RG-2000-85
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Odelsovertakst |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-14 |
| Publisert: | RG-2000-85 (15-2000) |
| Stikkord: | Odelsovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Hedmarken herredsrett Nr: 97-01031 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1998-00617 B. |
| Parter: | Saksøker: Jorunn Evenrud (Prosessfullmektig: Advokat Pål Johnsrud, Hamar). Saksøkt: Oscar T. Maagaard (Prosessfullmektig: Advokat Jonny Holen, Elverum). |
| Forfatter: | Førstelagmann Odd Jarl Pedersen med 4 meddommere |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over Hedmarken herredsretts takst i anledning odelsløsning av eiendommen Furuhaug, gnr 350 bnr 5, bnr 4 og bnr 7 i Stange kommune.
Petter Bryhni solgte ved kontrakt av 10 oktober 1996 Furuhaug til Oscar Tomter Maagaard. Jorunn Evenrud, som er søster av Petter Bryhni, har ved stevning av 22 september 1997 reist løsningssak mot Maagaard. Løsningsretten er ikke bestridt og herredsretten avhjemlet odelstakst den 18 juni 1998 med slik slutning:
"1. Odelstaksten over eiendommen Furuhaug, gnr. 350 bnr. 5 med Elgmarken, gnr. 350bnr. 4 og Bryhni Torvstrøfabrikk & sag, gnr. 350 bnr. 7 i Stange settes til kr 345000,- -kronertrehundreogførtifemtusen - 00/00.
2. Jorunn Evenrud betaler innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne odelstakst saksomkostninger til Oscar T. Maagaard med kr 23437,- -kronertjuetertusenfirehundreogtrettisju- 00/00."
Oscar Tomter Maagaard har i rett tid begjært overtakst. Jorunn Evenrud har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt i Hamar Tinghus den 11 mai 1999. Retten foretok befaring av eiendommen.
Oscar Tomter Maagaard har for lagmannsretten anført at herredsretten har gitt en korrekt beskrivelse av eiendommen med bygninger. Men prisen er satt for lavt og må økes vesentlig.
Eiendommen skal verdsettes etter prinsippene i odelsloven §49. Det er eiendommens omsetningsverdi brukt hovedsakelig til landbruk som skal legges til grunn. I dette ligger at i tillegg til den rent landbruksmessige avkastning, kan det tas hensyn til eiendommens verdi som boligeiendom. Denne eiendom har, med sin sentrale beliggenhet ca 20 km fra Hamar og 9 km fra Stange sentrum, en slik tilleggsverdi. Beliggenheten gjør den til en attraktiv eiendom for en som vil kombinere landbruksdrift med et annet yrke. At bygningene på eiendommen er kondemnable, er ikke verdireduserende. Den interesserte kjøper vil få tillatelse til å sette opp nytt våningshus og driftsbygning.
I tillegg til at herredsretten ikke har tatt hensyn til tilleggsverdien som bolig, er herredsretten kommet for lavt ut i sin ansettelse av landbruksavkastningen. De 30 dekar med nygrøftet myrjord kan brukes for alle aktuelle jordbruksproduksjoner; inklusive grønnsaksproduksjon. Årlig netto avkastning i fullgrøftet stand kan settes til kr 3 500, men fordi jorda er bortleiet, vil inntektene først komme fra år 2002. De 10 dekar fastmark er av middels god kvalitet, har noe stein og vil trenge noe grøfting slik at årlig netto avkastning kan anslås til kr 2 000 pr dekar. Det er 60 dekar som trenger grøfting for å gi en akseptabel avling. Årlig avkastning av disse kan settes til kr 1 000 pr dekar. Det er 26 dekar beite og 53 dekar som ikke er registrert som dyrket mark som egner seg som beite. Med areal- og kulturlandskapstilskudd basert på Furuhaug som en driftsenhet, kan årlig avkastning settes til kr 600 pr dekar.
Skogen er lettdrevet, men noe av tømmeret må kjøres frem om vinteren på frosset mark. Det trengs rydding som vil gi overskudd. Årlig avvirkning kan settes til 90 m3 som med en rotnetto på kr 200 pr m3, vil gi årlig avkastning på kr 18.000.
Eiendommen har allmenningsrett som er en tilleggsverdi.
Ved fastsettelsen av eiendommens avkastningsverdi ut fra landbruksdrift skal ikke konsesjonsrenten benyttes når de årlige fremtidige skal omregnes til et engangsbeløp. Det følger av Rt-1998-1389 at konsesjonsprisen ikke representerer noen øvre grense for den pris en odelsløser skal betale etter odelsloven §49.
Oscar Tomter Maagaard har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Oscar T. Maagaard tilkjennes saksomkostninger lagmannsretten.
Jorun Evenrud har henholdt seg til herredsrettens vurdering. Det er særlig fire elementer som må tas i betraktning ved fastsettelsen av prisen etter odelsloven §49.
For det første er bebyggelsen, både våningshuset og uthuset, kondemnabelt.
Av jordbruksarealene er det 70 dekar som må fullgrøftes. Grøftekostnadene må settes til kr 4.000 pr dekar. Arealet ligger i en myr der det uansett er vanskelig å få et godt resultat.
Skogen har en skjev alderssammensetning med sterk overvekt av eldre skog. Stående masse i hugstklasse IV og V er ca 1.000 m3. I tillegg kommer noe tynning som kan gi et overskudd.
Selgeren, Petter Bryhni, har livsvarig borett i våningshuset. Han er født i 1928. Dette er en heftelse som skal hensyntas i verdsettelsen.
Eiendommen skal verdsettes ut fra en avkastningsbestemt omsetningsverdi der forutsetningen er at kjøperen skal drive eiendommen hovedsakelig som landbruk. I den vurdering kan hensyntas en særlig boverdi. Men noen slik verdi har ikke Furuhaug med sin kondemnabel bebyggelse og tungdreven jordvei.
Jorunn Evenrud har nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Jorunn Evenrud tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten bemerker at verdsettelsen av odelseiendommen skal foretas etter odelsloven §49 som gir anvisning på en omsetningsverdi bestemt av at eiendommens fremtidige bruk skal være hovedsakelig landbruk - jf Rt-1980-233. Derav følger at eiendommens årlige påregnelig nettoavkastning, drevet av en alminnelig dyktig landbruker, vil utgjøre et sentralt element i verdivurderingen. Den som skal kjøpe en landbrukseiendom vil gjøre seg opp en mening om påregnelig fremtidig årlig netto avkastning og hvilken avkastning han vil akseptere av den investerte kapital (kjøpesummen). Jo lavere avkastning han vil godta, jo høyere pris kan han betale.
I odelssammenheng har prisen i skjønnspraksis vært sett i sammenheng med konsesjonsprisnivået som har vært fastsatt med at årlig nettoavkastning har vært kapitalisert med en diskonteringsrente på 9 % og 7 % siden juni 1997. Det følger av Rt-1998-1389 at den pris som måtte fremkomme som bruksverdi fastsatt etter konsesjonsrenten, ikke er bindende ved odelstaksering. Konsesjonsprisen vil bare komme inn forsåvidt den motiverer odelsløseren med sikte på hva han kan få for eiendommen ved et eventuelt fremtidig konsesjonspliktig salg. Ut fra dette må lagmannsretten på grunnlag av påregnelig årlig nettoavkastning skjønne over hvilken avkastning landbruksinteresserte kjøpere vil kreve av den kapital som han investerer i eiendommen i form av kjøpesum.
I tillegg til de driftsrelevante momenter, kommer andre egenskaper og kvaliteter ved eiendommen. Det kan være slikt som beliggenhet og en særlig boverdi. Slike kvaliteter skal, innenfor den begrensning at verdsettelsen hovedsakelig skal brukes som til landbruk, hensyntas i den utstrekning kjøpere flest som skal drive eiendommen som landbruk, vil betale for kvaliteten. Disse verdier, for eksempel en boverdi ut over det som er nødvendig for landbruksdriften, vil få særlig betydning der det er små eiendommer slik at driftsmåten ikke er basert på eierens fulle innsats innenfor næringen.
Furuhaug ligger ved riksvei 24, mellom Korsbakken og Vallset kirke i Stange kommune. Eiendommen har et totalareal på 374 dekar. Av dette er ca 100 dekar fulldyrket jord hvorav 10 dekar er fastmark av middels bonitet og 90 dekar er myrjord. Av de 90 dekar har 30 dekar vært bortleid til Maagaard mot at har bekostet grøfting. Leieavtalen løper til og med 2001. De resterende 60 dekar myrjord trenger systematisk grøfting. I tillegg har eiendommen ca 50 dekar beite. Med de investeringer som er nødvendig for å få jorda i brukbar hevd, settes den til kr 150.000.
Eiendommen har 216 dekar skogsmark i bonitet 14 og 17. Hugstklassefordelingen viser at det ikke er hugstklasse I. I hugstklasse II er det 15 dekar på bonitet 14; i hugstklasse III er det er det 9 dekar på bonitet 14 og 24 dekar på bonitet 17; i hugstklasse IV er det 16 dekar i bonitet 14 og 131 dekar på bonitet 17 og i hugstklasse V er det 10 dekar på bonitet 17 Det er dessuten 11 dekar impediment. Skogen har således en skjev aldersfordeling med ca 1000 m3 eldre skog som kan avvirkes. Men når hugstklasse IV og V er avvirket, vil det årlig hugstkvantum måtte reduseres kraftig fordi det mangler yngre produksjonsskog som blir hugstmoden i tide. Det er store areal som trenger tynning, men det vil gi beskjeden netto i form av avvirkning. Verdien kommer først når tynningsarealene er blitt hugstmodne i form av større dimensjoner og dermed bedre pris, men det ligger langt inn i fremtiden. Ut fra alderssammensetningen i hugstklasse IV og V med sterk overvekt i ung klasse IV, settes påregnelig avvirkningstid på de 1000 m3 stående masse til 20 år med et årlig hugstkvantum på 50 m3, inklusive tynning. Treslagsfordelingen settes til 10 % bjerk, 30 % gran og 60 % furu. Rotnetto settes til kr 200 i gjennomsnitt. Etterat stående masse i hugstklasse IV og V, er ferdigavvirket, vil det gå over 50 år til det igjen blir sluttavvirkning. Skogen settes til kr 125.000.
Eiendommene har allmenningsrett i Romedal Allmenning. Dette representerer en klar verdi særlig for eiendom som Furuhaug der en kjøper vil måtte bygge i alle fall nytt våningshus. Verdien, i form av allmenningsrabatt, settes kr 40.000. Det er også en mindre verdi i form av jaktrett.
Selgeren, Petter Bryhni har, så lenge han lever, betinget seg borett i det eksisterende våningshus samt ved til fyring og brøytet vei. Lagmannsretten verdsetter eiendommen med heftelsen hvilende på eiendommen.
Maagaard har sterkt fremhevet at eiendommen på grunn av sin beliggenhet har en tilleggsverdi som boligeiendom for en som vil drive gården i kombinasjon med annet yrke. Som nevnt er det i tilfelle en verdi som skal hensyntas i omsetningsverdien innenfor den begrensning som ligger i at eiendommen hovedsakelig skal drives som landbrukseiendom. Lagmannsretten finner at denne eiendom har en slik tilleggsverdi. Men selv om den har en sentral beliggenhet, vil den på grunn av den myrlente jorda med det arbeid og usikkerhet det fører med seg, være mindre attraktiv for en som er ute etter å få bolig og drive eiendommen i kombinasjon med annet yrke.
Ut fra dette er lagmannsretten blitt stående med at eiendommens odelsverdi bør settes til kr 345.000.
Saksomkostningskravene skal i følge odelsloven §66 første ledd avgjøres etter skjønnslovens regler. Odelsovertaksten er alene begjært av saksøkte. Han har ikke oppnådd et bedre resultat enn ved herredsrettens takst slik skjønnsloven §54a får anvendelse. Lagmannsretten finner at partene i samsvar med hovedregelen bør bære egne omkostninger idet ingen av unntaksbestemmelsene kan finne anvendelse; hverken i første eller tredje ledd.
Slutning:
1. Odelstaksten over gnr 350 bnr 4, 5 og 7 i Stange kommune settes til 345 000 -trehundreogførtifemtusen- kroner.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for lagmannsretten.