikke ubetydelig tilbud, har prismessig betydning ved salg. Lagmannsretten finner at salgsverdien passende kan settes til kr 12 per kvm.
IV. Erstatningsfastsettelse for de enkelte parter
Gnr 21 bnr 1, eiere Eivind Wasshaug og Torstein Wasshaug
Ut fra det foranstående fastsettes erstatningene for avstått grunn slik:
For areal angitt i reguleringsplanen som O2 og O3 og avsatt til offentlig trafikkområde, i alt omlag 7390 kvm: kr 12 per kvm
For areal angitt i reguleringsplanen som F1, i alt omlag 7 200 kvm kr 3 per kvm
Gnr 21 bnr 2, eier Ole Anton Vassås
Ut fra det foranstående fastsettes erstatningene for avstått grunn slik:
For areal angitt i reguleringsplanen som O1, O2, O3, F2 og F3 og avsatt til offentlig trafikkområde og spesialområde hovedvannledning, i alt omlag 27 610 kvm kr 12 per kvm
For areal angitt i reguleringsplanen som F1, i alt omlag 25.000 kvm kr 3 per kvm
Gnr 20 bnr 387, eier Bjørn Evensen
Ut fra det foranstående fastsettes erstatningene for avstått grunn slik:
For areal angitt i reguleringsplanen som F1, i alt omlag 23.000 kvm kr 3 per kvm
De oppgitte arealstørrelser er hentet fra fremlagt oversikt datert 03.10.96, utdraget s. 86, teknisk etat, Salangen kommune.
V. Saksomkostninger
Kommunen har begjært overskjønnet for F1, og må i medhold av skjønnsloven §54 første ledd erstatte de saksøktes omkostninger for lagmannsretten. At de saksøkte aksessorisk har begjært overskjønn over de øvrige fastsettelsene, finnes i denne sammenheng uten betydning jf samme lov §54a første ledd bokstav a.
Advokat Ottar Nilsen har levert omkostningsoppgave på totalt kr 26.352, hvorav salæret utgjør kr 25.200 og reisekostnader kr 1.152. Saksøker har ikke reist innsigelser mot oppgaven, og lagmannsretten legger denne til grunn.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Salangen kommune v/ordføreren betaler erstatning til de saksøkte som fastsatt for de enkelte parter under de enkelte eiendommer.
2. De enkelte erstatningsbeløp forrentes med 6 -seks- prosent p a fra tiltredelse til betaling skjer.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Salangen kommune v/ordføreren til de saksøkte v/adv Ottar Nilsen 26.352 -tjuesekstusentrehundreogfemtito- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.