Rt-1934-853

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1934-09-25
Publisert:	Rt-1934-853
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 21/2 B s.a.
Parter:	Sverre E. Baldersheim (advokat Ludvig G. Wiese) mot Engvald Baldersheim (overrettssakfører Arthur Sundt til prøve).
Forfatter:	Schjelderup, Bade, Aars, Klæstad, Krog, Næss, Rivertz
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821), Tvistemålsloven (1915) §65

Dommer Schjelderup: Om saksforholdet henviser jeg til Midthordland herredsretts dom av 19 november 1932 medsaadan

Side:854

domsslutning: «Sverre Martin Engelsen Baldersheim dømmes til at utstede skjøte paa gnr 106 bnr 5 Baldersheim Store av skyld mark 3,39 i Strandvik til Engvald Schumann Baldersheim mot betaling av kr. 11.400 og overtagelse av det paa eiendommen heftende kaar til Engel og Martha Baldersheim ifølge vilkaarsbrev av 19 januar tinglest 29 januar 1929, og til at fravike nevnte eiendom til 1ste faredag 14 april 1933. Sverre Engelsen Baldersheim dømmes til innen samme frist at foranledige avlest den ham og hustru ved skjøte paa nevnte eiendom av 28 desember 1931, tinglest 5 januar 1932 forbeholdte panterett for kr. 16.000. Saksomkostninger tilkjennes ikke». To av herredsrettens medlemmer var uenige med flertallet.

Sverre Baldersheim har paaanket dommen, idet han mener at herredsretten har tatt feil, naar den har antatt at den i saken omhandlede tilbakeskjøtning av bnr 5 Baldersheim i 1931 til den ankende parts far ikke er en alvorlig ment overdragelse, men kun et proformaverk som ikke kan hindre odelsløsningen. Han har derfor nedlagt paastand om frifinnelse og tilkjennelse av saksomkostninger for herredsretten og Højesterett.

Engvald Baldersheim har paastaatt herredsrettens dom stadfestet, dog med fornøden forandring forsaavidt angaar tiden for dommens opfyllelse, samt sig tilkjent saksomkostninger for Høiesterett.

Der har vært avholdt en del bevisoptagelser, hvis innhold jeg imidlertid ikke finner det nødvendig at gjengi. Heller ikke de skrivelser og utskrifter fra skattebøker m.v. som er fremlagt for Høiesterett behøver jeg at referere.

Jeg er kommet til et annet resultat enn herredsretten. Forat skjøtet av 28 desember 1931 skulde ansees som proformaverk i relasjon til odelsloven, maatte Engvald Baldersheim paavise at denne tilbakeskjøtningen fra hans yngre bror Sverre til faren efter en samlet bedømmelse av hele forholdet ikke representerte nogen realitet. Kan Engvald ikke føre bevis for at det bare er i navnet faren nu er eier, har det i og for sig ingen betydning at det - hvad Sverre selv erkjenner - nettop var for at undgaa at Engvald tok gaarden paa odel at Sverre og hans far blev enige om at tilbakeskjøtning skulde finne sted. Farens motiv var, som han selv forklarte under bevisoptagelsenpat «han ikke vilde ha det spetaklet med Engvald. Naar ikke Sverre kunde faa behojde gaarden, var det bedre vidnet fikk den tilbake. Saa kunde han ha den saa lenge han levet, saa kunde guttene slaass om den efterpaa».

Jeg kan ikke finne noget som helst bevis ført for at Sverres avkall paa eiendomsretten ikke skulde være giennemført. Tvertimot anser jeg det belt avgjørende for saken at den juridiske raadighet helt ut er blitt overført paa faren. Hverken i skjøtet eller underhaanden er der truffet nogen biavtaler som skulde kunne forhindre faren i at selge eiendommen eller i at forføie over den testamentarisk. Ved farens død kan Sverre ikke gjøre nogen annen særrett gjeldende enn sin panterett for kjøpesummen. Jeg mener ogsaa at denne siste ikke er ansatt til noget urimelig høit beløp - for derved faktisk at hindre at en av brødrene skulde kunne

Side:855

overta ejendommen pa skifte - men til dens virkelige verdi slik denne er fastslaatt ved de avholdte odelstakster.

Under disse omstendigheter har det mindre interesse hvordan det forholder sig med den faktiske raadighet nu mens faren ennu lever. Naar man tar i befraktning hvordan de to familier tidligere har inn rettet sig, synes imidlertid den trufne ordning at ha vært meget nærliggende og naturlig: Sverre skulde som før drive gaardsbruket omtrent som om han hadde vært forpakter og han skulde yde sine gamle og avfeldige foreldre det de som kaarfolk hadde betinget sig av naturalydelser, tilsyn og stell. At Sverre og hans familie ogsaa efter tilbakeskjøtningen ved aarsskiftet 1931/32 fortsatte at bo i vaaningshusets søndre del finner jeg helt naturlig. Jeg kan heller ikke legge vekt paa den efter min mening helt uvesentlige omstendighet at det nye eierforhold ikke er lagt til grunn for den paa inntektsaaret 1931 byggede skatteligning eller paa at eierforholdet først i det siste aar er blitt markert overfor meieriet. Det avgjørende med hensyn til den faktiske raadighet over eiendommen i farens levetid maa som sagt efter min mening være, at den er ordnet slik som det synes at maatte være naturlig i et forhold som dette mellem en ung, i alle aar hjemmeværende sønn og hans gamle arbeidsuføre foreldre. Mindre vekt legger jeg derimot paa den av den ankende part fremhevede omstendighet, at Sverres bruk av eiendommen ikke synes at ha skullet omfatte dens skog.

Idet jeg altsaa er enig med herredsrettens mindretall i at der her ikke foreligger noget proformaverk, maa jeg ogsaa forkaste Engvald Baldersheims paa tvistemaalslovens §65 grunnede paastand om at faa fravikelsesdom overfor Sverre siden faren ikke har intervenert i saken. Jeg finner det i saa henseende tilstrekkelig at henvise til dom i Rt-1932-555. Førstvoterendes begrunnelse maa efter min mening faa anvendelse ogsaa i vaar sak. Ogsaa her maa den nye erhverver ansees som den bedre odelsberettigede - ogsaa vis à vis saksøkte Sverre. Ganske visst vilde Sverre, dersom faren hadde anlagt odelssøksmaal mot ham ha kunnet avverge et saadant ved at paaberope det i 1929 stedfunne salg. Ved at gaa med paa tilbakeskjøtningen av 1931 har han imidlertid selv slaatt en strek over denne sin adgang og er dermed blitt den daarligere odelsberettigede overfor faren.

Jeg finner at Engvald Baldersheim maa erstatte Sverre saksomkostninger baade for herredsretten og Høiesterett, og stemmer for saadan

Dom:

Sverre E. Baldersheim frifinnes. I saksomkostninger for herredsretten og Høiesterett betaler Engvald Baldersheim til Sverre E. Baldersheim 1500 kroner. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Hiesteretts dom.

Dommer Bade: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende, dog saa at jeg efter det foreliggende stemmer for at saksomkostninger ikke tilkjennes.

Side:856

Dommer Aars: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Klæstad, ekstraordinær dommer byfoged Krog og dommerne Næss og Rivertz: Likesaa.

Av herredsrettens dom:

Efter anstillet forliksmegling har saksøkeren latt avholde odelstakst og overtakst over eiendommen Baldersheim Store av skyld mr. 3.39 i Strandvik hvorved eiendommen blev verdsatt til kr. 15.000 med fradrag for kaar kr. 3600 til partenes foreldre, hvorefter saksøkeren - - - har innledet løsningssak, alt innen de lovbefalte frister. - Ved skjøte av 19 januar 1929, tinglyst 29 januar 1929, hadde partenes foreldre solgt eiendommen til saksøkte for kr. 4000 og kaar ifølge særskilt vilkaarsbrev, tinglyst samme dag. Forliksklage var uttatt 17 oktober 1931 og behandlet og henvist til retten 2 november 1931, men ved skjøte av 28 desember 1931, tinglyst 5 januar 1932, blev eiendommen tilbakeskjøtet til foreldrene for kr. 16.000 som skulde henstaa uopsigelig med pant i eiendommen uten renter saalenge kjøperne eller en av dem lever, hvorefter den forrentes med 4 pct. til betaling skjer. Det tilføies videre, at «det er forutsetningen at det i skjøtet fra mine foreldre til mig av 19 januar 1929 bestemte vilkaar faller bort». Under rettsmøte 28 september 1923 foreviste og tilbød saksøkeren løsningssummen kr. 11.400 som dog saksøkte under henvisning til Høiesteretts dom Rt-1932-555 nektet at motta, idet han anførte, at nogen løsning ikke nu kunde gjennemføres, da han hadde solgt eiendommen tilbake til sin far.

Saksøkeren, som hevder at tilbakeskjøtningen ingen innflydelse har paa søksmaalet og at den nevnte høiesterettsdom ikke er avgjørende for nærværende sak og at tilbakeskjøtningen er ugyldig overfor ham som proformaverk, har nedlagt saadan paastand: - - -

Det er paa det rene, at eiendommen er odelsjord og at saksøkeren er bedre odelsberettiget enn saksøkte.

Retten skal først behandle spørsmaalet om, hvorvidt skjøtet av 1931 inneholder en alvorlig ment overdragelse av eiendomsrett eller om det maa betegnes som proformaverk. Til avgjørelse herav har man foruten teksten i de to skjøter og vilkaarsbrevet kun saksøktes egen forklaring, idet de innstevnte vidner blev frafalt ved hovedforhandlingen. Saksøkte har som part forklart, at han før 1929 var baade dreng og bestyrer paa gaarden, idet han og faren fra 1921-29 bestyrte den sammen. Siden kjøpet i 1929 bestyrte han gaarden, og bestyrer den fremdeles ogsaa efter tilbakeskjøtningen i 1931 selv om han nu som før av og til snakker med faren om driften, og de pleier at bli enige. Saksøkte, som blev gift i juni 1929 og nu har 1 barn paa 2 aar, bodde til 1929 sammen med sine foreldre i vaaningshuset, men ifølge vilkaarsbrevet overtok foreldrene da stuen og sidekammeret i husets nordre del, mens han fikk resten av huset, - stabburet hadde de i fellesskap, - og boligforholdet har ogsaa efter skjøtet av 1931 vært det samme. I tiden fra 1921-29 hadde han som betaling for sitt arbeide paa gaarden halvdelen av inntektene, men maatte ogsaa svare halvdelen av alle utgifter. Fra 1929 av fikk foreldrene det betingede kaar, og dette har de ogsaa fortsatt med at faa efter skjøtet av 1931, og faar det fremdeles. Bande saksøkte og faren har siden 1929 staatt som innskrevne melkeleverandører til meieriet, faren for de to kaarkjør, saksøkte for de øvrige 4-6 kjør, mens alle kjør før 1929 stod skrevet paa faren,

Side:857

tross saksøkte ogsaa den gang eiet op til 3 av dem. Ogsaa slakt og annen avdraatt av kaarkreaturene tilfaller faren, som ogsaa har foster og beite, røkt og pleie av disse kreaturer. Foreldrene faar dessuten fremdeles de i vilkaasbrevet betingede 300 kg. poteter, 100 kg. havre, fri tørking, maling og bakning og fri ved. Likeledes faar de fremdeles personlig fritt tilsyn som før. De faar i det hele fremdeles alle de i vilkaarsbrevet betingede ydelser. Som betaling for sin bestyrelse av gaarden faar saksøkte siden skjøtet av 1931 resten av gaardsutbyttet efterat kaaret er dekket mot at svare alle utgifter, eller som saksøkte sier: «resten av overskuddet eller underskuddet faller paa hans kappe». Naar de gamle dør er han ferdig med gaarden og skal kun ha sine 16.000. Videre er de t oplyst at av foreldrene er faren 80 og moren 79, og det maa antas at de ved tilbakeskjøtningen i 1931 paa grunn av alder og skrøpelighet var ganske ute av stand til at drive noget gaardbruk og at dette var grunnen til salget i 1929 til saksøkte. Det var begge sengeliggende baade ved takstenes avholdelse og ved hovedforhandlingen, faren stadig sengeliggende siden et slagtilfelle 28 mai 1932. Endelig er det paa det rene, at tilbakeskjøtningen er foretatt i den hensikt at hindre odelsløsningen.

Rettens flertall, formannen og domsmannen Hjertenes, er kommet til det resultat at tilbakeskjøtningen i 1931 til faren ikke er en alvorlig ment overdragelse, men kun proformaverk. Allerede ved saksøktes egen forklaring om gaardens drift, om at kaaret fremdeles betales efter kaarbrevet, tross det i skjøtet uttrykkelig er nevnt, at kaaret skulde falle bort, og at det er saksøkte som efterat kaaret er betalt bærer alle eiendommens utgifter og inntekter og har ansvaret for tap eller gevinst, allerede herved er det helt klart at forholdet mellem saksøkte og faren og begges forhold til eiendommen er nøiaktig som før tilbakeskjøtningen, kun bortsett fra selve det tinglyste skjøte. Saksøkte har fremdeles en eiers vanlige stilling overfor eiendommen og er den virkelige bruker og besidder. Og naar man saa tar hensyn til foreldrenes alder og skrøpelighet, som gjør dem uskikkede til at drive gaarden og gjør det usannsynlig, at de skulde mene for alvor at ville kjøpe den tilbake, og videre tar hensyn til at tilbakeskjøtningen kun er foretatt for at hindre saksøkeren i hans odelsløsning, og endelig til, at saksøkeren for eiendommen betalte kontant kr. 4000 + kaar, mens ved tilbakeskjøtningen kjøpesummen blev satt til kr. 16.000 som skulde henstaa uopsigelig og uten renter, saa antar rettens flertall, at tilbakeskjøtningen maa fastslaaes ikke at ha vært alvorlig ment, men kun et proformaverk, som ikke kan hindre odelsløsningen. At saksøkte angir at kunne sies op som bestyrer og at være ferdig med gaarden ved de gamles bortgang, er uten betydning, da der som forholdene er ingensomhelst utsikt er til, at han vilde bli sagt op. Naar det for saksøkte er anført, at hans stilling er den samme som en forpakters, som ogsaa bærer risikoen for tap og gevinst, saa maa det erindres, at saksøkte selv ikke paastaar at ha vært forpakter, men kun bestyrer. Der er heller intet oplyst om, at saksøkte skulde ha nogen regnskapsplikt overfor faren, f.eks. angaaende besetning og redskap m.v. Endelig skal nevnes, at det av ligningsnevndens brev av 25 mai 1932 sees, at saksøkte er lignet som eier, men da dette bevis ikke er paaberopt, og det ikke vites om ligningen er paaklaget, har man ikke kunnet noget hensyn hertil.

Rettens mindretall, domsmennene Leigland og Sundvor, har funnet at der ikke er ført fullt bevis for, at skjøtningen i 1931 var proformaverk.

Side:858

Naar saksøkte og faren efter skjøtningen i 1931 ordnet sig paa foran nevnte maate, saaledes, at foreldrene fikk sitt kaar, mens saksøkte som bestyrerlønn fikk resten av gaardens inntekter - mot at svare utgiftene - saa mener disse voterende, at dette nok var en lite behendig maate at ordne forholdet paa, men ordningen maa dog kunne betegnes som et efter forholdene ganske praktisk arrangement. Foreldrene var saa pass gamle og skrøpelige, at de ikke godt kunde vente større utbytte av sin eiendom, enn det de nu fikk, og de faar nu alt hvad de trenger. At saksøkte skulde være ansvarlig for mulig tap kan der ikke legges vesentlig vekt paa, da der neppe kan være særlig utsikt til tap paa et gaardsbruk som er belt gjeldfritt. Derimot maa der las adskillig hensyn til, at saksøkte har handlet aapent og ærlig og ikke søkt at legge skjul paa ordningen hvad han visstnok uten vanskelighet kunde gjort. Dette viser nemlig, at hverken han eller faren har ment at gjøre noget uriktig. Heller ikke disse voterende finner sammenligningen med forpaktningen treffende. Derimot er der større grunn til at sammenligne den nuværende ordning med forholdet i tiden fra 1921-29, da faren eiet gaarden. Ogsaa da fikk saksøkte som lønn halvdelen av utbyttet mot at svare halvdelen av utgiftene. Avgjørende vekt kan heller ikke legges paa prisforskjellen, kr. 4000 + kaar i 1929 og kr. 16.000 i 1931, idet det første var et salg til en hjemmeværende sønn, hvor prisen pleier settes lavt. Det siste stemmer omtrent med odelstaksten. - - -