Rt-1925-555

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1925-07-18
Publisert:	Rt-1925-555
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 207/1 A s.a.
Parter:	Enkefru Caroline Holmen (advokat Jan Helmer) mot Akers kommune (overretsaktører Per Norgren til prøve).
Forfatter:	Larssen, Christiansen, Bonnevie, Dahl, Rolfsen, Gjessing, Justitiarius Scheel
Lovhenvisninger:	Skatteloven (1911) §43, Skatteloven (1911)

Ekstraordinær assessor Larssen: Under 14 og 26 februar 1919 blev utpantningsforretning avholdt hos fru Holmen, Berg i Aker for stats- og krigskonjunkturskat samt kommuneskat for skatteaaret henholdsvis 1917-1918 og 1918-1919 for beregnet skat kr. 45.768,25 og 50.944,25. Da fru Holmen ikke ansaa den ilignede skat for lovmedholdelig lot hun forsaavidt herredsskatten angaar utpantningsforretningen paaanke til underkjendelse.

Kristiania overret avsa under 19 februar 1923 saadan dom: «Den paaankede utpantningsforretning av 26 februar 1919 stadfæstes. Processens omkostninger for overretten ophæves.»

Denne dom er av enkefru Caroline Holmen indbragt til prøvelse for Høiesteret med saadan paastand: «1. Principaliter: At overrettens dom og den av Akers kommune hos enkefru Caroline Holmen den 26 februar 1919 avholdte utpantning og den til grund for samme liggende ligning underkjendes. 2. Subsidiært: At nævnte dom, utpantning og ligning underkjendes, og at ny ligning paabydes, hvorved fru Holmen alene blir at ilægge indtæktsskat av salgsgevinsten av det paa utparcelleringskartet som tomter avmerkede areal stort ca. 65 maal, og 3. At fru Holmen i ethvert tilfælde hos Akers kommune tilkjendes sakens omkostninger ved overretten og Høiesteret. Yderligere subsidiært: At der paabydes ny ligning, hvorefter alene gevinsten av det eller de arealer, som efter Høiesterets dom findes at ligge i eller i umiddelbar nærhet av by eller bymæssig bebygget strøk paa landet blir at skatlægge som indtækt.»

Fra indstevnte Akers kommunes side er paastaat stadfæstelse av overrettens dom samt tilkjendelse av saksomkostninger for Høiesteret.

For overretten blev fra fru Holmens side gjort gjældende ogsaa den indsigelse mot anvendelse av landsskattelovens §43 sidste led, at eiendommen ikke kunde siges at ligge i by eller bymæssig bebygget strøk paa landet eller i umiddelbar nærhet herav. Denne indsigelse blev av overretten sat ut av betraktning som for sent fremsat. Ved sakens behandling for Høiesteret har imidlertid Akers kommunes advokat paa kommunens vegne samtykket i, at ogsaa denne indsigelse tages under behandling.

Med hensyn til saken og dens nærmere omstændigheter henviser jeg til overrettens domsgrunde. For Høiesteret er fremlagt forskjellige nye dokumenter til belysning av det solgte areals karakter av «tomt» i skattelovens forstand samt av arealets beliggenhet i forhold til by eller bymæssig bebygget strøk. Jeg nævner saaledes erklæring av 6 december 1924 fra bankchef G. G. Skatteboe, do. fra kasserer N. J. Olsen og gaardbruker C. Carlsen Lillo av 9 december 1924 samt erklæring av samme dato fra appellantindens barn Birger og Wilhelm Holmen, samtlige erkklæringer beedigede. Likeledes nævnes en udatert «historik» vedrørende A/S Akersbanene for 1917-1924

Side:556

(ved advokat Munthe-Kaas). Erklæringerne vil nedenfor bli nævnt i den utstrækning dette vil bli fundet nødvendig for begrundelsen.

Jeg er kommet til samme resultat som overretten.

Saken gjælder spørsmaalet om, hvorvidt sælgerens fortjeneste ved salget av eiendommen Berg er skatbar som indtægt efter landsskattelovens §43 som indvunden ved salg av tomt i by eller i bymæssig strøk paa landet eller i umiddelbar nærhet derav. Fra sælgerens side er benektet, at salget gjælder tomt i skattelovens forstand, hvorhos det er hævdet at eiendommen ialfald ikke ligger i umiddelbar nærhet av by eller bymæssig bebygget strøk paa landet.

Hvad angaar spørsmaalet om hvorvidt salget skal ansees at gjælde en tomt i skattelovens forstand finder jeg i det væsentlige at kunne henholde mig til det av overretten derom anførte, og skal alene tilføie følgende: Salget angik kun ubebygget grund, idet gaardens bygninger tillikemed 30 maal grund var undtat fra salget. Spørsmaalet om hvorvidt resultatet vilde blit et andet, saafremt ogsaa husene var overdradd, foreligger saaledes ikke til avgjørelse, og jeg vil herom intet ha uttalt. Som følge av at husene med det omliggende areal, beliggende i centrum av eiendommen, blev undtat fra salget synes forøvrig ogsaa dennes fremtidige skikkethet som gaardsbruk at maatte være nedsat. Salget skjedde til en pris som maa regnes som tomtepris. At kjøpesummen var avtalt med en pris pr. maal, ikke i samlet rund sum for det hele areal trækker ogsaa i samme retning, uaktet jeg dog i nærværende tilfælde har lagt mindre vekt herpaa, idet denne form for prisberegningen i nærværende tilfælde ogsaa av andre grunde kunde være den naturlige.

Allerede adskillig tid før salget hadde sælgeren latt regulere et areal paa ca. 65 maal for utstykning og hadde derav solgt 7-8 tomter (salget av «Havna» lægger jeg paa grund av de særegne forhold mindre vekt paa).

Det er derhos paa det rene, at kjøperen erhvervet eiendommen til utparcellering, og der er, naar kjøpet sees i forbindelse med kommunens foreliggende lokalbaneprojekter, neppe grund til at betvile, at herredet mente, at forholdene vilde gi anledning til gjennem en forholdsvis kortere tid at realisere planen om arealets utstykning til byggetomter. Jeg nævner ogsaa, at der i kjøpekontrakten av sælgeren blev tat forbehold om tomtestørrelse og villamæssig bebyggelse for den søndre halvdel av eiendommen, som kom til at ligge i nærheten av sælgerens huse.

Mot de saaledes foreliggende momenter kan ikke komme i avgjørende betraktning arealets størrelse, eller at grunden før salget var drevet som jordbruk, og at strøket til da kunde betegnes som et landsens strøk. Jeg henviser i saa henseende til Rt-1917-920 (Ystadsaken) og det der uttalte samt til høiesteretsdom av 6 mai 1924 (Storhamarsaken).

Spørsmaalet om hvorvidt den solgte eiendom skal regnes for at ligge umiddelbar nærhet av av by eller bymæssig bebygget strøk paa landet, har jeg fundet tvilsomt.

Efter det under procedyren anførte forutskikker jeg, at jeg med hensyn til forstaaelsen av den heromhandlede lovbestemmelse er

Side:557

gaat ut fra de samme betraktninger som er fremholdt i Jystadsaken Rt-1917-921.

Med hensyn til anvendelsen av uttrykket «i umiddelbar nærhet» synes det klart og er ogsaa i tidligere Høiesteretsdomme antat, at uttrykket ikke bare kommer til anvendelse, hvor eiendommen direkte og umiddelbart grænser op til vedkommende strøk. Lovens anvendelse blir forsaavidt avhængig av et skjøn, hvorunder hensynet blir at ta til de særegne forhold i vedkommende distrikt, jfr. Rt-1924-791 (Haugerudsaken), hvor samme betraktninger fremholdes. Det synes i henhold hertil at maatte være det rette i tvilstilfælde at regne den «umiddelbare nærhet» rummeligere jo større forholdene er, saaledes at der omkring en større by som Oslo i tvilstilfælde blir at lægge en anden maalestok end under mindre forhold.

De bymæssig bebyggede strøk som i nærværende tilfælde kommer i betraktning er den til Nydalen og Korsvold hørende bebyggelse i øst og nord samt bygrænsen i syd. For hele den førstnævnte bebyggelses karakter som bymæssig kommer i betraktning at strøkene er en direkte fortsættelse av byen og bebodd av befolkning som har sin næring i byen og Nydalens fabrikdistrikt. Jeg har ikke fundet det synderlig tvilsomt at denne bebyggelse saaledes som den forelaa paa salgstiden, maa regnes som bymæssig. Der kunde muligens være nogen tvil herom for Korsvolds vedkommende hvis man betrakter denne bebyggelse isolert. Idet denne bebyggelse imidlertid efter de fremlagte oplysninger allerede paa salgstiden maa regnes at ha omfattet foruten en del ældre hus ogsaa adskillige huse for de arbeidere som hadde sin næring i Nydalen og idet bebyggelsen stort set var sammenhængende med den nedenfor liggende bebyggelse (over «Korsvoldbakken») - finder jeg det rettest at se ogsaa Korsvoldbebyggelsen som bymæssig. Med hensyn til de i saken fremlagte karter over bebyggelsen er der fra kommunens side fremlagt et reguleringskart ajourført i marken august 1918, altsaa ca. 1 1/2 aar efter kontrakten, samt et kart ajourført til høsten 1922, hvorpaa med rød farve er angit hvilke hus er opført efter 1 januar 1917. Appellanten har protestert mot at dette siste kart tillægges nogen betydning i saken, idet det lider av feil, hvortil kommer at kartet medtar ikke bare beboelseshuse, men alslags bebyggelse som havepaviljonger, redskapsboder etc. Der er ogsaa paavist og av motparten indrømmet enkelte feil ved kartet, men jeg har imidlertid ikke, naar hensyn tages til reguleringskartet og de øvrige foreliggende oplysninger, kunnet tilegne mig den opfatning at kartet i væsentlige henseender gir et feilaktig helhetsbillede av forholdet. Med hensyn til Bergs avstand fra by og bymæssig bebygget strøk foreligger der forskjellige oplysninger i en avgiven erklæring fra kasserer Olsen og gaardbruker Karlsen Lillo av 9 desember 1924, dels angaaende veilængden og dels avstanden i luftlinje. Avstanden er for Bergs vedkommende regnet fra eiendommens huse. Det er herunder oplyst, at veilængdene er væsentlig længer end luftlinjen paa grund av de hittil eksisterende daarlige veiforbindelser. Jeg finder angaaende dette punkt at burde bemerke, at daarlig veiforbindelse selvfølgelig kan ha den betydning, at der ved lovens anvendelse maa tages hensyn hertil. Gjælder det

Side:558

imidlertid som i nærværende tilfælde et større areal, som skal utparcelleres i sin helhet efter en fælles plan og i sammenhæng med planen om lokale baneforbindelser, vil det nuværende veinet ikke kunne regnes at være bestemmende for bedømmelsen idet der ved avgjørelsen av arealets skikkethet for utparcellering og avstande fra by vil forutsættes en helt nyregulert ordning vedkommende veiforhold etc. Hvad avstanden i luftlinje angaar regnet fra arealets nærmeste punkt til bygrænsen vil denne saavidt skjønnes være adskillig under 1 km. Naar hensyn tages til at arealet skal tjene til at tilfredsstille en saa stor by som Oslos utvidede behov med hensyn til boligforhold blir en saadan avstand uten nævneværdig betydning, idet bebyggelsen av det heromhandlede areal i realiteten kun er en naturlig og direkte tilknytning til og forlængelse av selve bybebyggelsen. Jeg henviser til like til at Berg omtrent i sin helhet ligger indenfor Oslos byggebelte, hvad der i et tilfælde som herværende støtter det av mig hævdede resultat idet dette forhold gir uttryk for arealets nære og naturlige forbindelse med de ovenfor omtalte utløpere av bybebyggelsen. Jeg fremhæver imidlertid, at jeg selvfølgelig ikke regner som i og for sig avgjørende ved anvendelsen av skattelovens bestemmelse, hvorvidt eiendommen ligger indenfor byggebeltet eller ei.

Fra appellantens side er subsidiært gjort gjældende, at utpantningen blir at opretholde kun for de dele av eiendommen, som ligger by og bymæssig bebygget strøk nærmest, altsaa særlig for de sydligste 65 maal, for hvilke allerede sælgeren hadde utarbeidet reguleringsplanen. Selvom det vistnok maa medgives, at en eiendoms utstrækning og naturforhold kan bevirke, at spørsmaalet om den umiddelbare nærhet av by eller bymæssige strøk blir at avgjøre forskjellig for de forskjellige dele, finder jeg dog ikke at forholdene ligger saaledes an ved nærværende eiendom, hvor den bymæssige bebyggelse strækker sig langs eiendommen helt op til Korsvold.

Som det fremgaar av det foran anførte finder jeg nemlig ikke den omstændighet avgjørende, at Bergs veiforbindelse mot øst for tiden er mangelfuld.

Det bemerkes at der for Høiesteret ikke er optat nogen indsigelse med hensyn til den beregnede størrelse av fortjenesten ved salget.

Jeg voterer i henhold hertil for at utpantningen i sin helhet blir at stadfæste. Efter omstændigheterne finder jeg at processens omkostninger bør ophæves.

Konklusion:

Overrettens dom bør ved magt at stande. Processens omkostninger for Høiesteret ophæves.

Assessor Christiansen: Jeg er kommet til samme resultat som førstvoterende og kan med hensyn til det første spørsmaal, hvorvidt der foreligger salg av tomter i alt væsentlig henvise til den av overretten og førstvoterende givne begrundelse.

Med hensyn til besvarelsen av det andet spørsmaal, om den solgte eiendom kan siges at ligge i umiddelbar nærhet av by eller bymæssig bebygget strøk paa landet, er det for mig avgjørende, at

Side:559

eiendommen i sin helhet maa siges at ligge saa nær byen, at den, naar det gjælder en stor by som Oslo, maa siges at tilfredsstille kravet i skattelovens §43.

Jeg er enig med førstvoterende i, at avstanden her maa variere efter størrelsen av vedkommende by og forholdene forøvrig. Her er forholdet det at den del av eiendommen - dens sydøstlige spiss - som ligger bygrænsen nærmest, ikke ligger mer end ca. 700 m. derfra, og at det fra bygrænsen fjerneste punkt av eiendommen dog ikke ligger mer end vel det dobbelte av denne avstand fra bygrænsen. I forhold til en by som Oslo er dette, mener jeg, saavidt smaa avstande at en utparcellering og bebyggelse av en saadan eiendom paa salgstiden maatte være ganske naturlig, idet beboerne væsentlig vilde nyde fordelen av byens nærhet. Det er ganske visst saa, at der engang ikke var bekvemme veiforbindelser med byen, men det maatte jo ligge nær at anta at nettop naar Akers kommune kjøpte arealet, vilde saadanne veiforbindelser ogsaa i nogenlunde nær fremtid bli etablert. Som av førstvoterende nævnt lægger jeg ogsaa ved besvarelsen av dette spørsmaal ikke saa liten vekt paa at næsten hele eiendommen ligger indenfor det saakaldte Kristiania byggebelte, der efter loven av 26 mai 1899 strækker sig 1.4 km. fra bygrænsen. Heri ligger, mener jeg, den almindelige tanke, at et saadant omraade er nær knyttet til byen og derfor vel skikket til bebyggelse med boliger for folk, som paa en eller anden vis har sin gjerning i eller ved byen. Idet jeg saaledes mener, at kravene til umiddelbar nærhet av by maa siges at være tilfredsstillet for eiendommen i sin helhet, finder jeg det ikke paakrævet at gaa nærmere ind paa det spørsmaal, om ikke eiendommen ogsaa kunde siges at ligge i saadan nærhet av andre strøk med bymæssig bebyggelse, saaledes som av førstvoterende nævnt Korsvold, Korsvoldbakken og sydligere strøk. Heller ikke har jeg da nogen grund til at komme ind paa appellantens subsidiære paastand.

Assessor Bonnevie: I det væsentlige og resultatet som herr assessor Christiansen.

Assessor Dahl, de ekstraordinære assessorer lagmand Rolfsen og byfoged Gjessing: Likesaa.

Justitiarius Scheel: Likesaa. Med hensyn til spørsmaalet om det solgte areal er at betrakte som tomter med hensyn til anvendelsen av den omhandlede lovbestemmelse, finder jeg, at Høiesterets dom i saken A/S Storhamar gaard mot Vangs kommune maa ansees som avgjørende.

Av overettens dom:

Fru Caroline Holmen, som sitter i uskiftet bo efter sin avdøde mand Hakon Holmen, solgte ved skjøte av 18 januar 1917 eiendommen Berg i Vestre Aker, gnr 48, bnr 1, 2, 3 og 4, med undtagelse av husene, haven og endel udyrket grund rundt husene, til Akers kommune for en kjøpesum stor kr. 539.400,12, beregnet ifølge kjøpekontrakten efter pris av kr. 1200 pr. maal. Det solgte areal utgjorde saaledes ca. 450 maal, og det areal, som blev holdt tilbake ca. 30 maal. Hakon Holmen hadde erhvervet eiendommen, som stadig er blit drevet som gaardsbruk, i 1863 eller 1864, og fru Holmen hadde tilflyttet gaarden som hans hustru i 1866. - - -

Side:560

Det solgte areal er, som anført, ca. 450 maal. Der findes eller fandtes ikke bygninger paa det. Ved kontrakt av 10 april 1918 bortforpagtet kommunen det indtil 14 april 1920 mot en avgift av kr. 15 pr. maal, dog saa, at kommunen hadde ret til uten opsigelse naarsomhelst at disponere eiendommen helt eller delvis. Forpagteren var fru Holmens søn, som har drevet eiendommen som gaardsbruk ved hjælp av hendes huse. Erhvervelsen av eiendommen er, efter hvad der hævdes av kommunen et led i dens boligpolitik. Akers finansdirektør oplyser i en skrivelse av 28 januar 1920, at kommunen i 1910 kjøpte eiendommen Nordre Skøien og i 1912 Ørakerbraaten, at utparcellering gjennem mange aar har foregaat paa disse eiendomme til oprettelse av egnehjem, og at der i de senere aar i strøket langs de projekterte baner Graakammen-Nilsrød og Sognsvandsbanen er opkjøpt ca. 2700 maal av eiendommene Nordberg, Berg og Taasen i det øiemed at utparcellere disse. Videre oplyser han, at der i 1917 blev utbudt til konkurrance om regulering av disse arealer. Jeg skal i forbindelse hermed nævne, at det i kjøpekontrakten (som er indtat i kommunens forhandlinger for 1916 side 246 ff.) er bestemt, at pantobligationene i anledning av overtagelsen av eiendommen skulde klausuleres saaledes, at obligationene frafalder panteret mot indbetaling av kjøpesummen for de solgte arealer som ekstraordinært avdrag, hvorhos der er indtat bestemmelse om, at parcellerne i en viss del av det kjøpte areal ikke skal være under ca. 2 maal og kun kan gjøres til gjenstand for villamæssig bebyggelse.

Av eiendommen hadde fru Holmen foruten pladsen «Havna», som fra lang tid tilbake hadde været bortsat paa arvefæste og blev solgt til arvefæsteren, som var eier av de paastaaende huse - tidligere solgt 8 tomter av en udyrket strækning paa eiendommens sydside. Der forelaa ved salget til kommunen - som det ogsaa kan sees av kjøpekontrakten - et ved hendes foranstaltning istandbragt utparcelleringskart over eiendommen. Den paa kartet angivne regulering og tomteinddeling, omfattende et areal av ca. 65,5 maal fordelt paa 32 tomter, hadde hun i juli 1911 (ved G. G. Skatteboe) indsendt til Akers reguleringskommission til approbation. - - -