Rt-1915-435

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1915-04-15
Publisert:	Rt-1915-435
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 55/1 s.a.
Parter:	O. Johannesen (adv. Rasch) mot overretssaksfører Olaf A. Søberg (adv. K J. Wiese).
Forfatter:	Prydz, Heggen, Fürst, Bjørn, Mejdell, Berg, Scheel, Frisak, Christiansen, Birkeland, Backer, Vogt, Rivertz, Skattebøl, Hambro, Reimers, justitiarius Thinn. 13-5
Lovhenvisninger:	Norske Lov (1687) 5-, 1-, 5-

Med hensyn til nærværende saks enstand og nærmere omstændigheter henvises til præmisserne til den av Kristiania byret under 8 april 1911 avsagte dom, ved hvilken blev kjendt for ret: «Den paankede eksekutionsforretning ophæves, forsaavidt der er git utlæg i Chr. Kroghs gate 8 med forfalden leieindtægt samt i aktier i Aktieselskapet O. Johannesen & Søn og i utestaaende fordringer. Forøvrig stadfæstes den. Sakens omkostninger ophæves»

Denne dom er av O. Johannesen paaanket til Høiesteret, hvor han har latt nedlægge saadan paastand: «At den paaankede, under 4 mai 1909 hos appellanten, O. Johannesen, avholdte kontinuationseksekutionsforretning underkjendes og ophæves, samt at indstevnte, overretssakfører Olaf A. Søberg, tilpligtes til appellanten, O. Johannesen, at betale saksomkostninger for byretten og Høiesteret.»

Indstevnte, overretssakfører Olaf A. Søberg, har nedlagt paastand om stadfæstelse av byrettens dom og tilkjendelse av procesomkostninger for Høiesteret.

Den i byrettens dom omhandlede formelle indsigelse er nu frafaldt. Der er her for retten fremlagt en række nye dokumenter, hvorav enkelte vil bli nærmere omhandlet nedenfor.

Den efter rekvisition av Søberg som panthaver for kr. 12.000,00 under 29 august 1905 over eiendommen «Bergenhus» avholdte tvangsauktion, hvorunder han paa stedet approberte sit bud paa 100 kroner var en 1ste gangs auktion, ved hvis publikation der ikke var nævnt noget om, at salg vilde finde sted ved denne auktion. Dette er

Side:436

dokumentert her for retten. Som i byrettens dom omhandlet avskrev han auktionsbeløpet kr. 100,00 paa obligationen, holdt derefter for dennes restbeløp under 5 juni 1907 arrest i 2de parceller av Nordsæter i Østre Aker, erhvervet derpaa under 1 november 1907 dom og holdt saa under 3 december næstefter eksekution i de nævnte 2 parceller for domsbeløpet kr. 12.227,12. Som videre sees, hadde han under en den 7 september 1907 over disse parceller avholdt 3dje gangs skatteauktion faat tilslag for henholdsvis 50 og 60 kroner, hvilke bud approbertes 3 december 1907. Begge beløp er medgaat til vedkommende skatterestanser. Han har derefter for det fulde domsbeløp med renter og omkostninger holdt 2de kontinuationseksekutioner, den ene under 23 april 1908, den anden under 4 mai 1909. Den første blev underkjendt ved overretsdom av 10 januar 1910, ved hvilken er akkviescert, den sidste er gjenstand for nærværende ankesak.

Den ved auktionen 9 august 1905 kjøpte eiendom Bergenhus har Søberg i 1908 solgt for kr. 10.600,00. For Nordsæterparcellernes vedkommende har O. Johannesens søn Albert Johannesen i løpet av 1908 forhandlet med Søberg om gjenkjøp. Under disse forhandlinger sees Søberg at ha for disse eiendomme og fordringen paa O. Johannesen forlangt først kr. 18.000,00 og senere, nemlig i oktober 1908, kr. 24.000,00, hvorhos han i december s.a. paa en forespørsel, om han vilde vedstaa sit første tilbud om salg for kr. 18.000,00, gav et avslaaende svar med bemerkning, at han hadde andre liebhabere til høiere pris.

Forholdet er efter dette, som av byretten uttalt, at det med sikkerhet kan antages, at de 3 eiendomme, som Søberg har kjøpt for tilsammen kr. 210,00, har hat en meget større værdi, end hans hele fordring androg til. Dette fremgaar ogsaa av forskjellige her for retten dokumenterte nye oplysninger. Naar byretten har fundet, at dette ikke kan tillægges avgjørende betydning, er det i saa henseende anført, at det likeoverfor Søbergs kjøp ved tvangsauktion ikke kan komme i betragtning, hvilken værdi eiendommene i virkeligheten hadde, og at hans formelle ret til kun at avskrive auktionsbeløpet og fremdeles hjemsøke Johannesen med eksekutioner ikke skjønnes at kunne bestrides.

Høiesteret kommer til et andet resultat.

En panthaver, der skrider til realisation av sit pant, kan ikke herunder ansvarsfrit sætte til side ethvert hensyn til eierens tarv. Han maa ha forpligtelse til at vise almindelig agtsomhet, saa at der ikke unødig paaføres eieren og mulige andre rettighetshavere tap. - Det er saaledes klart, at hvis Bergenhus ved auktionen var blit solgt til en tredjemand for kr. 100,00, vilde Søberg derved ha paadrat sig ansvar likeoverfor Johannesen. Naar ingen anden liebhaber møter frem ved den av en panthaver rekvirerte auktion, maa det vistnok i sig selv ansees tilstedelig, at panthaveren gjør et saadant bagatelmæssig bud og ved at approbere det gjør sig til eier av den pantsatte eiendom.

Det kan imidlertid ikke indsees, at konsekvensen herav nødvendigvis og under alle omstændigheter maa være den, at et saadant bagatelmæssig auktionsbud ogsaa skal lægges til grund for opgjør med debitor. Ialfald, hvis panthaveren vil gjøre gjældende personlig ansvar mot pantedebitor for den ved budet udækkede del av hans pantefordring, kan dette ikke antages. Naar som her auktionsbudet ikke staar i noget forhold til den virkelige værdi, synes forutsætningen for den benyttede fremgangsmaate ogsaa fra panthaverens side at maatte være den, at budet her ikke skal kunne benyttes som endelig værdimaaler.

Side:437

Vistnok kan, naar intet andet kommer til, panthaveren ikke ansees at ha frafaldt sin adgang til at erhverve dom for den ved auktionsbudet udækkede del av fordringen, idet denne ikke for nogen del er betalt. Dette var situationen, da Søberg erhvervet den foran nævnte dom av 1 november 1907, idet Søbergs salg av Bergenhus først fandt sted i 1908. Ved dommen er det vistnok retskraftig avgjort, at debitor fremdeles stod ansvarlig for den ved auktionsbudet udækkede del av gjælden, men derimot ikke at auktionsbudet her skulde være det endelig avgjørende.

Med hensyn til kjøpet av Nordsæterparcellerne er forholdet forsaavidt et andet, at Søberg ikke kjøpte disse ved en av ham selv rekvirert auktion, men ved en skatteauktion. Han gjør derfor bl.a. gjældende, at det er en sak for sig, der ikke vedkommer hans gjældsinddrivelse. Heri kan han ikke gives medhold. Forut for approbationen hadde han tilstillet lensmanden i Østre Aker en her for retten i avskrift fremlagt skrivelse av 11 november 1907 saalydende: «Ad skatteauktionen over gnr 157, bnr 2 og 6 i Østre Aker. For tilfælde det skulde ha nogen betydning med hensyn til approbationsspørsmaalet, tillater jeg mig hoslagt at oversende ekstraktavskrift av min arrestforretning hos O. Johannesen med utlæg i disse eiendomme og kopi av den dom, hvorved denne arrest nu er stadfæstet.» Paa forespørsel fra Johannesens advokat har amtskassereren i Akershus i en likeledes her for retten fremlagt skrivelse av 18 juni 1912 uttalt, at naar Søbergs bud var blit approbert, saa maa det være, fordi han gik ut fra, 1) at Søberg ifølge sin skrivelse til lensmanden i Østre Aker av 11 november 1907 og de samme medfølgende dokumenter var interessert som panthaver i eiendommen for noget over kr. 12.000,00, og 2) at auktionen var 4de gangs auktion. Som ovenfor omtalt var auktionen forøvrig i virkeligheten 3dje gangs. Forholdet er altsaa, at Søberg efter at ha gjort sine bud har henvendt sig til vedkommende oppebørselsbetjent og likeoverfor approbationsspørsmaalet paaberopt sig og dokumentert sin interesse i eiendommen, og at approbation derefter er blit ham meddelt av hensyn til denne hans interesse. Ved denne Søbergs indgripen er hans kjøp av disse parceller realiter blit et led i hans egen gjældsinddrivelse, saa at der til kjøpet maatte knytte sig en lignende forutsætning som til kjøpet av Bergenhus. Her maa denne forutsætning forøvrig ansees likefrem vedtat. Det har været en selvsagt forutsætning hos amtskassereren, naar han fandt at kunne approbere Søbergs bud, uagtet der intet forhold var mellem disse og eiendommenes værdi, at approbationen av disse bud kun var en form for den realitet, at eiendommene overdroges Søberg, forat de skulde tjene som dækningsmiddel overfor hans tilgodehavende. Søberg kan ikke antages at ha været i nogensomhelst tvil om, at dette har været forutsætningen.

Efter Søbergs kjøp av Nordsæterparcellerne og efter hans salg av Bergenhus er forholdet - selv under behørig hensyn til salgsbetingelserne - efter de ovenfor refererte oplysninger om eiendommenes værdi blit det, at det med visshet kan antages, at han allerede har faat tilstrækkelig sikkerhet for hele sin pantefordring. Hans krav paa ved kontinuationseksekutionen at faa yderligere sikkerhet eller dækning for denne fordring kan derfor ikke ansees berettiget. Fogedretten maa antages at være kompetent til at ta dette hensyn i betragtning og til av nævnte grund at forkaste hans paastand om kontinuationseksekution.

Hvorvidt Søberg har noget videregaaende ansvar, eller om Johannesen har noget yderligere krav paa ham, ligger utenfor nærværende sak.

Side:438

Det er fra Søbergs side her for retten anført, at det alene er hans hensigt at holde sig skadesløs, ikke at berike sig paa debitors bekostning. Men foruten at fremholde, at der ingen juridisk forpligtelse i saa henseende paahviler ham, gjør han gjældende, at han ved eventuelt opgjør med fuld føie maa kunne medta sit betydelige regnskapskrav paa slagter Jensen, der i sin tid i fællesskap med Johannesen hadde kjøpt Bergenhus og Nordsæterparcellerne og utstedt den heromhandlede obligation, som efter bestemmelsen skulde hat pant i samtlige disse eiendomme, men paa grund av uopmerksomhet ved tekstens avfattelse kun fik pant i Bergenhus. Fra Johannesens side er det imidlertid paapekt, at parterne ved byretten har været enige om, at forholdet til Jensen var saken uvedkommende, og derfor protestert mot, at dette forhold nu trækkes ind i saken. Denne protest maa ansees beføiet; men det kan forøvrig heller ikke skjønnes, at forholdet til Jensen under nogen omstændighet kan ha betydning for det foreliggende spørsmaal. Pantet maatte under enhver omstændighet først og fremst tjene til dækkelse av obligationen, og naar der for denne maa ansees erhvervet fuld dækning eller sikkerhet, kunde den ikke tjene som grundlag for den paaankede eksekution.

Man skal sluttelig henvise til høiesteretsdom i Rt-1890-25.

Processens omkostninger vil Søberg ha at tilsvare for begge retter.

6 medlemmer av retten, nemlig assessorerne Heggen, Mejdell, Ckristiansen, Vogt, Hambro og Reimers, er kommet til samme resultat som byretten, og skal foruten til den paaankede doms præmisser henvise til sine nedenanførte vota.

Assessorerne Heggen, Chistiansen og Hambro: Det maa antages at være en ved sedvanen fastslaat retsregel, at tvangsauktionsrekvirenten ved lovlig kundgjort auktion ansvarsfrit kan approbere høieste bud, endog sit eget, uten at behøve at ta hensyn til, om budet svarer til pantets virkelige værdi eller ei.

Hermed sammenhængende er den likeledes ved sedvane fastslaaede sætning, at det saaledes approberte bud er bestemmende for opgjøret av forholdet mellem kreditor og debitor, saaledes at førstnævnte kun er pligtig til at avskrive, hvad der ved selve det approberte bud utkommer til dækning.

At man har forholdt overensstemmende hermed, saalænge tvangsauktionsinstitutet har eksistert her i landet, kan ikke bestrides. Det er karakteristisk for den sikre opfatning i saa henseende, at der ikke fra domssamlingerne har været fremdraget et eneste eksempel paa, at der har været endog kun procedert paa det motsatte. At tvangsauktionsinstitutet saa rolig og uanfegtet har kunnet avløse Lovbokes system, erhvervelse av eiendomsdom efter skjøn av opnævnte mænd, har sikkerlig bundet i en almindelig erkjendelse av, at den ved behørig bekjendtgjort auktion stedfindende frie konkurranse yder en paalideligere værdimaaler end det altid mere eller mindre vilkaarlige skjøn.

Nu at rokke ved disse efter vor mening sikre retssætninger vilde for domstolene være at sætte sig paa lovgiverens plads.

Det er vistnok fremholdt, at kravene til agtsomhet mand og mand imellem til en viss grad maa bero paa den til enhver tid herskende opfatning, og at utviklingen utvilsomt gaar i retning av en strengere bedømmelse. Rigtigheten av denne sætning i sin almindelighet skal ikke bestrides; men den antages ialfald ikke at kunne finde anvendelse paa et forhold, hvor hitindtil hverken lov eller sedvane har paalagt

Side:439

auktionsrekvirenten nogen pligt til ved approbation av høieste bud, det være andres eller sit eget, at vareta nogen andens tarv.

Saa meget vanskeligere vil det her være for domstolene at indføre nydannelser, som reglerne for panterealisation og dens virkninger danner et organisk hele, hvor man ikke uten videre kan ta noget bort eller lægge noget til, uten at der i retslivet lettelig skapes situationer, der neppe vil kunne løses av domstolene uten vilkaarlighet. Det er desto større opfordring til her at gaa varlig frem, som det gjælder et omraade, der er av den største betydning for realkreditten, og hvor der fremfor alt kræves retsregler, der baade er faste og klare.

I henhold til det foran anførte kan det ikke skjønnes andet, end at indstevnte har forholdt sig overensstemmende med gjældende lov og ret og ei heller har tilsidesat nogen ham paahvilende pligt til at paase andres interesser.

Assessor Mejdell: Jeg tiltræder foranstaaende votum, men ønsker derhos at tilføie følgende:

A. Med hensyn til Søbergs forhold til eiendommen Bergenhus. Jeg kan ikke se rettere end, at flertallets begrundelse i sum og konsekvens gaar ut paa at hævde, at en panthaver er uberettiget til at approbere et - enten fra ham eller tredjemand fremkommet - bud, hvis han kan formodes at være sig bevisst, at dette bud paa langt nær svarer til eiendommens virkelige værdi, og der maatte være en mere eller mindre nærliggende mulighet for, at ny auktion vilde kunne lede til høiere bud. Jeg mener, at dette staar ganske i strid med den positive lovbestemmelse 30 august 1842 §11. Kfr. Schweigaards Proces 2den del side 470 (2den utgave).

Gyldigheten av et stedfundet approbert bud skulde, efter den opfatning flertallet gjør gjældende, bestandig kunne gjøres til gjenstand for proces, naar det senerehen dokumentertes enten gjennem et optat skjøn eller ved en avhændelse av eiendommen, at værdien eller prisen for eiendommen i væsentlig henseende oversteg auktionsbudets beløp, og spørsmaalet om, for hvilket beløp pantekreditor skulde antages at ha faat dækning for sin pantefordring, skulde være at besvare ikke efter anktionsbudets størrelse, men efter hvad eiendommen senerehen var utbragt til eller skjønsmæssig blev vurdert til.

Man har i vor retsutvikling i sin tid været inde paa den tanke, at ikke ubetinget auktionsutfaldet skulde være avgjørende som værdimaalestok. Se Schweigaard side 463 og forordning 30 august 1775 §20. Men i menneskealdre har den retspraksis fæstnet sig, at det er auktionen, som det i saa henseende kommer an paa. Findes denne retsordning utilfredsstillende, hvad den visselig i mangfoldige tilfælde kan være, kan dette ikke rettes uten ny lov. En saadan ny lov vilde indeholde bestemmelser om, i hvilken utstrækning en vurdering av eiendommen maatte være bindende for auktionsrekvirenten - en vurdering, som maatte foregaa paa forhaand, saaledes som ogsaa forordningen av 1775 forutsætter, og en vurdering, hvis prisansættelse maatte være basert paa samme salgsvilkaar som auktionskonditionerne. Men at bygge paa et efterpaa avgit skjøn eller at ville ta til veiledning for eiendomsværdien, hvad der under efterfølgende konjunkturer blir betalt som pris for eiendommen - i nærværende tilfælde er det skjøn, der av appellanten paaberopes, optat i 1912 av 2 efter appellantens initiativ opnævnte mænd, og det salg av eiendommen, der nævnes, er foregaat i 1908 mens auktionen fandt sted i 1905, hvorhos skjønnet av 1912 saavelsom salget i 1908 refererer til andre salgsvilkaar end de for

Side:440

auktionen i 1905 gjældende -, vil efter min opfatning være at bringe den største urede ind i retsforhold, hvor det av praktiske grunde er særlig magtpaaliggende at ha faste merker at holde sig til. Det forekommer mig at være en til det yderste betænkelig sak av hensyn til en, efter et enkelt leilighetstilfælde avpasset og utenfor domstolenes ressort liggende, billighetsbetragtning, at støte omkuld lange tiders hævdede retsanskuelse, hvorefter det har været overlatt til kreditors egen konduite og eget personlige skjøn at bedømme, om han i det foreliggende konkrete tilfælde handler samvittighetsfuldt og forsvarlig ved at utnytte de til hans raadighet staaende retsilge tvangsmidler.

Debitor har, efter bekjendtgjørelsesmaate og varsel, som lovgivningen har sanktionert som tilstrækkelige adgang til selv at vareta sit tarv under auktionen og selv at foranledige, at eiendommen bydes tilstrækkelig op. At kreditor utenom lovmæssig bekjendtgjørelse og varsel har nogen pligt - nogen pligt av juridisk art, hvorom det her alene er spørsmaal - til at vareta debitors tarv, findes der ingensomhelst forskrift om (§9 i lov 30 august 1842 hører ikke hit: den forbyder kreditor at forkaste et fremkommet bud, naar paragrafens forutsætninger foreligger, og bestemmer erstatningsansvaret under disse forutsætninger. Paragrafen viser uimotsigelig klart, at kreditor ikke kan paalægges at avholde ny auktion til erhvervelse av et høiere bud end noget av de ved auktionen fremkomne). Og findes der ingen saadan forskrift som nævnt, kan ikke domstolene paa egen haand opstille saadan forskrift. Det vi i være at gjøre domstolene suveræne over loven: at opfatte domstolene som andet end lovens tjenere, i virkeligheten at etablere et judicielt enevælde, der ubundet av andet end stemningsbaaret forgodtbefindende øver jurisdiktion i landet.

B. Med hensyn til Søbergs forhold til eiendommene «Nordsæter». Flertallets opfatning av denne side av saken synes mig at munde ut i en forutsætning om, at Søberg ved retsstridig optræden har foranlediget amtskassererens approbation av 3 december 1907 av de under skatteauktion den 7 september 1907 avgivne bud. Er imidlertid denne forutsætning rigtig, kan ikke derav, det jeg indser, følge, at approbationen betragtes i nærværende sak som en retslig nullitet. Den eneste retslige konsekvens kan, saa synes det, kun bli, at Søberg a prima instantia kan saksøkes til erstatning for det tap, som maatte være paaført debitor. Men dette erstatningsspørsmaal kan ikke komme under paakjendelse i nærværende appelsak. I nærværende sak optræder Høiesteret ene og alene som overfogedret med ingen større myndighet end den, der tilkommer fogedretten i 1ste instans.

Spørsmaalet er saaledes i virkeligheten dette:

Naar en kreditor møter ved eksekutionsret med upaaanket dom - i nærværende tilfælde med Akers sorenskrivers dom av 1 november 1907 - en dom, der fastslaar hans fordrings størrelse, og han fremviser legitimation for, at av hans fordring senere end dommen er ved lovmæssig tillyste og i lovmæssig form approberte tvangsauktioner kun dækket en mindre del - kan saa fogedretten, kfr. her N.L. 5-13-5 og Schweigaards Proces 1ste del, s. 199 (3dje utgave), ta op til paakjendelse en paastand fra executus som den, at der enten ikke har været lovlig adgang for kreditor eller auktionsret til at approbere de paagjældende bud, eller at kreditor ved inkorrekt forhold under eller i anledning av auktionerne har paadraget sig likeoverfor debitor erstatning, der skal komme til avkortning i namsdommens beløp, og kan videre fogedretten bestemme med hvilken sum - ti det maa jo gjælde

Side:441

samme regel enten erstatningsbeløpet er stort eller litet - avkortning skal finde sted?

Jeg antar, at en lære, der i den grad utvider fogedrettens judicielle myndighet, er litet forenelig med effektiv gjældsforfølgning og vil bringe den største forvirring ind i reglerne for en pantekreditors dækning gjennem pantets realisation eller for virkningen av en av auktionsretten meddelt, til høiere instans ikke indanket, approbation av faldent auktionsbud.

Det betænkelige ved den av flertallet trufne avgjørelse er ikke saa meget, at den utvider en auktionsrekvirents eller auktionsbyders ansvar langt utover de grænser, der hittil har været antat i retspraksis. Ti den omstændighet, at et auktionsbud enten ved skyld av auktionsrekvirent eller auktionsbyder formenes at være blit urettelig approbert, fører ikke til anden konsekvens end, at auktionen - i tilfælde av svig: med hjemmel av N.L. 1-6-15 kan kuldkastes efter appel, hvorefter ny auktion vilde bli at tillyse, og utfaldet av denne nye auktion vilde da avgi værdimaalestokken for avskrivning av pantekreditors fordring. Eller antages der at være adgang til uten appel av auktionen at anlægge erstatningssøksmaal, vil den av sedvanlig skjøn av uvillige mænd trufne bestemmelse om det lidte taps størrelse avgi maalestok for kompensationen. Men i nærværende tilfælde savnes der enhver saadan maalestok, idet det ovenfor nævnte privatskjøn av 1912 eller underhaandssalg av 1908 begge er uskikkede til at tjene til veiledning i nævnte henseende.

Jeg antar følgelig, at byrettens dom bør stadfæstes og appellanten ilægges sakens omkostninger for Høiesteret.

Assessorerne Vogt og Reimers kan i hovedsaken tiltræde, hvad der av mindretallets øvrige medlemmer er anført. Vi ønsker imidlertid at tilføie følgende:

Allerede gjældende processuelle regler antages at være til hinder for at ta appellantens paastand om ophævelse av den paankede kontinuationseksekution tilfølge. Eksekutionen er avholdt i henhold til upaanket dom av 1 november 1907. For at appellanten, - der under den forut for dommen avholdte arrestforretning intet hadde at bemerke mot rigtigheten av indstevntes fordring, likesaalitt som han under retssaken gjorde indsigelse mot samme, - skulde kunne motsætte sig, at denne retskraftige dom lagdes til grund for eksekution, maatte han godtgjøre, at den ved dommen anerkjendte fordring efter dommen helt eller delvis var dækket. Han kunde ikke hindre eksekutionen ved at gjøre gjældende, at dommen urigtig hadde anerkjendt fordringen, idet denne forinden helt eller delvis var avgjort. Men det er dette, som i virkeligheten paastaaes av appellanten, idet grundlaget for hans paastand er, at indstevnte gjennem auktionskjøp av de i saken omhandlede eiendomme, hvilke kjøp - ialfald for Bergenhus's vedkommende - fandt sted før dommen av 1 november 1907, har faat dækkelse av sin fordring. Tiden for indstevnes salg av Bergenhus er i denne forbindelse uten betydning - saaledes som av flertallet antat for Nordsæterparcellernes vedkommende. Det antages derfor, at den nævnte dom maa avskjære enhver adgang til at ta appellantens paastand under paakjendelse i realiteten.

Angaaende den reelle holdbarhet av appellantens paastand skal bemerkes: Flertallet bygger avgjørelsen paa den opfatning, at det under de her foreliggende omstægheter ikke er de bagatelmæssige auktionsbeløp men eiendommenes virkelige værdi, som maa komme i

Side:442

betragtning. Denne opfatning finder vi retslig uholdbar. Retsregelen her er formentlig den, at i opgjør mellem pantekreditor og debitor er det, naar det stedfundne auktionssalg i sig selv er lovlig, tvangsauktionens utbringende, der er avgjørende for, hvilken dækning pantekreditor har erholdt ved pantets realisation. Dette formenes at være en likefrem følge av, at den i N.L. 5-7-11 bestemte omgangsmaate er avløst av pantets salg ved offentlig auktion. Herved er salgssummen traadt istedetfor værdiskjønnet, og der er ikke adgang til for det enkelte tilfælde at vende tilbake til den ældre, forlatte regel om, hvorledes pantets utbringende blir at bestemme. Dette er forlængst anerkjendt i teorien, hvor man visselig forgjæves vil lete efter en retslære som den, hvorpaa flertallet bygger sin opfatning. Retspraksis gaar ubestridelig i samme retning. Se saaledes eksempelvis Rt-1836-101 («Taksationsforretning vilde ikke være til nogen nytte, da auktionen selv nu træder istedetfor taksten»). I motsat retning kan ikke paaberopes den i Rt-1890-25 flg. refererte dom. I det der omhandlede tilfælde ansaaes pantsættelsens virkelige gjenstand at være den faste eiendom, ikke vedkommende pantobligation, og det var derav en følge, at auktionen over eiendommen blev fundet at være avgjørende.

Ogsaa den positive lovgivning maa siges at ha fastslaat den her forfegtede retslære. Naar saaledes reskripterne av 25 juli 1788 og 10 juli 1789 i §8 og reskript av 7 februar 1794 i §12 bestemmer, at hvis kapitalen med renter ikke kan utbringes av pantet ved dettes bortauktionering, blir «det øvrige» ved ordentlig rettergang at søke hos debitor, saa synes det aabenbart, at ved «det øvrige» menes det ved auktionen udækkede. Det er ikke antydet, at «det øvrige» kan bestemmes paa anden maate. Jfr. ogsaa lov av 19 august 1845 §2 («uden at samtlige paa eiendommen hvilende heftelser ere fyldestgjorte af det beløb, hvortil den er udbragt»). Og samme forutsætning ligger til grund for de foreliggende forslag til ny lov om tvangsfuldbyrdelse. Disse forslag opstiller garanti mot misbruk ved at paalægge auktionsretten at negte stadfæstelse paa avgit bud, naar der findes at være aabenbart misforhold mellem budet og eiendommens værdi; men er budet lovlig stadfæstet, er det selvfølgelig bindende i opgjøret mellem pantekreditor og debitor. Og det er netop det forhold, som her foreligger, idet pantekreditor under den nugjældende retstilstand ikke trænger rettens stadfæstelse av approbation paa auktionsbudet. Denne retstilstand med derav følgende retsvirkninger kan alene forandres ved beslutning av den lovgivende myndighet. Om man antar, at den er utilfredsstilende, er det saa meget mere paakrævet at gjennemføre forandring i samme ved lov og ikke ved vilkaarlig avgjørelse av domstolene efter omstændigheterne i det enkelte tilfælde, som her reiser sig i en række av spørsmaal, hvis løsning fordrer bestemte regler i positiv lov, hvis man ikke vil utsætte sig for usikkerhet og vilkaarlighet i retsanvendelsen. Der trænges saaledes bestemmelser om, av hvilken myndighet, efter hvilke hensyn og inden hvilken tid pantets virkelige værdi skal fastsættes, - videre, om pantekreditor, der har tilslaat sig pantet, kan kræve godtgjørelse for risiko og for arbeide og utgifter ved pantets overtagelse og bestyrelse og ikke mindst om, hvorvidt enhver uforholdsmæssighet mellem auktionsbud og værdi - eller i tilfælde, hvor stor saadan - skal medføre, at den regelmæssige virkning av auktionssalget ikke indtræder. Man kan ikke indskrænke sig til at henvise til, hvilken pris panthaveren opnaar ved senere salg. Han kan undlate

Side:443

at sælge og, om salg foretages, kan utbringendet bero paa skiftende konjunkturer, forbedringer eller forringelse av eiendommen, offentlige foranstaltninger, der paavirker værdien, tilfældig liebhaberi, betalingsvilkaar m.v. Særlig kommer man her op i vanskeligheter, hvor længere tid hengaar mellem auktionen og det senere salg. For en stor del opstaar de samme vanskeligheter, om man henlægger avgjørelsen under et frit skjøn, avgit enten av domstolene eller av uvillige mænd. Hvis man vil gjennemføre den opfatning, at ikke auktionens utbringende, men eiendommens antagelige virkelige værdi skal lægges til grund for opgjøret, maa virkningen derav konsekvent ikke indskrænkes til at negte kreditor at avfordre debitor differansen mellem auktionsbud og virkelig værdi. Virkningen maa gives et videre omfang; den maa ogsaa omfatte en pligt for kreditor til at utbetale det beløp, hvormed værdien maatte overstige hans fordring. De samme momenter og hensyn, der skulde begrunde det førstnævnte resultat, gjør sig med lignende styrke gjældende i sidstnævnte tilfælde. I dette maa vel forøvrig utbetalingen, hvis der er efterstaaende panthavere, ske til disse saa langt tiltrænges til deres dækkelse - og ikke til debitor. Appellanten har været fuldt opmerksom paa den her antydede konsekvens og har derfor bebudet at gjøre yderligere ansvar gjældende mot indstevnte, naar eksekutionen er underkjendt. Det sees ikke rettere end, at flertallets lære, ført ut i sine konsekvenser, maa lede til, at hvor pantekreditor ved tvangsauktion har kjøpt pantet for høiere pris, end det senere utbringes til eller takseres til, maa han kunne kræve differansen godtgjort. Dette maa være en følgerigtig slutning av den lære, at hvad kreditor ved auktionskjøpet har indvundet, ikke er auktionens utbringende, men pantets virkelige værdi. Læren maa vel gives anvendelse til begge sider. Og hvorledes vil man bedømme forholdet, hvis pantekreditor sælger den ham tilslaaede eiendom for en pris, der ligger under den antagelige værdi?

Hvad her er paapekt, antages skikket til at vise, at hvis man vil forlate auktionsbudet, lovlig approbert, som grundlag for opgjøret, trænges regler fastsat ved positiv lov. Ellers kommer man, naar konsekvenserne melder sig, ut i uoverskuelige vanskeligheter. Ved en dom overensstemmende med flertallets opfatning bringes usikkerhet ind i kreditforholdene. Den panthaver, der har fundet at maatte la sig pantet tilslaa ved auktion, vil ikke være sikker paa at kunne holde sig til sin debitor for det ved auktionen udækkede beløp av fordringen. Han er utsat for at møte den indvending, at salget har frudet sted til en pris, der ligger under den virkelige værdi. Mens den retsorden, som nu er gjældende, gir en fast og klar regel og et sikkert grundlag for opgjør, vil flertallets retsopfatning etablere en usikkerhet, der aapner vei for processer og vilkaarlige og uberegnelige avgjørelser i et forhold, hvor bestemte regler er av den største betydning. I dette forhold maa man efter vor opfatning vike tilbake for av hensyn til «foreliggende omstændigheter» at fravike en generel, almengyldig retsregel.

Hvad særlig angaar indstevntes auktionskjøp av Nordsæterparcellerne, kan den opfatning ikke tiltrædes, at dette kjøp er skedd under en indstevnte vitterlig forutsætning om, at eiendommene skulde tjene son dækningsmiddel for indstevnte med deres virkelige værdi. Det antages derfor, at ogsaa for disse eiendommes vedkommende maa auktionsbudene være avgjørede for, hvad indstevnte er retslig forpligtet til at avskrive paa sin fordring.

Side:444

Med den i det foregaaende fremholdte opfatning av retsspørsmaalene ansees det upaakrævet at drøfte spørsmaalet om, hvorvidt indstevnte kan antages gjennem de omhandlede auktionskjøp at ha skaffet sig fuld dækning av sit tilgodehavende.

I henhold til det anførte voterer vi for tilfølgetagelse av indstevntes paastand, - dog med ophævelæ av processens omkostninger for Høiesteret.

Dom:

Den paaankede kontinuationseksekutionsforretning ophæves I procesomkostninger for byretten og Høiesteret betaler overretssakfører Olaf A. Søberg til O. Johannesen kr. 900.

Av byrettens dom hitsættes:

Under 4 mai 1909 lod overretssakfører Olaf A. Søberg paa byfogdens kontor i Kristiania avholde kontinuationseksekution hos grosserer Ole Johannesen i Bækkelaget, Østre Aker, i henhold til dom avsagt ved Akers sorenekriveri den 1 november 1907, ved hvilken eksekutionsforretning der for en beregningssum av kr. 12.393,82 med renter blev git overretssakfører Søberg utlæg i a. grosserer Johannesens eiendomme i Kristiania nr. 1 og 2 ved 1ste Elvegang, nr. 44 og 46 ved Vognmandsgaten, nr. 8 b og 5 b ved Tromsøgaten, - - - b. i den forfaldne leleindtægt av de ovennævnte eiendomme.

Denne eksekutioneforretning har grosserer O. Johannesen indanket her til retten og nedlagt paastand om, at samme underkjendes. - - -

Under 8 september 1902 fik indstevnte av vedkommende kreditor sig tiltransportert en 1ste prioritets pantobligation paa oprindelig 26.000 kroner med pant i appellantens og slagter Th. Jensens eiendom Bergenhus g. nr. 155 bnr 1 i Østre Aker for dens restbeløp 12.000 kroner, for hvilken obligation indstevnte betalte 10.950 kroner. Da obligationen blev misligholdt, lot indstevnte i 1905 avholde tvangsauktion over eiendommen og fik tilslaget for et bud av 100 kroner, hvilket bud blev approbert. Disse 100 kroner blev av indstevnte avkrevet paa appellantens gjæld til ham efter obligationen. Senere har han solgt eiendommen for 10.600 kroner.

Paa grundlag av ovennævnte gjæld gjorde indstevnte arrest i appellantens tvende eiendomme Nordsæter gnr 157 bnr 2 og 6 i Østre Aker og erhvervet under 1 november 1907 dom over appellanten til betaling av, saavidt kan sees, kr. 12.227,72, i henhold til hvilken dom han under 3 december 1907 lot avholde eksekution i de nævnte to eiendomme. Imidlertid hadde der under 7 september 1907 været avholdt skatteauktion over eiendommene, ved hvilken indstevnte fik tilslaget for henholdsvis 50 og 60 kroner, hvilket bud blev approbert den 3 december 1907. Begge eiendomme var ubeheftet, og der udkom ved indstevntes bud intet til avdrag paa appeltantens gjæld.

I løpet av 1908 foregik der underhandlinger og korrespondanse mellem appellantens søn Alb. Johannesen og indstevnte om ordningen av appel. lantens gjæld til indstevnte og kjøp av de to omnævnte eiendomme (Bernhus skog), og i skrivelse av 29 april 1908 bød Alb. Johannesen, forsaavidt enighet opnaaedes om betalingsvilkaarene, 14.000 kroner for eiendommen.; men indstevnte forlangte da 18.000 kroner. I skrivelse av 28 oktober 1908 forespurte Alb. Johannesen, om indstevnte vilde gi ham den sidste pris paa eiendommene og isaafald la ham faa indstevntes tilbud fast f.eks. i 1 maaned. Indstevnte svarte i skrivelse av 24 s. m., at hans laveste pris for eiendommne og fordringen paa Alb. Johannesen. far var 24.000 kroner Nogen ordning kom ikke istand. Eiendommene er av Akers

Side:445

ligningskommission ved skatteligningen formentlig for 1910 lignet i en værdi av 48.000 kroner, hvilket efter indstevntes anførende skal være skedd i henhold til en angivelse fra anonymt hold om, at de i 1909 er kjøpt for 24.000 kroner kontant.

Den 23 april 1908 lot indstevnte ifølge den omnævnte dom avholde eksekution hos appellanten og fik utlæg i nogen andre eiendomme i Aker og fordringer, som appellanten maatte ha. Denne eksekution blev imidlertid appellert til overretten og ved dennes dom av 10 januar 1910 helt underkjendt, fordi eiendommene ikke fandtes at tilhøre appellanten og der ikke ganske i sin almindelighet kunde tages utlæg i fordringer.

Efter hvad der av det anførte fremgaar, maa det med sikkerhet antages, at de 3 eiendomme, som indstevnte har kjøpt for tilsammen 210 kroner, har hat en meget større værdi, end hele indstevntes fordring androg til, og det skulde saaledes synes naturlig, om indstevnte hadde nøiet sig dermed, likesom det stiller sig som litet tiltalende, naar indstevnte tiltrods for, at han som nævnt, i virkeligheten har opnaadd valuta for meget mer end sin fordring, fremdeles gjør denne gjældende i dens helhet og hjemsøker appellanten med den ene eksekution efter den anden. Men hans formelle ret hertil skjønnes dog ikke at kunne bestrides. Han har kjøpt eiendommene paa tvangsauktion, og kan da ikke være forpligtet til at avskrive mere paa sin fordring, end auktionskjøpesummen repræsenterer, idet det, efterat saadant kjøp er forfegaat, ikke forsaavidt kan komme i betragtning, hvilken værdi eiendommene i virkeligheten hadde, og hvad de senere utbringes til eller kan utbringes til.

Den paankede eksekutionsforretning vil derfor bli at stadfæste, forsaavidt angaar de utlagte eiendomme med undtagelse av Chr. Kroghs gate 8. - - -