Rt-1935-247
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1935-03-28 |
| Publisert: | Rt-1935-247 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 64/1 s.a. |
| Parter: | Oslo kommune (advokat Arthur Skjelderup) mot Henrik Jelstrup (advokat Joh. Middelthon). |
| Forfatter: | Bonnevie, Evensen, Alten, Larssen, Motzfeldt, Paulsen, justitiarius Berg |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven (1924) §42, Foreldelsesloven (1896) §5, Foreldelsesloven (1896), Bygningsloven for Kristiania (1899) §10, Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902) §28, Bygningsloven (1924) |
Oslo skjønnskommisjon for bygningssaker avsa den 19 juni 1934 kjennelse med saadan slutning: «Oslo kommune betaler til eieren av Tidemandsgate nr. 42, Henrik Jelstrup, erstatning for den skade som er paafort hans eiendom derved at dens ubebyggede del paa grunn av den paalagte byggelinje ikke lenger kan bebygges kr. 6000 med 4 pct. rente fra idag. Forøvrig frifinnes kommunen for tiden. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Om tvistens gjenstand og de nærmere omstendigheter henvises til premissene til skjønnskommisjonens kjennelse.
Oslo kommune har erklært anke mot kjennelsen og begrunner anken med at kjennelsen antas at være uriktig i følgende punkter: 1. Naar det antas at fru Jelstrups skrivelse av 8/3 og 15/3 1928 tilfredsstiller lovens betingelser om fremsettelse av erstatningskrav innen 1 aar. 2. Naar det antas at erstatningskravet ikke er foreldet i 3 aar. 3. Subsidiært naar det antas, at erstatningen er forfallen for bygningen rives. 4. Naar det
Side:248
antas, at erstatningen kan deles saaledes at de 6000 kroner betales straks og ytterligere erstatning kan kreves, naar den gamle bygning rives for tap ved at nybebyggelse ikke kan skje. 5. Naar det antas, at den nye bygningslovs §42,6 kommer til anvendelse, naar den gamle bygning fjernes. 6. Naar saksomkostninger ikke er tilkjent kommunen. Endelig antas skjønnskommisjonens avgjørelse at være uriktig, forsaavidt der som paastaatt ikke er gitt takst over hele eiendommen og over den del, hvorfor erstatning er gitt, så kommunen kan gis anledning til hel eller delvis innløsning.
Oslo kommune har nedlagt saadan paastand: «Prinsipalt: At Oslo kommune frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger for begge retter hos Henrik Jelstrup. Subsidiært: At Oslo kommune f. t. frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger for begge retter hos Henrik Jelstrup. Subsidiært: At saken hjemvises til skjønnskommisjonen til alternativ forsøkstakst over hele eiendommen og den søndre del, og at Oslo kommune tilkjennes sakens omkostninger for begge retter hos Henrik Jelstrup.»
Henrik Jelstrup har paastaatt skjønnskommisjonens kjennelse stadfestet og sig tilkjent saksomkostninger for Høiesterett.
Høiesterett kommer til samme resultat som skjonnskommisjonen med hensyn til de foran under 1. til 6. nevnte spørsmaal som omfattes av anken, og man finner i det vesentlige at kunne tiltre skjønnskommisjonens begrunnelse.
Med hensyn til kommunens anke over at skjønnskommisjon en har undlatt at ta standpnnkt til og eventuelt at avgi forsøkstakst over hele eiendommen eller ialfall over hele den ubebyggede del av den overensstemmende med lov av 26 mai 1899 §10,4 bemerkes, at man savner enhver oplysning om grunnen til denne undlatelse fra kommisjonens side. Imidlertid finner man det ikke paakrevet at hjemvise saken til fortsatt behandling ved skjønnskommisjonen, idet kommunen ogsaa uten saadan hjemvisning har full adgang til at paastevne saadan forsøkstakst. Henrik Jelstrup har under prosedyren for Høiesterett samtykket i at hvis hel eller delvis ekspropriasjon av eiendommen finner sted, skal de nu tilkjente kr. 6000 fragaa i erstatningen eller tas i betraktning ved denne fastsettelse.
Sakens omkostninger for Høiesterett finnes den ankende part at burde tilsvare.
Domsslutning:
Skjønnskommisjonens kjennelse stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler Oslo kommune til Henrik Jelstrup kr. 600. Opfyllelsesfristen er 2 uker fra forkynnelsen av Høiesteretts dom.
Av skjønnskommisjonens kjennelse:
Den 18 februar 1928 fattet Oslo reguleringsraad beslutning om at anbefale en 5 m. tilbaketrukken byggelinje langs Tidemands gates vestside mellem Munthes gate og Fuglehaugsgaten - over den fru skogdirektør Jelstrup tilhørende eiendom Tidemands gate nr. 42. Fru Jelstrup
Side:249
blev underrettet herom ved skrivelse fra reguleringschefen av 15 februar og sendte den 8 mars s.a. reguleringschefen en motivert inntrengende protest mot beslutningen. Den 15 mars s.a. sendte hun en lignende protest til Oslo formannskap. hvori hun bl.a. fremholdt at hennes mann skogdirektør Jelstrup for kort tid siden var avgaatt ved døden og efterlot sig saagodtsom ingen formue ut over heromhandlede eiendom. Og for at skaffe kontanter til sin sønns utdannelse fant hun som eneste utvei at søke solgt den til eiendommen hørende have, en plan som vilde kullkastes ved byggelinjen, idet denne vilde gjøre tomten helt uanvendelig som byggetomt. Det var derfor en absolutt velferdssak for henne og hennes sønn at undgaa byggeklausulen. I tilfelle den skulde være uavvendelig, turde hun be sig holdt skadeslos, da hele eiendommen - ikke bare den nevnte tomt - vilde bli utjenlig til bebyggelse for fremtiden og derved synke voldsomt i verdi som salgsobjekt. Ved beslutning av 27 mars 1928 fastholdt imidlertid reguleringsraadet sin beslutning av 10 februar s.a., og formannskapet besluttet den 25 april s.a. at paalegge den omhandlede byggelinje efter reguleringsraadets forslag. Derom underrettedes fru Jelstrup ved skrivelse fra reguleringschefen den 1 mai 1928. Fru Jelstrup avgikk en tid efter ved døden, og hennes sønn og eneste arving, Henrik Jelstrup, har ved stevning av 24 mars 1934 saksøkt Oslo kommune ved skjønnskommisjonen med paastand om til kjennelse av erstatning for den verdiforringelse hans eiendom Tidmands gate nr. 42 har lidt ved reguleringsraadets beslutning av 10 februar 1928, stadfestet av Oslo formannskap den 25 april s.a., hvorved eiendommen er blitt ubebyggelig, og om tilkjennelse av saksomkostninger.
Kommunen har paastaatt sig frifunnet og sig tilkjent saksomkostninger, idet den gjør gjeldende at saksøkerens erstatningskrav er bort falt ved at det ikke er fremsatt innen ett aar efterat reguleringsbeslutningen blev eieren meddelt eller offentlig bekjentgjort (bygningsloven for Kristiania av 26 mai 1899 §10.2, jfr. den nye bygningslovs §42,5), og at det i alle fall er preskribert. Kommisjonen antar imidlertid at det krav paa skadesløsholdelse som fru Jelstrup har fremsatt og nærmere begrunnet i sin skrivelse til formannskapet av 15 mars 1928, etter at hun ved skrivelse av 15 februar s.a. hadde faatt meddelelse om reguleringsraadets beslutning av 10 s. md., tilfredsstiller lovens betingelse om fremsettelse av erstatningskrav innen ett aar, og at det ikke kan forlanges at hun skulde gjenta dette krav efter at ha faatt meddelelse om formannskapets endelige beslutning. Heller ikke antas hennes erstatningskrav at være preskribert, Idet et erstatningskrav som heromhandlede ikke omfattes av bestemmelsen i §5 i preskripsjonsloven av 27 juli 1896 og heller ikke antas at gaa inn Under bestemmelsen i ikrafttredelseslovens §28 om foreldelse av skadeserstatningskrav i 3 aar.
Subsidiært har kommunen paastaatt sig frifunnet for tiden, idet den hevder at eierens skadeserstatningskrav i alle fall først forfaller naar den paa eiendommen staaende bygning fjernes. Der kan, hevder den, ikke for tiden paavises noget tap, da eiendommen hele tiden har vært drevet som en tomannsbolig med have tillagt 1ste etasje. Og haven kan ikke fraskilles eiendommen til selvstendig bebyggelse, da der ifølge tinglyst skjøte paa eiendommen av 1879 er paalagt den en privat byggelinje efter Munthes gate paa hele 30 alen, og eiendommen efter gjeldende byggeregler kun kan bebygges med 2 etasjes villa i minst 3,75 meters avstand fra
Side:250
nabogrense. Saksøkeren derimot hevder at eiendommens omsetningsverdi er betydelig nedsatt allerede ved paaleggelsen av byggelinjen, og at denne verdiforringelse kan kreves erstattet, uansett om eiendommen er bebygget eller ikke. Subsidiært har han nedlagt paastand om tilkjennelse av erstatning for den skade som ved byggelinjen er itlføiet den ubebyggede del av eiendommen, idet han hevder at denne er fullt skikket til selvstendig bebyggelse.
Kommisjonen skal bemerke: Efter §10 nr. 2. 2net ledd. i bygningsloven for Kristiania av 1899 som her antas at komme til anvendelse, er betingelsen for at eieren kan kreve erstatning i anledning av en paalagt byggelinje, at eiendommen paa grunn av særlige omstendigheter skjønnes at ville bli ødelagt som byggetomt derved at den formedelst den innskrenkning i byggefriheten som reguleringen medfører, ikke lenger kan ansees skikket for en efter dens størrelse, beliggenhet eller øvrige forhold regningssvarende bebyggelse. At heromhandlede eiendom paa grunn av særlige omstendigheter vil bli ødelagt som byggetomt ved den paalagte byggelinje finner kommisjonen utvilsomt, da den paa grunn av sin ringe dybde vil bli uskikket til bebyggelse efter byggelinjen. Men spørsmaalet er om lovbestemmelsen kan komme til anvendelse paa en allerede bebygget eiendom, hvor bygningen tross reguleringen kan bli staaende, og hvor den ubebyggede del av den kan benyttes av eieren som tidligere. Betingelsen herfor antas at maatte være at eiendommen ved sin nuværende bebyggelse ikke skjønnes at være utnyttet paa en efter dens størrelse, beliggenhet og øvrige forhold regningssvarende maate, og at den paalagte byggelinje hindrer en saadan utnyttelse. Kommisjonen henviser i saa henseende til sine uttalelser i skjønn av 17 mars 1902, stad fest et ved høiesterettsdom i Rt-1903-177. Efter kommisjonens skjønn kan eiendommen Tidemands gate nr. 42 ikke ved sin nuværende bebyggelse sies at være utnyttet paa en efter sin størrelse, beliggenhet og øvrige forhold regningssvarende maate. Dens ubebyggede del der nu ligger som have til den gamle bygning, skjønnes - om byggelinjen ikke var paalagt - med fordel at kunne vært utskilt som byggetomt for en liten villa med have paa den klausulerte del av eiendommen. Selvfølgelig vilde herved den gamle bygning om maatte sløife sin veranda og vilde miste sin have, forringes i verdi, men ikke saa meget at dette kunde opveie fordelen ved utnyttelse av haven til byggetomt. Som følge herav antas kommunen at være forpliktet til at betale eieren erstatning for det tap han har lidt ved at byggelinjen har berøvet ham adgangen til at bebygge den ubebyggede del av sin eiendom. Denne erstatning ansettes under hensyn til den verdiforringelse den gamle bygning vilde lide ved en saadan bebyggelse og til at eieren beholder sin eiendom uforandret, til kr. 6000.
Naar den gamle bygning fjernes, vil eieren ytterligere kunne kreve erstatning for det tap han lider ved at ny bebyggelse ikke kan skje paa eiendommen. Bestemmelsen i den nye bygningslov §42.6 antas da at maatte komme til anvendelse. Men for tiden maa kommunen frifinnes for saksøkerens krav paa erstatning for alt tap som paaføres eiendommen ved byggelinjen. - - -
Harald Nørregaard. Andr. H. Bjercke. B. (?) Christensen. Einar Broch. Trygve Nilsen.