Rt-1919-21
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1918-05-30 |
| Publisert: | Rt-1919-21 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 81/1 s.a. |
| Parter: | Trondhjems kommune (advokat J. M. Lund mot H. Kunig (advokat Annæus Schjødt). |
| Forfatter: | Hambro, Feragen, Vogt, Bjørn Skattebøl, Fürst, justitiarius Thinn |
| Lovhenvisninger: | Byskatteloven (1911) §37, §38 |
Ved dom av 8 november 1915 blev av Trondhjems overret saaledes kjendt for ret: «Den paaankede utpantningsforretning underkjendes. Ved appellantens H. Kunigs ansættelse til indtægtsskat til Trondhjem for skatteaaret 1913-1914 blir ikke at medregne den i ligningen medtagne gevinst ved salg av eiendommen «Hesthagen». Appellantens øvrige anker mot ligningen tages ikke tilfølge. Sakens omkostninger ophæves.» Dommen er avsagt under dissens, idet ett av rettens medlemmer voterte for utpantningens stadfæstelse i dens helhet.
Overretsdommen er av Trondhjems kommune som hovedappellant og av H. Kunig som kontraappellant indanket til Høiesteret, fra kommunens side med paastand om utpantningsforretningens stadfæstelse og tilkjendelse av omkostninger for begge retter og fra H. Kunigs side med paastand: 1) at utpantningsforretningen og den til grund derfor liggende ligning underkjendes, forsaavidt angaar ligningen vedrørende «Hestehagen», «Bakke gaard» og Verdensteatrets bygning; 2) at Kunig hos kommunen tilkjendes sakens omkostninger for overretten og Høiesteret.
Angaaende sakens gjenstand og nærmere faktiske omstændigheter henvises til overretsdommens præmisser.
Høiesteret kommer til samme resultat som overretten og tiltræder i det væsentlige dennes og for «Hestehagen»s vedkommende flertallets begrundelse. Angaaende det sidstnævnte punkt bemerkes derhos, at den fra kommunens side paaberopte høiesteretsdom av 6 juni 1917 (Rt-1917-920 o.flg.) ikke kan ansees for at være avgjørende med hensyn til det under nærværende sak foreliggende tilfælde. Under den nævnte sak var forholdet nemlig i væsentlige stykker forskjellig fra det, som er gjenstand for nærværende avgjørelse. Navnlig maa det vedkommende den paaberopte dom
Side:22
fremhæves, at der av det hele grundstykke dengang blev utsondret det bebyggede parti, idet kun det ubebyggede solgtes (Se dog overrettens fremstilling Rt-1917-923. Red.), mens bebyggelsen paa «Hestehagen», hvilken eiendom solgtes i sin helhet, repræsenterte en ganske betydelig del - mellem 1/3 og 1/4 av hele eiendomsværdien. Prisen var ogsaa for «Hestehagen» stipulert som en rund sum for grunden og bebyggelsen samlet, mens den i den tidligere paadømte sak hadde været fastsat pr. m.2, og det var videre oplyst, at eieren selv hadde paabegyndt utparcellering, idet han, før han skilte sig med eiendommen, hadde frasolgt én parcel og bortfæstet fire tomter, som av fæsterne var bebygget, mens Kunig intet hadde solgt av «Hestehagen», førend han avhændet den hele eiendom under ett. Allerede det anførte antages at vise tilstrækkelig, at det under nærværende sak omhandlede tilfælde er saavidt forskjellig fra det under den tidligere sak foreliggende, at dennes avgjørelse ikke kan ansees præjudicerende for nærværende sak.
Angaaende gevinsten ved salg av grund, oprindelig tilhørende «Bakke gaard», bemerkes, at et ganske likeartet spørsmaal har været forelagt saavel overretten som Høiesteret i en av bygmester E. H. Olsen anlagt skattesak mot kommunen og av overretten og Høiesteret ved dom samtidig med nærværende er avgjort i samme retning. (Se foran side 17.)
Overretsdommen vil saaledes bli at stadfæste. Procesomkostningerne antages at burde ophæves ogsaa for Høiesteret.
Assessor Vogt og justitiarius Thinn stemmer for stadfæstelse av den paaankede utpantningsforretning i dens helhet.
Idet vi forsaavidt angaar ligningen med hensyn til Bakke gaard og Verdensteatret er enig med rettens øvrige medlemmer, slutter vi os med hensyn til ligningen vedkommende Hestehagen til det dissenterende medlem av overretten. Vi henviser til den i Rt-1917-920 flg. refererte høiesteretsdom, hvis begrundelse efter vor opfatning i væsentlige punkter kan paaberopes til støtte for den her omhandlede ligning. Særlig bemerkes den anførsel i begrundelsen, at «naar altsaa eiendommen ikke er kjøpt i egenskap av gaardsbruk, men til tomtebruk, kan den tidligere bruk av arealet til gaardsbruk ikke komme i betragtning ved spørsmaalet, om der er foregaat et salg av tomter.» I tilslutning hertil antar vi, at det ved avgjørelsen av, om der foreligger saadant tomtesalg som omhandlet i byskattelovens §37, 3dje punktum, ikke kommer an paa, i hvilket øiemed vedkommende sælger har erhvervet eiendommen, eller hvorledes han har brukt eller bebygget den, - men paa det øiemed, til hvis fremme kjøperen har erhvervet den. I saa henseende bemerkes, at det i en den 12 februar 1912 oprettet saakaldt partskontrakt mellem Kunig og hans medinteressenter i Hestehagen er bestemt: «For at eiendommens værdi kan forceres og en hurtigere avvikling av samme kan foregaa, skal bestyrelsen (bebyggelsen?) av
Side:23
samme for konsortiets regning begynde snarest ske kan efter forelagte tegninger godkjendt av parthaverne.» Det maa antages, at den av Kunig og medinteressenter for Hestehagen til Kunig erlagte kjøpesum er bestemt netop av hensyn til eiendommens skikkethet som tomteareal, og at den er erhvervet for at benyttes som saadant. Forsaavidt maa ogsaa den lokalkjendte ligningsmyndighets skjøn tillægges adskillig vegt.
(Samme dag blev der avsagt dom i l.nr. 82, som angik et lignende spørsmaal som det ovenfor refererte om Hestehagen. Saken gjaldt gevinst vundet ved tvungen avstaaelse av eiendommen Marienborg, beliggende i og ved Trondhjem; eiendommen, som var ekspropriert av Statsbanerne til stationsarrangement, var ca. 90 maal stor og hadde hittil været benyttet som gaardsbruk og sommeropholdssted for eieren. Ekspropriationssummen var fastsat under ett for hele eiendommen til kr. 185.000, hvorav for husene kr. 30.000. Spørsmaalet blev besvart paa samme maate som i den ovenfor refererte dom, saavel av flertallet som av mindretallet. Mens flertallet efter sin begrundelse av resultatet ikke behøvet at uttale sig derom, gik mindretallet ut fra, at gevinst ved tvungen avstaaelse av tomter gjennem ekspropriation maa likestilles med gevinst ved salg og saaledes omfattes av byskattelovens §37; herfor hadde ogsaa de voterende i overretten uttalt sig; jfr. skattelovkomiteens indstilling side 111. Red.)
Vi er enig i at processens omkostninger ophæves for begge retter.
Dom
Overerrettens dom bør ved magt at stande. Processens omkostninger for Høiesteret ophæves.
Av overrettens dom:
- - - Indtægtsligningen anser appellanten feilagtig i tre punkter. Han mener, at hans fortjeneste ved salg av Hestehagen og Bakke gaard, henholdsvis kr. 45.475 og kr. 32.008,44, ikke lovlig kan indtægtsbeskattes. Videre finder han ligningsmyndigheternes avskrivning 1 % = kr. 1.500 paa «Verdensteatrets bygning» meget for liten. - - -
I. Hestehagen: Denne eiendom kjøpte appellanten paa tvangsauktion i 1909 for kr. 39.000 + omkostninger. Han solgte den ved kjøpekontrakt av 8 februar 1912 til et konsortium for kr. 140.000. Konsortiet bestod av 7 medlemmer, hvorav appellanten var den ene med 1/7 part. Kjøpesummen skulde efter kontrakten betales ved overtagelsen 1 mars 1912 bortset fra paahvilende heftelser til et beløp av kr. 30.000, som skulde overtages. Det er paa det rene, at kjøpesummen er betalt og at den er tilveiebragt ved et vekselobligationslaan paa 140.000 kroner, for hvilket laan alle konsortiets deltagere har solidarisk ansvar. Appellantens fortjeneste paa handelen er efter hans egen opgave og ligningsraadets ansættelse kr. 45.475. - - -
Under procedyren er gjort gjældende, at appellanten drev spekulation i eiendomshandel som næring - og pekt paa, at partskontrakten mellem konsortiets deltagere av 12 februar 1912 viser, at kjøpet av Hestehagen fra konsortiets side var et spekulationskjøp, som tilsigtet videre salg eventuelt efter bebyggelse, og gjort gjældende, at eiendommen i 1909 ogsaa hadde karakter av spekulationseiendom. - Appellanten har benegtet at ha drevet eiendomsspekulation bortset fra det i nærværende sak omhandlede kjøp og salg av Bakke gaard.
Side:24
Han opgir, at han utenfor sin fabrik med tomter og de i saken omhandlende eiendomme Hestehagen og Bakke gaard i de 20 aar, før han i 1911 ophørte med sin bygmesterforretning, kun har eiet 6 eiendommer. En eiendom - Kystad - kjøpte han i 1899 for skogens skyld av hensyn til sin trælastforretning og solgte den igjen efter uthugst, 2 byeiendomme kjøpte han henholdsvis i 1905 og 1906 for at redde tilgodehavende hos eieren. En enebolig kjøpte han i 1910 til bruk for sin svigersøn og solgte den igjen med tap, da denne blev forflyttet til et andet sted. De to tilbakeværende eiendomme er indkjøpt i 1910 og 1911. De er fremdeles i hans besiddelse, den ene er den hvorpaa kinematografen «Verdensteatret» er opført. Den anden angives indkjøpt for en bedrift, som blev negtet av autoriteterne. - - -
Jeg maa lægge appellantens opgave om sine eiendomshandler til grund, og da de opgivne motiver i og for sig høres rimelige, faar de lægges til grund, naar ikke den anden part fremkommer med oplysninger, der svækker deres sandsynlighet, og det er ikke gjort. Jeg kan ikke finde, at de stedfundne eiendomshandler kan karakteriseres som led i nogen næringsdrift.
At eiendommen Hestehagen i 1909 kjøptes av appellanten i hensigt at søke den avhændet igjen med fortjeneste, mener jeg ikke er sandsynliggjort. Appellanten anfører om dette kjøp: «Saalænge jeg av min bror kunde leie hans tomtearealer, var der plads nok til forretningen, men da han sukcessiv avhændet sine eiendomme, maatte jeg se mig om efter plads og indkjøptes i denne anledning Hestehagen 1909 for flytning av fabrikken. Jeg lot straks husene istandsætte og anvendtes paa disse et beløp av kr. 18.517,67, likeledes forbedredes jorden med grøftning samt gjødsling m. m., saaledes at jordens avkastning steg indtil det dobbelte, gaardsbrukets drift besørgedes av mig selv. Husenes brandtakst steg fra kr. 23.000 til kr. 41.000. Indkjøp av eiendommen som spekulationseiendom til salg av byggetomter laa mig helt fjernt, idet det paa eiendommen anvendte beløp i saa tilfælde vilde være helt bortkastede penge, da jorden som byggetomter vilde ha hat akkurat samme værdi uten disse paakostninger. Det samme gjælder ogsaa bygningerne, for disse har ikke andet end nedrivningsværdi, da ingen av disse staar til nogen regulert gate. Naar flytningen av fabrikken ikke blev foretat, er grunden ene og alene den, at jeg blev syk (nervøs og hjertefeil) og derfor blev nødt til at ophøre med videre forretning, av hvilken grund forretningen, fabrik og tilstøtende tomter, solgtes til bygmester O. Marstein i 1911 og Hestehagen i 1912». - - - Jeg maa anta, at appellantens fremstilling er rigtig. - - -
Jeg gaar saa over til at se paa spørsmaalet om salget i 1912 kan betegnes som et tomtesalg. Det synes efter proeedyren paa det rene, at eiendommen egner sig for utstykning i byggetomter og kjopesummen maa være fastsat under hensyn hertil, da den overstiger, hvad eiendommen som gaardsbruk vilde forrente, likesom skattetaksten kun er kr. 48.000. Eiendommen, hvis grundareal halve veien sees at være 52.989 m.2 og hvis husbygninger er av betragtelig værdi, er solgt i sin helhet.
Skatteloven har ikke forklart, hvad loven forstaar ved ordet «tomt». Nærmeste veiledning er derfor dagligtalens sprogbruk. Efter denne er byggegrund for et hus eller for et grundstykke tjenlig til oplag for eksempel for trælast - en tomt. Derimot omfatter ordet tomt ikke et
Side:25
helt gaardsbruk, som er skikket til utstykning i byggetomter. Det tør være tvilsomt, om man vil tale om tomt ved bebygget grund utenfor tilfælder, hvor bebyggelsen er økonomisk av liten betydning i forhold til grundarealet.
Loven gir forskjellige regler for gevinst ved «avhændelse av faste eiendomme» og gevinst ved «salg av tomter». Under hensyn til den almindelige sprogbruk og denne lovens avfattelse leder dens uttryk «salg av tomter» tanken hen paa enkelte mindre grundarealer, der agtes anvendt til byggegrund, oplagsplads eller lignende. Om end vel ogsaa salg av flere slike grundstykker under ett kan kaldes et salg av tomter, saa synes der at være en skjønsmæssig grænse, der utelukker fra at betegne som salg av tomter et helt gaardsbruk med sine værdifulde bygninger, naar det er et rent usikkert fremtidsspørsmaal, om og naar det vil bli utstykket i dele, som hver især kan kaldes tomt. Ved en eiendom som denne paa omkring 53 maal vil der jo bli spørsmaal om en mængde delinger før eiendommen er opløst i tomter.
Efter dette kommer jeg saaledes til det resultat, at gevinsten ved salget ikke kan indtægtsbeskattes. Betingelserne herfor er nemlig, enten at salget er foretat av en som driver saadan næring eller at den solgte eiendom er kjøpt for at avhændes med fordel, eller at der handles om et tomtesalg. Lovens §37. - - -
III. Verdensteatrets bygning er i medhold av skattelovens §38 avskrevet 1 % av brandtaksten. Appellanten finder avskrivningen urimelig lav under hensyn til, at teatret ikke kan benyttes til andet end kinematograf, som avhænger av personlig bevilling. Skulde kinematografdriften ophøre eller begrænses, vilde værdierne ikke utgjøre halvparten av de nuværende. - - -
Jeg antar ligningen forsaavidt denne post angaar ikke kan rokkes av domstolene. Den er skjønsmæssig, og jeg kan ikke ved det anførte - hvis rigtighet ikke er motsagt, finde noget holdepunkt for den opfatning av det foretagne skjøn, at dette skulde være rent vilkaarlig og ikke i overensstemmelse med sundt forretningsmæssig syn, og at appellantens krav om 4 % avskrivning skulde være begrundet. Saavel ligningsraadet som overligningsnævnden er kommet til samme resultat om hvor stor avskrivningen passende bør være. - - - Bernhard Leivestad.
Jeg er enig med førstvoterende. - - - Beichmann.
Jeg antar, at utpantningen bør stadfæstes, idet jeg finder, at salget av Hestehagen omfattes av bestemmelsen i byskattelovens §37, sidste punktum, om salg av tomter. - - - Erling Broch.