Rt-1902-436

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1902-03-22
Publisert:	Rt-1902-436
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 47 1ste Session s. A.
Parter:	Brugseier Jacob Frich mod Kristiania østre Skytterlag ved Bestyrelsens Formand.
Forfatter:
Lovhenvisninger:	Norske Lov (1687)

I nærværende Sag er ved Kristiania Byrets Dom afødt xx.xx.1900 saaledes kjendt for Ret: "Kristiania østre Skytterlag bør for Brugseier Jacob Frichs tiltale i denne Sag fri at være. Sagens Omkostninger ophæves."

Denne Dom er af Brugseier Frich paaanket til Høiesteret, hvor Sagen er overført til skriftlig Behandling.

Frich har her paastaaet Skytterlaget tilpligtet under en løbende Dagmulkt strax at fraflytte og ryddiggjøre den paa Eiendommen Simensbraaten leiede Skydebane med tilhørende Bygninger og

Side:437

Indretninger samt at betale ham Sagens Omkostninger for Byretten og Høiesteret.

Skyttelaget, der for Høiesteret har erholdt fri Sagførsel, har ladet nedlægge Paastand om Byretsdommen Stadfæstelse og Tilkjendelse af Sagsomkostninger, hvorhos den befalede Sagfører, Adv. Hans Heyerdahl, for ethvert Tilfælde har paastaaet sig tilkjendt Salar af det Offentlige.

Sagens nærmere Omstændigheder vil erfares af Byretsdommens Præmisser.

For Høiesteret er fremlagt endel nye Dokumenter, hvoriblandt Udskrift af et i Kristiania under 21 Mai til 29 Juni 1901 optaget Thingsvidne. Men disse Dokumenter har ikke nogen væsentlig Betydning for Sagen.

Høiesteret kommer til et andet Resultat end Byretten.

Leiekontraktens §7 findes at maatte forstaaes saa, at Kontrakten hæves, hvis Leieafgiften ikke betales - som i §6 bestemt, nemlig med 50 Kroner inden hvert Aars 24 Juni og 15 Oktober. Skulde Paragrafen ikke tilsigte at sige andet end, at Eieren var berettiget til at hæve Kontrakten, hvis Leieren gjorde sig skyldig i en væsentlig Misligholdelse med Hensyn til Tiden for Afgiftens Erlæggelse, da vilde den for det Første være overflødig, eftersom det samme flyder af de almindelige Retsregler, og dernæst vilde den imod sin antagelige Hensigt ikke give en grei og enkel Regel for Leieforholdets Opløsning, idet der omtrent altid vil kunne være Tvist, om en Oversiddelse af Fristen er saa betydelig eller saa lidet undskyldelig, at den maa karakteriseres som en Ophævelsesgrund. Naar der existerer en Lovbestemmelse som den i N.L. 5-13-1, maa Regelen være, at sidste Respitdag er Grændsen for den Tid, en Debitor kan vente med at betale uden at udsætte sig for Følgerne af at være in mora med Betalingen.

Naar det, som her, i en Leiekontrakt er udtrykkelig bestemt, at Kontrakten skal være hævet, saafremt Leien ikke betales, og Leietageren udebliver med Leiens Erlæggelse 2 a 3 Uger efter Respitdagenes Udløb, maa Grundeieren være berettiget til at paastaa, at Leieforholdet skal være hævet, forudsat at ikke Kontrakens Bestemmelse skulde maatte ansees som frafaldt. Men saadan Frafaldelse findes ikke her at foreligge. Deri, at Leieafgiften oftere uden Indsigelse er modtaget efter Forfaldstid, kan ikke med Rimelighed lægges en Opgivelse fra Eierens Side enten af de i Kontrakten bestemte Forfaldsterminer eller af den for hans Oversiddelse i Kontrakten bestemte Følge, og Skytterlaget har derfor ikke havt noget berettiget Krav paa at erholde et Varsko om, at Eieren i Tilfælde vilde gjøre Brug af den ham i Kontrakten hjemlede Ret. Særlig maa det bemærkes, at I. O. Pettersen i saa kort Tid havde været Eier af Simensbraaten, at Skytterlaget af hans hidtil udviste Forhold ikke har havt gyldig Grund til at slutte, at han vilde være ligesaa eftergivende som sin Formand.

Høiesteret finder saaledes, at Sktterlaget ved først den 17 Juli 1898 at anbyde den til 24 Juni næstfør forfaldne Leieafgift har forbrudt sin Leieret. Dette Resultat finde ogsaa at hade Støtte i

Side:438

tidligere Høiesteretsdomme. Se Rt-1875-799, Rt-1877-520, Rt-1887-857 og Rt-1901-952.

Frichs Paastand vil derfor blive at tage til Følge dog saaledes at det sætter en Frist for Rydiggjørelsen, og at Processens Omkostninger saavel for Byretten som for Høiesteret ophæves.

Tre af de Voterende kommer til samme Resultat som Byretten. Vistnok finder de, at Leiekontraktens §7 nærmest maa være at forstaa saa, at Kontrakten skal være ophævet, hvis Leieafgiften ikke betales som i §6 bestemt, nemlig med Kr 50 inden hvert Aars 24 Juni og 15 Oktober, Men Paragrafen maa erkjendes ikke at være utvetydig, og efterat der gjennem en Aarrække, saavidt oplyst, uden Paatale var forlholdt uregelmæssigt med Hensyn til Tiden for Afgiftens Erlæggelse, og navnlig efterat den daværende Eier, I. O. Pettersen, den 24 Oktober 1897, som det maa antager uden Indsigelse havde modtaget den til 15 Oktober s. A. forfaldne Termin, havde Skytterlaget Grund til at gaa ud fra, at det vilde komme tidsnok med den til 24 Juni 1898 forfaldne Termin, naar den anbød denne den 17 Juli. Havde I. O. Pettersen villet, at det for Eftertiden skulde gaaes frem efter Kontraktens Bogstav, vilde det have været hans Pligt derom at give Skytterlaget et Varsko. Et saadant Varsko kan ikke siges indeholdt i det almindelige Tilhold, han efter sin egen Forklaring ved sin Overtagelse af Simensbraaten Vaaren 1897 gav Sytterlaget om, at det maatte holde sig de forskjellige Forpligtelser efterrettelig, som det efter Kontrakten havde ovenfor ham som Gaardens Eier. Paa den Omstændighed, at Skytterlaget erlagde den til 24 Juni 1897 forfaldne Termin til Gaardens tidligere Eier, Kristiania Bryggeri, istedetfor til I. O. Pettersen, kan man efter de foreliggende Oplysninger ingen Vegt lægge til Skytterlagets Skade. Sluttelig bemærkes, at Frich ikke kan antager at have været vidende om den tidligere Eiers Forhold.

I Henhold til Foranstaaende afsiges saadan

Dom:

Indst., Kristiania østre Skytterlag, bør under en Mulkt til Akers Herredskasse af 10 - ti - Kroner for hver Dag, det 2 - to - Maaneder efter Høiesterets Doms Afsigelse sidder samme overhørig, at fraflytte og ryddiggjøre den paa Eiendommen Simensbraaten i østre Aker leiede Skydebane med Bygninger og Indretninger.

Sagens Omkostninger for Byretten og Høiesteret ophæves.

Derefter blev i samme Sag afsagt saadan

Kjendelse:

Den befalede Sagfører for Høiesteret, Adv. Hans Heyerdahls Salarium ansættes til 200 - to Hundrede - Kroner, hvilket Beløb, tilligemed det ham for Møde under Thingsvidnet i Kristiania den 21 Mai til 29 Juni 1901 tilkommende Salarium udredes af Statskassen.

Side:439

Byrettens Dom hidsættes:

Ved Leiekontrakt afødt xx.xx.1883 bortleiede O. Eriksen, som Eier af Gaarden Simensbraaten, M.-No. 178 af østre Aker, til Kristiania østre Skytterlag paa en Tid af 5 Aar Grund til Skydebane paa nævnte Eiendom, og heder det i Post 6: "I aarlig Leie betaler Skytterlaget Eieren for ovennævnte Rettigheder 100 - et Hundrede - Kroner, der erlægges med 50 - femti - Kroner inden 24 Juni og 50 - femti Kroner inden 15 Oktober hvert Aar", og i Post 7: "Saafremt Leien ikke betales, er Kontrakten hævet, og det paaligger Skyttlaget i dette Tilfælde at fjerne de eventuelt opførte Huse etc. fra Stedet paa 3 - tre - Maaneders Varsel."

Ved Paategning paa Kontrakten af 7, thinglæst 17 Juli 1885, blev Leietiden udgivet til at gælde for et Tidsrum af 20 Aar fra Kontraktens udløb, altsaa til den 1ste April 1908.

I 1897 blev I. O. Pettersen Eier af nævnte Eiendom, og ved Dokument afødt xx.xx.1898 haandgav han til Hagen & Jensen Eiendommen indtil 1 August samme Aar for en Kjøbesum af 70.000 Kroner, idet der i Dokumentet Blandt andet siges, at Kjøberen "maa respektere den med Kristiania østre Skytterlag bestaaende Kontrakt om Skydebane paa Eiendommen, hvilken Kontrakt udløber om ca. 10 Aar."

Ved Paategning paa dette Dokument afødt xx.xx.1898 overdrog Hagen & Jensen Eiendommen til Brugseier Jac. Frich og Joh. Mller paa Haandgivelsens Betingelser, "dog med Forbehold af, at Sælgeren, Hr. I O. Pettersen, indestaar for, at der resterer 2 - to - Halvaarsterminer af Kristiania østre Skytterlags Afgift for Benyttelsen af Skydebane paa Eiendommen, der med Rettigheder overdrages Kjøberne, samt at Kjøberne derhos overdrages de Rettigheder af ethvert Slags, som knytter sig til Leiekontrakten vedrørende Skydebanen, resterende Leie deri indbefattet."

Under 15 Juli s. A. har I. O. Pettersen givet Dokumentet saadan Paategning: Foranstaaende vedtages af mig, Undertegnede, som Sælger af Simensbraaten, dog med den Bemærkning, at jeg blot har modtaget 1/2 Aars Leie af Skytterlaget siden jeg overtog Eiendommen 14 April forrige Aar." - - -

Dette maa imidlertid bero paa en Feiltagelse, da Skytterlaget, foruden efter Pettersens egenhændige Kvittering at have modtaget Leien for sidste Halvaar 1897, af Kristiania Bryggeris Kvittering af 29-6-97 sees at have betalt Leien ogsaa for første Halvaar 1897, nemlig til Bryggeriet, der, efter hvad det foreligger, maa ansees at have været bemyndiget til at modtage samme. Da Eiendommen solgtes til Frich og Mller, var det altsaa kun Leien for første Halvaar 1898, som i Virkeligheden endnu ikke var betalt. Da Skytterlaget fik Besked om Salget, tilbød det under 18 Juli 1898 Frich Betaling af denne Leietermin; men idet Frich bemærkede, at han ikke kjendte til, om det forholdt sig rigtigt, at Kontrakten ei var forbrudt, negtede han foreløbig at modtage Beløbet. Og idet han kom til det Resultat, at Skytterlaget havde forbrudt Kontrakten ved ikke at betale Leien i Rette Tid, sendte han under 24 December 1898 Skytterlaget Opsigelse af Kontrakten paa 3 Maaneder, og da Skytterlaget ikke vilde vedtage denne Opsigelse, har Frich nu, efter forgjæves forsøgt Forligsmægling ved Stevning afødt xx.xx.1899, anlagt nærværende Søgsmaal og paastaaet Skytterlaget tilpligtet til, under en løbende Dagmulkt, at fraflytte og ryddiggjøre den leiede Tomt til den 24 Marts 1899, samt til at betale Sagens Omkostninger.

Indst. hat paastaaet sig frifunden med Tilkjendelse af Forsvarsomkostninger.

Det Spørgsmaal, som her foreligger til Afgjørelse, er altsaa, om Indst. ved først den 18 Juli 1898 at tilbyde Betaling efter den Leietermin, der forfaldt

Side:440

den 24 Juni næstfør, har forbrudt sig mod Kontraktens Bestemmelser paa en saadan Maade, at Cit. kunde kræve Leieforholdet ophævet med 3 Maaneders Opsigelse.

Hvad der her nærmest kommer an paa, er Fortolkningen af Bestemmelsen i Kontraktens Post 7: "saafremt Leien ikke betaler er Kontrakten hævet." - - - Efter Post 6 skulde Leien betales halvaarlig inden 24 Juni og 15 Oktober, og det maa vistnok i sin Almindelighed antages, at en debitor selv og uopfordret pligter at indfinde sig hos Kreditor med Betaling af skyldigt Beløb. For saa vidt har Indst. altsaa ikke opfyldt Bestemmelsen i Post 6, naar han ikke før den 18 Juli tilbød Betaling af Leien for første Halvaar 1898. Men lige ovenfor en i sin Virkning faa rigorøs Bestemmelse som den i Post 7 indeholdte, antages en strikte Fortolkning at maatte lægges til Grund, og naar der i Bestemmelsen ikke indeholdes noget Udtryk som: "i rette Tid" betales eller lignende, der skulde tyde paa, at Meningen var, at den strenge Virkning eo ipso skulde indtræde selv ved den mindste Oversiddelse af Terminen, synes Forudsætningen at maatte være den, at Leien forgjæves var afkrævet, før den nævnte Virkning af Leieterminens Oversiddelse skulde indtræde.

At dette ogsaa har været Meningen, bestyrkes ved den Maade, hvorpaa det i Aarenes Løb sees at være fremgaaet med Leieterminernes Betaling, idet det sees, at disse Terminer jevnlig har været betalt, tildels adskillig Tid efter Forfald, uden at der i den Anledning kan antages at være gjort nogen Ophævelse fra Eierens Side, og Indst. maatte derfor have god Grund til at gaa ud fra, at det ikke tages saa nøie med Betalingsterminernes prompte Overholdelse, og at der ialfald vilde blive givet dem et Varsko, førend Bestemmelsen i Post 7 bragtes i Anvendelse.

Den i Pettersens Haandgivelse af 25-4-1898 indeoldte Tirade: Kjøberen maa respektere den med Kristiania østre Skytterlag bestaaende Kontrakt om Skytterbane paa Eiendommen, hvilken Kontrakt udløbet om 10 Aar", synes ogsaa at tyde paa, at Pettersen gik ud fra, at Kontrakten den Gang ikke var forbrudt, men fremdeles var bestaaende for 10 Aar, og det tiltrods for, at Pettersen den Gang gik ud fra, at den ene Halvaarstermin for 1897 ikke var betalt, ligesom ogsaa Overdragelsespaategningerne afødt xx.xx.1898 henviser til Haandgivelsesbetingelserne, og den 15 Juli 1898 var Leieterminen for første Halvaar 1898 ikke betalt.

Pettersen har vistnok i en af ham som, Vidne beediget Erklæring af 15-5 -1899 udtalt, at han i den omhandlede Anledning overlod til Cit. at bestemme, enten han vilde respektere Leiekontrakten med Indst. som gyldig eller ugyldig. Men herpaa skjønnes ikke at kunne lægges særlig Vegt.

Under disse Omstændigheder, og da Leien for første Halvaar 1898 ikke havde været Indst. afkrævet, og der heller ikke i Forveien var givet Indst. noget Tilkjendegivende om, at denne Leietermin maatte betales prompte til Forfald, finder man, at Indst. ved sin Oversiddelse af denne Betalingstermin ikke kan ansees at have forbrudt sin Ret efter Leiekontrakten, hvorfor Indst. vil blive at frifinde.

Thi kjendes for Ret:

Kristiania østre Skytterlag bør for Brugseier Jac. Frichs Tiltale i denne Sag fri at være.

Sagens Omkostninger ophæves.

F. Mack F. Prydz E. Kjerschow.