Rt-1919-742
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1919-05-28 |
| Publisert: | Rt-1919-742 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 98/1 s.a. |
| Parter: | A/S Kongens gate 7 (overretssakfører Hans Bugge til prøve) mot Kristiania kommune (advokat B. Gaspari). |
| Forfatter: | Feragen, Rivertz, Lie, Christiansen, Jensen, Lund, Backer |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §97, LOV-1916-05-10-§1, LOV-1916-05-10-§7, LOV-1916-05-10-§8 |
Assessor Feragen: Angaaende nærværende saks gjenstand og nærmere omstændigheter henviser jeg til præmisserne til Kristiania byrets dom av 3 august 1918, ved hvilken saaledes blev kjendt for ret: «Kristiania kommune bør for A/S Kongens gate 7's tiltale i denne sak fri at være. Processens omkostninger ophæves.» Dommen er avsagt under dissens, idet en av de voterende stemte for tilfølgetagelse av A/S Kongens gate 7's paastand for byretten, hvilken - bortset fra omkostningsspørsmaalet - falder sammen med aktieselskapets nedenfor refererte paastand for Høiesteret. Byrettens dom er av A/S Kongens gate 7 paaanket til Høiesteret, hvortil appelbevilling er meddelt, og hvor appell. har nedlagt saadan paastand: «At Kristiania byrets beslutning av 16 november 1916 og Kristiania husleienævnds beslutning av 17 februar 1917 kjendes ugyldig, forsaavidt angaar de av fru Karen Semb, T. Plesner &; Søn, Alvøens Papirlager, indehaver A. Næss, A/S Sydvaranger, Hans Clausen A/S, Olaf Olsen, Hj. Collett Müller og Erling Mortensen i juni 1916 vedtagne paalæg paa husleien i Kongens gate 7 og at A/S Kongens gate 7 hos Kristiania kommune tilkjendes saksomkostninger for begge retter.»
De i paastanden nævnte personer og aktieselskaper er for Høiesteret av appell. stevnt for processens skyld, uten at nogen av dem har avgit møte.
Indstevnte, Kristiania kommune, har paastaat byrettens dom stadfæstet og sig tilkjendt saksomkostninger for Høiesteret hos appell.
Appell. har for Høiesteret ikke gjenoptat sin indsigelse fra byretten om, at den paaklagede husleieregulering skulde være ugyldig ogsaa av den grund, at den tildels gjælder saa ubetydelige nedsættelser av leien, at den ikke kan være i overensstemmelse med den husleienævnden anviste opgave at hindre misbruk.
Fra indstevntes side er som ny indsigelse for Høiesteret gjort
Side:743
gjældende, at Kristiania kommune i nærværende sak ikke skulde være ret sakvolder. Det er ogsaa paa det rene, at indsigelsen er ny, og appell. har protestert mot sammes fremsættelse, hvilken protest jeg finder at maatte ta tilfølge.
Jeg er kommet til samme resultat som byretten og kan i det væsentlige tiltræde dennes flertals begrundelse. Loven av 10 mai 1916 siger i §8, at den trær i kraft straks, og i §7, at husleieforhøielser ogsaa for andre leiligheter og rum end leiligheter paa indtil 3 rum og kjøkken blir ugyldige uten nævndens samtykke, naar forhøielserne er foretat efter lovens ikrafttræden og kommunestyret overensstemmende med lovens §1 har inddradd de nævnte leiligheter og rum under reguleringen. Der vilde, mener jeg, intet været iveien for, at loven hadde sagt, at leieforhøielsen efter dens ikrafttrædelse var ugyldige, medmindre husleienævndens samtykke hertil erholdtes. I stedet herfor benytter loven den, som jeg mener, mildere fremgangsmaate, at leiepaalæggenes gyldighet gjøres avhængig av, at vedkommende kommunestyre træffer den av mig før nævnte i lovens §1 omhandlede beslutning, idet loven samtidig bestemmer, at naar beslutningen foreligger, træder forhøielsen i kraft fra lovens ikrafttræden. Situationen blir da retslig set efter min mening den, at i tiden fra lovens ikrafttræden og til kommuneststyrets beslutning foreligger, har de leieforhøielser, som i mellemtiden foretages, kun en betinget gyldighet, idet de er avhængig av, hvorvidt kommunestyret træffer beslutning om, at de skal være undergit regulering.
Motivet for at la loven træde ikraft straks sees av den kgl. prp. nr. 21 for 1916 at ha været,, at man vilde hindre, at utleiere i mellemtiden, indtil kommunestyrets beslutning kunde foreligge, skulde gi husleiepaalæg, hvorved lovens hensigt vilde hemmes. Det heter herom i den kgl. prp., side 20, 2den spalte: «Naar anordningen (av 17 december 1915) nu avløses av en lov, vil der fremdeles kunne bli spørsmaal om en saadan mellemtid, idet der nemlig dels vil være kommuner, som ved lovens ikrafttræden ikke har benyttet sig av anordningen, og dels kan være kommuner, som finder det ønskelig at fatte tillægsbeslutninger om utvidelse av reguleringens rækkevidde. Naar der - som av departementet forelagt - aapnes adgang for husleienævndene til ogsaa at nedsætte husleien, blir en bestemmelse som i anordningens §3 vistnok ikke i samme grad paakrævet, idet mellemtidens husleieforhøielser i tilfælde kan paaklages og bli omgjort av nævnden. Denne adgang til nedsættelse vil imidlertid faa mindre betydning likeoverfor leiligheter, som er leiet paa længere tid, idet som ovenfor berørt nedsættelsen først faar virkning fra leietidens utløp».
Det har fra appell.s side været fremholdt, at det kunde dra uheidige følger med sig, hvis et kommunestyre først lang tid efterat loven av 10 mai 1916 var traadt ikraft, besluttet sig til heromhandlede husleieregulering. Dette tilfælde foreligger imidlertid ikke her, idet den tid, som her er hengaat mellem lovens ikrafttræden og kommunestyrets beslutning, ikke kan siges at ha været urimelig lang, naar hensyn tages til, at det jo vil være det almindelige, at et kommunestyre vil ha grund til at undersøke, hvorledes leieforholdene
Side:744
i det hele ligger an paa vedkommende sted, før det træffer sin beslutning.
Den av appell. fremsatte indsigelse, at Kristiania kommunestyres beslutning av 16 november 1916 skulde være formelt ugyldig, kan jeg ikke gi medhold, og jeg henholder mig herom til det av byrettens flertal anførte.
Procesomkostninger for Høiesteret antar jeg efter omstændigheterne kan være grund til at ophæve.
Konklusion:
Byrettens dom bør ved magt at stande. Processens omkostninger for Høiesteret ophæves.
Assessor Rivertz: Jeg er kommet til et andet resultat end førstvoterende, idet jeg mener, at bestemmelsen i loven av 10 mai 1916 §7 er gaat grundlovens §97 for nær. Hvad den nævnte bestemmelse i loven av 1916 gaar ut paa, er at kommunestyret skal kunne indføre husleieregulering med den følge, at kontraktsmæssig vedtat forhøielse av husleien skal kunne erklæres ugyldig ikke blot naar den er vedtat efter den tid, saadan regulering er indført, og husleienævnden har truffet bestemmelse om, at den ikke kan godta paalægget, men at ugyldigheten skal kunne regnes allerede fra lovens ikrafttræden, altsaa fra en tidligere tid. Paa denne maate kan efter min opfatning ikke gyldig stiftede kontraktsmæssige rettigheter senere ophæves. Det som loven her har bestemt, er noget ganske andet, end om den hadde erklært, at husleiepaalæg, vedtat efter lovens ikraftræden, skulde være ugyldige, medmindre en nedsat husleienævnd maatte finde at kunne godkjende dem. Derved vilde ingen gyldig stiftet rettighet være blit krænket. Jeg kan ikke være i tvil om, at ved «lov» i grundlovens §97 ikke blot maa forstaaes de av storting og konge i lovs form direkte givne forskrifter, men ogsaa bestemmelser bindende for borgerne, som er utfærdiget av kommunale eller andre autoriteter i henhold til bemyndigelse git i lov. De bestemmelser, som saaledes gives med hjemmel av delegert lovgivningsmyndighet, kan i sig selv ikke ha lovskraft før fra den tid de er git og behørig approbert, forsaavidt approbation er nødvendig. Og likesom en lov ikke kan gi sig selv tilbakevirkende kraft, saaledes kan den heller ikke bestemme, at f.eks. en kommunal vedtægt skal ha gyldighet fra en tidligere tid end dens emanation. Jeg antar derfor, at den nævnte bestemmelse i loven av 1916 for at kunne opretholdes likeoverfor grundlovens §97 maa forstaaes med den begrænsning eller modifikation, at kommunestyrets beslutning ikke faar virkning for husleieforhøielse, som har fundet sted, før beslutningen var vedtat. Det er saavidt skjønnes intet til hinder for, at der kan ligge aaar mellem loven og den kommunale beslutning - mange kommuner har endnu ikke fattet beslutning om regulering av husleie - og det synes mig klart, at det vil kunne lede til ganske utaalelige retstilstande, om husleiekontrakter som i denne mellemtid er lovlig indgaat, skulde kunne omgjøres efter maaske flere aars forløp og lovlig erlagt husleie kunne kræves tilbakebetalt. I nærværende tilfælde var kontrakter om husleieforhøielserne indgaat, før kommunestyrets beslutning blev fattet, og da maa de efter det anførte være uangripelige
Side:745
uten hensyn til, at en lov paa kontraktstiden hadde aapnet adgang for kommunestyrerne til senere, om derfil fandtes føie, at fatte beslutninger av den omhandlede art.
Med hensyn til spørsmaalet om, hvorvidt Kristiania kommune i nærværende tilfælde er kompetent sakvolder, er jeg enig med førstvoterende i, at indsigelsen fra kommunens side er for sent fremsat. Jeg mener forøvrig, at naar saken angaar spørsmaalet om, hvorvidt en av kommunestyret fattet beslutning er gyldig, maa det være ganske overensstemmende med vor procesordning, at søksmaalet rettes mot kommunen.
Angaaende procesomkostningerne er jeg likeledes enig med førstvoterende.
Da jeg efter konferansen har grund til at anta, at min opfatning ikke deles av rettens flertal, anser jeg det ialfald for tiden ufornødent at forme konklusion.
Ekstraordinær assessor Lie: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med andenvoterende. I det hovedspørsmaal, som foreligger til besvarelse, lægger jeg likesom han avgjørende vegt paa loven av 10 mai 1916's eget indhold. Saaledes som denne lovs §7 er avfattet, fastsætter den ikke, at husleieforhøielser indenfor det omraade, som der her er tale om, først blir gyldige, hvis vedkommende kommunestyre utfærdiger forskrifter av en visst indhold. Derimot gaar paragraffen ut paa, at saadanne husleieforhøielser er gyldige, dog saaledes, at de igjen blir ugyldige fra først av, hvis forskrifter av et visst indhold senere maatte bli utfærdiget og anvendt paa en viss maate. Denne forskjel tillægger jeg væsentlig betydning. Naar loven ikke selv gjør nogen indskrænkning i kontraktsfriheten i den her omhandlede henseende, men allikevel tillater, at mulige bestemmelser av materielt lovsindhold bevirker, at rettigheter, som er erhvervet under utøvelse av kontraktsfriheten, mister sm gyldighet allerede fra sin stiftelse, gir den efter min mening disse bestemmelser tilbakevirkende kraft. Den indeholder forsaavidt i virkeligheten en modifikation av grundlovens §97. Men dette gaar videre, end en lov forfatningsmæssig kan gjøre.
Ekstraordinær assessor Christiansen: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med andenvoterende og tiltræder ogsaa i det væsentlige, hvad der er anført av tredjevoterende.
Ekstraordinær assessor, byretsjustitiarius Jensen: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende.
Ekstraordinær assessor, sorenskriver Lund: Likesaa. Paa det tidspunkt, da appell. og vedkommende leieboere kom overens om paalæg paa leieavgifter for de under saken omhandlede forretningslokaler, var forholdet, saaledes som jeg anskuer saken, det, at en huseier i Kristiania hadde fuld retslig adgang til at træffe avtale om forhøielse av leie. Men efter loven av 10 mai 1916 §7 var vedkommende leiers forpligtelse til at betale leiepaalægget saaledes begrænset, at hvis der senere av kommunestyret fattedes nogen bestemmelse overensstemmende med lovens §1, 3dje punktum, blev de forhøiede leieavgifter underkastet husleienævndens regulering. Efter min mening er den nævnte lov derved ikke kommet i strid med grundlovens §97.
Side:746
Assessor Backer: Jeg er i det væsentlige og resultatet enig med førstvoterende og tiltræder sjettevoterendes tillægsbemerkning.
Dom blev avsagt overensstemmende med førstvoterendes konklusion.
Av byrettens dom:
Ved den nævnte husleienævnds beslutning av 17 februar 1917 er med hjemmel av byretsbeslutningen av 16 november 1916 foretat nedsættelse av endel paalæg paa leien for kontorer og lagere i citantens eiendom Kongens gate 7, hersteds. Disse paalæg var foretat av citanten i juni 1916, og var vedtat av leierne faa dage efter og traadte ikraft fra oktober flyttedag 1916. Saavel bystyrebeslutningen av 16 november 1916, som utvider husleienævndens kompetanse til at omfatte regulering av leien av andre rum end beboelsesrum, som vedkommende reguleringsbeslutning, er saaledes kommet efter avtalen om leiepaalægget og dens ikrafttræden. Herpaa er det ogsaa citanten, i første række grunder sin paastand om at beslutningerne skal kjendes ugyldige, idet han anser avtalen om leiepaalægget beskyttet mot senere regulering ved grundlovens forbud i §97 mot at gi love tilbakevirkende kraft.
Indstevnte har derimot henvist til, at loven av 10 mai 1916, hvis §1 danner hjemmelen for bystyrebeslutningen av 16 november 1916, ifølge §8 traadte ikraft straks ved utgivelsen. Ifølge denne lovs §7 blir husleieforhøielsen bl.a. for saadanne rum som vedkommende bystyrebeslutning omfatter, ugyldig, naar forhøjelsen er foretat efter lovens ikrafttræden, hvis ikke husleienævnden tillater forhøjelsen. Indstevnte anser det som følge av disse bestemmelser, som var traadt ikraft da forhøielsen av husleien fandt sted, udelukket, at den stedfundne regulering kan rammes av bestemmelsen i grundlovens §97.
Der er av citanten for hans forstaaelse av grundlovens §97 henvist til høiesteretsdom i Rt-1909-417 ff. Han har derhos paaberopt sig lovens hensigt, som bl.a. fremgaar av uttalelser under behandlingen i odelstinget, hvor socialkomiteens formand fremholdt som lovens grundprincip, at den hviler paa den kommunale beslutning; det er utslag av kommunalt selvstyre. Loven skulde alene anvendes, hvor det var absolut nødvendig, og der er mange kommuner som den dag idag ikke har utvidet reguleringen til kontorer og lagere. Herav mener citanten, at det fremgaar, at husleieloven for kontorer og lagere først traadte ikraft fra den tid, da der forelaa gyldig bystyrebeslutning derom, approbert av amtmanden. Han fremholder hvorledes det vil kunne virke ruinerende for gaardeiere, som har indrettet sig efter en forhøiet leie, at maatte finde sig i at tilbakebetale det allerede oppebaarne, som husleienævnden maatte negte at godkjende. Loven av 10 mai 1916 satte ikke nogen tidsgrænse for kommunestyrets adgang til at inddra andre rum end beboelsesrum under reguleringen og saaledes heller ikke for tilbakebetalingspligten og særlig i de tilfælde, da beslutning herom maatte fattes længe efter lovens utgivelse, indsees det, at denne vil kunne medføre de største ulemper. Ved senere lov er det derfor ogsaa sat en grænse for tilbakevirkningen.
Citantens opfatning har ikke vundet medhold av rettens majoritet ved den av nærværende ret den 18 april 1916 avsagte dom i sak nr. 1066/1917: Chr. Poulsen mot apoteker Sissenér, som netop angaar spørsmaal om tilbakebetaling av et ved senere regulering ikke opretholdt leiepaalæg. Jeg finder i tilslutning til denne dom heller ikke at kunne gi citanten medhold, men
Side:747
antar, at forholdet maa anskues derhen, at kontraktsfriheten paa det heromhandlede omraade ved loven av 10 mai 1916, som traadte ikraft straks, allerede fra lovens ikrafttræden er blit indskrænket i det omfang, som angives ved bestemmelsen om, at paalæg av leien efter det nævnte tidspunkt skal være ugyldig i tilfælde det maatte overskride, hvad der ved senere regulering tillates. Jeg antar ikke, at lovgivningsmagten kan være avskaaret fra at etablere en saadan retstilstand, selv om denne, vil kunne medføre de av citanten fremholdte usikre forhold. Jeg finder ikke den av citanten paaberopte foran citerte høiesteretsdom i strid hermed.
Videre anker citanten over, at der ved den paaklagede regulering har fundet sted tildels saa ubetydelige nedsættelser av leien, at dette ikke kan være i overensstemmelse md den husleienævnden ved loven anviste opgave at hindre misbruk. Hertil skal alene bemerkes, at husleienævndens avgjørelser er av skjønsmæssig art og at det ikke kan indsees, at den ved det nævnte forhold har gaat utenfor grænsen av det skønsmæssige.
Endelig har citanten subsidiært angrepet beslutningen av 16 november 1916 som ikke formelt gyldig, idet der i den i aviserne publicerte indkaldelse til vedkommende bystyremøte ikke var angit, at denne sak skulde behandles. Dokumenterne vedkommende denne sak var heller ikke utlagt i varselstiden, men cirkulerte mellem de forskjellige myndigheter. Der henvises til formandskapslovens §36 og endel høiesteretsdomme, hvilke sidste dog ikke kan sees at ha interesse for dette spørsmaal. Bystyret har imidlertid enstemmig vedtat at behandle saken, og da bestemmelserne om bekjendtgjørelse og utlæggelse alene antages at sikre medlemmerne av kommunstyret tilstrækkelig forberedelse til møtet, kan heller ikke citantens heromhandlede indsigelse gives medhold. Om dokumenternes utlæggelse muligens ogsaa maatte ha andet øiemed, kan tilsidesættelsen av denne forskrift i det foreliggende tilfælde ialfald ikke tillægges betydning. - - - A. T. Næss. O. Andersen.
Jeg henholder mig til mit votum i dom av 18 april d.a. i sak Chr. Poulsen mot apoteker Sissener. Siewers.