Rt-1923-451
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1923-01-13 |
| Publisert: | Rt-1923-451 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 4/1 s.a. |
| Parter: | Kristiania kommune (adv. A. Skjelderup) mot eieren av Storgaten 2, overretssakfører Ludv. Th. Norgren og leieboere guldsmed Marthinsen, Alexander Felnsilber, Otto Drager og Martin Johansen (adv. Johannesen). |
| Forfatter: | Hazeland, Andersen, Feragen, Bonnevie, Rivertz, Bugge, Bjørn |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven for Kristiania (1899) §10, §1, §9, Bygningsloven for Kristiania (1899), §62, §79 |
Under forsøkstakst vedkommende Storgaten nr. 2 blev av Kristiania skjønskommission den 12 oktober 1921 avgit saadant skjøn:
«Vedkommende eieren av Storgaten nr. 2:
Erstatning for grunden, 22,85 m.2 , kr. 900 pr. m.2 = kr. 20.565Do. for den paa grunden staaende bygning » 12.000 Do. for istandsættelse av bygningen » 36.000Do. for forringelse, ulempe og skade for bygningen efter istandsættelsen » 10.000Tilsammen kroner: » 78.565
Forutsætningen er at leierne betaler den kontraktsbestemte husleie under ombygningen.
Vedkommende leieboer guldsmed Marthinsen: Erstatning for utgifter og tap av indtægt paa grund av ombygningen samt for forandring og komplettering av inventar: kr. 30.000.
Vedkommende leieboer Alexander Feinsilber: Erstatning for ulempe under ombygningen med delvis avsavn av lokale samt erstatning for inventar og skiltarrangement: kr. 12;000.
Vedkommende leieboer Otto Drager: Erstatning for ulempe under ombygningen og skade paa lokale: kr. 5.000.
Vedkommende Martin Johansen: Erstatning for ulempe under ombygningen: kr. 2.000.
Repartitionsskjøn:
«Hverken Storgaten nr. 2 eller de paa den anden side av Storgaten liggende eiendommer antages at vinde saadanne fordeler eller værdiforøkelse ved reguleringen, at der kan paalægges deres eiere at refundere kommunen noget av dens utgifter ved gjennemførelsen.
I saksomkostninger tilkjendes eieren av Storgaten nr. 2 kr. 500 og guldsmed Marthinsen og Alexander Feinsilber hver kr. 200.»
En femte leieboer sadelmaker Gjerstad's paastand om erstatning for tap og skade ved ekspropriationen blev ikke tat tilfølge.
Side:452
Dette skjøn er paaanket til Høiesteret 1) av Kristiania kommune, 2) av Thorvald Marthinsen, Alexander Feinsilber, Otto Drager, Martin Johansen og sadelmaker Gjerstad, alle leieboere i Storgaten 2, 3) av eieren, overretssakfører Ludv. Th. Norgren.
Hovedappellanten Kristiania kommune, har ved kommuneadvokaten nedlagt saadan paastand: «1. At skjønskommissionens skjøn forsaavidt angaar eieren av Storgaten 2 stadfæstes. 2. At skjønskommissionens avgjørelse av sadelmaker Gjerstads krav opretholdes. 3. At de erstatninger som skjønskommissionen tilkjendte alle de andre leieboere: Marthinsen, Feinsilber, Drager og Johansen bortfalder. 4. At skjønskommissionens omkostningsavgjørelser ophæves, 5. At Norgren, Marthinsen, Feinsilber, Drager, Johansen og Gjerstad solidarisk tilpligtes at tilsvare kommunen høiesteretssakens omkostninger (i alle søksmaal).» Videre heter det: «Jeg tilføier at det er mulig, at eieren desuten tilkommer erstatning for tap i husleie i den nødvendige restaureringstid, naar leieboernes krav og erstatninger bortfalder. Denne erstatning bør eventuelt skjønskommissionen fastsætte. Hvis saken for Gjerstads vedkommende blir avvist fordi hans krav ikke beløper sig til 2.000 kroner - hvad det jo ikke godt kan gjøre - paastaaes kost og tæring.»
Av leieboerne har sadelmaker Gjerstad ikke avgit møte. Saavidt skjønnes har derefter kommunen frafaldt omkostningsansvar overfor ham.
De øvrige leieboere, Marthinsen, Feinsilber, Otto Drager og Martin Johansen har nedlagt saadan paastand: «1. At skjønskommissionens kjendelse, derunder ogsaa tilkjendelse av saksomkostninger ved skjønskommissionen stadfæstes. 2. Saafremt kommunen fastholder som forutsætning at ingen istandsættelse efter nedrivningen finder sted: At saken hjemvises til ny behandling for skjønskommissionen og til nyt skjøn paa denne forutsætning. 3. Saafremt istandsættelse overensstemmende med de fremlagte tegninger forutsættes: a) at Marthinsens pligt til at betale eieren husleie under ombygningen begrænses til det tidsrum som skjønskommissionen i sit avgitte skjøn maatte ha forutsat at ville medgaa til istandsættelsen; b) at han saafremt istandsættelsen ikke blir færdig i dette tidsrum, tilkjendes erstatning hos kommunen for det derved forvoldte tap av indtægt og kunder, hvilket blir at ansætte progressivt indtil istandsættelsen blir færdig; c) at Feinsilber, Otto Drager og Martin Johansen tilkjendes et nedslag i husleien for den tid arbeidet varer utover det i litra a nævnte tidsrum. 4. At saken hjemvises til ny behandling for skjønskommissionen og nyt skjøn paa de i post 3 a, b og c angitte forutsætninger. 5. At skjønnet forøvrig stadfæstes. 6. At kommunen tilpligtes at betale leieboerne saksomkostninger for Høiesteret.»
Kontraappellanten Ludv. Th. Norgren har nedlagt saadan paastand: «At skjønnet over bygningens istandsættelse, kr. 36.000, underkjendes, tilsidesættes eller ophæves og at bygningens istandsættelse paahviler Kristiania kommune, for dens regning og risiko og i det hele paa dens ansvar. Subsidært: At skjønnet over bygningens istandsættelse hjemvises til ny eller fortsat behandling paa Kristiania kommunes bekostning ved skjønskommissionen paa forutsætning at gjenopbygning ikke finder sted samt paa forutsætning
Side:453
om gjenopbygning og da forutsat a) fundamentering til og uten fjeld, b) nye gulver og bjelkelag, c) ny bærevæg til gaardssiden i tilslutning til dok. F. At skjønnet for de øvrige posters vedkommende stadfæstes. At jeg i alle tilfælder tilkjendes husleier saa at jeg her intet taper. At skjønskommissionens kjendelse angaaende omkostningerne stadfæstes og at jeg i Høiesteret tilkjendes saksomkostninger.»
Angaaende de tvistepunkter som forelaa for skjønskommissionen henvises til kjendelsen med begrundelse. De samme indsigelser som «kommunen» der fremsatte mot leieboernes krav, har den gjentat for Høiesteret.
I likhet med skjønskommissionen finder man ikke at kunne gi nogen av disse indsigelser medhold.
At leiekontrakterne ikke er tinglæst, tillægger man saaledes ingen betydning i det foreliggende forhold. Man henviser om ekspropriantens retsstilling forsaavidt og hans selvstændige undersøkelsespligt ogsaa til høiesteretsdom i Rt-1898-128 og Rt-1898-131. Heller ikke kan kommunen paaberope det i leiekontrakterne gjorte forbehold for tilfælde av ombygning og salg. Dette forbehold maa antages at være gjort av eieren i egen interesse og der er ingen grund til at anta, at enten eier eller leiere har tænkt sig, at det skulde forminske kommunens ansvar ved tvangserhvervelse.
Med hensyn til den tilbakestaaende, første indsigelse, bygget paa tiden for leiekontrakternes indgaaelse, finder man det unødig at avgjøre om reguleringen av 1914 for nogen og i tilfælde hvor stor del kunde hjemle den avholdte forsøkstakst, og da navnlig spørsmaalet om, hvorvidt bygningslovens §10,1 er at forstaa saaledes, at en besluttet regulering kan iverksættes efterhaanden ogsaa over en enkelt bebygget grund, og i bekræftende fald om kommunen yderligere kan benytte sig herav til uten særskilt regulering, alene i henhold til bygningslovens §62, jfr. §79,1, den almindelige bygningslovs §10,3 og Bergens bygningslovs §11 at forlange et fremkommende nyt, skarpt hjørne nedrevet og genopført som brudt. Selv om man skulde finde at burde besvare det første spørsmaal eller tilmed begge bekræftende, saaledes at taksten i det væsentlige - d. e. bortseet fra overskytende 2,63 m.2 - kunde været bygget paa reguleringen av 1914, antages det at være uten betydning for leieboernes krav. Efter lovens §8 er vistnok avgitte reguleringsbestemmelser straks bindende for vedkommende grundeier, men dette kan efter rettens mening alene forstaaes som en pligt til at befølge reguleringen ved byggeforetagender. Bestemmelsen antages ikke at være til hinder for, at der ogsaa efter en reguleringsbeslutnings vedtagelse avsluttes saadanne langsigtige leiekontrakter, som av eieren i egen interesse ansees hensigtsmæssige, og at disse kontrakter er retsbeskyttet overfor kommunen ved beslutningens gjennemførelse. Forstaaes ikke loven paa denne maate, synes det ogsaa klart, at der ved reguleringsbeslutningen alene lettelig vilde opstaa tap for grundeieren av saadan beskaffenhet at kommunen vanskelig kunde undgaa at bli erstatningspligtig.
Kommunen har herimot henvist til høiesteretsdom i Rt-1915-497, men denne dom, som forøvrig er avsagt under sterk
Side:454
dissens, findes ikke at kunne paaberopes i nærværende sak. Det gjaldt dengang erstatning for særlig ulempe ved at berøves en til gate regulert grund, som i forbindelse med en efter reguleringen opført bygning paa den tilstøtende tomt benyttedes som lekeplads for den i bygningen drevne skole. I nærværende tilfælde foreligger derimot ingen nybygning efter reguleringen, likesaalidt som der er spørsmaal om nogen ny slags benyttelse av lokalerne. Paa den anden side henvises til førnævnte høiesteretsdom i Rt-1898-128, særlig side 130-1, som findes at gi uttryk for den samme opfatning, som retten slutter sig til i nærværende sak. Dommen er vistnok avsagt i henhold til den da gjældende bygningslov (lov 5 juni 1875), men de regler som her kommer i betragtning antages ikke senere at være undergaat nogen forandring.
I eieren, overretssakfører Norgrens kontraappel gjør denne gjældende at han, naar hjørnet er nedrevet overensstemmende med reguleringen av 1921, ikke er forpligtet til nogen gjenopbygning som forutsat, at han er uvillig hertil for det beløp skjønskommissionen har bestemt, kr. 36.000, og endelig at skjønnet forsaavidt er en nullitet, idet det paastaaes at være avgit uten tilstrækkelig kjenskap til de faktiske momenter, som kommer i betragtning. I forbindelse hermed har han ogsaa fremlagt en motivert og specificert beregning av 21 januar 1922 fra murmester Adolf Habberstad, hvorefter arbeidet efter fradrag for nedrivning er ansat til kr. 46.200. Paa den anden side er av kommunen fremlagt en erklæring fra byarkitekten av 22 februar 1922, hvori anføres, at man har revidert murmester Habberstads omkostningsoverslag, og at de opførte priser maa siges at være for høie. Forøvrig antydes fra kommunens side som en mulighet, at kommunen, hvis ekspropriation besluttes, kan ta under overveielse at besørge gjenopbygningen selv, naar saa ønskes.
Høiesteret kan ikke gi Norgrens kontraappel medhold. Det synes klart, at han ikke kan kræve den forutsatte gjenopbygning utført av kommunen, men maa kunne avfindes med et pengebeløp, som sætter ham istand til selv at iverksætte gjenopbygningen skadesløst. Et saadant beløp maa de av skjønskommissionen for øiemedet bestemte kr. 36,000 ogsaa antages at være. At skjønnet forsaavidt skulde være avgit uten fornødent kjendskap til de bestemmende faktiske forhold maa ha formodningen mot sig og er ikke bevist.
I leieboernes kontraappel pekes paa, at de under ombygningen er forutsat at skulle betale uavkortet leie, og at det er en mangel, at ingen begrænsning er sat for den tid, hvori den uavkortede leie skal betales. For guldsmed Marthinsens vedkommende, som forutsættes at maatte indstille sin virksomhet under ombygningen, hævdes, at han tillike maa tilkjendes erstatning for yderligere tap, hvorunder kundetap ansættes progressivt, indtil han atter kan gjenopta sin virksomhet.
Høiesteret er enig i at størrelsen av den erstatning som tilkommer leieboerne, bl.a. maa bero paa den tid, som vil medgaa til ombygningen, og at de maa kunne kræve, at det bringes paa det rene, ut fra hvilken forutsætning forsaavidt erstatningen er bestemt. Man finder derfor at skjønnet forsaavidt bør hjemvises
Side:455
til supplering i dette punkt. For nærværende at træffe bestemmelse om, hvilken yderligere erstatning leieboerne vil kunne gjøre krav paa for det tilfælde, at arbeidet kommer til at vare længer end forutsat, findes derimot ikke paakrævet.
Processens omkostninger for Høiesteret findes i forholdet kommunen og Norgren at burde ophæves, men i forholdet mellem kommunen og leieboerne at burde tilsvares av kommunen.
Dom:
Forsaavidt angaar de leieboerne guldsmed Marthinsen, Alexander Feinsilber, Otto Drager og Martin Johansen tilkjendte erstatningsbeløp, hjemvises skjønnet til skjønskommissionen for at suppleres med tilføiende om, hvor lang tid kommissionen ved beløpenes ansættelse har gaat ut fra at ombygningen vil vare. Forøvrig stadfæstes skjønnet. Processens omkostninger for Høiesteret mellem kommunen og Norgren ophæves. Til de førnævnte leieboere betaler kommunen procesomkostninger for Høiesteret med kr. 800.
Av skjønskommissionens kjendelse:
Overfor de erstatningskrav som under nærværende forsøkstakst er fremsat av leieboere i Storgaten nr. 2 har kommunen gjort gjældende at ingen saadan erstatning kan tilkjendes dem:
1. Fordi deres leiekontrakter er oprettet efter reguleringsbeslutningen av 2 oktober 1914, hvorved Storgaten besluttedes utvidet til 20 m.s bredde, og hvorved de omhandlede leiligheter delvis blir beliggende utenfor reguleringslinjen, saaledes at leierne maatte være forberedt paa, at de ved reguleringens gjennemførelse vilde miste sine leiligheter før den kontraktsbestemte leietids utløp.
2 Fordi de omhandlede leiekontrakter ikke er tinglæst og derfor overfor kommunen som ekspropriant ikke kan ha gyldighet ut over sedvanlig leietid, og
3. Fordi der i leiekontrakten er tat forbehold m.h.t. leietiden for tilfelle av nybygning eller salg.
Kommissionen finder ikke at kunne ta disse indsigelser overfor leieboernes krav tilfølge, idet bemerkes:
Ad 1. Nærværende forsøkstakst gjælder i virkeligheten ikke gjennemførelsen av reguleringen av 1914 - en regulering som leieboerne efter forholdenes natur ikke kunde gjøre regning paa vilde bli gjennemført for Storgaten nr. 2's vedkommende, før eieren besluttet sig til nybygning, men en efter leiekontraktens indgaaelse besluttet foranstaltning med avrunding av hjørnet til Dronningens gate, hvortil kommunen har banet sig adgang ved reguleringsbeslutning av 18 mars 1921.
Ad 2. At leiekontraktene ikke er tinglæst antages ikke at gi kommunen som ekspropriant ret til uten erstatning at opsi leieboerne før den kontraktsmæssig sikrede leietids utløp - dette saa meget mindre som kommunen ikke ved ekspropriationen vil bli eier av leilighetene, men kun vil bane sig adgang til at avskjære et hjørne av bygningen.
Ad 3. Forbeholdet i kontraktene m.h.t. leietiden for tilfælde av at eieren sælger eiendommen eller nedriver bygningen for nybygning antages ikke at forpligte leierne til uten erstatning av kommunen at finde sig i, at deres leiligheter før leietidens utløp fratages dem eller beskadiges ved ekspropriation.
Side:456
Som følge herav vil ogsaa leieboernes paastand om erstatning for tap og skade ved ekspropriationen bli tatt tilfølge. Dog gjælder dette ikke sadelmaker Gjerstad, som efter sin kontrakt kun har retskrav paa at beholde sin leilighet til første faredag, hvortil lovlig opsigelse kan gives, idet forutsætningen er, at fravikelse først vil bli begjæret til saadan tid.